1000レス超えたので新スレです。
住民板です、有意義な情報交換にしましょう。
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[スレ作成日時]2016-02-04 16:58:18
ティアロの人はクロノに有利な交渉してもらいたくないのかもね。
設備が良くて費用も下がったら差がついちゃうし。
リプレイスで交渉するのはダンピングだからダメ？
そんな理事会はどうしようもない？
地所コミが高飛車でもそちらを残すべき？
んなこたーない。
事情通の人も多そうだし、クロノやティアロの理事会か、地所コミの人だと思うから、利害関係が色々あるんだろうな。
仲良く協力して地所コミに圧力かければいいのに。
最高の削減と住民が満足する最高のサービスを引き出して従わせるのが理想だと思うけどなあ。
想像力の豊かな方々が多いですね。笑
実際のところではクロノとティアロは連携してないのかな。管理会社は別物件の理事会が仲良くして情報共有することを嫌いますけれども。物件ごとに条件異なるのがばれたらまずいから。良い条件引き出すのは理事会の能力次第だけど、その結果だけ聞いて同じ条件を要求する理事会もいるから、成果あげてる理事会は楽したい別の理事会には逆に教えたくないかもしれないね。
交渉して費用減額させたとの書き込みのティアロ、リプレイスで減額を迫るクロノ、地所コミが大幅減額するなら住民にはどちらでも同じことだし、やり方はどうでもいいんじゃねと思うんだけど。
地所コミが支持されるにはレベル高い日常管理で住民にアピールできている必要あると思うんですよ。
それがダメだったから不信感持たれ、泣き所の高コスト体質を他の管理会社と比較され、その品質でこの費用じゃアカン、独立系と同額に下げろと責められ、リプレイスの瀬戸際にたたされているという状況ではないのですか？
それともすでにリプレイスが決まってしまったのでしょうか？
知り合いがタワマンの部屋を2つ所有していて、面白い話だったので共有します。
一つ目の方は、住友不動産のタワマン、管理も住友。二つ目の方は、別会社のタワマン、管理が住友。
知り合い曰く、自社のタワマンの管理と別会社のタワマンの管理を比較していたら、やはり、雲泥の差でびっくりした、と。自社のタワマンの管理の方がしっかり、丁寧な対応で誠実。別会社のタワマンの管理は、利益をあげるためにやっている感が露骨、ベテランのお掃除スタッフたちを自社のタワマンに持っていき、その補填に昨日までトラックの運転手さんだった方など、お掃除の素人さんを連れてくる、驚いたと言ってました。即、そのタワマン売却したそうです。
地所コミを残すべきだと擁護する書き込みがちらほら出てきますが、まったく具体性や普遍性が無い書き込みが多数あります。
一部の事例を取り上げてさもそれが常識のように不安を煽ったり、知り合い曰くの事例が事実なのかも怪しいです。
事実ならそのタワマンのお名前を教えて下さい。
なぜ地所コミに圧力をかけるべく頑張っている理事会の方々の邪魔をするのか不思議。
余計な邪魔をされずに理事会が地所コミを従え独立系に近い提示を引き出すことができたなら、邪魔する人たちが反対するリプレイスは起こらないと思います。
少しの差なら地所コミ選んで鍛えなおす道を選びますよ、きっと。
折角の交渉活動を台無しにしなくてもとはね。
>>1885 匿名さん
1885さんに一言。1884さんは結構まともなこと指摘してるぞ。三菱憎し、相手にしないほうが(爆爆)。クロノの理事会、役員、アホじゃねーの。総入替する方法が良い。
地所コミに肩入れするつもりは全く無いけど、独立系に変えるのは大反対。
財閥系と独立系では、そもそもビジネスモデルが全く異なる。
財閥系は手間の掛かる立ち上げ時期から大規模修繕の管理まで一律のコストで対応する。
対する独立系は、財閥系が立ち上げた管理の中盤から入り込み、大規模修繕では元請けで億単位の多額の中抜きを狙う。
財閥系は元請けしない。
独立系で大規模修繕の元請けを断ると、管理委託契約の不更新を言ってくる。
大規模修繕で大切な時期に冷酷に。
管理を変えるなら、財閥系にするべき。
独立系にしたら数年後に痛い目を見る。
憶測だけど、本気のリプレイス派はこのスレに１人か２人しかいない。
同一人物（たぶん理事）が顔を真っ赤にして何度も書き込んでるように見える。
ここ数日の書き込みは、地所コミ守れの三菱応援団と地所コミ叩けの理事会応援団の争いに見受けられます。どのようなステークホルダーが発言しているかは定かではありませんが、どちらもファクトベースのエビデンスが不十分なため、そこを突かれて互いの上げ足取りに終始する膠着状態でしょう。
お互いが何を指摘しようが、主導権を握るのは理事会と住民であります。理事会のレベルは結果で判断すべきであり成りゆきを見守るほかないのです。それがどのような結末になるか誰もわからない今の状況で、理事会へのネガティブキャンペーンを張るのは適切とは言えないでしょう。
大半の住民には管理の質は抽象的、定性的な言葉では理解不能であります。ファクトベースのエビデンスを示せなければコストも重要な要素になるのは避けられないでしょう。地所コミが素晴らしい住民対応をしているならば、コスト負担に納得しアンケートも良好でコスト削減のためにその素晴らしいサービスを手放そうとは考えないでしょう。
もし多数の住民に不満を持たれた結果が今回の理事会の行動のきっかけであれば、それは停滞した現状を変える英断となる可能性があるでしょう。一部の理事会役員の暴走であれば、三菱ブランドを信頼して購入した良識ある大半の住民はNOを突きつけるでしょう。
住民が何を選択するか、それはこれまでの管理の積み重ねで地所コミがどうパフォーマンスを発揮し住民サービスのクオリティを高めたか、理事会や住民の指摘にどう真剣に向き合ってきたかが重要であり、大満足なら何も心配する必要はないでしょう。また不満があるなら環境を変える選択もあり得るでしょう。
将来の管理の質が向上するエビデンスは示せないだろうとの指摘がよくありますが、もし地所コミのサービスの質が極めて高いならそれに至るかどうかはリスクがあるでしょう。しかし今のサービスの質に満足していないなら、将来の質がどこまで上がるかどうかエビデンスを示せないのは地所コミも独立系も同じことです。つまり今の管理が高い費用に見合う高品質かエビデンスを示せるかが地所コミの生命線だということです。オンリーワンの品質を示せないなら独立系と競わされて価格競争に巻き込まれるのは自然な流れであり、期待込みで他社が選択される可能性もやむを得ないと考えられます。
結論として言えることは、最終的には総会という極めて民主的な方法で結論が出るのですから、理事会の方々に各社から最大限の条件を引き出していただき、住民の感性を信じて、人事を尽くして天命を待つのが肝要かと存じます。
はいはい。エビデンスエビデンス。
住民が適正な判断するためには、毎月の理事会でどんな議論をしたのか、経緯が正確にわかる議事録の作成とリアルタイム配布です。
違うだろー！
独立系やめろ派と、とにかくコスト削減派だろ
>>1888 匿名さん
独立系のビジネスモデルは工事で稼ぐという事実は現代において常識的な構図です。しかし財閥系でも独立系でも工事で稼ぐ構図は変わりません。財閥系は委託費が高いのでガツガツしていない、工事を取れなくても問題ないとよく擁護されますが、そのようなことはあり得ません。どの管理会社も日常修繕や大規模修繕で大幅なマージンを抜くことで成り立っています。管理の委託費だけでは食べていけないビジネスモデルなのです。どんな管理会社も住民のために最適なコストで仕事をしてくれることはありえません。こちらの財布を覗きながら管理会社に都合の良い最適なコストで仕事を請けるのが常識です。よって、工事で取り返されるので独立系を選ぶべきではないは重要なポイントにはなり得ません。
独立系は工事を取れないと冷徹に契約を切ってくるとのことですが、そのような管理会社が財閥系、独立系を問わず増えてきているのは事実です。今回の入札にその手の会社が入っているならリスク管理として最終選考でそこを選ぶのを避ける選択もあり得ます。
そうでない管理会社なら、一般的に独立系にとって財閥系タワーの管理は最高のステータスです。最悪でも工事を取れなくても広告費がわりに費用を頑張りエースを配置し満足度を高める価値は十分にあります。
逆に工事が取れないからと財閥系の湾岸タワーをいきなり解約したら、その噂は一気に広まり解約リスクの高い最悪の管理会社として営業上壊滅的なダメージを受けるでしょう。そのインパクトは一般のマンションを切り捨てるのとは訳が違います。皆が注目しているなか走り続ける必要があるのです。
様々な理由で競争相手を貶めようとの流れがありますが、それはフェアな評価を阻害します。これまでの管理の価値を評価し、満足のいく品質や条件提示で継続するか、違う未来を期待込みで選択するか、外野にとらわれず住民自らがフェアな判断を行うことが望まれるでしょう。
外野のかけひきは引き分けかなあ。
三菱に大幅に値引きさせることができるなら、皆が納得するベストの解決策だと思うんだよね。
デキる理事会なら、三菱の他のマンションでもコスト削減に熱心だろうし、三菱もそれを受け入れてるんでしょ？
パークハウス物件を失いたくないわけだし。
それに反対するってことは三菱の関係者？
んー、立ち位置がよくわかんない。
財閥系は工事を請け負わないから安全ってことはないと思いますよ。
元請にはならないけど、設計監理を担当したり息のかかったコンサルをあっせんして設計監理の真似事をさせて、巷で話題の不適切コンサル（談合の仕切り屋）とタッグを組んでキックバックもらってるだけですよね？
元請のマージンよりはましなキックバック額ってことなのかなあ。
でもね、管理会社が設計管理コンサルを選ぶコンサルになって、不適切コンサルを公募して大規模修繕を行うのが一番割高って聞くけどね。
表のコンサル費用と、裏のキックバックが多層構造になるわけだから。
独立系の元請とどっちがましかって話かな。
どっちもどっちだけど。
でもね、理事会が工事を一切管理会社に触らせなければいいだけではないの？
任せなければリベート抜かれることはないわけだし。
世の中は不適切コンサルだらけだから、そっちから抜かれる可能性もあるけど。
タワーだったらスーゼネ、中堅ゼネなどの高スキル者が何人もいるんじゃないかなあ。
三菱は、もう撤退する気まんまんなんだから今さらワーワー言っても。
それよりマンション名変更のが議論になると思うが
管理会社を変更する度にマンション名も変更すると声をあげる住民が多いんですか。そんなマンション聞いたことが無い。そんな程度の住民が多いマンションならどの管理会社からもお断りされそう。昔のようにフロントが理事長様様で無理難題でも契約欲しさに動くと思ったら大間違い。
>>1898 匿名さん
住民から高スキル者を募ろうと甘く考えてる時点で程度が知れる。
無償で理事会に協力するようなボランティア精神旺盛な高スキル者なんて激レアなのに、その存在に頼るなんて現実が分かってないお花畑さん。
総会で規約変更を行い「役員は経費・報酬を得ることができる」を盛り込めばいかがでしょうか。報酬金額も総会で決める。役員は報酬を得ることになればボランティアだから、と言い訳はできません。責任が発生します。役員も同じような人が立候補しているのではなく、輪番にして全員が自分のマンションのことに対して責任を持つようにします。800を超える巨大マンションの管理組合運営をボランティアでやるには限度があるかと思います。
このマンションに住むような収入のある方に、責任を持たせられる程の報酬を渡そうとしたら、年間いくらが適正水準？
まさか、年間数万円でハードな業務と重い責任を負わせるんでしょうか。しかも輪番で。
数百万円を支払うなら、管理会社の尻を叩くか、外部専門家に依頼したほうが確実では？
普段の仕事と自分のマンションの資産の維持管理を行う管理組合運営が同じでは無いと思いますよ。僕の現在の港区のマンションに現役パイロットの方が理事をしているのですが、「ゲストルームのトイレの修繕に1万円もかかるのは問題。頭使うべきだ。ネットで一番安い部品を探して修理すれば人件費等も削減して部品代で済む。」と。こんなレベルですよ。仕事と管理組合運営、全く別問題です。管理組合運営の代表者らがどのくらいの金額が適正なのか、マンション管理センターなりに相談してみて、その上でこのマンションが適正な管理組合運営にするための金額をみんなで決めていけばいいのでは無いでしょうか。外部に管理してもらうなど論外です。また、特定の顔ぶれが役員を複数回やるのも論外です。管理組合は購入した人たちの集まりですから、輪番で公平に責任持って役員をやるのが民主的且つ購入者の責任かと思います。僕は、このマンションの役員が複数回やっている人たちがいる、即ち、このマンションを牛耳っている人たちがいるような所謂非民主的な運営をしているようなら、今、前向きに高層階を購入前提で青山エリアと比較しつつ検討していますが、このマンションの購入をやめると思います。
都合良いことを言ったつもりはないです。勿論、マンション管理センターは管理組合運営のノウハウを指南する組織ではないので、超高層・高層・低層マンションについてのノウハウ、解決策を得るのではなく、管理規約の解釈、規約の何条が問題点の要になる等を指摘はしていただけます。その後、どのように問題に取り組むのか、理事会で方向性を議論し、議事録に記載し、最終的には総会の議案に盛り込み、管理組合の皆さん、購入した皆さんで決める、ということです。ノウハウというより、皆さんの意見を引き出すのも重要かと思います。ざっくりと言えば、理事会は管理規約に基づいたハードの維持管理の方向性を総会で選出され承認された役員が議論していくわけですよね。このマンションには自治会もあるわけで、この会ではソフトの側面、自助・共助、つながりを作るわけですよね。最終的には、公助になるわけですが。この2つの会を上手く連携していけば、より良い管理組合運営になると思っています。
ティアロと協力して三菱の譲歩を引き出すとか、生かさず殺さず使うとか、あまり上品な書き込みじゃないですよ。三菱の人間や中古での購入検討者だって書き込みは見れるのに。
三菱地所コミュニティは財閥系の中ではリプレイス物件の獲得に積極的な管理会社です。当然その過程では、三菱地所から自動受注する物件とは違い、思い切った戦略価格の提示をすることもあります。将来の大規模修繕などで旨味を得られる大規模物件なら、独立系まではいかなくとも相応の価格を提示することは可能です。しかも地所コミならではの高品質な提案型管理を提供するというプレゼン付きです。
翻って、新築当初からの管理物件では、当然ながらそのような努力した価格設定が示されることはありません。社内間接費、最小限の利益はあるとしても、それ以外に財閥系ならではの立派なマージンを当たり前のように得ています。だからといって工事を適正価格で提案してくれるわけでもありません。長期修繕計画という管理会社の予算表にもとづき、ここでも十分なマージンを得て下請けに丸投げしているだけです。
そのような状況であれば、まずは他物件へのリプレイス提案価格が地所コミとの交渉のスタートラインであることを理解すべきでしょう。他のリプレイス獲得案件で提示している戦略価格まで自発的に下げるのが当たり前という態度で接するべきということになります。仮に現状ラインでの提示で留まるのであれば、それは極めて不誠実な対応と言えます。
地所コミが他物件のリプレイス獲得で提示する戦略価格が黒字スレスレで、大規模修繕などで回収する計画だったとしても、交渉する側にはどうでも良いことです。まずは委託費の低減を優先して管理組合が確実な先行利益を得ることが重要でしょう。相見積による費用低減＝リプレイス推進と勘違いされている方がいらっしゃいますが、独立系に変更する前提でなくとも地所コミのリプレイス獲得の戦略価格で相応の額は低減できると考えられます。それ以上に削減したいかどうかは住民の大多数の考え次第ですし、交渉能力次第では地所コミにも独立系に迫る費用提示を行わせることは可能でしょう。
そのためにはリプレイス目前かもしれないという危機感を地所コミに持たせる必要があります。しかしながら、この掲示板での地所コミ擁護、独立系批判は、住民にリプレイスに対する不安を抱かせ、地所コミが安心して高額な定価を提示するためのサポーターとなっていることに気づいていらっしゃるでしょうか。
地所コミ関係者の方であれば擁護は納得いきますが、そうでなければ各社に最高の条件提示をさせるようサポートするのが適切だと考えられます。その結果として、最終的な各社の意気込みを見ることで、総会による住民の民主的な判断に繋がるのであります。
地所コミが高品質を謳い文句に費用低減を拒んだとしても、それが納得感のあるものなら住民に選ばれるでしょう。本来ならば戦略価格まで落とせると感じますが、住民がそこまで求めないなら民主主義なので妥当な選択でしょう。
品質に満足いかない住民が多い場合は、最低でも戦略価格を示さなければ到底納得は得られないでしょう。しかしながら、これまでのペナルティとしてさらなる大幅な減額と今後の品質向上の確約をすれば間違いなく地所コミ継続となるでしょう。
それ以外の場合は、どの管理会社を選ぶか住民各々の誠実な判断に委ねられるのは自然な流れでしょう。
自社を選択してもらうため、どれだけの誠意、熱意があるかを具体的な形で住民に提示できるか、それが最大のポイントであり地所コミ継続の生命線だと考えられます。
なんかワイワイやってる議論、知識や経験のある方がされてるのは分かるんだけど、まとまらんし長くてスマホだと読む気すらしないし
メインで発言してる人はコテつけてくださいませ
相見積もりの金額なんて虚構だよ。
１年契約なんだから、激安価格で請け負っておいて、後から値上げする。
「予想以上に人件費が高騰したので・・・」とか言ってさ。常套手段。
本気で相見積もりするなら、５年契約で提示させないと。
びっくりするほど激安価格の提示がなくなるよ。
誠意＝減額
この時点で乞食と一緒。
>>1910 匿名さん
5年契約というアイディアは良いサジェスチョンでしょう。財閥タワーという最高のステイタスを本気で取りに来るなら喜んで受けるでしょうし、そこで思いきった提示ができないのであれば独立系の存在価値は皆無でしょう。
また、１年契約だとしても、他の一般のマンションと違い財閥タワーのネームバリューや注目度は桁違いです。もし早期に大幅な値上げという不誠実な提示をされたなら、その時点で地所コミに戻せばよろしいでしょう。そして、その独立系は悪評が広まり二度とタワー管理には参入できないでしょう。
この話を振ったかたは、逆に考えると激安価格で5年契約を受け入れる度量が独立系にあれば認めざるを得ないと暗に示されているのですから、独立系サイドもそのような批判があることを念頭に置き、管理組合が安心できる形で条件を提示し競争を促進していく誠実な姿勢が求められるでしょう。
そして、独立系が本気の姿勢を見せることで、地所コミの住民に対する条件提示にも良い影響を与えることが期待されるでしょう。
>>1911 匿名さん
誠意には段階があります。最初の段階は戦略価格です。地所コミは他物件のリプレイス獲得で戦略価格を提示します。それは対外的に自ら提示する勝負価格ということですので、それを同様に要求することは、まともな見識と能力を持つ理事会なら当たり前のことではないでしょうか。
次の段階では自らの意思で提示できる勝負価格を越えた独立系との競争価格となります。もし地所コミに何の落ち度もなく、最高グレードの住民サービス、管理をクオリティ高く提供しているのにもかかわらず、費用を削減したい一心で独立系を当て馬に競わせ赤字管理を強要するなら乞食と言われても仕方がありません。
しかしながら、住民サービスや管理のクオリティが満足いくものでなかったならば、低クオリティのサービスの対価に減額を求めるのはごく自然な流れです。それを乞食行為と貶めるのは、住民の目線を無視した、いわば管理会社的な上から目線の発言でしかありません。
そのような意識高い系の発言が管理会社に有利な言い訳を与えていることにお気づきでしょうか。
住民が満足していれば地所コミへの信頼は揺るぎないものでしょう。逆にサービスや管理のクオリティで価値を示せなければ、それに見あった費用にまずは低減を求められて当たり前で、それを乞食行為と呼ぶにはあまりにも高慢な物言いではないでしょうか。
>>1911 匿名さん
文脈の一部を切り取って自分の都合の良い見せ方で批判する野党、マスコミ的な取り上げかたは、ミスリードを誘う常套手段ですが、理事会の努力を阻害することに力を注ぐのはあまりにも生産性のない行動とお見受けします。
シンプルに、今の地所コミのサービスに満足しているのか、残す条件は何か、他の管理会社は現状のサービスを改善してくれそうなのか、それを住民が民主的にニュートラルに判断し選択するだけのことです。
外野があれこれ雑音を入れることなく、理事会が管理会社評価の議論を上手くドライブしていき、住民がその結果をクレバーに判断する、その一連の流れを見守るのが大人の対応ではないでしょうか。
もし住民の方であれば、明確に意思を表明する権利をお待ちなのですから、悔いのないよう議決権を行使なさればよろしいだけかと存じます。
>>1915 匿名さん
具体的に、住民サービスや管理のクオリティが満足いくものでなかった事例があるのでしょうか？
費用を削減したい一心で独立系と価格競争をさせているようにお見受けしておりましたが、そうでなくサービスの質が低いとお考えであれば、そこのご説明もお願い致します。
他の方のコメントの引用ではなく、ご自身のコメントでお願い致します。
>>1916 匿名さん
>外野があれこれ雑音を入れることなく、理事会が管理会社評価の議論を上手くドライブしていき
これってどういう意味？
理事会以外の組合員は外野ってこと？
理事会が議論してるんだから、総会の議案書が配付されるまで他の奴らはつべこべ言うなってこと？
今の管理費は少し高いですよね。もう少し抑えたい。
ただ、管理のクオリティには大変満足しているし、資産価値を維持していく上で日々のメンテが何より重要だと考えています。今のクオリティを維持したまま、どこまで下げられるかを検討してもらいたいです。
管理費は少しだけ下がれば嬉しいですが、安かろう悪かろうだけにはなってほしくないです。
>>1919 マンション住民さん
管理費は安い方がいいとは思いますが、下げると次に上げなければいけなくなったとき、大変な反対が起きて、それこそ必要な管理ができない状況になる可能性が出てきます。管理費は下げてはダメです。例えば、1万円で据え置きにしていたが値上りが2千円必須となった場合と、安い方がいいというだけで1万円から2千円下げて8千円にした後4千円アップするということになった場合、いかがでしょうか。3/4以上のみなさんが抵抗なく受け入れるでしょうか。
理事会は管理費についてそれほど問題には思っていないと思います。問題は修繕積立金の方です。管理費削って浮いた分だけでも、修繕費の値上げに持ち込みたいということでしょう。売らんがためにどこでもやっていることですが、三菱地所レジデンスも修繕費の積立計画は甘いものだったようです。
>>1917 匿名さん
文章を正確に理解されていらっしゃらないとお見受けします。
僕は管理のクオリティが低いと断定はしていません。サービスや管理のクオリティが低いなら削減を要請されてしかるべきと申し上げたまでです。もし低いのであればエビデンスの説明責任は理事会にあるでしょうし、それを示せなければ大幅減額の根拠としては薄いでしょう。
一方で、地所コミの優位性については断言する書き込みが多数ありましたので、それを裏付けるエビデンスが必要と申し上げたまでです。この掲示板でそれを主張されたいなら証明すれば良いですし、地所コミとして優位性を主張されたいなら理事会との交渉でエビデンスをご提示なさればよろしいと存じます。
>>1923 匿名さん
何をこの期に及んで…
ほんと、周囲にはエビデンスを要請するくせに、自分は何も具体的なことを示さないんですね。
しかも、理事でもない匿名掲示板の参加者に対してエビデンスの提示を求めるとか…
突っ込みを入れると、やれ話をそらすだの、外野がうるさいだの…
理事会でのリプレイス検討を擁護したかと思えば、自分は管理のクオリティが低いと断定していないと言ったり。
管理のクオリティが低いから減額を求めるって>>1915に書いてるのに、矛盾しすぎ。
これまで散々、コスト削減は当然！といった書き込みをしてるのに。
管理のクオリティが低いと断定されてないなら、現状よりもっと管理のクオリティが低くなる恐れのある独立系と比較するのは順序おかしいって、自分でコメントしてて気付いてるでしょう？
結局、「理事会が真剣に議論してるんだから邪魔するな！」ってだけ。
下手にコメントすると、逆に理事会の検討を阻害することになると思いますよ。
>>1924 匿名さん
理事って特権あるわけでもないよ。理事以前に一組合員。全組合員が正しく判断できるように、スピーディ且つ正確な根拠、資料を添付した、規約に則った議事録を作成して配布すれば良い。理事会を阻害するって被害者意識でもの言われてもね。きちんとした議事録、規約に則った議事録を出せばいいのではないですか。役員を総取っ替えする方がいいね。
