ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

>>6200 マンション検討中さん

そゆこと。おかげで23区x駅近x大規模x大手xJR2大沿線でサラリーマンが買えてしまう価格はまぁ、滅多にないからね。
上野、東京、品川の東周り、池袋、新宿、恵比寿、渋谷の西廻り、六本木、麻布、目黒の一刀両断に一本アクセスはでかい。

同じ駅近大規模にシティ杉並方南町とかあるけど丸ノ内線だけだし価格がここよりもはるかに高くサラリーマンには厳しい。

ベタ褒めするつもりは無いが今売ってる中でここと競合できる利便性と価格に対抗できるマンションが無いのがここにとっても追い風だろうね

>>6202 匿名さん

来年三月以降でしょう

今週末が勝負ですね

カームの値上げ説はないなぁ。
ブルームとURの壁に囲まれている
UR住人の通り抜けルート
ドッグラン
BBQ
これで坪単価上がったら買う価値皆無

>>6205
多分タイミング的にもよかったんだろうね。
現時点で買える物件で新築x大規模x23区xJR駅近xリーマンでも買えるってのが
ここしかない。ってかたぶんこういう金額レンジで実現可能なのって東側のあれを
除けば板橋区と北区しかないからね。しかし板橋区だと三田線になりがち。埼京線は
駅近大規模ができる土地がもうない。三田線では駅近大規模でも意味がない。乗り換え必須、
一本でまともなターミナルにはいけない。埼京線では赤羽駅が最もその候補になるが
仮に土地があってもこの価格帯にはなりえないだろう。川口だったらありえるだろうが
そうなると23区ではなく埼玉になるのでまた話が違ってくる。

あとは金利が上がり始めたってのも大きいだろうね。オリンピック後の状況は
ちょっと読みにくいが、たとえどちらに転んだところでどのみちその時にちょうどよい
物件が出てくる保証はない。
もともと今必要と思って人はもちろんだがどうしようか迷っていた層も結構引き込まれたんじゃないかな。

>>6206
どうだろうね。もうここまで順調に売れてるしそこまで保守的にする必要もないのでわりかし上げてきても
おかしくはないと思うけどね。

どうだろう。一番駅に近い棟って要素は大きいような気がしますが…
あとカームだけ1階で大型犬？だか飼えるんでしたよね。

>>6209
あとスーパーにも近いしね。利便性マックスはカームでしょうな。
リセールや賃貸でのアドバンテージも他の棟よりかはある。
ってか、むしろ永住派（住環境重視派）はエアリー一択ですでに選んだ。
利便性重視派はカーム待ち、優柔不断だけがブルームにいった、って
感じかな。

ちなみに大型犬を飼う人はカーム一択で今頃待ってるよ。

>>6207
ガーデンズを逃すと当面は城北の大規模物件が枯渇しますからね。
十条西口はまだ用地確保が済んでいない段階だし、志茂は計画の音沙汰がないし。

>>6211
だね。　それに大規模は開発に時間もかかるからタワーと同じく引き渡しまでにそれなりにかかるので
子供の小学校入学にあわせて、とか時間を迫られてる人にとってはそうそう待てるものでもない。
ここも入居は来年だし。

ただ、ここで一部の人がくだらんネガしてるけど北区だから安いっていってるけどそれだけじゃない
幸運がここは集まってる。
まず、ここの土地、長谷工が仕入れたっていうこと。マンションのことなら長谷工ー♪たらららったらん、
で有名だが基本的にデベじゃない。作って売った後も管理、メンテ、リースでももうけるビジネスモデルな
長谷工が仕入れたのがまず大きい。ここがいわゆる普通のデベが仕入れてたらこうはならない。
特に、スミフなんかが仕入れていたらたぶんこの価格帯ではなかった。（たとえ施工が長谷工でも）

二つ目が土地の取得単価が安かった。付き合いがあったのか入札だったのかどうかはしらんけど、
とにかくこれだけの土地なのに高値づかみしてない。
どこかのスミフ物件みたいに土地が高値ｘスミフだから、ってことで辺鄙な立地で4000万相場のところに
なぜか5500万価格をぶち込んで未だ売ってる、ってみたいな状況じゃない。

３つ目は駅近で需要は見込めそうなのにも高グレードにしなかった。
これは賛否両論はあるだろうがいたって普通の長谷工マンションにしたてあげた。中身も外見も平凡、手なり。
資金に余裕がある人にとってはこの仕様は物足りない、っていうか正直高グレードを期待した人もいるかもだが、
逆にいえばこういう仕様レベルだからこそこの価格帯で普通サラリーマンでも手がとどく範囲に収まってる。

そういう意味ではこれぐらいの安値で駅近をねらっていた普通リーマンにとってみれば十分お買い得な
仕様に収まったと個人的に思う。
スミフや野村あたりが外面だけ高級仕様に仕立て上げてつくってたら、まぁ最低6000〜、最多価格帯7500とか
普通にあり得たからなぁ

>>6212 匿名さん
スミフじゃなくて良かった本当に
大規模なのでもう少し仕様は良く出来たのではと
思いますが

確かに土地取得から設計施工管理まで長谷工ってところで価格帯はリーズナブルになってるね。設備的な仕様は物足りない面もあるけど、構造的には良い感じ。特にサッシ高があるとこ。通常の長谷工ではあり得ない。さすがに超大規模だし、三井はじめ三菱やらダイワハウスやらの大手を誘って開発するだけに、一定の特徴を付与したとこは気を遣ってると思った。総じて今の時期で鑑みたら買いの物件と感じた。

>>6210 匿名さん
なるほど。需要多いなら価格上げてくるかな。

>>6213
ね。仕様はまぁしょうがない。あれもこれもって言い出せばやはり最終的には価格転嫁されるし、
自分はここが7000万ないとまともな部屋も選べない、なんてなったらやはり検討除外せざるをえ
なかったかな。

ただ、6214も触れてるけどまるっきりしょぼいってわけではないよ。
それに、共用設備も含めて大規模なりのサービス、共用設備はしっかり全部入りで
収まってるは個人的には良いポイントだと思う。しかも特筆すべきはいずれの共用設備も
実用的＋維持管理にあまりお金がかからない点がよい。
そしてサミット等の商業施設は下手にマンション内にミニショップとか抱え込まずに
そこは外に出てる別のものとして利用できるのもよい。

あまり話題にすらでないけど、
・BBQ
　→マンション内の同じ小学校とかのママ友とか保育園の友達とかと気軽に使えるのがよい。サミットですぐに買い出しも可能
・車が平自走式
　→機械とかあり得ないのでありがたい
・レンタサイクル＆シェアかー
　→地味にすごい便利。今のマンションもあるから有り難みがわかる
・カフェ＆パーティールーム
　→これ大きいんだよなぁ、自分はビジネスしてるので来客多いしよく人呼ぶので。
・ドッグラン
　→犬飼ってる自分にはうれしい。写真趣味なので写真とれる。いちいちでかいカメラを
　　遠くに持っていかなくても良い
・豊富な商業施設＋医療設備
　→マンションの共用じゃないけどすぐ近くにこれだけの商業施設があるのがありがたい。

これだけ利用できるのって大規模ならではだと思うんだよね。なんでちゃんと大規模としての
役割は果たしてるといえるかと。

>>6215
か、同じような価格で早期完売を目指してくるか、のどちらか。で、自分はそっちだとおもってる。
>>6212でも書いたんだけど、長谷工ってデベじゃないからね。事業融資で借金してリスク背負って
付加価値つけて（＝マンションにして）売却益で儲けるモデルじゃないからね、長谷工は。
それが得意なのはデベであって、高値でしっかりと売るためにはそれなりの資力が必要だし、
逆にデベは足元見られて早期完売しなければならないような自体になると商売やってらんないので
スミフみたいに高値になるんだけどさ、長谷工は現金主義で在庫なんて抱えてる場合じゃないから
たぶん価格はほとんど変えずにさっさと売ってくると思うな。
理由は二つ。一つはもともとこの企画は長谷工で、納期や工期、仕様を安く買い叩かれているわけではない。
つまり、今の価格でも十分利益は出てるはず。
もう一つは、ここは売ってからも儲けるビジネスモデルになってる。長谷工が10年ぐらい前からやりだした
リースおよびメンテによる太く長いお付き合い。

この二つを考えると、目先の利益率を高めるために高値でうって完売の先延ばしおよびそのリスクを
背負うよりかはさっさと売ってしまってそのあとの太く長いお付き合いでしっかりと安定したビジネス
をやったほうがはるかに合理的なんだろうね、っておもう。

>>6217 匿名さん
早く売りきるかどうかは長谷工ではなくて、JV、特に筆頭の三井の意向だよ。
長谷工は施工と管理だから販売スケジュールは割とどうでもいい。

>>6218 匿名さん
全然違うよ 販売代理は売っても儲かるし代理してる間も儲かるからむしろゆっくり高く売りたいのです

>>6219 匿名さん
販売代理は売主JVと同じメンバーなので、長谷工だからという話ではないですよ。
http://www.haseko-sumai.com/asp/syuto/sinki/tokyooji/gaiyou.asp

>>6220 匿名さん
それは知ってるよ（笑）でも長谷工がここを担ってるんだよ、主体的に。他のデベは長谷工からお金をもらって動いてるクライアントに過ぎないの。わからない? 依頼主は今回はデベじゃないので。
そしてこうやって主従関係の向きが逆向きになるだけでこういう価格帯で出せちゃう。逆に言えばいかにデベ主導の普通のマンション開発形態でデベがどんなけガメてるのかがよくわかる構図ですな。

同じ駅近x大規模シティテラス方南町とか見てご覧よ、あの中身であの凄い価格を（笑）

まぁ、別にここを両手あげてベタ褒めするつもりは無いが費用対効果としては良いしバランスよく資金が投入されてる。グロスで普通リーマン範囲内にしてるのも良い。おかげで選択肢にここが入った。

あとは個人の決めの問題でしょ。それでも割に合わない価格だってんならそれはもうここで吠えててもしょうがないから次に行くしかないよね。ここで奮狂しててもいきなり中身の仕様が良くなったりグレードが価格据え置きで勝手に上がったりもし無いんだから。
将来の十条開発にかけたい人はかければいいしそれは誰も止めないよ。

>>6221 匿名さん
デベが長谷工からお金を貰ってる？無茶苦茶ですね。
長谷工の持ち込み案件かも知れませんが、開発資金の出し元は売主である三井筆頭のJVですよ。

ガーデンズ押しは結構ですが、事実でない事をちょいちょい混ぜるのはスレや検討者の品位が疑われるのでやめて頂きたいですね。

>同じ駅近x大規模シティテラス方南町とか見てご覧よ、あの中身であの凄い価格を（笑）

うーん。
駅1分と5分は同じじゃないし、杉並区と北区のマンション相場もかなり違う。
方南町が割高なのはその通りだけど、ファザードやエントランスを豪華にして高仕様で割高価格をじっくり売るというのがすみふなので、そういうのを好む顧客を対象にしてるわけで、まあ客層が違うってことだよね。

>>6222 匿名さん
無茶苦茶なのは君。今回のjvの意味知らないの?この事業のスポンサー(株主みたいなもの)が三井とか。依頼主では無い。オーナーは長谷工。

>>6223 匿名さん

事実ですよ。

>>6224 匿名さん
高仕様じゃないよ。中身見てみな。ここの相場が違うのは知ってるよ。単純なグロスでモノをいってるんじゃないので。

> オーナーは長谷工。

これは何のことでしょうか？
ガーデンズの事業主は三井が幹事のJVで、比率は三井が30%・近鉄が20%なのでこの2社だけで半分を占めています。長谷工もJVメンバーですが持ち分は10%しかありません。

> 他のデベは長谷工からお金をもらって動いてるクライアントに過ぎないの。

長谷工も事業の共同オーナーと言えますが幹事ではなく、三井は長谷工からお金を貰って動いている立場ではありません。

>>6228 匿名さん

http://j-mansion.com/archives/thegardensoji/
この記事を見ると、幹事は長谷工と書いてあるのですが、三井で間違いないのでしょうか？
途中で変更になったんですか？

>>6228 匿名さん
JVの意味わかってないでしょ。
わかりやすく言えば今のクラウドファウンディングみたいなもんといえばわかるでしょうか?(厳密には違いますが意味するところは同じ)
俺こういうの作る！協力しない?(長谷工)
おけ、じゃあ配当は貰うがやるわ(三井、その他)
JV→体裁

ちなみに普通の場合

おっしゃ、土地かったからここにマンション作る(デベ)
おい、こういう感じのイメージでマンション立てろや。金はこんなけや(デベ)
わかりますた(長谷工)
売ったら全部利益は俺のもんや(デベ)

>>6230 匿名さん
>>6231 匿名さん

いや、知ってますよ。しかもまるで尤もな事を書いてるけど6228で指摘した点の回答になっていません。

オーナーが長谷工って何？6221で書かれた三井が長谷工から金を貰って動いているクライアントってどういうことでしょうか。三井は出資側なんですけど。共同出資者の事を金を貰って動くクライアントなんて言わないですよ。

まさか協力とか配当という言葉にトーンダウンしてごまかしてない？

追加。長谷工の持ち込み企画というのは>>6222で書いてるように認識してるので、認識が合っているところを熱弁されても困ります

結局、幹事は長谷工という事で合ってる？

企画、建設、居住後の管理ははせこ～です。
売上の取り分が低いけど、そこ以外で利益を集めるようにしています。
実質はせこ～で間違いないです。
三井は営業面だけ。

表現したいのは恐らくなんでも参入してるからきちんとやれてくれることね。

>>6234 匿名さん
6229の記事は誤記ではないでしょうか。額面上の幹事は出資比率で決まります。その順序だと三井が筆頭。販売の利益や瑕疵担保責任を負う大きさも同じ。

ただ、土地の仕入れやコストの低減は長谷工の功績ですね。長谷工は土地の仕入れ担当の教育に力を入れていて、デベの自前部門に比べたら非常に優秀です。

6230さんはそういう部分で長谷工が実質的な主体だと言いたいのだと思いますが、活動のもととなる出資額の違いは明確だし、長谷工がオーナーで三井近鉄に金を渡して動かしているとまで書かれると、そうだっけ？と言わざるを得ません。

>>6235さん
なので、元の話に戻りますがブルームカームの販売時期、前倒しするかどうかについては長谷工はあまり興味はないのではないでしょうか。

何より給料を重視する会社員
会社の利益を重視する役員
違うね

企画、建設、管理まで全て長谷工だと、三井に住んでますというより長谷工に住んでます、ですね。

用地確保や設計施工、管理は長谷工でしょうが、企画はどこまででしょうね？
設計＝企画ではないので。

>>6239 匿名さん
どうでもいいでしょう、個人の自由だから

中の人がいない限り憶測に過ぎないし、不毛な議論では？
個人的には長谷工の次世代規格のbenextは良く出来てるけど、外観がイマイチ過ぎと感じます。

>>6242 マンション検討中さん
各社の持ち分は重説に書かれていますよ。5社の表記順も三井が先頭です。
ちなみに「ザ・ガーデンズ」は三井＆三菱のJVで使われるネーミングのよーです。

三菱なんてほとんど関係ないでしょ？長谷工が買い上げた持ち込み物件だからね。

中身はそうでも対外的には『三井×三菱』＝『ガーデンズ』で認知されてますね。

三井×三菱のブランドを長谷工のコスパで手に入れられる稀有な物件って考えられるのでは？

三菱は単独案件でもそこまで高くないような。。

このへんで今買える中古だとPT王子リバーグレイスが三井、東十条フレシアが三菱。
物件としてはガーデンズのほうが価格相応に上位と思いますね

カームのチラシがきましたね
共感の街、最終街区へ
エアリー、ブルーム完売御礼

カームも人気が出そうな予感

テーマは「最終街区」ですか！
共感の街ってのはどういう意味だろ？（笑）