ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

>160さん

確かに東京の方が税金が安かったり施設や援助が手厚いことはあるかもしれませんね。
（それを言うと、大企業が多い港区や新宿区には負けると思いますが・・。）
当方、子供がいないので子供の医療費のことは意識していませんが、共働きで子供が
いらっしゃる方にとっては北区は良い選択肢の一つと思います。

しかし、自然環境（緑や広々した空間や眺めなど）やスーパーやショッピングセンター
の充実では、都内よりも他県の郊外の方がはるかに勝っています。なので、
東京の方が良い、とは一概に言えないと思います。

北区で育ち、今も北区から通勤してますが、川を隔てた埼玉方面の方が実は高層マンションも多くて栄えてる笑。街を歩くと高齢化が進んでいることを実感するし。

でも都内でありながら気取らず、ゆったりとした街の雰囲気は落ち着きますし、都内へのアクセスだってバスが発達してるから意外と良い所です。公園も美味しいラーメン屋も多いし。

このマンションは一般的な収入の子育て世代のサラリーマンにとっては区画内で生活が完結できるし、良いマンションだと思います。後は価格をお安くしてくれると、踏ん切りがつくのですが…

直床だっていうだけで買わない人もいるだろうし、この戸数を捌くなら二重床で来るのでは？
長谷工なのにアウトフレームで、仕様には気を遣っていそうだし

個人的には中途半端なスラブ厚の二重床より厚さを確保した直床のほうが良いと思っているけど、それはスレ違いの話だな

>>164

まず60を18で割ってみてください。話はそれからです。

公式ホームページや送られてきた資料に、建物の構造等についての情報が載っていませんが、これから載るのでしょうか。
低地なので、液状化対策とかどういう対策をしているのかとか、建物の耐久性・耐震性とかはどうなのか知りたいのですが。
スカイティアラは、ダブル配筋になっているとか説明があるのですが、載っていないので、大丈夫？なのかなと。

載るかどうかというよりは、長谷工の建物の耐震性とか地盤対策とかの評判って、どうなのでしょうか？

建物の構造とかってモデルルームに行けば詳しいパネルの説明や模型などがあるかとは思いますが、
こういう資料請求の段階では無いこともあるのかもしれないです。

なんとなく「こういうコンセプトなんです」「こういう雰囲気でやっていきたいんです」的なものが
メインでやって来るような気がします。
まずはイメージ？

昨日、近辺を歩いてみてきましたが、サミットは結構大きくなりそうな印象を受けました
あと、その近くの商店街の寂れ具合、使えなさ具合も印象に残りました

自分も東十条から現地まで歩きましたが商店街が思いのほかしょぼくてビックリしました。
王子神谷から現地までもタジマしかないんですよね
東十条ってなんでこんなに坪単価高いんですかね

お値段通りのニトリは近くにありますよね。
そのもう少し赤羽寄りにダイエーがあって
ヤマダ電機や西松屋
サイゼリアやドムドムが入っているのですが
その場末感と言ったら・・・「ここは東京なの？」
レトロな環境です。

商店街がしょぼいのは否定しないけど、それなりに人通りもあるし
喫茶店もあるし、コンビニもあるし昔に比べたら10倍は賑やかですけどね。
華やかさとは今も昔も縁がないからそれは期待しないほうがいいですが、静かで地味で「便利」。
便利に尽きます

マンション敷地周辺を歩いた感想を率直に。生活する上では何ら困らないと思う。敷地内にスーパーもできるし、結構大きな商店街も近い。治安も良さそう。ただ、高齢者が多いエリアなせいか街全体として元気がないというか物寂しい感じで、気の利いたオシャレな店が皆無なのも残念。というか帰りに歩いて見て回った限り、王子神谷〜東十条間でまともに外食できそうな店がなくて驚いた。都内でもなかなか稀有なエリアなので、まずは街の雰囲気含め自身で歩いて見て回ることをおすすめしたい。

>>174
東京としては、場末感、寂れ具合が稀有な場所というのがよいです
嫁さん(女性)の反応が相当ネガティブになりそうですが
相当安くしてくれたら買いたいです

そこですよね。
「相当安くしてくれたら」視野に入りそうです。
資料が届きましたが高級感を出そうとしているみたいです。

東十条って、現状は街としての広がりがないんです。

西はＪＲ、東は団地、北は環七によって隔てられた小さなエリア。
しかも住民は昔から買物は赤羽か王子で済ますのが習慣になっています。
だから生活に必要最小限のお店しかありません。

今回この場所に860世帯の中高所得層が入居することで、
多少は街が変わると思います。

この立地で800世帯も売り切れるんですかね。
皆さんが言ってるように相当安くしないと結局、入居開始後に値引き販売とかなりそう

相当安くして欲しいけど、70平米6000万円くらいかなぁ。時期が時期なら1500万円くらい安かっただろう。

>>178
京浜東北と地下鉄へのダブルアクセスだからニーズは結構あるんじなないですかね。
南北線は微妙だけど、そこまで贅沢を言ったら値段的に難しくなりそうだから。

>179さん

70前半米台なら
さすがに4500～5500（6000行くなら最上階）だと読んでいるのですが。

この場所、この戸数で、
70平米6000万円
で売り切れちゃう状況になったらすごいことですね。

プラウド王子、飛鳥山タワー、パークハウス東十条を買った人があっさり益出できるエリアになっちゃいそうです。

場所の雰囲気はみなさんおっしゃっている通りです。
せっかく東京に住むのだからおしゃれな所に行きたい方は、東横線なり田園都市線なり京葉線なりに。
地方都市の雰囲気が嫌いでなく、近くのコンビニにジャージで行ける気軽さをお求めの方には、おすすめのエリアです。

70平米で6000万はさすがに無いかと
75平米低層階で5000万から希望だけどどうかな

2年後の入居の時期には不動産価格高騰も治まってそうで決断難しいですよね

ここのパース図よく見ると、最上階は他の階と比べて階高が高そうなので、プレミアム住戸になるのではないかと。
そうなると、角部屋最上階は少なくとも7000万は下らないような気がします。
2戸ぶち抜きも可能とありますし結構なお金持ちを想定してるのでは。

70平米台で4000万台はさすがにないでしょう。5500～6000超えあたりと予想。

もちろん小さい部屋で4000万台はあるでしょうけど。

マンションマニアさんの言うように、
周辺相場（パークハウス東十条）と近年の上昇傾向（昨年比+1割）
から見るに、坪単価250〜が妥当かと。
すると70平米で5300万、85平米で6400万くらいなのではと。
もちろん向きや階数によって前後はあるでしょうが。

↑70平米前半なら普通に４０００万円台でしょうね
5000からじゃこの戸数捌けませんからね

↑私もそう思います。

確か入札で高値落札した長谷工からしたら、そんな値段じゃ赤字だろう。

希望的観測ばかりですね。
65㎡台の部屋は4000万円台もあるでしょうが、
70㎡以上は5000超え確実でしょう。

車を持つので安いと助かるけど、南向きは高いのかな。

>>189

土地の入札額はいくらでしょうか？？

モデルルームってまだオープンしてませんよね？
王子駅の飛鳥山ファーストタワーのモデルルームのあった場所にまた大規模なマンションモデルルームが建築中です。
ガーデンズのモデルルームじゃないかな？
完成予定日は4月下旬と書かれていました。

北区、東十条あたりは創価学会員が多いと聞きました
確かに周辺に創価学会の事務所もありました
この話は本当なのでしょうか？

65平米2LDKで4800万円台
70平米3LDKで5200万円台

南向きでそのくらいだと良いな

>>192
当時のニュースで166億円

土地の値段の意味で、ザ・パークハウス 東十条フレシアの価格が割安でしたね。
土地の入札なし、JR貨物と共同売主で販売していました。且つ時期も約一年半前の分譲でした。
ザ・パークハウス 東十条フレシアは
価格：4,200万円台～6,900万円台　62.63㎡～89.11㎡
でしたので、今回は面積が
65.07m2～85.09m2
なので、5000万以下の住戸が少ないかもしれません。

ハセコーなので価格競争力を期待。　あと、各棟にあるというラウンジはライブラリー、スタディルーム的に使えるのかな。

つかえないでしょ

送られてきた資料には使えるような感じで書いてなかった？

どこにありました？

ラウンジの説明のところ。何時間も長居する感じではないと思うけど。

ラウンジではなく、サロンですね。

価格、スカイティアラと同じくらいだと良いのですが、高くなるのかな？
スカイティアラの方が、都心からは遠くなるけど、高台で、街の雰囲気・環境も良い分、差し引き同じくらいかなと思ったのですが、アクセスの良さで高くなってしまうでしょうか。うーん。

ちなみに、３つの棟がありますが、どの棟が人気になると予想されますか？

スカイティアラはエリア高値挑戦の住友だから、同じくらいか安いかも。

坪単価については10月頃に長谷工の営業の方に伺ったのですが、マンションマニアさんの予想がいいところいってますよ。

マンマニの予想では
・仕様、構造がハイレベルの場合・・・平均坪単価＠２７０
・仕様、構造が普通レベル・・・平均坪単価＠２５０
このくらいではないかと予想します！

とすると、

普通レベルでも70m2の物件が、5300万程度になります。安くないですね。

平均坪単価250万なら即日完売レベルになるだろう。

今の都内の相場考えると、坪250万～300万ぐらいで平均270万ぐらいかな。

パークハウス東十条はもちろん、東十条最寄りで最高額だったと思われるプラウド赤羽ディアージュ（坪単価約250万）も超えてくると思われる。

価格なんて今現在も資料請求の反応や近隣物件の状況見ながら見定めてるでしょうから、それより前の情報なんか意味ないと思いますよ。
そんな情報で良いなら、今販売中の王子神谷のモデル行った際に見せていただいた周辺物件の売値相場をまとめた資料のなかに、ここの物件坪@250万予定とありました。これも長谷工からの情報ということになりますが、そもそも売値はデベが決めるもの、ここと王子神谷のデベが同じならまだしも予定価格をわざわざ王子神谷のデベである京阪に教えるの？と、それ見たときに笑ったくらいですから。信憑性は低いと思っています。

総戸数は確かに多いですが、そのためにJVを組んでリスクを分散させているんです。今の市況を鑑みても、少々強気で来ると考えています。平均@270といった辺りじゃないでしょうか。

坪250は去年の相場。
今年はデベは供給数を絞って、単価を上げる戦略をとっています。株価も底打ったし、住宅ローン金利最安値更新の追い風を考慮すると、平均270くらいで出してきそう。

立地がね…
利便性はいいけど、寂れた感じと創価の町であること踏まえるとね
それに長谷工は財務もよくないし。いっときの倒産しかけた頃とは違うけど大手デベとも違う。在庫リスクをとらしてもらえないでしょ。
いいものを安めでしかけてきた旧プラウドみたいな戦略をとるべきだろうと思うしそうしてくるのでは？

サロンは利用時間が気になりますね
夜12時に帰っても使えるなら非常に魅力的ではあるが…

250ギリギリ、270残念だけど諦めます。

すぐ飛びつかなくてもいいかな。
こんな立地条件で高級感出されてもね。
何期かに分けて売り出すのだろうからまずは様子見だな～

隣接する団地の住人さんがこぞって、
賃貸料払い続けるよりは金利の低いこの時期にっと、
購入検討するんでしょうか

JVで入る長谷工の比率なんて、恐らく一桁％だと思いますし、本業はデベではなくゼネコンなので在庫うんぬんのリスクはさほど考えていないでしょう。

他4社の考え次第でしょうか。

本筋ではないですが、何で「坪単価（意外と）高いよ！」とこの掲示板でわざわざ言う必要あるのでしょうかね。
別にそっとしておけばいいのに、、、
坪単価高いコンセンサス取っても、おそらく見ているであろう売る側のプラス材料にしかならないのに、、、

この立地で坪250以上出す人がどのくらいいるか興味ある。860の大規模だからとりあえず様子見しようかな

どこかのマンションではないですが、もし売値を変えるなら、初めは低め、売れ行きと周辺相場次第で値上げ、でしょうね。
逆の場合だと、先行して買った人からの激しい反応もありそうですし、更に買い控えを誘発しかねないですからね。。見た目の値付はうまく誤魔化しそうですが。

それにしてもここの商店街はなんでこんなに寂れてるの？
お年寄りが多いから？

>>217
おそらくこの掲示板でガーデンズ営業の方もいますね。わざわざ坪単価高いと誘導してるでしょう。

>>221
この物件の近くのモデルルームに行かれれば本当のことだとわかりますよ。
ちなみに私が伺った坪単価予定は260万でした。

>>222
この物件の近くのモデルルームってどこですか?

>>221

そうですよね、、

私としては正直なところ、平均坪単価は行けても250、260は泣く泣く諦めですね。

シンプルにデベが出してきた売値に納得できなければ買わなければいいだけです。
坪250以上なら10年後資産価値暴落確定なので買いません。
東十条商店街の廃れ具合と汚い感じがなんとも...
十条の再開発タワマンが建つころには不動産価格高騰も落ち着いてるかもしれないので待てる方はそちらも検討してみるといいかも

坪250より上か下かでこの物件の人気度が決まるでしょうね

坪単価250以上なら、オリンピック終わった後は大幅に下落するかもしれませんね。
正直このエリア、都心への交通利便性以外の魅力ないし..
同じ価額帯なら別のところを探します。

全くです。「新しい街を造っていきましょう」　っというコンセプトで
色んな付帯設備をつけて、必要以上に価格を吊り上げ
イメージアップも目指したいようです。
最初に売り出すエアリーコートは手が届き易い価格に設定して
完売を優先させるかもしれません。
最後に竣工するカームコート棟はスーパーや商店街にも近いので
高価格を目指すかもしれません。
消費税増税前のプッシュもしてくるでしょうね。

東十条5分、王子神谷6分が売りみたいですけど敷地出るまでがまぁまぁかかりそうですね

家族連れの方に質問です。
この地域の高校生はだいたい私立入学なのでしょうか？

都立はあまり良いところがない気がしまして

新しい街を造るってこのマンションのイメージアップだけじゃ無理だと思います。
東十条商店街は寂れてるし、王子神谷駅の周辺は大規模団地と会社があるし、このマンション以外に何か新しくできますかね。

あの廃れた商店街をどうにかしない限りは無理かと...
十条商店街はキレイで入ってるお店もいい感じなんですよね..

そんな街のコンシェルジュがいるマンション

>>230
私立が多いみたいですね。でも私立も順天、成徳ぐらいが(高校偏差値62、大学偏差値57-52行ける)一番良いどころかな。
教育面を考えれば文京区の方が断然いいでしょう。

>>234
行ける頭があるなら、開成は電車で直ぐですよ。

東京周辺は、中学あたりから私立に通わせるところが多いんですね。
やっぱり私立の方がレベルが高いらしいけど、学費が半端ないでしょ。
田舎じゃ公立を選ぶのが普通なんだけどね。
都会と田舎じゃレベルが違うんだなぁ。

北区、足立区、板橋区には文京区や杉並区、武蔵野市、国分寺市、国立市のような都立がないからね

都立は学区制じゃないんだから、区で高校を語ること自体がナンセンス
交通便利だから、通える範囲に沢山都立も私立も高校ありますよ

物理的にはそうですけど、周りの環境は大事ですよ
周りがどこを目指すのか、どのくらい勉強に力を入れるのかということです
どうしても周りの影響受けますから、もちろん我が道いく子もいますけど。

>>239
5000〜6000万円程度の予算の中で購入できる新築マンションで、教育環境が良い地域をご教授願います。

>>240
板橋区加賀のプラウドはどうですか？

便乗すみません。
王子小学校の評価はどうですか？
中学受験率高いのでしょうか?

>>240
浦和駅付近は文教地区で知られていますし値段もそのくらいなら出物はありそうです。

>>243
5000〜6000万円程度だと北浦和が精一杯かと。浦和は下手な23区よりは高くなってますからね。

この辺は治安悪いんだよね
小学校から東十条住んでて高校は王子だったけど、昔からチンピラやヤンキーの多い街で有名
その辺気にならなければ京浜東北線でアクセス良いからいいけどね
小学校と中学校のレベルも低いからそのあたりは気をつけた方が良いかも
赤羽や神谷方面よりも王子方面の方が治安は上
ちなみに中国人多いよ
東十条駅付近は汚いから王子神谷駅使った方がいい

>>245
貴方がお若かった40～50年前はそうだったのでしょうが、今の東十条でチンピラやヤンキーは見かけませんよ。
土地勘のない方たちを惑わすような書き込みは控えてください。

30代前半です
小学生まで赤羽、小学生から神谷よりの東十条に住んでいます
東十条の商店街でもバイトしてました
子供のいない夫婦やご老人の方が住まれるのは都心へのアクセスも良いですしいいのではないですか
美味しいラーメン屋さんや有名などら焼き屋さん、十条まで坂を登ればすぐですし、十条へ行けば食品やお惣菜が安いです
ただ子育てというと適してない地域だと思います
東十条の周りを歩いてみたら分かると思いますよ
駅前のパチンコも目立ちますし

>>247

子育てに関してはこの方に同意ですね。
王子小は伝統もあって綺麗ですけど、中学受験を積極的にするような層はあまり住んでないです。

>>247
同意です。このエリアに数年住んでいます。
この物件も検討中ですが、やっぱり子供の教育環境を考えると別のどころが良いかなと思います。

近所に住んでいますが、この物件は基本リタイア層がメインでは？
サ高住も予定してるみたいだし、小金持ちの高齢者向けです
逆に子育て世代はやめたほうが無難かも
このあたりは本当に、治安が悪いですよ
私は子供もいなく、夫婦二人で都心アクセスの利便性で検討してますが、子供がいたら検討からは外してましたね

２３区で同じような価格帯で、子育てにいいのは、練馬区の駅から
離れた戸建てが中心のエリアにあるマンションかな。（大泉学園など）
当然、都心へのアクセスはここよりも劣りますが。　両立させるのは
なかなか難しいですね。

治安がわるいって言う人が急に湧いてるけど、どうしたんですかw
治安がわるいって、なんですか？
夜中にヤンキーがうろうろとか、変質者がでる、とか？空き巣が多発、とか？
20年近く住んでますけど、見たことも聞いたこともないなw

警察の統計でも見ての通り普通です
http://www3.wagamachi-guide.com/jouhomap/map.asp?c=139%2E724534%2C35%2...

交通の便○
治安△
教育環境×
こんなイメージということでしょうか？

皆さんにお聞きしたいのですが大規模マンションの魅力とデメリットってなんですかね？？
大規模マンションに住んだ経験がないので教えて頂ければ幸いです

北区がそもそも微妙な上、北区の中でも赤羽や王子に住めないような人が東十条に
住むわけだから教育環境は良くないのは想定内でしょう。

東京はどこに住むにしても中学受験必須だから、利便性重視した方がいいと思いますよ。

この辺だと子供は小2か小3でサピックスの王子校あたりに行かせることになると思いますし、
意識の高い生徒に囲まれる環境を作ってやれば東十条でも問題ないと思います。

子供のことを思えば、移住するのもなかなか決まりそうもありませんね。
出きる限り環境の良いところが良いし、通学もしやすい場所が良いし、
そうなると、旦那さんの通勤より子供の通学が重視ですね。
マンション購入も悩みますね～。

うーん。。ちょっと混乱してきました。。
そもそもパンフレットを見ると王子小学校や王子桜中学校は進学校で安心できる印象でしたがそもそもその認識が違ってたということでしょうか？

どんな物件であれほどほどにディスられるのがこの掲示板では普通なので、まあ気にしないでもいいのでは？

>>257
北区の中では進学校だし、落ち着いた雰囲気もあります。
近年増えている小中一貫校の先駆けですし。

そりゃあ、お金を出せばもっと教育環境の良い場所は都心などいくらでもありますけど、こういうのは年収やエリアなど各自の制限がある中でどうかっていう話ですからね。
同じような価格帯の物件や今住んでいるところと比較して考えてみるとよいのでは。

>>257

進学校というわけではないですし、都内に住んでいてしっかりした教育を受けさせたいとなれば、中学受験で小石川等の公立もありますし、勿論私立もあります。
物件や周辺の状況から考えられる想定年収で、この辺の子が中学受験するのかどうか、お考えになってみるのも良いのではないでしょうか。