二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part17

イースト入居予定の株主ですが、東急百貨店が入ると知ってショックです。
港北でも東急百貨店と109シネマズのペアで競争力が無く失敗し、閑古鳥が鳴いていると株主総会で非難されていました。
フタコにジミな東急のカラーは合わないと今さらながらに実感。
２Ａにオフィスもホテルもビジネスとして現実味が無いのはもっと困りもの。

828です。
御親切に教えて下さってありがとうございます。
考えていたのと逆方向だったのですね。
今日にもいってみます。

>837
この程度の資産しか購入できないくせに、何と偉そうなことか！

あなたこそ、中の上レベルですぞ。

>あなたこそ、中の上レベルですぞ。

微妙にほめてない？
ツンデレ？

おいおい、837は契約者を装った、ネガの成りすましだよ

まぁ、ここを買えるのは、結構いいとこに勤めてるリーマンなんじゃない？トップクラスとまではいかなくとも。よって、中の上に一票。

どんなに高給な会社でも、会社員じゃファミリータイプは厳しいんじゃないか。
会社員の場合は資産家か、ほかの収入がないと。

会社経営、自営業、弁護士などの有資格専門職といったところが多いのかね。

＞＞８３９
「都心もあこがれる」のキャッチを真に受けられたのですか？
ここは東急沿線の郊外で、なんら特別なものはございません。

東急、世田谷区にあこがれてください。

ファミリータイプっていくらのイメージ？

たしかに私のマンション、聞いたとある会社のサラリーマンは重役（車が迎えに来るからそう思ってるだけ）だわ。
それ以外は、何の会社だかわからんとこに勤めている人と、何してるんだかわからない人と競馬関係、医者、弁護士系とかだね。

会話の内容が2チャンネル以下に落ちました。もう、付き合いきれません。さようなら。

私もファミリータイプの値段がいくらくらいか知りたい。

>>848
1千戸集めるの大変じゃない？
やっぱこの辺りは、低層、小規模マンションじゃないと無理。

ここでファミリータイプっていうと、80－90平米以上だろうね。

イーストだと億ションに近いかもね。

億いかないんであれば、普通に貯金してるキー局・総合商社・大手広告・大手新聞あたりでも買えるよ。別に役員じゃない、３０代社員で。
外資系で貰ってる方々は別格として。彼らはもっと都心に買う傾向あるしさ。
ここいらの層は、上の下以上と定義していいかも。貰ってる士業・経営者・資産家も上の下以上でしょう。

確かに、契約者アンケートの結果では、サラリーマンが4割くらいいたと思う。

ほとんどサラリーもらってる人でしょ。経営者や資産家が６割を占めるようなマンションではない。

そりゃただのあなた個人の感想。
へえ〜、としか言いようがない。

6500万くらい

何の価格？

>>853
それほどの年収でもないのにたかがマンションに
もったいない話ですね。

他に何に使うの？お金。

>>859
おたくはどの位貰ってるの？
きっと凄いんだろうね。

しかし８５３が挙げた人たちってやばやばで
ボーナスもこれからどんどん減っていくことが
見込まれている人たちばかりじゃん。

商社はましかもしれないけど。

ということはこのマンションもターゲット層が消えかかっているわけ
だから梯子はずされちゃったってこと？

だから、
１．世田谷、大田区の資産家、２．そしてその息子夫婦、３．宮前区、青葉区辺りの会社経営者、４．医者
５．弁護士、会計士などの士業、６．滑り込みセーフの金融系、マスコミ系、商社勤務の高給取り　７．資産運用組
ターゲットは、このへんですよん。まだ、大丈夫。梯子はかろうじて。

水商売、風俗関係の人もけっこういるのでは？
サラリーマンより全然お金持ってる人たちだからキャッシュで購入＆渋谷新宿のアクセス重視でここがぴったりかと。
（ネガではありません。あしからず。）

>>860
ここに来てドバイショックですから、
何が起こるか分からないから、
少しでも多く現金を残しておきたいです。

坪単価300万円以下を探してちょっと節約しておく、
賢いですか？ｗ

この物件で値下げってないのでしょうか？
一度、ＭＲに行ってましたが、高すぎて、断念しました。
値下げの可能性があるのなら、もう一度行ってみようかと思っています。
７０平米以上の２ＬＤＫか３ＬＤＫを探しています。

>>866
賢い。
久しぶりに良い意見が聞けて嬉しい。

ターゲットをあれこれ掲げるのは自由だけど、
その対象の人たちが今の時期にここを買いたいとは限らない。
買うかどうかは相手方の勝手。

１．世田谷、大田区の資産家、２．そしてその息子夫婦、３．宮前区、青葉区辺りの会社経営者、４．医者
５．弁護士、会計士などの士業、６．滑り込みセーフの金融系、マスコミ系、商社勤務の高給取り　７．資産運用組

１・７は重複感あり。そもそも、自宅はあるだろうし、ここを投資用で買うか疑問。　２・３は買う可能性がある。４・５の士業も稼いでるのは一部だけ。大手事務所勤務の弁護士かボス弁か、医者だと開業医か雇われ病院長か、会計士も弁護士同様。　６は景気に左右されるだろうが、ターゲット層ではあるだろう。

>>869
その対象の人たちが今の時期にここを買いたいとは限らない。

当たり前のことを・・

駐車場抽選のお知らせが来ました。
締め切りが来週末と書いてあるので、これから契約する人は駐車場は諦めるべきでしょう。
駐車場の数が少ないので、応募殺到と予想しているらしく第３０希望まで書かせるので笑えます。

それにしてもⅡ－a街区情報をだそうとしない東急の姿勢に閉口します。
Ⅱ－a街区にマンションは建てないと明言しようとしないのは誠意が感じられません。
たとえマンションができないとしても、リボンストリート完成まで５年以上では入居する気が失せます。
定価より安く購入できたので、カギをもらったら即転売しようかと真剣に悩んでます。

>>872
仲介手数料とこれまでの自分の手間等考えて、転売しても利益は出ないのでは？

リボンストリート完成まで何年も不便な生活続けるデメリットが多少の金額でチャラになるならそのほうがいいです

資産家の打撃は大きいよ。
完全な誤算でしょうね。
今や実需が中心になって、高価格帯の物件は苦しい。

駐車場そんなに少ないのですか。
これから購入する人やはずれた人は、遠くの賃貸駐車場を探してそこまで通わないといけないのでしょうか。

使い物にならない、小さな駐車場ばっかりだからね。
機械式がほとんどで、しかも車幅が1850、車高1550以下がほとんど。
四駆も外車もミニバンもほとんど停められないからね。
平置はほとんどない。終わってる。

皆さん普通の機械式が使えないほどの大型車やハイルーフをお持ちの方が多いんですかね？

うちはBMW5ですが、普通ので入りそうなのであんまり気になりませんが、場所によって出し入れ時間は結構かかるようですね。

ビーエムの５シリーズって結構コンパクトなんですね。うちはジャガーなんですが、横幅があって入りません。羨ましい‥

さすが、郊外型マンション。
車無しでは生活が不便ですね。

第三京浜から初めてみました。
すごい迫力、ランドマークにふさわしい。プラウドがしょぼく見えます。
同じ郊外でも世田谷は別格と感じます。郊外なのにおしゃれ、郊外なのに
金持ち、郊外なのに都心以上なハイグレードな生活。
こんな場所は世田谷以外ではありえませんね。

同じ郊外でも大田区、杉並区、練馬区は永遠に追いつけないでしょう。
あ、足立区ナンバー地区なんて論外ですけどねいうまでもありませんが。

まぁ世田谷区はいいとこだよ。金持ちだけどわざわざ都心に住みたくはないって人は、やはり世田谷区か目黒区を選ぶだろうね。この城南２区に共通して流れてる空気感は、世田谷区に数年住んだことがある人なら分かるはず。電車で通ったことがあるとかだけじゃなかなか分からないけどね。

世田谷区内もピンキリなのをお忘れなく。
空気感は色々。どこに住むかは事前にキチンと調べなくちゃね。
あ、別にこのマンション自体の話ではない。

世田谷区民ですが、要はお金を持ってるかどうかだと思います。
他の区でもお金を持ってる方は、ゆったり暮らしてらっしゃいます。
二子玉川でタワーマンションを買うことは、それほど重要ではありません。極めて普通のことで、何か人と違うと思うのは、大きな勘違いでしょう。いや、大きな勘違いの始まりでしょう。

そんなこと言ったら、ﾏﾝｼｮﾝを買うことなんて大して重要なことではありません、の一言で何でも片付けられてしまうだろ。意味のない書き込みするなよ。

世田谷で暮らす人にとっては、マンションを買うことが人生の一大イベント、なんてことはないのでしょう。
ネガコメントでローンがぎりぎりとか書いている人もいるようですが、本当にぎりぎりならワンランク落としてゆったりした暮らしを選ぶほうが賢いと思います。

世田谷で暮らす人＝必ず富裕層
ではないんですよ。
木造アパートが幾つも建ってるエリアやミニ戸の多いエリアも、世田谷にはあります。

そりゃいくらでも極端な例挙げれば反証できるけど。世田谷区が一般的に所得水準が高い人が多いって世間の認識は事実としてあるだろ。

マンションを買うのが人生の一大イベントなのに、私たちは世田谷区民だから他の区民とは違うんだとか思っちゃうのは、確かに大きな勘違いかと。みんな一般市民に見えます。ドングリの背比べです。

これから契約する人にはライズ駐車場期待できないからって、２Ａを着工まで駐車場にするとＭＲで説明しているようだけど、再開発法でできない。騙されないように。
これから契約する人には駐車場は無い。

高級マンションなのに、駐車場がない？

高級？
普通だよ。

自称”高級”なんですよね。

高級、というより、高額マンション。

3LDK・80平米・9500万円なんですね。とても高額で、買う勇気が湧いてきません‥皆さん、頭金2000万円、ローン7500万円、世帯年収1500万円位な感じでしょうか？

5000万円位の頭金は、自分でためている人が多いと思う。
あとは援助で、節税対策程度の住宅ローン。

30台半ばで5000万も貯めてるんですね。
凄い・・

しかし、もし自分なら、都心のもっとグレードの高いマンション買います。

お金は大事だよ
大切に使いましょうｗ

羨望の的ですね
色々な意味で目立ちますからね

その値段なら、大崎の方がいいじゃん。

高さ以外に目立つポイントは？

他人に聞くこと自体恥ずかしいと思わんか？
自分で考えなさい。主体性を持ちなさい。

はやく入居したい。

買うか悩みます。
やはり高い気がして。
今の価格でも買えるんですが、そこまで出す価値があるか否かという疑問がクリアーにならず‥

> 高級、というより、高額マンション。

そういう言われ方が一番つらい。
たとえば入居を終えた1年先、子供が通う二子玉川小の保護者会でそんな陰口を聞いたと想像してみる。
真新しい家に住む興奮と、バカな判断したもんだという後悔...
その時点で２割売れ残ってて「幽霊マンション」とでも言われたら鬱になりそう。
東急さん、がんばって販売してくださいよ。

武蔵小杉から、いつも拝見させて頂いてます。
ライズはとても素敵なタワーで、早く皆さんが入居され明かりがついた姿を見たいですね。
良い情報が出たので完売も近いのでは無いでしょうか。

噂の２A街区建設予定のマンションは、購入者のターゲットがライズとは異なるんですかね？

あえて相手してあげるけど、釣り針デカすぎ。

２Ａのマンションは二子のランドマークです。
もしできたら怒りますよ。
ライズの住人は詐欺同然ですよ。
野村のプラウドの住人が怒るのと同じですよ。

>30台半ばで5000万も貯めてるんですね。

ここ数年の年収が1500万から1600万程度の30代後半のサラリーマンです。
貯金は7000万あるので、その値段だったら頭金6000万、ローン3500万位で考えます。

ベタな考え方ですがオンとオフの切り替えをしたいタイプなので都心居住は向いていません。
もっとも本当の都心高グレード物件は私なんかには買えませんが。
かといって埋立地とかに住むのも厭なので。

>>913
プラウドタワーに住んでます。
勝手になこと言わないでください。
住民の気持ちを代弁みたいなのは迷惑です。
2aにマンションが建とうがどうでも良いです。
2aにマンションが建ってもプラウドタワーが二子玉川駅から一番近いマンションであることに変わりはありません。

そうですよね。
プラウドが二子玉川のパイオニアであり、ランドマークです。

>>914
大きなお世話ですが、せっせと働いてようやく貯めたお金、有効に使って下さいね。

>>914
大きなお世話ですが、せっせと働いてようやく貯めたお金、有効に使って下さいね。

埋め立て地は嫌でも河川敷はかまわない？
こうゆうところで自分の年収とか貯蓄額とか披露する人の気が知れない

30代後半で7000万の貯金って凄いな。
私も30台前半から1500万以上もらっているが、浪費している・・

とは言え、河川敷も埋立地も嫌だ。ここだけは共通している。

野村と東急比べたら、
個人的には野村がいい。

個人的でなくても業界内でも社会通念でも野村の方が遥かに格が高いよ、もちろん。

＞業界内でも社会通念でも野村の方が遥かに格が高い

格ってなんですか？
業界の事をどの程度ご存知か知りませんが、大手総合デベロッパーというのは、歴史的に三井、三菱、東急、住友ですよ。
それこそ、業界では基本事項です。それにもまして、不動産業界でマンションって王道じゃないんですよ、会社の使えないヤツが行くとこね。

http://www.ullet.com/search/group/30.html

CMの影響で東京建物（ブリリア）とかを一流とか、大手とか言ってる素人さんも居ますが、売り上げなんて、三井の10分の一ぐらいですから。

マンション検討者には野村の方が、これもCMのイメージ戦略が成功しているから一流だと思っている人多いですが、単なるテレビの影響です。プラウドというブランドの歴史なんて、2003年に始まったばかりだし。

総合不動産でなくて、マンション業界ではとか言わないでね、供給戸数が多ければ、格上だって言うんなら、大凶（大京だった）が格上になっちゃうから。

あのさ、東急って都心一等地の業界注目高級マンションどんだけ建ててる？

ハハハ。

＞東急って都心一等地の業界注目高級マンションどんだけ建ててる？

業界注目高級マンションをいくつ立ててるかで、大手であるかとか、格とか、一流とかが決まるんじゃないんだよ、素人さん。

それより、業界注目ってなによ？、高級って何よ？そういう、客観性の無い資料（思い込みという）なんて何の意味も無いの。

もちろん、東急が大手だからこの物件が良いなんて主張するつもりは全くありませんよ。プラウドの住民の方ですか？野村が上だって言い張るなんて。県境の二子自体が格とか、高級とか言う場所じゃないから、そこから考え直した方が良いと思う。

野村の方が高級マンション建ててるから格上かと。
そう思ってる人が多いのは事実だろうから、
それでいいのでは？
だって、買う人たちがそう思ってるってことは、
必然的に新築を高い値段で売りに出せるし、
転売する時だって、購入希望者が野村の方が格上
だって思ってくれてたら、高値で売れるしねー

まぁ、ニコタマには興味ないからどっちでもいい、
と思わなくもないけどｗ

ここもある意味業界注目マンションだけどね^^

＞野村の方が高級マンション建ててるから格上かと。 そう思ってる人が多いのは事実

これを思い込みという。

これが思い込みと言われて、違うと思うなら妄　想という。

妄想である事が分からないなら、病　気という。

と、病気の928は申しておりますｗ

>業界の事をどの程度ご存知か知りませんが、大手総合デベロッパーというのは、歴史的に三井、三菱、東急、住友ですよ。
東急が大手総合ですか。。。大手財閥系と同格に並べるなんて。。。

確かに･･････東急入れちゃうんだー。

この話、前にも出てたよ。

大手総合デベロッパーと定義すれば、上記の4社。現在これが主流。

東急は電鉄が入ることでマンションデベとしてのみならず、街そのものを開発するから単純比較は難しい。
だからこそ東急の既存のマンションシリーズも使わず独立したライズというネーミングで既存ラインとは明らかに区別している。

ここを検討、契約している人はマンションを買うだけじゃなく、開発そのものを買ってる意味が強いんじゃないですか？

単独グループで街創りまで仕掛けられるのは大手財閥でも出来ないですよ。

見てると、プラウドの住民も書き込みしてるわけね。
ここが中古になった時のライバルでありながら、人気や相場の運命共同体の関係か。

934さんは、鋭い指摘ですね。

確かに、この再開発は7割が東急電鉄の出資ですからね。
東急不動産の関与は3割なので、東急不動産の格をどうのこうの言っても、あまり意味がない。

駅を含む11ヘクタールという広大なエリアの7割以上の土地を古くから所有し、
地権者をまとめ上げて開発できるのは、電鉄グループならでは。
財閥系でもできない、電鉄グループだからこその、最大の強みなわけだ。

フタコ東地区は、紆余曲折を経て、
東急グループが20年以上の構想を練った悲願の大規模再開発だが、
ちょっとタイミングが悪かったよなあ。

ま、世田谷や高津区、宮前区、青葉区あたりは人口流入地域だから、
そのうち、注目されてくるのだろうが。

>地権者をまとめ上げて開発できるのは、電鉄グループならでは。
まとめ上げてるのかなあ。地権者、地元民とのトラブルが多いというイメージだが。
それにいくら電鉄が出資って言ったって、頭を使って開発するのは東急不動産だし、
再開発の企画力は東急不動産の能力に依存するんじゃないの？私は二子玉川にそれほどの集客力があるとは
思えないんだが。いずれにせよ事業の成否は数年後に分かるな。

>>私は二子玉川にそれほどの集客力があるとは思えないんだが。

同感。
なぜ皆さんがこんなにも熱くなってマンションを高値掴みしているのか、
極めて不思議かつ大変興味があります。
ニコタマ開発の行く末と、ここが中古物件として出た時の価格は、
個人的にこれからも要Watchです。

＞937
そんなことを言うのなら、ライズのあった場所には、昔お化け屋敷があったんですよ。
とても、怖くて近くに居られなくもないか？

>937
ぎょ！！
初耳です！ほんとですかぁ！

古－い洋館ありましたね。

ある意味、趣ありましたが。・・・

あそこ出たんですか？

ええ。
出たんですよ～。
二子玉川園のころは、日本風の古風なおばけが、
ナムコになったら、ハイカラな洋風ゴーストがいっぱいいましたよ。

とても怖くて入れませんでした。

完全な高値掴みだね。
ここ10年で日本一。
買った途端に3割減になるよ。

でました！おきまりのネガ常套句。

多摩川沿いの戸建てにすむ者だがこのマンション景観破壊・環境破壊でうざい。割高なもの買って、早く３割損して

くれ、いまいましい。

ライズの場所にあった神社もつぶしちゃったしね。何もなかったことにしちゃってる恐ろしさ。
高島屋はツバグリの裏にちゃんと移設して拝んでるけど。

>>944

私も同様の見解です。

>>944
買おうと買うまいと、現在の実質的価値なり、実勢相場がいくらかで、3割減にも3割高にもなるのだ。
通常はそこそこ売れている物件は、販売価格は妥当、完成しているのに、何割も残っているものは、時価が購入価格の1割減とかになっていると見らばいい。逆に、即日完売したような物件は、その時点で、時価が購入価格の2割高とかになったと見ればいい。

ライズは、売れ行きについて、一部異論をお持ちの方もあるようだが、まっとうな見方としては、かなり好調。よって、時価は販売価格の数％上とみるのが妥当。

ついでに言えば、今築2年前後とかになっても、かなり残り、時価が販売価格を大きく下回っているとみるべき物件は、例えばグランドヒルズ三軒茶屋、マスタービューレジデンス、ゴクレのいくつか（具体名を挙げると不愉快な思いをされる方もいるので、できれば避けたかったが、話の真実性を裏付けるため、またこれら物件については、だれもが認めるところなので、許されたし）。
逆に販売時点で、時価が大きく上回っていた物件の代表としては、TTT、赤坂タワーレジデンスがある。

嫌味を言いたければ、よく勉強して、本当に時価が販売価格を大きく上回っていて、買うと大きく損を出してしまう物件のところに行って書き込むべし。

自分のところの物件なので、それだけは許してください。もう2度とここには出ませんから。（デべにお勤めサン）

どう見てもマスタビューやグランドヒルズと同レベルだと思うけど。

外観はア然とするほど、安っぽい…。

この期におよんでも、まだ販売好調を認めるわけにはいかんという方、
結構いるのですね。

値下げを待っていたら、値下げされずに、希望の物件が売れてしまったという、
怒りからなのでしょう。まだ、300ありますから、ひとつランクを下げてみてはいかがでしょうか。

イヤイヤ、まだ御理解いただけて無いようで、一ランク上を待ってるんですよ。

>>949

嫌味を言いたければ、よく勉強して、本当に時価が販売価格を大きく上回っていて、買うと大きく損を出してしまう物件のところに行って書き込むべし。

「本当に時価が販売価格を大きく上回っていて、」って、逆じゃね？
まぁ、ここが売れていようといまいと、正直どっちでもいいんだけど、
高値掴みしてるってことは、結構確信あるけどね。

>>954さん

書き間違え失礼しました。単なるケアレスミスです。「見らばいい」も誤植、「みればいい」に遅ればせながら訂正（lookの意味でないので、「見」もひらがなにしたい）させていただきたく存じます。

高値掴みについて一言。
皆さん、高いと根拠も示さず、大合唱されるが、ほんとにそうか。
ヤフー不動産で、二子玉川10分以内、築5年以内、3000万円以上で検索すると、3マンション、7物件が出てきます。その1㎡単価（皆さん坪単価にしたがるが、販売情報が㎡で出していることでもあり、こちらの方が便利なので、1㎡単価を使う）を見ると

ピアースコード二子玉川（築3年）、グランヴェリス瀬田（4年）の計3物件が1㎡91.2万円～98.7万円
規模の小さい低層物件の3～4階で95万円前後、ともに駅から9分ということを考えると、多少閑静な住宅街を評価するとしても、ライズの方がこれより高いとみるべきだろう。したがって後で示すライズの単価からして、また新築、中古の差もあり、ライズ割安は、はっきりしている。

あとはプラウド二子玉川（築4年）の4物件。これは約64㎡～81㎡で1㎡120.6万円～148.6万円。
私はプラウドよりライズの方が高くて当然と見るが、同等だとしても、ライズの単価はプラウドの販売中物件くらいの条件だと98万円～105万円程度であり、どうみても、ライズの割安は暦然なのだ。

ライズをかなりの割高と判定するには、次のような無理を重ねる必要がある。
プラウドは、指値が入り取引価格は下がるから現状1㎡134万円としてこれを120万円とする。
またプラウドの方が3割位価値があると判定する。。
こうしてやっとライズ割高に、なんとか根拠が出せたことになる。
しかし実はこれでも、まだ駄目なのだ。プラウドは築4年だ。マンションの場合、1年ごとに1～2％減価するとみてよい。1.5％として4年で6％。さらに仲介手数料3％プラス6万円プラス消費税もある（税制上の不利、ローンで買う場合の金利の不利もあるがこれはここでは無視する）。

結局ライズを割高と言うためには同じ新築換算なら、プラウドの方が、4割位高い（価値がある）と判定する必要がある。別にプラウドをどうこう言うのではなく、比較対照ではそういうことになり、そういう判断は、間違っているということだ。

954は949の書いたこと、理解できないみたいね。

>>955
あなたがお買い得だと思って契約したのなら、それで良いのでは？
外野が高い高いと言う根拠は出ていますよ。
だけど、あなたには見えない聞こえないんでしょ？

ちなみに、私は前出のデべさんじゃないです。

954さん、「結構確信ある」って、具体的に指摘していただけますでしょうか？

私もききたいですので。

No949=955は一生懸命、うんちくたれてますが、どうも素人さんのようだ。
中古不動産が希望小売価格で売れると思ってらっしゃる。
プラウドが１億の売り出し価格を付けるのは自由。売れないだけ。
それに１つ売るのと１００売るのでは違う。需要以上に供給されれば値崩れする。

＞＞957

あなたが割高だと思って、見送られるのもまたよし。

でもほしくて、関心あるから、ここに集ってるのね！！

959さん
なんか、説得力ないです。
955さんを論破する根拠示せませんかね？？

この掲示板では、批判的なことを書くと、削除依頼を出されて、書き込み削除＆数日間のアク禁を食らいます。
誰も批判的なことは書けません。

プラウドは購入価格が高かっただろうから、
中古で売る時も大きく損するような価格では売れない。
これ心情。

プラウドを中古で売ろうとする人は、ライズの値付けを見て
売れそうな価格を出してくるだろうから、ライズが高ければ、
自分も損したくないし、渡りに船で高い値付けをしてくる。

そのライズの値付けは、元々プラウドの値付けを見て値付け
してるだろうから、そもそも高い。

という、ニコタマだけでの高値循環である。
京都の物価が高いみたいなもの。

しかし、同じ路線でもっと都心、つまり池尻や三茶にこれから
建つマンションの値付けがマーケットに広まってくると、
ニコタマは都心から離れてる分、本来であれば安くないといけない
にも拘わらず、非常に割高という客観的な判断になる。

ニコタマにずっと住むんだから高値で買ってもいいと言っても、
これからニコタマに建つマンションは上記の池尻や三茶の
新値付けをベースに安く値付けしてくるであろうから、
含み損を抱えたような気分になるんじゃないかな。

だから、狭い地区だけを見るのではなく、もっと他の地区の
マンションの価格状況を見て、相対的に安いのか高いのか、
近視眼的ではなく、中長期的に見て判断しないといけないと
思いますよ。

株だって、好きな銘柄だからって、ずっと持ってるからって、
高値で掴んで、それを売った人なり、その会社に自分から
富の移転が行われるの、嫌でしょう？

プラウドの単価は1㎡100万円弱が妥当でしょうかね。厳しめに見て90万円強、
それでもライズは割安でしょう。
成増も大泉学園も千歳烏山も成城も大崎も武蔵小杉等々も、もちろんチェック済み、
中古の状況も見、新築、中古、戸建て、マンション、リゾート、自分でも数えきれないくらいの
売買をしてきての判定と、お考えください。20代半ばから。

あー、ますます説得力のない話になってきた。

ニコタマの物件の話をしてるのに、池尻や三軒茶屋のせせこましいマンションの話、出されてもねー。

都心から離れたら安くなるって？？？
ずいぶん前に、誰かも書いていたが、
それじゃ、鎌倉はどうなのよ、ってことになる。

二子玉川の駅から6分、新築の再開発大規模物件の価値はいかに？

その通り。

山手線の外なら、武蔵小杉が首都圏一ということになってしまう。

鎌倉住人より。

ニコタマまで行かなくたって、都心に自然もあって閑静な住宅街あるでしょう？
まぁ、そんな所は買えないんだと思いますけど。
鎌倉って、坪単価は安いですよ。広いから、グロスで値が張るだけ。

東急沿線でこれ以上人口増やしてどうすんだよ

>>967

いくらなんでも、よく知らずに、そういうことを言うのは、混乱を招くだけですから、くれぐれもやめてください。
大船駅徒歩15分も鎌倉ですから、そういうところはもちろん安いですが、いわゆる鎌倉、御成町とか雪の下
あるいは森戸海岸辺り（逗子市ですが）などの海一望物件は、都心並みですよ。

一等地に建つブリリア鎌倉御成町は黒川紀章最後の設計物件、価格を書こうとしたら、パンフ紛失、ネットで調べたら、売れたので価格抹消で正確なところ書けませんが、100平方メートル1億円から1憶3000万円とかそんな感じだったはずです。
かなり立地が劣り、売れ行き不調のシェルゼ鎌倉御成町（駅4分）でも66.32平方メートル～106.21平方メートル
6380万円から13600万円。
駅から徒歩5分前後までで、そこそこの住環境なら100平方メートル1億円が相場です。

一方、駅から歩けなくても、七里ガ浜や長谷で海一望ならそれに近い価格になります。
今販売中物件では、お隣の逗子（鎌倉より不便、バス便）になりますが70.35平方メートル～172.96平方メートル
5190万円～25000万円。

>100平方メートル1億円が相場です。
ならライズよりずっと安いじゃん！
中途半端なところより、海一望の鎌倉が良いな。

三茶、池尻の駅近くに自宅があった自分には二子玉川の駅６分のライズのほうが暮らしの質は確実に上になると思うよ。

両者とも山手線にちょっと近づいたくらいで街自体はイマイチ。
結局は渋谷を使うので不便だし、駅からだいぶ離れないとゴミゴミしています。
独身時代はタクシー料金が安くて良かったけど、普段の食材なんかも渋谷で買うことが多いし、人混み嫌いなのでわざわざ渋谷を背にして多摩川行って散歩したり高島屋行ったりしてたよ。

二子ならわざわざ他に行かないで地元でほとんど済んじゃうから距離より街の機能と自然環境重視するけどなぁ。

都心で大きな公園や駅、買い物も便利なんてかなり高額。
二子玉川はそういう意味では割安感あると思うよ。

１００平米１億って、安いじゃねーか！
都心の２／３位だろ。

まぁ、庶民のニコタマでこじんまりと生活してなさい！！

グランドヒルズ、マスタービューと比べてしまうとここは建物が安っぽすぎて高額マンションの象徴である。タワマン、二子にこだわりなければ前者などの高額であるが高級マンションに流れる人が多いのも否定はできない。しかしそれなのに前者の方よりはまだ売れ行きがよさそうなことを考えると二子玉川のタワマンは希少性があるのでは。

ライズよりプラウドが二子のランドマークでしょう、やはり二子の魅力は玉高に近くそれにプラウドからなら駅まで１分もかかりません、それにやはり東急と野村では外観からして全然違います。
あのプラウドのシルバーと大成などの公共工事主体の業者の外観とは比較できない高級感がありますよ。

プラウド駅2分、嘘つきにだけはなるなって、お母様も教えたでしょ。

人それぞれですね。庶民であればニコタマから物凄い人混みの中、通勤するんじゃないの？割高じゃない。
私も人混みは嫌いですよ。

私も混雑が嫌で田園都市線沿いは止めました。

うん。
プラウドは駅2分。

でも、将来的には二子橋のところ（現状は電鉄の事務所？）に改札が出来て、
プラウドとそこを繋ぐ横断歩道と信号ができるから、駅30秒になる。
先週、交通量の調査をやっていたし。

二子玉川のプラウドの外観が高級感か。
見る人次第なんだなぁ。

980さん、やめなさいよ。
軽々しくそういうのカキコミしないほうがいいよ。

三茶、池尻、二子玉川（瀬田を除く）よりも、用賀、桜新町、駒沢大学のほうが住環境がいいと思ってるのは俺だけ？

そういう人多いんじゃない？
私はその中では二子玉川がいいけど。

外観はどうみてもプラウドが上ですね、って言うかライズは単にセメントの固まりみたいで、都営住宅か香港の高層団地みたいな感じがあります。
なんとかあの外観はならないのかなー、センスがあまりにもありません。
まさかいまのまんまじゃないと思いますが心配です。
大成建設ではどうしても土木建築の経験しかないのでショウガナイノカナー、せいぜい竹中ぐらいがやってくれれば違うのにね。

プラウドは駅近でも場所が微妙
外観は普通だろW

確かにプラウドは高級感があるというか二子に合ったセンスのよさが光るね。
ライズはなんだか花園に土足で入ってきたような品の悪さがあるね。

えー外側は塗装するんでしょう。
まさかあのまんまじゃないですよ。

それが東急クオリティ。

>>974大成などの公共工事主体の業者
>>984大成建設ではどうしても土木建築の経験しかない

どうも大成建設に悪意を持っているとしか思えない。
どちらも事実とは思えない（少なくとも他の4社と比べて大きな差はないのではないか）が、
あくまで主張しようというのなら、数字をあげて論じるべきだろう。
「土木建築」などという妙な言葉からしても、十分な知識を持って書いているとは思えない。

どなたか教えてください。

ただ今価格表とにらめっこをしておりまして・・・。

タワーウエストの北西角が割安なのにあまり売れていないのはどういった理由からでしょうか？

これからできる建物とお見合いになるとかですか？

だからプラウドの方が駅近いし値段も若干ここより高いでしょう。

所詮は東急
野村には到底かないませんよ

ここは間違いなく売れますよ、武蔵小杉のタワマンのリエトコートでさえ販売一年弱で５００戸売り出し現在残り
７７戸です、あと２－３ヶ月で完売です。
値段的にもライズより若干安い程度で、最近売り出したライズの比較的安い物件よりは高いかもしれません。
それでもほぼ完売です。
少なくともライズは２３区ですから売れないこと無いと思います。
ライズ頑張れ。
影ながら応援してます。

野村のすごさはマーケテイングの巧みさだな。
野村だったら二子では絶対あんな大量販売は企画しないだろうね、小出しに希少価値を落とさず販売しただろうね。
二子の特殊性を東急は理解してなかったね。

プラウドだろうが、ライズだろうがどちらが上でも良いじゃないですか。同じ二子玉川の住人として仲良くしましょうよ。本当に怖いのは２Aに建設されるであろうマンションだと思いますよ。

おいおい、リエトはここより格段に安いぞ。確かに今は周りに何もないが、交通の便と将来進むかもしれない再開発を考えると、リエトの価格は魅力的。

> ここは間違いなく売れますよ、武蔵小杉のタワマンのリエトコートでさえ販売一年弱で５００戸売り出し現在残り
> ７７戸です、あと２－３ヶ月で完売です。
> 値段的にもライズより若干安い程度で、最近売り出したライズの比較的安い物件よりは高いかもしれません。
> それでもほぼ完売です。

おいおいリエトは、賃貸で出そうとしたら借り手が少なくて分譲に切り換えた物件だぞ、
安いのは当たり前なのになにをヨイショしてるんだ？

郊外で賃貸はムリでしょ。
ここも同類だよ。

リエトの価格とライズの価格の比較
最割安物件の坪単価はリエト239万円に対しライズ226万円でライズの方がやや安い（ともに2階）。
最割高物件は同リエト344万円に対しライズ504万円、ただしこれは南と東南角に開けているので、リエト並みにすれば360万円程度ともいえるので、これだとライズがやや高い程度。19階南西角と同西南角で比べるとリエト267万円に対しライズ328万円でライズがかなり高い。
リエトはトイレがタンクレスでないなど仕様面で落ちる（悪口ではない。実質重視の割安物件として
私は高く評価している）ので、そういうことも考慮すると、993さんの仰ることは、おおむね妥当でしょう。

ここが高い高いという人は価格表を正確に読み取る力がない、もしくはライズをあえて曲解しているのでは。

両物件とも穴あき価格表をもとに書いたので、多少の違いがあるかもしれません。

東急不動産は準大手です。大手ではありません。
不動産デベロッパーとしての評価ではイオンモールより劣る。

>1000

もう少し前のほうの書き込みも読んで、話しましょう。
さらに、話の流れにも注意しましょう。ぜんぜん、ピントがはずれてますよ。

坪五百越えはバブルの名残ゆえ、じき調整が入るよ。

どうやって？

まずは沿線の渋谷側から坪単が落ちてくる。これから建設予定の物件のね。

>>100

東急不動産の年間売上高は前期実績で5743億円余。三井不、地所、住友不に次ぎ、
野村不ホールディングスを上回り、業界4位。
四季報では東急不について「総合不動産大手の一角。」と記している。

毛色の違うイオンモールと比較する感覚がよく分からない。ちなみに同社の売上は1308億円余。

こんなところで、もめたくないが、ともかく基礎知識を身に付けた上で書くようにされたし。

発売時期がもう数年早ければ、
マンションブームで完売だったろうに。

失敗じゃないんだけど、カモネギ君たちが600近く購入してくれたんですよ。

残りの4割引の価格で売っても十分利益とれるんだよ。企業としては成功に決まってるでしょ。

たしかに。ただ同然の土地をこんなに高額で売っているんだから十分利益とってるね。
ただもうこの値段でかうキトクなひとはほとんど残っていないだろうね。
竣工後値引きは３割引からスタートだね。

キトクな人、ほんとおきのどく！

韻ふんでみました。

徳光さん、どうでしょうか？

>>1006
豊洲を巻き込まないで。
全然違うだろ

>>1010

こういうのは韻を踏んだとは言わない。
説明するのも恥ずかしいので、これ以上言わないが、
出来の悪い中学生の発表会じゃないんだから、みんな無知をさらけ出さないよう、
もうすこし慎重になってほしいよ。

ネガの人が、
「こんなマンション、竣工したら3割、4割、値引きされるぞ～」。
なんて言ってるけど、そしたら、真っ先に買ってたりしてね。・・・それ笑います。

ただ、そんな値引きは絶対ないだろうね。第一期あたりの高い価格帯のキャンセル住戸とかは、
かなり販売時価格と現在の相場価格の変化が大きそうだから値引きはあるだろうと思うけど、
さすがにそんな値引きはないだろう。

ただ、安い物件が出る可能性はある。

地権者割り当て住戸の中に、物件を現金化したい地権者がいれば、竣工後必ず出ると思う。
だいたいどこの再開発でも竣工と同時に、こうした地権者の物件が分譲会社を通さずに出てくる。

地元の不動産屋だったり、大手の不動産屋だったり、出たら表に出る前に裏で取引されちゃうだろうから、
そういった物件を買いたい人は、今のうちに不動産屋に「出たら買うぞ！」アピールしておいてくださいね。

外観はいいけど、どうしてビューラウンジとかがあんなにチープなんだ？家具自体はいいかも知れないが、景色見てまったりするのに、丸イスはないでしょう。ソファーでゆっくりしたいです。ひどすぎる。ラウンジのインテリアプランの変更ってないのかな。

>>1014
MRで紙コップに入ったお茶が出された時点で・・・

>1012
キトクで韻ふんでみな。ラッパーの俺が判定してやる。

ほんと、面白いこと言えないクセにー

ニコタマ　ラーイズ
モデルルーム
出されたお茶はカミコーップ

OH YEAH!

不動産業界　平均年収

三菱地所　1139万
三井不動産　1096万
東急不動産　1091万
野村不動産　1070万

立派に大手の一角ですね。
さすがにここを買えるサラリーマンほどは年収高くはないでしょうが、
ここに粘 着してるネガの一部（大部分？）よりは東急の方が年収高そう（笑）

>>1018
平均年齢も書かないと片手落ちですよ。

〉1016

ラッパーってマンション買えるんだ(笑)

1019
今じゃそれ、差別用語。

トクミツは
心の臓が壊死しため
キトクになりせしも
ゴッドハンドのご加護にて
キキ一髪
キカンセリ
髪さらに薄くなりしはお愛敬

一番の高級じゃなくって、高額マンションってここかい？

イチローばりのジャンピングキャッチをしたい人達が集まるスレはここかい？

リエトコートとここ検討してますが、やはりこちらの方が食指が動きます。
でも問題は勤務先が品川なのでリエトだと武蔵小杉新駅できると１５分でいけるのに、こちらだと渋谷乗換えで一時間かかることです。
この辺がやはり考える一番の問題です。
アー悩む。
ライズのC１とリエトの３０階７５m２ならほぼ同じ値段なのでちょっと不便だけどこちらにしようかな。

そんなに高額じゃないですよ、間取りによっては武蔵小杉レベルのものがかなりありますよ。

>>1025
大井町乗り換えで30-40分。

えー大井町乗換えで行けるんですか？
今度ＭＲ行く時大井町経由にして見ます。
意外と便利なんですね。
でも４０分ぐらいだとちょっと疲れるかな？
大井町線って込み具合朝どうですか？

>>1028
渋谷で山手線に乗り換えるという手もあるね。
混み具合はあなたが何時の電車にのるかによるのでは？

おいおい武蔵小杉の賃貸だった物件と同じ値段なんてありえねーだろー。

渋谷経由だと乗換えで時間かかるのでドア　ｔｏ　ドアで多分一時間ぐらいはかかります。
大井町の乗換えはどんな状態ですか？

あーそれから込み具合ですが、田園都市線と大井町線では一般的にどちらが込むんでしょうか？

>>1029

渋谷での田都から山手線の乗り換えは不便です。
垂直距離が長く基本的に階段なのでくたびれます。
太井町乗り換えのほうがらくちん

太井町線は急行ができたのでそれに乗れば
二子玉川～品川まで朝なら３０分はかからないと思う。
ただし太井町～品川の京浜東北線はかなり混んでます。
一駅だから我慢かな

>>1030

両方の価格表をそろえて、電卓も用意して計算しっかりやってから、書こうね。

呼んだ？

実態は武蔵小杉の利便性、二子のセンスのよさ相殺して似たり寄ったりだろう。
それが値段に現れてるんだろう。
いざ自分が住む場合はやはり利便性は捨てがたいからね。

川崎と世田谷ではまさに天と地の格差がある

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