医科大学の学生寮跡地でものすごい大木がありました。周辺は住宅街で環境がよさそうですし敷地が広いのでなかなかないような土地ですがどうでしょうか。
ブリリア上石神井について語りましょう。
名称：Brillia City 石神井台
所在地：東京都練馬区石神井台4丁目1193番1外（地番）
交通：西武新宿線「上石神井」駅徒歩10分（サブエントランスより）
総戸数：267戸
売主：東京建物株式会社 住友商事株式会社 セコムホームライフ株式会社
施工：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート
[スレ作成日時]2015-04-29 00:32:52
グランヴィラを上げようが下げようがここの評価は変わらないよ
上石神井駅自体が鉄道利便性的にも駅周辺の利便性的にも悪いんだから仮に上石神井駅徒歩一分でも魅力が薄いのは避けられない。
だからこのあたりのエリアは吉祥寺に寄り添うしかない。
吉祥寺駅には徒歩圏内では無理でもバスなり自転車なりで以下に利便性とトータルバランスがいいかで測るしかない。
単純にこことグランヴィラを比べれば利便性も住環境もマンション自体の質もグランヴィラが圧勝してしまう現実がそこにある。
ここに住んだところで生活圏の中心は吉祥寺になるしか無いからね、ここ。新宿行くのにも1本ではいけないわけで。西武新宿線で高田で乗り換えるか、本数が激的に多いグランヴィラでバスに乗ってJRや京王線使うのかの違いでしかない
バス便の物件のグランヴィラと急行停車駅上石神井駅から徒歩10分のブリリアシティなら、こちらの方が利便性も高く資産価値が高い。都心部なら別ですが、バス便マンションはそもそも論外ですよ。
個人的にはどちらの物件も一長一短だと思いますが。
グランヴィラさんは、元のスレでもそうですが、主張が強い方がいらっしゃいますね。
立地云々言う方々は最初から都心の一等地を検討されればいいと思うのですが、いちいち悪くいわなくても、、
>>2025 通常、上石神井エリアから吉祥寺なんて行かないですよ。SEIYU、あまいけ、ライフで事足りてます。オタクの立地にはコープ関町しかないからバス便で吉祥寺に寄り添うんでしょう。
滅多にないことだけど西武線が人身事故などで止まると振替乗車券で吉祥寺までバスに乗ります。そのときバスは上石神井や武蔵関で満杯となり吉祥寺まで誰も降りないので関町南のバス停はパスしてノンストップで吉祥寺へ行きます。こちらのエリアの人たちは歩いて吉祥寺に行くしかなくて可哀想でした。
>>2033 匿名さん
滅諦にないことよりも普段の生活が大事ですね
ここが吉祥寺なんていかないで済むならそれでいいと思いますけどここから吉祥寺は辛いので行きたくても行けないが正しいかな
上石神井に住んでますけど、吉祥寺はよく行きますよ。うちは大体自転車。たまにバス。車で行くこともあるけど、吉祥寺は駐車に困る、特に休日は。
周りのほとんどの人が自転車かバスで吉祥寺に気軽に行ってます。特に電動自転車だと本当に楽です。
上石神井や武蔵関は吉祥寺が生活圏といっても過言ではないと思います。グランヴィラとここ、どちらが良いとも言えないと思います。バス通勤か、電車通勤か、の選択かなと思います。
>>2037
2033です。
仰る通り、資産性を見ると西武新宿線はかなり劣りますね。
でもこことても良さそうなので決めようかと思います。その理由は以下のとおりですが理由はあくまで私のような者にだけ当てはまるものかも知れないのであくまで参考まで。
１．衣類、靴や家具などにはまったく物欲が湧かず酒と食品しか買い物しませんので吉祥寺でショッピングなどすることなく近場のスーパーで間に合ってます。
２．吉祥寺までバスに乗るのは羽田・成田に出る時だけ。リムジンバス乗り場にはバス・タクシーともアクセスが良い。
この前、帰国した時、吉祥寺発のバスが混雑していたので帰りにタクシーを使ったけど、タクシー待ち時間ゼロ（むしろタクシーが客待ちの行列してる）で上石神井まで１０００円以下で利便性最高でした。
３．吉祥寺からバスに乗るのは仕事の後ジャズクラブに行った帰りだけ。バスで立っていても気分よくてすぐ自宅に着きます。ジャズクラブ以外で飲みに行くのはほとんどが西武新宿線の沼袋、野方、都立家政のモツ焼き屋なのでよその町に行く必要なし。
４．資産性ってのは考えるのも面倒くさくて先送りしてかまわない問題と思っている。将来の目減りを心配して中央線の狭小住宅にずっと我慢して住むより、今より広いところで寛げる方が良い。
５．買い替えなので今回凄い売却損がでるけど、いまなら住み替え組に確定申告で給与所得と資産売却損の通算が認められていて、１０年間残債の１％に相当する減税も得られるので今が絶好のチャンス。
>>2038 匿名さん
売却損とは残債がリセール価格を大幅に上回ったということでしょうか？
今も上石神井近辺にお住いのようですが、参考までに多額の売却損を出してなお同エリアで買い替えするのはなぜでしょうか？
>>2039
2038です。
>売却損とは残債がリセール価格を大幅に上回ったということでしょうか？
国税で認めている売却損は「転売価格」－「現在の評価額」で以下にわかりやすい解説がありまして残債とは関係ありません。
http://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/11-1.html
たとえば５０００万円のマンション（土地２５００万円、建物２５００万円）は２０年後の税法上の評価額は４３２５万円です。これを２５００万円で売却して仲介手数料が８０万円であったとすると １９０５万円の損がでます。
もし給与所得控除後の金額が２０００万円の人がいたとして上記損を被ると、このひとの年間課税所得は ２０００ー１９０５＝９５万円となり、この人が今年払った所得税８００万円は全額還付され、今年課税されていた住民税（２００万円）が来年はほぼタダになります。
さらに住宅取得特別控除でこれから１０年間所得税が減税されます（４０万円ｘ１０＝４００万円）。
こう見ていくと金持ちは不動産で損だしても痛くも痒くもないどころかキャッシュフロー上プラスになります。今の政府の政策は金持ちだけでなく買い替え需要のある人に新たに不動産を購入させて景気を浮揚させようという意図がありありです。その購入資金も銀行がマイナス金利なので、ローン金利も ０．５～０．６％と市場最安値で減税で１％が戻るとローンで逆に借り手が金利をもらっていることになります。
われわれサラピーマンはここまで上手くは行きませんが税金全額還付される点と１０年間の減税でマイナス金利の恩恵を受けられ点は同じです。
>今も上石神井近辺にお住いのようですが、参考までに多額の売却損を出してなお
>同エリアで買い替えするのはなぜでしょうか？
上石神井に住み続ける理由は (2038) に書いたとおりで、今のライフスタイルに便利でいいところだと思っていることと資産価値なんて考えてるのがアホらしくなり政策が変わる前に早く動くべきと確信したからですね。
>>2040 匿名さん
なるほど、評価損と所得税還付のことは知りませんでした。勉強なります。
しかし、一般ピーポーにとっては残債ー転売によるキャッシュインがやはり重要で、還付で多少戻ったとしても残債が残ってしまうと買い替えでローンが二重になってしまうのは気になりますね。とはいえ、税制メリットも踏まえてリセールを考えるべきというのはその通りですね。
マンションとか不動産を売買するとどうしても税金の話がついて回りますね…
すごく難しいけれど
そういうのも勉強のうちだなぁと思います。
コミュニティなどの活動が活発なようですが
月々500円かかる…のですね。
年間で6000円。まあ高くはないかもしれないけれど、
リターンがある人とない人が出てきそう。
武蔵関駅徒歩１６分で関町南４丁目で分譲される、ブリリアシティ三鷹のチラシが入っていました。定期借地で３９００万円からだそうです。そしたら、こっちのマンションの方が良いかもしれませんね。所有権ですからね。
こっちは設備がショボくて売れ残ったので、次はグレード上げてるんじゃないでしょうか。グランヴィラも近いですし。
設備のグレードを上げると、その分物件価格は高くなってきてしまうのですよね。
50万円分のインテリアオプションがありますが、これってあっという間に使い果たしてしまいそうです。
オプションって１つ１つが結構高い。でも今オプションでできることってかなり限られていないのでは？
完売したように見えないが、もう市場の注目対象から外れたか。
公式サイトで公開されているドローン動画を拝見しましたが、
マンションの屋上緑化の様子も詳細に確認できましたし、
なかなか画期的だと感じました。
駐車場は機械式で意外と存在感があるなぁ…とか、
バルコニーの透明な柵は外からこんな感じに見えるのか…など
写真だけでは把握できない部分もしっかり確認できました。
営業なら、もっときちんと書くよ
マンションが過剰に供給されて、都心部、沿岸部に魅力的なものがたくさん出来ている時代に、西武線物件がそう簡単に完売するわけがないと思う。
しかも駅からかなり離れている。
内装も重要だと思います。
ディスラポーザもなく、不要なコンシェルジュがあります。
そう言えばディスポーザーないとこ多い気がしますね。
困りましたね。
>>2055 匿名さん
そうですね、ここは新青梅街道に面してはいますが、この一帯は戸建が多く、落ち着いた住環境ですよね。ここも東向きの部屋はとても静かで良い環境だと思います。
駅前はひばりヶ丘の方が良いですね。再開発されていて、綺麗ですし。
大通り沿いということで5〜9月に窓を開けて日中や夜快適に過ごせるでしょうか？？
>>2062 マンション検討中さん
お答えありがとうございます！検討いたします！
今大通りから15m入ったところに住んでいますが、春夏に窓を開けられないことが不快でたまらないのです。。
ファミリーには厳しいですね。単身世帯にあってそうです。
＞2067 モデルルームで営業さんからファミリー向けと伺いましよ。一人だと持て余すのでは。
＞2063 そうですよね私も大型車少ないと思います、体感ですけど。
渋滞するような道路ではありませんが交通量は少なくありません。
歩道が狭くて自転車レーン無し、でもサミットとかあるから歩道を自転車がそれなりに通る道。正直、歩きにくいです。
上石神井中心部の道路も歩車道分離されていないし、そもそも歩道が狭い。この土地の道路事情は良くないです。住んでますけど(笑)
「外環ノ２」計画が本当に行われるなら劇的に変わるのでしょうけど、用地買収されているところも無いように見えますし計画段階なのでしょうか？ 行われるにしても何十年もかかりそうです。そのうち計画が白紙になるする気がします。
>>2068 ご近所さん
歩行者と自転車、車の事故がこのあたりは多いんですよね、そのせいで。
サミット、おざき、ツタヤと歩行者も車も自転車も多いのに歩道が狭すぎて一人歩くのでもギリなところが多く、さらには高低差もありますしね
>>2068
売り手がファミリー向けとして売ってるのは間違い無いですが立地と環境的にはファミリー向けではないですよね、残念ながら。
特に小さなお子様がいるようなご家庭にはちとつらいのでは？っておもいます。
>>2069 検討板ユーザーさん
歩行者と自転車事故？聞いたことないです。ライフならとても近いし、道も危なくない。ツタヤまで行くなら高低差はあれど、サミット、おざきまでは高低差ない。
この辺知らないなら書き込まない方がいいですよ。
以前も間違ったこと書いてる人がいて通報されてましたよ。
新青梅街道を隔て古い大団地があって近隣の景観に難があります。低層階はさけたいです
言い負かされると次々ネガをぶつけてくるアンチさん。
見ていて面白いです。
ここの売れ行きが悪いのはひとえに値段が高すぎること。
昨今の相場からすると平均で1千万安くなれば瞬間蒸発するでしょう。
マンションとしては決して悪くないですよ。
価格に見合ってないと厳しいですよね
良いですね！さすがに１千万下がれば田無や花小金井の物件より安い、もしくは同じくらいですから、すぐ売れるでしょうね。
せめてあと500万安くなればなー
THE Southは昨年見た時には完売でした。
入居はまだ多くないようですがおそらく買い替え特約組が多く現在の住まいが売れないと引っ越しできないのでしょう。 そうすると予定した価格で売れず、資金計画が成立しなくなってキャンセル物件が出てくるかもね。
買い替え特約ってよく知らないんですけど、契約も終えて建物が竣工していても、
入居（引き渡し）できないだけで、そういう契約は結べるんですね。
てことは、今から、この物件を買い替え特約で購入することは可能ってことですか。
で、予め決めた期間内に現住居が売れれば、引き渡し→入居となるし、
売れなければ、キャンセル→手付返金ってなるんですよね。
建物が竣工して周りが入居し始めたら、それに併せて入居しなきゃいけないのかと思っていました。
そうなると、買い先行でダブルローンかつなぎ融資かと悩んでいました。
>>2082 匿名さん
ただ気をつけなくてはいけない事もありますよ。売却出来ない金額では入居してもらえない可能性があるため、売却金額は売れる金額で売ってくれと言われる事が普通です。
>>2084 匿名さん
そうですよね。
査定額の○掛けという感じになるのではないでしょうか。9掛けとかですかね。基本的には期間内に絶対に売れる価格に設定させられると思います。
高値売りにチャレンジしたいということであれば、リスクはありますが売り買いを切り離して進める必要がありますよね。売らなくても賃貸に回すという方法もあるかと思います。
2083さん、2084さん、2085さん、ご丁寧にありがとうございます。
よく分かりました。
売りと買いを同じ系列（本件は東京建物）にする必要があり、
売り出し価格はやや低めになりがち、
ということですね。
高値売りに挑戦したいわけではないものの、査定額が一番高い仲介業者に依頼したいところですが、
そうもいかないワケですね。
あとは、買い替え特約付きの契約を承諾してもらえるか・・・ですね。
買い替え特約は売主にとってはいいところナシだから、あまり承諾してもらえないと読みましたので。
ダブルローンは正直負担が重いですし、そもそも余程の高収入でないと不可能らしいので、
買い替えを躊躇しておりました。
賃貸の道も含めて、よく考えないとですね。
>>2086さん
MRで相談されること自体を否定はいたしません。むしろやってください。
が、ご自分の現資産（現お住まい）をこれから買う（かもしれない）ところに委ねて
美味しいことは何一つない＝相手にとっては思う壺、ってことは頭に入れておいたほうがいいです。
2087さんが書かれてる１は正しいですが、２は必ずしも正しくないです。
こんなのは、「数字の見せ方の問題」にすぎませんから。仲介手数料を割り引きます、といった
ところであなたのマンションの売却金額をその分下げられたら同じですから。
これはマンションを買うときも同じ話です。不動産も車もそうですが、諸経費等がいろいろかかる
売買契約に関しては数字のごまかし（詐欺ではありません。計上の仕方の問題）によってある程度どうと
でもなります。なぜなら税金（不動産取得税、消費税等）や印紙代といった部分以外に関しては
定価（正価）ってのがあってないようなものだからです。
ゆえに、ただでさえそういった「曖昧な部分（これは業者にとって非常に有利な材料であり武器）」の
売買契約において、それを自分の資産売却と新たな不動産購入を一社に委ねる、ってのはこれは
完全に相手のさじ加減に委ねる判断であり、端的に言えば愚か者がするところです。
業者からしたら俗に言う「カモ」です。
車でもそうじゃありませんか？ ディーラーに下取り依頼をして新車購入しても下取り価格は
まるで大したことがないばかりか相当低い扱いになります。
ええ、でも営業マンはいろいろな数字上のごまかしを使っていろいろ言ってきます。
新車のほうを頑張って割り引きましたので！、とか、本来この価格なら下取りできないのですが
ありえない金額まで上限を挙げましたから！って（笑）。
営業マンにとってはこれほど有利なことはありません。どちらの数字もうまいこと塩梅よく"数字をいじれる"
わけですからね。そして残念ながらあなたから見れば、何がどれだけお得なのかすらもうわからなくなります。
それはそうです。もともと曖昧な部分（相手のさじ加減で比重が変えられる）がある契約をさらに２重に
重ねて相手に委ねるわけですからもはや、あなたの頭で考えらることは「どんぶり勘定のみ(総支払総額= 新物件購入資金- 現物件売却金額)」
だけ。で、こう言う思考にたどり着けば、これこそ相手が最も願っていたものですね。
ってのは、こう言う思考になったこと＝考えることを放棄し、もう面倒だから私はいくら払えばいいのか？それだけおしえてちょ
っていうそういう思考ですからね（笑）
まぁ、なので最終判断はあなたですが、本来相手（営業）にとっては、「（自分が担当する）物件をいかにあなたに買わせるか」
ってだけだったのが、あなたの物件を預けられたら、別の誰かに売ってさらに買わせるという、いわゆる両手取引になり、
しかもあなたにとっては売ること前提ってことですから、相手の心理状況は
「これを売らないと自分の物件はかってもらえない >o<」 ではなく、
「相手はこれを売却できない限り他にはいけない＝弱みを握ったのも同然（笑）」
ってことになるだけなので、あなたがまともな思考の持ち主であれば、「世の中うまい話などない」ってことも
わかってるでしょうから、バカな回り道などせずに、まずはきっちり「現物件の処分（売却）」を計画を遂行してから、
普通に次に行きましょう。
別に、売却→仮住まい→新物件 っていう手順を辿らなくても、それは可能ですよ。
ようは、「現物件の売却」と、「新物件の購入」っていう、「それぞれ別の契約」ってのをしっかりと「分離して」
同時並行して進めればいいわけです。そして、それを並行して進めるのは、当然「面倒ですがもともとあなたの仕事です」。なぜならあなたの資産だから。
逆に、それを「放棄する」、のであれば別に誰に頼んでもらっても結構です。
「相手にお金を支払ってアウトソースした」、と判断することも可能ですからね。ただ、普通はアウトソースするにも、
アウトソース（業務委託）するからには、「委託内容と期待値（成果物）」を本来はきちんと契約してから行うのが
アウトソースですから、そういったものをなくて投げるのは、これはただの当てずっぽうによる投機と同義である、ということを
理解した上でその道にお進みください。何を選んでも全てあなた次第です。
2087さんの回答はいろいろ誤解を招きそうですから補足しておいてあげます。
> １．仲介業者の査定額が高くとも最終は買い主との交渉になるので
> 実はどこに頼んでも転売価格は変わらない。
前半部分はその通りですね。
仲介業者にとってみたら、「大前提として仲介業務（売買、賃貸借）の締結が成立しない限りは0円」なわけですが、
その前にもっと大事なのが、「飯のたね（いわゆる、依頼（購入、売却、賃借等）です）」が必要ですね。
もともとレインズに登録しなければならないルールではありますが、そんなものはどうにでもなりますからね。
手元で止めておけばそれまでだし、ロック（今商談中！）ということもまた可能です。
レインズでのOpen物件（＝塩漬け物件＝興味のある人が少ない）なんてのは、基本的には当たればラッキー程度のものであり、
大事なのはやはり「自分がもらってきた依頼」、それが最優先ですから、まずはそれを仕入れるところから営業マンの仕事は
始まります。そのため、とにかく高値で売れる、ここは今何人かめぼしい人が探してるの自分の顧客にいるんですよー、とか
自分の会社箱の界隈が強みです！、とまぁいくらでもいいますよね。
が、あなたの仰る通りで、そんなものは、なんのアテにもなりません。最終的には「相手（買い手）がいてなんぼ」です。
が、どこに頼んでも「売却価格は同じ」、これは違います。
営業の世界をよくわかってる人なら誰もがわかってることですが、「営業マンの資質」というのが実は非常に比重が大きいです。
営業マンがタコければ「買う気があった客に十分安い価格を提示しても成約に至らない例」と、「買う気が無かった訳に全然安くない価格を提示してるにも関わらず成約に至る例」ってのがほとんどです。これはなぜか、営業マンですよ。取引相手として印象がよく、信頼できる、と「思わせられるか否か」でだいぶ違います。
買い手ってのは面白いもんで、金額がでかければでかいほど「最後の決め手ってのがなぜか営業マン（担当者）」です。
だからこそ営業マンってのは、いまだ「仕事として成立してる」わけですな。
なので、どこの会社で頼んでも同じ、ってのはこれは間違いです。優秀な営業マンに当たればあたるほど成約率も価格も高くなります。
優秀な営業マンかどうかは、担当営業マンに失礼であってもその人の成績証明をしてもらってください。
優秀な営業マンであれば自信を持って成績証明してきます。ええ、だって実際事実として優秀なのですから隠す必要性すらないです。
有名なYoutuberとかになればなるほどどんどん再生数が上がってさらにそれを押し上げる、ってのと同じ話です。
逆にそれを渋る人はただの筋肉バカです。無視した方が良いでしょう。不動産営業業界、特に仲介業はすべて「個人プレー」です。
会社は関係ありません。自らを胸張って優秀である、とエビデンスを出してくれる人に頼むべきです。
そういう人は本当に優秀です。不動産業界では、能ある鷹は爪を見せびらかす、です。また、こういう優秀な営業マンは、
「なんども連絡等が不要で非常に楽」という特典もついてきます。ってのは、いちいち「これぐらい下げられますかー？」みたいなのを
そもそも聞いてきません。優秀だから自分の中で基準を持っていますから、最初の打ち合わせでの金額決めでもう終わりです。
ってか、優秀だから1件程度に「時間をかけてらんない」っていう極めて真っ当な理由があります。逆にちまちまなんども
まだいけます？とかオープンハウスとかできたりします？とかいろいろ後から後から電話しまくってくるバカはいわゆる筋肉バカなので
もう打ち切りましょう。付き合ってるだけ時間の無駄です。
2については2089ですでに説明しました。あなたの言ってることは間違ってるかと思います。
3については、これはpointlessです。そもそも有利不利、損得の問題ではありません。
資産運用というのは、常日頃から明確で具体的な目指すべきゴールがつねにあり、そのゴールはいうまでもなくその人次第で変わります。
そういうゴールがない人、つまり不明瞭で漠然ともうかればいいなー、っておもってるのは、これはゴールがない人であり、ゴールがない場合は、文字通りゴールがない以上はすでに有利不利、損得なんて「評価すらできない」のが実際のところになります。
なので、金利がどうこう、っていう人がよくいますが、全く関係ありません。当然のことながら、賃貸か売却か、もまた全く関係がありません。それらは全て手段であり目的になりえません。目的になり得ない手段をあれこれ言ったところで全くの無意味です。
買い替えでのケースにおいては、これは話が非常に単純であり、単に「現不動産処分計画」と「新不動産処分計画」の
二つをそれぞれ立案し、同時並行すればいいだけの話です。買い替えの「手段」で迷ってる時点ですでに「業界のカモを捕まえる網」
にすでに体半分浸かっていることを自覚された方がいいかな、って思います。
さて、それよりも、この物件を購入するのであれば先にこの物件の出口戦略も同時に考えておくべきだと思います。
ってのは、この物件に限らずマンションであれば出口戦略必須ですからね。買うということは自分が今度は売主になる、
というだけの話でごくごく単純な話です。このマンションを購入するとき、そしてそのときの営業マンと相対するとき、
果たしてどれだけの人が「自分は売主としての視点で相対している」という人がいるのか疑問ですね。
不動産ってのは、原則破棄が許されません。ましてやマンションの場合は権利関係が共有である以上それは購入時にも
義務付けられる。ってことは売買契約、というのは、いってみればこれは「譲渡契約」といってもいい。
権利移転契約、とでもいいましょうか。MRにいって営業マンと相対してるときに、その他、例えばスーパや家電量販店の
営業マンと同じ感覚で、自分は買主というポジショニングで相対してる人多そうですよね。
でも、それって危険ですよ。マンション売買においては「売主と買主のポジションチェンジ」を行いにいく場である、
という自覚をされたほうがいい。いうなれば、買う側の視点では、「その会社、XXXX万円払うから俺がオーナーになるわ」
という申し出である、と自覚しましょう。まぁ、戸建ならそうなるんですが、マンションの場合はより厳密にいえば、
「その会社、XXXX万円払うから俺も共同オーナーになるからその権利の一部だけ買わせろ！」ってところでしょうか。
共同オーナーになれば当然権利の一部は行使できるものの、その一部は随分限られてますよね。
しかも、通常の株式会社と違って、「（バカなことができないように）絶対安全数の確保」ができない。
原則、全員同じ権利数。すると今後どう運営されていくのか、ってのがちょっと見えない、不確定要素が多くなる。
ゆえに、こういうときに大事なのがリスクヘッジ、つまりは脱出戦略をあらかじめ立てておき、そして受益に対して
支払った対価と見合うかどうかをしっかりと見極めておくことが大事だと思いました。
自分が売主になった場合、そしてマンションである以上上物に関しては経年劣化は避けられない。しかも日本人は
いまだスクラップアンドビルドによる新築至上主義がいまだ根強い。リノベーションでうまくいくのはどうしても
立地が良いごく一部の場所だけですからね。
そのあたりをよく考慮した上で、いろいろ計画を練ってみると結構自分にとって今何が大事なのか、ってのが
見えてくるのかなと思います。
>>2090
2087です。また長文さんですか。かなり不動産業界に不信感をお持ちのようですべてにいちいちコメントできませんが１と２には重要な意味があるのでここの読者にお伝えしておきます。
:１．仲介業者の査定額が高くとも最終は買い主との交渉になるので
: 実はどこに頼んでも転売価格は変わらない。
:２．売りと買いを同じ系列（本件は東京建物）にしたほうが
: 仲介手数料が優遇されることがあります。
停止条件付きの新築の売買契約と中古の専任媒介契約を締結するということは、なんとしても予算通り中古の転売を成し遂げますよという信頼関係に基づいています。
これが理解できない人は自分で勝手にやったらいいのです。
転売価格が予算を下回った時、新築の売り主はある行動（よそには内緒）を取ってクロージングしようとさえします。
一般的に、停止条件の金額は、業者の買取価格になります。
つまり、普通の仲介の査定金額とは違い、かなり低い額です。
一般の査定価格は、係数を適当に操作し、高く設定出来ます。
現実は、近隣の事例、相場、時価なので、期待してもダメです。
実力と運でしか売れません。
契約したけど中古が売れず引っ越せないとか転売は業者の言い値とか不景気なお話で板がフリーズしてしましたな。
このまま乾いた北風が吹き抜けて年越しですかね。
次はこちらを契約して（しようとして）いる方のお話が聞きたいですね。
>>2094 ご近所さん
契約して人は契約版で書いてるからそこを読んで見たらいいんじゃない。
西武新宿線沿線の物件はいつも完売まで苦労するのが普通だし売主もそこは既に織り込んでるだろうからのんびり販売していくでしょ
5500万までで探してるのですが、ここは予算内の部屋が複数あるので候補です。上限額を決めて住環境と通勤両立で探してると西武新宿線か池袋線になってしまいます。まれに京王本線も候補に出ますが。
しかし、決め手に欠けるというか、なんとも煮え切らない物件でしたのでちょっと書き込みます。
上石神井はこの物件来るまで訪れる機会が無く、初めて駅に降りた印象は急行停車駅でコレ！？って思うくらいに寂れてました。上石神井にお住まいの方には申し訳ないのですけど正直な印象です（そもそも自分の稼ぎで買えるのはこの地域なので意見言うのは間違いですよね）。ですが、生活に必要なものは大体揃うし、大手のスーパーが複数使えるのと個人店が多くて飲食には困らないと感じました。ゲストサロン近くのコメコなんて素敵な喫茶店でした。
で、街自体は通勤にも便利そうだし気に入ったのですがこの物件は迷ってます。
迷いすぎてて戸建も探してます(笑)。迷走してるという方が適切なのかも。
既に不動産屋で5件ほど観て廻ったのですが、この地域の戸建だと駅近から遠い物件まで揃ってて、駅10分圏内でも予算内の物件が少々ありまして目移りしそうです。今までマンション住まいなのでその良さを知っているだけに悩みます。
大雑把に内装・設備はマンション＞戸建、購入金額＋ランニングコストもマンション＞戸建の私見で、探している地域と価格帯なら合っていると思うのですが、このマンションに限って言えば内装・設備のグレードが逆転しているように感じました。ディスポーザーが無い、タンク付きトイレ、安そうな仕上げなどなど。エントランス内部だけは無駄に豪華でした。
良い点は売れていないからなのかプランが豊富に選べることと、駅からやや遠い割には利便性が悪くないこと。買い物や医療はそこそこそろっているし車で移動しやすい立地なので家にいる妻が楽で良いと評価してました。コンビニも隣接してるし。
観て廻った戸建ですが、練馬区の条例で戸建敷地は85㎡以上で開発とあるそうで（うろ覚え）、この辺の建蔽率50～60％だから駐車場が無い新築は無かったです。広さも３ＬＤＫ以上（建築面積85㎡以上）でリビングは15畳から20畳、２階リビングの物件だと日当たりも良かったです。
観て廻ったのはパワービルダーの物件ばかりですので、一応ブランドマンションのここと比較するのはおこがましいのかもしれません。当然、品質や安心感はこちらに軍配が上がります。
考え纏まらなくてググっていたらこのサイトに当たりましたけど、ネガが多くてテンション下りますね。別のスレッド覗いたら西武新宿線の将来に閉塞感を感じてしまいました。
個人的な愚痴みたいになってしまい恐縮です。お目汚しばかりですが、こんな書き込みでも参考になれば幸いです。
このスレは長文スタイルが流行ってるのかね
>>2096
'上石神井はこの物件来るまで訪れる機会が無く、初めて駅に降りた印象は急行停車駅で
'コレ！？って思うくらいに寂れてました。
'別のスレッド覗いたら西武新宿線の将来に閉塞感を感じてしまいました。
新しい街での暮らしに期待がふくらんでいたところ、期待値との高低差に衝撃を受けたみたいですね（笑）。気持ちわかります。
コメコが良い印象でしたらゲストサロン周辺の飲み屋を覗いてみると新しい発見があるでしょう。「こんがり亭」、「まつ」、「いろは」や南口の「作」など創作料理と日本酒の水準の高さはいつも感動モノですし、中華料理の「凛」、タイ料理の「サラカーム」など結構グルメに支持されている名店が揃っています。それでいて地元向け価格でやってられるのは家賃も安いからなんですね。
駅前を飲み歩いても楽しく車を使う人にも快適な立地です。
>2096
妥当な感覚だと思いますよ。
5500ぐらいで70平米オーバーのファミリー向けだと、
西武池袋線・京王線ならもうちょっと遠くなってしまいますもんね。
パワービルダー系との比較は悩ましいところもありますが、
アフターサービス等を考えると個人的にはパワービルダー系はくじ引き的な運が必要になるかと思ってます。
（ただでさえ戸建ては土地・周辺環境の個別性が強すぎるのに、売主の保障も疑問となるとうまく行ったらいいけど、トラブったときは大変だと思います）
で、解決案ですがネックになってるのが内装のグレードならその分を値引きで勝ち取る方向で交渉してみてはどうでしょうか？
ディスポーザーはどうしょうもないですが、トイレのタンクレス化ぐらいなら50万円もあればなんとかなります。
壁紙・床クロス含めて200万ぐらい値引いてもらえればグレード的に見劣りすることはないと思いますよ。
>2103
>2102が言ってるのはそういうことじゃないと思う。
この物件が相場よりいくら高いかは問題にしていない。
この物件をある程度納得した前提でグレードが低いって見劣りする場合の解決策について述べてるだけでしょう。
現実問題、400万円もアップグレードに使うのは難しいと思いますよ
間取り変更するならともかく、竣工済み物件ならそこまでかかりません。
（竣工前のデベのオプションでやるなら高くつくからそのぐらいかかるかも）
この物件が高いかどうかって言うと、
過去10年の相場で見ると高いけど、
今の相場で同じ値段で買える物件と比べて見劣りするかって言うとそんなことはないってところかな。
スレッド作成時から時間が経ってだんだん相場が追いついてきた感じを受けるね。
>>2096 匿名さん
参考になりました。
上石神井駅の駅力の無さ、今後の発展性もないことがこの価格になっていますね。
また、直床、ディスポーザーを装備していないなども価格に反映させています。
コスパは良いマンションです。
一方でこのクラスのマンションでは不要なコンシェルジュを付けて管理費に影響させています。
2096です、久しぶりに覗いたらレス付いててありがとうございます。ご意見参考にさせていただきます。
物件巡りしているうちに視点がブレてくるのは良くあることだと思いますが、マンションのみの検討だったのが、戸建も検討範囲に含まれてくるのはどうなんだろうと自問自答しています。ただ、希望に一番沿う形の住まいを探すなかでの通過儀礼と思うようにしています。
レスにありましたが駅周辺は個人経営の飲食店多くて食べ歩くのが楽しそうな街ですね。2099さんのおすすめの店は利用していませんけど、ゲストサロン付近の飲み屋さんは地元民に愛されてそうな雰囲気を醸していたのを覚えています。クロブチの可愛い野良猫？がウロウロしてたのも印象深いです。
関町南にも脚を延ばしました。街の印象はあまり変わらないですね。武蔵関、上井草、鷺ノ宮なども探索しましたけど大体同じに感じます。小さい店が多くて道が狭くて寂れているのですが、ほのぼのとした雰囲気が和む感じです。何となくですが、治安も悪くなさそうですし、生活するには困らない地域なんだと思います。
ちなみに、第二中学校からこのマンションまでの道程は、先の探索した地域の中でも一番沈鬱な印象を受けました(笑)
このマンションの内装設備のグレードはブランドイメージと合わないですが、価格に折り合い付けるためなのでしょうね。専用部と吊り合わない共用設備（まさにコンシェルジュとか！）は管理費高くなるだけなので東京建物の営業さんにちょっと残念な旨を伝えたら苦笑いされました。たぶん、日々検討者からツッコまれているんだと思いました(笑)
それにしても、ここの営業さん親切ですね。要望に合う条件の住戸については他の購入者の動向を伝えてくれたり、値引きのことを相談しても嫌な顔をせずに聞いてくれます（値引くかは知らないですが）。他のマンションに比べると丁寧に対応してもらっています。
ネットで調べると発展性がなさそうな街に思えますけど、その分通勤利便性の割には手頃ですし、住環境も悪くないと感じてます。
このマンションに何かもうひとつ魅力があると良いのだけどと思います。
またまた長文失礼しました。
>>2104 評判気になるさん
質問したのに返ってこない。
他の人は長文。
同じ方々で書いているんすかね。
知りたい情報が得られない。
どういった部分で、400なんですか？
仲間でやりたいなら返事なくてもいいですけど。
ここはホームページからして見苦しいというか恥ずかしいね。
インタビュー見ればわかるけど、とにかく世間知らず、東京知らずの無知で経済レベルの低い人が、ちっさいプライドでなんとか買いましたーという感じ。
グランドピアノがーーー
23区がーーー
市部だとーーー
な流れが哀れすぎる。
あの人達の言ってる市ってどこ？
少なくとも練馬区と同じくらいの都心からの距離で、練馬区より物件価格が明らかに安い市ってどこなんだろうか？
南下して吉祥寺（武蔵野）、三鷹、調布、府中、狛江くらいまでいってもここより高くて手が届かないはずだけど？
市部より23区北東のが明らかに安いのは知らないのかね？
いやぁ
実家近いし
上小、上中卒だし
駅からさほど遠くないし
安いから買いたいと思ったけど
まだ完売なってないのね？
都下で一軒家買って地元に戻りたいと思ったけど…
どうしよう？
けんじ先生教えて
この辺りで平均坪250強のマンションが安いってどういう感覚なんでしょうね。少し前の感覚なら200でも高いくらいです。いくらこのご時世でブランドマンションといっても、せいぜい平均坪220万位のエリアでしょう。
>>2109
ホームページ見直してみたけど、そんな記事あったっけ？
目を皿のようにしてアラ探ししてるんだね。
ここってマンション検討するところだよね。
吉祥寺や三鷹より安くって広いから検討しようかって人が来てんだと思うけど。
こんなこと言ってるとお里が知れますよ。
三鷹や武蔵野の人がわざわざここに来てこんなこと言わんだろうし練馬の住民でもなかろうし川越や秩父のようなどっしりした街に住んでりゃこんなつまらんこと考えないからな．．
乱開発された郊外のベッドタウンに住んでて緑豊富な東京暮らしに憧れと妬みを持っている人かな？
ＳＵＵＭＯで間取り見れる住戸が１００近くありますけど、これって売れていないから？
>>2117
経済とオツムの乏しい人なんだとおもうのでスルーが一番だと思います
嫉妬しかできないような人は人に嫌がらせ行為をすることでしか対抗する手段を持たないのです。
っていうよりそれしか思いつかないわけで悲しい人なのです。
他人の犬なので保健所に連絡して処理していただきましょう。
管理人さん
道端に糞尿を垂れる者がいるので見つけ次第、消去ください。
プラウドシティ三鷹人気あるよね。
売れているみたい。
あのお値段でしかも借地権なのに。
西武線の人気のなさに閉口
>>2128 マンション検討中さん
正解。
上石神井の需要は単身向け安アパートだからな。5万で借りられるからお金が無い人が借り暮らしに来る。利便性は悪いが単身者の生活圏は家中心じゃないから大したインパクトはない。家は寝るだけ。
ファミリーは違うからね。
区内最大級ということなので、大きなマンションだから共用施設が充実しているところはいいと思いました。
防災倉庫がきちんとあるのは、とても良いなぁと思いました。
大きなマンションだと、例えばリセールとかそういうのはあまり向かないのかもしれないですけれど
その分、永住しようとしている人も多いでしょうから、落ち着いて暮らすことができるでしょうか。
共用施設のピアノとコンシェルジュは不要。
練馬ナンバーの外車乗ってる人はマナー悪い車ばっかり。このマンションと関係ないし
>>2139 匿名さん
上石神井駅の発展性がまるで見込めないので資産性の維持は難しいです。
西武新宿線も拝島ライナーなど一定の乗客しか利用しないものを考えるのではなく、もう少しは発展性を考えてもいいのではないかと思う。
ブリリア姉弟三鷹は近いの？？
>>2135
ネガの人達っていつまでのも同じこと繰り返して言っててゴミですね。新しい発想はないのでしょうか。
しかし資産価値維持とか値上がりとかの点ではネガの人たちが書いているのも間違ってなくて、この地区は確かに期待薄ですね。
いっぽうでこの可能性を期待して中央線やタワーマンションを選択するとかなり暮らし方を強制されて車を手放したり狭小住宅なのにローンの負担が増えたりとかなんのために働いて暮らしているのか疑問が湧いてきます。
一例ですが私の知人が最近都内のブリリアに引っ越したそうで話を聞いたところ前の住居はプラウドタワー武蔵小杉の４３階だったそうです。買ったときより１０００万円ほど高値で売り抜けたそうですが、それまでの暮らしはあまり快適でなく、ずっと広くなった今の住居を最後にすることに決めたそうです。
永住ならこの地区はいいのではないでしょうか。もう買い換えはないので。
個人情報ですか？
でも、20年後、30年後はわからないよ。武蔵小杉のあの超高層マンション群のうち、全てがきちんと維持管理できるでしょうね。便利だけど、高級エリアではない、中途半端な地域で、維持費が掛かる老朽化した超高層マンションの値段を維持できるか？売れるか？見ものです
>>2145
>>2147
ネガは競合不動産屋さんのようですね。あなた達の言う「便利」とは八方美人的商業地にあることを指しているようです。個人的にはゴミゴミした商業地に住みたくありません。
上石神井は具体的に充分に便利です。
(1)商業地でないので静か。駅周辺の飲み屋は地元密着で水準高い。
（1)急行停車駅で駅まで徒歩１０分程度。各駅に乗れば混まない。
(2)西武新宿線の下りが深夜まである。最終は上石神井行きと優遇されてる。
(3)普通に車持てる。
日常の買い物に不便ないし大泉学園のゆめりあに行くにも
車でアクセルできて１０００円の買い物で駐車料金も無料。
レストランも買い物は楽々
2148: ご近所さんがお話しされている京成線と東武東上線は私がかつて住んだことが
ありまして地域住民の方にはスミマセンが個人的には二度と住めないところです。
西武線住民には無理かと。
〉2147
高級エリア！？高級エリア280じゃ買えねぇよ。
[一部テキストを削除しました。管理担当]
>>2147さん
あなたも成金だね。。考え方が。確かに古いかも。でもタワーマンションって70ｍ２で築３０年後、管理。修繕積立金合わせていくらするか知っているんですよね？？あわせて、現時点で6万円です。それは新築買う時に見せてくれますよ。計画表を。国民年金でも７万円で、まさか住む方全員が厚生年金があるわけでもない。事業に成功するわけでもない。老後の格差が始まったとき、維持はできません。武蔵小杉のような中途半端な立地で中途半端な層は。最後はお金。なんでもお金です。日銭なんですよ。それが老後は入ってこないの。それに6万も維持費が掛かるもの売れないよ。ローンとあわせて20万払える人なんていないし、それに築30年にそのような金額を払おうと思う人もいません。
武蔵小杉が中途半端な立地なら、上石神井のように発展性が微塵も感じられない立地は？
そう成功組みです。私は、超高層マンション全てが悪いとは言いません。武蔵小杉エリア程度であれば、１棟、または２棟くらいであれば古くなってもランドマーク的存在で価値は維持できると思います。需要はある。でもあれだけ建って、新幹線からも見えるけど、高層マンションのすぐ隣に高層マンションを建てて、それも何棟も。眺望も台無しだし、圧迫感も凄いと思いますよ。あれでは維持は難しいでしょうね。中古になれば周辺エリアでもっと質のいい中古低層マンションがあり、管理費修繕費も高層マンション程ではないのと比べることになりますから。郊外的なエリアであれば、駅前に１棟程度。都心三区ならいいけどね。それ以外では維持は難しいと思います。豊洲も難しいと思います。管理費修繕費が高くなると一般的に物件価格は値下がりしますからね。だから私は豊洲エリアの辞めて戸建てにしました。武蔵関駅付近の。上石神井は戸建てエリアで良好な住宅地ですし、２３区内なので、人の出入りは一定程度はあると思います。上石神井駅が最寄駅だったファインコート（三井不動産：戸建てブランド）もなんだかんだと結局は完売していますから
上石神井駅と違って武蔵小杉駅界隈は発展してますね。武蔵小杉ほどは発展しなくてももう少しは便利な地域になった方がいいと思う。
少なくとも今どき踏切は無くした方がいい。
>>2156さん
そうでない例もあるようです。
https://www.asahi.com/articles/ASKB53SLWKB5ULOB00C.html
http://www.mag2.com/p/news/236681
この辺は道路工事で大変なことになりそうだから
南北道路、外環ノ２のことでしょうか？
街並みが綺麗に安全に変わるようです。2月初旬には区役所から計画のお知らせがポスト投函されてました。
完成まで何年かかるのか気になるところです。
ここは計画道路からからはちょっと離れていますね。騒音の影響も少なそうです。
武蔵小杉を否定しても上石神井が正当化されないな。
あんなにバスの往来もあるのに未だに踏切はない。往来の安全のためにも高架にすべき。
急行停車駅だしもう少しは駅近辺の発展性があってもいいのでは？
駅の発展性が無いと不動産価値も伴わない。
そうですよね。この町は発展性ないですから。
外環ノ２で歩道が整備されて容積率緩和や共同建て替えが進めば街並みは変わりますが、それって他の多くの町々がここ30年で大体終えてる再開発と同じ。遅れを取ってます。
仮に線路の高架化で更に利便性が増したとしても、西武新宿線がＪＲかメトロと相互乗入れしないと街の需要が伸びないので発展しないと思う。大きな箱モノ造ったところで売上げ伸びなければ撤退。だから、今の商店街・スーパーが同規模で新しくなるだけでしょうね。それでも十分にうれしい事ですけど。
石神井公園が素敵だからなあ
でも野球よりサッカーの方が好きなタイプ
ようやく外環の2や上石神井駅駅前広場の整備に事業着手するとのこと。
駅前が少しでも快適で安全になることに期待。
http://www.city.nerima.tokyo.jp/smph/kucho/shoshin/shoshin3002.html#cm...
排気ガスが心配な気がするんだ３点
>>2165 ご近所さん
急行停車駅だし安全のために早く竣工してもらいたい。
他線に比べるとあまりにも遅すぎてずさんな対応だと思う。せっかく良いマンションが建設されても資産価値が維持できない。
新生活応援キャンペーンで50万円の商品券をプレゼントはいいんですが、
対象外の住戸があるのはどうしてですか？
詳細を見ると2LDKとC棟が対象外だそうですが、もう契約済でほとんど
残っていないからなのでしょうか。
>>2168
C棟って空中庭園のあるThe Villaっていうやつだね。
価格スレ見ると一番安いようなのでみんな資金計画ギリギリで頑張ってる購入層なのでは。
その人達が今年２月までに契約済でこれから引っ越してくるんじゃないかな。
そうすると３月より前に契約してあげたのに不公平！ってなるでしょ。
南西側 2階3階は日当たりどうでしょうか、直前には一戸建てありますね
＞＞2170: 口コミ知りたいさん
南西側はたくさん余ってるから現地確認を勧めます。
日当たりだけなら南西側は確保されているのですが、隣家とお見合いする住戸がありますので気になるなら現地確認が一番かと。
あまり売れていないようですが駅遠に見合った価格設定ではないからですかね？
ここに限らず太田～世田谷～杉並～練馬～板橋あたりの「周辺区」は売れ行きがイマイチだよね。
都心につられて高くなったものの、投資家は見向きもしないし実需層にとっては高すぎる。
子無しや子ども1人家庭は狭さを我慢してでも山手線内側や沿線など都心寄りを好む。（夫婦共働きならなおさら）
家具付きのモデルルームというのがあるみたいですけれど、それがお値下げの代わり、という感じになっているのかもしれないですね。
家具自体、安いものじゃないので、好みさえあれば良いのかもしれないけれども。
お値段的には高めなのは、場所的に仕方がないかもしれないですが、お値下げとかがあればすぐにも動きそう、
お手頃価格にしたい
お手上げ状態
お手並み拝見いたしたい！
都心へのアクセスが容易にできて、通勤や通学が楽にできそうですね。
山の手線の乗り換えに関してもスムーズに行えますね。
近場の移動の際にバスがあると便利だと思いますが、あるのでしょうか。
沿線ネックレス
西武新宿線の良いところ
各駅停車がすいている。
以上
各駅停車座れますかね？
上石神井7:26の始発では間に合わずもう少し前になりそうなのですが
武蔵関から乗れば上石神井で座れるかな
混んでる混んでないで意見分かれておりますが、両方正解だと思います。
各駅停車は空いている。むしろ、上石神井で急行に乗り換えるため更に空く。通勤時間帯でも運が良ければ座れそうな感じですが、私は使わないので分かりません。
急行(準急)は結構混みますが、急行(準急)の次の急行(準急)が2分後とかの場合は後の方が若干空いている印象です。私は高田馬場で東西線乗り換えですが、7時30分頃の電車ですと、スマホいじってると周りに迷惑な程度に混んでます。身動き取れないくらいに混むこともあります。
当たり前だけど、高田馬場乗り換えに便利な最後尾と、階段降りてすぐの辺り(武蔵関側は高田馬場で臨時降口、上井草側は山手線連絡通路)、西武新宿の改札がある先頭側は相当混みます。
私は9時台から10時台の電車なので車種に関係なくすいてます。帰りも4月から準急が増えて、これも6時台、7時台ともに意外とすいてます。西武新宿線って本当に通勤が楽で素敵です。遅延もほとんどないしね。
通勤が楽なわけ無し
馬場で大変です。
ステキな通勤とはポエム的で素敵。
馬場利用の方は大変ですね。私は新宿勤務なので快適です。
４月になって乗客が増えたかな。
私は6:46急行に乗ると立ってるのでゆったりではないけど隣の人に触れることはないです。
6:49に鷺ノ宮についてどっと乗ってきて隣客と多少触れるかなといった距離でギュウギュウではないです。
馬場でどっと降りて散っていくだけなんだけど何が大変なんだろう？
西新宿勤務の方は良いですよね
目の前に都営住宅が建ちますが将来価値にマイナスな影響がありそうです。
皆さんのご意見はいかがですか？
ネガティブな要素ばかり？
よい影響があると良いですね
都営石神井台4丁目団地（4・5期）のことですね。
http://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/jorei/teian/kamishaku4_gen...
位置から見るとこちらのマンションへの日当たりの影響はあまり無さそうです。
老朽化した周辺環境がきれいになるのは良いことでは？
地下とはいえ
目の前に外環道が出来るの告知されてるのかな？
目の前って、大げさな。
計画では、何十メートルも離れてますよ。
ネガな要素満載ですね。
排気用のエントツはデカイの？
こちらの物件の価格帯だと、大体どのくらいの世帯年収の方が購入されるんでしょうか。
頑張って購入して近所の方と生活感が違いすぎたら、仲良くなれなそうなので気になります。
そこまでいくかな？８００万円から、1000万円位のゾーンだと思います。まあ、都営住宅もありますが、入居者は高齢者が多いのでは？都営住宅の敷地内に保育園とか、学童とかできるようなのでその点ではいいですよね。
1000万くらいなんですね。少し安心しましたが、入居者は高齢者が多いのですね。
ファミリー世帯はその団地か、違う地域を購入されるのでしょうか。。
このマンションの住民が高齢者多いではなくて、都営住宅の住民ですので念の為。都営住宅の場合、狭いと思うので家族で住むには窮屈なので母子家庭とかは居るかもしれませんが、ファミリーは？？って感じではないでしょうか？このマンションはファミリーが多いと思いますよ。高齢者には駅から遠いと思いますので、利便性を求めるなら、考えるでしょうね
管理費が高い
ちゃんと正しい情報をお願いします。
大規模マンションなので、管理費は低めですよ。
タワーマンションと比べたら、かなり安いと思います。
今時の新築マンションでディスポーザーないのありえない
今はマンションの買い時ではない
申し訳ありません。
西武池袋線に乗っていて、中づり広告でこのマンションのことを知りました。
率直な皆さまの意見をお聞かせください。
このマンションの外観のデザインをどうお感じになられますか。
私にとって、結構インパクトのあるデザインだったので、お尋ねします。、
中吊りなんだから興味引くように描かれてて当たり前
現地は普通です。街はずれにデカイノ建ったなーくらいの感じ
ちなみに、中づり広告は写真です。上から3層までのデザインは、インパクトありますね。
電車の中吊り広告は目にしておりませんが、サイトで外観完成予想図は拝見しました。
実際の写真ではありませんし遠景なので実物とは異なりそうですが、
上層部はブルーがかったガラスのバルコニーになっていますか？
内覧してきました。
個人的には新青梅街道の産業道路のような灰色な雰囲気で気分が萎えました。
植林されててお店が揃っている青梅街道と比べるのは酷ですが環境に差を感じます。
西武新宿線沿線で駅徒歩10分程度ならばもっと環境の良い物件はたくさん出てくると思うので検討から外しました。
※別に上記条件で探しているのではないのですが、同程度の条件ならば環境面で選択肢から外すということです。
>2215
絵や写真はどうにでも見せられるので実物を見るのを勧めます。
WEBや広告の写真はPhotoshopされたものであるのはあきらかです。
まだ売れ残りがあるのに全棟点灯していたり照明の白も全部同じだったりとは有り得ません。
モデルルーム仕様住戸が特別販売で売っています。300万円ダウン。5000万円弱。
商品券プレゼントや家具つきなどサービスも色々とマンション販売の方法はありそうですが、正直、値段を引いて販売してくれるのが一番嬉しい気がします。浮いたお金で家具や家電を買ってもいいし……。
ドローンの動画も公開中です。マンション紹介にドローンが使われる時代になったんですね。面白いなと思います。先日、コストコに行った時に1万円ほどでドローンが売っていました。上手に遊べると楽しそうですよね。
まだまだ残ってるから今決めなければ、もっと値引きの期待できますね
こちらの学区はどこでしょうか。評判などご存知のかたはいますか？
区営も多いのであまり学区に期待はなさらない方がよろしいかとおもいます。わるい、とおもってたぐらいが実際通わせた時によく感じることの方が多い可能性が高いとおもってます。
早めに契約した方は気の毒ですね
早めに契約した人は部屋を選べてますから気の毒とは思いません。
価格に関していえば先物と同じですから上がるか下がるかといえば基本は下がりますけど
上がるリスクはヘッジできたわけですからそれでいいと思いますよ
結果論でいえば大量に残ってますから別に部屋もまだ選べますししかも安く買えますから
これから買われる方のほうが価格的には優位であることは間違いありませんね。
が、一方でことはそう単純ではありませんよ。
っていうのは、これだけの残ってると今度は「人気ないのを買っても大丈夫か？」
ってのが常につきまとってしまいますからね。値引き額が大きければ大きいほど、
「外れ物件じゃないのか？つかまされようとしてるのではないか？」という
疑心暗鬼がより強くなるでしょう。すると買えなくなってしまいます。
買えなければ結局高いも安いも関係ないのですから意味がありませんよね。
っていうことで、買ってない人は何も生まれないので損も得もないのですよ
学芸大附属、都立大泉、早大学院に通わせやすいのは大きなメリットだと思います。
住民スレに４～５割売れ残っているってあった。
このスレッドでは先に買った人は気の毒とか待ってればまだ下がるとか不景気な話。
２３区内の物件でも都心からはずれるとこんなに売れないんですか？
通わせやすいけど、なかなか入れない学校ですよね・・・
近くに大きな都営住宅がありますが、そことは違う学区だったかと思います。
モデルルーム使用住戸（117号室）が300万円の値引きだそうですが、
家具付きの437・608・803号室とはまた違った扱いになるのですか？
引き渡しが7月以降だそうで、契約後もモデルルームとして使用となっていますが
全てのモデルルーム住戸で入居が遅くなるのでしょうか。
共用施設で開催される大人の家庭教師トライによる講座が気になります。HPに出ているラインナップは全て実施されている講座ですか？
レッスン料は1講座500円は初年度のみという話ですが、できれば二年目以降もできるだけ低価格で継続されるといいですね。
実施されてますよー
ちなみに、一部500円にプラス料金がかかります。
ものを作る系は、材料費などをプラスで支払います（飲食系など）
体を動かす系は、500円のみですね。
大きなマンションだからこそ、こういうカルチャー教室的なことがマンション内でできる、ということになっているのだなと思いました。
でもこの価格だと魅力的ですが、普通のお値段ってどれくらいの設定なのでしょうね？それってマンション規模とか参加人数によっても異なってくるとは思います。
マンション内でできるし、他の住民の人とコミュニケーションを取ることができるものは、とても良いと思いました。
ここは、売れてないんですか？
今のトレンドとは外れた駅距離だし、
価格も安くない。
そりゃ売れ行きは悪いでしょう。
どのぐらい売れ残っているのですか？
先着順11戸ということなので、それで全部でしょう。
サブエントランスから駅の入口までが徒歩で10分と書かれていました。
実際に自宅玄関から、電車のドアまで、というdoor to doorで考えると、もっとかかってきてしまう、ということになってくるのだと思います。
でも大きなマンションだと、エントランスまで出るのに時間がかかるのはあるあるですし、
トータルで考えれば普通に歩いていける距離ではあります。
あとはお値段次第なんでしょう。
残り１１戸でもあの大きなゲストハウスを維持しないとならないのですね。
奥まった立地ですが、駅近くなので賃料凄く掛かってそうに思えます。
住民版のぞいてみると11戸どころじゃない感じみたいですよ〜。
随分前から１１戸で変わらないのもおかしいですしね
練馬区に拘り検討中です。
他のブリリアは建築中ですが、こちらは完成済み！見れるので安心だと思います。
友達からは完成から2年待てば値下げするのでは？と言われ残り11戸の売行きを見守っているところです。
契約された人の値引き情報や交渉方法を知りたいです。
>>2246 マンション検討中さん
ここまで売れ残ってしまってますからね。値引きはほぼ確実でしょうから、出方を伺うというより◯◯万円なら買う！とハッキリした方がお互いやりやすいと思います。何となくで恐縮ですが、諸費用入れてアッパーは1000万くらいでしょうか。あとは値引かなければ買わない！という強い意志をもって臨むことですかね。頑張ってください。
>>2247 匿名さん
西武線の物件ですから飛ぶように売れるわけもなく、自ずと値引きでしょうね。しかも駅から平坦な道でなく徒歩で15分くらいはかかるそれもネックになってる。
サブエントランスから10分だけど、メインから出てローソン前の信号につかまると15分くらいになるのかな
それより駅までの道中、歩道が狭いのが困る
歩行者同士のすれ違いでも車道に出ないとならない、今日みたいに天気悪いと尚更
ベビーカー押して駅まで向かう子連れ世帯は大変だと思いました
ここはそういう問題以前かと
ここは立地の割に高くて仕様が低いけど
三鷹は定借✕バス便✕武蔵関という夢のコラボ物件
うーん、こっちの方がマシに感じるのですけど
小学校までの通学路、歩道と車道がガードレールなどで区切られていませんが、危なくないでしょうか？
>>2255
危ないか危なくないか？と問われれば危ないと思います。（ないより、ある方が良い、という意味で）
が、実際に問題になるか？っていうと、まぁこれは人間ってのは危なければ危ないなりに危機感を持つわけでして危機管理能力が養われてなんとかなります。
逆に、安全配慮がしすぎるとモラルハザードじゃないですがそれに頼ってしまって帰って事故が多い、っていう場合もあります。
小学校だけではなく、上石神井駅までも非常に狭い道路（歩道と呼べるものなし）、多くの人及び車、そしてバスが通る。踏切もある、っていう意味では
安全か？危険か？って問われれば危険だと私は答えます。実際練馬区の上石神井及びその周辺の改善計画素案とかでもそういう住民の声は拾われていますね。
まぁただ、ちゃんと危険である！っていう危機意識をもってスマホしながらの脇見運転（自転車）や歩きをしたりしないでちゃんと前を向いて歩いていたら
大丈夫でしょう。少なくとも日常生活で注意してるのに事故ばかり、事件ばかりってことではありませんから。
が、むしろ個人的に非常に危ないと感じてるのはこのマンションが面している新青梅街道ですね。
歩道が狭いだけではなく、高低差に加えて歩道の段差が結構激しい。電柱も邪魔。にも関わらず自転車、歩行者が結構多い。
また、新青梅街道、お店がそれなりにあり、路駐が多い。路駐が多いから自転車が歩道で走ることが多い。また、歩道に面してる
建物のクリアランス（セットバックがない）から、結構建物（お店やマンション）からの自転車の出会い頭衝突寸前（でも衝突までしたところはみたことがない）をよくみます。
利便性との引き換えですが、このマンションの周辺でいえば、コンビニ、スーパー、レンタルショップ、飲食店、結構北側沿い（このマンション側）にあるんですよね。
ってことで、それなりに自転車、人の往来が北側に多い。
あと小学校までの道路は抜け道になっているので交通量が多い。これ、ナビ経路探索システムの功罪ですよねー。
最近ののはリアルタイムの渋滞考慮がなまじ優れてるもんだからこの道が選択されがちですね。バス道路とかだと大混雑、
加えて練馬区のこのあたりは南北を行き来する道路がほとんどない（笑 駅から伸びてる道路はバス通り＋踏切があって大混雑。
だからこういう抜け道（住宅路）が北から南、南から北へと抜けるのに使われちゃうんですね。地元民だけが使うわけじゃなくて
ナビ頼りの人が使っちゃうもんだから危なっかしい。
これは個人的な見解ですが、このマンションがもし新青梅街道の南側に位置してたらまたちょっと状況は変わったかな、と思いましたね。
ぶっちゃけ、この場所なら、向かい側にある巨大な都営住宅群（上石神井団地）の立地のほうが、まだマシかな。
まぁ、同じ理由でこのマンションと同じ北側に位置していたライオンズ上井草レジデンスも戸数少なめの割には完売までには竣工後1年は超えてましたね。
思うにこのマンションはファミリー向け、特にお子様がまだ小さい時に購入される人をターゲット層にしていると思っています。
ってなると、どうしても子供さんが小さい間は家中心の住環境が重要視される傾向にあります。共働きだとしてもどのみち子供さんを保育園なり
学童なりに預けることになりますからね。お迎えも必要でしょう。ってなると、やはりそこの環境がちょっとこうも細い道路、幹線道路、多い交通量ってなると
購入決断に躊躇してしまう人が多いのではないか？って勝手に思ってます。どのみち購入する時には最低２回ほどは現地を見て回ってるでしょうからね。
地縁者、地元需要での購入の方々はすでに決断して購入されてるでしょうから。
まぁ、あとこれは子供の教育熱心な親御さん（小学校や中学校で受験・私立または国立）を考えてらっしゃる方へのアドバイスですが、
子供さんがすでに塾などに通わなくても十分賢い、または親御さん自身が教育をつけられるならともかく、もし進学塾なんかに通わせることを考えてらっしゃったら
結局、北側の石神井公園付近、または西武新宿渡ってさらに南側にある中央線沿線（荻窪、西荻窪、吉祥寺）あたりの進学塾に通わせることになるのは覚悟なさった方が
いいですよ。
残念ながら最寄りの上石神井および西武新宿沿線にある塾のほとんどは補習塾、または進学塾の教室もわずかにありますが（日能研とか）が、レベルが低いです。
進学塾はどうしてもやはり教育水準（＝所得水準）が高いエリアにより優秀な生徒および先生が集まりますし、熱心さがだいぶ違います。
同じ子供でもライバルの水準が高くて伸びますから。そういう観点だと、このあたりは弱いです。
が、逆に言えばそういうの考えてないし、気軽に普通に、って感じだと余計な受験戦争や雰囲気に翻弄されることもないので良いと思います。
まぁ、売れ行きが悪い、とか色々ネガをいう人もいるでしょうが、元々がそんなに爆発的に瞬間蒸発するような注目エリアでも人気エリアでもないのでこれぐらいのペースは普通でしょうし、売主もそんなことはあらかじめ予期してるので特段慌てずどっしり構えてるんだと思います。
モデルルーム住戸が300万円引きで売られてますが、わずか約5.7%引きです。強気です。今年の4/13に新価格公示だそうですが4ヶ月たってもまだある、ってことは
やはり市場としてはまだ高いという判断なのかもしれませんね。ただ、今はどこも高いので値段的にはまぁしょうがないのかな、っていうのが正直な感想です。
たぶんですが、全体的に600万ほど高いですよね。例えばモデルルーム住戸もこれ71m2/1Fですので、今-300万円引きで5000万円（正確には4998万円）ですが、
もう300万引いた4700万円（正確には4698万円）だと食いついてくるかこないかのボーダーなきがしております。
他の部屋もそうで、74-5m2程度の標準の部屋が6000万円-6500万円ってのはちょっとここの地勢では厳しいかな ^^;
エリアとしてはブランドマンションの築浅中古がいくつか出てますし、元々戸建ての強い地域だと思います。上石神井にこだわりがある層が元々少ないのに、中古と戸建てという別なベンチマークもあるからお得感がなければ厳しいですよね。
なんというか、練馬の奥地まで来て駅遠のマンション!?って感覚になる方、少なくないかと。
600万くらい高いと言われるとストンと納得できちゃいます。その差額はほぼ同距離・同建坪の戸建てと差なので。メリットデメリットあるし、単純な比較はできないけど、維持費はマンションの方が高いと言われているので、ここを検討対象とする層で戸建ても比較している方はそれなりにいると思います。
そうですね
確かに西武新宿線沿線は一種低層が広がるエリアですから戸建に適しているエリアですからね。
戸建に適している、というのは同時に空間利用率を高めて単位あたりの土地負担分を軽減して
合理的に共有するというマンションには適していないとも言えますからね。
ただ、やはり戸建、マンションという住居形態の前に「立地」だと思います、やはり。
この立地、っていうのは勘違いされる人が多いのですが、別になんでも駅近であればいい、都心とか、そういう
話をしているわけではありません。
それぞれの「街」には、かならず「狭間」があります。そしてその狭間のボーダー（境界線）になっているのが、
川や山といった地理的なもの、道路、線路、といった人工物で分断されます。
狭間に位置するエリアは文化、教育、福祉、といった行政での狭間でもありますから生活すると
実益的な部分で中心部のそれと比べると利便性が落ちてしまいます。
この場所は新青梅街道北側ですからエリア的には石神井公園・大泉の方に属するのですが、残念ながらその狭間（端）ですね。
なので、かりにここがもう少し安くてもやはり厳しいのは変わらないというのが私の見解です。
売り手の観点絡みますとマンションは戸建と違ってビジネスとしてはリスクが大きいです。
また、共同生活を成立させるため、またリスクをヘッジするためにどうしてもケチれない（ケチると共同住宅として成立ができないレベルの建物になる）ために最低必要コストってのが戸建に比べればかなり高いです（１戸あたり）
なので、安くすると言っても限度があるわけですね。
加えて、いうまでもないことですが、土地自体の坪単価ってのも、狭い土地（100坪程度を分割したもの）とマンションが建てられるぐらいの
それなりの広さの土地とでは同じエリアでも後者の方が単価が高くなります。土地活用の観点から大きくまとまってる土地のほうが
細切れの土地よりも単価が高いのは当たり前だからですね。
そう考えれば、戸建、マンション、それぞれのクオリティを最低限保った上での最低コストはマンションの方がはるかに高いです。
故にリスクが高いんですね、マンションビジネスって。下げたくても下げられない限界値それ自体がそれなりに値がはる。
が、このエリアでは購入者がかっても良いとおもう、いわゆる予算上限の天井がかなり低いです。6000万円、これはもう上限を
はるかに超えてしまってる金額でしょう。それを超えてる部屋がゴロゴロあるこのマンションでは売れ行きが鈍化するのはこれは
売り手もわかってる話かと思います。が、この土地をかなり高く仕入れてしまったことに加えて先ほど説明した最低限度コストは
下げようがないという点、そして人件費や建材費用の高騰ってことで結果的に積み上げて言ったらこの金額になった、ってだけだと
思いますね。
私箱のマンションがべつにぼってるとは思ってませんし、東京建物が利益を拡大するために売値を釣り上げてるとは見ていません。
むしろ下げられるぐらいならもっと下げたいってのが本音じゃないでしょうかね。彼らはプロですから。このエリアの地勢、
相場、購入層の予算上限値ぐらいは十二分にわかってることでしょう。
残ってる部屋のほとんどが5000万円後半台。グロスで6000万近くになるとこのエリアでは厳しいでしょうね。
平均平米が74m2ってあたりをHPでうたってますが、あまりこの平均平米に意味はありませんね。
いくら広くても買う側にも予算都合はありますから。全戸80m2って言われたところで価格が6500万っていわれたらこのエリアでは
買わないでしょう。逆に70m2でも別に5000万円程度であれば売れますからね。
売りが少ないだけにあえて広さのバリエーションを増やして特徴を出そう、１戸あたりの単価を上げてリスクを減らそうとしたのだと予測しますが、想像以上に予算天井が低かったってところはあるのかもしれませんね。
郊外の大規模は長谷工ばかりでどの物件も見ても間取りに特色がありません。まるで高度成長期の団地みたいです。しかし、そのくらいの資金しかありませんので文句言えないのですけれどね(笑)
毎週のように郊外の大規模マンションを見て回っているのですが、ほとんど同じような間取りなのでモデルルーム見ても何も感動がありません。ゴテゴテの厚化粧のモデルルームが虚栄張ってて滑稽に感じてます。むしろ、周囲の環境や駅までのルートの方に眼がいきます。少々前にはなりますが現地見たので感想書きます。
ここは駅前から物件まで寂しい道程ですね。先述されている方々が指摘されているように歩道はなんとかしてほしいレベルです。尚、営業さんに歩いて物件行きたいと伝えたところ、タクシー呼んでると言われて強制連行されました。仕方ないから現地見学全部終えてからまた往復歩きました。行きは早稲田高等学院前から新青梅街道経由、帰りはメインエントランスから小学校前を通ってファミマ側から駅へ。ついでにライフと、駅南側の商店街も散策しました。ライフまではアップダウンがありますけど5分くらいなので便利ですね。この町に住むなら南側の方が良さそうです。でも、いなげやから南側は高速インターができるので千川通り以南は要注意みたいです。北側は南側よりお店が少ない印象です。クリーニング店、町医者、コンビニ、美容院、適度に散らばってある町です。小学校側の道も少しお店あるのですが半分はシャッター降りてました。
街並みを確認されたい方は初めにタクシーを断っておいた方が良いですよ。
モデルルームはそれほど飾ってなくて好感を持てます。イメージしやすいです。
プレゼンは手間暇かかっていると感じました。一生懸命にこの土地のすばらしさを伝えてくるのですが、金額に反映する程度の価値しかないのは判りきっているので虚しく感じます。正直、自分の足で歩いてみるとそれ程そそられません。
営業さんが再開発で街並みが生まれ変わると力説していたのですが、練馬区のホームページ見ても具体的にいつから開発してどうなるかは書かれておらず、イメージだけが掲載されてました。イメージ作っても住民の理解が得られなければ進まないのに、営業さんはそのイメージの部分を実現する未来のように語っておりました（だが断言はしておらず適当に濁していた、そういう話し方がうまいなと感じました）。
肝心の物件の中身はすでに書かれているとおりだと思います。やはり値段に見合う魅力がありません。ちょっといいなと思う間取りは5千万後半からでした（しかし、ディスポーザーが無い！！）。
上石神井自体はのんびりしてて気に入りました。でもこの地で買うなら戸建ての方が良いように思えます。駅から近いところで売られているし駅近くでも静かです。
別に回し者ではありませんが今ちょうど3Fの中古がSUUMOに出てました。
4980万円(3LDK, 73m2)だそうです。南向きってことなのでサウスコート（A棟）でしょう。
たぶん値引き無しとしたら5700万円ほどしたんじゃないのかなぁ？
随分早い売却ですが転勤なり家庭事情なりなにかあったのかもしれませんね。
まぁ築浅中古とはいえ中古は中古ですし、700万円引き（定価が5700万円だと仮定した場合）、
と受け取れば（新築と比較して）価格的なメリットはあるものの、まだ結構新築（もうすぐ未入居中古だけど）の
売れ残りが多々ありますし実際の交渉時では値引きはありそうな時期に来てはいますからその辺りも考慮して戦える価格を
（仲介業者の）野村が算出して出してる気はします。
仮にそれが正しいと仮定するならば、きっと売れ残り新築はまだ6%-7%引き程度なのかもしれません（ただの想像ですけど）
ってのは、これだけ未入居在庫がまだ残ってるとこのマンションの入居済み中古を個人が売るのは正直かなり苦しいです。
ってのもほとんど同じ価格であればまぁ普通は入居済み中古を個人から買うよりも未入居中古を売主から買う方が色々お得。
一つには引き渡し時期が選べる。入居済み中古は売主（個人）が入居中であれば基本的には引き渡し時期は「要相談」って
なりますから。これが結構めんどくさい。相手も新しい家を見つけて引っ越して、が必要だしなるべく無駄を省きたいって
思いますからね。
二つ目は決済です。売主が東京建物であれば当然大した問題は起きません。建物はできてますし、あとは買う側のローン決済が
降りればそれで終了。引き渡すだけ。むしろローンが降りなくて、とかがあり売るのはむしろ個人のほう。
が、売主も個人となると、この売主によってローンキャンセル、とかこの人の時期によってしまって、っていうのがあるので
面倒です。
３つ目は、部屋が選べないこと。当たり前ですが中古はその部屋のみ。一方、未入居中古は（まだここはたくさん残ってるので）一応
いくつかのタイプはまだ選べる。
この辺りのことを考えると、まだ1年程度で700万円も下げて来たことを考えれば（きっと東京建物が値引いているであろう値引き率の
倍程度の値引き率で出して来たのではないか？って思いますね。
手数料が3%もかかりますから。総額では未入居新築と同じでした！っていうなら中古より未入居選びますからね。
なるほど、リセール価格から現在の値引き金額を推察できるのですね。
私は中古価格は付近の売り出し物件と比較するくらいにしか思っておりませんでした。
ちょうどパークハウス上石神井レジデンスの中古が3件出ています。67㎡3LDK南向き3階(最上階)が4480万円、坪218.4万。
PHは線路脇で、ブリリアは幹線道路脇、騒音は踏切があるからPHが不利ですが、立地はPHの方が便利で駅近。
築浅大規模ブランドマンションなので規模とブランドは互角。共用設備はブリリアに軍配。
設備と内装グレードだとPHの勝ち。2重床、ディスポーザー、タンクレストイレ、浴室全面木目パネルなどなど色々負けてますねブリリアさん。
この比較で500万差だと、6㎡広くてもどうなんでしょうね。ブリリアは坪222.4万、ほぼ新築なのを差し引いても設備の差があるし、単純に安い方から売れそうな気がします。
戸建ても手頃な地域ですし、競合する中古もあってでは苦戦必至ですね。
外環インターは用地買収進んでますし大泉インターから掘削が始まってます。
住民運動はありますけど、淡々と進むんだろうと思います。
>>2263 匿名さん
ええ、大深度地下の本流の方は既に着手してますから。でも開通はだいぶ先でしょうね
あと、青梅街道インターはもっと時間がかかりそうです。
さらに青梅街道インターができても上石神井駅再開発は別
>>2262 匿名さん
やはり戸建有利なエリアなんだと思いますよ
特に上石神井駅徒歩圏内は。
郊外なのもあって車も必要なエリアですからマンションだと駐車場代もかかりますし
マンション合理性が生かせず、逆に戸建ての利がそこにある。
まぁもともと練馬区にはマンションの利を活かせる土地用途地域が少ないですけど。
この辺りでしたらやはり石神井公園駅当たりがマンションの利を活かせると思いますけどね それとて１０分離れるとやはり戸建有利なエリアになっちゃいますが。
マンションは元からのコストが高いですから立地の優位、空間利用率の優位、このふたつが揃わないと戸建有利なエリアでは厳しい戦いになりますからね。
特に、このマンションみたいに1種低層と幹線沿いによる緩和での中高層みたいに複合用途地域になっている＋土地が不整形＋南側が規制緩和される道路に接道してるんで1種低層側(北側)の棟が日当たり全滅になると厳しい
現地見た感想ですけど、Ａ棟は新青梅街道沿いで交通量が気になるのと窓からの眺めが悪い。
Ｂ棟は近隣と対面してるけど場所次第ですね。離れていたり上階や半地下だとそんなに気になりません。
Ｃ棟は植栽に面している部分の１階が一番良いように感じました。もう売れてるようでしたけど。
日影規制と用途地域が問題なのは感じました。
ここは本来大型店舗向けの立地なのでしょうね。ホームセンターなんていいと思いませんか？
フードコート付いてたら尚良いです。。。。周辺住民なのでｗ
外環は先月にＮＥＸＣＯ東日本主催のオープンハウスがあったので伺ってみたところ、穴掘りだけなら数年で上石神井に到達するように言われました。10年くらいで開通するのかなぁくらいの感覚で話聞いてました。思い違いかもしれませんが。
外環の２は練馬区の仕事なので当然オープンハウスではノータッチ。いつになるやら。本当にやるのかな？
>>2266 周辺住民さん
外環の２は詰んでるから無理でしょう
外環本線はガルルくんがガンバっても１０年では無理でしょう。ってのは穴開けて行くとトラブル出ますからね
青梅街道インターはなしで開通するに1000ガバチョ
>>2262 匿名さん
パークハウスの最寄駅は武蔵関徒歩9分ですよ。上石神井も徒歩11分で遠いですし、線路沿いということもあるので、こちらも苦戦しそうですね。
やはりこのエリアは戸建ての方が良い条件の物件が多そうですね。
>>2268 匿名さん
あれ本当だ、すみません9分は武蔵関ですね。上石神井までは11分、武蔵関だと確か坂がありましたね。
新青梅街道越えない分駅に出やすいとは思うけど表記上は変わらないですね。
ただし、南側の商店街に寄りやすい、街道越えない、交通量少なめなのはブリリアよりも良さそうです。
まぁ、確かにね。
西友以外はあまり使わないかもw
>>2271
その西友も使い方としては「安い価格のコンビニ」感覚でしょ？
家族で楽しんでお買い物！って感じの建物じゃない。かなり古いし陳列もひどいし品揃えもひどい
結局このあたりで買い物っていったらいなげや
このマンションだったらサミットでしょう
西友を使うのは仕事帰りのOL/サラリーマン、学生とかが帰りがてらに軽く買って行く程度
家族で楽しく会話しながら買い物してるファミリーを見たことがない
西友については確かにそうだけど、駅併設で24時間営業していて食材が買えるから重宝してます。帰りの時間帯はレジ3台＋3階の1台がフル稼働でも常に列出来るくらいには繁盛してるのだから、存在価値は高いですよ。コンビニ感覚では無く普段使いのスーパーです。
いなげやはいいですよね。でも、ブリリア住人は使わなそうです。近くて行きやすいからライフなのかな。たまにあまいけ。
サミットは新青梅街道の狭い歩道がネックだけど充実してて好きです。子連れで愉しむならここですね。
>>2275 マンション掲示板さん
交通量でつけるかどうかを考えるのは行政の都合ですよね、税金の使い道、優先度で。
ないよりかはある方がいいと思います。万が一の場合被害の軽減になりうるので。最近はお年寄り運転の事故も増えてますし。そういう場合に交通量って関係ありますか?
あなた自身、あなたのお子様は唯一無二でしょう。一方、行政から見れば事故など０には出来ないのだから所詮は事故数、と言う数の話にしかなりませんから。
誤解なきように行っておくと、ここは無いから問題である、事故多発であるとは言ってません。が、抜け道ですしナビ誘導によってこの狭い生活道路の割には交通量は多いです。
富士街道や大泉の方に抜けるのに使われるからです。
一番のネックは駅からの距離と感じます。
妻は、駅から近ければ気持ちが購入に傾いたと言ってました。
私もほぼ同感ですが、駅までのルートに魅力があれば多少歩いても良かったのですけどね。
どうかな？
西武新宿線の上石神井駅の駅近でも、西武新宿線の鉄道利便性が低いという点、上石神井駅およびその周辺の環境に魅力がないと言う点の２点を考慮すると上石神井駅の駅近マンション自体に魅力は乏しいと言わざるをえないきがします。
3年も販売してるとランチ先にも飽きるでしょうね
駅付近の環境に対しては個人差あると思いますよ。のんびりしてて良いという意見もあるし、大したお店がないから魅力無いと考える方もいます。
駅近くに住んでるので意見しますと、生活するには困らないけど吉祥寺に頼る部分が多い土地です。街の雰囲気は肩肘張らずに生きるにはちょうど良い感じです。世間的には魅力の低い街なのは判りきっているのですが、別に困ることも少ないよ。庶民の私には居心地良いです。
吉祥寺頼りになるのは西武新宿線最大ターミナルの高田馬場がただの飲み屋街だから。次に大きな西武新宿は少し移動すれば買い物できるけど家族連れで楽しむ街ではない。同じくらい移動するなら所沢の方がマシだと思う。路線の魅力は全然ないです。
>>2282 匿名さん
そういう方もいるでしょうね。勤め人でなければその傾向は増すでしょう。
都心へ通勤する身なので西武新宿線は通勤で重宝してます。
上石神井は急行停車駅で高田馬場まで15分前後（ほんと、時間がマチマチなんですよねこの急行は）で東西線と山手線に乗り換えできるのがメリットです。って、物件のＨＰやパンフでもそれが売りっぽいですね。それ以外の目立った売りがないのも事実なんだが。
しかも駅から近い物件でも23区内城西方面の中では安く買える。コスパはいいですね。良いだけの理由もよくわかってます。ここが不人気路線で開発されていない街だからｗ 気にしなければお得なんですよ。治安も悪くないし、物価も控えめだし、普段の買い物には困らないし。
通勤で使う人からしたら（というか、大体はそうでしょう）駅から近い方が便利です。
中央線に近くなる程住環境が様なる書いてますが、確かに善福寺公園くらいまで南下すれば魅力を感じます。その途中はインター建設されるからちょっとダメでしょう。
バス便だと立地によってバス本数が結構変わるから慎重に場所選びしないとならないですね。
自転車だと吉祥寺で駐輪場確保するのが大変ですね。休日に自転車で行くのですが、空いてる駐輪場探すのに苦労しています。
>>2285 匿名さん
駅に近いと便利とは一概に言えません。その路線及び駅の利便性次第ですから。
また、シングルの学生や社会人ならともかく住環境、子育て、その街での生活も考えて皆さん住宅選びをします。駅近だけを要件にして家探ししてる人はかなり少ないでしょう。予算もありますしね。
なぜかマンコミュには駅近至上主義、都心至上主義だけでものを語る人がいるようですがそういう人はそういうマンション買えばいいだけなのに何しにこういう郊外物件スレに遠征してきて無意味な話を散らかしてくるんでしょうね。
>>2287 匿名さん
マンコミュというか今の社会だと、共働きが多くアラサーの価値観では駅近でないと時間的にゆとりある生活が成り立たないからじゃないか？裕福な専業主婦家庭か車通勤はマイノリティだからね。
>>2287 匿名さん
その方々にもいろいろ理由はあるのでは。駅近かつアクセス良好、でも城西方面で5000万くらい。とか条件付けてしまうと此処まで来ないと見付け難いかと。別に駅近だけを条件に探しているのでは無いと思います。
いやー、休日の駐輪場厳しいです。
東急側は全然ですよ。
ヨドバシ側の方が見付け易いかな。
天気にも依るけど厳しい。
私の運が無いだけなのかな
値下がりしそうなマンションNO1
いまさらですが…病院の跡地ではないですよ！東京医科大学の寮があったところです。
なかなか残戸数も減りませんね ４年計画ですかね
マンコミュでいろいろな物件スレを見ていると、この高騰したご時世でも安さより立地や利便性の良さで選ばれるということが分かってきました。
>>2300 周辺住民さん
「乗り入れ」「高架化および駅前開発」の差は大きいですよね…
個人的にこちらの立地、悪くないと思いますが(高台、吉祥寺までバス、裏は閑静な住宅地、幼稚園小学校近い、駅まで行かずにスーパーあり)…
割高感ありますよね。棟によっては3LDKで6000万円近い部屋もありますし。
もう少し安くなったら検討したいです。
>>2301
過去スレから出てますが最終的にはやはり全ては価格に集約される話ですし、
これだけ売れないのもおっしゃる通りで値付けが悪かった、ってところだと思います。
価格が高くなってしまった要因は過去レスで色々出てるので参考にされるのもいいと思います
乗り入れもそうですが、普通私鉄ってのは最低でも１つは一本で新宿駅なり渋谷駅なり池袋なり
といったターミナル駅に乗り入れをしているものですが、西武新宿線は0ですから厳しいですよね。
実質的な最終駅が高田馬場、っていうのが残念すぎます。
このマンション、値引交渉は具体的にいくらくらい相談にのってもらえるのでしょうか?
実際に商談された方がいらっしゃいましたら、ご教示いただけませんか。
まだ売れ残ってるんですか？
石神井公園と上石神井、両駅通ると悲しいぐらい格差があるよな…
石神井公園は地盤が良いと紹介されたし
新宿（三丁目）、原宿（明治神宮前）、渋谷へ19～25分で直通、自由が丘や横浜やみなとみらい、元町・中華街へも乗り換えなしの1時間程度で遊びに行ける
平日は豊洲、有楽町、飯田橋から座席指定列車で帰宅できる
湾岸エリアや銀座からの帰りに使ってみたが、西武新宿線とは客層が違うわ…
飯田橋から24～25分、有楽町から34分、便利過ぎる
なんだこの差は…
あと半年経てば、新築マンション→中古マンションに格落ち。
年度末が土俵際いっぱいか…
早めにプライスダウンをする決断力をしないと、負の遺産に。
当初売出価格の▲10,000千が妥当価格？
最終的に売れ残った部屋は、どう処分するんですかね… 値段下げて叩き売りか…
確かにまだまだ販売が続きそうですね。
〉〉〉2312さん
この条件だけだと、購入動機には結びつきにくい。
結局のところ、いくらまで値引になるかでしょう。値引提示額が拡大しない限り完売は難しいかな。竣工２年以内完売の壁もあるので。
最終的には業者購入で、賃貸物件としての活用か、、、
うちは当初の金額に手が届かず花小金井の物件に決めましたが、価格見直しがあるのならこちらが良かったです。
花小金井、南側また大規模マンションの計画があるようで…供給過多なのでは？と少し不安です。
そんなに西武新宿線沿線にこだわる人いるんですかね
これから池袋線の駅近に続々と新築マンションが建つのに
あと安易な値下げ、最初の価格で買った人が納得しないのはもちろん、住民の所得の差は生活の差に直結しますから
同じマンションの中のコミュニティで軋轢が生まれます
過去にそういう例は、共用施設でのトラブルとか、山ほどありますね
直接問題にはならなくてもマナーのない下品な場面を見たり、精神的に苦痛ですよ
住まいは毎日の生活空間、シーンですから
天秤にかけたら、空き家のままでいいんじゃないですかね
住人からしたらそうでしょうけど、値引き販売するかは在庫抱えるデベにしか決められないわけですし、住民の質云々は売れないマンションに手を出した以上は避けられない問題なのでは？
新築で売れないマンションはリセールでも人気が出ないので安く捌かざるを得なくなるのだし、そうすると住民の質は下がる。賃貸にしても安くしないと入居者こないから住民の質は下がる。
売れないマンション買った時点で精神的苦痛は不可避かと思います。
上石神井では昭和のころから道路整備、踏切解消の問題が提起されてますが未だに着工に至っておりません。それをデベロッパー１社が騒いで解決するとは思えません。
住民の声ならわかりますが、売れないから環境や利便性を良くしろって訴えるのだとしたらお門違いではありませんか？
ゲストハウスの維持費用、営業経費、広告費など毎月いか程かかっているのでしょうか？損切りするか、じっくり売るか、興味深いです。
池袋線は高架になり、線路も増え、地下鉄も走ってます。
新宿線はどうして進まないんですかね。
都内、埼玉、千葉…ある程度の大規模はどこも苦戦していますね。
「オリンピック後に安くなる」説で購入を待っている人も多いからでしょうか。
本当に安くなるんでしょうか？
同じブリリアブランドが練馬高野台にも計画あります。
こちらに客が流れるのでは？
https://www.bn8.jp/?iad=adwords&_adp_c=wa&_adp_e=c&_adp_u=...
確かに最初の価格での購入者（高額支払可能者）と値引後の低価格購入者で、
コミュニティで軋轢が生じるという前スレ意見はリアルな話かも。
モデルルーム・カタログで検討してた時は、建物のレベル感が判らなかった…
どこのブランドマンションでも共通だが、カタログは豪華だし、営業トークも豪華。
だから契約をする。
【ブリリア】がブランドマンションか否かという議論は別として。
「Brillia」 と「Brillia City 」でもさらに違うブランドなんですか？？
「City 」が付くと廉価版とか…
最初の購入者が馬鹿を見る
集団訴訟和解金かなぁ
2020年問題をリスクと考え二の足を踏んでいることは、時間のロスになりかねません。
メディアに惑わされることなく、自分で判断するのが賢明ですよ。
ただ、これだけは言えます。
東京の人口動向を見ると、人口が減少するといってもその下げ幅は小さく、
東京に人が集まり続けるという状況自体に変化はなし。
地方から東京を目指す人は、将来に渡って一定数発生し続けるのでは。
（東京以外が別ですが）
>>2319 名無しさん
一応、高架化計画はあるようです。
https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/kunai_tetsudo/sinnjukusen...
こことグランドメゾン江古田の杜は条件も状況も似てますね。どっちも悪くないと思うけど、今は駅近が人気なんですね。
とにかく西武新宿線をなんとかしないと
高田馬場しか実質使えない
価格はグランドメゾン江古田の杜の方がワンランク高いですかね…？
部屋のグレードの差が気になります。
競合としては、同じ西武新宿線 花小金井かな。急行だと上石神井から二駅。
ただ、街のポテンシャルとしては、吉祥寺に自転車で行ける上石神井かも。
近くに外環のインター建設予定もあるし。
>>2333 匿名さん
あまり詳しくないのですが、どちらもリセール向きでなく永住向きなのかなと思います。
23区かそれ以外か…という違いはあるにしても。
リセールバリューはこのご時世、もっと都心でないと難しいのでは？と。
マンション評価サイト
マンションレビュー
での評価
https://www.mansion-review.jp/mansion/754368.html
このくらいまで値引販売されてるんですかね…?
どなたか情報ありませんか？
チラシを見ると適正相場ゾーンくらいにはなってますね
販売開始からかなり経つけど、まだ完売してないの？
あと何部屋くらい残ってるんだろう？
買った瞬間に一割損だったのかな
>>2341 匿名さん
発売から完売まで時間がかかってのは、あきらかに最初の値付が高過ぎたから。
需要と供給のバランスを読み違えてされてました。
値引販売が開始され、現在の価格が、適切な市場価格になったのでは。
（竣工早々の入居者は、高掴みしてしまいましたが）
おそらく、現在でも一割程度は下げて販売してるでしょうから、これから竣工２年までの間に、値引幅が1000万程度まで拡大していけば、完売に向かうのでは。
価格4200万なら安心ですね
リセールバリュー！
スーモを見てたら、中古物件を発見。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_120/pj_90231289/
新築より高い価格で売り出しされてます。以外にリセール高い。（成約の可否は不明）
>>2321 検討者さん
それは考えられますね！
同じブリリアですし、良い相乗効果が生まれると一番ですね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/637767/
西武新宿線ですが、西武新宿駅前は再開発されるようですね。
これが直接西武新宿線の人気上昇に寄与するかは別問題ですが。
西武新宿線にスポットライトが当たる一助にはなりそうです。
https://www.kenbiya.com/ar/ns/region/tokyo/3299.html
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
2017年の上石神井エリア 中古マンション価格の平均値は、坪当たり 202.3 万円。価格相場は１年前に比べて 22.7 万円増）
西武線の車内広告を見て、こちの物件に興味をもちました。
なかなか苦戦してるようですが、やはり価格が高すぎるのでしょうか？
>>2356 マンション検討中さん
私は高野台・石神井台・花小金井で検討してます。
ランニングコストを考えると、管理費が安いところが良いと思っているんですが、石神井台は管理費高くないですか？
>>2357 匿名さん
ブリリアシティ石神井台
15200-17000
パークハウス花小金井ガーデン
9480-13800
パークハウス花小金井フロント
11380-15630
シティテラス小金井公園
17116-22266
(参考)プラウド中村橋ガーデンテラス
15500-18000
管理費重視でしたら花小金井のパークハウスが良さそうですね！
>>2358 匿名さん
各棟が離れていてそれぞれの影響は無し、前に遮るものも無いので大丈夫でした。
東向きの1階テラス付きの部屋も明るい印象でした。(4000万円台の部屋)
うちは夫婦ともに昼間あまり家にいないので朝の日当たり重視で、中の棟有力ですが
昼間の日当たりはやはり南向きにはかないません。
人それぞれ感じ方も異なるので、実際の部屋を見てみるのが一番かとは思います！
>>2361 匿名さん
販売直後に商談にいき、価格的に手が届かず、諦めました…
今、そんなにお安くなってるんですか??
それなら再度検討したいです。
小さい子供と大型犬がいるので、テラス付きの部屋が気になります。
うちは最初テラス付き住戸目当てで見学に行き(価格が5000万円台未満だったので)、最終的には他の部屋で契約予定なのですが、テラス付きも最後まで迷いました。
ここのテラス付き、良いですよ！
東向きですが思ったより明るく、接道も無いので覗かれることも無く、前を塞ぐものもないので空が広く感じられます。
ただ廊下側は少し暗く感じたので、実際見てみることをオススメします。
より気に入った部屋があったので選びませんでしたが、小さな子どもやペットがいたら、テラス付きに決めていたと思います！
ブランドは石神井公園かもよ
>>2364 マンション検討中さん
気に入ったお部屋に出会えて良かったですね！ 来年は、更に素晴らしい年になりますね。
洗濯物の乾き方、冬場の暖かさを考えると、日の当たる南側・南西側が良いですね。
南・南西側でも4000万後半のお部屋が残ってましたか？
>>2367 マンション検討中さん
情報ありがとうございます！
ちなみに、
どちらの棟をお申込みされたのですか??
ご近所さんになった際は、よろしくお願いいたします！
早速、年明けに商談に行ってきます！
外環道 延長工事が、ようやく動き出したようです。
シールドが開始されれば、貫通だけなら三年程度で出来る模様。
上石神井駅付近にも、新しくインターが出来る計画があります。
これが開通すれば、上石神井地区の利便性は向上しますね。
https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/kokyokotsu/kunai_doro/has...
>>2369 評判気になるさん
これですね?? ↓
http://www.city.mitaka.tokyo.jp/c_service/063/attached/attach_63412_2....
>>2368 匿名さん
あまり詳しくは言えないのですが、南向きでは無い棟のどれか…です！
もちろん妥協した点もありますが、環境など気に入っています。廊下などでお会いする住民の方の雰囲気も落ち着いていて良かったです。
年明け、良い収穫がありますようにお祈りしています！
ご近所さんになるかもしれませんね♪
かけひきしてくるよー最後の最後におかわり
4200万円までいきたいね！
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
同じブリリアシティの三鷹って、三鷹を名乗ってるけど、あれは練馬区関町の物件で最寄り駅は西武新宿線の武蔵関
にもかかわらずバスアクセスの三鷹を前面に出さなきゃ行けないってのは、
ここもそうだけど、やっぱり西武新宿線の路線としての価値がないと業者側も理解しているからだろうな
今さら上石神井の再開発云々言っても手遅れ感がする
交通利便性ではないメリットを見出さなきゃいけないはずだが
地下の外環道だけでなく、上石神井駅周辺は地上部の外環の２の事業着手が決定したみたいですね。南北に幅員22mの道路が新設されるとのこと。あの危険な駅前もようやく改善されるかな。
http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2018/12/25/03.html
本当だ！
奇跡が起きた！
【参考】
東京外かく環状道路（関越～東名）の大泉ジャンクションでは、シールド機組立工事などを施工中です。
このたび、シールド機組立工事に引き続き本線トンネル掘進工事を実施することになり、以下のとおり工事内容の説明会を行います。
開催場所・日時
練馬区立大泉北小学校（練馬区大泉町4丁目28番22号）
31年1月11日（金曜日）午後7時～8時30分
31年1月13日（日曜日）午前10時～11時30分
練馬区立上石神井小学校（練馬区上石神井4丁目10番9号）
31年1月13日（日曜日）午後6時30分～8時
31年1月15日（火曜日）午後7時～8時30分
杉並区立荻窪中学校（杉並区善福寺1丁目8番3号）
31年1月12日（土曜日）午後7時～8時30分
杉並区立井荻小学校（杉並区善福寺1丁目10番19号）
31年1月16日（水曜日）午後7時～8時30分
武蔵野市立本宿小学校（武蔵野市吉祥寺東町4丁目1番9号）
31年1月12日（土曜日）午前10時～11時30分
31年1月17日（木曜日）午後7時～8時30分
西武新宿線の立体化と外環&外環の2の事業はセットのはず。
近く、西武線立体化の事業着手も発表？
https://trafficnews.jp/post/52717
プラス材料が少なく、販売苦戦してましたが、
少しは東建 営業さんの追い風になるのでは。
営業マンの追い風って何やねん
来年度のマンション購入を目指し、
物件を検討している中、
この物件も候補の
ひとつとして考えています。
来年の消費税増税後は
住宅ローン控除が13年間に
延長されそう。
それまで待つか、
増税前が得か、
迷います。
>>2387 匿名さん
激しく同意します。来月契約予定ですが「マンションまでのあの道がもう少し良かったら…」って思っていました。
都営アパートの建て替えも始まりますし(こちらは工事騒音や眺望の面で賛否あるかと思いますが)、環境は良くなりそうですね。
もう値引きは期待出来ないな
とても残念だー
>>2394 匿名さん
駅からマンションまでの道のりが、
改善されることが決定したので、
これを理由に候補から外していた方が、
再び、商談に戻ってくる可能性もありますね！
物件自体は悪くないので、ネックになっていた駅からのアクセス改良は大きなニュース。
特に、現在、4000万前半で購入可能な東向きの棟は、
価格＜価値
という超お買得物件になりそうです。
いくら人気の高くない西武新宿線沿線といえども、さすがに練馬区で70m2 の新築が4000万前半では買えませんから。
このエリアだと中古の築10から15年くらいの物件でもそれくらいします。
うちはテラス付きの一階のお部屋で、購入を検討したいと思ってます！
一階住戸ってこちらですか？
この部屋がそんなに価格改定
されてるんですか??
HPだけだと、実販売価格は
判らないものですね…
確かに4000前半ならありかも。
第１候補は練馬高野台ですが、
あちらは5000万超なので…
早速調べてみました。
南側・南西の棟はほぼ完売ですね。
価格の高いところから、
売れていっている模様。
https://suumo.jp/sp/mansion/tokyo/sc_120/pj_67714335/rooms/jukohaichi/...
大幅値下が期待できる中住戸は、
まだ間に合いそうです。
南側まだまだいっぱい残ってますよ。
ところで駐車場の空きは有るのかな？
このマンションのスラブ厚は、いくつでしょうか？
カタログを見ても記載がないので、ご存知の方が
いらっしゃったら、教えて頂けませんか。
床が直床なので、気になります。
>>2405 とおりがかりさん
情報ありがとうございます！
200㎜以上あれば安心です。
https://izilook.com/13482
駅前開発もスタートするようですし、
前向きに購入を検討します！
まだ３割くらいは残ってるのかな?
2020年までに完売できるか…
過去スレの内容から察するに、
実販売 坪単価は@230程度ってとこかな。
ここの適正坪単価って、どれくらいなんだろう？
>>2408 匿名さん
この検討板の最初の方では@235とか、@255～260とか予想されていますが、その間くらい？
線路沿いのパークハウスの中古とか、かなり高めで出ていますからね～(特に、線路に面していない棟)
>>2408 匿名さん
B棟・C棟の実売価格 坪単価は@210を切ってますよ。
A棟は上記のとおり@230前後です。
南側 A棟以外は、また下がりそう。
最終的には@190くらい？
A棟以外は部屋タイプの選択肢も
まだまだ多いので、焦らず・長期戦で
商談を重ねていきます！
C棟で70m2 4000万の提示があれば、
契約に進みます。
あと200万下げられないかを、
年度末に向けて交渉します。
竣工2年経ってしまうと中古物件扱いに
なってしまいますので、3月以降に、
一気に坪単価が急下降するのではと
期待です。
さすがに竣工2年以上経った物件は、
敬遠されますから。
>>2409 とおりがかりさん
パークハウスの中古は、かなり強気の価格設定だと思います。
あの価格で本当に売れるのか、興味深くウォッチしていきます…
特に線路側は、西武線が立体化された場合、更に厳しい条件となります。
まぁ、そんな情報は売り手が伝える訳はないと思いますが。
>>2413 匿名さん
可能性は高いと思います。
ただし、1月・2月は住宅購入に需要が高まる時期なので、値引交渉の好機ではありません。
年末・年始に大手デベのテレビCMが急に増えたことを考えると、分かりやすいと思います。
この物件の場合は、3月までじっくり待ち、それ以降 竣工2年までの期間の怒涛の値引販売で購入できれば、坪単価190は違和感ありません。
慌てて交渉・購入しなくても
売り切れませんから、ご安心を！
ご検討・交渉の参考に上石神井駅の過去10年の乗降客数を載せておきます。
値引交渉の資料の一助となれば幸いです。
ここの耐震等級っていくつですか？
フラット35Sが使えるか心配なので。
>>2414 匿名さん
そうですか、ありがとうございます。
希望の階や間取りとの関係で、考えてみます。
それにしても本当に坪単価190万だとしたら、田無や花小金井の物件よりも安いですね。あっちも値引きしてるのかな…
>>2416 匿名さん
花小金井も苦戦中。
こちら程の高値引率にはならないかもしれませんが、可能性はありますね。
花小金井の板で確認されてみてくださいませ。
高い買い物なので、焦らず、じっくりと。
間違っても、デベ営業の
「売り切れてしまいますよ」
というトークにだけは惑わせられないように。
ちなみに、
候補のお部屋はなどの棟ですか？
上石神井駅は10年間で緩やかに微減傾向という感じでしょうか
ちなみに近くの石神井公園駅の乗降人員は以下の通りです
やはり差は歴然としていますね
2008年（平成20年） 69,391
2009年（平成21年） 70,043
2010年（平成22年） 69,515
2011年（平成23年） 68,820
2012年（平成24年） 71,041
2013年（平成25年） 74,212
2014年（平成26年） 75,319
2015年（平成27年） 77,693
2016年（平成28年） 79,048
2017年（平成29年） 81,273
駅は利用者が増えたからいい、というわけでもない。
設備やダイヤが変わらなければ混雑するだけ。
横ばい程度がちょどいいのでは？
>>2418 匿名さん
確かに、駅力は断然石神井公園かと。ただその分石神井公園徒歩物件は強気価格ですからね～
ちなみに、石神井公園で子どもが遊べるエリアは比較的西側に集まっていて、ブリリアからだと自転車や徒歩で行きやすいですよ～
そういう意味ではコスパ良しかも？
>>2378 通りがかりさん
この道路、コースなど見れば見るほどこのマンションにとってはプラスになりますねぇ。
この先は石神井川の桜並木になっていますし、新しい道ができたら随分雰囲気良くなりますね。
10年後20年後中古で売るときも、少なくとも線路沿いのパークハウスや花小金井物件よりは売りやすいかも…。
乗降客が増えれば、商業施設なども充実してきますから、やはり鉄道の利便性は大事ですね。
上石神井最寄りでも大泉学園や石神井公園を使う人は多いですし。
石神井公園の乗降人員は東横線と繋がった2013年から右肩上がりですね。
2012年は前年の震災の反動もあるでしょうが。その2012年から5年で1万人も増えてますね。
>>2422 マンション検討中さん
計画から52年もの月日を経て、事業がスタートすることなんてあるんですね…
スレ主さんが奇跡と表現されていたんですが、決して大げさな表現ではないと思いました。
もちろん完成までには長い月日を要します。
しかしながら、行政が事業化開始を報道発表というオフィシャルな形で発表したことは、時間はかかっても、必ず実現はします。
ブリリア シティ石神井台を検討されている皆さま、このマンションの発展を盛り上げていきたいですね！
新しい道はこの辺りで新青梅街道に接続？
現在、西武新宿線は東村山駅付近を高架化工事中。
上石神井駅は次の高架化工事の計画に盛り込まれたてます。
詳細は参照ください↓↓↓
https://www.seiburailway.jp/news/news-release/2018/20180510_2018setsub...
>>2430
上石神井駅の高架化はまだ何一つ具体的な計画にはなってませんよ、残念ながら。
そもそも上石神井駅は車両基地もありますから単純に高架化や地下化をすればいいというものじゃないです。
また、野方あたりの地下化もすでに着手されていますが工事がかなり遅れてるようですね。
外環その２の道路も2027年ということですが計画通りに行ったところでだいぶ先ですね
>>2432 匿名さん
参考までに、2018年4月 練馬区発表資料の抜粋を、下記に貼り付けておきます。
長文につき、斜め読みをして頂ければよいですが、外環の2と西武新宿線 高架化は一体実施と記載されています。
前スレにあるように外環の2の事業がスタートしましたので、西武新宿線 高架化も同時にスタートすると思われますよ。
▼以下、抜粋▼
区内の西武新宿線沿線には、13箇所の踏切が存在し、交通渋滞の発生や踏切事故の危険性、地域分断による生活の不便や沿線地域のまちづくりの遅れなど、様々な問題が生じています。また、外環の2など交差している5路線の都市計画道路は、区内の南北交通の円滑化に資するとともに、環境、防災の観点からも重要です。これらのことから、区は、多数の踏切の除却や新設交差道路との立体交差を一挙に実現する「連続立体交差事業」※による鉄道立体化が必要と考えています。
東京都は、平成26年に、西武新宿線と交差する外環の2について、鉄道の立体化を見据え、道路を平面として計画幅員を縮小するとともに、上石神井駅に駅前広場を設置する都市計画の変更を行いました。平成28年3月には、井荻駅から東伏見駅付近について、連続立体交差事業の「新規に着工を準備する区間」に位置づけ、事業化に向けた検討を進めています。
鉄道立体化の実現にあたっては、周辺の道路や駅前広場の整備など、沿線のまちづくりを一体的、総合的に進めることが重要です。区内の上井草駅、上石神井駅、武蔵関駅の沿線3駅周辺地区については、まちづくりの方向性を示した「まちづくり構想」を策定しており、地域の皆様とまちづくりの検討などを進めています。
※連続立体交差事業とは
市街地において道路と交差している鉄道を一定区間連続して高架化または地下化することで、多数の踏切の除却や新設交差道路との立体交差を一挙に実現する都市計画事業です。
主に東京都が事業主体となり「道路整備」の一環として事業が進められています。
〈事業の効果〉
（1） 数多くの踏切が同時に除却され、踏切遮断による交通渋滞および踏切事故が解消できます。
（2） 鉄道により分断されていた市街地の一体化を図ることができ、本事業に併せてまちづくりを実施することで都市の再生、活性化に強いインパクトを与えます。
（3） 新たに生み出される高架下等の空間を周辺の土地利用計画にあわせて、自転車駐車場や公園等の多目的な形で利用できます。
（4） 鉄道輸送の安全性の向上、踏切経費の節減、輸送力の増強等に寄与します。
>>2434 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
参考までに、池袋線 高架化事業時の期間を調べてみました。
あちらは、事業決定から8年後に完成でした。
池袋線の例からいくと、西武新宿線も2030年頃に完成ですかね。
https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/article/knp/news/20150126/690109/?P=1
皆さま情報ありがとうございます！上石神井の幅員22メートルの道路が決まったのであれば、その真ん中を線路と踏切で断絶するのはにわかに信じられませんよね。となると、高架化も2027年完成もありえますよね。高架化して、駅前広場、駅前商業施設も出来れば、雰囲気は大きく変わりますね。ついでに、新宿乗り入れも一気に進めてほしい、なんて笑
上石神井駅の立体化の完成ぐらいの時期に完売でしょうかね、このマンション（笑
外環の2も事業着手が決定するとは思ってなかった人が多いみたいですし、立体交差も早期に実現すると良いですね。
この板でも、外環の2は詰んでる、万が一実現するとしても数十年後だ、と頑なに主張している人がいました。
>>2436 マンション検討中さん
事業着手とは、ようやく用地買収の交渉がスタートするに過ぎません。
立ち退きを拒否する人がいれば、完成には時間を要しますよ。
このマンションの購入にあたっては、この計画がなくても欲しいのであれば良いですが、この計画を見越してであれば、別の物件を検討されることをお勧めします。
>>2381 匿名さん
外環・外環の２の話題が急浮上してますね…
私も外環 工事説明会に参加予定。
ここで外環の2と西武新宿線の高架化についても話があるかもです。
この板であれこれ妄想するより確実な情報が出てきますよ。
あと、ここで話題になってる新青梅街道から千川への南北拡幅道路(外環の2のごく一部)に関してですがこのマンションから上石神井駅まで徒歩という観点から言えばむしろ悪化してるんですけどね笑
交通量が増えてしまってわたるだけで大変でしょうに。
真剣に検討してる人いなさそうですね
経済的価値が低くとも、購入者にとって使用価値があれば良いと思います。
使用価値は個人の事情により異なるが、その大きさは他人には測りしれない。
経済な損失を被っても、使用価値が高いことで精神的利益を得られ、その人にとって快適な暮らしが出来そうであれば、その選択に間違いはないと思います。
皆さまにとって、最良の物件とご縁があることをお祈りしています。
完成は遥か先かもしれませんが、街が変わるイメージを持ちながら、その過程を追うだけでも私はとても楽しいですね。その意味では今回の南北道路は着手決定なので、より現実的ですしね。
>2447
そうですね！
この南北道路は、「車で通過するもの」にとってみれば利用する側ですから便利でしょうけど、
ここに住まう者、このマンションから徒歩で上石神井駅に向かうものからしたら余計な障壁が
増えて交通量も増えるだけですから住環境としては悪化が確実視された、とも言えますね。
外環本線も外環その２も便利になるのは、「道路として利用するもの（そこに住まわず通過するもの）」にとっては便利でも住まうものからすると住環境の悪化でしかないから反対運動もあるわけですからねぇ。鉄道駅ができるのとはでは訳が違いますから。鉄道駅もできれば住環境としてはやはり
悪化はしますが利便性も確実に上がりますし資産性も上がるのでメリット>デメリットになりますが、
都会での道路はねぇ。
もともと外環その２ってのは、埼玉県ですでに開通済みの外環と同様に高架化された
有料道路と無料の一般道路がそのまま走ることで緩急分離、トラフィック分散を図りながら
５放射３環状として機能することに意味がある訳ですが、有料道路の本線が "地上部に作るのはもう無理"ってことを受けてコスト（お金、時間、手間）がかかる地下を選択した時点で地上部がそのまま
当初計画のまま進むことはもう100%ありえない。
加えて、練馬区以外はその２に対しては全否定。練馬区が躍起なのは財政が悪く補助金が欲しいという点と陸の孤島、道路整備が遅れてることへの意地でやってるだけで、練馬区だけで開通しても
「通過するもの」にとっては有益性が０で、そこに住まう者にとっては分断されて環境が破壊されるだけの異物になるでしょうね。
しかし練馬区ってのは本当に学びませんね。区議会議員のおつむが足りてないのか癒着があるのか
知りませんが、陸の孤島になったり道路がおかしいのは、こうやって目先の補助金目当てで、
練馬区だけで閉じてやるから結局、断片的な道路ばかりができる結果なんですけどねー。
青梅街道ICだって結局は杉並区に反対されてハーフインターとか、外環その２も青梅街道以南は
白紙状態とか（笑
文字通り身を切ってコマ切れにしてるのにその道が何一つどこかに通らない。
>>2444 匿名さん
そうですかね？歩道、自転車専用道路、車道と分かれるだけでも良くなる気がするのですが…
新青梅の横断歩道を渡るのは今と変わらず、それ以外は駅まで横断する必要もなく、駅前は整備されますし悪化はしないのかなぁと思いました！
随分先になるとはいえ、なーんにもないよりはマシな気がします。
でも購入を左右する材料としてはちょっと弱いですかね。
開発には期待せずに、棚ぼた的に開発がついてくる方が良さそうです。
>>2449 マンション検討中さん
同感です。駅の南北道路の整備はこのあたり、特にこのマンションにとってメリットの方が大きいのは明らかだと思いますが。計画道路の地権者なら話は別ですが…。
交通量が増えて住環境が悪化する面もあるとは思いますが、駅前の現状と比較したら利便性が向上するのは明白ですよね…。
まぁそれくらい今がひどすぎる、ということなんですが。近所に住んでいるのでよく分かります。
いや、今回の南北道路の工事着手決定は、道路より一体開発される上石神井駅の高架化のがインパクト大きいですよね。前にも書きましたが新設道路が線路と踏切で断絶されるのはありえないわけで、高架化はセットになる。そうなれば駅の魅力向上は間違いない、そうなれば上石神井駅圏内の住民への恩恵もあるわけで。
>>2453 マンション検討中さん
まだ高架化の目処も設計もできてない状態ですから何を言っても無駄だと思いますよ。
野方でやってる地下化も大幅に遅延してますしね
ま、今から20年後には工事始まってるかもしれませんね。その頃にはこのマンション購入されたご家庭も子供は社会人になって巣立ってるでしょうし住み変えてる人がほとんどでしょうね?
西武新宿線が複々線化してくれたら鉄道利便性は上がるんですが都がやってる立体事業はあくまでも防災観点での整備事業だからそれもないし今は野方の地下工事でむしろ鉄道利便性は悪化中ですから鉄道利用者からしてもデメリットしかないですね。
お花畑な人がいますが道路にしろ鉄道にしろ工事期間はとても長いしその期間中は環境悪化、臨時駅やら仮設トイレ等で利便性も下がります。恩恵があると期待を膨らませるのも結構ですけど恩恵が得られるまでの間のほうが長いという現実を考えたほうが良いと思いますよ。
今から20年後、30年後に整備されたとしてそのころにはこのマンションもそういう年齢。親世代も50歳なり60歳。お子様はもう家におらず。その頃にもいまみたいに徒歩で上石神井駅への行き道がーとか言ってるんでしょうかね笑
直床を理由に購入を躊躇していましたが、以下の記事を読んで、購入する意思が固まりました！
以下、記事から転用▼
スラブ打込＋メンテ不能な排水系統を持つ直床マンションが作られていた時代は、とっくの昔に終わったそうです。
現在のマンションでは直床・二重床を問わず配線や給水を通せる二重天井が常識となり、直床でも排水管メンテが必要な水まわり部分には二重床を採用しているため、この部分のメンテナンス性に差はないようです。
詳細は以下をご参照ください。
http://mansionnavigate.blog.fc2.com/blog-entry-49.html
この記事を読んで良かったです！
勤務地の関係で新宿線沿線で探しているのですが、この板は最近活発ですね。
田無、花小金井、久米川も検討してますが、仕様や立地を考慮し、お安くなっているのならここが一番気になってます。皆さんどういった物件と比較されているんでしょうか？
>>2458 マンション検討中さん
うちは花小金井のパークハウス、中村橋のプラウド、練馬高野台のブリリアと比較しました。
花小金井は戸数が多すぎるのと近隣での供給が多いこと、中村橋はお墓隣の立地、練馬高野台は部屋の広さがネックで石神井台が第一候補です。
駅まで行かなくてもスーパーがあるのと、石神井公園が好きなので…
でも2459さんの、パークホームズ田無も良さそう！ハイサッシなど魅力的ですね。
田無ってもっと遠くて田舎のイメージでしたが、意外に便利で住みやすそうですね。
23区に拘らなければここ良いですね！
駅前の充実度と開発具合は上石神井よりも田無です
上石神井もいづれは同じくらいになるようですが、10年、20年は昭和臭漂う今のままなのでしょうね
再開発が決まってうれしいけど、終わるまで何年かかるやら
どうしても上石神井駅を発展させたくない人がいますね(笑)
わたしもあまり期待はしていないですが…このマンション検討中&購入の人たちも期待せずに、他の条件が合って…だと思いますよー。
営業さんもこの件については、控えめな営業トークでしたし。
>>2463 通りががりさん
発展させたくない気持ちを語ってるのではなく事実と現実を説明してるだけです。私個人的には発展しようがしまいがどちらでも構いません。
ただ、ここを検討する人はここの土勢は知っておいたほうが懸命だと思いますよ。
随分昔から外環道路計画地ではあったわけで凍結中もそれは有効でありそれは今もそうですよね。
このせいでこの辺りは建築に制限がかかるし土地取引でも当然重要事項として記載されます。この道路計画ってのは厄介でしてね。即座に道路が出来るわけじゃないのは皆知ってるものの何時迄使えるかどうかもわからない、時間がわからない時限爆弾のようなものですから。
結果としてこの辺りは昔からの地元民が建て替えなんかもせずにそのまま行けるところまで行くかと言うことで古く汚い区画、建築基準で使い続けてるのが現状です。そしてそれは今後も続きます。
青梅街道インターもある意味楽しみですね。周辺がぽつぽつと用地買収進められてますがはてさてあちらもあと何十年かかる事でしょうか。
再開発ってのはきちんとしたマスタープランがあり、予算があり、期日が定まっていないとなかなか相乗効果を発揮しながら官民同時に勧められないのでいいものはできません。
外環本線が地下になってしまったので地上部開発はその2と防災観点の立体事業になってしまいましたが、都主導でまったりやるしかありませんから練馬区がこの計画に便乗して大規模再開発をできるチャンスはすでに逸ししているわけですよ。
それに練馬区は今は光ヶ丘とかそちらにお熱のようですしね笑
やはり西武線沿線で検討してる人が多いんですね。
田無のパークホームズも良いですよね。けど通勤時間も気になるので悩み中です。鷺ノ宮あたりにお手頃な新築ができれば良いんですけど。
それにしてもこの板には地勢についてすごく詳しい人がいますね！業界の方かな？上石神井以外の地域についてもお詳しいんですか？
以前、ディスポーザー付きのマンションに住んでいましたが、ディスポーザーは全く使っていませんでした。
ディスポーザーのデメリットは、
電気代・水道代が掛かる
ディスポーザーを使用することで、電気代と水道代が掛かります。
消費電力や水量は製品によって異なりますが、1日3回の使用で、電気代・水道合わせて毎月数百円～1,000円程度の上昇になる。
維持管理が必要
ディスポーザー使い続けるためには、排水処理設備の定期的なメンテナンスが必要です。
維持費用は毎月の管理費・共益費に反映されます。
田無や花小金井を検討するならひばりヶ丘エリアや、東久留米のプレミスト、清瀬のレーベンなんかも比較検討していいと思います。
昨日は試しに有楽町駅から石神井公園駅まで初めてSトレインで帰ってみましたが、30数分乗り換えなしの座席指定車の移動はとても快適でした。毎回追加料金というわけには行きませんが、疲れた時にこういう選択肢があるのはいいなと思いました。
やはりいくら線路が地下に潜って踏切がなくなろうとも路線自体の利便性が向上する計画が何一つない西武新宿線はキツいと改めて思いました。（池袋線はこれからも色々な計画あり）
毎日高田馬場で朝夕乗り換え、帰宅時間帯は西武新宿からの乗客で席は埋まっている、その西武新宿駅も新宿駅から離れたターミナル駅、高田馬場は埼京線や湘南新宿ラインなどが停まらない、乗り入れはないのに末端の支線（拝島線・国分寺線・多摩湖線）の影響を受けて遅延も多いなど、毎日新宿線を使っている身としては、正直しんどいです。
最近は朝夕の遅れも常態化してます。西武鉄道の力の入れ具合（=投資の割合）も池袋線とは雲泥の差で、石神井公園と上石神井の駅を比べればその格差は一目瞭然です。（必ずしもそれだけが理由ではありませんが…）
新型車両なども最近は池袋線へ入れて、こちらは後回し。そのせいか知りませんが、車両故障や信号機故障などが一時期頻発してました。
新宿線にも投資しろと株主総会で批判されて無理して走らせたのが拝島ライナーですが、そのほかの一般列車が減らされて通過待ちなどで影響を受けてますし、混雑も酷くなりましたね。小江戸だの拝島ライナーだの都内区間をスルーする有料列車がやたら多いです。
線路を増やす複々線化や、乗り入れ計画、新宿駅延伸などが具現化しない限り、この辺りの利便性や人気が上がるのは厳しいでしょうね。
東横線やメトロの車両が高架複々線化された区間を頻繁に行きかう池袋線を見て複雑な思いになりました。
>>2470 匿名さん
西武鉄道自身が客数の伸びが多く開発余地の多い西武池袋線に注力しぎゃくに新宿線は現状維持という方針ですからね。でもビジネス判断としては懸命でしょう。
中央線という比較にならない強力な輸送力、駅力、利便性を持つ者がすぐ南側にいますからね。ましてや何一つターミナル駅に接続しない西武新宿線はそこを解消しない限りは複々線化や立体化をしたところで何も変わりません。やるなら当初計画のあったルミネまで延伸させてるでしょうがもはや今となっては不可能ですからね。
井荻駅付近の立体化や井荻トンネルがそうであるように恩恵を被るのは車で「通過」したい人だけですね。住民にとっては出来るまでの長い時間は工事で不便をしいられてできたら今度は気軽に行き来しずらい分断化がされるだけ。ま、期待を持っている人はむしろ完成してどう良くなったか現認してからのほうが良いでしょう。相当先ですけどね笑
にしてもどうやって立体化するんですかね?
外環本線は地下。南北道路(その2)が地上。
やるなら線路を高架化するか道路を高架化しないといけないですが前者の見込みは薄そうですね?
っとなると井荻駅のように道路のほうに立体橋でもかけられて交差させるんですかね?
そうなると通過する車の人は問題ありませんが徒歩や自転車の人は南北が今以上に面倒になりそうですね。
いまだに練馬区側からはイメージ図(笑)しか出ていませんが計画の見通しや現実性よりも先に用地買収だけしておきたいのですかね
ま、目先のことしか考えない練馬区らしいですけどw
がまぁ仮に今から15年後、20年後に外環本線のトンネルが完成し開通したら青梅街道インターからの出入りに北側の南北道路がネックになりそうなので利用する側の私としてはさっさとやってほしいところではありますけどね。
実際に住んでいる身からすると、現状の道路事情が悪すぎるので歩道が整備されて開かずの踏切が解消されるのは大変喜ばしいです。
ネガティブなご意見は参考になるのですが、それでも現状よりは大分マシと思います。
なにより住民の意見を汲んでの再開発です。ご意見のように悪い面ばかりでしたら反対されて延々と決まらないでしょうね。
>>2468 マンション検討中さん
マンションのメリットはスケールメリットですから個人レベルが思う不要、必要は関係ありません。
マンション自体が小さな自治体と考えられるのでみんなでお金を出し合って運営していくだけですので。
自分が欲しいものやいらないものが自分でコントロール出来ないと嫌な人はマンションという形態自体に向いてません。
一方でこのマンションの問題はそもそもスケールメリットが出せないところにあります。歪な土地形状と用途地域の混在、接道状況からきています。ここは多棟型ですがそれぞれの棟の大きさなどの条件が違いすぎる建物群になってるのもそれが理由ですが、そのせいでスケールメリットが出せず結果として管理費も高くなってしまっています。
多棟型(団地型)の場合は条件がほぼ同等の建物で配置しないとスケールメリットが出せないばかりか後々の管理費および修繕費の負担割合や拠出割合でどうしても不公平感が出ますからね。原始規約通りにやったところで個々の住民が抱く不公平感というのは拭えませんから。
民主主義とおなじで多棟型のマンションを考えてる人は買うなら条件が揃ってるそれの物件を選ぶのが賢明ですしどうしてもここのような大きく不均衡性になってる場合は一番大きな棟にされるのが無難になります。
>>2473 ご近所さん
ええ、ですからいまだに今の状況が続いているのですけどね笑
住民の意見などはとても都合が良いものですよ。誰だって広くて綺麗で快適なものに整備するといえば反対はしませんよね？笑
が、魔法の杖はありませんから。お金もかかるし立ち退きもあるし工事期間中も含めた利便性、環境の維持だって必要になるわけでだからこれまで永遠とイメージ図という名のコンセプト画像だけでやってきてるんでしょう。で決まらない。
どうなるか見ものですね
>>2469 匿名さん
ってことはこのマンションを買われる人はこれから長い期間工事中になって環境が悪化する時期に住まうことを意味しますね。
マンション購入される時期で一番多いのは子育て世帯だと思いますがその時期がずっと工事中、完成する時期(10ー15年)後はもう子供も大きくなってるってことになりますね。
これから測量したり用地買収したりでますます住環境が悪化するってのはすでに住んでる地元民にとってもこれからしまう人にとってもありがたい話どころかマイナスだと思います。整備された後に大いなる期待を持ってる人はむしろ整備後の完成をしっかり見届けてから改めてマンション検討したほうが合理的でしょうね。
あれだけせまい道路にさらに工事車両が出入りして取り壊しに土砂、瓦礫運搬が続き、いたるところにフェンスや防塵防音シートが覆わるのを何十年も過ごすのはちょっと辛いですね。ちょうど今現在は大泉あたりが外環工事でそういう状況ですが。
道路事業はほんと長いですからね。それに一般には15年から20年経過したら資産性があるうちに住み変えますし一番家中心生活で住環境が要求される子育て時期に住環境が悪化する工事になるってのはあまりいいニュースとは一般的にはなりませんよね。
ましてや複々線化とか鉄道利便性が上がる話でもないので資産が上がる話でもないし。
整備後の環境に期待される事はいいと思いますけどその整備期間中、つまり工事期間中にほとんどの人は子育て時間を費やし羽目になるっていう現実の方を先に考えたほうが賢明な気がします。
道路整備着手っていうポジティブ情報が出た途端に、急にこういう人たちが増えたよね。面白いくらい。
>>2477 口コミ知りたいさん
いや、マンション業者ではないと思うよ。ずっと前から上石神井関連の板にだけいるから。
ただの不動産オタクだと思う。検討者じゃないのにしつこいよね。参考にはなるんだけど、とにかくしつこい。
>>2478 口コミ知りたいさん
道路整備着手がポジティブか？ 自分が住まいたいと検討してるエリアがこれから長い期間、10年-15年スパンで工事されて住環境も利便性も安全性も悪くなるのに？
駅のトイレ改装みたく、３ヶ月の工期でその期間仮設トイレで、なら一時的なモノで片付くけど10年、15年ってスパンは都市計画事業者からすれば普通だろうがすまうものからすれば子供が小中高過ごしてしまえるぐらいの期間だね
むしろ事業化決定はこの辺りにしまう人からすれば悲報だろうね。よかった、って思えるのは完成して、それがすまう人にとって便利かつ安全安心になったことが確認された後の初めて分かること。
>>2481
立体交差事業とセットでやるんでしょ？（笑）
駅前広場の事業主体は練馬区なのね。
今回やろうとしてる南北道路（外環の２の一部）の事業主体は東京都なのね。
南北道路の肝は鉄道と道路の立体交差にあるわけで、事業主体が東京都であってもステークスホルダーとして当然「西武鉄道」がいるわけ。
が、池袋線とは事情が違う。池袋線の立体交差事業自体は同じく東京都が主体だが、
もともと社是として池袋線の輸送力、利便性向上を掲げていた西武鉄道株式会社は
池袋線の複々線化の事業計画をしており、上手いタイミングで都の立体交差事業プランがあり、
両者の利害関係が一致したから事が上手く進んだ。池袋線の高架化事業は実質的には複々線化＋立体交差という官民一体プロジェクトにだったんだよ。実際西武鉄道側も複々線化や立体交差事業に関係がない鉄道利便性向上部分に対しては費用負担をしてる。
一方、西武新宿線では事情が全然違う。まず西武鉄道側は西武新宿線はすでに中長期経営計画でも「Stay（現状維持）」を表明してる。理由は西武新宿線の将来性が人口減、沿線住民増加率を見ても定常的に下り坂だから。西武鉄道自身がすでに西武新宿線はただの現状維持モードに入っており新たな投資をする予定はない。
したがって、今都が同じく立体交差事業の都市計画でやってる野方付近の地下化ってのは純粋な都の事業。西武鉄道がわからすれば、「今のビジネスに影響を与えない事」が要件でありそれ以上でも以下でもない。
が、こうなると事業が長期化、遅延するのは至極当然。民間がビジネスすること（＝きちんといた根拠や期日をもとにPayすること）を大前提としてあらゆるプロジェクトをするのに対し、国なり都がやる公金注入の事業は期日はただの「予算都合上の口実」でしかない。御役人ってやつはお金をどれだけ長く、多く使うかってのを目的としてるからね。それが公共事業の醍醐味（お金が末端に回るだろ？っていう上から目線）だと本気で思ってるからね。
案の定野方の地下化事業は大幅に遅れてる。
さて、上石神井駅付近のこの工事、やはり都が主体。でもステークスホルダーとして当然西武鉄道の了承も必要だし、今の西武新宿線のビジネスは保ったままの工事となる。
が、いまだにどう立体化するのかすら決まってない。特に車両基地があるからそこの問題の解決なくして本来の目的である立体交差事業がなしえない。
それはこれから議論するだろうが、面白いのはそんなのが決まる前に予算がついてどうも練馬区は早く進めたいようだよね。
するとどうだろう。きっと用地買収を先に進めたいんだと思うよ。「どのみち必要だから」って理由で。するとちょうど良いサンプルが大泉学園あたりに揃ってる。まだ認可されていないところも含めて用地買収に走ってる。周りから歯抜けにしていけば、「焦りで出て行下ざるを得ないでしょう作戦」ってやつだね。
道路だけの問題じゃない。これからこの近辺はこうやって個別の用地買収が行われて過疎化が図られることになる。長いよ、その期間が（笑
民間事業者だったら「絶対にやらないしできない」ような、お金を時間と手間がかかるような文字通り個別の非効率的、長期間にわたる用地買収や、まったりした「仮説、移転、スポット工事」ってのが何十年にも渡って継続されることになる。目的は駅前や道路整備することじゃない。長い期間お金を使って公共事業をするために、ね。
工事がされない北側駅前通りが無傷だとでも？（笑 ただでさえ貧相で活況がないところにこれからポツポツと消えて「東京都（外環用地）」とか「練馬区管理」みたいな歯抜けが出てきて弱体化、過疎化、がさらに進められるんだよ。確かに楽しみだね
>>2477
ネガティブ？どこが？（笑
住むことを前提にしてる人にとっては、住環境ってとても大事だと思うけど。
近くにコンビニやスーパーを作る計画がーっていうならまだわかるよ。何十年と工事しないからね（笑 それに利便性も上がるわけだし。
道路計画や再開発ってそういうもんじゃないからね。
それに、「完成後の世界」が”ここのエリアに住まう住民”にとって今よりも「良くなる」って言えませんよね。
例えば、今の駅前道路は確かに狭く危ない。が、同時にさして事故も頻発してない。なぜでしょう。
簡単ですよ。駅前にロータリーもないから一般車が停留しない。タクシーもかなりの限定数しかいない。
狭い道路に歩行者と自転車が多いから車もバスも思いっきり徐行してる。歩行者、自転車、車、全ての人が危ないという認識があるからこそ徐行するし一般車は基本的に避けてるから交通量もさほど多くない。良くも悪くも均衡を保った結果では？
で、今後駅前広場や22m幅員の車歩道分離で道路ができて便利になる？どうかなぁー
車道として魅力的であればあるほど交通量は増えるだろうし、交通量が増えれば横切るのに信号機もできるでしょ。そして今のような道路とは言えない一通の道とは違い、東西で分断もされるだろうね。
ただでさえ過疎ってる上石神井周辺がさらに南北道路で東西分断されてさらには青梅街道ICができて分断されて、と「車で通過だけする人」が受益するのはわかるとして、このエリアで住まう人にとって今より良くなるとは言い切れないのでは？ もちろん、良くなるかのせいも秘めてることは否定しませんよ。でもそうなるとして、それが完成して機能するまで十数年、まぁ外環道含めてあと最低20年ぐらいですかね。その工事中のエリアに住まわないといけなくなるわけで。
既にここに長く住んでる住民だったら別にそれも仕方がないと割り切りうこともできるでしょう。既に長く住んでるわけでね。流れ行く時代の流れの変化ってだけである意味それもまた日常でしょう。
が、住環境重視でこれからここのマンション含めて検討してるような子育て世帯がわざわざ選ばないといけない理由がある人ってそんなに多いですかね？湾岸再開発やムサコみたいな大規模再開発であれば住むこと前提ではなく単なる投資・投機先として青田買いする人もいましょうが、このエリア、ましてや西武鉄道自体が鉄道利便性向上とセットで協同推進事業してるわけでもないのにわざわざ何十年という工事による住環境悪化、および"見えない完成後のデリメリ"というリスクを背負ってこのエリアにしなければならない人ってそう多くはないと思いますし、何より目先の15年程度の生活を考えることってとても大事だと思いますよ。前向きであればあるほど、「１５年以上先の見えない世界」よりも目先の１５年以内の方が。
この長文氏、以前は隣の上井草の地所物件に常駐してたな。
とにかくマンションにケチつけたくたたまらない人。
真夜中眠れない隠居老人か、外に出たくない人（）か。
>>2486 匿名さん
役所や不動産会社にもネチネチとケチつけて嫌がられてそうだよね。
事業着手についてこんなに否定的に捉える人もいるんだ、程度に思ってれば良いと思うよ。参考になることも書いてくれるし。
長文で自分の意見の押し付けが凄いから気に触るのは分かるけど。
１から読みました。なんだか色々と・・難しい方々が・・
まだ途中なんですが・・・
>>2489 検討版ユーザーさん
事業着手は前向きに捉えてるよ
もともとこの辺りは外環道路計画のために長い時間止まったままだからね
都市計画ってのは実際の工事が着手されるよりもはるか前から開発を抑止してしまう。凍結期間中もね
それがようやく事業着手のなったのだから大きな前進といえるだろう。
が、長いのはこれからだからね。破壊してリビルドにもたいそうな時間がかかるから。整備計画の良し悪しよりもこれからここにその破壊とリビルドの長い期間の生活を考えるほうが前向きでは？数年じゃ済まないわけですから。
>>2489 検討版ユーザーさん
事業着手は前向きに捉えてるよ
もともとこの辺りは外環道路計画のために長い時間止まったままだからね
都市計画ってのは実際の工事が着手されるよりもはるか前から開発を抑止してしまう。凍結期間中もね
それがようやく事業着手のなったのだから大きな前進といえるだろう。
が、長いのはこれからだからね。破壊してリビルドにもたいそうな時間がかかるから。整備計画の良し悪しよりもこれからここにその破壊とリビルドの長い期間の生活を考えるほうが前向きでは？数年じゃ済まないわけですから。
なんだか工事が決まったら荒れてきましたね(笑)
たまには全然関係ない側面から…
近所に住んでいますが、このマンションの良いところはローソンが目の前、ライフとサミットがそれぞれ徒歩5分位で使い分けできることかなぁと思います。
ちょっと良いもの買いたい時は自転車やバスで石神井公園や荻窪のクイーンズ、吉祥寺の東急まで行ったりします。
幼稚園も徒歩圏にいくつかありますし、小学校中学校も国立私立含めて通えるところ多いですし、専業主婦ならば駅に行かなくても日々の生活を完結できるところがなかなか良いですよ。
毎日駅を使う場合はやはり西武新宿線より池袋線の方がもちろん便利ですけれど…ね。
まぁその辺りは過去に出尽くしているので。
>>2494 近隣住民さん
そうですね。やはり生活の中心が中央線側になるので西武新宿線沿線南側、できれば青梅街道以南が便利でしょう。
もしくはおっしゃる通り西武池袋線でしょうね。その場合は旧早稲田通り以北。
バスにしろ自転車にしろ生活中心に行きやすいほうが楽ですからね
まぁ結局この辺のエリアでは吉祥寺は外せませんからねぇ
また西側から都心向かうのに新宿駅もかかせません。
西武新宿線は頑張ってルミネまで乗り入れるべきでしたね。このマンションから自転車で石神井公園駅向かうのも辛いですからね。高低差あるし北側は外環工事真っ最中だし笑
この物件の売れ行きが鈍いのもそういうところにあるんだと思いますよ。無論、最終的には価格に集約されるため高いと判断されてるんでしょうがね。
今年の4月までの商戦が終わったらそろそろ公式な値引きもされそうな気がします。すでに実交渉下では値引してるでしょうが。
去年暮れには早速使用済中古が4000万円ほどで売りに出てましたしね。ま、価格的には4500万円前後が妥当な物件だとは個人的に思います。あまりマンションに適したエリアとは思いませんけどね。車もたれる人も多いエリアですし。子供の塾通いを考えてもバスか車が必要な場所です。
小規模ですが石神井公園駅近のもマンションができるようですし、同じブリリアだと三鷹駅バス便もあるようですね。
ま、バスが充実してるエリアですからあまり無意味な駅近信仰にとらわれずの住環境と実益重視で現実を見たほうがいいと思いますね。自転車使うにしても高低差もありますし踏み切り面倒ですから笑
>>2493 匿名さん
そうでしたか。てっきり反対されているのかと思ってました。失礼しました。
ただ、工事期間中の不便はあっても、完成後を楽しみにトータルで歓迎しているも多いと思いますので、断定的な書き込みは止めた方がよろしいかと思いました。掲示板が荒れる元にもなりますし。
>>2497 検討版ユーザーさん
口コミ版ですからお気になさらずに。それに別に荒れてませんしね。
完成後がどうなるかもわからない状態を楽しみにしながら長い工事期間を確定させるもよし、さけるのもよし、それは個人の判断です。また道路整備事業の是非を論じる場でも無いのでしていません。
ここはこのマンションの検討スレですから。すまう事前提で考えた場合住環境は大事ですからその工事期間の現実は変わりません。それも2年3年程度の話じゃないですから。15年とかの期間が一時的な辛抱、とは普通にならないでしょう。ましてや子育してる世代ではその時間って貴重だと思いますよ。それにこのマンションは駅から見て計画道路の外側に分断されるところに位置しています。
例えばですが、これから立て替え事業が始まるマンション、工事が長く続き、完成後の住環境が読めない、というところに主にすまう目的で買われる人ってどれぐらい多いでしょうね。
近隣に都市計画事業があると皆さん慎重にならざるを得ないんですよ。それはね、見えない不安やリスクをギャンブル的に大事な家族がすまうものに投じる事は出来ないからです。投資家が投資目的で物件買う場合は別ですけどね。
あと、上石神井駅への道路は駅前広場だけではなく北側の練馬区の道路計画もすでにずいぶん前からありまして一部すでに工事中なのもありますよ。2012から着工した外環本線工事のシールドがようやく去年ぐらいから動き出した事もあってこれからこの界隈は長い工事期に入ることでしょう。外環を期待してる人は実際多いと思いますし私もその一人。早く開通すればいいなと純粋に楽しみにしています。外から眺める分にはただ楽しみに待っててばいいだけですが工事エリアにいる住民さんはそういうわけにもいきませんしね。だからよく反対運動があるのでは？
少し前に上石神井の駅前通りはそのままなのだから、と言ってた人がいましたが工事していく過程では資材置き場、暫定迂回路、臨時道路や標識、信号、など周辺を巻き込んで作っていくんですよ。一度に全部できませんからね。その過程でこれまで通らなかった道に一般車は工事車両もくることになります。それは新青梅街道やこのマンション付近にある生活道路も間接的に影響を受けざるを得ませんよ。それを含めて、「工事期間」なのですから。
前向きに検討されてる方はまさにそういうところをしっかりと検討されてると思います。ギャンブル的に家を買うわけにはいかないですからね。
住宅選びは難しいですね。開発されて便利になっていくことは良いですがその場合は必ず変化を伴います。良し悪しは別にして。
安定してる事は住環境では大事ですが逆に言えば変わっていかない変化に乏しいとも言えます。何を求めるかは人によっても違いますし家族構成は家族の年齢によっても違ってくるでしょうね。この界隈の練馬区側は計画道路がたくさんあります。陸の孤島の汚名を返上したい練馬区としては今がまさに絶好の機会なのかもしれないですね。杉並区、世田谷区、武蔵野市、三鷹市あたりが地上その2の計画に慎重で着手しないのに対し練馬区だけは進めていますし青梅街道インターがまさかのハーフインター、一番使うであろうと思われる東名側を断念してでもその2を通すその姿勢がよくわかります。
長く止まっていた針がようやく動き始めたエリアと言えるのかもしれませんがその針が安定的にときを刻んでくれる時期がいつになるのかはまだまだ未知数ですね。
>>2479 マンコミュファンさん
え、じゃあ買うつもりもないマンションについて、自分に損得もないのにひたすら揚げ足とってるってこと？そんな人がいるのか……。私には理解できない文化だわ。世間って広いんだね。
でもそんなに暇だと思うと羨ましいな。
いつ完売するかな
>>2499 匿名さん
ご丁寧にありがとうございます。
要するに未知数なんですよね。南北道路にメリットはありません、なんて断定されてたので荒れそうだな、と思ったので。
そういうつもりじゃなかったのなら良いです。失礼しました。
西武新宿線を通勤に使わない環境ならここは素晴らしいと思いますよ。
今日の帰りも下落合～中井で2回の踏切安全確認と急病人と信号確認で20～40分遅れです。
乗り入れで他線の影響を受けないのに、遅延と混雑が年々悪化してます。
公式のアクセスのページですが、購入者様の声の箇所で「池袋、新宿、大手町、六本木が20分圏内で仕事にも買い物にも便利です」とありますが、長年西武新宿線を使ってますが、池袋と新宿以外、明らかに30分超えないと到達できてませんよ。
大手町はギリギリ30分で行ける時もあるかもしれませんが、2回乗り換えの六本木は絶対に無理です。
まして朝は確実に遅延しますし。本当に購入者の声なんでしょうか…
それ以外の住環境はとてもいいと思いますよ。
上石神井、南北道路、駅前広場開発、新宿線高架化と、本当に楽しみな駅ですね！20年後に売却する際が楽しみ！
朝は定時で17分ですよ。しかし混雑だなんだと数分遅れが常態化してますね。
それどころか昼の急行も今のダイヤになってから高田馬場到着が2～3分遅れますね。
各駅停車を減便（10分間隔に）した代わりに上石神井から高田馬場までの間での退避（追い抜き）をなくしたので、各駅停車の乗降がいつも手間取って後を追いかける急行は野方あたりで朝と同じくらいノロノロです。
思うんですけど、上石神井から徒歩10分と記載するより、あたご橋や早稲田高等学院のバス停から大泉学園、石神井公園へバスで10分とメインで書けば印象が違うように思います。
同じブリリアの三鷹は、実際関町なのに三鷹へのバスアクセスを売りにしてます。
近隣に住んでますが通勤では西武新宿線を使いますが、レジャーでは石神井公園に出て池袋線を使うことが多いですね。
横浜まで直通ですから、みなとみらいや中華街に遊びに行ったり、ちょっと足を延ばして三浦半島や鎌倉まで行ったり、有楽町線で新木場まで出てディズニーランドへ行ったり。
公式見ると石神井公園（駅ではなく公園自体）に近くて身近に自然を感じられることと、西武新宿線のアクセスの良さを売りにしていて、
こんなに都心に近くて緑も多くて、それでいてこんな価格で広い敷地に住めるなんてお買い得だって感じですが、
これを鵜呑みにする人はいるんでしょうかね。
>>2512
確かに石神井公園からバス10～15分なら今度できる東久留米の駅前のプレミストなんかと通勤通学時間は同じでしょうね。
逆に言えば上石神井徒歩10分はそれぐらいの価値でしょうね。
アクセス面では。
高田馬場までの所要時間を敢えて都心まで10分とか山手線駅まで10分とか言い換えてますけど。
ディベロッパーも中央線ならともかく、池袋線だったら新宿線を全面に出した方がいいと思ってたんでしょうが、
西武鉄道がFライナーだSトレインだと、池袋線に石神井公園にも停車する都心直通の利便性の高い列車を打ち出して来ましたから、今では池袋線の方が格上になってしまいましたね。昔は新宿線の方が高かったんですが。
乗ってる人の雰囲気も池袋線と新宿線では違いますね。
>>2514
そうですね。
西武池袋線の石神井公園駅や大泉学園辺りはそれなりの高級住宅街もありますし、そのほか東久留米、富士見台や江古田、練馬といったあたりは住宅だけではなく生活の中心エリアがそれぞれありますからファミリー向きですし、ファミリーが住んでるからそこに人が定住・定着して行きますよね。
一方新宿線の方は学生、単身者、お水商売向け（歌舞伎町行き）のための住宅（アパート、寮）が多いですよね。池袋線と大きく違う点はそこかな、と思います。池袋線は定住型、新宿線は仮暮らし型。だから西武新宿線沿線には住宅はあっても生活や文化の中心地がありません。
そのまま南に行った駅、つまり中央線側にそれがあります。そういうところが雰囲気の違いにも
顕てるものだと思われますけどね。
特にこの上石神井駅周辺のエリアはやはり外環による都市計画による開発抑止力の影響は大きかったものだと思います。なまじ都市計画道路としての指定自体は早かっただけに、ね。
急行が止まる、終電の最終駅でもある割にはこの有様ですからね。
例えば駅直結してる西友。あの品揃え、陳列の仕方、あの低クオリティ。まぁシングル向けで休日の家族がおとづれて楽しむための買い物なんかすることがないだろうから、というあの割り切り方からくる、コンビニ的感覚はすごいものがあります。西友関町店とはそういう意味では大違い。
家族で上石神井駅やその周辺商店街で、休日の買い物や外食、美容院とか利用する人っているのでしょうかね？って思わせるあの寂れようも仕方がないものと思いますよ。
都市計画道路なんてものがあれば、いつ何時発火する時限爆弾を抱えてるようなもの。もともと期間限定での仮暮らし、一時暮らしをしてる学生や単身者、寮であれば何の問題もありませんが、いざ定住しようと思っていても巨大な高架道路（当時は。しかも幅員40M級）ができてしまうと制限がついちゃったらね。
結局は昔ながらの地権者が建て替えとかそういうことをせずに現状維持を継続していった結果こういう寂れぐらいになってしまったのかなと思います。無論、西武鉄道自身がリゾート型で、あまり都市開発や駅前商業開発といったハイリスク系は好まなかったのも多いの影響はしていますけどね。
まぁ、先にも書きましたが良くも悪くもそれが西武新宿線、上石神井駅という特徴、地勢かと思いますよ。
ファミリー、特に子育て世帯を持ってるご家庭においては、どうしても子供中心になるますし、子供が小さければ小さいほど生活圏が家中心です。従ってそういうご家庭では生活・文化の中心（都心部という意味ではない。自治体含めてそういう環境が揃ってる中心エリア、という意味）に近いエリアを選択されるのが賢明でしょう。この近辺で言えば、北側であれば石神井公園駅や大泉学園駅近辺
がいわゆる生活中心部、ということになります。南側であれば青梅街道以南がそういうことになります。
逆に、新青梅街道以南、青梅街道以北に挟まれたいわゆる西武新宿線沿線部分はどちらにも属さない狭間のエリアになりますからファミリーにとって不向きです。子供に適した良いレベルの歯医者、内科、皮膚科、眼科、小児科も中央線沿いか池袋線沿いに多く存在しますので、結局はどちらかに出向くことになるでしょう。
一方、生活の中心が家にはならない人、単身者、DINKSと言った人にとってはこのエリアは安く住めるということでお得です。が、その場合はこのマンションは選択肢から除外されることになるでしょう。このマンション自体がファイリーむけで設計されており単身者やDINKSに向いていないという点とこのエリアの売りである安さがこのマンションにはないからです。
っとまぁ検討者もその辺りはわかってるからこそのこの売れ行き状態なのかなと思います。
買われてる方の多くは地元・地縁需要でしょうね。
逆に地元ではない、地縁もないような人の場合はなかなか決め手に欠けるので成約に結びつくのは
難しいかもしれませんね。
個人的にアドバイスをするならば、このエリアで検討されてるのでしたらバスを使うことを前提に
バス便として便利な場所。立地を選ぶことでしょうね。
首都圏ではどうも駅近信仰のバイアスが強いようですが、上石神井駅徒歩1分の立地よりも荻窪駅や西荻、吉祥寺までバス停1分、バス10分、とかの立地の方がはるかに便利で価値が高いですね。
また使用済み中古がSUUMOで売ってますね。南側のA棟3F、73.88m2ってことでA-75 Oタイプでしょうかね。4790万円だそうです。新築時はこのタイプだと5480万円ぐらいで売ってた感じですかね。
にしても、竣工後すぐに住んだとして2017年8月ごろに入居したとして1年ちょっとで700万円近くの下落ですか。売り手にしてみたらこれに仲介手数料+150万円ほど追加されることになるので850万円ほどの資産下落ですかね。
が、中古だとしてもまだ高い金額ですね。購入時の仲介手数料込みだと5000万円近くになりますからまだ割高感がありますね、
また、まだ未入居の残部屋がまだかなり残っているようなので部屋の棟、タイプ、階数もある程度選べますから今の状況だとやはり東京建物から買う方がいい気がします。価格に関してもそろそろ交渉の余地が多分にありそうですし、東京建物から買えば仲介手数料も不要ですしね。引き渡し時期も個人の中古を買うと相手側の引越しや買い替え時期と相談しながら決めないといけないのも面倒ですしね。ま、その分価格交渉の余地も大きい可能性はありますが。
しかしこの中古の物件概要を見ていてわかりましたが現状駐車場は一杯のようですね。
このマンションがファミリー向けであること、このエリアでは車必須のエリアであることを考えれば
需要は高いことはわかっていましたが既に空きなし、ってことはこの中古マンションを買う人は
「今の枠（つまり空き０）」に従う必要があるので駐車場が使えないことになりますね。
このマンションはまだ東京建物（売主）がまだ多数の未契約住戸を保有しているため恐らくは
駐車場自体の枠の何割かはこの未契約住戸のために残しているはずですから購入時に駐車場も
必須って人はこういう中古から購入するよりかは売主から契約時に交渉してみるのも手かもしれませんね。
ただ、このマンション、２６６戸数に対して駐車場数が80台(内4台分はカーシェアや来客用等なので実質76台）しかないため、どのみち駐車場競争率はかなり高いでしょう。全戸数に対して３割切ってるのは都内では都内では特段普通ですがこのエリアでは鉄道利便性がよろしくなく車社会ですから車の保有率を考慮すると車を持たれる人は多いのではないかと思いましたね。特に新築時から入居してる人の多くは小さな子供がいる子育て世帯であることを考慮すると向こう１０年ぐらいは車を保持される人が多いでしょう。バスが充実しているエリアなだけにできればいろんな系統がつ帰るバス停が
近くにあればよかったのですが、残念なことにここは、バスでも不便ですので余計に車がないときついかなと思います。
購入時に駐車場交渉をされる人はぜひ平置きを選んだ方が良いでしょう。
このマンションの良いポイントとして機械式だけではなく平置き駐車場も用意されてるところでしょう。車をよく使うエリアになりますから機械式だと不便極まりないので平置きで交渉されるのが良いと思います。
この辺で車必須なご家庭なら戸建ても検討されては？
マンションより安いし、駐車場はただで付いてくる
駅徒歩距離が同じで延べ床面積が同じなら戸建ての方が安い地域です
（一流ハウスメーカーだと高い場合もあります）
>>2519
もともと西武新宿線沿線は駅近から一種低層が広がる戸建に適したエリアですから実際のところ多くの人がそうされてると思いますよ
ただ、ここはBrillia石神井台のスレですし、マンションにはマンションの優位点もありますからね。
ここも大規模ですから共用設備もありますし戸建にはない利便性もありますよ
駐車場が契約できないと厳しいでしょうね
価格見直しが功を奏し、完売が見えてきたようですね。おめでとうございます！
東京都小平市花小金井南町一丁目 |
|
4300万円台～8300万円台 |
|
1LDK・2LDK |
|
44.46平米・60.69平米 |
|
総戸数 162戸 |
埼玉県新座市東北二丁目 |
|
4300万円台～5800万円台 |
|
1LDK+WIC+SC～2LDK+2WIC |
|
38.28㎡～47.85㎡ |
|
総戸数 56戸 |
東京都世田谷区中町二丁目 |
|
8,100万円～8,760万円 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
55.16平米～87.07平米 |
|
総戸数 8戸 |
神奈川県川崎市高津区下野毛二丁目 |
|
3400万円台～7000万円台 |
|
2LDK～4LDK |
|
11.02m2～19.94m2 |
|
総戸数 92戸 |
東京都国立市中2丁目 |
|
未定 |
|
2LDK＋S・3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
70.22平米～75.88平米 |
|
総戸数 18戸 |
東京都国立市富士見台二丁目 |
|
4580万円～5980万円 |
|
2LDK～3LDK＋S ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
55.00平米～74.70平米 |
|
総戸数 56戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
|
4300万円台～5800万円台 |
|
1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
|
61.99m2・71.23m2 |
|
総戸数 49戸 |
東京都足立区西保木間２-1630-1ほか |
|
3500万円台～6200万円台 |
|
3LDK |
|
57.1m2～80.09m2 |
|
総戸数 75戸 |
