東京23区の新築分譲マンション掲示板「Brillia City 石神井台ってどう?」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2018-08-17 20:38:13
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病院の跡地でものすごい大木がありました。周辺は住宅街で環境がよさそうですし敷地が広いのでなかなかないような土地ですがどうでしょうか。
ブリリア上石神井について語りましょう。

公式URL:http://www.tokyo-first.jp/

名称:Brillia City 石神井台
所在地:東京都練馬区石神井台4丁目1193番1外(地番)
交通:西武新宿線 「上石神井」駅徒歩10分(サブエントランスより)
総戸数:267戸
売主:東京建物株式会社 住友商事株式会社 セコムホームライフ株式会社
施工:株式会社長谷工コーポレーション
管理会社:株式会社東京建物アメニティサポート
旧称:ブリリア上石神井計画

【タイトルの変更及び物件情報を追加しました 2015.7.5 管理担当】


[スレ作成日時]2015-04-29 00:32:52

Brillia(ブリリア)City 石神井台
Brillia(ブリリア)City 石神井台
 
所在地: 東京都練馬区石神井台4-1193-1(地番)
交通: 西武新宿線 上石神井駅 徒歩10分
総戸数: 267戸

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Brillia(ブリリア)City 石神井台口コミ掲示板・評判

コメント  

2249: 匿名さん 
[2018-08-07 14:47:38]
サブエントランスから10分だけど、メインから出てローソン前の信号につかまると15分くらいになるのかな
それより駅までの道中、歩道が狭いのが困る
歩行者同士のすれ違いでも車道に出ないとならない、今日みたいに天気悪いと尚更
ベビーカー押して駅まで向かう子連れ世帯は大変だと思いました
2250: 匿名さん 
[2018-08-08 10:53:30]
>>2246 マンション検討中さん

安さ重視なら既にここの中古だって売ってるし個別に指値交渉すればかなり下がるよ

2251: 匿名さん 
[2018-08-08 10:54:09]
>>2249 匿名さん

自転車も多いですからね
子連れはほんとにつらそう
2252: マンション検討中さん 
[2018-08-11 15:01:13]
ブリリア三鷹が出てしまったから、こっちはもう売れ残りのままでしょう。西武新宿線とJR物件とでは比較になりません。
2253: 匿名さん 
[2018-08-11 15:14:26]
ここはそういう問題以前かと
2254: 匿名さん 
[2018-08-11 22:58:16]
ここは立地の割に高くて仕様が低いけど
三鷹は定借✕バス便✕武蔵関という夢のコラボ物件

うーん、こっちの方がマシに感じるのですけど
2255: マンション検討中さん 
[2018-08-17 00:30:54]
小学校までの通学路、歩道と車道がガードレールなどで区切られていませんが、危なくないでしょうか?
2256: 匿名さん 
[2018-08-17 01:38:38]
>>2255
危ないか危なくないか?と問われれば危ないと思います。(ないより、ある方が良い、という意味で)
が、実際に問題になるか?っていうと、まぁこれは人間ってのは危なければ危ないなりに危機感を持つわけでして危機管理能力が養われてなんとかなります。
逆に、安全配慮がしすぎるとモラルハザードじゃないですがそれに頼ってしまって帰って事故が多い、っていう場合もあります。

小学校だけではなく、上石神井駅までも非常に狭い道路(歩道と呼べるものなし)、多くの人及び車、そしてバスが通る。踏切もある、っていう意味では
安全か?危険か?って問われれば危険だと私は答えます。実際練馬区の上石神井及びその周辺の改善計画素案とかでもそういう住民の声は拾われていますね。
まぁただ、ちゃんと危険である!っていう危機意識をもってスマホしながらの脇見運転(自転車)や歩きをしたりしないでちゃんと前を向いて歩いていたら
大丈夫でしょう。少なくとも日常生活で注意してるのに事故ばかり、事件ばかりってことではありませんから。

が、むしろ個人的に非常に危ないと感じてるのはこのマンションが面している新青梅街道ですね。
歩道が狭いだけではなく、高低差に加えて歩道の段差が結構激しい。電柱も邪魔。にも関わらず自転車、歩行者が結構多い。
また、新青梅街道、お店がそれなりにあり、路駐が多い。路駐が多いから自転車が歩道で走ることが多い。また、歩道に面してる
建物のクリアランス(セットバックがない)から、結構建物(お店やマンション)からの自転車の出会い頭衝突寸前(でも衝突までしたところはみたことがない)をよくみます。
利便性との引き換えですが、このマンションの周辺でいえば、コンビニ、スーパー、レンタルショップ、飲食店、結構北側沿い(このマンション側)にあるんですよね。
ってことで、それなりに自転車、人の往来が北側に多い。

あと小学校までの道路は抜け道になっているので交通量が多い。これ、ナビ経路探索システムの功罪ですよねー。
最近ののはリアルタイムの渋滞考慮がなまじ優れてるもんだからこの道が選択されがちですね。バス道路とかだと大混雑、
加えて練馬区のこのあたりは南北を行き来する道路がほとんどない(笑 駅から伸びてる道路はバス通り+踏切があって大混雑。
だからこういう抜け道(住宅路)が北から南、南から北へと抜けるのに使われちゃうんですね。地元民だけが使うわけじゃなくて
ナビ頼りの人が使っちゃうもんだから危なっかしい。

これは個人的な見解ですが、このマンションがもし新青梅街道の南側に位置してたらまたちょっと状況は変わったかな、と思いましたね。
ぶっちゃけ、この場所なら、向かい側にある巨大な都営住宅群(上石神井団地)の立地のほうが、まだマシかな。
まぁ、同じ理由でこのマンションと同じ北側に位置していたライオンズ上井草レジデンスも戸数少なめの割には完売までには竣工後1年は超えてましたね。

思うにこのマンションはファミリー向け、特にお子様がまだ小さい時に購入される人をターゲット層にしていると思っています。
ってなると、どうしても子供さんが小さい間は家中心の住環境が重要視される傾向にあります。共働きだとしてもどのみち子供さんを保育園なり
学童なりに預けることになりますからね。お迎えも必要でしょう。ってなると、やはりそこの環境がちょっとこうも細い道路、幹線道路、多い交通量ってなると
購入決断に躊躇してしまう人が多いのではないか?って勝手に思ってます。どのみち購入する時には最低2回ほどは現地を見て回ってるでしょうからね。
地縁者、地元需要での購入の方々はすでに決断して購入されてるでしょうから。

まぁ、あとこれは子供の教育熱心な親御さん(小学校や中学校で受験・私立または国立)を考えてらっしゃる方へのアドバイスですが、
子供さんがすでに塾などに通わなくても十分賢い、または親御さん自身が教育をつけられるならともかく、もし進学塾なんかに通わせることを考えてらっしゃったら
結局、北側の石神井公園付近、または西武新宿渡ってさらに南側にある中央線沿線(荻窪、西荻窪、吉祥寺)あたりの進学塾に通わせることになるのは覚悟なさった方が
いいですよ。
残念ながら最寄りの上石神井および西武新宿沿線にある塾のほとんどは補習塾、または進学塾の教室もわずかにありますが(日能研とか)が、レベルが低いです。
進学塾はどうしてもやはり教育水準(=所得水準)が高いエリアにより優秀な生徒および先生が集まりますし、熱心さがだいぶ違います。
同じ子供でもライバルの水準が高くて伸びますから。そういう観点だと、このあたりは弱いです。
が、逆に言えばそういうの考えてないし、気軽に普通に、って感じだと余計な受験戦争や雰囲気に翻弄されることもないので良いと思います。

まぁ、売れ行きが悪い、とか色々ネガをいう人もいるでしょうが、元々がそんなに爆発的に瞬間蒸発するような注目エリアでも人気エリアでもないのでこれぐらいのペースは普通でしょうし、売主もそんなことはあらかじめ予期してるので特段慌てずどっしり構えてるんだと思います。
モデルルーム住戸が300万円引きで売られてますが、わずか約5.7%引きです。強気です。今年の4/13に新価格公示だそうですが4ヶ月たってもまだある、ってことは
やはり市場としてはまだ高いという判断なのかもしれませんね。ただ、今はどこも高いので値段的にはまぁしょうがないのかな、っていうのが正直な感想です。
たぶんですが、全体的に600万ほど高いですよね。例えばモデルルーム住戸もこれ71m2/1Fですので、今-300万円引きで5000万円(正確には4998万円)ですが、
もう300万引いた4700万円(正確には4698万円)だと食いついてくるかこないかのボーダーなきがしております。
他の部屋もそうで、74-5m2程度の標準の部屋が6000万円-6500万円ってのはちょっとここの地勢では厳しいかな ^^;
2257: 匿名さん 
[2018-08-17 19:50:16]
エリアとしてはブランドマンションの築浅中古がいくつか出てますし、元々戸建ての強い地域だと思います。上石神井にこだわりがある層が元々少ないのに、中古と戸建てという別なベンチマークもあるからお得感がなければ厳しいですよね。
なんというか、練馬の奥地まで来て駅遠のマンション!?って感覚になる方、少なくないかと。
600万くらい高いと言われるとストンと納得できちゃいます。その差額はほぼ同距離・同建坪の戸建てと差なので。メリットデメリットあるし、単純な比較はできないけど、維持費はマンションの方が高いと言われているので、ここを検討対象とする層で戸建ても比較している方はそれなりにいると思います。
2258: 匿名さん 
[2018-08-17 20:38:13]
そうですね
確かに西武新宿線沿線は一種低層が広がるエリアですから戸建に適しているエリアですからね。
戸建に適している、というのは同時に空間利用率を高めて単位あたりの土地負担分を軽減して
合理的に共有するというマンションには適していないとも言えますからね。

ただ、やはり戸建、マンションという住居形態の前に「立地」だと思います、やはり。
この立地、っていうのは勘違いされる人が多いのですが、別になんでも駅近であればいい、都心とか、そういう
話をしているわけではありません。
それぞれの「街」には、かならず「狭間」があります。そしてその狭間のボーダー(境界線)になっているのが、
川や山といった地理的なもの、道路、線路、といった人工物で分断されます。
狭間に位置するエリアは文化、教育、福祉、といった行政での狭間でもありますから生活すると
実益的な部分で中心部のそれと比べると利便性が落ちてしまいます。

この場所は新青梅街道北側ですからエリア的には石神井公園・大泉の方に属するのですが、残念ながらその狭間(端)ですね。
なので、かりにここがもう少し安くてもやはり厳しいのは変わらないというのが私の見解です。
売り手の観点絡みますとマンションは戸建と違ってビジネスとしてはリスクが大きいです。
また、共同生活を成立させるため、またリスクをヘッジするためにどうしてもケチれない(ケチると共同住宅として成立ができないレベルの建物になる)ために最低必要コストってのが戸建に比べればかなり高いです(1戸あたり)
なので、安くすると言っても限度があるわけですね。
加えて、いうまでもないことですが、土地自体の坪単価ってのも、狭い土地(100坪程度を分割したもの)とマンションが建てられるぐらいの
それなりの広さの土地とでは同じエリアでも後者の方が単価が高くなります。土地活用の観点から大きくまとまってる土地のほうが
細切れの土地よりも単価が高いのは当たり前だからですね。
そう考えれば、戸建、マンション、それぞれのクオリティを最低限保った上での最低コストはマンションの方がはるかに高いです。
故にリスクが高いんですね、マンションビジネスって。下げたくても下げられない限界値それ自体がそれなりに値がはる。
が、このエリアでは購入者がかっても良いとおもう、いわゆる予算上限の天井がかなり低いです。6000万円、これはもう上限を
はるかに超えてしまってる金額でしょう。それを超えてる部屋がゴロゴロあるこのマンションでは売れ行きが鈍化するのはこれは
売り手もわかってる話かと思います。が、この土地をかなり高く仕入れてしまったことに加えて先ほど説明した最低限度コストは
下げようがないという点、そして人件費や建材費用の高騰ってことで結果的に積み上げて言ったらこの金額になった、ってだけだと
思いますね。

私箱のマンションがべつにぼってるとは思ってませんし、東京建物が利益を拡大するために売値を釣り上げてるとは見ていません。
むしろ下げられるぐらいならもっと下げたいってのが本音じゃないでしょうかね。彼らはプロですから。このエリアの地勢、
相場、購入層の予算上限値ぐらいは十二分にわかってることでしょう。
残ってる部屋のほとんどが5000万円後半台。グロスで6000万近くになるとこのエリアでは厳しいでしょうね。
平均平米が74m2ってあたりをHPでうたってますが、あまりこの平均平米に意味はありませんね。
いくら広くても買う側にも予算都合はありますから。全戸80m2って言われたところで価格が6500万っていわれたらこのエリアでは
買わないでしょう。逆に70m2でも別に5000万円程度であれば売れますからね。

売りが少ないだけにあえて広さのバリエーションを増やして特徴を出そう、1戸あたりの単価を上げてリスクを減らそうとしたのだと予測しますが、想像以上に予算天井が低かったってところはあるのかもしれませんね。

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Brillia(ブリリア)City 石神井台
Brillia(ブリリア)City 石神井台
 
所在地: 東京都練馬区石神井台4-1193-1(地番)
交通: 西武新宿線 上石神井駅 徒歩10分
総戸数: 267戸

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