Brillia City 石神井台ってどう？

また話が斜め横の方向に…。

また話が斜め横の方向に…。

>>497
あなたの主張はブリリア石神井台を買うヤツはバカ、ってことでOK？

現地の写真です。
すぐ隣は戸建住宅街ですから戸建も目に入ってくるのではないでしょうか。
でも、隣の住宅はとてもレスにあるような予算で建てられるとは思えません。ま三光までに。
閑静でいい場所だとは思います。

>497

駅徒歩10分超えて2階建て（だよね？）100平米でそのぐらいするなら、
駅徒歩10分以内の70平米台の大規模マンションのほうがいいでしょ。
マンションが1000万高いならともかく、同じぐらいなら戸建ては見劣りしちゃうよね。

マンションのほうが実際の有効面積も広いし、駅近で眺望もセキュリティもある。

>>494
建て方が、どのように違うのですか？

ファインコートの武蔵関徒歩12-15分の位置にブランドマンションを建てた場合は恐らく3ldkで4500万円くらいになると思いますが、6700万円の戸建を買ったほうが賢いということ？

戸建てとの比較だったらちょっと計算すればわかる。
（ちょっと長くなります）

国交省の土地総合情報システムによると、地番が石神井台で上石神井駅徒歩12分～16分ぐらいだと
土地の坪単価は120万円/坪で建ぺい率・容積率は50%/100%

とすると、マンション70平米台に相当する100平米の床面積を取ろうと思えば
土地も100平米をちょっと超えるぐらい、約31坪ぐらい必要になる

その場合をシミュレーションすると
土地代：31坪×120万円＝3,720万円
建築費＋利益はピンきりだけど、
ランク梅（パワービルダーレベル、外構なしで坪35万）：31坪×35万＝1,085万
ランク竹（普通の建売レベル、坪60万）：31坪×60万＝1,860万
ランク松（やや高級な注文住宅レベル、坪80万）：31坪×80万＝2,480万
販売経費が10%ぐらい乗るとして総額は

●ランク梅：約5,300万、ランク竹：約6,100万、ランク松：約6,800万
だいたい実売感覚にあってますよね。

次にマンション。
マンションの場合は22坪（72平米強）として
土地原価は22坪×120万×1/2（この物件は混在してるので正確には不明だけど平均容積率200%とする）＝1,320万
建築原価は
ランク並（大手デベのそこそこのマンション：坪120万）22坪×120万＝2,640万
ランク上（都心高級物件仕様並み：坪150万）22坪×150万＝3,300万
で、経費＋利益が30%とすると

●ランク並：5,600万～5,700万、ランク上：6,600万
この物件はこんなものかな？

だとするなら、戸建てが市道負担なしで土地が31坪ぐらいあって6000万をちょっと出るぐらいなら普通の建売としてそんなもんだし、マンションも平均的な階の中住戸で5000万円台後半ならこれまた大手としては普通の仕様。価値に優劣はないですよ。

戸建てがこれよりちょっと安いなら土地広さを削ってるか、仕様を落としてる。
マンションがこれよりちょっと高いなら土地を高づかみしたか、利益をのせてきてるってことですね。

>>507
おぉー。わかりやすい！こういう書き込みはウェルカムだね！好みと思い込みだけで、どちらが良いとか悪いとか言ってる人ばかりだもんね。

>>507
何にもわかってないんだね。物事の本質が。
土地原価とかいってるが、100m2がA円だとして1000m2がAx10 10000m2がAx100っみたいな量り売り的になってわけないだろ。0.05ctのダイヤを大量に集めても一つで10ctのダイヤとでは単価も違う。当たり前の話だぞ。そこんところ。

そういう間違っている認識とこざかしい数字で遊んでいるから物事の本質を見誤ることになる。

土地は指値はいるのが当たり前だから、実際売りに出されてる価格で取引されてるよ。
それから、坪80万も今時ほとんどない。超大手でもある程度プランがあるのなら坪60程度です。
建て売りならなお安くて当たり前。

平均90平米の建て売りと平均75平米のマンションなら、建て売りがよほどのペンシルでもない限りマンションのが安くて当たり前。
そんなことも知らないばかがいると思わなかったよ。

>>510だが
実際売りに出されてる価格で取引されていないよ
の間違い

>>510
脱線してるみたいだけど、ちょっと教えてください。坪60万って例えばどこのHMですか？パワービルダーみたいな仕様しか浮かばないのですが。

確かにこのエリアで買うなら良質な戸建が手に入るもんね。

>>510
ほんで、507さんの計算ではそうなってるんでしょ？マンションのほうが安いじゃん。なんでバカなの？

あと、持論というかコモンセンスでもあると思うのですが相手のことを良く知らずにバカという人がモノホンの◯◯です。匿名だからって威丈高になっちゃう方は、加えて残念であります。

>>509
すいません、ちょっと何を言っているのかわかりません。
マンションの戸別の土地取得部分のコストのことを指していますか？それであればラフですけど507さんの考えで良いと思いますよ。

なんか、結局戸建とマンションの論争になってますな。

好きなほうに住めや！そして自分の考えに沿わないからって排他的に他者を責めるのはみっともないからやめてちょ。

ってか、
第1種低層が広がる戸建エリア→素直に戸建に住め
それ以外のマンションエリア→素直にマンションに住め

ってだけの話。
都内の場合は戸建エリアは大抵駅遠で不便な立地にある。
駅近は価格が高い云々の前に戸建の住環境自体に適していない。
だからマンションのほうが価格的にも住環境的にも優れてるし実際
多くの人がマンションを選ぶのは至極当然のこと。

が、西武新宿線沿線に限れば話は変わる。この沿線はもともと
駅から徒歩１分歩けばすぐに一種低層が広がる戸建エリアが広がる。
駅自体の開発もほとんどされていないため寂れているため価格も安いので
戸建でも徒歩6-7分でも十分普通の人が買える範囲に収まる。

そういうエリアにあって徒歩１０分、新青梅街道渡った北側の幹線道路沿い、
っていうこの物件が果たしてマンションとしての利便性と合理性をいったい
どこに備えているのか？っていう話の議論になってるだけでしょ。

中央線や東横線の徒歩10分と、西武新宿線の徒歩10分ってのは全然意味が違う。
鉄道としての利便性や街の発展性、面白みを諦めて西武新宿線沿線にすることに
覚悟を決めたのであればせめて西武新宿線沿線ならではの特徴は最大限利用すべき
だと想う人がいても不思議じゃないけど。
東京23区の中央線徒歩5分の物件はかなりの金額になって普通の人じゃあ高嶺の花
になりがちだが、西武新宿線なんて徒歩３分でも普通に買える。じっさい
パークハウス上鷺宮（池袋線だけど）も激安だった。

>>517
そのとおり。
中央線は三鷹までは高いし、東横も田園調布までは超高級、京王や小田急でさえ新宿まで30分以内となると結構高い。
その点、西武線は安い。のどかだけれど駅近も比較的戸建てにむいている。
土地があまってるからマンションも建てやすい。
どちらに住んでも自由だが、問題はみあった額かどうかという話。

叙々苑で焼き肉もすき家の牛丼もいいが、後者に一万は誰も払わないのと同じ。

パークハウス上鷺宮って坪280-310くらいだったけど、激安なの？ってことは517さんは8000-1億とかの住まいってことでしょ、なんでこんな板覗いてるんですか？

>>517
確かに。どうせかうなら駅徒歩３分だべな。

要するに、ブリリア石神井台は不当に高いから買わんほうが賢明ってことでOK？

ってなコメが繰り返されてます。もうこの流れの結論はそれで良くない？

もう結論出た感じ、なのに延々とネガキャンが続くのも不思議だなぁ。とりあえず今この板の主流は西武線沿いのマンションは割高がちでクソだって言いたい人達ね。クソミソ言いたくてマンション板に粘着してるのですね。

もうだめかもしれんな

石神井台だから問題なんだろうね。上石神井か、石神井公園どちらかであれば問題はなかったのかもしれません。

販売開始前からダメって…。

俺は大泉駅前のタワマン買えたからお得だったんだね！

再開発がされないところはだめですね。外環計画のせいかもしれません。

西武新宿線は確かに楽しくないんだよね。池袋線の方が充実するかも。

いくら安くても人生楽しめる街じゃないとね。せっかく買って地元になるわけだし。

荒れてますね！アンチ新宿線の攻撃を一身に受けてますねブリリアさん！

でも大丈夫！買う人はこういう板、見てません！

どういう人が買うんだろうね？

アンチな書き込みしてる人達よりは、普通の方々でしょうね。

ダメダメ言いながら粘着してる方々は、実は収入的にも買えない方か、そもそも検討する気がない近隣住民か、もっともっと高いエリアに住んでるまたは購入予定なのにこんな板を弄ってる嗜虐的な変態さん、などでしょう。

自分はこの辺のマンションや戸建の検討者ですが、匿名性の悪意に萎えたのでこのマンションはやめときます。悪くはないと思いますけどね。

あと、沿線や地域を非難してる方々って、東京都ですらない千葉県民や埼玉県民とは友達にもならないのかな？なるけど下に見て楽しんでいるのかな？親戚は全員中央線沿線に住んでます！みたいな人かな？

そうでもないと、なぜも我が物顔でケチつけてるのか良くわかりません。

マンションは立地が全てですから立地にはとことんこだわって吟味が必要ですよね。

そうかな。自分が気に入ったところだったら立地なんて関係ないとおもうけどね。本当に住みたい、気に入ったとおもったら、多少無理してでも買うんじゃないかな。

>>533
そりゃそこまでそのエリアを気に入っていたらそうでしょ。ただそれってもう既にその地元とかってことじゃないとそうはらないからね。

>>527
大手町や日本橋には通勤するのは、新宿線の方がはるかに有利じゃない。どの線がいい悪いなんて、勤務地で決まるよ。

ババでの乗り換えは地獄そのもの。ワシはあれが嫌で嫌でしょうがなくて新宿線沿線から越した

>>536
地獄ですか。わたしは毎日通勤していますが、そこまでとは思わないな。個人によって違うんでしょうけど。朝は階段を下りるだけ。帰りはたしかに大変だけど、JR新宿駅で京王線や小田急線に乗り換えるのはババ乗り換えより疲れると思いますね。

不当に高い物件は周知の事実として、それなら風呂位1620を付けてくれよなぁ。90平米なのに、なんか引戸多いし、専有部が魅力薄いよ。
だから戸建派の方が自由度あるわけで、コメントもまぁ的を得てる。

ババ乗り換えは苦痛そのものだった。夏の猛暑日の帰宅時間なんて地獄そのもの。西武線のホームは人で溢れかえってて、
屋外にもかかわらず息ができないくらい暑くて苦しかった。橋上も人の波波波・・・。毎朝あの中にいるだけで鬱な気分になってたよ。しかし、西武線のホームはあれでよく事故が起きないね。東西線側から登ってくるエスカレーターなんて、ホームが人で溢れかえってるいるので、降りられずに将棋倒しになるんじゃないかといつも心配になってたよ。

そうだね。実質的に高田馬場がターミナルのようなものなのにあの脆弱な作りはいただけないですよね。
通路もホームも狭すぎる。そういう意味でも西武新宿線ってのは人気がないのでしょうね。

普通鉄道っていうのは最低でも一つのターミナル駅には一本でいけるから便利なんですよね。
私鉄の場合は最低でも新宿駅に行きますよね。東横なら渋谷以外にも魅力がある駅（そこを目的地として成立する）
があります。
しかし西武新宿線には何があるのでしょうか？これはたぶん首都圏鉄道で初だと思いますが何もないんですね。
高田馬場駅が実質ターミナルでしかも乗り換えるだけで別に買い物やレジャーなんかに使える駅ではない。
西武新宿駅は歌舞伎町についてくれちゃいますから、新宿駅待ち合わせ、でもわざわざJR新宿駅に向かわないと
いけないわけですね。気候の良い秋とかで晴れていて暇でもあればのんびりそういう歌舞伎町から出発して
キャッチを無視して歩いて行くのも一つでしょうが、雨、夏(冬)、忙しい日なんかはそんなことしてられないので
高田馬場乗り換えにならざるを得ない。
西武新宿も苦肉の策でダブルートやらOneだぶるやら駄洒落たサービスしてますがそんなことをやってる余裕がある
ならほんと西武新宿駅をつなげるか、高田馬場をもっと乗り換えしやすいように大改良してもらいたいですね。

サブナードもう少し工夫してほしいよね。

>>500さん

2年ほど前、京王線各駅停車駅(市部)から徒歩13分(実際は15分以上でしたが)で、
同じく6000万代なかばが平均のファインコートがありました。
(まだ今より少し相場がお安いかもしれませんが)

そのあたりは戸建てエリアでしたが、
もう少し駅近(徒歩10分以内)だと新築マンション70平米くらいの平均が4500万程度だったと思います。

それを踏まえた上で、今回力をいれた大手の大規模物件ということを考えると、平均5000万程度なら買いなのではと思います。

ファインコートが話題に出てたので調べたらちょうど
今石神井台にファインコート売ってるんですね!
お値段もやはり安いです。

戸建がいいのは最初から値下げに応じてくれるところもありますよね。
マンションは揉めるのもあってなかなか下げてくれませんから。
ファインコートも500万とか下げてもらったと友人から聞いてちょっとびっくりでしたが。

近隣のマンションと契約しました。この物件も検討しましたが、やはり2年は待ちきれませんでした。5月に検討を始めて4カ月でマンコミ卒業です。もう駅でスーモを手に取るようこともなくなります。うれしい！

>>545
おめでとう！決めちゃうと楽ですよね！

>>546
ありがとうございます！本当に気分的に楽になりました。仕事頑張ります。

時期的にパークハウスかな。あちらのほうが線路沿いだけどまだ駅近で設備と価格が言い分いいね

ウチもほぼ検討終了、契約に進みます！ブリリアは検討していましたが、現物が見れていたら違ったかなあ。しかしウチも待てませんでした。価格が思ったより高かったこともあり、色々と懸念もあり…。

決定したマンションは大変気に入ってます！ワクワクしてます！

>>544
売れ残りでもない限りそんな簡単にさげることなまずないけれど、仮にそうだとしても>>542のいうように
ファインコートの提示価格が平均6千万台半ばのエリアはマンションがもっと駅近で提示価格が平均5千万しないんだよね。

なら結局ここはボッタ・・ということだよね。

>>550
ですねぇ〜。どうせ郊外のはずれに出てきたんならせめて"何か"決め手がほしいもんですよね。
それは人によってそれは違うでしょうが、例えば都心タワーなんかは豪華さや都心部近く、眺望なんかがありますよね。
地震で怖いとか津波が、っていうのはもちろんありますけど。他にも人気エリアとか利便性がとても良い、とかね。

このエリアであれば華やかさもなく人気エリアでもありませんし利便性も乏しいわけで、それならいっそ戸建で
広々として小さくとも庭があって一種低層で閑静な住宅ってのも一つの売りになると思いますよ。
またはこのエリアにみなさんが求める「絶対的な安さ」ってのも一つですよね。別に人気がなくても
23区基準で言えば破格の安さ、っていうならそれはそれで一つの売りですからね。

駅まで遠くて幹線沿いとかになるとここの売りはいわゆる「大規模」ってところになるんだと思うんですが
それで買いたいかってところで人を選ぶことになるんですかね。価格もこのエリア基準で言えば高すぎる印象です。
別にこの価格でも80m2超で、間取りや作りに工夫があればそれはそれでまた良かったんですけどね。

23区ではなかく、23区西側で破格の安さ、でしょうね。北や東に行けばもっとやすいところありますので。
坪260くらいというのはとても高いのですが、パークハウスを除いて他の新築はスミフも大京もどこもそれくらいです。ブリリアだけ高いのではないでしょうね。
あと、上石神井だけが高いのではなく、ほぼ全てのエリアが高くなってますけどね。花小金井のパークハウスだって坪220、4500-5000とかするでしょうから。

戸建だとそこまで高騰してませんしいくら全体的に上がっているとはいえこのエリアでそこまで覚悟できてる人以外はなかなか難しいかもですね!
一時的な高騰ですし。

>>553
たぶん、一時的でないと思います。

そう言ってまた下がるから。時代ってそんなもん

まぁ買うなら今じゃないかもね

>>555
そういう話ではないです。少なくとも、消費税が15パーセントくらいまで上がると思われます。2パーセントだけで100万円くらいあがるので高騰し続けたりはしないでしょうが、現状価格から数百下げるのは難しいかと。あと、為替水準がこのままならやはり下がりません。
かといって大きく円高に振れたら一気に不景気になります。その場合は下がるでしょうけどね。

企業がオリンピックまでは上げてもバレないからバブルにのってけ、その後また下げよう〜なんて、やってないよ。本来は上げたくないの、売れなくなるから。上げざる得ない状況が変わらなければ下がらない。企業が今、不当に儲けてるなんて思ってる人達はただの被害妄想。

今は過去と比べて買い時じゃないと思うけど、将来必ず買い時になるというわけでもない。皆がキャッシュで不動産を買うわけでなし、価格がやや下がったところで金利が上昇していればそちらの影響によるコストアップのほうが大きくなるかも。オリンピック後、メチャクチャ不景気にでもなってない限り、今より金利高いよ。今の金利は異常に安い。

数年前の最悪なムードのデフレに舞い戻ればマンション価格も下がるかもね。

あと、政府のプライマリーバランス悪いままだから不景気になって税収下がったら住宅ローン控除なくなると思う。これで300-400万円くらいコストアップする、4000くらいのローン組む人にとっては。

モデルルームを見に行きましたが、クッションフロアが気になりました。
あれは、今は一般的なんですか？
高級感には欠けるなって思いました。

>>560
私もクッションフロア気になりました。
近隣大手(三菱・住友・大京)は二重床だったと思います。たしか、、
建築費高騰の煽りを受けてのコストダウンですね。
今は一般的ではないですが、もしかすると、これからは増えるかもしれませんね。

どこがクッションフロアだったの？
洗面所？まさかリビング？

クッションフロアって水を吸ってくるとだんだん膨れてぷくぷくになってきますよね...
お風呂ではしっかり水気をとって歩かないと大変なことになりそう。今時クッションフロアって
ひどくないですか？シートフローリングですら嫌なのに。

>>562
全部ですよ。

なんか現実的にかんがえれば中古のほうがいいかもしれませんね。
今の時期であれば。

>>563
見た目はフローリングと変わらないです。表面も、材質は木ですが、下にクッションシートが入っているのでふかふかします。クッションフロアという呼び方が不適切だったらすみません。

>>566
いや、それがちがうんですよ。シートフローリングもクッションフロアも見た目は確かにフローリング風味です。
ですが、中身は木じゃないです。段ボールみたいな材質ですよ。

シートフローリングはビニールみたいなものですよ。
クッションフロアとはまた別物です。

ここの設備って高級じゃなかったの？
グランドピアノやコンシェルジュ作るまえに普通そこじゃない？

>>564
まさか。いくらなんでもリビングやダイニングにそんなもん採用しないでしょ。

クッションフロアもシートフローリングも最大の欠点は水気や湿気。
経年劣化によってふにゃふにゃになって盛り上がってくる。さすれば
取り替えるしかないがフローリングの取り替えには大変な労力が必要。
しかしなぜこれだけの金額をとっておいて安物仕上げにするんだろうか？

せっかくの大規模ではないのか？スケールメリットが生かされるのではないのか？
このような庶民エリアにコンシェルジュやグランドピアノよりも必要なのではないのか？
あたりが気になって悔しくなってくるマンションになってきたよ。
ここはいったいなんなんだよ。

>>571
リビングもダイニングもです。正確には、玄関土間、バルコニー、ユニットバスは違います。当たり前ですが。

マンションと戸建で同じような坪単価計算してる人がいるから間違いのもとだよね。
マンション用地はある程度の広さ、まとまった整形区画が必要になるのでどうしても
土地の坪単価が高くなる。（細切れ用地より用途が広い分価値が高い）

加えてまとまった区画はある程度まとまった額になるから入札できる人も限られ、そして
高値になりがち。マンションは土地取得段階ですでに割高になる。
そして昨今の建築費高騰。特にマンション建設の人件費が高い。
そんな中で、削れるところってのが実はほとんどないのがマンション。
だから本来削っても大したことがないような内部設備を削っちゃうんだよね。

>>575
その理屈はよくわかりました。ありがとうございます。
そうしたら、大規模マンションではなく戸建の住宅街を開発すれば良かったのではないのかなぁ。東京建物は実績が少ない？
前に、大手のマーケティングがどうのって話がありましたが、この地区に中身削った高額マンションの需要はないよ。
埋め立て地区の客層なら見栄でわからないでもないが、ここはいい意味でも悪い意味でも練馬区ですよ。

>>577
この立地では戸建街を作ってもはやはり厳しい状況になったはずです。
駅距離自体は問題はありません。ただし交通量の多い新青梅街道沿いってのが
マンションでも戸建でも住居地としては向かないからです。

私が購読している新聞に週二ペースでここの折り込み広告が入ります。この広告費用も高値で仕入れた土地のせいにして、購入者が負担していると思うと、やはりデベの姿勢に疑問です。チラシも今時A2ですよ、上石神井で。

>>579
はい、この立地でマンションか戸建かを選ぶならマンションのほうがまだマシであるとは思います。
マンションは敷地が大きく、また棟の配置によってある程度軽減が可能ですが。
ただ、それでもそれはデメリットを小さくできる、というレベルに過ぎず、メリットにはなり得ません。
投資物件ならともかく、ふつう実需としての住宅を考えるのであれば環境がよいに越したことはないからです。

もちろん、ここが中央環状線内側とかの都心部とかであればそういったデメリットぐらいは無視できる人だって
たくさんいるとは思いますが、ここではどうでしょう？って思います。
元々が安いエリアで閑静な住宅街ですよね。郊外の外れに位置しており近くに高速道路やらたくさんの鉄道網が
走ってるようなエリアでもない。そもそも近くに繁華街と呼べるような街もない。
そうなってしまうと、この幹線沿いってのも一つの大きなデメリットとして目立ってしまいます。
パークハウス上石神井のほうも線路沿いの話題が常に出てますが、それも同じ理由かと思いますよ。
これが、東横線や中央線だとまた変わったんだと思いますけど。
やはり売りが乏しいですね。個人的には、この立地で、しかも設備までここまで削るぐらいをするなら価格は
従来通りの相場なりの価格にすべき、と思いましたし、逆に今の予定価格にするなら無駄な共用設備は一切
外して、代わりに各住戸の基本設備をベースアップが必要でしょう。

クッションフロア云々のデマは悪質ですね。
ＨＰの「構造」の所を見れば普通のフローリングと書いてあるのに。

もちろん二重床ではないので緩衝材は入ってますが、
それはどこも同じでしょう。

>>582

検討者は現実的で冷静です。クッションフロア、という用語に踊らされてはいないし
本質的には直床構造にがっかりしているのだと思いますよ。
たぶんですが、ここの検討者はここなりの売りを探しているんではないですか？

そんなチンケまで言わなくても…

ほかのスレ見ると、オリンピックまで価格高騰が続くから、あとで振り返ると
この物件などが割安に見えて、飛ぶように売れると察する方がいます。

それって、適切な住宅供給と思えませんが、私が世間知らず？

583の言うとおり、売りが知りたいです。
いらん共用設備は売りになりませんし、管理費を見たら、費用対効果考えるべ。

土地仕入れ値を高値で仕入れてしまってはなかなか難しいのではないでしょうか？
ここのエリアを考えればボリュームゾーンは6000万未満で設定せざるを得ないわけで、
そこから土地部分をさっぴけばどれだけきついのかは売主なら十分わかってるでしょうよ。

>586

後でこの物件を見て割高だと感じられるなら、経済がピークを打ったってことなので、日本としては非常にマイナス。
この物件はまだまだやすかったと思えるぐらい経済が拡大してほしいものです。

売りがなにかわかならいという書き込みがあるけどモデルルームに行けば担当者が丁寧に教えてくれますよ。
それがあなたにとって魅力がないなら買わなければいいだけの話です。

>>590
お話の上手な担当のお話で理解するもよし。
結果として、物件は営業パーソンで買う訳ではない。10年後、20年後の自分の見出していた価値につながるかでしょ。
あなただったら伝えられますか

>>591
ですね。売り手が言う売りではなく自分でそれが見つけられるかどうかでしょうね

沿線住民としては快適だけど知らない住んだことないひとにとってはケチつけやすい路線かもね。

現地周辺をじっくり時間かけて歩いて見ることです。駅前、買い物するお店、学校、公園、区の施設など。

マンションマニアさんが予定価格更新しましたね。もう少し安くならないかな。

あのマンマニからもちょっと。。。って言われてるのがすべてを物語るのかもね。基本全部オススメという人だし。

>>595
マンマニさんの見ました！
基本、予定価格は高く設定するとはいえ、
ここはやはり目の肥えた方が見ても高すぎのようですね～

平均の適正価格が坪250程度とありましたし、
70平米なら平均5300万ということですから
ふつうに4000万円台からあるってことですね！

なら少し希望がわいてきました～

>>596　マンマニさんの言う適正価格坪250万ってのはあくまで、その価格まで下がればおすすめ！って話でしょ。

今の予定価格が坪260ちょいみたいだから売主が利益率を削って下げてくるかはまだわからないよ。

たしかに250平均なら4000後半の部屋もできるから買いやすくなるよね。

土地の取得価格が高かった分、設備（長谷工標準仕様）抑えて、さらに駐車場だいたんに減らして建物増やして、
なんとか適正価格の坪250万程度に近づけ様とがんばったんだろうけど、やっぱり坪260万になっちゃいますか。

>>594さん、>>595さん、>>596さん、
マンションマニアというブログを教えていただき
ありがとうございます。
恥ずかしながらはじめて知りました。
大変参考になりました。

検討の候補の一つなんですが
上石神井駅や周辺の道路は本当に今後
綺麗に整備されるのでしょうか？
街づくり構想みたいなものはあるみたいですが実現するか不安です。

>>600
池袋線と新宿線、双方知っているのだが、西武鉄道のしぶちん具合からすると、20年後に整備されるかと。他人の投資を充てにする体質があるから。池袋駅と所沢が綺麗になるので、そろそろ新宿線に来そうだが、金もかかりますしね。高架にして効果が出そうなところは、道路の方が順次対応しているし。いつだろ、ホント。

>>600

すべては外環道次第でしょうね。
大深度地下方式での建設が決まっていますが、地上部分の扱いは未定。
環境保護主義者の方々が猛烈に反対してますから、あと四半世紀は動けないのではないでしょうか。

野方～中井駅間の地下化工事は外環道と同じ2020年度完成の計画で進んでますよね。

>>602
私も外環次第だと思います。しかも地上部の。
もともとこの辺りは昔から再開発的な草案はありましたし今もあります。上石神井駅周辺の道路が狭く危険なのと高架化または地下化されていないので渋滞の原因となるから。
が、膨大な金がかかるので西武鉄道や練馬区だけでは無理。
そこで外環絡めてやるのが合理的だし強い動機になる。
もともと外環道は地上部に高架化とその下を使って有料道路と一般道構成だったのでそれに合わせて便乗だった。
が、計画が全く進まず頓挫。しかも今は有料は大深度地下化で便乗すら出来ない状況。かろうじて地上部計画はあるがまぁこれは無理でしょう。

なんだか結局、あまり話が動かない感じになってしまいますかね。
見守るしかないのかしら。

第１期のモデルルームがOPENしていますが、週末等は
特に賑わっていたりするのでしょうか。
戸数も多いマンションですし、
子供さんがいらっしゃる方がメインなのかしら？？

高すぎるし2年も待てないから見送りました(｀_´)ゞ

グランドピアノのブランドはスタインウェイ？ベーゼンドルファー？調律の費用は管理費から出るのでしょうか？弾くのは予約制になるのでしょうか？

>607

調律費込みのリースだと思いますよ。
マンション（管理組合）の資産には重すぎますから。
だから解約も簡単かと。
　

コンシェルジュとピアノが最も不要かな。
都心部の（立地的にも中身も）高級マンションであればそれも映えるけどここではどちらでもないわけで単なるお荷物でしかない。
中身をこれだけ削ってそんなところを追加してくる時点でローコストだけど高級感演出して高値で売ろうってパターンだよね。

コンシェルジュの人件費なんてここの世帯数で割ったら月数百円でしょ。
いないよりいた方がいいよ。

>>610
無駄なものは居なくていい。塵も積もれば山となる、ですし。

>611

無駄じゃないよ。高級感がなくなったら資産価値ガタ落ちですよ。
大規模マンションでコンシェルジュがいないなんて、今時の東京のマンションではありえません。

そういう意味ではピアノもあったほうがいい（初期投資だけでランニングは少ない。）
>607みたいに勘違いするひとが多いんだったら猫に小判って気もするけど、
少ない投資で高級感を演出できる施設は非常に有効です。

>>612
あなた、本当にそうお考えてあれば、是非購入した方が良い。釣りでなければ。
ここは高級感あふれる、高額マンションだと思う。それで売れるのだったら結構だが、個人的には自慢できず恥ずかしい。別に買えないひがみでは、ないので、つっこまないように

ピアノとしては国産もいいんだけどもスタインウェイ、ベーゼンドルファーなら分かりやすいので高級感がありますね。
ピアノっててもコンサート用のじゃないだろうし、維持費もさほどでは。

住民の練習につかえるといいのかな。近くの部屋で同じところで間違える演奏を何度もきかされるのはいやなので。

>614

常識で考えて自動演奏でしょう。
そんな常識もないひとが多いのは不安です・・・

>>615
いや、ペッパーあたりが弾いてくれると面白いんじゃないの。二年後ならまた技術革新あるし（笑）

下らない。ビアノがどうのこうのてなくて、もっとこのマンションの良さを検討したら
どうですか？

>>617
このマンションの良さ・・ネタが少ない

>>618
このマンションに購入の意向がなければネタも少ないでしょう。良さがなければ投稿しなければ佳いのでは？

>617

共用施設を軽視しすぎ。
共用施設はマンションの魅力の重要な部分を占めています。
そこをどうでもいいと思う人は一戸建てでも買えばいいと思いますよ。

いやいや、共用部に住むわけではないので、魅力の一部ではあっても、枝葉である。
大きな土地につくるのだから、子供たちが育つのに良い環境を敷地内に備えて欲しいですね。区分所有になると、マンション内で呼び鈴押しての訪問も敷居が高くなる傾向がある気がしますので、ぜひソトで遊ばせたい。

>>614
ピアノを住民の練習用って！！！
さすが練馬の方々ですね、笑えました！

>612
無駄ではない。
本質を見ない、専有部よりも共用部のわかりやすい見た目を好むセンスの方々へ高く売るためには決して無駄にならない。

このエリアにマンションを6000万円前後で購入する方々の多数派がそういう方々ならこのマンションはなかなか売れるのではないでしょうか。

>>614
ピアノのブランドにこだわる観点がわからん。大丈夫ですか？もっとこの物件全体のこと見た方が良いですよ

そういう小さなことの積み重ねで資産価値は形成されていくものですよ。ロビーにベーゼンドルファーの二千万のグランドピアノがあって、定期的に調律もされている。住民の価値観が共有されていることが示されており、中古になっても、そのような価値観に共感する層が購入対象として検討するわけです。

敢えて大規模を選ぶメリットは世帯割り勘だから無視出きるくらいのコストで共用施設が利用出きること。それが要らないひとは小規模マンションの方が物件の選択肢も多いだろうに。

ヤマハでもいい。自動演奏ステキかも。

なんだかおかしな流れだ、クレイジー❗️。ちゃんと住まう人への価値について語ってくださいな。

>>620
その通りだね。
ってか戸建とマンション（の部屋）を同列に並べて比較してること自体がナンセンスだよ。
同じ住居ではあるが意味が全然違う。
戸建は個人ですべてを所有者する事にありマンションはすべてを共有する事にある。戸建でもお金があればマンション並のエントランスやサービスを享受できるから。なんでそこが違いではない。違いは共有する事で合理的にスケールさせる事ができるから。
普段みんなが使ってる道路等のインフラもインターネットも学校や会社も殆ど共用。でもそんなのを個人で所有したいとは誰も思わない。皆で出し合ってスケールさせた方が便利だからね。
そこがそうじゃないって人が戸建に行けばいいだけ。

坪260くらいの高額な予定売価の割にディスポーザーがないとか専有部のスペックがイマイチ（間取りも田の字ばっかりって誰かが書いてた）だから、共用部だけ豪華でもどうなのよ？ってことでしょ。現物見れないから共用部以外は安っぽいんじゃないかって疑心暗鬼にならざるをえない。建具とかビルトインの設備だってやっすいもの使ってるかもしれないよ？もしそうだったら現物見れば素人だってイマイチってわかる。

専有部のスペックに満足できて、価格も普通だったら誰も共用部にケチつけないよ。よくわからないピアノだって大目に見るよ。

ディスポーザってスケールメリットの最たるものじゃん。
なんか話がねじ曲がってない？

>630
ディスポーザーは共用設備ですよ。
ディスポーザーはこの規模だと設置に数千万円かかります。
ピアノなんてたかが5百万～6百万のものだから、
予算的にディスポーザーをつけると価格がもっと上がったってことですね。

この値段でブーブー言ってるひとが多いのに、ディスポーザーなんてつけたらどうなってたことか・・・


ここからは余談ですが、東京建物はディスポーザー軽視です（三菱地所はディスポーザー重視）。
大手だとこの2つのデベはディスポーザーに関する姿勢が極端です。
東京建物は同じくらいの規模のときわ台でもディスポーザーを省いているので、
練馬・板橋あたりの物件では不要と判断しているのでしょう。
もしかするとときわ台と同じくオプションで後付の個別ディスポーザーがあるかもしれませんね。

近くのパークハウスは坪230-240でディスポーザーがついてます。631さんの言う通り三菱はディスポーザー重視で基本的にパークハウスは標準装備。

ただ、重視かどうかというより、高級マンションを謳うならそれくらい装備しといって思います。料理するならほぼ毎日使うものだけど、パーティルームやゲストルームとかって普段は出番ほとんどないでしょう。ディスポーザーだけでなく、備え付けの収納や食洗機、三面鏡とかもブランド品ってあります。三菱はそういったものは海外の高級ブランド品使ってて実際丈夫で使いやすい。あとは価格のバランス。で、ブリリアの予定価格がオープンになってから一気にパークハウス成約件数増えているらしいですよ。皆さん、ブリリアに価格面で期待して待っていて、価格もスペックも裏切られて、現物見るまで２年も待ってられないってことですかね。

ディスポーザーで盛り上がってますが、数千万円かかってもこの大規模なら１戸あたり１０－２０万円くらいでしょう。戸建で後付けするとユニットだけで３０－４０万して施工費もかかります。おまけにマンションのビルトインより使い勝手悪い。メンテも自分でやらないといけない。

3LDK６０００万円が６０２０万円になってもいいからディスポーザー欲しいです。ピアノとかコンシェルジュとかゲストルームとか、やめていいからディスポーザーつけて。

>633

ディスポーザーがあると管理費が上がるので、販売が難しくなります。
（現に三菱は管理費が高い物件が多い）
東京建物は本体価格もそうですが、管理費が上がって売りにくくなることを嫌ってるのでしょう。

ディスポーザがほしいなら三菱の物件にするか、もっと都心寄りの物件にするべきですね。

オプションのディスポーザーがあるとしても、共用浄化槽式ではないですよね？それだとあんまり意味ないような・・・。設置費用は１００万くらいですかね。

ディスポーザーあるなしで管理費がどれくらいアップするか詳しくないですけど、仮に月５０００円アップしたとしても２０年住んで１２０万円。利便・リセール時の付加価値を考えると、まぁ良いんじゃないかと思うんですけどね。

けれど東建の物件は都心の高級物件以外、本当にディスポーザーつけない。管理費が高いと印象悪くて売りにくいんでしょうけど、メリットもしっかりあるはずなんだけどなぁ。


料理をしない家庭には無用の長物ですね。

大規模ならディスポーザーの管理費もそれほど負担にならないような気がします
ですが、壊れた時の修理費のことを考えると負担はありそうですね。
１０年くらいたつと修理に出すこともあるようですから、その時にどの程度負担するかによって変わってきます。
リセール時は古いディスポーザーだと損になるかもしれないですね

ディスポは例の1つでしかない。専有部の設備をケチりすぎた。

高田馬場駅にデッカい広告出てる！

>>638
どこにあった?今いるけど見当たらない!

>>639
マンションマニアさんが以前tweetしてたのは西武新宿線ホームから山手線を見た正面の広告枠だったけどそれとは違うかな？けっこうでかかったけど。

>>638
だから、その宣伝費用を使わずにきちんとした専有部を作れと思いませんか？
今日乗った西武池袋線の車内にも広告ありました。どこから客を引っ張りたいのかね。

>641

専有部はきちんとしてますよ。
東京建物の考える練馬レベルにはきっちり仕上がってます。

>>632
パークハウス北赤羽なんて3Lで100平米台後半の部屋あるのにディスポついてますからねー

パークハウスはほぼ全ての物件にディスポついてる。確かに少し管理費も上がるが、高級ブランドってそういうことだろう。
全ての物件に一律でスペックを同じにすることでスケールメリット出してる。

ブリリア石神井台が残念なのは、坪260という出色の高価格なのにディスポすらついてないこと。

>644

ディスポーザーなんてなくてもいいから月々の費用が安いほうがいいって人もいるでしょう。

もっと言うなら、分譲仕様のマンションに住んだことがない人はディスポーザーの便利さを知らないから、なくてもあまりデメリットが感じられない。
場所的にも価格的にもマンションからの買い替え需要を狙える物件じゃないんだから、戦略としてはディスポーザーなしにするのは悪く無いと思うよ。

>>645
だからぁ、それで購入価格がうんと高かったら意味ないじゃん。坪240以下、70平米で5000万、くらいだったらまだ良かっただろうに。
管理費が5000円違ったとして30年住んだら180万円増し。坪260なら70平米で5500万円。管理費のギャップなんて吹き飛んでしまってるの。

土地を高値掴みしたんだから仕方ない。

これは東建の考える練馬仕様なんだってことでしょう。２２区の外側なんだから、もしかしたらディスポーザは外したのかも。
便利さを知らないと困ることも無い設備だから、なしと設計してんでしょう。
もう工事も始まってんだし変更も出来ないでしょう。書き込んだとこで何もかわりません。
それよりも東建の考える練馬仕様いいとこもあるんじゃないですかね。

>>647
ほんとこれが全て。じゃ無ければこうはならなかった。最低価格が上がってしまったせいで中身を削った。でもそうするとただ高いだけで売れないのでコンシェルジュやピアノつけてみて高級マンションをアピールする戦略にでたのかと。

>>649
そうなんだけど、高値で仕入れを失敗したとして、やり方があるわけじゃない。
それなのにイメージ戦略で費用対効果の見えない広告に金かけて（ドブに捨てて）
、販売価格はそのままっていうのが、頭に来るわけですよ。転嫁されているでしょ、しっかり。また、その広告が以前に話があった通り、ふざけているを通り越している状態。
そんなのハリボテ状態を知ってか知らずか買う方に練馬区に来ていただくなんて、申し訳ないと。

>>650
高値で仕入れたのが失敗、と言うのは違う。
入札にしろ競売にしろ通常売買にしろわかったうえで価格決めて手に入れたんだから高値づかみだろうがなんだろうが最初から予期してた価格のハズであり、勝手に想像以上に高い値で買ったとかになるわけではない。
つまり、最初からこの仕様で行くって決めてた話であって、予想外なことが起きて高くなったからこうしたわけではない。ディスポも最初から削ってたんだろう

なんか、削除された。大したこと書き込んでないのだが、個人の誹謗中傷はないし、何があったのか。

>>660
それはきっとデベの誹謗中傷したんだろ

予定価格下がったみたいです！嬉しい！

この戸数でディスポーザーが付いてないのは致命的だと思った。

>>662
すみません、具体的に言うと坪当りでも総額でも良いのですが、どれ位差が出ているのでしょうか？

>>664　ダイレクトメールきてないですか？ネットならマンションマニアさんのブログで一部更新されてます。

何が大量削除だったのか気になる

価格、公開されましたね！75平米近い3LＤKが4000万台からあり、平均が5000万ちょっとでしたね！
4LＤKの平均が5000万台後半、こちらのスレッドでは相場にみあわない高額を予想されていた方もいておかしいなと思ってたいましたが、やはり実際はほぼ私の予想通りでした。

価格表です

103号室だけがやたら安いな。

パークハウスに対抗して4000万代をいくつか用意したみたいですね。

一番高い100m2の部屋が約9,000万。パークハウス上鷺宮と同じくらいか。

やっぱり練馬価格ですね～安い！！
それでも駅距離はありますし、少し前の相場と比べれば随分高くはありますが。
近年の不動産価格の上昇傾向をふまえたらこれくらいが妥当かと思います。
都内の有名でべの大規模マンションで、南向きでこの広さ、この高級感でこの価格は、やはり練馬だからなせるわざでしょう。

妥当な値段に落ち着きましたね。

買う立場としては良かったですが、
希望の部屋に倍率がついてしまわないか心配です。

ちょい高めの値付け設定で下げてくるんですね。
みなさんが言われている通り、現在の適正価格？であれば、よろしいと思います。

単純に200万円ダウンとして×270部屋の分は、ぼったくる予定だったとも
言えます。土地を高値づかみしたとか、様々な情報でさえ、本当？と思います。

買えないヒガミではありません、周辺情報からの感想です。

安くなった部屋は地下の住戸ですかね？

>>676
新青梅街道側の1F真ん中じゃないですか？

随分高い値付けをしてしまったみたいね
立地と設備を見たらパークハウスに軍配ですかね

ここは駅も歩いて普通に行ける範囲ではあるし、設備も別に普通なのではないでしょうか。
ブリリアだとそこまで個性的な設備をつけるという感じじゃないですし。
デザインなんかはブリリアらしさって上手く言えないけれどそういうものはあるのかな？とは思います。
でもまぁ…高いは高い。どこも高いですが。

坂が気になります。

>>679

立地も設備も人それぞれ、ではない。客観的に差が出る。
幹線道路沿いと線路沿いだが、立地はブリリアがやや上。
専有部設備はパークハウスが上。ブランド性もパークハウスが上。
共用部設備はアプローチが全然違うから比較できない。（コンシェルジュやパーティルームが良いのか、ディスポーザーや広い中庭と植栽が良いのか）

建具などは現物比較しないとわからないがブリリア竣工頃にはパークハウスは完売しているので比較検討できない。


どちらを好むかは人それぞれ。これは品質や機能の善し悪しだけでは決まらない。

線路沿いの爆音立地か幹線道路沿いの排気ガス＆騒音立地の比較ではどちらも大差ない

価格表は新聞の折込チラシか何かですか？
もしそうだとすればここまで価格を大々的に一般公開する姿勢に
好感を持ってしまいそうです。
103号室は目玉価格？部屋の条件がよろしくないのですかね？

>>684
大差はあるよ。
西武新宿線は騒音が極めて軽微であることで知られるのに対し新青梅街道は常に車通りが多く排ガス懸念があるんだから。

西武新宿線の騒音が軽微って現地を知らないか、今住んでるところがよっぽどすごいかのどっちかでしょ。
線路脇の騒音は道路の比じゃないよ。

線路沿いがだめとか、幹線道路沿いがだめとか、何やらブリリア派とパークハウス派が争ってアピってるんですかね。
マイナス要因という点では大差ないですよ。騒音の大きさなら線路沿いのほうがマイナスだし、排気ガスによる影響（健康被害と建物への汚れ）は幹線道路沿いだけがマイナスだし。

どっちの要因なら許容できるかは、人それぞれでしょう。どっちもダメな方はこのスレにはいないでしょうし。

ブリリアは棟によっては排気ガスの影響が軽微なところあり。
パークハウスも棟によっては音が気にならないところあり。
これもおんなじ。

>>686

>新青梅街道は常に車通りが多く排ガス懸念がある

このあたりの状況、ご存じですか？
新青梅街道の練馬区内は交通量少ないですよ。
おそらく都内から放射状に伸びる幹線道路の中ではダントツではないでしょうか。
大型車が少ないのも特徴。


お時間あれば
「全国道路・街路交通情勢調査（道路交通センサス）一般交通量調査　集計表」
を検索してご覧になってください。

路線名は「千代田練馬線」、地点は40280。これで下りの交通量がわかります。

西武新宿は新型車両への切り替えが遅いから老朽車両の騒音ひどいよ。来年以降は新型へ更新進むと思うけど。

>689

他の路線と比べて交通量が少なくても、
住人が気になる交通量（による騒音と排ガス）があったら意味ないでしょ？

西武新宿線の騒音も同じで、京王とか東急より騒音が大きいか低いかなんてどうでもよくて、
「良好な住環境」から比べてうるさいかどうかですよね？

相対評価には意味がなくて、絶対値だけが問題なんですよ。

>>689
実際問題交通量多いし線路沿いにある建物は排ガス粉塵の影響を受けて黒く汚れてるところも多いですよ。
環八とかと比べて少ないってならそれはそうですけどここは住居ですからちゃんと検討すべきでしょう

上石神井で4,800万〜だったら環八の内側で探そうかな…いろんな付帯サービスも必要ないし…ここ高いですわー

幹線道路沿いは騒音、排ガスだけではなく長年積み重なることによる喘息等のアレルギーの可能性があること。これは住んですぐってわけでもなくまた個人差もあるけどね。
もう一つはトラック等が毎日走るから振動が発生しておりそれによるコンクリートやモルタルのひび割れが懸念される。
そして交通事故。夜中は飛ばしてる人も多いし。北側に道路があればよかったのに。

ここのメリットは近くにどん亭があることでしょ。
すき焼きやしゃぶしゃぶ食べ放題

>>696
サーカズム？

>>693
高いよね。この界隈は今、大手ならどこも高い。住友、東建、大京、平均的に坪単価＠250以上。
例外的に三菱は＠220-230くらいとかなり安いけど線路沿いが気にはなる。

>>698
総合的にはパークハウスの方に軍配だね。
立地の悪さと無駄な共用設備と価格の高さがここの最大のネック。

"22区には語れない…"とか語らんでいいし、どーでもいいわ。良心的な価格設定で余計な付帯サービスを無くした管理費の安いシンプルな集合住宅にして下さいー（≧∇≦）

>>699

698です。パークハウスに軍配、とまではいかないと思うのですが・・・。

個人的には三菱に１票ですけど。
線路沿いの騒音は絶対嫌だ、排気ガスのほうがマシって人もいると思います。それに東向きの棟は南向きの棟に守られて排気ガスの影響はほとんど受けないでしょう。

ブリリアは確かに他より割高だと思いますが（立地や設備やブランド知名度など総合的に見て）、界隈の競合と比べて大きく劣るとは言えないと思います。まだ現物を見てないので仕様についてはなんとも言えませんけど。

トライの大人向け学習塾みたいな付帯ソフトサービスが良いって思う方もいるかもしれません。

長谷工施工ってどうなのかな？
標準仕様はチープだと思うけどな〜

>>701
マンションに求める要件とその各要件に対する優先度と重要度は人によって違うからそういう意味ではそりゃそうだ。
極端なこと言えば三菱が好き、とか東京建物が好きっていう要件が最大の人からしたら答えは自明だからね。
が、総合的にみたらパークハウスに軍配が上がらざるを得ない

>>703
けれど、そのパークハウスだって竣工から１０ヶ月経過してようやく７割消化。まぁ戸数が142と多いから長くかかってますが、それならブリリアは竣工から完売までどんだけかかるんでしょうかね。３年とか？
上石神井周辺は供給過剰でしょうかね。高くて買えないって方は花小金井のパークハウスとかに流れるでしょうし。

>703

パークハウス上石神井かここかだったら、こっちのほうがマシ。

線路脇っていうのは致命的な欠陥で、どうあがいてもカバーできないから。
いくら幹線道路でも騒音は桁違い。

ここが価格に見合っているかどうかは悩ましいライン（部屋によってはいいと思う）だけど、
パークハウス上石神井はないよ。

>>704
供給過剰と言うより上石神井自体に需要が無い。ここは全てにおいて中途半端で街としての魅力が無いし特徴点がない。都心に近いわけでもなく、かと言って豊かな緑や公園、広々とした感じもない。だから地価もう安く貧乏学生のアパートか、もしくは単身用の社員寮ばかり合って住民もそういう一時的借りぐらしの人ばかり。外環がやるやる詐欺してるからいつまで経っても駅周辺の道路整理もなされずもちろん西武鉄道自体もやる気がないのでそのまま停滞してる。

>>705
幹線沿いも致命的だぞ。ファミリー向けなのに小さな子供がいるご家庭なんかは敬遠するだろう。騒音だけではなく排ガスもある。騒音は精神的に、排ガスは内部的にやられる。アレルギーが出るかもしれん。そしてあれだけ大きい道路を電車通いするひとは横断する必要がある。それだけでも物理交通事故の可能性が上がる。更に注意すべきは自転車。新青梅街道は車の往来も多いが自転車も凄い多い。この通りにある蔦屋なりスーパー、ラーメン屋とかに行く客がひっきりなしにスピード出してる。

>706

西武鉄道は完全に池袋線に投資を移してますよね。
石神井公園駅は綺麗になったし、池袋駅にはエミオもできる。
各停しか止まらないような駅（高野台とか）でも池袋線ならちょっとした整備が入るけど、
新宿線は所沢ぐらいしか投資されてない。

それでも（一応）新宿、高田馬場につながってるし
三田線・つくばエクスプレス、伊勢崎線とかよりはマシなんだから
今の相場が続けば完成後1年ぐらいで売り切ることができるんじゃない？

パークハウスとの比較はここの第1期販売の売出し戸数みればわかるよ。
こんなご時世だけど半分位は売れてしまうのかな？

青田で半分消化なんて、そりゃ無理だろう。別にここの物件が大して良くもないのに（駅遠、幹線道路沿い、残念な設備仕様、割高）。
パークハウス（駅遠、設備仕様は良いが線路沿いというネック、故に割安）もブリリアも同じくらいの評価だよ。そしてこのエリアで5000万後半から上の価格の部屋はどうしたって売れ行きは遅い。高額な部屋を多くかかえているブリリアは長期戦覚悟でしょ。（パークハウスも6000万後半の部屋は苦戦している）

ブリリアの販売が本格化する頃にはパークハウスがほとんど済んでいるし、その後にブリリアものんびり売っていくでしょう。そしてどちらの物件も、別に決して悪いわけでもない。

デベにとってはのんびり、なるべく値下げせず、完売したい。ここで無益なネガキャン貼ってる方々は何が狙いなの？そんなことで値段が大きく下がったりはしない。買うつもりのない人がパークハウス派とブリリア派に分かれて非難してたら、両方のデベと購入検討している方にとっては迷惑なだけ。

共用部がちょっと…という書き込みがありますが、
これくらいで良いんじゃないかと思います。
どちらかと言うと、ソフトサービスはいらないのでは？と感じますが…
最初は目新しくても、なんとなく飽きられてしまいそうな感じがしてなりません。
それは後々管理組合で話し合っていけばいいのかしら。

>>711
ソフトサービス要らないですが管理組合では廃止むずいでしょうね

俺は買う金も買う予定もないけどパークハウスかブリリアかならパークハウス一択だな。ブリリアは駅までの道が細いし(人も邪魔だろうけど民家の木も邪魔)
でこぼこ(登ったり下ったり)だし(笑っちゃう位)、信号あるし、排気ガス絶対嫌だし。それに比べてパークハウスは道が平坦で素晴らしい(当たり前のことだけど)
あと何より橋が恐い。この前夜中に通ったけど薄暗い中、狭い道を落ちたら死ぬだろう川を渡らなければならない(真っ暗なので川の深さなど何もわからなかったがw)。まぁ昼間でも恐いけどねw
橋の柵もそんなに高くない。誰かに簡単に突き落とされかねないし、酔っ払ってたら危ないかも知れない(酔っ払ってなくても危ないかも？)。「こえーこえー」言いながら(笑いながら)歩いたよw
民家の木を切ってもらったり、橋の柵を高くした方がいいんじゃないかな？(橋の柵を高くしたところで俺には無理かもだけどw)

>>713

どの道のことを書いているのかひとつもわかりません。
高低差もほとんどないし、橋の欄干（柵とは呼びません）も普通だし。

こえーこえーなんて言いながら歩くなんてフシン者じゃないですか。
夜中に酔って投稿なさったのなら削除要請してくださいね。

>>714
高低差はありまくりなのに嘘はいけません

パークハウス応援隊ですか？（笑）

高低差はありますよ。
上石神井中の方から駅に行けば、下って登ります。
駅までの最短だと思いますが、坂がネックです。
朝の出勤時のあの坂は…。。

>>714
検討中の近隣住民です。どの道のことかわかりますよ。橋の欄干、低いです。怖いとも思いませんけど。あと高低差もあります。結構な坂ですよ。事実は事実として検討したほうが良いと思いますが、なぜに必死に火消しをしようとしてるのですか？

あと以前に新青梅街道の交通量は少ないと、これまた躍起になってネガ情報を消そうとしている方がいましたが、決して少なくないです。昨日サミットに車で行く途中、渋滞にイラつきましたよ笑

そういったマイナス点をカバーするために高級な仕様設備なのか、リーズナブルな価格なのか、を期待したいところです。パークハウスははっきりと弱点（線路沿い）を認めて高い仕様設備、無駄のない共用部、手頃な価格と方向性が明確なのが良いとは思ってます。
ブリリアは何が売りなのかイマイチわからず、もう少し検討しようと思ってます。というか、本音は現物を見たいところです。素人でも現物を見てわかることって大いにあります。パークハウスと竣工のタイミングが同じだったらよかったのに・・・。のんびりしてるとパークハウスが終わってしまう。

コンシェルジュやソフトサービスが売りなんでしょうかね、しかしピンときません。ポエムがひどかったので、折込チラシが入った時点で少しアレ？と思いました。カーシェアがあるのは良いんじゃないですかね、けどウチはマイカーなので意味なし・・・。
派手な共用部のせいで管理費が高くならないことを祈ります。

あのポエムはちょっと購入意欲が削られます。どうしちゃったんでしょうか。

>>719
あのポエムは2週間前頃からオクラ入りになりました。私達の申し入れによりプロジェクトのミーティングで取り下げ承認おりました笑

坂は普通に新青梅街道あの辺走ればわかるだろうに。無いとかある得ないんだが。

>>720
？？
公式HPでがっつり謳っていますが。

＞＞７２２
例の22区がほにゃらら～ってやつ、公式HPもなくなったよ。
誘導させたいとしたら、高等テクだなお主。
駅前のどでかいポスターは残っており大きく謳ってますが…

>>723
？？？？
誘導するつもりなんかさらさらないが、”コンセプト”のタブをクリックすると

22区には語れない・・・・との、あの馬鹿にしたようなフレーズ掲載されているよ。
まぁどうでもいいんだけどさ。

今日見学してきました。
結論は「前向きに検討」です。

感じ方は人それぞれでしょうが1点だけ。

バス通りを通らないルートの勾配が議論になっていますが、
新青梅を渡る－（やや下り）－橋を渡る－（微妙に下り）－智福寺前（一番低い）－（ゆるく登る）－中学校
という認識でよろしいでしょうか。

歩いている分には全然苦にならないですし、電動自転車なども不要な程度ですね。
そもそも坂と呼ぶレベルではないと思います。

＞朝の出勤時のあの坂は…。。

＞結構な坂ですよ

これらの投稿を読むと、感じ方や体力は人それぞれだなと（笑）。

気になる方はほぼ完全フラットなザ・パークハウスや住友の物件がいいのではないでしょうか？

ここは仕様が悪いですねー
直床でフローリングがふにゃふにゃ
5000万以上出してまでは買わないです
新青梅の裏の棟は日陰になり日当たり全くなし
がっかりしました…残念

建設地は練馬区ハザードマップの浸水エリアですねー
石神井川が氾濫したらどうなるのでしょう
駅方面の道が遮断されますし液状化も心配
夏になると匂いなども心配しますね

過去にも直床、フローリングが柔らかいのではないかと書き込みされていたのですが、これって本当にそうなんですか？

騒音に関しては直床＝ダメ、ってことではないと思うのですが（２重床であるか否かだけでなくスラブ厚も重要だから）、そもそもフローリングの質が低いというのはMRでチェックできるんでしょうか？
パークハウスは当然のように２重床でスラブ厚も十分、良い建材使っていて高級な感じなんですけど。

近隣住民です。
ハザードマップだけで必ずしも危険とは決めつけられないが、石神井川は氾濫川としてかなり有名です。
万が一というときは周辺に影響あるかもですね。

すぐ近くの石神井川近辺が標高46-47m、ブリリアの立地が48-49mくらいです。2mの差があれば大丈夫なのかな？？？
パークハウスが54-55m。こちらはさすがにハザードマップで見ても無問題。高台サーチというアプリが便利ですよ。

床も、坂も、新青梅の音も、実際にモデルルームを訪問し、建設現場まで自分の足で歩けばよくわかるよ。本当に購入を検討しているなら、人に聞く前に実際に行けばいいのに。百聞は一見に如かず。
感じ方は人それぞれだから、実際に体験した上で自分で判断すればいい。
その結果、私は見送りました。上石神井という街自体は、多少ごちゃごちゃしていても、こじんまりとしていてゆるい雰囲気が好きになったんですけどね。

ここはそんなに悪くないと思うけど
アンチが多いのも人気の証拠かな？

注目を集める物件のスレは、何にせよネガも増える。競合のパークハウスもそっちのスレでめちゃくちゃ言われてる笑
そしてあまり注目を集めない物件は、書き込みがとても少ない。


ブリリアは決して悪いとは思わないけど、みんな期待していて価格がとても高く出てきたので、期待からの落差が大きかったんでしょうね。上石神井に期待する点として、坪単価が安いというはかなり大きいので。

けどまぁ、武蔵関のスミフや大京も高いんですけどね。もうどこも高い。
坪230あたりに落ち着いているのはパークハウスと井荻のプレミストくらいかな？

713だけど今日夕方ブリリア確かめに行ったらそんなに悪くなかったわ。道もそんなに狭くないし、民家の木もでこぼこも信号も排気ガスもそんなには気にならないかも。まぁ橋は個人的に少し不安だけどねw

>733

パークハウスも線路脇じゃない方の棟は250オーバーですよね。
この辺りで230とかで探す人は新築は諦めて中古か市部を探したほうがいいですよね。

そんな相場を考えればここは悪く無いと思いますよ。

>>735

11月中旬販売開始となっているパークハウスの西棟は公式HPの物件概要で見る限り坪＠215～235で、線路沿いじゃない。西向きだからっていうのもあるが、かなり安い。検討中です。

>>735
パークハウスの坪単価平均@250の南棟はほとんど販売終了しました。あとは高い4LDKの部屋を3-4戸残すだけ。
なので、パークハウスは残っている30戸くらいはほぼすべて＠220-230くらいだと思います。

ハークハウスへの誘導はやめましょう。

>738
別に誘導ってほどのものじゃないと思う。
比較検討できる情報が出てくること自体は良いんじゃないの？内容はブリリアのネガでもないわけだし。意味不明なネガは嫌いです。

あなたがブリリアの営業マンなら、たしかに他競合の優位性を示す情報はここで出て欲しくないでしょうけど、ここを見ている全員がブリリア信者というわけではないと思う。その情報だけでブリリアやーめたって人は、その情報が無くったって最終的には買わないのでは。高い買い物ですよ、価格だけで決めません。

私たち検討者は周辺のいろいろな物件を見回って結論を出すので情報はないよりあったほうが良い。ブリリアの長所もどんどん書き込みお願いします。

なんだかんだ言っても最後は自分が抱いたイメージと印象で購入決めるんだろうから。良い印象受けたら購入でいーんじゃない？ネガってばっかじゃ買えなくなるでー( ´ ▽ ` )ﾉ

大きい額のお買い物なので、慎重になる方がほとんどだと思います。
デメリットがあると不安になるものだと思いますし。
デメリットを消せるくらいの大きなメリットがあると決心がついたりするのだと。
踏ん切りつけるのって難しいですよね。

デメリットを帳消しにできる気持ちになれるものって、やっぱり価格かな。
徒歩５分、とかそれくらいの大きな日々の利便性のメリットがあれば別だけど。
あとは、とても安い駐車場代、とか？それもまぁ、価格のことか。

ディスポーザー、ミストサウナ欲しかった・・。ゲストルーム、パーティールームやスタディルームいらなかったなぁ。使わないもん。

>>742
全ては価格に集約されますからね。飲食店にご飯食べに行くなら高々数万程度なので仮に不味くてももう行かなければ済む話ですが住宅はね。数千万もするわけだし気軽に売却して引越しってわけにも行かないんだから慎重になるでしょう。

ここは決め手がなにも無いのにただ高いだけだから食い付きも悪いんでしょうね。

>743

ディスポーザー、ミストサウナだったら200万もあればあとづけできるよ。
それだけの価値があると思うならつければいい。

ディスポーザーは無理じゃない？

>764

イズミクリーンならいけるかもね。

>>745
そんな価値はないと思う。ディスポ、ミストサウナ込みでもちょっと高いくらいの価格なので。ディスポについては、このマンションは共同の浄化槽を持っているの？


上石神井徒歩１０分で坪@250～というのはかなり高い。広い部屋は7000、8000万円代の坪@280-290の部屋もあるようだが買い手がいないのでは。
ここを考えている方は竣工から一年経過するくらいまでのんびり待っていたほうが良いと思う。売れなくって、最後は大きく値引きすることになると思う。

ＭＲ見学予約がガラガラだね。
この土日も即日可能。
そもそも１期発売前から「来場プレゼントキャンペーン」とかやってる時点で人気度がわかる。

わりと早い時点で再度の価格見直しがあるかも。
今のままなら候補から外れるかな。

現時点でMR予約が埋まってないのは、かなり厳しい。だいたいどこでも都内の大手の注目物件なら第一期は満員御礼で、青田買いで総戸数の3-4割は完了する。ここは戸数自体も多いからかなりの長期戦でしょう。とはいえ、一度価格見直しをしているので竣工前で価格改訂はもう無いでしょう。それこそヤケクソというか、不人気物件というムードがムンムンです。検討の対象なら竣工後までじっと待っているのが良いと思いますよ。その頃にはとりあえず”ご成約の方へ～〇〇万円分の・・・キャンペーン”、とか始まりますよ。パークハウスも竣工から９ヶ月くらい経過して、ようやく現在３０万円分の家電プレゼント、とかやってます。値引きはしていませんが。それでも全然売れないようなら、値引きとかに行くんでしょうね。

人気がありすぎて希望の部屋が高倍率で抽選になるのも心配ですが、
逆に不人気で自分が契約した後に延々と売れ残るのも嫌ですね。
勝手なことは承知の上ですが。

ほど良いペースで売れる価格設定にして欲しいと思います。

買う側としてはそうあってほしいというのはあります。
デベ側も利益たくさん出さないと厳しいだろうということで、ギリギリの価格は出してくるとは思います。

駅までサブエントランスから徒歩10分
ブリリアは決して安いブランドではないですので価格面ではそれなりに、ということで…
戸数もものすごく多い事ですし、価格面で優位性があった方が売れるのは早そうですよね

駅から新青梅までのバス通りが、
広い歩道が整備された道だったら。
あるいはアーケード付きの商店街だったら。
たとえ10分でも感じ方が違うのでしょうけどね。

現実は狭い道にバスが突っ込んでくる、
時間帯によっては駅から来る学院生の波に逆らって歩くことになる、
便利に使えるお店が（あの道には）ほとんどない。
ということで「苦難の10分」になってしまいます。

裏道を使うほうがいいのでしょうか。

また価格改定しましたね！でも高い！まだまだ買う気になれないですぅ。

>>750
個別交渉の中で値引くと思うよ。

ここは値引きも有りなのかなぁ。
練馬区は東京の中では人気が無いらしいですが、そういう問題でもないですよね。
でも価格改定になったのは高すぎたからなんだろうけど、こちらの評価額とは、どのくらいなんですかね。
まだ高いのかな。

物件概要を見ると、
「予定最多価格帯 5,600万円台（26戸）」ってありますね。
だいぶ目に優しい値段になってきたような。

様子を見ていればまだ下がるのか、
でも希望の部屋を確保したい気もするし、
決断がつきかねています。

>>756
昨今の価格高騰を織り込んでも4800万円ぐらいが関の山ですね、この立地だと。

>>756
練馬区が人気ないわけじゃなく、西武新宿線がダメダメだからじゃない。
同じ練馬区でも東京メトロ沿線はマンション売り上げ好調だと東京カンテイのコラムに載ってたね。

西武新宿線はダメじゃないよ。不便な分、相応に物件価格安いもん。吉祥寺や荻窪にすぐ出られて坪220くらいで新築ブランドマンション買えるなら穴場だよ。

ただ、この物件は高いから人気がない。

>>760
穴場なのは戸建です。そういうエリアなので。マンション買うなら西武新宿線はありえない。リセール、住環境、利便性いずれにもマンションの優位性を得られない。

逆に戸建なら穴場。武蔵野台地地盤は安定してるし西武新宿線なら徒歩10分以内の立地でも普通サラリーマンで十分手が届く。駅周辺自体が栄えていないため店も少なくいかがわしい店もほとんど無いため駅近であっても戸建の住環境的にフリにならない。未だに地主の駐車場や果樹園も多く手頃な土地が頻繁に売りに出ており供給が安定していて買いやすいし選べる。
逆にマンション用立地は辺鄙な場所にある。ここもそうだが幹線沿いになりがちでなんのためにわざわざランク落として西武新宿線沿線にしたのか戸惑う立地しかない。だからどこも苦戦してる。

この辺買うなら戸建で検討がベストでしょうね。西武沿線でマンションならせめてパークハウス上鷺宮のように駅近で環七内側でしょう。そうじゃないと住んでも不便売るのも苦労するだけじゃん。新築でも苦戦してるマンションが中古でどう売れるんよ？

この辺りなら戸建一択！って決めつける人、
たびたび登場するよね〜しつこくしつこく。多分同じ人なんでしょうね、いつも同じことを言っているので。

で、なんでマンコミュに執着してるんですか？戸建の検討スレじゃないですよ？
自分の価値観の押し売りは、せめて同カテのコミュニティでやってください。

あと、あなたが買うでもない物件のリセールの心配などせんでよい。ちゃんと売れますし。

>>762
ならスルーしましょうよ。
そうやって反応するから続くのでは?

確かに。

確かにマンションよりも戸建の充実ぶりは凄いですね！でも大手デベの戸建はアホみたいに高いですよ！お手頃戸建はみな地場の工務店ばかり…でも良物件が建売で現地販売だから自分の足で探さないと出会えないのもまた事実ですね〜

>762

>761はこの辺りの地理が全くわかってない人なのでタダの煽りですね。
上鷺宮なら池袋線だし、環七よりは外でしょ？

好みの問題だと思うけど、狭小の建売戸建はどうも食指が動きません。自分はマンション派。

戸建は15-20年落ちくらいのリセールで騰落率はブランドマンションより厳しいと思います。

終の住処なら戸建も良いなーって思います。

>>766
西武線、と言っているので間違えてはいない。けど環七の内側というのは間違い。なんにせよ、ただのネガキャン。
この辺りに戸建で住んでいて、自分の選択は間違いじゃないんだって叫びたいんじゃないですか？どっちに住んでも間違いじゃないんだけどな。

>>766
ちゃんと読んだら？
西武沿線と書いてある。

>>768
環八と間違えたんじゃね?

この物件のスレはネガティブなことしか盛り上がらないような…。

>>767
終の住処だと、足腰弱ってるから、戸建てでも平屋状態。そういう意味で、マンションに回帰する需要はあるかもしれない。

しかし、ネガキャンというのは、事実をのべることをいうのか？ある意味あたってるよ。

>>771
ポジる要素がないからじゃないの?
マンションは立地だし。

新築でも苦戦してるマンションが中古で売れる訳がないといった
話題が出ていますが、確かにその通りだと思います。
この辺だと皆さん永住を考えられるのかも？
戸建より管理が楽ですし、災害時、すぐ近くに人がいてくれるのは
心強いかもしれません。

>>774
永住目的って言うけど実際に永住なんてしないから。
それがマンションの特徴。出口戦略必須と言われる所以。

>>774
騰落率のデータなど、調べてください。副都心から10kmで23区内なら新築から20年以内リセールで買値の8割程度で売れます。平均値ですが。売れないってのは極端です。分譲マンションは上物の価値の維持が特徴です。売りやすいです。

湾岸の凄まじく不当に価格高騰しているタワマンなどは20年後にどんな値段がつくかはわかりませんが。

>>776
そういうマクロデータって意味ないですよ。

>>777
意味ないって言っている根拠はまったくわからないけど、まぁそれじゃ売れないってことでいいんでないの？

最近の価格では下がる不安が強いです。

>>777
閾値を超える凡例がマクロに含まれるということを言いたいのかもしれないが、その要件にこの物件が該当するという示唆もなければ、個人の主観で意味がないと言ってるだけですね。

設備、ブランド名はそこそこ良いほう、駅距離、
価格はやや難あり、総合評価は平均ちょい下、だと思う。閾値内でしょう。

第1期で何戸売り出して何戸売れ残ったかでこの物件の人気が分かると思うのでそろそろ結果が出るよ

管理費、修繕積立金がディスポーザーもないのにヤケに高く見えるのは気のせいでしょうか…？

>>782
そういう方は23区内無理じゃないですか？

>>783
いやいや、普通に周辺の競合の小規模物件と比較してもちょっと高いです。大規模の意味は？

>>784
大規模の割に管理費は高い。そして修繕積立金は安い。修繕積立金は必ず上がるか一時金がかなり足が出ると思う。

現実的に考えると、管理費を見なおして、浮いた分を修繕費に回すようにしないと…というようになってくるのかな。
月々の支払額が上がると反対意見が出てきそうですが、
変わらないのであれば、大丈夫なのではないかと思います。
管理会社に交渉するとか、思い切って見直すとかしていくしかないですね。

>>783
単に絶対額が高いって話ではなく払った額相当じゃないと意味ないからね。ぼってるって事でしょ、要は。
君みたいに何でもよければそれでいいんじゃね?

買えない人達のひがみにしか聞こえないスレばっかだな…
真剣に購入検討してる人達の邪魔になるような討論はよそでやれよ…

>>788
よそでやるのは結構なことだと思います。
ところで、本物件の購入検討の重要な要素を教えてもらえませんか。
ひとつでも複数でも結構です。

以前から伺っているのですが、明確に誰も発言していません。
どうぞよろしくお願いします

公式サイトのイベント情報の中に「倍率優遇対象」と書かれているものが
ありますが、そのイベントに参加すれば抽選で当たりやすくなるということですか？
どなたか詳細をご存知であればご教示いただけると助かりますm(_ _)m

新発送のソフトサービスとありますが、あまり珍しいものはないのかな。

ただ、頼んでおいた食料品を宅配ロッカーに入れてもらえるサービスがあるのは
とてもいいことだと思います。

マンションによっては、
食料品を宅配ロッカーにこうやって入れるのはNGだったりするらしいので。

>>789
要素は価格と立地でしょう。これをどう評価するか。
立地はこのマンションはかなり分が悪い。
地元民ならともかくよそから検討してる人は中央線や
東横線が高くて逃げてきた人が多そうだし西武新宿線に
ランクを落としたのに更に駅遠&幹線となると泣ける。

>>792
まるで選民思想かの言葉。嫌ですね。逃げてきたって、一体何の決めつけだ？
私は地元民だが、腹立たしい。

>>793
地元民ならともかく、って書いてあるじゃん。
それにあってると思うよ。
要は安いから西武新宿線なんでしょ。
仮に中央線沿線や東横線、田園都市線なんかと相場が同じだったら地元民以外は好き好んで鉄道利便性も街的にも流行ってない人気もないここを選ばないよ。
腹立たしく思うのはあなたもまた選民思想を持っていてそれから除外された、待避所扱いされたからでしょ?
このエリアを相対価値ではなく絶対価値として気に入ってるなら腹立たしくなんて思わないでしょ。他人とあなたは違うんだから。

>>794
まったく違う。地価至上主義だけで語るところが腹立たしい。住む場所は様々な都合に拠る。そしてどこに住もうがそれで人の価値は決まらない。私は地元が貶められたなどと感じていない。無意識か知らんが逃げるなどの言葉を選んだ時点で選民主義、拝金主義が煤けて見える。そうやって他者を貶めて悦に入っているであろう物言いが腹立たしい。

あなたが住む場所で人の価値を決めつけたことは間違いない。そうでなければそんな言葉は出てこない。

中央線沿いが高いからここに逃げてきましたが何か？

>>796
私もです。。。

>>795
地価至上主義って勝手に持ち出してるのはあなただけ。
世の中の人は身の丈にあったバランスで総合的に検討して決めるだけの話。
求める要件やその重みは人によって異なるからね。
当然の話。
大体こだわってるのはあなたでしょ。地元が虐げられたと思ってないならそれでいいじゃん。
絶対価値観で選んでる人は一定数いるんだし地元民なら
愛着だってあるんだからそれでいいじゃん。

グタグタ言ってるのはあなたもまた普通の一般人と同じで相対価値が気になる人なだけでしょ。
でもそれは普通の事。他人がいてその違いが気になる人がいる。選民思想だろうがなんだろうが根底にあるのはすべてそこ。人が複数おり、そして他人を他人として意識で出来るからこそ相対値が生まれるだけの話。あなたがごちゃごちゃ言おうがその現実は変わらない。マンション選びだって同じ。
住める住居が唯一のとあるマンションだけなんて現実社会でありえない。だから比較する。相対価値が生まれるしそれに従って値付けされるの。当たり前の話じゃん。

西武新宿線なんて一本で主要ターミナルにも行かずで他路線との接続もなく利便性は都内ワーストクラス。一本出いける駅にまともな場所も無く乗り換え必須。相対価値が低く結果として安いし人気なし。が、安いって事がこの沿線を特徴づけてるわけでそれを好む人が選ぶんじゃん。

>>798
ごもっともな話です…

ネガが多いということは倍率を下げたい購入希望者がぎょうさん存在するということですね。

でもね西武新宿線ってみんな悪く言うけど、ターミナルを通っていないので、
東西線を使って大手町辺りに通勤する方にとっては体が楽でいいですよ。

乗り入れしていても複雑怪奇になり、たらたら遅いメトロ線が増えてきたので、
相対的にストレス低いです。
マンションどうのって、以前ですが。

>>798
せめて高田馬場で東西線と直通運転するとか、西武新宿が池袋みたいに他路線とスムーズに乗り換えられればもうちょっと人気でただろうにね。
ま、そうすると沿線価値が上がっちゃって今の値段じゃ買えなくなるだろうけど。
相対的にどこで折り合いつけるかというのは大きな買い物になるほど難しいよね。

一番すぐに売れそうなのは100平米近い部屋かな。
凄くいいですよね!

ポエムマンション迷走中ですね。
HPも意気消沈でしょぼくなってしまった。
22区には語れない自信の無さだよ。。
購入意欲が削がれるのは私だけかな。

>>807

物件サイトの造りで購入意欲がどうのという方は
マンション購入に向いてないと思う。

スイーツやメイク用品を買うのとはわけが違うのだから。

　

>>808

ご指摘の通り、マンション購入には
向いていないかもしれませんね。

他のマンションみたいにHPもかっこよくなると
良いとただ単純に思っただけです。

不快な思いをされたら失礼しました。

１２月４日に第１期の価格発表会があるということですが、
その前の１１月２８日に最新販売価格を教えていただけるということです。
どういうことなんでしょう。
１１月２８日は、ぼんやりとした価格を教えていただいて、
１２月４日は細かい価格まで詰めてあるものを教えていただける、ということなのでしょうか。
最初からすっきり教えていただけるものではないのですね。

そうやって価格改定頻繁にやるなら最初から適正価格で進めればいいのに。建築費高騰をダシに使うからこうなるんだよなぁ…

迷走マンションだな

200戸超のマンションで第一期30戸。
厳しいですね。
虎の子のお客さんをなんとか年内に契約するといったところでしょうか。
ここは暫く様子見ですね。

約４カ月で 30戸
完売までは3年以上確定ですね

>>814
となると、このスレも延々と続くのか。以前、ときわ台の住友の物件がそうだったなー。最後は未入居なのに中古だ、お風呂が今どきゴム栓だなんだって、まぁ凄いやりとりが。昨年位に完売したらしい。

立地の条件は悪くないと思うのですが、まだ完売には時間がかかりそうですか。
年末になると値下げする物件があるというので、この物件もそうなるでしょうか。
このあたりは購入される方のタイミングも大きく影響してくるのかな、と思います。

値下げは一般的には竣工後1年経ってから、などと思いますが、ここはすでに予定売価の変更（値下げ）などが起きているのでどうなることやらわかりません。おそらく消費者の価格に対するネガティブな反応が強くてMR内見の頻度も少なすぎて急きょ下げたのでしょうけど、そういった姿勢は購入意欲の高い方にはマイナスだと思います。状況次第でコロコロ価格を変えるようでは最初に定価で買うと高値掴みをするのではと思うからです。一度価格を発表したら下げないで欲しいものです。そのかわり適正価格で。購入者としても理想は一切の値引きをせずに完売することだと思います。

８１７さんのおっしゃるように
価格発表を一度したら、安易に価格帯を変えないでほしいと思います。
高い買い物をするのだから、買い手は相当考えての決断になります。
契約後に、値引きを見たりしたら嫌ですよね。

価格下げたら下げたでケチつけるし、本当に迷走マンションですな。
狙いを定めればいいんじゃない？中央線北上組とか、埋め立て地はどうもダメ派とか。

価格改定は、やはり売れ行き次第では仕方ないのだと思いますが
それまでに購入した側から見ると、あまり良い気はしないのかなと～は思います。
でも、早く完売してくれたほうが良いと思う人もいるのかも?

第１期第１次全戸登録御礼ってメールがきましたね。やはり人気ある？

人気あったら30戸供給ではないでしょ。
売れ行き好調の演出ですよ。
さて、完売がいつになることやら。

このペースなら完成してから検討しても十分ですね！

そうかも。
ただ狙っていた間取りがあるとは限らないのでリスキーですけれど。
青田買いじゃなくてきちんと見たいと思っている人的にはこの販売ペースは良いのか？
でももう契約した人から見ると早く決まってくれ〜という気分でしょう。
ただ値下げとかまではいかなくとも、実際に環境を確認したいという気持ちはある方多そう。

上石神井って資産性は期待できるのでしょうか？
再開発の計画があるようですが、練馬区のホームページを見る限り、あまり話が進んでるように思いません。

このエリアで5000万円〜6000万円台って妥当な範囲なんですか？ 以前値下げしたとのことですが、少々お高い気がしていて悩んでます。 土地柄は好きなんですけどね〜

最近はどこも高くなっているので、ぱっと見この価格だと安く見えますよね。
この辺りの相場ということで考えていくとううむ〜です。
数年前の価格と比べてしまうと高いとは思います。
不動産価格がどうなっていくのかも不透明なので、これが後から見返した時に高かったのかどうかも現状だとわからないかな。

資産性は私も気がかりなのですが、人口動態次第。人口増があれば、不動産価格も上昇するでしょう。
しかし、都心部と比べるならば練馬区はあまり増加しない。そのかぎりでは、価格上昇は期待できないように思います。
長期的には日本の人口が減るのですから、不動産価格は下がるでしょう。

駅前の開発はプラス要因ですが、外環道次第です。練馬区はケチな区でして、自分で資金を投じて開発するのがいやなものだから、外環道インター頼みです。ついでに駅前の開発もしてもらおう、というせこい考えです。杉並区などはインターを拒否しました。土地の買収ですが、青梅街道インターは、他に比べて遅れているようです。
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/douro/sankanjyo/images/151225press....
上石神井近辺でのインターの反対運動はほとんど目立ちません。インターは、青梅街道のレッドロブスターあたりから出入りすることになります。いなげやの前あたり、千川通りまで開口部になります。いなげやは……。
http://rougtry.blog117.fc2.com/blog-entry-341.html

インターそれ自体はこのマンションにメリットはありません。北側のみのインターですので、中央・東名方向にはゆけません。
インターができることによって、上石神井周辺がどのように変化するのか、今から予想するのは難しいように思います。ただし、区の計画によればインターができれば駅前広場は整備されるようなので、今よりはましになることは確かです。現状が悲惨すぎます。外環道の計画があったため、高い建物を建てられない。道路も狭い。区もあえて開発しようとしない。杉並区に近い練馬区の辺境です。池袋線沿線が区の中心部ですから、どうしてもこの辺りは後回しになります。

外環道はいつ頃できるのか。一部にはオリンピックまで、という声もありますが、無理ではないでしょうか。ただし、すでに用地買収、工事が始まっていますので、できない、ということはあり得ません。

>>828
資産性が少しでも気になるのでしたら上石神井は避けておいたほうが無難です。
もともと西武新宿線沿線は悪いですがもはやこの沿線に未来はなくジリ貧になっていくだけです。西武も池袋線中心にしか駅前開発とかもしないでしょう。

おっしゃるとおりもともとは昔からある外環計画がこのエリアの開発をずっと止めてます。練馬区も西武もやる気はないしお金もない。再開発するには周辺の権利関係の合意形成が必要だがそれもできない。みんな外環計画っていうトリガー頼み、国頼みでした。

が、残念ながら大深度地下になってしまいました。もう終わりです。

南向き70㎡超が4400～とホームページで見ました。
ようやくまっとうな価格になってきましたね！
正直はじめはびっくりしました。
このスレでも「ありえない！」という意見に反して「妥当」というコメントが出てきて、わけわからなくなっていたのですが、あれはブリリアの罠だったのかもしれませんね！

下手の鉄砲、ありえない嘘も数打ちゃ信じる人もいるものですし、おかしな価格でもつられる人が一人でもいたら会社はラッキーといったところでしょうか。
交渉次第でもっと下がるかな？そろそろ検討したいです。

>>830
新築でも4000万相場の上石神井ではまだまだ割高かと思いました。
それに立地がよろしくなく駅遠ですし。
パークハウスと迷ってますが3月期決算付近で値引き交渉しやすそうなのでそこまで待ってます。

わたしも上石神井徒歩10分の70平米なら3千万台後半からあるかと思ってました～

駅前とかならわかるけどまだちょっと高いような

でも大手の高級風マンションだししかたないんでしょうね

練馬区民としてはこのへんがこんな高く売るなんてびっくりですよね～
条件悪い部屋が売れ残ればがっつりさげてくれそうですけどね

>>832
沢山残りそうなので待つのが吉ですよ。
売るだけならいくらでも相場無視した価格に出来ますが売買成立しないとね。

パークハウス一年経ったけど値下げしないし、今はそのくらいがこの辺の相場なんだよね。練馬だけじゃなくてどこも上がってるししばらくはしょうがない。

>832

4000万円台があるだけ頑張った方でしょう。
今時23区で70平米4000万円台ってかなり安い方ですから・・・

23区ってくくりにする人って時々いるけどなんなの？
田舎者？それとも練馬みたいな農地兼住宅地と安くて汚くてあぶない下町と便利で高級でスタイリッシュ(笑)な都心の土地を同等だとカンチガイしてんの？

あと、パークハウス値下げしないとか、大手さんはそう簡単に下げないし下げてもそうおおぴらにしないし。

>>836
行政として、23区はやっぱり予算があるのは事実なんだよね。

>>836
そういうあなたこそ田舎出身の都心信者w
稼ぎもないくせに六本木のぼろい賃貸とか住んじゃうタイプでしょ！
それとも湾岸エセセレブかなw

東京出身なら下手の横好きみたいに都心に住んだりしないよ！ほどよく便利で都心にも出やすくて住み心地のいい町をえらぶの。
オフィスビル街やオシャレタウンwなんかに住んで都会人気取り？メディアと不動産業界に踊らされて恥ずかしい人w
愛読書は東京ウォーカーでしょ！w

>836みたいな人がいまだにいるんですね。
今の相場を見ると、23区と駅近にプレミアムが乗って、
市部と駅遠は安くなってるのが現状です。
（例：プラウド仙川とパークハウス千歳烏山の差を見ればわかる）

あと、この売主も大手なので値下げは期待できませんよ。

烏山はいちおう世田谷だからね。ブランド力のある町と練馬を一緒にしちゃあかんよ。
市部でも武蔵野市はアホみたいに高くなってるしね。

しかも烏山は最近たしか特急とまるようになったし、あのパークハウスは駅前大規模再開発の核でしょ。
同じ世田谷でも、仙川徒歩10分、烏山15分くらいのブリリアは売れ行き悪いよね。

つまるところ、町や沿線のイメージ、利便性、デベのイメージ、物件の規模や仕様で人気や価格は決まるよね。
残念ながら西武線のイメージは最悪、練馬も田舎扱い、駅もさほど近くない。ただ物件の規模はでかいからそれなりに注目されているとは思うけれど、23区は～とかくくるのはたしかにやめたほうがいいかもね。
ただでさえはずかしいポエムマンションてばかにされてるから。
くやしいけど、練馬っていう立ち位置を認めた上で語るのが無難。

>>840様

世田谷区出身ですが
わけあって(独り暮らしはじめたけど家賃に高い金払うのはもったいないので)今は西武線ぞいに住んでる者です

言っちゃ悪いけど
練馬区と世田谷区を同レベルであつかわないでください
恥ですよ！！

街並みとか住んでる人とか家賃とかまるっきり次元がちがいますから

練馬区が、ってよりここの上石神井、石神井台エリアがダメなだけだと思うけど。しかも駅遠幹線沿いで最寄りが西武新宿線と言うトリプルアクセル。
世田谷区で言うところの給田見たいな位置づけになるのかな?だからここは売れないし昨今の価格高騰を折り込んでも4000万のエリアです

ポエムマンションですが、
織り込みチラシみたら、訴求イメージを全面刷新したみたいです。
やっぱりウケなかったので、中流＆ファミリー層向けにしてましたよ。

エントランスのグランドピアノは見えるか見えないか。
不要なもの止めて管理費さげりゃいいのに。

グランドピアノって、不思議と駅遠物件に多い気がしますw

>>844
そうでしょうね。
高級住宅街に相場よりずっと安い平凡マンションを売っても近隣の富裕層は嫌がりますが売れます。憧れが強い中間層が背伸びして買うから。
しかし逆は売れません。しかも高級風味という体で売り主が言ってるだけで別に高級仕様でもないのでなおさらです。

ここは立地がそもそも良くはありません。かつて即完売したプラウド上井草のように駅近ｘ杉並アドレスｘプラウドってでも価格はかなり押さえられていました。やはりそういうエリアですよ、西武新宿線沿線ってのは。中古で3500万でソコソコのマンションが買えてしまうエリアですから新築プレミアを上乗せして最近の高騰具合をいれてもやはり4500万が限界かと思います。

>>843
だから世田谷と同等に語るなよw

西武線でも池袋線の石神井公園や大泉学園に近いならいいんだけどなと思う。
でも今4000万台ではどこもないから価格で勝負するとそれなりにいい物件だと思う。

>>848
ん？練馬区内なら4000万台がほとんどだが？

>>848

価格だけで他があがってるから、っていう感じで選んでいるとドツボにハマりますよ。
よく業界動向を示すために23区、とか首都圏、とかざっくりした感じでマクロ的に言ってますが
購入する１個人からしてみたらそんなのはどうでもいい話ですから。

練馬区であがっていようが、東京西部で上がっていようが、そんなの関係ないですよ。

はじめまして。このあたりには縁がないのですが、広告を見て興味を持ちこちらへきました。
さきほど「Brillia City 石神井台…」のスレッドに細かいことが書かれていたので見てきましたが、新宿から15分はいいなと思いつつ、写真の町の景色の殺風景さに少々驚いています。
特に交番あたりの写真は汚い下町のようで。営業さんの話すと確実に長くなるので、やはりモデルルームに行く前に一度町を散策すべきでしょうか。

また、前述のスレッドの以下のような書き込みがあり疑問に思いました。
“ただ、やはり東京23区なので2LDKでも4800万円台からと、郊外や近隣県であれば最低80平米以上の4LDKが買えるほど値段は高いです。 “
練馬区は郊外の扱いかと思っていたのですが、このあたりの方にとっては都心という認識なのでしょうか。
広告のキャッチフレーズも少し自意識過剰(“東京でもここが一番すばらしい“というようなニュアンスのものでした)に感じる言葉だったので、あまり高飛車な方が住まれてる地域ならやめようかと思っています。
ちなみに今は郊外と言われるような町に住んでいますが、4800万円で4LDKはさすがにありません。むしろ練馬区で西武線沿線の駅なら、そのくらいの価格で3LDKに住めるのではと、このあたりを検討していたのですが。

>>851さん

> 特に交番あたりの写真は汚い下町のようで。営業さんの話すと確実に長くなるので、
> やはりモデルルームに行く前に一度町を散策すべきでしょうか。

地縁なき場所をご検討されているなら可能なかぎり足を運ばれて直接見られた方が
良いと思います。
一般的な傾向になりますが幹線道路沿いってのは基本的は物流の通り道になるだけになるので
住宅としては不向きです。逆に車が必要な事業には便利なのでそういう場として使われてます。
また幹線道路沿いの場合はそこを境として自治体の区分けそのものはもちろんのこと、
街の趣や質なんかも変わってきます。南側にある青梅街道もそこを挟んだ北側と南側では
全然違いますよ。

> 練馬区は郊外の扱いかと思っていたのですが、このあたりの方にとっては都心という認識なのでしょうか。
個人がどのような判断を持たれるのかは個人依存なのでその辺りは議論しても無意味だと思います。
一般的区分においては環七外側ぐらいから郊外ということになります。
ここは環七どころか環八外側でしかもそこからもかなり離れているわけですから間違いなく郊外ですし
この辺りにお住いの方も郊外だという認識をされていると思いますよ。

> あまり高飛車な方が住まれてる地域ならやめようかと思っています。
世の中どこにでもこのような方は一定数いらっしゃると思いますが、この物件のエリアは
そういう方はほとんどいないのではないでしょうか？
というのも、二子玉や武蔵小杉みたいに人気急上昇のエリアでもなければブランドや高級住宅街
ではまったくありません。石神井公園の一部エリアには高級住宅街がありますが、この物件と
その周辺はそんな香りすらしないことは歩けばよくわかりますよ。

> むしろ練馬区で西武線沿線の駅なら、そのくらいの価格で3LDKに住めるのではと、
> このあたりを検討していたのですが。
住めると思いますよ。この上石神井駅周辺のエリアは人気がないので新築マンションも
売り出し時期は強気価格で売り出してもなかなか完売しないので実際は商談の中で値下げ提示を
しています。もちろん、表立ってそういうことは公表などしませんが結局は需要と供給で成り立ちますから。

環七伝説は城西地域に限った話だし、そもそもそれも疑わしい感覚。
きっすいの東京人の感覚なら都心といったら山手線の内側、それより外が郊外らしいよ。渋谷区、文京区出身の人らが言ってた。だからなにというわけでもないみたいだけど。

そして郊外といっても高級住宅街から下町風なところまで本当に色々。

>>853
ええ、ですから個人でどう思うかは自由ですしそこを議論しても無意味なのでやめたほうがよろしいですよ。

>>854
あなたが一般区分というので申したまでですが。



どちらにしても練馬は都市でもなく村落でもなく郊外なのは事実。
Wikipediaで郊外でしらべて見たらいっぱつさ、例に練馬区があがってるくらいだから。

>>855

練馬や練馬区がどうかはしりませんがここの物件のエリアは郊外として扱われるのが一般的でしょうと
言ってるだけです。また、あくまでも>>851さんに対するレスとしてです。それ自体が主題ではありません。

一方あなたの発言の論旨はなんでしょう？851さんに対するレスでもなければこの物件を主題に据えた上での
郊外論議ではないことは明らかです。そういう論議は他所でやっていただけませんか？

不必要に郊外、郊外と連呼されれば不愉快な思いをする方だっていらっしゃるでしょうし、この手の話は往々にして
勝手に拡大して、区単位での無用な争いになったりしますから。そしてあなたのようにそういう"レッテル貼り"や、
格付けが大好きな方がこのコミュにはいるようですし。実際少し前レスでも世田谷区との無意味な争いがありました。
そういう比較でどっちが上だの下だのという会話をなされたいのであればそういうスレで存分に行ってくださいね。

>>856
郊外と言われて不快？その感覚のほうがおかしいと思うけど。
郊外なんてなんの差別用語でもなければ、東京は都心なん区とか呼ばれてる都市部と、奥多摩とか島とかの村落をのぞけば、練馬も世田谷も武蔵野も調布も大田も江東も足立も墨田も、どこも全部郊外だろうに。
商業の中心地に近く落ち着いた暮らしができるから、みんなこういうところに住むんだよ。

格の話じゃないだろう、被害妄想激しいのでは？
格付けなんかしたつもりもないけど、郊外とひとくちにいっても色々あるのは事実でしょう。自分にあった町を選ぶのがベストなんじゃないのって話だけど、なんなの？

>>857
で、あなたはスレ違いの話を続けてここの検討者にとって有益だとでも？

>>851　です。

色々とありがとうございました。
書き込みなど拝見し、このあたりのこと、またこのあたりにお住まいの方・ご検討中の方などが、どのような人なのかがわかりました。
残念ながら私が永住の地に求めるものとは少し違ったようです。

お騒がせして申し訳ございませんでした。それでは、失礼いたします。

857みたいな人って結局何が言いたいのだろうか？...

>>860
単にここをディスりたかっただけでしょう。

>>860
自分の主張をweb上でしたいだけ。ストレスたまってんだ。
いいじゃない、新宿から15分歩いて15分。価値観でしょ、でもまだ強気なデベに...

う～ん…
私は857さんのコメントにそんなに悪意を感じませんでしたが、
そうゆうふうに受けとる方もいらっしゃるんですね。

私は住むなら郊外派です。都心はちょっと…

今は石神井ではないですが同じ練馬区にすんでます、
練馬区は緑も多く空気がきれいできもちいですよ～！
私の住んでるところは畑ばっかで田舎の実家を思い出します(^-^)

同じ東京の郊外でも、
下町はちょっと貧乏臭いというか苦手…
流行りの湾岸はキレイですが地盤が弱そうだし
世田谷や吉祥寺の高級イメージなエリアは格差がすごそう…

あくまでも個人的な意見ですが、
私は練馬区が性にあっていて旦那も(^-^)☆
都心に近いので通勤やお出掛けもgoodですよ♪

私たちはずっと住み続けたいので、
練馬区、板橋区らへんで探してますよ！
851さんもぜひぜひ練馬へお住みください(^-^)/

>>863
また同じ人だ。。。

>>863
郊外派でも都心派でも結構なんですがざっくりした練馬区の与太話ならよそでやってください。
ここはブリリア石神井台スレになりますので。

東建さんと広告会社が戦略失敗したんじゃないの？ここで論議されている練馬の良さがあるのに、22区には語れないとか、グランドピアノだったり価格の件も全て戦略が失敗したとみた。広面積中心にするとか、ニーズを汲み取った共用部にするとかやりかたあったよね。

>>866
そう思うよね〜
もともと立地が良くないんで仕様を削ってでも
この辺水準の価格で安さ勝負しないと捌けなさそう

ちなみにお隣駅の上井草にパークハウスが出来るみたいですね
あちらは駅近で杉並アドレスで学校も近く杉並区最大の区立スポーツセンターもすぐ隣で住環境は良さげ
上井草は鈍行しか止まらないから上石神井と比べれば利便性は下がるが駅周辺は似た感じで駅力は大して変わらないかな

さて価格がどうなるか見ものですです

>>867
激しく同意。下手したら残念物件ナンバーワンかも（笑）ネガじゃなくてそれだけポテンシャルもあったという意味です。

>>867
メチャクチャ高くなるのでは？徒歩五分！

867
見ました。良さそうなマンションですね。
最近の低層パークハウスには必ず地下がある感じ。

>>868
ポテンシャルって意味ではここはかなり低いとは思ってました。やはり立地の悪さと土地の格です。
売り手としては少しでも付加価値をつけて高値で売りたかったのでしょうが不動産ってエリアで
ほとんど売れるボリュームゾーンや上限の価格なんてのはほとんど決まってしまいます。
この上限がいわゆる"ノリやブーム"で突破できるのは結局都心部の一部の人気エリアや再開発エリア
だけです。
西武新宿線沿線、とりわけこの上石神井エリアは学生用のアパート、そして社員寮も多いですね。
ここにみなさん求めてるのはただの安さです。5000万円出せるなら普通に戸建を買うでしょうね。
建売にはなりますが土地30坪2F建延べ床面積90m2超あたりの一般的な戸建も買えるのですから。
駅近マンションならまだしも、わざわざ幹線道路沿いの駅遠マンションを選ぶ人は本当に限られる
と思います。

>>869
どうでしょうね。もちろん安くはないでしょうね。ただ最近パークハウスは値付自体はかなり妥当だとおもっています。
今売ってるパークハウス上石神井も値段だけみたらかなり妥当だと思います。あちらも売れて残ってますがその
理由も結局は立地だと思いますよ。あちらも線路沿いですから。
パークハウス上井草のほうは立地は良いと思いますよ。中身は大体想像できますからあとは価格帯だけでしょうね。
最多価格帯は5500万円、といったところじゃないでしょうか。