住民専用
[更新日時] 2024-04-29 14:39:21
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物件概要 |
所在地 |
東京都足立区千住曙町18-1(地番) |
交通 |
東京メトロ千代田線「北千住」駅から徒歩14分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
515戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上24階地下1階 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
イニシア千住曙町口コミ掲示板・評判
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1
住民専用
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20
匿名
コラボの最大のメリットは、管理会社からは見えない、
ファイルフオルダーを作成できたり、同じように
管理会社からは見えない理事会の会議室が設定可能な点なんですよ。
そこまでの割り切りが、管理会社がつくるサービスにはないですね。
安ければ良いというものではないんです。
必要に応じて動的に閲覧範囲を設定できないと難しくて、最小でも3つの
権限レベルがアカウントごとに設定できないと無理かなと思いますね。
理事でない役員が使っている機能はコラボのごく一部にすぎないですから。
安かろう悪かろうでは既に9割近くが加入してるとところから苦労して
引っ越す理由にはならないですね。
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21
匿名
コラボの最大の特徴は、施設予約機能ですよ。
ネットで仮予約、本予約、キャンセル、等の機能が秀逸です。
あとの機能は他のソフトでもあります。
コラボの施設予約機能の切り売りを要望する管理組合は多いです。
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23
匿名
>理事でない役員が使っている機能
理事でない役員とは監事のことですか?
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24
匿名
すまん。不正確だった。詫びる
管理組合の役員は理事と監事。
「理事以外の役員」とは自治会役員の意味で書いた。
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27
匿名
>コラボの最大のメリットは、管理会社からは見えない、
>ファイルフオルダーを作成できたり、同じように
>管理会社からは見えない理事会の会議室が設定可能な点なんですよ。
他のソフトも同じだよ。管理会社から見えなくするのはIDを与えなければいいだけ。
ところでコラボの施設予約機能説明しなかった理由は?
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28
匿名
管理会社にもアカウントは発給されてますよ。
ただ理事だけが見られるフォルダーがあるわけです
管理会社も使えないと、管理楷書の作ったファイルをアップできなくなるからね。
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29
匿名
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30
匿名
>ただ理事だけが見られるフォルダーがあるわけです
それってIDのリストリクションの話でしょ。
当たり前の機能だよ。IDによって権限を制限するのは。
それよりも住民のITプロ募ってポータルサイト作らせたらいい。
住民のポテンシャルの有効活用だ。しかも費用がかからない。
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31
匿名
>管理会社も使えないと、管理楷書の作ったファイルをアップできなくなるからね。
管理組合のポータルサイトだから、管理会社にアップロードさせるのはおかしい。
担当理事がアップロードすべきだよ。手を抜くな。
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32
住民さんA
金がかからなければいいの結果が、
センチュリーつくばみらい平で検索してでてくる、いけてない個人ページみたいに
なってもやだしなぁ。タダでもいらんわ(笑)
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33
住民さんD
>>32
ごもっとも。
ここも「いいね」ボタン作って欲しいわ(笑)
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34
マンション住民さん
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37
住民さんB
相手しないようにね。
ホームページの更新楽しみにしています。
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38
住民さんA
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39
匿名
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40
マンション住民さん
やはりホームページは見る者に感動と知見を与えるものでなければ・・・・
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42
住民さんA
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43
匿名
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44
住民さんA
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45
住民さんF
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46
住民さんA
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47
住民さんA
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48
住民さんA
くだんのサイトはここには書き込み禁止になってるので、隙間をあけて
投稿しておいたよ。とりあえず、法人理事会はこちらへお尋ねの手紙でも
だせばよかろうと。
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49
住民さんB
このあいだ第7号議案が可決されたばかりなのに、
もう工事になってたね。
工事の前に可決がいるんで、あんなに慌てていたわけだ。
なんとなく納得。
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50
バルブー誤字脱字個別指導学院
多くに議案に活発なし過ぎ応答がなされ→多く「の」議案に活発な「質疑」応答がなされ
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51
どうも
>>50
確かに誤字ですね。暇ができたら直しておきますよ。
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52
住民さんA
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53
匿名
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54
住民さんD
公式ホームページの業務報告なんだから、理事会で校正・検閲しないと。
それと、ぐちゃぐちゃ書かないこと。要旨を手短に。
総会報告なら、成立要件、各議案と決議結果のみを書くこと。
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55
直しておきましたよ
誤字脱字のご指摘に感謝
当該ホームページは、理事会役員の参加もありますが、基本的には
住民有志に運営が任されているもので、読者対象は”マンションに今お住まいでない”
人に、このマンションの良さをつたえるものです。
コンテンツの提供は受けていますが、ブログなど個別に理事会がチェックしたりは
していません。
住民の方向けには各議案名称や、採決結果が賛否の票数と一緒にコラボおよび
掲示板で案内されていますし、既に総会の議事録も公開済みです。
電磁的採決実施などは、あ便利だねとマンションの”売り”になるものですから
特に取り上げているわけで、住民向け広報とは全く方向性が違うんだという
ことは・・・ご理解はいただけないようですね。
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56
匿名
>47
でこのホームページは、まるで公式ホームページみたいなアドレスを名乗って
いるけど、単なる個人のお遊び? このマンションの管理組合はこんなホーム
ページを放置しておいて問題とはしていないのだろうか。 不思議だな。
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57
マンション住民さん
>>56
55にも書いてありますけど住民有志に運営が任されてるからいいと思います。
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58
住民さんA
ベランダ喫煙めぐり5万円支払い命令(平成24年12月)》
マンションの階下に住む60代男性のベランダ喫煙による煙で体調が悪くなったとして70代女性が訴えを起こし、名古屋地裁が平成24年12月、男性に賠償金5万円の支払いを命じた。判決では、受動喫煙が健康に悪影響を及ぼす恐れがあることは「公知の事実」とし、ベランダでの喫煙を他の居住者に著しい不利益を与える「不法行為」とした。
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59
マンション住民さん
>>58
それって2年前に理事長名で注意喚起のチラシで全戸ポスト投函されたのでは?
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60
マンション住民さん
うちは滞納すると氏名公表すると細則で規定し総会賛成決議とったけど、滞納住民から名誉毀損や生活権侵害や人権侵害などで訴訟おこされると、果たして理事会は勝てるか?はなはだ疑問。
訴訟になれば細則の規定自身の是非も問われるので、総会決議で細則化したからと万能ではないね。
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61
匿名
マンションの場合の氏名公表は確か争われた判例はない。
別荘地の立て看板の事例では訴えた側が敗訴。
そこまでに警告などを繰り返していること、
規約細則にきちんと総会承認を経て定めている役員の義務に従っての督促であること、
もう後は訴訟によらなければ回収できない段階での告示であること、
館内の掲示板など広く一般の人が見ることは困難な場所でえること
などを勘案すると、勝ち目は薄いと思うな。
http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201106240174.html
保険で訴訟費用を引っ張って闘える理事会相手に、既に長期滞納を続けている
滞納者が訴訟をおこすのはちときつくはないかな。
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62
オートロック内とて油断禁物
オートロック内掲示板への氏名等掲示訴訟で、2012年11月時点の東京高裁判決で被告管理組合敗訴、その後原告・被告とも上告中。
その後についてはリサーチしてないが、最高裁差し戻しで高裁判決確定になったのではと推定する。慰謝料は5万円まで減じられている。
これも2年前に理事長名でチラシが全戸ポスト投函されたのだが・・・・
詳細は次回。
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63
マンション住民さん
財務会計細則で滞納5ヶ月超えると部屋番と氏名を公示することになっているが、滞納者がパワー住民だったら不法行為だと反撃されるかもしれないから一応目を通しておいた方がいい。この判例は管理組合が敗訴した例。
いくら細則で規定しているからと言っても、滞納金回収訴訟前の支払い督促と滞納抑止を狙った所詮は見せしめの晒しだから、最終は司法判断になるよ。どうしても公示するなら、虫眼鏡で拡大しないと読めないくらいの小さな字で貼紙に部屋番と氏名を書くことだろう。
管理組合は訴訟に対して保険が効くからと安易に考えない方がいい。パワー住民は借金してでも信念と執念で訴訟起こしてくるから侮れない。
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64
匿名
これ訴状を、そのまま掲示したからで、
裁判の原告もしくは被告になった場合の理事長による告示義務の
遂行としてやり、かつ規約にも明記していれば負けなかったんでないかな。
滞納とでは性質も大きく異なる。
リスクと、得られる効果の比較衡量だからね。
管理士などは万が一にも負けたらとは考えるだろうけど、
舐められたら終わりという考え方も当然あり。
うちのマンションは長期滞納は一つもないとされているから
誰かが滞納して、かつ顕名公示を喰らってから、怒って訴えて
とかやってみなければ実際のところどうなるかは分からないけど、
そんな訴訟があるなら面白いから受けてみたらいい。楽しめるんで
ないかな。
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65
住民さんA
これももう繰り返し出てきた議論だよね。
前回も実際に訴えて見なきゃきゃどちらが勝つかわからんという結論だった気がする。
それを試すためだけにわざわざ滞納してみる気はないなあ。
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66
匿名
>>61
>既に長期滞納を続けている滞納者が訴訟をおこすのはちときつくはないかな。
勝訴して管理組合から慰謝料分捕って滞納金の弁済に充てる。
このくらいの「したたかさ」が無ければ管理組合に負けるよ。
>>64,>>65
>誰かが滞納して、かつ顕名公示を喰らってから、怒って訴えて
>とかやってみなければ実際のところどうなるかは分からないけど、
>そんな訴訟があるなら面白いから受けてみたらいい。楽しめるんで
>ないかな。
>それを試すためだけにわざわざ滞納してみる気はないなあ。
理事会の力量試す意味でワザと滞納してみるのも一興かと。
理事長が細則に忠実に督促そして顕名公示するか?を。
金がなくて払えないのでないからギリギリのところで払えばいい。
たかが顕名公示くらいでビヒッてたら戦国乱世の区分所有建物では生きていけない。
理事会を屁とも思わない「滞納のヒーロー」になるくらいの気骨が必要。
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67
住民さんA
では滞納してみればいい。
....みらい平のタブチ氏口調が移ってきたな
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68
匿名
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69
マンション住民さん
管理費引落口座を変更してみればいい。
口座切り替えに1ヶ月以上かかるからタイミングで2ヶ月は引き落とせなくて滞納するよ。
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70
匿名
「ガバナンスの改善」がどうして法人化なのか疑問です。
むしろ、役員となって管理組合業務を執行する義務のある組合員の意識と資質の向上を図った方がいいのでは?
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71
購入検討者
ここの中古を検討していますが、この掲示板を見ると
かなり、入居者同士面倒な事のように感じましたが、
どうなのでしょうか?
また、住み心地はどうでしょうか?
突然話題違いで申し訳ありません。
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72
匿名
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73
住民さんA
羽田空港,成田空港に近い、常識知らずなので、やたらと裁判判決を常識とする!!
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74
住民さんA
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75
住民さんB
>>48
>法人理事会はこちらへお尋ねの手紙でもだせばよかろうと。
住民にとって理事会の法人化はどのようなメリットがあるのですか?
「ガバナンスの改善」が目的とのことですが、法人化されても住生活は以前と何もかわりません。管理費や積立金が安くなるわけではないし、理事のレベルが向上するわけでもないし、管理品質が向上するわけでもありません。
何か不動産の取得とか大儲けできる収益事業でも考えているのですか?
一部のオタク理事の見栄と自己満足のために無理やり法人化したとしか思えませんが・・・・
法人化など不要不急の無用な長物に映ります。
マンション管理組合は任意団体のままでも何ら支障は来しません。
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76
マンション住民さん
将来不動産取得するから法人化したのではないですか?
中古の部屋買って組合事務所にするとか、近隣の土地買って駐車場にするとか。
自治会の場合は自治体から地縁団体の認可を受けてれば自治会名義で登記できますが、管理組合は法人化してないと管理組合名義では登記はできませんから。
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77
住民さんC
>>74
住民じゃないな。財務会計細則読め。株式運用は禁止!
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78
住民さんA
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79
住民さんA
>71
入居者同士ではないですね。
Part5あたりからの殆どの書き込みが47番のアドレスをくっつけたら
出てくるただ一人によるもので、その人物は今回の総会の議案書もうけとってないようですから
オーナーではありません。
これだけ、名前も部屋番号までバレてて攻撃を止めないのも変わったひとです。
ただ関係もないマンションの匿名掲示板にせっせと書き込んでいる間に、
ご自分も660戸というマンションの副理事長なわけですから、
自分のマンションの総会くらいは出た方が良かったんではないかなぉとは思いますが。
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80
住民さんA
>>79
出てたのでは?
最後列に居て前後から組合員を挟撃する布陣だったとか。
前にばかり気を取られて気がつかなかったのでは?
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81
マンション住民さん
話しかわってうちのマンションの魅力は何ですか?
中古検討されてる方にアピールしましょう♪
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82
マンション住民さん
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83
マンション住民さん
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84
住民さんB
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85
マンション住民さん
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86
マンション住民さん
こっちのマンションの人は誰もむこうにはかきこんでないからなぁ
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87
マンション住民さん
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88
マンション住民さん
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89
マンション住民さん
駅の知名度でそう不動産表記してるだけで
多分北千住まで歩いてから通勤/通学してる人ほぼ皆無ですよ。
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90
マンション住民さん
>>81
乾式壁
エキスパンションジョイント
隅田川スーパー堤防
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91
住民さんA
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92
マンション住民さん
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93
匿名
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94
匿名
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95
マンション住民さん
>>81
辛口で有名なプロの榊先生にマンションを評価してもらったらどうですか?
きっと的を得た評価が出ると思いますよ。先生のレポートは参考になります。
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96
匿名
>>95
榊先生のレポートはマンション買うときは必ず目を通すね。
売主は絶対不利なことは言わないから、先生のレポートで補完する必要がある。
最終的には、マンション購入は自己責任だから、信じる信じないは個人の判断になる。
ちょっと辛口のレポートだけど、的は外れてないと思う。
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97
マンション住民さん
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98
マンション住民さん
>>81
シテヌーブ北千住管理組合法人、樹木越境、覚書
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99
住民さんA
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100
マンション住民さん
貼っただけで、あんな怖いとこには書き込んでないよ。
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101
住民さんB
このマンションの理事であそこのサイトにいちゃもん付けた奴がいるよ。
挙句の果てに妬みと嫉妬にまみれた「嫉妬ブタ」と嘲笑されてたけど。
ここの住民は度々ここの掲示板に「妬み嫉妬」って言葉書き込むからな。
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104
マンション住民さん
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105
入居済みさん
定価の販売価格から値引きしてもらって購入した場合、売買契約書の金額欄はどのように記載されるのですか?
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106
マンション住民さん
>>100
>あんな怖いとこには
どうして怖いのですか?ためしに書き込みましたけど。
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107
住民さんA
管理会社の人がみんないい人。住んでいてこれは気持ちがいいです。
あと、イベントが多いかな。
この掲示板にあるような討論や殺伐とした空気は一般の人にはあまり影響ないかも。
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108
マンション住民さん
>105
当然値引き後の値段の記載になります。定価表は希望販売価格を、記載したものにすぎませんから。
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109
マンション住民さん
>>108
不動産屋失格(笑)。
販売価格で売主は買主を不公平に扱ってはならない。
さもないと買主から猛烈に抗議されて大変なことになる。
まるで「初物食いの銭失い、残り物に福あり」になってしまう。
過去に公団分譲マンションでそれをやり返金騒ぎになり社会問題になった。
販売価格4500万円の部屋を、初期の青田売りの段階で買った人には4500万円で売り、
竣工引渡し後の在庫処分で買った人には500万円値引いて4000万円で売っても、
販売価格は4500万円で変更してはならない。販売価格は同じで買値が異なるのである。
これをどのように売買契約書に記載するか?しかも誰が見ても文句を言われないように。
値引いて買った人の売買契約書を見せてもらえばわかる。
値引きの文字はどこにも書かれていない。これ売主の常識だが。
このマンションも竣工引渡し後の在庫処分時に榊先生に相談してる人がいるから、
先生に質問してみるのもいいかも。
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110
匿名
>役員会では管理会社が上程ありきで議事進行を促し、可否の確認もされずいつの間にか上程の運びになってしまったので
理事会の議長は理事長。軟弱理事もさることながら理事長がアホだったのでは?
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111
マンション住民さん
>>109
不動産価格は需要と供給の関係で決まるから、不動産市況によって価格が変動するのは当然である。従って、不動産市況の変化により値引き販売することは、既購入者に対する債務不履行にも不法行為にも該当しないとしたのが従前の裁判例であるが、分譲業者の値下げ販売が不法行為となるとした裁判例(大阪高裁平成19年4月13日)もあるので何ともいえない。ケースバイケースで、値引き幅にもよるようだ。
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112
住民OLさん
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113
マンション住民さん
サプリってビタミンとかミネラルとかの健康食品ですか?
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114
匿名
>議長委任と理事長委任を履き違える理事会が多い。
>管理組合員も履き違え委任状の提出しない。
お前あほか?
白紙委任は議長委任、議長は組合員として議決権行使する。
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115
住民さんD
110と114は誤爆?
アンカーはつけたほうがいいよね。
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116
マンション住民さん
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117
住民主婦さん
昔からあるハイシーはビタミンCですね。
子供の頃お菓子代わりに食べてましたけど。
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118
住民さんA
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119
住民さんC
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120
マンション住民さん
みなさん、マルチコプターで空撮による建物設備管理の研究をしませんか?
マルチコプターはカメラを搭載したマルチローターのラジコンヘリコプターです。
アメリカではアマゾンやピザ屋が宅配に活躍しています。
日本でも最近NTT東が設備管理や工事に採用を始めました。
マルチコプターを使ったマンション営繕業務なんて日本初!です。
外壁や屋上など人が調べるのに危険や困難を伴うところを空撮、しかも動画で見れます。
管理組合でマルチコプター数台買って(カメラ除いて1台10万円以上)空撮営繕方式の研究をしませんか!
近く理事会に提案します。請うご期待!
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121
マンション住民さん
空撮して何を調べるの?
いらないと思うな。普通にアクセスできない場所は
外壁くらいで、これは打診しなければわからないだろうし。
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122
匿名
ビタミンが発見されたのは1912年で日本の科学者鈴木梅太郎により命名されましたよ。
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123
1912
ビタミンが発見されたのは1912年で日本の化学者鈴木梅太郎により命名されましたよ。
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124
旅順攻囲戦児玉元帥
>>121
>普通にアクセスできない場所は 外壁くらいで、これは打診しなければわからないだろうし。
打音検査は地上から足場組むか屋上からゴンドラ足場を吊り下げないとできない。
だから目視でタイル剥離の予兆を調べることが重要になる。
それにマルチコプターを利用しようと言うアイデアだろう。
ど素人は黙ってるに限る。「木を見て森が見えない」設備担当理事なら辞任した方がいい。
DLNとの共研にすれば費用の心配はない。
研究開発費は管理会社、フィールド機場提供は管理組合。
まだ管理業界では誰も手をつけてないから、一発ぶち上げてプレスリリースしたら効果はある。
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125
住民さんD
>だから目視でタイル剥離の予兆を調べることが重要になる。
地上から赤外線使って視覚化すれば空からである必要は全くないわな。
大体目視だけで兆候なんて分かるわけがない(笑)
大体タイル剥離の兆候って何だか分かってるのか?
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126
住民さんF
>>119
DHCがいいのではないですか?
>>125
榊先生に聞いて見たら?
このマンションの理事のことブログにも書いてたくらいですから良く知ってるようですよ。
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127
マンション住民さん
>>106
>大体タイル剥離の兆候って何だか分かってるのか?
タイルが膨らんで浮き始めが兆候ですよ。
このマンションは竣工2年目のたかが震度5強の地震でタイルが剥落したので浮きは分からないと思います。
前に住んでたマンションは築年数が古いので、タイルの浮き始め現象が出てから剥落しましたよ。
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128
マンション住民さん
マルチコプターの空撮映像は、今の映像やめて自治会でサイネージ用に撮り直したらいいと思います。
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129
匿名
理事会や総会を空撮してサイネージで流したら面白いと思う。
顔も写るし良くわかる。禿げてるかどうかも(笑)。
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130
マンション住民
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131
住民さんC
>126
>127
君たちがシロートだと言う事はよく分かったよ。
>榊先生に聞いて見たら?
タイルが落ちても問題ないと思っている人に聞いても意味ないだろ。
大体タイルが落ちる時は1枚づつ落ちるわけじゃないからなあ(苦笑)
タブチ君も他所の心配より自分の所の心配をした方が良いんじゃないか。あっ、君の所はタイル何て張ってないか(笑)
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132
マンション住民さん
>>130
理研ビタミンのことね。STAP細胞の理研かと思った。
どころ榊先生のブログに何で理研が出てくるの?
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133
住民さんA
>>131
具体的に外壁タイルの剥がれた写真はないですか?
うちのマンションの地震の時の写真があればいいのですが。
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134
マンション住民さん
>>131
>>133
>大体タイルが落ちる時は1枚づつ落ちるわけじゃないからなあ(苦笑)
滅多に見られない光景、築5年目に大規模剥落、400戸強のマンション。
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135
住民さんA
これもTX沿線だね。
瑕疵案件としてもめててなかなか貼り直しに至ってない。
タイルなんか貼るのがいかんともいえる
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136
マンション住民さん
>>135
外壁タイルの剥落は築年数に関わらず「建築物の基本的安全性に関する瑕疵」。
かつて建設業界を震撼させた別府事件の最高裁判決に出てるよ。
これを楯に売主と交渉すればいい。
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137
住民さんB
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138
匿名 [女性 20代]
>>136
別府事件の判決ここに書くよりは榊先生に教えてあげた方がいいですよ。タイルなんて落ちても生命に影響ないと思われていますから。
ブチ君もよその心配より自分のところの心配をしようね。
つくば市で明日勉強会があるらしいから行って勉強しておいで。その場でドローンの有用性を説いたら一躍ヒーローになれるかもしれないよ。
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139
マンション住民さん
>>126
>榊先生に聞いて見たら?
>このマンションの理事のことブログにも書いてたくらいですから良く知ってるようですよ。
1年前の先生のブログに書いてあったね。読んでる住民もいると思う。
「この方、自分がお住まいになるイニシア千住曙町というマンションの管理活動に熱心に取り組んでおられるようです。 あまりに熱心過ぎて、様々な軋轢も生じていると聞き及びます。 まあ、そんなことなら私も他人事で済ませておけます。 この○田○彦氏は、「はる ...」
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140
住民さんC
>>138
それ先生に対する誹謗中傷になりませんか?
理事で名誉毀損まがいの誹謗中傷して職場にねじ込まれた人いますよ。
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141
マンション住民さん
>>138
>別府事件の判決
どんな判決だったのですか?
うちのマンションは瑕疵と言いながら外壁タイル浮きを管理費で補修しています。
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142
匿名
>>140
>剥落すると、時にキケン。でもまあ、それで人が死ぬほどでもありません。
先生のお言葉です。
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143
マンション住民さん
>>142
それでは一度先生に理事会で講演してもらってはどうですか?
タイルの浮きを管理費で修繕したことの是非を議題に。
理事の中に先生に妬み嫉妬を抱いて憧れてる人がいるから対面するにもいい機会です。
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144
匿名
平成23年7月21日の「別府マンション事件」最高裁判決。
「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」とは、居住者等の生命、身体又は財産を危険にさらすような瑕疵をいい、建物の瑕疵が、居住者等の生命、身体または財産に対する現実的な危険をもたらしている場合に限らず、当該瑕疵の性質に鑑み、これを放置するといずれは居住者等の生命、身体又は財産に対する危険が現実化することになる場合には、当該瑕疵は、建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵に該当すると解するのが相当である。
剥落する恐れのある瑕疵は建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵であり、設計・監理者、施工者等に損害賠償責任がある。
例えば、タイルの「浮き」を剥落する恐れがある瑕疵として、建物所有者がその補修費を設計・監理者、施工者等に請求することができると解される。
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145
恋チュン住民さん
>>143
講演の模様はドローンで会場空撮映像をサイージに流せばいいですね。
その前でタモリ理事長が恋チュン踊りすれば最高です。
「歌って踊れる」理事長、ヒーローになれますよ。
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146
マンション住民さん [女性 90代]
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147
住民さんA
>>145
いじり方が知性とユーモアに欠けるね、あなた。
茨城県辺りにあなたと感性の合うマンションがあるので是非ご検討ください。
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148
住民さんA
>>140
>理事で名誉毀損まがいの誹謗中傷して職場にねじ込まれた人いますよ。
誰ですか?
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149
住民さんF
>>147
そうですね。踊りにまったく知性とユーモアがないですね。
もっと真剣に振り付けしたらどうですか?
公開するにしては衣装もダサすぎます。
もっとお金かけなければ。役員報酬返上でカンパしてもらったら?
RJC48のメンバーでもう一度取り直すべきです。
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150
マンション住民さん
>>144
それではなぜ管理費で修理したのですか?
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151
匿名
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152
マンション住民さん
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153
匿名
>>150
当時の理事長の知識不足で別府マンション事件の最高裁判決を知らなかったのだろう。
売主に請求すべきものを管理組合費で補修してるので組合費が大きく毀損してる。
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154
マンション住民さん
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156
住民さんA
>>139
>あまりに熱心過ぎて、様々な軋轢も生じていると聞き及びます。
先生は住民ヒヤリングして調べたのですか?どんな軋轢があったのですか?
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157
マンション住民さん
>>155
関係ない話はあっちのスレでやってください。
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158
マンション住民さん
荒らそうと思ってみらい平らのスレ見たらガスと電力の自由化のこと書いてあったので一瞬引いてしまった。
ところでうちはどうなるの?
No.755 マンション住民さん 2015-02-08 22:48:23
2016年5月1日からいままでの筑波学園ガスは東京ガスに変わるね。
2017年度のガス小売自由化に向けてガス業界は大きく動いてる。
http://www.gas-tsukuba.co.jp/infor/pdf/20150130gappei.pdf
No.756 住民さんB 2015-02-10 18:02:41
>2017年度のガス小売自由化に向けてガス業界は大きく動いてる。
電力の小売全面自由化は来年の2016年度からだね。
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159
マンション住民さん
>157
センチュリーつくばみらい平のスレ、
イニシア千住曙町のスレ、
タブチ君について語るスレ
と3つ作って3つめに書けばベストなんだけど、
残念ながら住民板の個人のスレッドは立てられないよね。
どのみちタブチ君は、ここに書き込んでくるんだろうから、
おめーはどうなのよってのも含めてここで扱うしかなかろう。
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161
住民さんA
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162
マンション住民さん
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164
マンション住民さん
>>158
高圧一括受電を導入した時点で2016年度電力小売全面自由化ムーブメントの蚊帳の外になります。
したがって、区分所有者の小売電気事業者選択権はなくなります。
議案書や総会で説明がありましたよね。
もう来年4月から電力小売は自由化が始まります。
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165
住民さんA
>>164
>もう来年4月から電力小売は自由化が始まります。
だからどうしたと言うのでしょうか?
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166
マンション住民さん
>>165
蚊帳の外だから関係ないと思いますよ。
議案書には自由化のことは書いてなかったですから。
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167
マンション住民さん
書いてあったけどなぁ。質疑応答のページ読み直してみたら。
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168
住民さんC
>>166
165の答えになってないんだが。
一括受電を選択したことに対して問題を投げかけてるわけだろ。何が問題なのかを聞いているんだよ。
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169
マンション住民さん
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170
住民さんC
>>165
東電との契約を解約するのですからこれは関係ないですね。
【東電、異業種との提携急ぐ 通信などセット販売】 2015/2/16 2:00 日本経済新聞
東京電力は家庭向けの電力小売りで異業種企業との提携を急ぐ。既に通信会社などと交渉に入っており、今春をメドに提携先を決める。携帯電話など他の商品との割安なセット販売で顧客を取り込む。一方、大口向けでは子会社の新電力を通じた割安な電力供給を首都圏でも始める。2016年の電力小売り全面自由化をにらみ、地域と業種を超えた競争に備える。
(中略)
16年以降、需要拡大が続く首都圏には関西電力など既存の大手電力が進出する見通しだ。東京ガスなどエネルギー企業をはじめとした新規参入も相次ぎ、料金面でも格安メニューや多様なセット販売が登場するとみられる。消費者には朗報だが、首都圏市場を独占してきた東電の経営環境が厳しくなるのは確実だ。既存顧客の囲い込みと地方での新規顧客開拓に向け、強みを発揮しあえる提携相手を見つけられるかが再建のカギになる。
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171
住民さんC
>>170
>東電との契約を解約するのですからこれは関係ないですね。
関係ないことなら特段取り上げる必要はないですね。
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172
匿名
2016年度の電力小売自由化に東ガスが小売り参入することは決定しているが、
2017年度のガス小売自由化に東電が小売り参入することは何も決定していない。
光熱費の電気とガスのセット割引を期待するなら東ガスに分があるが、
東電がガス小売販売するならそうとは限らなくなる。
巷では、東電と東ガスが小売に関して提携販売するとの話もあるが・・・・・
いずれにしても消費者は今年度様子見になる。
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173
住民さんA
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174
住民さんC
>>172
何時迄も関係ないことを書き込むのはやめていただけませんか。
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176
住民さんC
>>175=住民でないさん
173を読んだ住人がどういう理由で同意書を出さないと考えるのでしょうか?
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177
マンション住民さん
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178
住民さんC
>>177
175に理由を聞きたいのですが。
まあ、他人のふりして書いているのでしょうが一応念のため。
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179
マンション住民さん
住民が相手するから田淵くんがつけあがるだけなんで、
餌というか情報を上げなければ良いのに。
好きに書かせておいて、オーナーじゃないよね
とバレる方が見てて面白いと思うんだけどな。
あと彼は平日の昼間に返事を求めても普通書き込みは
してこない。昼休みは別だけど。
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180
マンション住民さん
彼自作自演するから170-178は全部一人だと思うな。
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183
住民さんA
>>178
「人の振り見て我が振り直せ」といいますね。
「住民さんC」と名乗っても本当に住民かどうかも怪しい。
榊先生もブログで書いてました。
「まあしかし世の中にはヘンな方がたくさんいて、反対意見ならまだしも名誉棄損まがいの誹謗中傷を行って、すべて匿名で済まそうとなさる。 ネット上で使える匿名...」
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184
住民さんA
>>183
>名誉棄損まがいの誹謗中傷
誰のことですか?
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185
住民さんC
>>183
貴方は182を読んだ上で183を書いているのですか?
どこの誰だかもろバレの貴方がどの面下げて183を書いているのかと考えただけで滑稽過ぎて腹が痛い(笑)
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186
住民さんC
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187
住民さんA
>>176
ここは第三者の住宅ジャーナリストの先生に聞いてみたら?
ブログに書いてもらえると思いますよ。
最近の新築マンションはHEMS+高圧一括受電が標準になりつつありますから。
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188
住民さんB
あのー、取り込み中恐れ入ります。
MEMSの導入になぜ高圧一括受電が必要なのですか?
国のMEMS補助金事業を読んでも高圧一括受電は必須ではありません。
高圧一括受電とMEMSは目的が違い(コストダウンvs省エネ)ますから分けるべきではと思いますが。
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189
マンション住民さん
そう言われればそうだね。
高圧一括受電は電気量にかかわらず電気単価のコストダウン、MEMSは電気単価にかかわらず消費電気量の節電削減、目的が明らかに違うね。
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190
住民さんA
>>188
MEMSの導入に高圧一括受電は必要としない。検出センサーを家庭用ブレーカーボックスに取り付ける戸建HEMSを見れば明らか。従って、電力需給契約の変更や取引用電力量計のスマートメーターへの交換も必要としない。
それから高圧一括受電の経済効果とMEMSの経済効果は相容れないことも確か。
高圧一括受電は「高低圧電力使用量料金単価差×専有部分電力使用量」が利潤を生み出す利鞘になるので、専有部分の電力使用量が多ければ多いほど利鞘が大きくなる。
したがって専有部分で電気をガンガン使ってもらい、MEMSでケチケチ省エネしない方が利鞘が大きくなり経済効果もそれに連動して大きくなる。高圧一括受電は、この利鞘を業者と管理組合とで一定比率でシェアするビジネススキームである。
高圧一括受電は電力使用量を増やして利鞘を大きくすること、MEMSは省エネで電力使用量を減らして電気代を減らすこと、経済効果が相反している。
あと国のMEMS補助金事業に高圧一括受電を抱き合わせにする業者が非常に多い。しかしながら国は、MEMS導入に補助金を出すのであって高圧一括受電導入に補助金を出すのではない。高圧一括受電は省エネではないし、MEMSアグリゲータのオプションサービスの位置づけに過ぎない。
高圧一括受電抱き合わせはスマートメーター化による電力デマンド値の遠隔計測を容易にすることも理由の一つであるが、それ以上に業者サイドのビジネス上の理由の方が大きい。もともとMEMSの省エネには高圧一括受電を必要としないのである。
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191
マンション住民さん
>>188
>MEMSの導入になぜ高圧一括受電が必要なのですか?
なんか誤解してないか?
もともとMEMSの専有部分省エネなんて全く考えてないよ。
目的は高圧一括受電による共用部分の電気代削減だよ。
でも業者が高圧一括受電に抱き合わせでMEMSの提案してくるから乗っかってるだけだよ。
省エネは各家庭が勝手にやればいい話で、しかも専有部分だから管理組合は治外法権。
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192
マンション住民さん
中央電力のスマートメーター化なしの提案が、
住民説明会で、陳腐化懸念の意見が多くて蹴られていたからね。
MEMS補助金が欲しいのは法人の側ではないね。
その分を考慮して妥当な共用部削減率なのかどうかだけの問題
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193
マンション住民さん
>高圧一括受電とMEMSは目的が違い(コストダウンvs省エネ)ますから分けるべきではと思いますが。
MEMSが高圧一括受電と抱き合わせなら、高圧一括受電の東電電力需給契約解約同意書が得られなければ、共倒れでMEMSもぽしゃるね。もし補助金が交付決定されてたら事業遂行不可能を理由に辞退しないとならない。
そうなると、管理組合は特段影響はないが、アグリゲータ認定受けた業者が国に対して汚点を記すことになり今後の対経産省への影響が懸念される。
分けるのは正解だと思う。190が言うようにMEMSは電力需給契約とは関係ないから。
でも分けたらビジネス上の理由で業者は初めから撤退するけど。
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194
住民さんA
>中央電力のスマートメーター化なしの提案が、
>住民説明会で、陳腐化懸念の意見が多くて蹴られていたからね。
黙ってても東電管内は2020年までにスマートメーター化されるよ。あと5年以内に。
そして都内のある地域は今年度からスタートする。
スマートメーター化は電力会社のコスト削減に絶大な威力を発揮するから、
他電力も同様に急ピッチでスマートメーター化を推進してる。
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195
住民さんB
>>191
でも国の補助金使うってことは国民の血税を使うわけだから、いい加減なことできないね。
共用部分の電気代削減なんて身内の経費節減ではなく、地球温暖化防止のための省エネを全面に出して「スマートマンション」を広くアピールしないと。
それと補助金使うと国のトレースもある。まじめに取り組んで成果出さないと。
サイネージ使って省エネ啓蒙活動しなくちゃ。恋チュン踊りで浮かれてる場合じゃない。
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196
マンション住民さん
サイネージ自体もたくさん電気を使っているような気も。
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197
マンション住民さん
サイネージの運用も落ち着いてきたのか
今流れているのはとてもスマートにまとまっていると思います。
更新されている方に感謝したいです。
結末の野菜市楽しみにしています。
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198
マンション住民さん
>>193
結局、総会決議とっても同意書提出に拘束力が何もないのなら、総会決議は有名無実だね。
最初に全員の同意書を取ってから総会決議取るのなら総会決議に実効性がでるのだが。
なんか手順が間違ってないか?
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199
住民さんF
>>167
議案書の質疑応答に書いてありますね。
でもあれは業者からの情報を垂れ流してるだけで本質を突いていません。
理事会でもっと咀嚼して本質を見極めることです。
誰が電力会社と電力需給契約を締結するのか?これが全てを決定します。
それは受電業者であって区分所有者や管理組合ではないことです。
受電するのは受電業者で、電力消費の需要家は受電会社に変更になるのです。
電力会社から見ると顧客は電力需給契約を締結した受電業者であって、区分所有者や管理組合は電力会社の顧客ではないのです。
受電業者の高圧一括受電は、
「管理組合が業者に軒先をタダ貸しして、 管理組合が業者の高圧一括受電ビジネスの利潤追求の片棒を担ぎ、管理組合の名の下に区分所有者の専有部分電力契約自由権をはく奪して縛りかけ、その代償として業者利潤のおこぼれで一般会計の経費を節減する」
と言うことなのです。
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200
マンション住民さん
もうすぐ印鑑集めが始まると思うけど、
さてどれだけ集めきれるかは見ものですね
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201
マンション住民さん
>>199
>誰が電力会社と電力需給契約を締結するのか?これが全てを決定します。
>それは受電業者であって区分所有者や管理組合ではないことです。
東電の高圧一括受電「スマートマンションサポートサービス」は、電力会社が東電で受電業者も東電だけど、電力会社の東電と電力需給契約を締結するのは管理組合だよ。
東電のこの高圧一括受電のサービスは、管理組合が高圧一括受電をするスキーム。ここが民間受電業者の方式とまったく異なる点だよ。
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202
住民さんA
>>200
>さてどれだけ集めきれるかは見ものですね
心配ない。そのための理事会指南も手ぬかりない。
例えばオリックス電力は、自社の社員が導入を検討しているマンションの管理組合理事会に出席して、契約締結を拒んでいる住民対策を指南しているという。
「オリックス電力から住民を説得するための文書案として2パターンが提示され、一方は『訴訟も辞さない』旨の文言があり、他のマンションでも効果はあったとのことである」(導入検討マンション管理組合理事会議事録より)
そのオリックス電力が指南したとみられる文書は、次のような文案となっている。
「今後も『変更手続書』をご提出いただけない状況が続く場合、前述の区分所有法上の共同利益に反する行為として訴訟も辞さないと3月の理事会で結論に至りました。(略)期日までにご提出の確認ができない場合は、次期総会にて訴訟の準備に入らせていただきますこと、ご容赦願います」
この問題は国会でも問題となり、「分譲マンションの高圧一括受電導入における諸問題に関する質問主意書」(紙智子参議院議員)が内閣に提出された。この質問主意書の中で、「管理組合総会での高圧一括受電導入の議決は、住民の民間電力会社との契約行為に対してもその議決の効力が及ぶのか」との質問に対して、政府は次のように回答している。
「一般論として、区分所有者集会の決議事項が、共用部分の変更または共用部分の管理に関する事項に該当するとして、それが専有部分の使用に特別の影響を及ぼす時は、その専有部分の所有者の承諾を得なければならないとされており、当該所有者の承諾を得ない決議は効力を生じない」
要するに、仮に管理組合の総会で高圧一括受電導入が議決されたとしても、それはマンションの共用部分にしか適用されず、マンション住民の専有部分には住民の同意がなければならないとしている。国土交通省の担当者も、「仮に訴訟になっても、契約締結を拒んでいるマンション住民が負ける可能性は低い」との見通しを示している。
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203
マンション住民さん
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204
マンション住民さん
懲りない人だよね。
よく読むとわかるが政府答弁は直接回答を避けている
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205
マンション住民さん
今日の理事会は総会後最初のものでオリックスが来てますから、
関心のある人は傍聴されたらいいと思いますよ。
理事会は9時から、一括受電関連の審議は10時から
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206
マンション住民さん
出さない人には総会で訴訟決議するのですか?
次の総会は今年5月ですから、判決がでるまでに2016年度の電力小売全面自由化が先にスタートします。
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207
マンション住民さん
>>204
当たり前だよ。政府は個別案件については回答しないよ。
政府は指針を示し行政が判断する。
その判断が次のとおり。
「国土交通省の担当者も、「仮に訴訟になっても、契約締結を拒んでいるマンション住民が負ける可能性は低い」との見通しを示している。 」
ところでオリは2通りの指南のうちどっちになるの?
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208
マンション住民さん
オリックス電力に聞いてみればよろしいかと。
来週土曜日にマンションに来て個別説明会が実施されます。
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209
マンション住民さん
ところで次の総会日は5月ではありません、
法人化で変わった通りです。
コラボに案内を出してますのでご確認くださいませ。
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210
マンション住民さん
「2016年度の電力小売全面自由化で東京ガスが小売電気事業者として参入した時、ガスと電気のセット割引を受けたいので東京ガスに電力需給契約を変更できますか?」
と質問する予定です。
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211
住民さんA
>>208
理事会ではなくオリックス電力が来て説明するのですか?
高圧一括受電とMEMSは管理組合がするのではないのですか?
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212
匿名
>前述の区分所有法上の共同利益に反する行為として訴訟も辞さないと3月の理事会で結論に至りました
なぜ共同の利益に反するのだろう?理由わかる人、教えて。
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213
住民さんB
>>210
電力需給契約の変更だから、東電と電力需給契約を締結していることが条件で小売電気事業者の東ガスに乗り換える。
これは他の小売電気事業者に乗り換える場合も同じ。
小売電気事業者に乗り換えても、物理的には電力は東電が供給する。
需要家への電気代請求は小売電気事業者が行い、小売電気事業者はその分の電力を東電に卸すことになる。
受電業者とサービス契約を締結してる場合は乗り換え不可能。
なぜなら、受電業者との契約は電力需給契約ではないから。
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214
マンション住民さん
>>208
順序が逆ではないですか?
個別説明会で先に住民に説明し理解を得てから総会決議を取るべきでは?
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215
匿名
>>512
>高圧は電力会社から供給されるのに、受電業者、「東電信用できますか」と言って来ますからね。
それなら言ってやればいい。
「あんた、その信用できない東電から受電するのとちゃうか?何をかいわんや!」
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216
住民さんA
>>214
臨時総会の議案内に内容に関する説明あったし、質問も受け付けていたので必要な手続きは踏んでるんじゃない?
それでも賛成できない人向けに個別で説明してくれるんだから、良いことだし順番も特段問題ないと思うけど。
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217
マンション住民さん
>>214
手順は間違ってない、正しい。
総会決議は区分所有法の範囲だから共用部分①の電力契約の強制変更に関する決議である。
ところが専有部分②の電力契約強制変更は区分所有法範囲外になるので、総会決議が取れないので戸別に同意が必要になる。
だから、総会決議で共用部分①の電気契約変更の賛成決議を取り、その後に戸別に説明し専有部分②の電力契約強制変更に関する同意を取らなければならない。
高圧一括受電は、共用部分①と専有部分②の両方の電力契約強制変更が必要になるのである。
一方MEMSは主として専有部分②の省エネだから、総会決議が及ばない専有部分のことであるから、MEMSを利用するしないは戸別の判断になるので何ら強制力はない。
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218
マンション住民さん
-
219
マンション住民さん
来てますね。でもここの掲示板は総会議案書の理事会自作自演の質疑応答に書かれていないことが書かれてますから非常に参考になります。
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220
マンション住民さん
随分早く印鑑集めを始めるようですね。
やはり相当に急ぎたい理由があるのかな。
個別に質問対応するから来てねなので見に行ってみるかなと。
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221
住民さんB
>>219
議案書の質疑応答は議案を通すための理事会の自作自演。
だから議案の賛成可決に不利な内容は一切書かないよ。
>>220
高圧一括受電ビジネスは2015年度がラストチャンス。
2016年度の電力小売全面自由化が始まれば、既築マンションで導入するところはなくなるだろう。
それと15年度補正予算のMEMS補助金が年度明け5月〜6月に採択決定される。
それまでに全戸合意を得なければMEMSアグリゲータは補助事業を辞退しなければならない。
辞退しても管理組合は痛くも痒くもないが、MEMSアグリゲータが一番困る。
だから業者は必死になる。
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222
匿名
>随分早く印鑑集めを始めるようですね。
遅すぎるよ。1年前の臨時総会で決議してるのだよ。
もたもたしてるうちにエナリスの粉飾決算騒動で頓挫してしまった。
それでオリックス電力に変更せざるを得なくなった。
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223
匿名
管理費会計経費支出削減に3年もかけて高圧一括受電を検討し2度も総会決議とるようなことしなくても、役員報酬廃止とマン管士顧問委託を廃止するだけで200万近く経費節減できると思う。廃止だから経費支出はなくなる。総会決議はいらない、即実行可能だが。
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224
匿名さん
はいはい、もう100回くらい聞きましたよタブチさん。
つくばみらいのおうちにかえりましょう
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225
マンション住民さん
役員報酬の廃止は総会決議が要りますよ。
よーく細則を読んでみましょう(笑)
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226
マンション住民さん
役員報酬とマン管士顧問はオウタ君の考えのようだから聞いてみたら?
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227
マンション住民さん
>>225
細則(P.69〜P.70)には廃止や報酬額改定の規定はない。
というよりも、規定はそのままで「自主返上」すればいい。
高圧一括受電を苦渋の選択で導入せざるを得ない経費節減急務の折から報酬に見合うだけの働きをしてないので自主返上すると。
管理士のほうは管理費会計で予算化しなければいい。
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228
住民さんA
経費節減に聖域はないよ。まずは身内から経費節減だよ。
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229
マンション住民さん
>>224
つくば未来の友人に聞いたけど、あっちは664戸でイニシアより規模が一回り大きく役員も20人近くいるそうだが、報酬とか法人化の考えはないとのこと。
以前、理事が役員報酬の提案をしたが、「組合員の公金からの経費支出。役員は金貰うだけの働きしてるのか?」と理事長に一括されたそうな。法人化も役員から提案があったが「法人化のメリットとデメリット、初年度と次年度以降の諸経費を文書で出せ」と理事長に言われだけど、その理事は結局出さずに任期全うして卒業していったとか。
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230
マンション住民さん
>227
このマンションの規約細則に改廃規定がないような甘いものはないですよ。
読み直してみましょう。規約とか細則は、役員が自由には決められないように
縛りをつけるためにあるわけですから。返上はもちろん自由ですよ。
寄付扱いで受けてます。
-
231
マンション住民さん
>229
法人化を、不動産の登記能力や、諸経費の損得でしか見られないとしたら少し勉強不足ではないですかねぇ。
特定の個人を、区分所有法上の管理者とする標準管理規約の条項は法人化なしに撤廃することはできません。
また、複数の人物に代表権を付与することもできませんね。
区分所有法は、そろそろ有名な逐条解説本が久しぶりに更新されますから、買って研究されてみては
いかがでしょう。世の中の組合法人化に関する、ネット上などの解説はとても、皮相的なものであることが
分かるかと思いますよ。
マンションの管理の進め方にはマンションの数だけやり方があります。
上のようなことが不要であるなら、経費がかかろうがかかるまいが法人化など不要です。
私は別に人様のマンションに法人化してないからダメだというつもりはありません。
一方で、うちはこれが理事会の活性化の上で必須でしたから、他のマンションの例をあげられても
はぁそうですかとしかね。そのつくば未来のマンションは、そのマンションなりの行き方で
進めれば良いですし優劣を争うつもりもありませんね。
そのマンションに住み、そのマンションの理事会に実際に関与しているわけではないので
つくば未来だかのマンションの掲示板に喧嘩を売るつもりもないですね。
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232
マンション住民さん
オウタ君、解説ご苦労!
>特定の個人を、区分所有法上の管理者とする標準管理規約の条項は法人化なしに撤廃することはできません。
標準管理規約なんて法律じゃない単なるガイドラインだから無視すればいいよ。
ところで契約関係、きちんと説明した?
需給契約、サービス契約、利用契約の違いを。
これものすごく重要で、2016年度の電力小売全面自由化にもろ影響するよ。
-
-
233
住民さん
そのオウタです。 どのみちこの掲示板の書き込みは殆どがタブチさんがされているのでお互い名乗ってやりますか。
標準管理規約第38条2 は、ずっと変わってないから、余程古いマンションでなければ、原始規約でこれに相当する条文をもってないのはありがちではないです。
無論そのマンションの規約が標準管理規約に準拠している義務はないですが、理事会の役員が、自分のマンションの規約を遵守する義務があるのは当たり前ですから、うちのマンションの場合、役員報酬に関する細則を、最終条にある通り通常決議によって改正または廃止しない限り勝手に理事長の判断でやめたりはできません。
誰かが区分所有法に定める善管注意義務を負うのかの規定ですから。
通常の管理組合の場合は理事長になり、
法人の場合は、区分所有法第49条8の規定によって、法人の理事全員になります。きちんと理事会が多数決決議であることに伴う責任を、決議に参加した人におわせるたてつけになっているのは法人の場合だけです。
形式的にでも、理事会では1票を行使するだけに過ぎない理事長が、責任は一人の自然人としておわされている形を解消するには、法人化しか方法はありません。
理事会に不満をもつ人物が、理事会全体ではなく1個人としての理事長を訴える訴訟を起こす事例はあ多数ありますから、どうでもいい話でもないですね。
タブチさんは話の都合が悪くなると逃げて、すぐに他の話題にいく傾向があるのでちゃんと指摘しておこうかなと思いました、
うちは、役員を訴訟リスクから守るためのD&O保険にも入っていますが、まぁその費用も無駄とおっしゃるんでしょうねぇ。理事会の役員は最少の手間で最大の結果を上げられるようにサポートを受けてよいし、また報酬も受け取るべきで、そのコストはマンション全体管理コストとして一定限度額内で全戸が負担するのは当然だと思いますし、そのように総会でも説明して承認を得てきましたから。うちは法人なので役員任期は2年ですが、結果として来期は、ほぼ全員立候補者だけで新規に選任する役員13名を埋めています。
管理士との契約は年次契約ですから、やめるのは組合の自由です。規約・細則の縛りはありません。
値段なりのお仕事をしていただいていると理事会では考えていますから、やめる気はないですが。
この件も含め、法律に違背しているというならともかく、よくもまぁマンションの私的自治に関する部分でケチをつける勇気があるなぁと思ってみています。
-
234
住民さん
-
235
住民さんA
>誰かが区分所有法に定める善管注意義務を負うのかの規定ですから。
区分所有法第28条の上位の民法第644条で考えたら?
役員受任の委任契約の善管注意義務は受任した全役員に課せられるよ。
管理規約第40条でも役員の「誠実義務」が課せられている。
-
236
住民さん
>235
区分所有法は、民法の特別法として存在しているので、区分所有法と民法の両方に規定があってそれが異なっている場合には、区分所有法が優先されます。典型的なものとしては、民法では全員一致が原則ですが、区分所有法では多数決による決定(少数の反対者があっても実施できる)を規定していますね。
区分所有法の第28条には、確かに管理者は”委任に関する規定に従う”とありますから、委任契約であれば、”管理者”には善管注意義務があるとして民法644条が適用されるという読み方はあっていると思います。
一方で区分所有法28条は、 ”第四節 管理者” のセクションにありますから、通常の法人化されていない、標準管理規約準拠の規約をもっている管理組合においては、第28条による”権利義務は委任” だというのは管理者≡理事長にしか適用できません。
役員全体に適用されるというのは、区分所有法の形式的にはそうは読めませんね。
これは、管理者管理を想定して、ドイツなどの事例を参考に作った区分所有法をつくった法務省と、それを標準管理規約におとしこんだ国交省の間で齟齬がでてしまっているので、多分法務省としては、もっとどんどん法人化してほしかったのではないかなと。 区分所有法の管理組合法人のセクションには、強行規定として”理事”≡”管理者”とする規定がでてきます。
このあたりの議論の結果、イニシア千住曙町の5期理事会では、標準管理規約準拠の” 理事長≡区分所有法の管理者とする条文は削除してきちんと理事会役員全体で責任をとる方向に進むべきであるとの結論に達して、先の5期通常総会で法人化を選択したわけで、登記にコストがかかるからやらないというものではなかったわけです。
代表権を複数人に付与していて、私が財務関連のセクションで副理事長兼代表理事ですので、例えば法人を代表して、管理費未納などの裁判をメインにとりしきることも可能になります。分業化の効果は実際にこの1年であがっていると考えています。
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237
マンション住民です
法人代表理事4名なら4名とも理事長の肩書き付与すればいい。
なにも理事長、副理事長に区別する必要はない。代表なんだから同位同列。
非法人化管理組合も管理者1名にせず4名にして理事長職も4名にすればいい。
区分所有法は管理者の員数規定はない。規約で設定することを妨げない。
理事長1号〜理事長4号までいるのも面白い。
なんなら理事も法人代表理事と木っ端理事に区別することなく全員出代表理事にすればいい。
理事も同位同列、区別も差別もない。
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238
住民さん
>237
区分所有法49条により別段の定めをしない場合には理事は各々が法人を代表します。
区分所有法の法人の規定には”理事長”の設置義務はありませんから、”理事長なし”で法人化することも不可能ではありません。
ただし、うちは理事が20名もいますからその全員に代表権を付与するのはさすがにやりすぎでしょう。管理会社・管理士事務所・工事関係の会社・各種共用部サービス会社・自治会などからみたら誰に話をもっていったらいいのか全く分からなくなります。
実際に当マンションの現行規約で理事長にしかできないことは、理事会や総会の招集や議長などです。4月に提案予定の規約改正がもし総会で承認されると3人の副理事長はおのおのが専門委員会を総括するので、委員会中心に扱う案件については、理事長は議長として月例理事会で、議決要求を捌くのがメインの仕事になります。
例えば私は副理事長として営繕委員会を総括しているので、マンションのハードにかかわる問題の相談提案などはまず私にやってきます。 共用部の備品消耗品の取り揃えやマナー・規約違反対応などは別の副理事長になりますし、防災・防火・防犯などはまた別の副理事長です。
マンション全体の命運を左右するような理事会の直轄案件は理事長が直接取扱います。
現在進行中のものとしては、一括受電や、法人化に伴う規約改正などです。
当マンションは4名を代表理事として特に制限なく登記していますので、理事長を比較優位としている定めはあくまでも法人の内部的なもので、対外的には理事長が4人いるように見えることになります。なので理事長1~理事長4と書かれたのは間違いではありません。” 理事の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。 ”
わけですので。
私は営繕担当の副理事長(代表理事)ですが、一定額までの工事の決裁などは直接実施して理事会には事後報告で済ませることが可能で、法人印は4名が利用できます。
各々の副理事長の職務分掌は明確に定義しないといけないので、この1月の臨時総会で10ページほどの理事会運営細則を制定しています。
例にあげられた、みらい平のマンションもこうしろと主張するものではありません。
ただし
>229
に書かれたように、「法人化のメリットとデメリット、初年度と次年度以降の諸経費を文書で出せ」という書かれている理事長さんの発言は、まぁ知らないのであれば仕方ないとはいえ、”経費がかかるからやらない”のであれば、随分と皮相的な理解だなぁとは思うわけです。
うちの管理会社の法務部が議案化でもってきた作文も、実質”法人化してもしなくても同じ”としていたので捨てて全部かくはめにはなりましたが。
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239
匿名
>ただし、うちは理事が20名もいますからその全員に代表権を付与するのはさすがにやりすぎでしょう。管理会社・管理士事務所・工事関係の会社・各種共用部サービス会社・自治会などからみたら誰に話をもっていったらいいのか全く分からなくなります。
そのためにコラボ導入したのでは?理事会または管理会社への「意見箱」の機能を。
特定の理事に相談するのではなく、意見箱に投稿して役員全員で透明化して情報共有する。
コラボは設定作業したからよく知ってるよ。
コラボの最大の特徴は「施設予約」。ものすごく細かな設定ができるよ。
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240
マンション住民さん
管理開始向けの意見箱はうちのマンションでは設定してないですよ。
住民対応は、理事会と自治会で共通化してワンストップのサービスにはしてますが。
理事会側での担当は、ブロック理事か、副理事長の誰かが行ってることが多いですね。
たまたま理事長と同じブロックから要望が来たもの以外は理事長扱いではありません。
外向きのほか、内向きの対応も分業化しているわけです。
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241
住民さんA
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242
マンション住民さん
-
243
マンション住民
>経費がかかるからやらない”のであれば、随分と皮相的な理解だなぁとは思うわけです。
メリットデメリットの経済面での評価が必要。公金からの支出だから。
と言うよりも口から出任せ言う奴に仕事させることが目的だよ。
口だけ出して手を出さない理事は不要。評論家はいらない。実行あるのみ。
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244
住民さんF
>>228
そりゃ道理に合わないよな。
高圧一括受電で組合員の専有部分にちょっかい出して何百万円も経費節減しなければならないのに、身内や外部に金垂れ流してるんだから。
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245
住民さん
>243
区分所有法28条を根拠に、理事全員に善管注意義務があるとの主張は間違いであったと認めたということでよろしいでしょうか? 一つ一つ解決すみにしないと、何ででも繰り返す書き込みが出てきますからねぇ。
ここを引用して、あと反論の書き込みがなければ、法人化するかどうかはわずか数万円(更新はもっと安い)の支出の有無できまるものではないという点については、決着すみとできますからね。
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246
マンション住民さん
-
247
住民さん
無理でしょうねぇ。
”住民”を名乗って、区分所有者でないマンションの掲示板にマンション
の私的自治範囲に属することで、延々と書きまくるのでなければ、
まぁやりとりそのものは暇なときには結構楽しめなくもないのですが。
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248
匿名
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249
住民さんC
>47 との一致の有無を、管理会社・一括受電会社に
この掲示板のIP開示要求をださせて確認すればいい。
偽計業務妨害いけるんでないか
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250
マンション住民さん
法人化したらD&O保険に入る必要があるのですか?
マンション総合保険の賠償責任特約で賠償金、訴訟費用、弁護士費用は保険が下ります。
D&O保険とマンション総合保険賠償責任特約の違いがよくわからないです。
それから被告になっても被告人:管理組合代表○○○○理事長でも支障がないのでは?
法人だろうが理事長個人だろうが団体「管理組合」が被告人であることに変わりはないはずです。
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251
マンション住民さん
D&O保険と、法人化は独立です。
実際にまだ法人化される前からの加入でした。
もともと ”施設賠償責任保険特約” には入っていましたが、一般に
役員を対応とした広範な訴訟リスクに対応する保険への加入はありません
でした。 戸数が500-1000戸と多くなる場合には1戸あたりコスト
も安くなりますのでお勧め度は高くなると思います。
訴訟を理事長個人として受ける形になると、基本理事長しか対応できません。
メガマンションで滞納などを多数かかえる場合には問題となってきます
(うちには現在長期滞納はありません)
理事長が訴訟中に代わるなどの場合の手続きもきわめて煩雑です。
訴訟の際に用意する書面なども、法人化の有無でかなり違ってきますね。
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252
匿名
広範な訴訟リスクとは?
管理組合業務における不法行為に起因する訴訟なら、共用部分の総合保険の範疇だと思うが。
理事長個人の組合費横領の訴訟?理事長の住民に対する傷害事件の訴訟?
滞納も債権者は管理組合で理事長個人の債権ではないが。
訴訟中に被告代表理事長の交代なんて日常茶飯事。
一般の管理組合は任期1年だから数年に渡る訴訟では何代も代替わりするよ。
手続きが煩雑とかは代理人訴訟なら弁護士が理事長交代の上申書を裁判所に提出してくれる。
そのときに管理組合が用意する証憑書類は理事互選による理事長選任を記載した議事録のみ。
これも一般には管理会社が弁護士に提出してくれる。
理事長がする仕事は、最初に事件の説明を弁護士にし、以降は弁護士作成の陳述書・上申書のチェック。
代理人訴訟なら弁護士任せで余程のことがない限り理事長が出廷することはほとんどなく結審する場合が多い。
法人管理組合なら代表理事の誰かがすることになるだけ。
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253
住民さん
繰り返し指導してあげるのもつかれるから
>245 については決着すみでもよいかな?
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254
住民さんA
管理組合を法人化すると中古マンションは資産価値は高くなりますか?
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255
匿名
>>554
>マンション住民の電気料金の未払いは、管理組合が立て替えなければならない。
ちがうだろう。管理組合は区分所有者の電気代は徴収しない。
債権債務の関係は、
■受電業者−区分所有者(専有部分)
■受電業者−管理組合(共用部分)
管理組合が区分所有者の電気代を立て替えることはない。
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256
住民さん
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257
住民さん
>255 はこのマンションについての書き込みとしてはあっていますが、管理組合が直接電気代を徴収するリスクも負うタイプの契約形態にしている一括受電の会社もあるので、一括受電一般を扱うスレッドに書き込むには、”ほとんどの場合はこう”とか注意がきをつけないと、常に正しくはありません
私が聞いた会社は、代わりに滞納には電気を止めて対応できるとかいってますがどうなのよ?とか思わんでもないですが。
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258
匿名
>>256
それにしても業者一括受電の電気料金滞納について管理費滞納と同じと誤解してる人が多いね。
債権者は業者になるから、管理組合の6ヶ月猶予管理費滞納債権回収のような手ぬるさはない。
業者の債権回収は厳しいよ。その前に電気止められるけど。
スマートメーターだからMBに入らなくても遠隔操作で簡単に止められるようになる。
ところで業者一括受電なのに、電気料金回収リスクを管理組合が引き受けるバカはいないだろう。
それ以上に、業者はこれをさせないはず。
もし管理組合が電気料金を回収するなら、回収電気料金は管理費・積立金徴収と同様に管理費会計の収入に計上することになり、おのずと電力需給契約は東電と管理組合が締結せざるをえなくなり、管理組合が東電に電気料金を支払い、業者には委託料を支払うスキームになってしまう。これだと一括受電後も電気料金会計が透明化されるからいいが。
これは東電の高圧一括受電「スマートマンションサポートサービス」そのもののスキームになる。
そしたら業者一括受電の「電気料金会計ブラックボックス化」のビジネススキームが根底から崩壊することになる。
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259
匿名
同じ高圧一括受電サービスでも、民間受電業者と東電との大きな違いは、電力消費の需要家が前者は受電業者であるのに対して後者は管理組合であることである。
それは法律に基づく電力需給契約を誰が締結するかできまる。
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260
マンション住民さん
>>256
前にも言っただろう、そのリンクを不用意に貼るな!と。
そのスレ読んで住民が知恵ついたらどうする?
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261
住民さんA
>>257
住民の電気代滞納に対して管理組合は連帯保証するのですか?
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262
住民さんA
なんか一般論と、このマンションのことがごちゃごちゃになっていませんか?
うちのマンションの場合は電気代を滞納したら東電の代わりにオリックスが停めちゃうだけで、別に組合がリスクをかぶることはないですよね
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263
マンション住民さん
>>261
オリックス?関係ないでしょう。
契約してるのは東電だから東電が電気止めるよ。
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264
住民さんA
一括受電がもしも導入された場合の話ですね。 私は総会の議決結果でそこそこ
反対票もありましたから全員承諾は結構難しいんではないかなとは思いますが。
いずれにしても、管理組合が電気を止めるわけではありませんね。
-
265
マンション住民さん
なぜ反対するのですか?理事会は反対の理由を把握してるのですか?
その反対理由をクリアしない限り全戸同意書集めは難しいのでは?
-
266
匿名
>>251
うちは区分所有者から管理組合と管理会社が訴えられて簡裁→地裁まで3年越しの裁判やったよ。
地裁で決着ついたから上告せずに済んだ。高裁まで行ってたらあと何年かかることやら・・・・
被告が管理組合と管理会社だからそれぞれ弁護士立てて共同歩調で法廷闘争したよ。
この間、理事長は3年で3代に渡って交代したけど管理組合被告代表「理事長」でも業務に全然支障なかった。
訴訟費用はマンション総合保険でやったから組合からの経費支出はゼロ。
あくまでも事件は管理組合業務でそれの訴訟なんだから役員個人の責任にはならない。
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267
住民さんB
東電に電気代を支払うのはオリックス電力では?
区分所有者も管理組合も東電との契約を解約するから電気代の支払いはなくなると思う。
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268
マンション住民さん
>>264
全員承諾がないと導入できないのなら何で総会決議とったの?単なる管理組合の決意表明?
代表理事4名が一軒一軒足で回って承諾書に判子ついてもらうしかないのでは?
判子つかない住民には土下座してお願いするとか。そのくらいしないとだめかも。
-
269
マンション住民さん
反対する人は共用部分の電気代が削減されても削減効果の直接的な見返りがないと感じてるからじゃないの?
消費税増税で支出が増えるから管理費値上げしたのなら、電気代削減で支出が減るのだから管理費値下げする。これが道理だと思う。
これなら理解してもらえるのでは?
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270
匿名
そうだね。
高圧一括受電導入の新築マンションは電気代が5%安くなるのが売りなのに、導入しても電気代は前と変わりませんじゃ冗談かっぽれだよ。
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271
マンション住民さん
少数の反対者を除いて賛成者だけで出来ないのですか?その方が現実的だと思います。
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272
住民さんA
-
273
マンション住民さん
高圧一括受電後は、共用部分の検針票は管理組合に提出されるのですか?
それがないと一括受電導入前後で共用部分の電気代が削減されたことが電力使用量の変化で把握できません。
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274
匿名
>>273
専有部分は提出されるが共用部分は提出されない。
理由は明日、理事に聞いてみればいい。
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275
マンション住民さん
高圧一括受電に参加していても2016年度の自由化が始まったら退会してほかの電気会社に鞍替えできますか?
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276
住民さんB
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277
住民さんZ
>>275
自由化されたら515戸まとめての契約より1戸の契約の方が安くなると思ってるわけ?
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278
マンション住民さん
自由化して安くなるとも限らないんだけどね。
低圧のまま自由化して得られる恩恵より、高圧契約との差が利用できる方が有利だとは思うんだけど
問題はそれを組合が総取りする理由を示せるかだよね。各戸に還元すれば使った電気代比例だから公平だが
組合による総取りだと、たとえ適切に組合が使ったとしても面積に比例して恩恵を受けることになる。
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279
匿名
>>276-277
272の方式なら鞍替えはできる。
272の方式は、現行の借質電気室(東電の配電設備)は生かして、高圧一括受電用設備を敷地内に新設し、開閉器盤内で配電ケーブルを繋ぎ替える方式だから可能になる。借質電気室を一切手を加えないので東電はOKする。
自由化は競争だからドイツの自由化例にあるように一時的に電気料金は安くなる可能性はある。
ただし価格競争は企業体力の勝負だから、いずれ体力消耗戦で弱小企業は淘汰される。
おそらく東電と東京ガスの二社寡占状態になるであろう。
それよりも電気以外の付加加価値サービス提供によるセット割引が勝負になると思う。
電気とガス、電気と通信の抱き合わせ契約による総合的なコストパーフォーマンス。
-
280
マンション住民さん
高圧一括受電は2016年4月以降の電力小売全面自由化解禁を見てから検討してもいいのでは?
自由化されれば小売り電気事業者の競争で電気代が下がるのか?あるいは他サービスとの併用セット割引でトータルで安くなるのか?
自由化の様子見て、高圧一括受電導入による住民にとっての電気代削減額と比較検討してから決めたらいいと思う。
「慌てる乞食は貰いが少ない、急いては事をし損じる」なんてことにならないように。
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281
マンション住民さん
>274
専有部と共有部が逆です。
専有部は組合が提出を受けたりすることはありませんが、
共有部は割引元を計算できないと徴収額がきまりませんから
提出されます。
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282
マンション住民さん
>>281
間違い。
専有部分は、高圧一括受電後も従前の東電料金基準で検針票に基づき業者が電気代を徴収するので、住民に証憑書類として検針票を発行する。
一方共用部分は、高圧一括受電しても従前と電気使用量は変わらない(削減されない)ので、東電料金基準で検針票に基づき算定すると業者が管理組合に請求する「みなし電気代」と大幅な齟齬を生じる。
だから業者は管理組合に検針票は発行しない。
-
283
匿名
>組合による総取りだと、
受電業者による総取りの間違いですよ。
業者が総取りして分け前を管理組合がもらっているのです。
どうして理事会は管理組合が総取りして一部を業者に委託費として払う考えをしないのですか?
理事会は総取り費用の計算をしているのですか?
全スレで住民が試算してますから参考にしてみては?
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752/res/134/
業者への支払いを少なくし管理組合ができる限り分け前を多くとることを考えるべきです。
ところで、管理組合が総取りする方式が東電の高圧一括受電方式なのです。
東電へは業務委託費の支払いになります。
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284
マンション住民さん
まぁ賛成の方も、反対の方も、疑問?って方も
ぜひお越しくださいませ。お待ちしています。
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285
住民さんA
第5期と第6期で2回も総会特別決議をとったのに万一実施できない場合は執行部は責任とるのですか?
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286
マンション住民さん
仮定の話をしてもしょうがないと思うなぁ。
かなり沢山の方が質問にこられてやり取りもできました。
今日半日で何人か反対の方は減らせたと思いますよ。
マンションの電気契約者でない人が反対してても別に困らないですし。
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287
マンション住民さん
そりゃそうですね。
で、来年電力自由化になると乗り換えはできるのですか?
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288
マンション住民さん
反対はしてないと思いますよ。
デメリットやリスクを承知しているのなら自己責任ですから。
住民ならまだしも理事ですら理解してない高圧一括受電をlectureしてくれているのだと思います。
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289
住民さんC
-
290
住民さんF
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291
住民さんA
-
293
マンション住民さん
>>291
反対する理由ってなんですか?理事会は認識してたのですか?
それなら議案書の質疑応答に書けばよかったのに。
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294
匿名
ところで高圧一括受電導入して電気代削減して出た余剰金はどうするつもりなのですか?
組合員に還元しないのですか?
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295
住民さんA
>>294
電気代削減によって増えた余剰金は役員報酬の増額に使う手はある。
今の2倍3倍に増やしても問題ない。
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296
マンション住民さん
>>295
それはないだろう。
ただでさえ報酬貰ってるだけの仕事してるかどうか分からないのに更に報酬増やすのはナンセンス。
役員は組合員の義務なんだから手弁当でやれよ。
電気代削減分は修繕積立金に回すのが正解だ。
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297
マンション住民さん
うちは、鉄部塗装を担当しながら、クレームを握りつぶして総会で指摘をうけるような雑な
仕事は理事会はしてないからなぁ。少なくともうちの理事は人様のマンションの匿名掲示板に
ちょっかいだしている暇はないですけどね。、
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298
マンション住民さん
そうですね。
売主の瑕疵を追及せず多額の組合費で震災修繕したアホなマンションもありますね。
組合費が大きく既存されても何も言わない住民もお人よしです。
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299
マンション住民さん
そうですね。
売主の瑕疵を追及せず多額の組合費で震災修繕したアホなマンションもありますね。
組合費が大きく棄損されても何も言わない住民もお人よしです。
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300
匿名
>>605
>一般会計を削減できた費用を特別に回す
>特別の資金を運用する
>こんなの当たり前の管理組合です
会計間で資金融通するなら区分会計してる意味がない。
一般会計の剰余金は原則翌期の会計に充当するのが管理規約じゃないか?
一般会計で支出削減できたのなら収入の徴収管理費を値下げするのが道理。
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301
マンション住民さん
>>297
ちょっかいではないのでは?
金貰わないと役員は働かない、マン管士に支援してもらわないと業務できない、
そんな体たらくなC級マンションを無料で指南してるのでは?
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302
マンション住民さん
>>290
>最後の手段を講じるしかありません。
予定では通常期末総会との兼ね合いで3月中に全員の同意書を集めないとならないと思います。
最後の手段ってなんですか?
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303
マンション住民さん
>>296
>電気代削減分は修繕積立金に回すのが正解だ。
それ管理規約違反ですよ。
会計間の資金移動をすれば管理費会計と修繕積立金会計に区分会計(管理規約第31条4)してる意味がありません。
そして管理費会計の余剰金は翌期の費用に充当しなければなりません。(管理規約第64条)
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304
匿名
恐れ入ります。マンション管理士先生方に質問させていただきます。
管理会社への管理業務委託費の支払いを過去に渡り前払いを続けてますが管理組合にとって不利ではありませんか?
すなわち翌月分を当月末に支払っているのです。
これは仕事をしてないのに金を先払いすることになり、1ヶ月の保障措置はあるにしても管理組合が管理会社に対して無用な債権を持つことになります。
これは国交省が管理費・積立金徴収で指導している管理組合が管理会社に対する債権を持たないと言う方針に逆行しています。
これに関して総会で「保障措置があるにしても管理組合に不利になるような債権を持つべきではない、管理業務委託契約の委託費支払い条件を変更するべきだ」と提案しましたが、理事会執行部は「今まで委託契約でそうなってるから変更するつもりはない」との回答で、すったもんだで喧嘩になり総会が炎上してしまいました。
私は複数の他のマンションにも関与していますが、それらはみな「当月当月分払い」で管理組合は管理会社に債権を持たない契約です。
ご教示お願いします。
-
305
匿名
>>199
>毎年契約を更新しますが、
毎年なんですか?うちは昔から2年契約です。
あるとき住民が1年契約にしろ!と理事会にねじ込んだら、理事会と管理会社が猛反対して2年契約のままです。
うちも管理委託費は翌月分の前払いですが、住民の管理費・積立金も翌月分の前払いです。
整合性は取れてますが、前払いは不動産賃貸借契約の家賃・共益費の支払いと同様な考えみたいです。
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306
マンション住民さん
普通、契約は1年契約だろう。
2年もそうだけど5年とか10年なんて非常識だよ。
なんでそんなに長くするのか?業者有利な契約期間だ。
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307
マンション住民さん
管理委託契約は年次更新が普通ですね。
このマンションでも、総会での承認があると、
6月から次の5月までで一年間更新しています。
-
308
マンション住民さん
>>307
更新?契約締結じゃないの?
他社比較しないの?更新ばっかしてたらボラれるよ。
理事会なにやってんの?
金もらうだけ働けよ!
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309
マンション住民さん
毎年独立系とか呼んで、相見積もりだで叩いていたら、
毎年当て馬に使われるのはごめんこうむるとかで、
高額の回答を返されるとかかっこ悪いことになるのもねぇ。
所詮その程度のレベルだったってことですかねえ。
人様に働いてないと一人前の口をきくほどの業績はあったんかねえ。
いろんな人から悪評しか聞きませんが。
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310
住民さんA
>>309
お前、毎度の書き込みレベル低すぎ。
オウタの爪の垢でも煎じて飲んでろよ。
顔洗って出直して来いよ。
雑魚は相手にせんけどな。
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311
マンション住民さん
>>303
毎期の損益計算書見たら管理規約違反してるのが分かる。
一般会計の剰余金は翌期一般会計収入に充当していない。
充当せずに修繕積立金に一部振り替え、残りを内部留保で貯めこんでる。
修繕積立金への一部振り替えに関しては第二期定期総会で承認されているが、区分会計の原則に基づく肝心の管理規約を変更していない。
一般会計で剰余金がふんだんに出るなら、住民からの徴収管理費を値下げするか一般会計に経常している駐車場等の使用料を値下げするべきだろう。住民から取り過ぎてるから余るのである。
「足りないなら値上げする、ならば余るなら値下げする」
値上げと値下げでバランスし区分会計間の独立性を堅持するのが管理組合会計の基本である。
役員は肝に命じて業務執行しろ。
-
312
マンション住民さん
-
313
住民さんA
一般会計の剰余金を修繕積立金会計に振り替えるということは、別途修繕積立金を徴収していながら管理費や施設使用料に修繕積立金の一部が含まれてることになるよ。
一般会計は経常管理の会計だから収支トントンくらいでいい。突発的な修繕等の支出は管理規約通り修繕積立金の取り崩しで賄うのが原則である。
会計全般を見直した方がいい。
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314
住民さんB
一般会計は多額の施設使用料が収入計上されているので、収入の徴収管理費に対する支出の管理経費の実態が見えにくくなっています。
施設使用料の一部を修繕積立金会計に移設して、一般会計の真の実態を明らかにする必要があります。
施設使用料の修繕積立金会計への計上は管理規約上それが可能ですし、一般会計の徴収管理費とそれに対する管理委託費、その他管理経費の妥当性解明にも寄与します。
一般会計で余剰金を貯めこんで会計間資金移動で修繕積立金会計に振替えするよりも、こちらの方が規約に反せず経常管理費用の実態がより透明化され明瞭になります。
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315
マンション住民さん
-
316
マンション住民さん
>>315
使用料は駐車場だけとは限らない。議案書のPL表見たら?
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317
マンション住民さん
ほかは微々たるもんだと思うけどな。全部合わせても桁違いに少ない
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318
マンション住民さん
>>639
>http://www.denryoku.co.jp/pdf/kiyaku.pdf
規約見ると「本物件に高圧受変電設備を導入し、当社または本物件代表者が電力を供給する電気事業者との間で締結した電力需給契約に則り・・・」と書いてある。
と言うことは、管理組合が電力会社と電力需給契約を締結できると言うことになる。
これ非常に重要。
管理組合が電力会社と電力需給契約を締結したら、管理組合が業者設備を借りて高圧一括受電をすることになり、区分所有者は管理組合と電力サービス契約を締結し、管理組合は電力管理業務を業者に委託することになる。
まさに東電高圧一括受電の「スマートマンションサポートサービス」のスキームそのものになる。
-
319
マンション住民さん
-
320
マンション住民さん
>>318
管理組合が電力受給契約を締結するということは、管理組合が一括受電の電気代(共用部分+専有部分)を東電に支払うことになる。
そうなると、専有部分の電気代は区分所有者から管理組合が徴収して一般会計の収入に計上することになり、一般会計の支出は一括受電の電気代(共用部分+専有部分)を東電に支払い電力管理業務の委託費を業者に支払うことになる。
こうなると「共用部分の電気代が削減される」なんていう議論にはならず、一括受電前は電気代収入がなく管理組合電気代(共用部分)の支出だけだったのが、一括受電後は専有部分電気代が収入化され、共用部分+専有部分の合算電気代と業務委託費の支払いが支出になり、その差分が収益として創出されることになる。
管理組合電気代会計が一変することがわかる。
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321
住民さんB
それでは業者が電力受給契約を締結するとどうなるのですか?
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322
マンション住民さん
>>321
受電業者が電力需給契約を締結するということは、電力会社にとっての需要家は受電会社であって管理組合ではないことになる。
そうなると電気代会計は受電業者の会計になるので、その会計に関しては管理組合はアンタッチャブルのブラックボックスになる。
そして管理組合は、一括受電前の共用部分電気代から決められた削減額を差し引いた「共用部分見なし電気代」を受電業者に支払うことになる。
ここで「見なし電気代」と言ったのは、共用部分電気使用量に基づいて正確に計算された電気代ではなく、数字のお遊びで無理やり削減額分を減らした仮想電気代になるからである。
高圧一括受電の導入により共用部分の電気代が削減さ
れた、すなわち共用部分使用電力量が省エネをしないのに削減された、と誤解してはならないのである。
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323
匿名
>>321
受電業者が電力需給契約を締結するということは、電力会社にとっての需要家は受電会社であって管理組合ではないことになる。
そうなると電気代会計は受電業者の会計になるので、その会計に関しては管理組合はアンタッチャブルのブラックボックスになる。
そして管理組合は、一括受電前の共用部分電気代から決められた削減額を差し引いた「共用部分見なし電気代」を受電業者に支払うことになる。
ここで「見なし電気代」と言ったのは、共用部分電気使用量に基づいて正確に計算された電気代ではなく、数字のお遊びで無理やり削減額分を減らした仮想電気代になるからである。
高圧一括受電の導入により共用部分の電気代が削減された、すなわち共用部分使用電力量が省エネをしないのに削減された、と誤解してはならないのである。
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324
マンション住民さん
>>321
受電業者が電力需給契約を締結するということは、電力会社にとっての需要家は受電会社であって管理組合ではないことになる。
そうなると電気代会計は受電業者の会計になるので、その会計に関しては管理組合はアンタッチャブルのブラックボックスになる。
そして管理組合は、一括受電前の共用部分電気代から決められた削減額を差し引いた「共用部分見なし電気代」を受電業者に支払うことになる。
ここで「見なし電気代」と言ったのは、共用部分電気使用量に基づいて正確に計算された電気代ではなく、数字のお遊びで無理やり削減額分を減らした仮想電気代になるからである。
高圧一括受電の導入により共用部分の電気代が削減された、すなわち共用部分使用電力量が省エネをしないのに削減された、と誤解してはならないのである。
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325
住民さんA
そうなると、高圧一括受電しても誰が東電と電力需給契約をするかによって管理組合の電気代支払が大きく変わると言うことですか?
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326
マンション住民さん
>>312
その通り。管理組合の電気代支払は次のようになる。
①■管理組合が電力需給契約を締結する場合
共用部分+専有部分の合算電気代→東電に支払い
②■受電会社が電力需給契約を締結する場合
従前の共用部分電気代から取決め削減額を差し引いた見做し電気代→受電業者に支払い
だから誰が東電と電力需給契約を締結するかによって、管理組合の電気代支払は①数千万円か②数百万円の天と地くらいの差になる。
ただ①は、東電に支払う電気代をはるかに上回る専有部分の電気代が収入として管理組合に入ってくるので全く問題ない。
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327
住民さんF
ところで高圧一括受電に興味を示さない人は、来年の電力小売全面自由化を挙げますが、自由化されば電力だけで7.5兆円の市場開放による競争激化で電気代が下がるのですか?
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328
マンション住民さん
17年にはガスも自由化されますから電力とガスで合わせて10兆円の市場開放ですね。
電力+ガスのセットで割引でしょう。これに通信も加わるとメリット大きいですね。
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329
マンション住民さん
>>290
判子押させる最後の手段ってなんですか?
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330
マンション住民さん
>>329
オウタに聞けよ。ブログに書いてるから。
「北風と太陽。実は最後に残った分は業者に任せるんではないつもりです。太陽的秘策がありますが、ここには書けません。」
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331
マンション住民さん
秘策は書いてしまったら、秘策にならないからなあ。
特にタブチさんの読むとこにはかけませんよ。
東電の提案がほとんどのマンションで採用されていない理由は、
説明会やコラボなどで案内している通りです。
例えば東電の一括受電にすると、専有部の停電が毎年になります。
タブチさんは、検索すると明電舎にお勤めのようですから、
(昔の特許情報などで、今もそうかは知りませんが)
東電押しなのかもしれませんが、普通の住人の方は、停電の頻度などは
とても気にされますから。
東電のは足止め狙いです。実際に声がけして交渉してみればわかりますが
実際に決定導入しているマンションの例を一つでも良いからあげられますか?
-
332
マンション住民さん
>>327
新聞に回答載ってるよ。
【セット契約・再生エネ… 電力とガス、選ぶ時代に 法改正案を閣議決定 競争で値下げも】
2015年3月4日 日本経済新聞
政府は3日、電力・ガス改革の総仕上げとなる電気事業法などの改正案を閣議決定した。電気やガスのセット販売や再生可能エネルギーだけを使った電気など多様なメニューが可能となり、消費者が自らエネルギーを選ぶ時代に入る。競争が活発になれば料金低下につながる可能性もある。ただ、先行して自由化した欧州では値上げとなった例もあり、適切な監視体制が課題となる。
改正案が今国会で成立すれば、60年以上続いた電力・ガスの地域独占の時代が幕を閉じる。2016年に電力、17年にガスの家庭向け市場が自由化されれば、多様なサービスが生まれる見通しだ。
自由化と同時に導入されそうなのが、電力とガスの一体契約だ。東京電力や東京ガスが提供する方針を打ち出しているほか、中部が地盤の東邦ガスも電力小売事業に参入する方針を固めた。都市ガスを供給する愛知、岐阜、三重の3県で16年にも電力とガスのセット販売を始める。
環境への関心が高い消費者が再生エネだけでつくった電気を買ったり、住む地域が変わっても同じ電力・ガス会社と契約し続けたりすることが可能になる。新電力のエネットは二酸化炭素(CO2)の排出量に応じて料金を選べる新サービスを検討している。不動産会社が引っ越しの際に電力、ガス契約も勧誘するといったケースも出てきそうだ。
自由化後は、地域内で様々な料金プランの会社が多く存在するようになる。このため、米国などで普及する電気料金の比較サービスも登場しそうだ。日本では、住宅設備設計のエプコがインターネット上で電気料金プランの比較サービスを準備している。
消費者との接点となる小売部門で新規参入の動きが相次ぐ一方で、課題も多い。改正法案では大手各社に電気やガスを送る設備を別会社に分離することを義務付けた。電力再編が活発になり各社の送配電設備などを統合すれば事業コストを大幅に引き下げる効果も期待できる。
ただ、自由化で料金引き下げが必ず実現するとは限らない。英国では1999年に小売りを全面自由化してから13年までに、電気料金は物価上昇の影響などを除いても1.5倍に上昇した。
一方、ドイツは物価上昇分などを除けば、自由化から15年で電気料金は11%程度下がった。日本エネルギー経済研究所の小笠原潤一研究主幹は「英国は一部の電力会社の寡占が進んだが、ドイツではある程度企業間競争が確保された」と話す。
英国では大手電力が卸電力の価格を操作するなど、市場競争が働かなかったとの指摘がある。日本で電気料金の上昇を避けるには、欧州の経験を参考に多様な企業の参入につながるような制度設計が必要だ。
経済産業省は今秋に電力自由化後の電力市場を監視する新機関を立ち上げ、競争環境の整備を進める。新機関が独立して権限を発揮し、公平な環境を維持できるかが成否のカギを握る。
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-
333
マンション住民さん
>>331
代表理事の應田さんは勤務先の理化学研究所で秘策の研究をしているのですか?
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334
マンション住民さん
>333
ここ、削除されたあとにも記録は残っているんですよ。個人名を書いて誹謗中傷したののが誰か? 開示要求は出そうかなと思います。
この程度を漏らしているITスキルで書き込むには既に相当やばくないですかねえ。
センチュリーつくばみらい平や、一括受電・管理などあちこちの掲示板でご活躍中の西葛軌道こと田淵洋治様。
うちのホームページを頻繁にアクセスして頂いているのは、本当なら嬉しいところですが、足跡を残しすぎです。
>47
http://dnstoolkit.net/whois/mirai 660. com
#この掲示板の読者の方(いるのかな?)へ上のアドレスをくっつけてみてください。そのアドレスをこの掲示板に直接書くとなにか過去に経緯があったのでしょう(苦笑)掲示板のNGワードではねられます。
昨日こちらの掲示版の運営のミクルの方と座談会をしてきました。この件についてはご相談してみようかと思います。
また一括受電の承諾書押印は既に始まっています。こちらのほうで把握している各種の情報などとあわせて、その妨害行為にあたらないのか?も聞いてみましょう。
お互いに、相手の勤め先にこの記事版上での行為はどうなのよ?と問い合わせをして、各々の勤め先の裁定でも受けますか?私は全く困らないです。 実際にこのマンションに住んで、理事会の役員していますからね。
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335
匿名
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336
マンション住民さん
東電は、よく管理組合の比較コンペで落ちていますが、
停電の頻度が3倍、検針やら収納やらを全部任せたら組合に残る取り分が
他の会社の半分とかの提案で失笑を買って敗退とかね。
そこでの東電自身の発言だからなぁ。多分遠隔診断とかない提案なんですよ。
タブチさん風に言えば、《東電に聞いてみたらいい》
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337
マンション住民さん
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338
マンション住民さん
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339
匿名
>>697
高圧一括受電に関しては、東電は待ちの営業である。
受電会社のように管理会社経由で積極的な営業活動はしない。
なぜなら、一括受電するか否かは管理組合が決める問題であるから。
詳しく知りたければ、管轄支社の法人営業部に出向くか電話することだ。
東電は決して売り込みはしない。
くどいが一括受電するか否かは東電が決めるのではなく管理組合が決める問題であるから。
受電会社とコンペしても東電は必ず負ける。
なぜならコンペに勝つために民間受電会社を上回る提案は独禁法でできないから。
負けても痛くも痒くもない巨大企業だ。東電は一括受電で飯を食ってるわけではない。一括受電は顧客流出防止のためである。
唯一東電が優れている点は、電気代会計の透明化である。
東電の一括受電は管理組合会計である。
受電会社の一括受電は受電会社会計なので管理組合はアンタッチャブルである。
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340
匿名
また誤爆だよ。
見苦しいから、一括受電板にだけ頼むよ
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341
匿名
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342
マンション住民さん
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343
マンション住民さん
>>336
木っ端理事だからしょうがないけど、こういう考察をするもんだ。
東電は法律通り自家用電気工作物の法定停電点検は1年としている。
拠り所は、民間受電業者は建設業者だが、東電はライフラインの公益を担う一般電気事業者だから電事法に則り判断する。
電気事業者の東電にしてみれば、ビジネス最優先の民間受電業者の要望を受けた経産省指導の条件付き3年緩和に無理してする必要性はなにもない。
なぜなら東電は電事法により住民の低圧受電は直接契約で、電気事業用電気工作物の配電設備の延長給電になるから無停電点検なのに、なんでわざわざ保安規定の足かせのある自家用電気工作物に変更する必要があるのか?だからなのだ。
東電の高圧一括受電は顧客流出防止が目的で、儲けるためではない。それは営業を全くかけてないことからもわかる。管理組合から問い合わがあれば対応する、待ちの営業だ。
東電ならその法律の電気事業者の立場と地域独占性から、民間受電業者を上回るスキームが組めるが、独禁法の規定で民業圧迫ができないようになっている。最高でも民間業者とイコールフィットが限界だ。
コンペで民間事業者を抑えてトップに立つことなどできないのである。
これら東電の一括受電については、東電へヒヤリングした人の報告が前スレで既に解説されている。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522752/res/49/
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344
匿名
>>343
> 東電の高圧一括受電は顧客流出防止が目的で、儲けるためではない。それは営業を全くかけてないことからもわかる。管理組合から問い合わがあれば対応する、待ちの営業だ。
東電にしてみれば、単価の高い低圧受電で契約してもらったほうが利益が多くなりますね。それをわざわざ低圧単価よりも安い高圧単価の契約に切り替えを積極的に勧めるわけがないです。
東電の電気料金収入利益の約9割が一般家庭の低圧電気料金により賄われていることを知っておくべきです。その前提で論じることです。
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345
マンション住民さん
>>334
>実際にこのマンションに住んで、理事会の役員していますからね。
理事なら児玉、滝井のどっちですか?
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346
マンション住民さん
どちらでもないよ。
理事だけで18人いますからね。
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347
マンション住民さん
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348
マンション住民さん
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349
マンション住民さん
>>334
>うちのホームページを頻繁にアクセスして頂いているのは、本当なら嬉しいところですが、足跡を残しすぎです。
ホームページって足跡隠してコソ泥みたいに忍び足で見に来るもんなのですか?
ホームページは普通は堂々と土足で上がり込んで来るから足跡だらけは仕方がないのでは?
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350
マンション住民さん
法人化管理組合の場合、法人登記された代表理事4名とその他烏合の衆がいます。
対外的には代表理事4名のみが同格同列の代表権を持った理事で、対内的には代表理事に理事長と副理事長の肩書きを与え、その他多数の格下理事と明確に区別しています。
同じ理事でも格上の代表理事以外を木っ端理事と言って区別しているのでしょう。
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351
匿名
>>330
>対外的には代表理事4名のみが同格同列の代表権を持った理事で、
代表は一人にしないと責任の所在が曖昧になる。
責任の所在を明らかにするには、対内的に理事長が責任者なら対外的にも代表は理事長に統一すべきだな。
あるいは対外的な代表理事と対内的な執行理事に明確に分けてしまうかだ。
代表理事は対外的な責任を、執行理事は実際の管理組合運営を。
執行理事制の導入だ。別途CEO,COO,CFOに相当する執行理事を選出する。
CEOは最高執行責任者、COOは最高コンプライアンス責任者、CFOは最高財務責任者だ。
たとえば順に理事長、副理事長、会計担当理事をあてがえばいい。
代表理事による理事会と執行理事による理事会を分けてしまう。
そうなると、ほとんどの場合代表理事は法人の看板理事で平常時は飾り物になる。
代表権なんて対外的なものである。
対内的住民互助活動が中心の管理組合は執行理事で十分機能する。
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352
観衆の1人
法人化については、指摘の誤りを
>245
で反撃されたまま放置しているのが気になるな。
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353
烏合の衆の1人
善管注意義務は委任関係だから民法だよ。
役員全員に善管注意義務がある。
それをわざわざ管理規約で誠実義務に置き換えて規定してる。
管理規約読んだら?第40条。
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354
匿名
>>350
>対外的には代表理事4名のみが同格同列の代表権を持った理事で、
質問です。
法人代表理事が同格同列で代表権があるなら、役員報酬は同じじゃないとおかしいのでは?
代表理事の理事長と副理事長では倍半分の違いがあります。
報酬にランク付けした意味はなんですか?
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355
マンション住民さん
もともと役員報酬は職責の軽重や勤務査定ではなく理事会への出席手当ての意味合いだから、報酬に差をつける必要はないと思う。
高圧一括受電までして一般会計の経費節減をしなければならないのだから、缶ジュース一杯分まで減額したらどうか?
理事会のお茶代程度で十分だろう。そういう前向きの提案をすべきだと思うが。
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356
マンション住民さん
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357
住民さんA
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358
住民さんB
やはり金か・・・・
金でしか動かん奴には絶対頼まんから安心せー。
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359
マンション住民さん
管理組合の役員就任は法律で組合員の義務なのに義務に組合費用でお金払うのですか?
管理組合の役員は手弁当が基本じゃないですか?
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360
マンション住民さん
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361
住民さんA
>>360
同じ広さの間取りが複数あるから、このマンションの住民でも部屋まではほとんどの人にはわからないよ。
縦長リビングなのがヒントでたぶん新築時価格の安いかった方で、その理由は住民なら想像がつくはず。
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362
マンション住民さん
>>360
新築分譲当時4200万円超えてたのでは?
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363
住民さんA
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364
住民さんB
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365
住民さんA
では同じ棟で同じ位の専有面積で比較可能な70.91平米の間取りについてはどうでしょう?
かなり高層階でも新築時価格は2200万円そこそことお買い得?でしたが、簡易査定では3割ほど値段が落ちているようで、特に広さにかける3LDKあたりの間取りの、ここ1年ほどのレインズにおける成約価格登録は3事例ほど全て27万円/平米と駅直近を売りにしている割には低調ですが、理由は?
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366
マンション住民さん
>>359
法律というよりも義務は管理規約だと思う。
第21条(区分所有者の責務)
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367
住民さんA
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368
匿名
>>365
TXは守谷から先は一応繋がってますという感じで、殆どの時間帯で1時間に4本しかない。守谷は10本。
茨城県に特有の、交流、直流の両方の対応車両しか先には行けないからね。TXはそこそこ早いから通勤時間はさほどでもないが、距離はしっかりあるから通勤定期なら都内まで月3万円超え。当然この分も不動産価格には反映される。
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369
匿名
そりよりも駅から14分も歩くと足にマメできないか?
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370
マンション住民さん
>>369
このマンションに住んでる人で、通勤に14分も歩いた駅をふだん使いする人なんていないよ。使っても1時間に4本の電車と変わらん気はするけどね。
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371
TX沿線 匿名
>364
徒歩30秒というのはエントランスまでであって、
C棟のしかも端までは結構遠かったような
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372
マンション住民
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373
匿名
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374
マンション住民さん
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375
マンション住民さん
このマンションには不動産に詳しい方がいらっしゃるのでお尋ねします。
高圧一括受電をした場合、電気契約が受電会社に限定され、2016年度以降の自由化解禁に対して区分所有者の電気契約の自由がなくなるとのことですが、将来マンションを売却する時に自由に電気契約ができないことはマイナス要因になりますか?
不動産屋は売買契約前の重要事項説明でインフラ関係の説明をします。
またオーナーとして現在賃貸中の場合、賃貸借契約に添付している重要事項説明書に電気は「東京電力」と書いてあります。高圧一括受電した場合は電気が受電会社に変更になりますが、賃貸中の場合は契約条件の変更に伴う賃借人に対する何らかの手続きが必要になりますか?
賃借人の方は2016年度になったらガス料金とのセット割引や携帯料金とのセット割引を考えて東ガスやソフバンに電気契約を変更しようと期待に胸ふくらませているかもしれません。それができないとなると賃貸借契約を解約するかもしれません。
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376
住民さんA
そんなネタよりタブチくんの家の査定結果を投下してほしい。
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377
マンション住民さん
マンション査定ならプロの榊先生に質問したら?
先生はこのマンションのこと良く知ってるよ。
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378
住民さんA
>>376
ついでにオウタくん、モリタくん、コダマくん、タキイくんの家の査定結果もお願いします。
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379
了解
タブチくんは平日の昼間には書き込んでこないので、
その時間帯にでも投下します。こちらで良い?
それとも向こうのスレが良い?
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380
マンション住民さん
>>379
えっ、理事が勤務時間中に書き込んで荒らすのですか?
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381
住民さんA
タブチくんは通勤時間が長いからねえ(笑)
時差攻撃可能だよ
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382
マンション住民さん
>>375
購入者の判断だろう。今でもインターネットやCATVのようにマンションによって強制や制約があるように。
それがいやなら買わなければいいだけのこと。
ただ、インフラ契約の制限だから告知事項になることは確か。
購入者が「聞いてなかった」と言って後々トラブルにならないように。
賃貸借契約の場合は要注意。賃貸人(区分所有者)と賃借人(占有者)との意思の疎通と統一が絶対必要。
「電気は東京電力」と書かれていたら少なくとも賃貸借条件の変更になる。通常は変更の覚書添付で十分。
ここで一番問題になるのは、賃貸人が高圧一括受電に反対していた場合である。
賃借人が反対するなら自ら賃貸借契約を解約して退去すればいいだけ、いやなら出て行く。
電力需給契約を締結してるのは賃借人だからといって、賃借人は賃貸人の承諾を得ずに勝手に需給契約解約高圧一括受電導入同意書は出せない。
それをやると契約違反で賃貸人から賃貸借契約を強制解約される要因になる。
万一黙って賃借人が無断で同意書を提出し、賃貸人の意に反して勝手に高圧一括受電にした場合、賃借人は退去時の賃貸借契約解約時に元の東京電力と需給契約ができるように原状回復をする義務が生じる。なぜなら「電気は東京電力」と契約に規定されているから原状回復しなければならない。
高圧一括受電を導入してしまったらそんな原状回復できっこない。
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383
マンション住民さん
>>382
そうなると同意の取り方も変わってきますね。
居住区分所有者や非居住区分所有者(空き家等)は区分所有者の同意のみで済みますが、賃貸オーナー区分所有者の場合、電力需給契約は賃借人が締結しているので解約同意は賃借人が、電力一括購入サービス利用の同意は賃貸人が同意する必要があります。
本来は賃貸人が賃借人に通知して解約同意を取り付けるのですが、多くの場合不動産会社が賃貸人から賃貸管理委託を受けてますから、不動産会社が賃貸人に代わって賃借人に通知して解約同意を取り付けることになります。
うまく意思の疎通ができないと賃貸人と賃借人の間でトラブルでしょう。
そういうトラブルを賃貸人は被りたくないので、賃貸人は不動産会社を噛ましてクッションにしているのです。
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384
住民さんA
新築マンションは高圧一括受電で専有部分の電気代が5%安くなることを他社との差別化のセールスポイントにしていますが、共用部分の電気代削減では専有部分の電気代は安くなりませんから、中古で売り出す時に高圧一括受電してることは売りにならないですね。
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385
マンション住民さん
>>384
新築だろうが中古だろうが購入希望者は専有部分の部屋を買うのだから、高圧一括受電してるなら専有部分にメリットが必要だ。
共用部分の経費節減がどのように専有部分に利益還元されるのか?これが明確に金で評価できなければ興味を持たないだろう。しかも自由化後に専有部分の電気契約の自由がないのだから尚更である。
しかしながら、何も共用部分の経費削減と決めたからといって専有部分の経費削減ができないわけではない。
共用部分の削減と専有部分の削減を数年ごと交互にチェンジすればいい。
高圧一括受電は(低圧電力使用量単価−高圧電力使用量単価)×専有部分電力使用総量が事業原資で、その原資の管理組合側按分額をどちらに振り替えるか?だけの話だから、交互に振り替えは簡単にできる。
ここで重要なことは、専有部分に振り替えるときは一般に行われている一律何%ではなく、各専有部分の共有持分割合で削減額を決めることだ。
それは、共用部分の管理や計画修繕に必要な費用は、共有持分割合で管理費や修繕積立金として徴収しているから、高圧一括受電による経費削減額も共有持分割合にしないと整合性が取れないからである。
区分所有建物の共用部分の経費負担は区分所有者の持分割合で負担するのが鉄則だから、電気だけ使用量の多寡の割合で負担するのは道理ではないはず。
この整合性を完璧な形で行うベストな方法は、徴収管理費の削減で実現することである。
受電会社は専有部分と共用部分の電気代は今までと何も変わらず徴収し、専有部分の電気代削減分相当を管理組合が徴収管理費値下げに振り替えることである。
そうすれば、受電会社の電気代収納は変更なしに管理組合側の会計だけで実施でき、且つ共有持分割合で削減額が区分所有者に還元できることになる。
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386
住民さんA
東電が2016年度の電力小売全面自由に向けて、いよいよ携帯とのセット割引、ポイント提携を始めますね。東京ガスがガスとのセット割引でどう対抗するか見ものです。
トータルコストで東電を選ぶか東ガスを選ぶか思案のしどころです。
ところでオリは高圧一括受電でどんなセット割引サービスを考えているのですか?
自由化は競争、電気にどれだけの付加価値が付けられるか?が勝負。これからは電気だけ売ってるようじゃ顧客に見向きもされなくなります。
【携帯・電気セットで割引 東電、ドコモなどと交渉】
2015/3/13 2:00 情報元 日本経済新聞
東京電力は携帯電話会社と提携し、通信と電気をセットにした割引販売に乗り出す。月内にNTTドコモなど大手3社と交渉を始め、2016年度から開始する。買い物に使える共通ポイントの導入も検討する。16年4月からの家庭向けの電力小売り自由化で、新規事業者との競合が激しくなる。管内の契約維持だけでなく全国で「越境供給」するためにも、異業種との連携で割安感を打ち出す。
東電は近くKDDI(au)とソフトバンクを含めた3社からセット販売の事業提案を募り、4月中にも提携先を1社決める。携帯電話会社との提携によって「携帯電話の契約を他社から乗り換えた客には電気料金を1年間10%下げる」といった料金プランが可能になる。
東電は携帯各社の窓口で電気の契約を受け付けることも検討する。16年の自由化後、東電は首都圏など管内だけでなく全国の家庭への電気供給も検討している。豊富な営業拠点を持つ携帯電話会社と組むことで、新規客を取り込めるとみている。東電の新事業がきっかけとなって、関西電力なども携帯大手との提携に動き出す可能性もある。
携帯各社も電力会社と組むメリットが大きい。KDDIやNTTドコモは携帯電話と光回線のセット割引に乗り出している。同じ月払いの電気も商品に加われば、消費者にとって「まとめ買い」の利便性が高まる。
1999年から電力自由化を始めた英国では、電気と携帯、固定回線、ガスなどの契約を組み合わせた多くの料金のプランがある。消費者の6割が電力会社を乗り換えた経験があるとされる。
東電はコンビニエンスストアなどで使える「共通ポイント」の導入も検討する。三菱商事系のロイヤリティマーケティング(東京・渋谷)が運営する「Ponta(ポンタ)」、カルチュア・コンビニエンス・クラブ(CCC)系の「Tポイント」、楽天の「楽天スーパーポイント」の3陣営に月内に提携を打診する。それぞれ数千万人の顧客基盤を抱えている。
例えば消費者がほかの電力会社から乗り換えて東電と契約すれば、ポイントがもらえるサービスなどを展開する。東電の既存客向けにポイントを付与することも検討する。東日本大震災以降、原子力発電所の稼働停止などで電気料金が上昇しており、特典ポイントの導入で家計の負担感を和らげる狙いもある。
16年に家庭向けの電力小売りが完全自由化すると、首都圏など東電管内は異業種からの電力小売り参入で競争が激しくなるとみられる。異業種との提携で顧客を囲い込むことで、家庭や商店など東電が抱える約2700万件の小口契約を維持する狙いがある。東電はほかの電力会社の管内で電気を販売する「越境供給」にも乗り出す考えで、割安なサービスを提供して顧客を獲得する。
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387
マンション住民さん
>>386
その記事、日経一面トップでしたね。
自由化の市場規模は8.1兆円だそうです。
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388
住民さんA
>>385
前年度の共用部分の削減額が年間700万円の場合。
部屋タイプR2-AHの104.43㎡の2301号室なら7,000,000円÷4,099,371×10,443=17,832円/年。
月額に直すと1,486円の管理費値下げになる。
管理費は2014年4月から消費税増税分値上げ改定され、同部屋は15,560円だから値下げ額1,486円は9.55%になる。
管理費ベースでは約10%の値下げ。前年度確定削減額を次年度管理費値下げで還元する。
消費税増税による経費支出増を賄うために徴収管理費を有無を言わさず値上げするなら、経費削減分を還元するために徴収管理費をその分だけ減額するのが経済原理である。
電力会社の徴収電気料金は、発電コストの燃料輸入価格が上がれば値上げし、輸入価格が下がれば値下げしている。徴収管理費も同じ。
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389
マンション住民さん
マン管士の120万以上の顧問委託費、役員報酬80万以上、これ廃止したら更に200万以上経費削減できるね。
そうしたら後100万は管理委託費等の外部支払いで100万コストカット。
高圧一括受電の700万に300万足して1000万の経費削減ができる。
これこそ腕の見せ所、代表理事の面目躍如だろう。
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390
マンション住民さん
管理組合法人にしたし、どうせ駐車場の空いてるとこ外部に貸そうとしてるんでしょ。
そしたらその上がりから共用部分の電気代払えるんじゃないの?
日経の一面読んだらサインする気なくした。
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391
匿名
>>389
マン管士に委託料払ってるのに何で役員に報酬払う必要があるのですか?
役員の執行能力が劣るからマン管士に依頼するからお金払ってるのでは?
執行能力の劣る役員にお金払うの無駄遣いですよね。
>>390
管理組合の収益事業は法人とか非法人とかは関係ないよ。
国税当局が判断して決めてる。
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392
マンション住民さん
>>390
収益事業やるなら駐車場だけでなく共用施設も貸して稼いだらいいのでは?
ゲストルームなんかは結構需要があると思う。
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393
住民さんA
>>392
ゲストルームの外部貸しする場合は、念のため旅館業法と風営法に抵触しないことを確認する必要がある。
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394
マンション住民さん
>>391
>執行能力の劣る役員にお金払うの無駄遣いですよね。
役員に理事会出席手当ての趣旨で報酬を払うのは組合員に対して不公平です。
しかも木っ端理事に3.6万円、理事長は年12万円、なんですかこれ?組合費から払ってるのですよ。
それよりも組合員の最高意思決定の総会に当日出席して議決権行使した人に1コイン払う方が実効性があります。
年2回、定期と臨時で総会2回やっても、たとえ全員出席したとしても今の役員報酬総額よりも少なくて済みます。
これなら公平になります。役員も一組合員ですから。
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395
マンション住民さん
>>390
電気とガスと通信のセット割引キボンヌ。そうなると東京ガスか?
あとエネオス、生協、ソフトバンクのメニューも気になる。
>>394
名案。
組合員の総会に対する意識向上、強いては管理組合業務に対する関心向上につながる。
役員に金やっても仕事しないし勉強もしないから組合費の無駄になるだけ。
オタク理事が管理組合業務を趣味で弄んだ結果の過去の各種施策を払拭しないとだめ。
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396
マンション住民さん
>>386
東電の本気度がよく分かりますね。
ポイント提携は非常に良いです。
私は楽天ポイントとTポイントが使えたらうれしいです。
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397
マンション住民さん
電気とガスと通信のセットは前々から言われてたけど、東電がポイント提携を発表したからには、今後は必須の付加価値サービスになると思う。
そうなるとポイント交換サービスが活況を呈するかも知れない。
Gポイント:http://www.gpoint.co.jp/
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398
マンション住民さん
>>390
>管理組合法人にしたし、どうせ駐車場の空いてるとこ外部に貸そうとしてるんでしょ。
マンション管理組合法人が組合員以外に駐車場を貸与した際の駐車場収入に対する法人税課税
http://www.soumu.go.jp/main_content/000146701.pdf
はじめから収益化といってるのだから、じゃんじゃん宣伝して外部に貸したらいい。周辺相場は2万〜2.5万だから今の倍以上取れるよ。とくに屋根付き区画は強気の3万でいいと思う。
ただ外部貸しは居住者以外が出入りするので防犯監視が必要になる。
これは警備員雇わないで理事が当番で見回りすることだ。
報酬貰ってるから当然だ。12万円とか7.2万円も貰ってる奴、大変だぞ。
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399
住民さんA
>>390
収益事業となると今までの管理組合の非収益共済事業とはがらりと考え方が変わります。
収益事業は「入りを量りて出を制す」の収益最大化ですね。
以前理事が不動産屋が3人いると言ってましたから、担当させればいいですね。
駐車場貸しは不動産賃貸借ですから不動産プロの理事に任せましょう。
管理組合が自ら賃貸するわけですから、宅建業免許は必要ありません。宅建取引士の有資格者も必要としません。不動産プロの理事にとっては楽勝です。
広告宣伝、営業、契約事務、駐車場管理等いろいろ仕事は増えますが、彼らにタダでやらせましょう。
そうです、駐車場収入の上がりで共用部分電気代を削減するのです。立派な大義名分があります。
収益最大化のためには経費支出を抑えるために理事は手弁当でやるべきです。
間違っても「報酬くれ!」と言わせないことです。
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400
マンション住民さん
空き区画がまとまってあるならサブリースにしたらどうか?
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401
マンション住民さん
サブリースは賃料収入が確実だね。手間もかからない。
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402
マンション住民さん
駐車場の外部貸しする前に来客用駐車場増やしてほしいです。
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403
匿名
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404
マンション住民さん
来客用一時駐車場って、満車のことあります?
私は一回も経験がないのですが。
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405
住民さんA
コラボの施設予約機能と連動させて、サイネージに施設の予約状況をリアルタイムに表示していただけないでしょうか?
見飽きた空撮動画やおふざけの恋チュン踊り流すよりも余程有用性が高いと思います。
そうすれば、ゲストルームの予約状況や来客用駐車場の空状況が直ぐにわかります。
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406
マンション住民さん
>見飽きた空撮動画やおふざけの恋チュン踊り流すよりも
サイネージで流さなくても、自宅でようつべで見れるよ。
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407
入居済みさん
>>405
SDカードに書き込んだものをそのまま再生する簡易仕様のサイネージなので、HD品質の動画はそのまま写せますが、前につかっていた小型のものと違ってネットにリンクしてリアルタイムな情報を送ることはできません。ゲストルームの予約状況はコラボからご確認ください。ほぼリアルタイムに管理人さんが更新してくれています。
来客用駐車場は、年にただ1日、隅田川の花火大会の日以外に満車となったことはありません。いつでも借りられるので貸し出し状況をリアルタイムで表示する意味はないかなと思います。
広報担当の理事会役員が月に2〜3回情報の更新をしています。2つの目的のために使用していて、半分はマンションの購入、賃貸での入居希望者向けのものです。空撮動画はやはり見栄えがしますから、今のよう一括受電の説明のような重めのコンテンツがないときに穴埋めに使っています。一括受電のが、理事会用意のものと、オリックスのものとであわせて10分ほどかかるのをずっと表示してますから今は多分流していないと思いますよ。
.m2ts 形式などでコンテンツを提供してもらえれば表示も可能です。
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408
マンション住民さん
>>407
>ゲストルームの予約状況はコラボからご確認ください。ほぼリアルタイムに管理人さんが更新してくれています。
自宅から住民が仮予約できるようにならないと。
>一括受電のが、理事会用意のものと、オリックスのものとであわせて10分ほどかかるのをずっと表示してますから今は多分流していないと思いますよ。
一括受電じゃ興味持たないのでは?自由に契約できるようになる電力自由化の情報を流さないと。
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409
マンション住民さん
コラボを利用しているマンションは100を優に超えていますが、
仮予約機能を利用しているところは実際にはとんどありません。
(運営のディグアウトの方に確認しています)
〇 どれほど加入率をあげても(うちのマンションで約90%です)
”ネット予約のできない”人は一定数いて公平性の確保が困難であること
〇 仮予約しても結局支払いには管理事務室まで連絡をしないといけないので
手間が変わらずメリットはないこと
〇 気軽に押さえておいて使わないなどのモラルハザードを起こしやすいこと
から、導入時および、契約更新時の総会における質疑応答などで、ネット利用者
に空き状況の情報開示などの利便を図る一方で、ネット利用者のみに有利に
なる”ネット予約機能” は利用しないことを理事会が総会にて約束しています。
予約状況の開示を始めてからゲストルームが空いているようだけど
今日とれますか?といった予約はふえていて、導入前に比較してじわじわとですが
利用総数は増えています。 おおむねコラボそのものの導入費用の半分は取り返して
いる形で、残りの半分はどうしているかは実際にコラボに入ってみていただければ
わかる通りです。
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410
マンション住民さん
>予約状況の開示を始めてからゲストルームが空いているようだけど今日とれますか?といった予約はふえていて、導入前に比較してじわじわとですが利用総数は増えています。
おかしくないですか?
予約状況が開示されてるのになぜ「空いているようだけど今日とれますすか?」と問い合わせするのですか?
空いてるなら予約できるはずですが。それとも予約状況に全く信憑性がないということですか?
予約状況の表示にリアルタイム性がないのなら状況表示してても意味ないですね。
それなら最初から電話かけて問い合わせした方が早くて確実です。
ネットの宿泊予約を参考にして運営を改善する必要があります。
これ理事たちの仕事ですよ!
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411
住民さんA
>>410
>これ理事たちの仕事ですよ!
年12万円も報酬もらってるコラボ運営責任者理事長の仕事だろう。やりなはれ。
施設予約は早いもん勝ち。リアルタイム性がないなら使いもんにならねーよ。そんなもんならいらねー。
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412
マンション住民さん
>>409
>〇 どれほど加入率をあげても(うちのマンションで約90%です)
> ”ネット予約のできない”人は一定数いて公平性の確保が困難であること ット予約のできない”人は一定数いて公平性の確保が困難であること
教えてください。
加入率はコラボ導入後にアカウントの数で算定したのだと思います。
「ネット予約できない人は一定数」とは具体的に何パーセントなのですか?
ネット予約機能を開放してないのに、どうやって分かったのですか?
ひょっとして総会で話した内容はデタラメな説明ではないですか?
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413
マンション住民さん
理事会あてに正式に部屋番号つきで問い合わせが正規ルート(要望シートか、メールか、コラボ)
であれば把握している数を報告しますよ。 匿名掲示板にはちょっと書けないし、
印鑑おした紙の数を今数えていてちょっとね。 90%は超えました。
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414
マンション住民さん
守田理事長、ここに書き込んでる理事に注意しろよ。
匿名掲示板で内部情報書きまくってるぞ。
組織情報漏えいだぞ。
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415
暇人だねぇ
理事でもなんでもないけど、
コラボに達成率でてるもの
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416
マンション住民さん
お前、頭悪いな。
外部掲示板への理事による組織内情報漏えいと書いてあるがな。
コラボ管理責任者の守田君の采配願おう。
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417
住民さんA
こんなとこ見てるほと暇でないと思うけどな。
田淵くんかせっせと埋めるからとても読んでられないしなぁ。
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418
匿名
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419
マンション住民さん
>>409
組合費使ってコラボ導入してるのだから、全組合員に利用環境と利用機会は均等に提供されている。
しかし、使う使わないは個人の自由なので管理組合が介入する筋合いのものではない。
それは専有部分の電気契約の自由に管理組合が介入できないのと同じである。
コラボ使わない人には管理費を値下げする?違うだろう。
エレベーター使わない人には管理費を値下げする?違うだろう。
MEMS使わない人には管理費を値下げする?違うだろう。
使う人にはアドバンテージが得られるので、使わなければ損なだけである。
管理組合は使えるように環境整備することが仕事である。
ネット予約は24時間365日、いつでも何処でも利用できるメリットがある。
それを住民が利用するしないは自由、管理組合は機能を提供しておけばよい。
モラルハザード云々は低レベルの議論、仮予約は無制限でないことを知らない証拠。
仮予約→本予約(課金を伴う)は、一定期間内に実施するルールがあり、その期限を超えたら強制キャンセルし無用な先押さえを防ぐ、のが施設予約の鉄則である。
コラボにもこの機能は具備されている。
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420
匿名
>>418
誰も信用してくれなくなったのは住民の意見を握りつぶしたとか恥ずかしすぎる行い。身から出たサビだろ。
厚顔無恥なうえに面の皮が厚いく心臓に毛が生えているにしてももう少し恥ずかしいことをしすぎているということを自覚した方がいいな。
無理な注文だろうけど(笑)
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421
マンション住民さん
↑明日役員連中に言ったほうがいいね。肝に銘じて業務を遂行するようにと。
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422
住民さんB
鉄部塗装では、住民クレームを踏み潰して
総会でクレームを受けないようにしましょう。
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423
匿名
>>421
役員に何を言うのですか?
「住民の意見を握りつぶしたらイカンヨ」とか。
ブチくんみたいな役員はいないから何も言うことないけどね。
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424
匿名
>>419
流石は実態が理解できない理事会を追放された方の寝言だ。
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425
住民さんB
土地売れました。
これで太陽光発電所の建設資金が持ち出しなしに確保できました。
4月に東電と系統連系予定で工事は進んでます。
2016年の電力小売全面自由化に向けて、小売電気業者は必死に電力集めをしています。
太陽光発電も政府の決めた調達価格にプレミアムをつけて小売電気業者に買ってもらえます。
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426
匿名
>>425
いい加減板をよく見て投稿しろよ。
だから理事会に居られなくなるんだぞ。
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427
マンション住民さん
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428
住民さんA
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429
マンション住民さん
>>425
マンションだとベランダは共用部分なので太陽光発電はできないと思います。
ましてやマンションの屋上や敷地も共用部分ですから利用できません。
どうやってやるのですか?
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430
住民さんC
>>429
コンセントの時と同様に勝手に付けちゃうんだと思う。
規約なんか気にしないからこそなせる技だな。
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431
マンション住民さん
>>430
電気自動車用の充電コンセントですか?
ところでベランダは専用使用権がありますが共用部分です。
避難通路に使いますから通行の妨げになる物を置くことは禁止です。
ベランダにパネル置いても外から見たら分かりますからすぐにバレますよ。
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432
匿名
>>413
>印鑑おした紙の数を今数えていてちょっとね。 90%は超えました。
総会特別決議で75%超えて賛成可決したので問題ないのでは?
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433
マンション住民さん
>>431
戸建だと屋根に設置できるけどマンションのベランダではちょっと無理では?
遊び程度の数百ワットの小容量ならベランダのペースでも可能だけど、
売電で買電の電気代削減するには数キロワットないとメリットない。
>>432
75%以上賛成なら問題ないよ。
賛成者のみで高圧一括受電は問題なくできるよ。
反対者は2016年の自由化期待組だから無視すればいい。
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434
住民さんB
>>862
>そんなに高圧一括受電を政府も推奨し、浸透しているならば
政府は決して高圧一括受電を推奨しているわけではない。
MEMS補助金事業で高圧一括受電の併用を認めたのは、スマートメーター化し独自電気料金メニューを提供するには業者が高圧一括受電をするのがベストな選択であることと、事業費の1/3の政府補助金があったとしても管理組合側の5年間費用負担をゼロにするには、高圧一括受電の電気単価差利鞘で費用をカバーできるからである。
既築マンションで管理組合側の持ち出しがあると、不要不急の専有部分省エネ強制のMEMSを採用するマンションなど絶対ない。
だから政府はMEMSに高圧一括受電を併用することを認めたのである。そうしないとMEMSは復旧しないから。
業者に補助金を出して業者主導で無理やりマンションに省エネを普及させる政府の強行策なのである。
MEMSは省エネであるから高圧一括受電は必要としない。
戸建のHEMSを見ればわかる。スマートメーターなど取り付けず、室内分電盤の負荷側にクランプ式CTをかまして電流センサーをつけて実現している。そんなに高精度を必要としないのでこれで十分なのである。
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435
マンション住民さん
>>433
まじでベランダで太陽光発電できますね!
でも毎日セットするのが手間です(笑)。
>>434
>業者が高圧一括受電をするのがベストな選択であることと
>業者に補助金を出して業者主導で無理やりマンションに省エネを普及させる政府の強行策
あれ?高圧一括受電もMEMSも業者のためにやるのですか?
そういえばMEMS補助金は管理組合単独では申請できないですね。
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436
住民さんA
>>433
余剰売電なら自宅の買電電気代を売電電気代で削減できます。
全量売電なら自宅の買電電気代は変わらず売電は全て電気代収入として入ります。
一番いいのは売電収入−買電支出>0になることです。
そうすれば自宅では節電せずに今まで通り電気を使っても電気代はタダになることになり、更に売電収入から買電支出を差し引いた余りが発電収益になります。
買電電気代を高圧一括受電やMEMS省エネ削減するはオーソドックスな方法ですが、発電所を建設して売電収入を得ることにより買電電気代を上回る売電収入を得るのがこれからの新しい方法です。
その発電所を再エネ発電にするのです。全量再エネ発電なら20年間政府買取保証額で売電できます。
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437
マンション住民さん
理事の誤爆多すぎ。
>>807
小口の需要家が自由化されたからといって所詮はボリュームの小さい小口でしかないから大きな割引をしてもらえるとも思えないが。
何かボリュームに関係無く割引してもらえる根拠でもあるわけ?
それと、よその理事を無能呼ばわりする前に807自身が如何に無能だったか過去を振り返って反省した方がいいんじゃないか?
口先だけで何も実績となるようなものは残せなかったんじゃないのかな。どうなんだ。
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438
住民さん
>>437
みらい平の807の書き込みに対してで誤爆ではないと思うが?
そもそも君みたいに真っ赤な顔して熱くなってるわけじゃないから誤爆なんてしないよ(笑)
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439
マンション住民さん
ここはイニシア千住の裏コラボですよ。
みらい平に興味があるならあっちのスレでやってね!
木っ端理事としての立場をわきまえることです。
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440
マンション住民さん
>>437
>口先だけで何も実績となるようなものは残せなかったんじゃないのかな。どうなんだ。
お前はどんな実績を残したのか?他スレ荒らしの実績は認めるよ。
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441
匿名
>小口の需要家が自由化されたからといって所詮はボリュームの小さい小口でしかないから大きな割引をしてもらえるとも思えないが。
>何かボリュームに関係無く割引してもらえる根拠でもあるわけ?
この人は電力小売全面自由化の意義を知らないみたいですね。それで理事やってんの?
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444
マンション住民さん
>何も実績を築けなかった事実を認められないチンケなプライドはいい加減捨てて前向きに生きたらどうかね。
>無理な相談か(苦笑)
自分のこと書くなよ、木っ端理事よ(爆)。
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445
匿名
>>869
>いずれにしろ、サービス開始からもうすぐ10年に経とうとする。それにも関わらず、一括受電の普及率が1%に満たないという事実があります。そして、サービスに瑕疵があると勘繰りたくなります。もし素晴らしいサービスであるならば3~4割は普及しているものだ。
ビジネスモデルに無理があるのと業者の営業努力が足りないから。
それと高圧一括受電をしたいのは業者であって管理組合ではないから。
管理組合が高圧一括受電したければ、電力需給契約は管理組合が締結するはず。
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446
マンション住民さん
うちは東電と電力需給契約を締結するのは今までの共用部分と同様に管理組合ですよね?
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447
マンション住民さん
>>446
管理組合が高圧一括受電をするなら管理組合が東電と電力需給契約を締結するが、受電業者が高圧一括受電をするなら受電業者が東電と電力需給契約を締結する。
電力需給契約は電力の消費者と電力会社が締結する。
これは総会で説明があったと思うが。
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448
マンション住民さん
>>444
木っ端理事よ、お前の実績を列挙しろよ!
36000円の報酬に見合う実績を。
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449
マンション住民さん
まぁまぁ皆さん熱くならずに。
タブチさんが相手したいのは多分私なんではないかと思いますが、総会準備などでその暇がありません。
書き込みの数字などが1/24総会議案書を見ていればありえない間違いをしている通り、このマンションのオーナーでもなければ、住民でもなく法人に対してなんらかの主張をできる立場にあるかたではありません。
ま、ここに書き込むことだけを楽しみにされていて、
ご自分が理事をされていたマンションでももう役員はできなくなったヘタレな方です。まぁまじめに理事会をやっていればよその匿名掲示板にちょっかいを出す暇もなかろうかと思いますが。
餌をあげると、食いついてくるネット掲示板におおいかたですので、無視が得策かと思います。最近相手をされている方が散見されますので。
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450
マンション住民さん
釣りだろう。
まかれた餌に木っ端理事が食いついてボロだしてるのが笑える。
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451
マンション住民さん
>>449
>総会準備などでその暇がありません。
でも榊先生の話題になると出てこざるを得なくなるのでは?
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452
マンション住民さん
そらまぁ鉄部塗装くらいもまともにできなくて、
総会でボロ出してた人は、木っ端理事と呼ぶに
相応しいでしょうけどねえ。
ホームページ一つとってみても片方はアドレスを
ここに載っけることすら禁止扱いではなあ。
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453
住民さんA
>>452
>そらまぁ鉄部塗装くらいもまともにできなくて、
>総会でボロ出してた人は、木っ端理事と呼ぶに
>相応しいでしょうけどねえ。
ところで最近こんな話を聞いた。
先期T理事長時代の塗装工事の瑕疵を翌期の理事会で摘発した副理事長Sが、過去期にS自身が監事をしていた時代の総会監査報告で虚偽報告をしていたことを、もう一方の先期理事長のの副理事長Tが過去期の通帳検査を独自に実施して証拠をつかみ、復讐のために突如理事会の席で当時の監事だった件の副理事長Sを告発し、愚の根も出ないほど叩きのめして恥をかかし、理事会議事録に言質を取って証拠を記録に残した、と言う話。
「目には目を歯には歯を」、理事会は和気藹々どころか常に緊張感が走るようだ。
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454
マンション住民さん
なんか大変そうですねぇTさんも。
反撃したから自分の失態が消えるもんでもないとは
思うのですが
でもまぁ、このマンションはまだ鉄部塗装工事なんて
してないわけで、そちらのマンションの掲示板に書くか、
この掲示板のスレッド名を、タフちゃんの独り言にかえるかしてくれればいいのにな(笑)
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455
マンション住民さん
>ご自分が理事をされていたマンションでももう役員はできなくなったヘタレな方です。
サルにもできる管理組合理事だからヘタレもクソもないだろう。
サルにもできるのに高額な報酬まで払ってる馬鹿もいるが。
うわさによると堂々と理事会半分も欠席してたとか。でも誰も文句を言えなかったらしい。
前半にやるだけのことやって後半は欠席しまくって総会にも出ず退任した豪傑だったとか。
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456
マンション住民さん
きっと、自分とは関係のないマンションの匿名掲示板とかへの書き込みにお忙しくていらっしゃるせいではないかと思いますです。
ご自分のマンションの総会の最中にも副理事長だったのに書き込みしてるぞとか書かれて反撃が、議決権行使してるから総会には顔は出さなくても良いのだとか。
あまりの正しさに涙が出そうになります。
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457
マンション住民さん
ホームページで情報公開しすぎでおまけにオウタがブログで書きまくってるからネタにされたのだろう。
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458
匿名
自分で個人的あげてるアドレスをここに書くと、
書き込み禁止になるのがタブチさん。
紹介したくても紹介てきないんだよなあ。
タブチくんのいけてないホームページのには
なかなか中に面白いファイルも落ちてて、
理事会だの理事長だのにクレームつけたりしてるのが
フォルダー構造ごと丸見えとかなんで、
大笑いしたいときには見てみるのも悪くはない。
フォルダーの中が丸見えとかは避けたほうがいいと思うよ
→タブチさん
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459
マンション住民さん
-
460
マンション住民さん
>書き込み禁止
ここのサイトは格調の高すぎるホームページへのリンクはできないみたいですよ。
ちんけなはるぶーのブログはリンクできるようです。
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461
(笑)
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462
マンション住民さん
-
463
匿名
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464
マンション住民さん
>>425
>4月に東電と系統連系予定で工事は進んでます。
どこにパネルを置くのですか?
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465
マンション住民さん
>>464
マンション住まいだとベランダにパネル設置するのは無理だろう。
新たに戸建買って屋根に載せるか更地買って野立てに設置するかどちらかだろう。
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466
マンション住民さん
安倍ノミクス8.1兆円規模の市場創出だろう。
電力のあとにはガスの自由化もくる。
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467
マンション住民さん
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468
匿名
>>887
総会決議は高圧一括受電を導入する管理組合の決意表明(区分所有法)
高圧一括受電導入のための全区分所有者の電力需給契約解約同意は電力会社の供給約款規制(電気事業法)
両者は拠り所の法律が違うのでリンクしていない。
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469
マンション住民さん
2016年度電力小売全面自由化に向けて、自治体も地産地消の小売電力事業への参入に動き出してる。
【自治体、電力小売り続々参入 再生エネで地産地消】
2015/3/23 13:30 情報元 日本経済新聞
2016年4月の電力完全自由化に向け地方自治体が電力小売りに参入する動きが広がっている。福岡県みやま市は新電力会社を月内に設立、市内の再生可能エネルギーを使って家庭向けに大手より2%安く電力を供給する。鳥取市はバイオマスなどで作った電力の販売を始める。地元のエネルギー資源から作った割安な電力を地元で消費する仕組みを作り地域の振興につなげる。
みやま市が設立する新電力「みやまスマートエネルギー」には同市が55%、残りを地元金融機関や電力管理システムのエプコなどが出資する。市内のメガソーラー(大規模太陽光発電所)や市民が持つ太陽光パネルの電力を買い取り、まず市役所など公共施設に売電する。足りない分は他の電力会社から買う。
来春から市内の家庭にも電力を供給する。18年までに市内の4割強にあたる6千世帯への売電を目指す。エプコの需給管理システムを使い、安価な時間帯の電力をためて、電気料金を大手電力より2%程度安くする。
鳥取市は鳥取ガス(鳥取市)と組み新電力を4月に設立する。太陽光発電やバイオマス、小水力発電など市内の再生可能エネで作った電力を公共施設や企業、家庭に供給する。メガソーラーなど再生エネ電源の開発にも取り組む。
岩手県北上市はNTTファシリティーズが同市内で4月から事業を始める新電力と連携する。新会社が市内のメガソーラーから調達した電力を市役所や給食センターなど公共施設用に買い取る。同市は市関連施設の使用電力の2割以上を再生エネとする目標を掲げる。エネルギー管理システムで節電しながら、地元で作った再生エネ電力の使用を増やす。
地元で電力を調達・販売する会社を立ち上げれば、長距離の送電に伴う電力ロスを防げ、エネルギーの有効活用にもつながる効果もある。自治体による新電力第1号は群馬県中之条町が13年に企業と組んで一般財団法人を立ち上げた。地元の太陽光発電所や他の新電力から電力を調達し公共施設に売電している。
電力を地元の行政や企業で運営管理する取り組みはドイツが先行している。「シュタットヴェルケ」と呼ばれる公的事業体でドイツ内で約900あり電力小売市場の4割を占めるという。水道や通信など生活インフラ全般も担い、地域で雇用を創出している。
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470
マンション住民さん
来年電力が自由化されてもマンション住民にはメリットはないのではないですか?
マンションの場合は戸建と違って集合住宅ですから電力自由化の恩恵はムリだと思います。
マンションは今後高圧一括受電するしか方法はないのでは?
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471
住民さんA
低圧の契約も自由化されますから、専有部の支払いとしては東電より安い契約への
切り替えを選ぶ自由はあり、 現時点での解約を「強制」はできないはずです。
理事会としてはあくまでも全戸に「お願い」するしかないでしょうね。
2週間というあっという間に95%をかなり超えて集めたのはさすがだなと思う
けどここからは苦労するんではないかなとは思いますね。
確か総会でも97%までしか集めたことないわけですから。
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472
住民さんA
>>471
468に書いてありますね。
総会決議は高圧一括受電を導入する管理組合の決意表明(区分所有法)
高圧一括受電導入のための全区分所有者の電力需給契約解約同意は電力会社の供給約款規制(電気事業法)
両者は拠り所の法律が違うのでリンクしていない。
総会決議でいくら管理組合が気張って決意表明しても、全区分所有者の現行電気契約解約の同意がなければ、電力会社はマンションの高圧一括受電をの電力供給をしないということですね。拠り所の法律が違うから仕方ないです。
一人でも電気契約の解約をしなければいくら99%でも駄目だということになります。
それから自由化は「安い契約への切り替え」と解釈しているのは大間違いです。
電気以外の付加価値サービスの競争になります。それが各社趣向を凝らしてるセット割引なのです。
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473
住民さんA
今回の議案書とかみると組合が急ぐのも分かる気も
しますが、素直に管理費を平米10円ばかり値上げ
する方が筋はいい気はします。
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474
マンション住民さん
>>470
>来年電力が自由化されてもマンション住民にはメリットはないのではないですか?
>マンションの場合は戸建と違って集合住宅ですから電力自由化の恩恵はムリだと思います。
>マンションは高圧一括受電するしか方法はないのでは?
マンションの軒先を借りて高圧一括受電をして儲けたい業者、管理組合に高圧一括受電を導入させることにより業者からキックバックが期待できる管理会社、更に彼らに唆されて高圧一括受電を組合員に強要する理事会、の言うことを鵜呑みにしてはなりません。自分で勉強するか専門家に相談するかして正しく理解して判断することです。
電力会社との電力需給契約は電力の需要場所に対して締結するので、その需要場所が区分所有建物の専有部分であろうと戸建であろうと契約種別ごとの契約内容は同一です。
電力需給契約は建物形態で締結するのではなく、電力の需要場所すなわち消費場所に対して締結するのです。
自由化は現行の電力会社との電力需給契約を締結していることが前提ですから、高圧一括受電していると住民は電力会社と電力需給契約を締結していないので自由化の恩恵は享受できません。ここが注意のしどころです。
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475
マンション住民さん
>>473
その前に身内のリストラが必要と思われます。
役員は18名も多すぎで年間80万円以上も報酬を払ってます。
報酬を払わないなら役員は何名でもかまわないです、たとえ100名でも。
それに輪をかけてマン管士に年間120万円以上も顧問契約までしています。
役員報酬廃止とマン管士顧問契約廃止で年間200万円以上も経費節減できます。
10年で2000万円以上の経費節減です。これは簡単に即実行できます。
経費節減が急務なら、まずはこれをやるべきでしょう。
「経費節減に聖域なし!」これリストラの鉄則です。
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476
住民さんB
>>473
>素直に管理費を平米10円ばかり値上げする方が筋はいい気はします。
なんで値上げする必要があるのですか? 理由ないですよね。
おそらく、不確かでリスクがあり組合員に無理強いする高圧一括受電の導入よりは、簡単確実に徴収できる管理費の値上げで削減分の500万円近くを資金調達しようという腹でしょう。
[月10円/㎡×40,993.71㎡t×12月≒491万円]
475で年間200万円も無駄遣いが削減できますから管理費を値下げすべきです。
200万円÷515戸÷12月≒平均月323円の管理費値下げ
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477
マンション住民さん
一般会計が経費節減しなければならないくらい逼迫してるといいながら、直近の期で収支損益1200万円余剰金をたたき出してるのはどう説明するのですか?管理費取りすぎてるのですか?
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478
匿名
一般会計に駐車場使用料を計上してるから会計収支が大幅に歪んでる。
徴収管理費と管理経費支出の実態が不明瞭になってしまってる。
実態は駐車場使用料に頼り切ってる。これを見直さないとだめだろう。
となると駐車場使用料を修繕積立金会計に移設することになる。
一般会計が収支トントンになるためには駐車場使用料の何%を修繕積立金会計に移設するか?
この検討をしたほうがいい。
あるいは、駐車場使用料を100%修繕積立金会計に移設し、一般会計で発生する赤字分を徴収管理費の大幅値上げで補填する。
その代わり、駐車場使用料が修繕積立金会計に計上されるので、徴収している修繕積立金を大幅に値下げする。
値上げと値下げでバランスし、区分会計の原則に従い不用意な会計間資金移動をしないことだ。
会計間資金移動を恒常的に行うのなら、もはや区分会計している意味はなく、徴収も管理費と修繕積立金に分けることもなく一緒くたにし、会計すべてをどんぶり勘定にすればよい。
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479
マンション住民さん
どんぶり会計は賛成です。分けることなく一本の会計にした方が分かり易く運用し易いです。
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480
マンション住民さん
高圧一括受電は、全515戸の区分所有者が東電との現行の低圧電力需給契約を解約しなければ、東電は受電業者と高圧業務用電力需給契約を締結できない。
これは電気事業法の規制によるもので、管理組合の高圧一括受電導入決意表明である区分所有法に基づく総会賛成決議とは無関係である。
高圧一括受電により東電と電力需給契約を締結するのは受電業者だから、現行の低圧電力需給契約解約は受電業者と個々の区分所有者との問題である。現行低圧契約解約の件は管理組合は一切関係ない。
受電業者がどうしても東電と高圧業務用電力需給契約を締結したいなら、区分所有者が反対して現行低圧契約の解約に応じない場合は、受電業者があの手この手を使って解約に同意させなければならない。これに関しても管理組合は一切関係ない。
反対する区分所有者に受電業者が解約同意させるに最も確実かつ簡単な方法は、「高圧一括受電後はお宅の電気料金をタダにします!」である。
こうすれば、区分所有者は確実に解約同意してくれる。電気代がタダであるから、電気は使い放題、MEMSの省エネなんて糞食らえである。
もちろん、電気代は高圧業務用電力需給契約を締結する受電業者負担であることは言うまでもない。高圧一括受電をするのは管理組合ではなく受電業者であるから。
ちなみに、管理組合が高圧一括受電をする場合は、管理組合が東電と高圧業務用電力需給契約を締結する必要があることは言うまでもない。
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481
マンション住民です
>>480
逆に言えば「電気代タダにしてくれるなら解約同意する」と言えばいいのですか?
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482
マンション住民です
>>481
その通り。
御託を並べてただ反対するのではなく、実利を求めて条件闘争に切り替えることがポイントだ。
これで解約同意の条件が明確になり受電業者も交渉が具体化することになる。条件を呑む否かだ。
受電業者も高圧一括受電の美味しいビジネスがポしゃるよりも僅か数名の電気代負担など微々たる出銭で済む。
ここまでくると、もはや管理組合はアンタッチャブルになる。
受電業者とのサービス契約においては、管理組合(共用部分)も区分所有者(専有部分)も受電業者から見れば同位同列で、管理組合と区分所有者間には契約上はなんら関連はない。
だから区分所有者と受電業者とのサービス契約に管理組合は一切干渉できない。あくまでも区分所有者と受電業者の相対契約で、区分所有者は管理組合となんら契約関係はない。
裏を返せば、反対者の電気代タダに関しては管理組合に何ら責任はないことになる。
管理組合曰く「業者よ、良きに計らえ」で済む。
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483
住民さんA
>>482
受電業者が高圧一括受電するなら管理組合も区分所有者も関係ないですね。
希望者が利用したらいいです。希望しない人は今まで通り東電との契約です。
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484
マンション住民
>>483
そうですね。
受電会社のビジネスのために、管理組合が総会の賛成特別決議を経て敷地や屋上等の空きスペースを受電会社に賃貸し、そこに受電会社が受電設備を設置して希望者に高圧一括受電サービスを提供すれば済む話です。
東電借室電気室は従来通りの不可侵でそのままで、区分所有建物に対して2事業者(業者高圧一括受電と従来通り東電配電)による専有部分への電力供給になりますが、会計区分(業者会計と区分所有者会計)が異なりますから東電の電気供給約款上は遵法で問題ありません。
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485
マンション住民さん
>>484
高圧一括受電しても東電借室はそのままですか?
規約ではそのまま残るように書いてあります。
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486
住民さんA
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487
マンション住民
規約に文言が残ってることを言ってるのではないですか?
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488
マンション住民さん
ところで高圧一括括受電した場合、東電との電力需給契約は誰が締結するのですか?
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489
マンション住民さん
管理組合が高圧一括受電するわけではないので管理組合が東電と電力需給契約を締結することはない。
管理組合は受電業者からサービスを受けるだけ、東電から電気を購入しない。
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490
匿名
>489
管理組合と言わず区分所有者と言う方が正確だ。
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491
マンション住民さん
今の共用部分高圧受変電設備は自家用電気工作物で年1回の法定停電点検があるのに、高圧一括受電になると同じ自家用電気工作物でありながら3年に1回の停電点検に延伸される理由は何ですか?共用部分高圧受変電設備は高圧一括受電後は受電ケーブルの繋ぎ替えだけなのですが。
3年に1回の停電点検延伸に関して保安規定届出時に経産局のお墨付はとられていますか?
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492
住民さんA
サイネージに理由でてますよ。
とうとう98%とかコラボにでてましたね
最後の追い込み頑張ってください。
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493
住民さんA
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494
マンション住民さん
東電と契約してた時は点検で部屋が停電することはなかったのに、こんど受電業者と契約すると点検で部屋が停電するのは何故ですか?
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495
マンション住民さん
>>494
東電の設備は電気事業用で受電会社の設備は自家用、当然設備の品質と信頼性と保守に大きな差がある。
電力会社の設備はライフラインとして電力供給義務があるから設備も品質・信頼性も高く保守技術者も熟練工だが、民間の自家用設備は電力会社の設備に比べてグレードは落ちるし保守技術者も熟練工の保障はない。
だから法律で電気事業用は無停電活線点検を許可しているが、自家用は停電点検を義務付けている。
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496
マンション住民さん
>>495
今の共用部分の高圧受変電設備は自家用だから年1回の停電点検が必要なので共用部分が停電になりますが、今の借室電気室の東電変圧設備は電気事業用だから停電点検が必要ないので専有部分は停電にならない、と言うことですね。
これが受電業者の高圧一括受電設備に入れ替わると、借室電気室の変圧設備も受電業者に入れ替わるので全て自家用になるから停電点検が必要になるので共用部分はおろか専有部分まで停電になると言うことですね。
これが高圧一括受電をした場合の専有部分の最大のデメリットでしょう。そのデメリットをカバーするだけの専有部分電気代削減の還元は今回は何もありませんが。
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497
マンション住民さん
総会議案書や理事会の説明やコラボにない情報が非常に多いですね。勉強になります。
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498
住民さんA
高圧一括受電を無理に導入して一般会計の経費を節減する前に、管理会社を変更して管理委託費を削減するとか、役員報酬と管理士顧問委託を廃止して経費節減するとか、理事会はなぜ考えないのですか?後者のほうが簡単にできると思いますが。
顧問委託してるマンション管理士に相談しないのですか?
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499
匿名
>>530
32円の5%なら1.6円だね。でも新聞には5%と書いてあったが、NTTSEのプレスリースでは施主とエコめがね販社との協議によるとのこと。
http://www.nttse.com/info/20150127.html
今、26年度の32円案件まで+1円のところが多いから、+1.5円はかなりいいのでは?
ただNTTスマイルエナジーはエコめがね利用が必須で今のところ東電管内だけだけど。
今後27円とかもっと下がって25円とかになると、+1円が今後も続くかどうか。
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500
匿名
エナリスは+1円のプレミアム買取止めたの?
ホームページから消えてなくなってる。
例の粉飾決算の影響?
ソフトバンクも+1円のプレミアム買取だけど26年度FIT案件は駄目と書いてある。
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