パークハウス恵比寿イーストヒル

モデルルームはオープンから満室のよう。
興味はあるのだが、いずれの駅からも若干遠い立地。
またアクセスまでの環境もよろしくない。
値ごなれ感はあるし、仕様次第ではあるが、今ひとつ魅力に欠けるか。
でも、結局売れるんだろうな。

素朴な疑問・・・

どうして平成20年9月※竣工済み となってるのに、販売開始は
平成21年11月下旬 となってるのでしょう。

（オフィシャルサイト物件概要より）

すみません、上の

平成20年9月※竣工済み

は完成日（または予定日）です。
一年前に出来上がっている？と思いすこし不思議だったもので。

やっと売れるようになったいわく付き物件だから
安いのでしょうか。

＞４
おっ、こういう情報いいですね。詳細希望。
まだ登記簿上げてませんが、元は何があったんですかね。
市況崩れで販売を伸ばしてストックしていたんでしょうか。

本日、改めて現地を見てきましたが、やはり微妙。
ちょっと陰気な感じの空間でしたね。
外見だけですけど、恵比寿の名で売るマンションにしてはグレード感不足。
さらに駐車場や駐輪場と外部との塀が金網というのは…。普通はコンクリにタイル仕上げでしょうに。
外周部セキュリティは０点ですね。

お近くの賃貸の方が高級に見えるのも…。
内装、仕様も推して知るべしかなぁ。残念。

でも瞬間蒸発だと思う。
どんなにネガして競争率下げようとしても。

やっぱりそうですかね～。
別にネガってわけでもないんです。この価格ですからね。
今の住まいも気に入っているんですが、最寄恵比寿に少し心が動いて。
内容がそれなりであれば買い換えても良いかな、と期待もあったんですよ。

で、とりあえず現地を見学という次第。
ファーストインプレとしては今すぐに売却準備とまではいかないかな。
でも、地所の仕上げは割りと好きなんですよね（今はスミフ。意匠はちょっと不満）。
中は見てみたいなー。
因みに国文学研究者にとっては素晴らしい立地かもですよ！

何がいわくなんですか？近隣反対とか？
事故だったら嫌だな。

三菱地所で恵比寿で十分徒歩圏内でこの価格は、だいぶアリじゃないかと思います。
周辺相場から考えたら、すんごい安くない？？

恵比寿のあたりって、中古でも坪３３０前後って全然ありますよね。

すみません、４ですが
あまりに安いので、何かいわくつきなのか？と
うがった見方をしただけです。
竣工後１年過ぎてから売るのは、なぜなのか。

価格がこなれている物件だなーというのは皆さんが感じることですよね。その上でどうしてか？という
疑問をもつのは当然です。私も知りたい。施工会社がスーパーゼネコンでないのでそのからみとか？

竣工後１年過ぎてから販売となった理由聞いてきました。もともと、昨年秋に一棟全てを購入してもらう予定でしたが、その契約が流れてしまったの事です。まだ正式なパンフレットも出来上がっていない状態で、急遽販売することになったという雰囲気でした。相場からすると、３～４割安くなっているそうです。内装は賃貸より少しマシという程度です。駐車場が１００％完備とのことでしたが、月４万円なので空きがでてしまった場合、将来的に修繕費不足で管理費など高くなったりしないかが気になりました。

＞１２
私も竣工後１年経った理由聞きました。この理由なら問題なさそうですね。
私は仕様も悪くないと思いました。（全居室天カセ、ディスポーザー、食洗機など）
モデルルームは言われているように盛況でした。営業の方もお買い得だから早く買ってください見たいな
雰囲気でした。

それと駐車場は8割と聞きましたが、それでも多いですね。
私は恵比寿中心に中古も含めて探していたので、中古より安いこの物件に魅力を感じます。
引き続き購入を検討しようと思ってます。

モデルルームに行った方、印象はいかがでしたか？

70.37m2の部屋でいくらくらいですか？
7000万いっちゃいますか？
60m2台の部屋は有りますか？

同じ区内に別のパークハウスも６月に出来上がった（一時期工事中段で雨ざらし）けど温められてるよ。
たぶんその理由は言い訳で三菱さんは恐らく市場回復を待ってるのかと。
この近辺は高級感は無いけど、広尾の高級住宅地に近いのがウリ？
とりあえず駅からの距離も考えると車はあった方が良さそう。

この価格ならすぐに売りさばけると思う。
けど、いわゆる金がありあまってる裕福層が住むマンションではなさそう。

以前近所に住んでいたので気になります。
このあたりは１５番さんのおっしゃるとおり高級感はありませんが
表参道や渋谷、恵比寿に車（タクシー）で出たい人で
富裕層ではないけれど快適な住まいを求める人にはうれしい物件ではないでしょうか。
エリアの雰囲気が少し陰気なところが気になります。
渋谷区東でパークハウスブランドにしてはお手頃とはいえ、、、
ちょっと地味すぎなんですよね
イマイチ魅力にかけるというか・・。
モデルルーム見に行った方の感想お聞きしたいです。

最近モデルルームに行きました。

斜面に立っているらしく、南側が北側の2階分くらい低くなっていました。
入口は北の3階。南側にリビングが配置される部屋が多いため、1階のリビングは半地下、
2階は普通の家の1.5階くらいの高さで家が圧迫してます。
3階から5階はこの問題が解消されるはずですが、それなりに価格がアップ。

内装は天井カセットエアコンがほぼ全室にありましたが、その他はお世辞にも高級感が
感じられるとは言えませんでした。パタンとしまる収納の扉などはちゃちな感じ。
天然石のキッチンといわれてましたが、なんか浮いてる感じがして調和が取れていない。
フローリングの色も高級感はありませんでした。むしろ安っぽく感じました。
このあたりは好き好きだとは思います。

総括すると1階2階は恵比寿までの利便性を考えればコストパフォーマンスは高いのでは？
ただ、半地下に住むことや隣接する家が気にならない方に限ります・・・

＞１７

HP更新されましたね。
これを見る限り、仕様も悪くないように見えますが。
個人差はありますよね。

私も立地、価格面で気になる物件なので、一度モデルルームに行ってみようと思います。

また感想書きますね。

ここの五千万台の部屋はすぐに売れてしまうでしょう。
三菱地所の新築で、この場所でこの値段ですからね。
一億越えの部屋はわかりません。

マンションのサブエントランスを出てすぐ目の前に墓地がありますが、中古で手放す際、査定でマイナス評価になるものでしょうか？４階、５階の西側の部屋からは墓地が見えそうですが、モデルルームへ行かれた方いかがでしたか？

モデルルームに行ってきました。
1F（3Fが道路側の入り口なので実質地下2F）の7,000万円台前半の部屋と、3Fの8,000万円台の部屋と、5Fの100平米超（値段はメモしてこなかった）がオープンになってました。

内装は、キッチンとバスルームは、石も使って高級感があります。バスルームも、高い部屋は1620と広々した浴槽でした。それ以外は、確かにそんなに高級感はありませんでした。

全体的に、これでもかというくらい収納があります。WICとか、WIシュークロゼットとか。その分、LDやベッドルームの面積の割りに、トータルの面積が大きくなって、価格が上がっている感があります。

あと、やはり、陽当たりがいい部屋は高いですね。
行った日は天気が悪かったので、晴れていると陽当たりも違うでしょうが。

この物件、不動産関係者の話によると、既にほぼ購入者は決定していて、一般人は購入不可能のようです。
表向きは抽選等もする様ですが、特に人気の部屋は既に購入者は決定しているそうです。
購入を希望されていた方、諦めた方がいいです。私もその一人ですが・・・

瞬売だね！ここは。
>>22、コンプラ重視の大手の公開抽選なら「100％」「0％」と言うのはないと思うよ。超が付く関係者じゃない限り。
ダメ元で申込みだけしといたら。

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半地下の物件というのは、不動産としてはどのように評価されるのでしょうか。
安いようでもあり、大雨での浸水や日当たり考えると高いようでもあり、良くわからないのですが。
詳しい方いたら教えてください。

>>22
>一般人は購入不可能のようです。

有名人、金持ちしか住めないの？
有名人、金持ちはここに住まないと思うんだけど。
この立地でこの価格なら住むのは「一般人」じゃないの？

表向きの抽選って。。。
インチキ抽選を公開で実施するの？　それとも密室なの？

そんな事までしてこの価格で売る意味が分からない。

同感。同感。地所上層部にコネがあるようなVIPやスーパー富裕層が興味を示すような物件ではないと思いますよ。
一応申し込みます。

昨日資料請求したところ、増刷中のためしばらく時間がかかるとのことでした。

日当たりとのからみで南西・南東の隣地の状況が知りたいのですが、ご存知の方いらっしゃいますでしょうか？
（南西は墓地と二階建ての住宅なのでしょうか？）

南西南東の立地には戸建やアパートが密集して建っています。墓地も大人がすれ違うのがやっとという程度の狭い道を挟んですぐの場所にありました。南側一帯は、決して雰囲気の良い住宅街とは言えない独特の雰囲気です。お天気の良い日でも、なぜか薄暗い印象です。

>29様

具体的に教えていただき、ありがとうございました！
日当たりというより雰囲気が問題なのですね。
恵比寿というイメージに惑わされず、現地を見てみようと思います。

投資目的で購入検討している人は殆どいないとの事でした。8000万円台購入検討中の人も車無しの人が多く、駐車場はあまるのでは？という話を聞き、購入検討しておりましたが、段々、あまり価値の無い物件なのでは？という気がしてきました。抽選に申し込むか悩みます・・・。

「現地に行くとがっかり」というのは、部屋から見える南側の住宅地のことでしょうか？「恵比寿」「広尾」の割には・・というレベルではなくて、かなりテンション下がるかんじなのでしょうか？
グーグルのストリートビューで見る限り、広尾中高前の道沿い（恵比寿からの通勤路？）は、普通の住宅が並んでいるという印象でしたが。。

南側の住宅地は広尾、恵比寿という言葉とはかけ離れたイメージです。内覧の際、カーテンを開けたら隣接する民家のご老人が、下着姿で洗濯物を取り込んでいました・・・。日が入るはずの南側はかなり隣接して民家が立ち並んでいるため、むしろ広尾中高のある北東側よりも暗いです。特に2、3階の部屋は民家から丸見えなのでカーテンを開けて生活できません。No.36 さん同様、私も現地に行き高いと感じました。この物件を見て、もう少し家探し頑張ろうと思うようになりました。とにかく、この物件は現地に行き、周辺をよく歩いてみる事をお勧め致します。

隣接民家から丸見えとなると（しかも下着姿のご老人・・）、南向きの日当たりの良さを十分に享受できないですね。電話で三菱地所の方が、４階のお部屋に希望が集中していると言っていた理由がわかった気がします。やはり安いお値段にはそれなりの理由があるということですね。。
小さい子供がいて身軽に出掛けられない一方登録日が迫っており迷っていましたが、今回は見送り、私ももう少し家探し頑張ろうと思います。No.39さん、具体的に教えていただき、ありがとうございました。

意外に半地下の部屋が安くてプライバシーも保たれていると思った
日当たりはもちろん駄目だけどね
アドレスは渋谷区東と微妙だけどやっぱり安いよ
高いって事はないと思う
田園都市線から20分揺られるところと比べたら断然こっちのほうがいいかな

ただお前買うのか？って言われると二つ返事とは行かなくちょっとだけ躊躇するレベル

高い、安い通り越して住めるか、住めないかってレベルかな。
たとえここが１千万安かったとしても住みたくないなぁ。
現地行くまでは期待してただけに残念。

>>42さん
1000万安かったらそれはそれで違う用途がでてくるから
そのたとえ話は無理があるんじゃないですかね

まぁ現地に行かずに契約する人はいないわけだから
自分で行ってみてどうかでいいんじゃないかなと思う

問題は実際に住んだあと、不便すぎて手放したくなったときじゃないですか？
どうしても住み替えたい！となったときに、転売が難しそうです。
ほとんどキャッシュなら問題ないですけど。
悪くないエリアですし内装も立派。
でもストライクゾーンの相当狭い物件だと思いますね。
６０代以降の、あまりお出かけが好きでないけど上質を好む夫婦なんかに限定されそうです。

パークハウスブランドであることや最寄駅が恵比寿など資料の上では魅力的にうつるけど、
上にかいていあるように安い部屋は安いなりに理由がありますよね。
悪い条件に目をつぶれればお買い得といえばお買い得ですけど。
目の前に建物が遮らない最上階（五階）はかなり強気な値づけ（坪400万超）です。
たぶん最上階はこのままの値段だと売れ残ると思います。

最上階や4Fが地所的なここの正当な評価なんじゃないかな
下層階は条件が悪いけどお買い得って事だね
条件悪いのが気にならない人なら間違いなく買いってレベル

４階もあれじゃあ窓あけれないよ。
５階はギリギリ開けれるかな？電線や清掃工場の煙突が気にならなければ・・・
８０００万出せばもっといい物件いくらでもありそうだけど。

>>48
一生住むならいいけど売るのは難しそうだよ。
万人受けする物件じゃないし。