二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区Part2

>>199-200
好むと好まざるに関わらず、新名所になるでしょう。

ただコンラン卿のデザインを見るとまるでミッドタウンですよ。

http://www.conranandpartners.com/index.php/work/architecture/landscape...

私も観光客が押し寄せるような街にはなって欲しくないです。

郊外の時代が終わろうとしている時に
こんなの作ってどうなるのかね？
富裕層は都心部居住が普通の時代だから、
既存の近郊在住富裕層は年を取って行く一方だ。
杉並区あたりも老人ホーム仕様の分譲マンションが盛んに売り出されている

どこをどーしたら新名所になるというのでしょうか・・・。
二子玉プラウドが既に名所だと言うレベルでよいんなら話は別ですが。
二子玉という街に幻想を抱きすぎだっての。

>>204
商業施設やオフィスができるからだろ。
そんなことも知らないでレスしてたのか？

204です。
すみません、二子玉ってどこにあるんですか？
実は田舎者なので、東京のこと良くわかりません。

二子玉プラウドもググったらでてきただけで見たことも聞いたこともありません。

206、知らない田舎者はここ覗かなくていいんじゃない？

二子玉プラウドはタワーといってもさほど高くないし、
白い細長い高めのマンションって感じで、たいしたことはない。
でも二子玉の街はけっこう有名だと思う。雑誌なんかにもよく出てるし。
玉川高島屋が街のイメージを牽引してるし、子連れに優しいから
そこそこリッチでお洒落なファミリーが週末、買い物にくるからね。

ただ、タカシマヤ周辺以外はまだまだだよね。
コギタナい場所が多い。これからに期待します。

俺は絶対反対。
環境破壊以外の何者でもない。

>知ってる人だけが集まって、
>集まった人たちの満足感が高ければそれでいい。

これに激しく同意。

ここ二日間の田園都市線の遅れ方は尋常じゃないね。
事故がからんでいるとは言え、ちょっとひどいよね。

玉川に1000戸のマンションが出来たら、完全に終わるね。
郊外の時代は終わりとか全く的外れで
状況を把握してない部外者の呑気なカキコがうらやましいね。

東急よ、まちっとグループとしての責任感もてよ。

あなた方が目指すべきなのはlong term profitであって、
one-off gainじゃねーだろっつの。

反対運動ご苦労様です。

でも、金も権力もない私たちが反対してもねえ・・・
ハンストでもやりますか？

tax payerかつshareholder以上の権力者はいないというのが
近代社会の常識だが、未だに不思議の国日本なのかなぁ。

しょうがないじゃん！東急沿線の各駅周辺で所有不動産が枯渇してるんだから。もう開発できるとこ殆んどしちゃったからさｗごめんね！

同感。東急はなぜ二子玉川の洗練されたイメージを庶民化イメージに変えようとしているのか解りません。まさか、高層マンション＝都会・・・という子供の考えの方が企画されているのでしょうか？それとも、もうけ優先？

住んでいるものとしては寂しい限りです。

みなさん、駅前の完成予想図ご覧になりましたか？都心でもなく、郊外でもなく、すばらしい環境ですね。なんだかんだいって即日完売するんだろうね。

>>218
冷静に考えてみて即日完売は難しいでしょう。

まず単純に1000戸という数。
それと超高層ということで、周辺住民から反感を買っているというトラブル物件。
第二の深沢ハウスになる可能性があります。(売れ残り物件続出)

駅前のタワーマンションは野村不動産というブランド力が後押しして以前即日完売した感が
否めませんが、それでもこの秋、市川の駅前タワーマンションであの野村不動産の物件が
鉄筋100本以上抜けていたという出来事があったので、ブランド力によるイメージ戦略では
もはや売れないでしょう。これは二子玉川に限ったことではないですけれど・・・・。

また購買層で少しでも朝の田園都市線を利用したことのある人は
1000戸増えるこの再開発地での購入をためらうのでは?

「暮らす」ことを考えると病院も学校もない現状もあり、周辺道路の車の渋滞も必至と
マイナス要素もかなり多い物件なので価格は跳ね上がることもないでしょう。

まさにタコが自分の足を食べている再開発になってしまいました。

でも、なんだかんだ言っても、興味ある物件ではあるよね…

そうですね。このレスの多さが注目度の高さを表していると思います。
私自身も楽しみにしています。結局のところいつ発売されるのでしょうか・・？

本当に、ごくごく一部の反対派住民（含むプロ市民）と、精神状態が正常とは思えないユニシス東急不買さんによる匿名でのネガティブキャンペーンが激しいですね。

賢明な皆さんは、自分の目で確かめ、自分の頭で考えましょうね！

>>225
はい、お値段との見合いで冷静に判断しましょう。
植えつけられたイメージに流されないよう
皆さん将来性を含め、多方面の検討を行いましょう。

>>225
ここは「欲しいけど買えない人の荒らし＋リアル反対派住民のネガキャン」が多そうだからな…

私が言うのも何ですが、それ以外に、ライバルのデベさんのネガキャンも激しいね。必死で買わせない様に仕向けているのが見え見えですよ。

東急さんも、こんなに注目されているとは、予想以上でびっくりしているのではないですか？？

222ですが、私の意見はネガディブキャンペーンになるのでしょうか?(笑)
そんなつもりじゃないんだけど。

この掲示板の利用規約では物件購入は高い買い物だから、購入する人にとって有益な意見交換
になる場として利用してほしい、みたいなことが書いてあったのですが・・・。

逆に225さんみたいにポジティブ(?)キャンペーンをする側の人は、イメージ戦略で
価格をつり上げて利益を得る立場の人かな、と勘ぐってしまいたくなります。
もし違っていたらスミマセン。

いずれにせよ、226さんの意見に同意です。
購入を検討される方は現地まで足を運んで「暮らす」上での便利性を考えられるのがいいかと思います。20代から30代の子供なし世代が賃貸で一定期間暮らすぶんにはさほど支障はないと
思いますが、子供のいる家庭、また年配者のおられる家庭は更なる熟考が必要かと。

なんでキミは「契約済み」なの？
どうせなりすましてどこかの板荒らしていただけなんだろうが。

>電車に乗ることすら出来ない
>新玉線住民より

そんな線はもうない。乗れない線に乗れるなんて、キミは「紙」か？

東京湾埋め立て地（豊洲、みなとみい等）より、ここの地盤の方が遥かに強いよ。
もっと勉強してから発言してください。
イメージ戦略とか批判するけど、私の親戚は小学生の居るファミリー世帯で、瀬田の住居をすごく気に入っている。要は、高島屋や明治屋やプレッセで買い物するのは高すぎて駄目、という層はターゲットではないだけだよ。その戦略が成功するか失敗するか、そんなのは君たちには関係ないでしょ。だから、やっかみでゴタゴタ言わないでね。

それから、電車の混雑緩和、東急電鉄が推進しようとしても等々力整備反対、大井町線急行
反対、、、と計画をつぶしまくっているのは誰ですか？　もうすぐグリーンラインが出来るから、港北ニュータウンの、東急からみれば迷惑想定外のヤングファミリー客は、少しは他線に移動するでしょう。

東京湾埋め立て地（豊洲、みなとみらい等）より、ここの地盤の方が遥かに強いよ。
もっと勉強してから発言してください。
イメージ戦略とか批判するけど、私の親戚は小学生の居るファミリー世帯で、瀬田の住居をすごく気に入っている。要は、高島屋や明治屋やプレッセで買い物するのは高すぎて駄目、という層はターゲットではないだけだよ。その戦略が成功するか失敗するか、そんなのは君たちには関係ないでしょ。だから、やっかみでゴタゴタ言わないでね。

それから、電車の混雑緩和、東急電鉄が推進しようとしても等々力整備反対、大井町線急行
反対、、、と計画をつぶしまくっているのは誰ですか？　もうすぐグリーンラインが出来るから、港北ニュータウンの、東急からみれば迷惑想定外のヤングファミリー客は、少しは他線に移動するでしょう。

７０平米、５千万で買えますかね？

>>235
5000％ムリ。

地盤が強いというソースをご存知ならばぜひ出してください。
本でも論文でもいいです。

それはきっと誰にとっても有益な情報でしょう。
購入を検討している人にとっても、
開発者や行政にとっても。

私は調べ方が悪いのか今までさんざん調べていますが出てきません。
お願いします。

８０平米、¥７千万なら？

そりゃあ埋め立て地よりは地盤強いよ。

羽田空港の滑走路、首都高湾岸線の路面、いずれもグニャグニャになって修正を加え続けなければ維持出来ず。

１２５号線、東急自動車学校の路面、平で真っすぐですものね。

>>238
８０平米ならば８０００万ぐらいからじゃなかろうか？

>>237
　中途半端な中低層より、上総層（Ｎ値５０以上）まで杭を打ち込む
超高層マンションの方が安全。

　これ常識。勉強しろ。

>241

私は237さんじゃないけど、「勉強しろ」とかいう言葉使いは止めたほうがいいね。

地盤については、普通世田谷の人はこれ見てると思うけど。
関東ローム層万歳で関東どこでも買っていいなんて、子供相手にも通用せんだろう。ここは河原なんで当然世田谷屈指の地盤軟弱地帯。

http://i-gis.city.setagaya.tokyo.jp/homepage/data/shareimage/yureyasus...

>上総層（Ｎ値５０以上）まで杭を打ち込む
>超高層マンションの方が安全。

「安全かもしれない」って話でしょ。わかんないよ。実際には全く同じ条件で全く同じ場所に二つを立ててみなくちゃ。杭の長さだけで全てが決まるわけじゃないよ。

少なくとも一旦火事になれば、はしご車が届くのはせいぜい7階まで。
一回でもシンボリックな大事故がおきれば、そこで白黒つくと思うよ。
起きては欲しくないけど。

241

君の「勉強する」は、「荒利率の高い脆弱地盤に立つ
タワマンを何とか売ろうとするデベの言い分を鵜呑みに
すること」かい？

それは最もやっちゃいかんことだよーーん。
常識が大事だよ。

行政のルール変更とそれに沿う形での、デベの新収益源
として一気に加速したマンションの縦方向の伸長だけど、
そのリスクが全て分かっていて、かつ、ちゃんとマネージ
されてるなんてユメユメ思ったりしないほうがいいと思うよ。

神戸の震災なみの地震が来たときに、どうやって
下まで降りて、救援物資受け取って、上層の自分の住む階まで
戻るの？

これだけの災害大国日本で、急激に増えた高層マンション
なぜ誰も本気でその安全性に疑問を呈さないのか？

やっぱり土建・不動産・金融の鉄のトライアングルの力だろうね。
でもそんなことじゃ誰も幸せになれない気がするけどねー。
これが日本という国の愚かしいところだよね。
年金問題になんか似てない？

はしご車は、多分15階前後までなら
届くはず。但し、そういう最高のはしご車が管内にあればだけどね。

>>246

みなさん親切ですね。いろいろよく知っていますね。
こういうのはどうでしょう?

http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/setagaya/P13_setagaya.htm

243さんのおっしゃることに納得です。
いろいろな情報が飛び交うから自分にとって都合の良い情報だけではなく
幅広く収集して多面的に検討しないといけませんね。

>246
>東京23区最強の地盤じゃないかなぁ

あんた東急関係者？9時の始業前からご苦労さん。
ありえねえよ。河原が23区最強？
最凶ならありえるが。

常識で、このタイミング（毎日怒号の飛び交うラッシュ）
で、ここに1000戸はありえない。

世田谷の中での比較じゃなくて、高値で売れまくってる湾岸埋め立て地とどちらが軟弱なんですか？

それにしても、東京地裁でみっともない裁判やってる原告団の皆さん、美人？弁護士さんの時間稼ぎ、なんとか繋いで費用を稼ごうとしているのがわかりませんか？　ご苦労様です。

>>242
>>243
>>244

　無知はやだね。神戸の大震災で構造評定を受けている超高層は
倒壊していない。これ事実。

　液状化しようがなんだろうが、建物の倒壊または補強で復旧できない
ほどの構造ダメージを受ける方が、震災時〜後の不便さより大変なんじゃ
ないの？

「へぼ将棋。王より飛車をかわいがり」

地盤よりも洪水が怖い・・・
夏に台風で増水した多摩川、その迫力に通勤電車の中が一瞬静まり返りましたから。

>>251
>夏に台風で増水した多摩川、その迫力に通勤電車の中が一瞬静まり返りましたから。
アンタだけだろw
妄想が激しそうだね。

５０年に一回の大型台風で間違いなくやられるでしょう。

来年こそ販売されそうですね。楽しみです。こんなとこでネガティブキャンペーンしたって、買いたい人はやまほどいますから全く意味ないですよ。

７０㎡　８０００から９０００万円くらいかな？
管理費も高そうだし。モデルルームはいつごろオープンなのでしょうか？

>256

あなた建築屋さんですか？
建物が丈夫に建地続けることも大事だけど、
周辺の地面（地表）がべちゃべちゃだったり、
川の水で水浸しになったら、生活に支障をきたすんですよ。
そういうリスクが高いところに、1000世帯の建物作るのが
どうかな、と。

あと、川風すごいよ。
用賀の用賀レジデンスの最上階もすごかったけど、
ここはもろ川風くるから、風切音とかすごそう。
時間によってはテラスなんか出られないだろう。

台風なんか風と増水でまじ怖いと思うよ。

ちなみに、台風の後の増水の
すごかった件については、当時も書き込みあったし、
俺も、川向こうに住んでる友人から聞いたから、
すごかったことは間違いないと思う。

溝の口あたりだったら、どんなにセンス悪い
高層マンション建ててJR沿線から新しい民を受け入れてもらっても
我慢できるけど、二子玉川だと、生活圏だし、区内だし、
やめてほしいね。

マンション建てるのはいいけど、せめて中層の億ションにして
ほしいよ。世帯数も最大300ってことだろう。

基本は、行政サービス機能と文化施設。
10代や20代前半のこどもが興味をあまり持たないように
ご配慮願いたいね。

商業施設はほどほどに。
不動産は自前のハンズを入れたがってるだろうし、
住民の期待もあるだろうから、いいけど、低価格帯の
モール向けのアパレル・ブランドとかはやめて欲しい。

オフィスは要らない。東神開発だけで十分。
「わが町」感覚のない人に立ち入られるのは困るから。

道路拡充・整備と、電車の混雑緩和もやらないと
既存住民は納得しないだろう。そして結局は、
（去れる人から）去っていくだろう。

で、ラッシュに耐え、溝の口や小杉となんら変らない
郊外の（新しいが）安っぽい町並みに耐えられる人だけが
残ることになりそうな。
悪貨が良貨（？）を駆逐しそうな気がするよ。

でも、他に郊外の気分を残したいい街って、あまり
ないんだよね。だからこそ反対する人も多いと思うんだけど。

とにかく、高層棟の建築と、一般レベル向けのマンモス・
マンション建設は、基本的に二子玉川のコンセプト
（と現状の数多の問題点）を分かってなさ杉でしょ。

（ってむかって言ってるのが当の東急電鉄と世田谷区、
東急不動産、そして再開発許可した東京都だったりするのが
返す返すも悲しいけどね）

レベル低すぎるよ。も一度練り直せよ。

東急電鉄の再開発関連部門の方に問い合わせたところ、７０〜８０平米の住戸が最多で、金額は今のところ７０００万円〜１億円を予定しているとのことでした。３０００万円の幅は、低層と高層・住戸の方角等でしょうか。玉堤通り沿いであれば低層はいやだし、かといって北側もね・・・

>>260さん
まあプラウド相当といったところですか。
この価格ならまあ妥当なんでしょうね。

高層建造物には
わしも反対しとります。

つか、一番の問題は
やっぱり増水だよね。

上総層の上の層が浅いのは、
（なぜかここではいいこととして挙げられていますが（笑））
何度も何度も川が氾濫して表層がその度流されてしまうため、
２００万年かけても、ほとんど堆積してこなかったことの
証左でしかないよ。

地盤がいいって言ってる奴は、杭を打ち込むのには
好都合って言ってるだけで、何故そういう地盤か、本当に
住むのに適した場所かというより大事な問題には全く
思慮が回ってないね。怖いね。

若い人は覚えてないかなぁ、
「岸辺のアルバム」
多摩川氾濫で家が流されるドラマ。

川岸、湾岸、いずれも、本来人が住むとこじゃないけど、
デベとしては地価が安いのでやっぱりほっとけない。

そこにこれまた利益率の高いタワーを建てる。そうすっと、
利益率めちゃ高い。

居住性、安全性？
みてこの共用施設！この杭の長さ！
いやいやむしろタワーの方が安全なんですよ（常識ですね（笑））

水際のタワマンは、いわばドラッグ。
デベは、そん時は気持ちよくすごせるけど、
常用しだすと、あとで思わぬリスクを背負い込むことに
なりかねないよ。

ネットでもその辺のことを書いている良心的、あるいは
真っ当な関係者の人もいるようだけどね。

湾岸で知識レベルが低かったり、リスク許容度が高い（というか
リスクという概念を持ち得ない？）人たちを
相手にそういう商売をやってる分には、まだいいのかもしれないが
東急グループが、その地元マーケットで、かつ二子玉川でそういう
ことをやってしまおうという了見は看過できないね。

> まず、沿線の道路と鉄道の混雑を、この再開発がさらに悪化させる可能性

確かに。
以前テレビで　沿線の無秩序な開発で　電車の混雑・遅延が更に悪化しつつある　らしき事を
東急が自ら言っていましたが、自分でもマンションの大量供給をしてるのですから、人のことは言えません

>>256
遅くなりましたが、ご丁寧な説明ありがとうございます。
地盤ですが地表からN値5以下(軟弱地盤)の粘土・シルト粘性土の下に礫、砂礫が続くのですね。
そしてその下がN値30以上の固い地盤になる、と。

つまり、下は固い地盤だから大丈夫、ということで
そこに杭を打てば倒壊する恐れはない、とおっしゃりたいのですよね。
それは分かりました。

ですがこの地盤はまさに液状化現象を発生させやすい土壌条件だった
ということも分かりました。そして不等沈下も起こりやすい、と。
不等沈下によって阪神・淡路大震災では転倒、倒壊した中高層建物も
あったそうですね。

わざわざ液状化現象のリスクが高い地域で土壌改良しながら
超高層を建てるその費用は購入者が結局負担することになるのですか?
それでイメージ戦略で高値設置?

参考までに
http://home.kanto-gakuin.ac.jp/~kg064008/jgs/pdf/34.pdf

>>271 だから、ココは杭を打つ必要ないんだってば
正確な知識もない人が御託を並べても
説得力がないだけなんだから意味ないよ

ベタ基礎は更にマズいでしょ?w
調べればすぐ分かりますが
不等沈下(不同沈下)はより一層、深刻化を増すでしょう。

せっかくのご自身の地盤の説明が水の泡になってしまいますよ。

尚、ここをご覧になっている購入者層はみな専門家ではないことを念のため
付け加えておきます。

>>272
　①上総層は不等沈下しない。上総層に支持されている建物（超高層建物）
　　は安全。液状化しても建物は揺らがない。
　②上総層から支持をとっていない中低層建物は、不等沈下のおそれあり。
　③土壌改良しない（つうか必要ない）よって購入者が費用負担する必要
　　はない。

http://www.city.yokohama.jp/me/anzen/kikikanri/ekijouka_map/south_kant...

もあわせてご覧下さい。(ランドマークタワーは上の方にあります)

ということは275で教えて頂いたサイトの
「ところで、ランドマークタワーのような超高層ビルが液状化が心配されるような埋め立て地に立っていることに懸念を持つ人は多いようですが、それは余計な心配のようです。あの場所は、江戸時代に作られた埋め立て地ではありますが、大岡川が氷河期に掘り込んだ谷の尾根の部分であり、地上からわずか7メートルの浅さで上総層群に当たります。しかも、さらに驚くべきことは、ランドマークタワーはその上総層群をわずか24メートルの深さまでくりぬいたところに杭も打たずに平らな底面が乗せられているということです。
ベイブリッジの橋桁が海の上に自信たっぷりにそびえ立っているのも上総層群に基礎を置いているからです。上総層群はまさに横浜市の土台なのです。」

この文面は　<さも地盤が堅いから液状化の心配はない>と言いたげなカンジですが、

http://www.city.yokohama.jp/me/anzen/kikikanri/ekijouka_map/q&a.ht...　では

Ｑ６　埋立地は地震の時、地盤が液状化するので危ないと良く聞きますが、横浜の埋立地は地震に対してどの様な対策が取られているのですか？

Ａ６
　地盤の液状化の可能性が高い地域では、"液状化を発生させないための仕組み"に応じた対策を行っています。この"仕組み"には大きく３つのものがあり、それぞれ次のような対策工法が採用されています。
　なお、横浜の埋立地においては、比較的液状化が起こりにくい建設発生土を用いたり、みなとみらい21地区では、地盤沈下対策に加え、さらに液状化対策を行っています。これにより、大規模地震に伴い、噴砂現象（水と砂が地中から噴き上げてくる現象）等は予想されますが、早期の復旧が可能な小さな被害にとどまると考えられます。


と、横浜市ではちゃんと液状化の対策をとっているのですね。
つまり、上総層群云々(地盤が堅い)と液状化は別問題だということがこれで分かりますネ☆
要は液状化は上総層群のような深い地盤というよりも、表層地盤が問題になる訳です。
(地下水など他にも要素がありますが・・・。)

前置きが長くなりましたが、ここで本題。

二子の再開発地区の地盤も表層地盤が軟弱であると思われます。
(東京の地盤　web版　参照　玉川近辺ですが)
ここで、その対策をとっているか否か、が知りたいのです。
工事説明会では、これを聞きたくて挙手していたのですが、
質問の機会が得られませんでした。

また再開発地区の地盤データは誰でも閲覧できるのでしょうか?

尚、上総層群が地表に出ている場所とは　もしそれがあるとすれば、
玉川近辺では恐らく国分寺崖線のことを指すのではないかと思います。

で、ここいくらくらい？いつから販売開始？
是非買いたいのですが。

No260によると、７０〜８０平米で7千万−1億らしいですよ。

販売開始は来年4月だそうです。

>>282さん、283さん

情報ありがとうございます。
やはり高いですねー。でも何とか手が届くかな？
4月まで待ち遠しいです。

それでは、良いお年を。

がんばれ東急！煽りに負けるな！

今年こそは販売されますよね。絶対買いたい〜。

プレッセの奥にプレハブ（？）の建物が建設中ですが、ひょっとしてモデルルームかな？

公式ＨＰ
http://www.futakotamagawa-rise.com/index.html

>>288さん
心配しなくても大丈夫ですよ。
288さんには一生買えない物件なので。。。(笑)

世田谷区が総崩れの中で本当に売れるのでしょうか？
１年くらい遅らしてみれば？

世田谷でも魅力的な物件はそれほど崩れてないよ。世田谷全体で見るとNGな物件や地域が多いのに便乗してたから、崩れてる感じがするだけ。一見、良さそうだけど、世田谷ってプライシングとスペックのバランスがとれてる物件が少ないからね・・・駅遠、物件も道路も狭小、周囲乱雑、生活不便なのに便乗高値設定が多すぎ。まあ、わけのわからん高値で土地を売買している業者と地主がいるからなのだが。

だけど、個別に見ると、こうした問題が無い希少物件でプライシングも妥当ならそこそこ捌けてるよ。二子玉にあまり関心ないし今のとこでまだ満足してるので買う気はないけど、二子玉でこの再開発なら、プライシングとスペックがよほど悪くなければかなりいけると思ふ。

1億以上は苦戦するかもしれないけど、この近辺で仕様・条件のかなりいいとこなら新築70〜80平米で8〜9千万くらいは普通だろうから7千万以上だとすれば、決して高くないでしょ。もっとも、郊外の大規模マンションにありがちな棟割長屋風で特徴の無い箱は、いくら設備でごまかしても8千万超えは高いと思うけどね・・・こういうのはよく売れ残ってるクチかな。

この近辺の良さを維持するという点からすれば、やはり高値で中低層。
瀬田・上野毛・等々力から用賀や深沢までの一部は低層中心だから街も
いいし高値安定。郊外にありがちな中途半端な高層で詰め込めるだけ詰
め込んで安値供給なんて感じになったら、二子玉も川向こう同様の一郊
外住宅地でしょ。

武蔵小杉と競合するから、高値販売は難しいと思います。
小杉が終わるのを待ったらどうでしょ。

さすがに武蔵小杉とは競合せんだろ。
あっちは高所得サラリーマン向け。こっちはなんちゃってセレブ向け。

小杉と競ってどうする？価格競争なんてしたら、もう
ただの郊外。みるみるこのエリアの価値が落下するぞ。
二子玉と小杉とが合すると考えるような方々には縁の
無い高値でこそ、価値が維持できるんじゃない。

>>296
どういったイメージ戦略でやるかが問題だが、
これと言った売りが無い・・・・・・・
セレブ層は都心タワマンになるだろう。
郊外マンションはリーマン、ファミリー対象にならざるを得ないよ。緑が多いとか、
大型商業施設が近くにあるとかが売り。
時代の流れですから

公式ＨＰ見ました。
意外と良さそう。
周辺道路の整備とかも考慮されているので。
人の流れが高島屋の方からこちら側に変わるでしょうね。

モデルルームも着々と準備が進んでいるようですが、内覧開始はどのような方法で案内があるのでしょうか？　混みそうですね。

やっとできた物件HPをよく見てみました。
住所は世田谷区玉川1丁目、二子玉川駅からマンションの敷地まで
６分、再開発計画上は第Ⅱ街区は店舗、事務所、ホテルとなっているので
この第Ⅲ街区のみが住居専門の街区となりそう。
タワー３棟と低層２棟で２０００戸前後でしょうか？
引渡し時期が2010年の5月と10月となっていますから販売開始は2年前として
5月頃からではないでしょうか？

それにしてもタワーマンションを含む大型工事にしては工期が短いですね。
通常でもタワーの場合3年くらいかかると思っていましたが。
なお、地権者（土地所有者、借地権者、借家権者）の交換分があるので
販売対象となる戸数はどのくらいになるのでしょうね。

このマンションは、関係者の話としてこの掲示板の前のほうに書いてあった
のですが共有設備がマンション史上最高レベルのもの
になるらしいのでBMAのthe33を上回るのか楽しみです。

また自動車学校までの間は二子玉川公園として整備される予定ですね。
堤防と堤通りがありますから、河川敷とは分かれてしまうのでしょうが。
また、この公園によって南側の日照と眺望は保証されますが、棟数が多いので
日照のない住戸やお見合いとなる住戸が多く発生しそうです。
そのあたりが価格にどう反映されるかも重要ですね。

角部屋中心に、お見合い住戸が発生しそうですね。
角部屋人気で乗り切るんでしょう。

近所の戸建所有の老人向けならいけると思うぞ。
ケアー付なら、杉並のより周りが散歩に向いているから
もっと高値でも売れる。

小ドバイの武蔵小杉と二子玉川、やはりセレブ感は二子玉川だと思うけど、都心へのアクセスは、山手線東側は、横須賀線駅が武蔵小杉にできるので品川、東京まですぐになる武蔵小杉、山手線西側は東横線渋谷まですぐだから、利便性は二子玉川より武蔵小杉です、でも主婦は高島屋が近いというのに惹かれますよね

>>300
あんまりしったかしないほうがいいよ。
住居裏の公園も、玉堤通りの地下化で、河川敷までシームレスでつなぐ計画です。

後期に関しても、２８階立てのタワーなんて、いまのデベからしたら、中層のマンションみたいな高さですよ。だいたい１４ヶ月でできますよ。
４２階のほうが、２１ヶ月くらいかかりますので、そのくらいの工期になります。

モデルルームは４月オープン予定です。期待しててください。

とにかく郊外マンションのくせにセレブとは笑った。

>>304
ニコタマも半蔵門線直通で大手町に出られるので、以外と良いですよ。
表参道も直通ですし。

それより近年ニコタマブームですが、確かに周辺には瀬田、上野毛、岡本といった
邸宅街も広がっていますが、ニコタマ駅周辺の低地はお世辞にも地位の高い
ところとは言えませんよね。高島屋にだまされてますね。
武蔵小杉とそんなに変わらないですよね。

近年ニコタマブーム？
１０年前の話ですか？？？
そういえば自由が丘ブームも昔あったような記憶が
微かではあるが残っているキガスｗ

>>308
おっさんは黙ってたほうがいいですよ。

今の旬は有楽町と銀座だよ。
ところでニコタマって何がブームだっけ？

ちょっと前までは、「武蔵小杉」という単語が出てくるだけで、
総攻撃されてたけど、最近は静かだなあ。
わしも１年位前に、「武蔵小杉も変わりそうだね」と書いただけで、
ボロクソに言われたんだが・・・。

私の感想は304さんと同じですが。
しかし、高島屋頼りとはいえ、ニコタマの街の雰囲気はいいですな。
かつての（20年位遡るが・・）の輝きを取り戻すような開発を望む。

>高島屋頼りとはいえ、ニコタマの街の雰囲気はいいですな。

それが理解できないんですよ。高島屋は良しとして、その他ニコタマって
雰囲気いいですか。私の感覚では場末って感じがするんですが。

どこがどういいのか、もう少しくわしく説明してもらえませんか？

多摩川と後背地の瀬田や上野毛にかけてが本来は良かったんだよ。
駅近辺は学生もどこから来たか分からん客も多いし、大したこと
はないんじゃない。それに川沿いで街道筋のこういう場所は元々
場末から発達してるんだよ。川向こうは、温泉マークとかあって、
ちょっと前までその面影が濃厚だったかな。

結局、高島屋と近辺のいいエリアのブランドくらいなのかな。ブ
ームなんて局所的なもので大したことないでしょ。

小杉とは層が違うと思うので比較にはならんと思うが、電車通勤を
気にする層が大量に入り込んできたら、セレブなエリアとはいえん
のではｗ？

プラウドタワーの時もネガレスばっかでスレはこんな感じだったな〜。でも結局即日完売。
この掲示板には、買いたくても買えない方々が多いかがよく分かるな。

戸数しだいですよ。
少ない戸数ならどうにかなるかも。
２００戸くらいか？

戸数しだいと言ったって、
タワー乱立の川向こうよりは
遥かに希少性があります。

世間一般の動向はともあれ、この場所で７千万台〜７５平米〜なら買いじゃないのかな。

ネガレスかどうかは別にして、批判的なコメントを「買えない人のやっかみ」と考えるのは、
どうかな。７千万〜くらいの物件を買える層は沢山いるよ。そのなかで、二子玉はあまり評価
できないという方がいたって全くおかしくない。むしろ他との比較で二子玉についての見方も
分かるわけで、いんじゃないのｗ

いろいろと比較すべきですね。
武蔵小杉良いと思いますよ。
同じ値段なら少しは広くなるし、何といってもあこがれの東横線です。
ジャリ電とは歴史も品格も違う。

二子玉駅周辺はないと思うが、瀬田、岡本、上野毛〜用賀・桜新町は超セレブが
昔から住んでるよ。あなどれんと思うが。

ちょっと前までチンピラの多かった南武線沿線の駅とは同列にできないかなｗ

超セレブが郊外マンション買うはずがないでしょ。
マンション買うなら都心の３Ａで決まり。
だから関係ない話ですネ

>>322
超セレブは戸建て中心。でも結構マンションもいるよ。金ある/地位ある＝
都心じゃないんだよ。成り上がり？分かってないね。

都心に多いのは成り上がり系の前者。
ここでいうセレブとは後者じゃないの。政治家には限らんが・・・、伝統的に偉いと
いわれてきた種類の人たちかな。

>>324
二代目ばかりじゃないかｗ

ネガレスも含め、情報収集した上で、買いたい人は買えばいいですよね。個人的には瀬田１丁目が好きなのですが、予算上、再開発地のマンションを検討しています。

通勤体験が必要です。
少なくとも１年はね。

自分は尾山台や等々力がいいな。桜新町も捨てがたいです。

桜新町は中途半端、たいした店もないのに最近やたら人が増えてきた。
住むならやっぱり上野毛か瀬田だけど、如何せん物件がないんだよね。

上野毛・瀬田は私も憧れです。このマンションを検討していますが雰囲気は全然ちがうのでしょうか？
整備されて緑も多いと聞いていますが。

マンションが建つ所は低湿地なので高級戸建は皆無です。しかし坂を上りきった一番見晴らしがいい所はお屋敷がずらりと並んでいます。五島慶太のお屋敷だった五島美術館も本当にいい所に位置してますね。

そうですか。もし買えたとしても散歩で雰囲気を味わう感じですね。
マンション近くのお店は、洗練されたものになって欲しいものです。

瀬田１の大平元首相邸の跡地にマンションが立つ予定だと聞いていますが、遺跡が出土してしまいました。700坪程度の敷地なので戸数も少なく、低層らしいです。再開発地のマンションの方が駅も近いし、お店も多いでしょうから便利かも知れませんが、やはり静かで緑多いこの辺りに未練ありです。環八と246のせいか、粉塵がちょっと気になりますが、あれこれ言い出すときりがありませんし。。。　緑が好きな方には岡本や上野毛もk落ち着くかも知れません。
とにかく、再開発地のマンション、4月のモデルルームオープンを楽しみにしています！

思うのですが上野毛は戸建の場所でありあんまりマンションというイメージがわかないのですが。もともとあのあたりは1種低層住居であり風致もつくような建てるのに厳しい場所ですから。それに個人的な意見ですがあのあたりは暗くなったらちょっと怖い。それより尾山台のほうがひらけていていいような気がします。

＞３３６
そう、邸宅街とは暗くなったら怖いところなのです。人影まばらで塀が張り巡らしてあったり、鬱蒼と緑が茂っていたりと。

あとアドレス云々よりも、このあたりのお屋敷中のお屋敷は国分寺崖線に沿って並んでいるのではないでしょうか。

瀬田４丁目にロイヤルシーズン瀬田が建設中です。
ＭＲに行ってみたのですがとても素敵でした。
以前、瀬田に住んでいたことがあるので土地勘はあるのですが瀬田は落ち着いていて良い所です。買い物はすぐに二子に行けるのに、喧騒からほどよく離れ緑も多い良い距離だと思います。（坂はキツイですが徒歩で１0分くらいで二子に行けました）多摩川の花火も二子へ続く途中の坂から綺麗に見えますし。
ただ、ロイヤルシーズン瀬田は玉川病院がすごく近く、循環バスもあまり広くないマンション前の道路を通るので考えています。瀬田に戻りたい気持ちはとても強いのですが・・・。

瀬田4丁目の坂は確かにきつい。

瀬田はいいよね。でも緑も多く住環境がいい、つまり伝統的な高級住宅地という点では、瀬田一丁目とか限られたとこでしょ。それ以外はな・・・。買い物も不便だし駅近でもないし環八やその抜け道も多いし、ミニ戸乱立のところもある。選ばないとね。

ここのタワーは池尻とか中目のタワーと競合するタイミングですよね。多分。
低層に切り替えるのが利益キープのためにも良いのでは？
瀬田とか上野毛とかの雰囲気につながるエリアにもなるかも。

えっ？高台ならまだしも、こんな低湿地では、タワマン以外ありえないと思うけど。

低層は古いのがたくさんある。
低層に切り替える意味無し。

池尻や中目には、ここ程の眺望は無いし。歩いて行けるデパートも無いし。

中目はやっぱり都心部（渋谷）隣接にして代官山徒歩圏というのは大きいよ。
池尻は中途半端な周辺と246山手通り首都高ジャンクションと4重苦の希少性。
ニコタマは高島屋や高台お屋敷街のイメージと多摩川ビューにして大規模再開発。
郊外にしてはかなり善戦すると思う。

なるほど。
まちが活性化することは良いので、周辺と調和がとれた開発にしてほしい。
東急自動車学校まで二子玉川公園になる予定と聞きましたが、どんなイメージなのか教えていただきたいです。宜しくお願いします。

２３区でも東京でもないくせに、
この地域のスレにやたらと突っ掛かってきた武蔵小杉の人たち
とうとう向こうのスレの中で内ゲバ始めちゃいましたね。
再開発熱に浮かされて舞い上がっちゃった勘違い君たちの
成れの果てを見ているようです。

二子玉川公園域の多摩堤通りはトンネル化されて、河川敷と一体化されるようですが公園自体の内容は知りません。興味があるので知りたいところです。

タワマンだからいいというわけではないでしょｗ
普段眺めのいいオフィスに居るのに、家に帰ってまで眺望はいらないとう
層はいる。１年で飽きたという層もいる。アジアにも湾岸にもにょきにょ
き生えていてとくに優越性はないと思うけど。モノによっては風とエレベ
ータ大変だしな・・・。きっちり高級なのは低層に多いわけで、低層は低
層の良さがあると思う。

>>349
だから、あの立地（川沿いの低湿地）に低層邸宅型を作る意味も無いし、
廻りの環境もどう考えても、大規模な再開発が必要でしょうよ。
もちろん、瀬田や上野毛の邸宅からの眺望の邪魔にはなるから、申し訳ないが。
家に帰って眺望がいらない人は、買わなきゃいいだけ。瀬田や上野毛に
低層邸宅型の高級マンションはいくらでもある。
公団の団地みたいな15階建てくらいの中層がいちばんタチが悪い。
オープンスペースが残らないし、壁みたいになって抜けがなくなるし。

二個玉ってさえねぇな。

もっと言ってやって。

マロニエコートの閉鎖は再開発と関係あるんでしょうか？
ＭＵＪＩはガーデンアイランドに移転だそうですが、あのカフェとか結構気に入っていたので残念です。

よく利用しているTo　The　Herbsはどうなるんだろ。テラス席がある感じのイメージは是非残して欲しい。

みんな本当に建築計画のお知らせとかの表示を見ないで、あーだこーだ言うのですね。
それで情報が公開されていないとか、あとで文句ばかり言うのだから手に負えません。
マロニエコートは閉鎖じゃなくて、立て替え（拡張）でしょ。
隈研吾設計の凄いやつが建ちそうです。

隈研吾設計？知りませんでした。情報ありがとうございます。
ごこの情報ですか？良ければURLなど教えてください。お願いします。

インターネットだけでは情報は不十分。そこまでURLなんかに出してはいません。
実際に現場で確認して下さい。

「あの地域」のネガティブな情報を投稿すると
直ぐに過剰反応の煽りや露骨な嫌がらせレスが付くね。
357の下劣レスもMKの人?

若干一名です。＜あっち＞でも
煙たがられ相手にされていません。
きっとこれから販売する物件の業界人
が何かを狙っているのでしょう。

しかし、この街でタワー乱立はないでしょうに。
城東や川崎なんかと同列に成り下がるつもりなのか。
え？東急さんよ。

23区内の新築マンション価格動向スレ見てても、
世田谷の不人気、特にニコタマの不人気は顕著だね。

無駄に高い。

今後景気低迷になったら、真っ先に下がりそうなエリアになっているから、慎重に検討したほうが良いよ。

こんなにもネガレスが多いと言う事は、それだけここを買わせたくない人々が多い
という事を意味しているので、益々注目の物件という事です。

ここの良さは、わかる人にはわかっているのです。

希少性では群を抜いているので、販売開始が楽しみです！！

東急さん、妨害に負けず、自信とプライドを持って頑張って！！！！！！！！

>>365
豊洲に買っちゃったのが一人であばれてるだけなのは
誰がみてもあきらかだろう。

二個玉は見栄っ張りばかり。
あほだな。
他にいいとこあるのに。

他にいいとことろとは、例えばどの辺りですか？

>>370
意地悪ですねw
言わさせて、それが>>364の指摘してるエリアだったら
笑い転げてやろうと思ってるでしょ。

随分過剰反応なさる方がいるものですね。
二子玉川、個人的には好きです。でも、もしもっといいところがあるなら、純粋に比較検討したいだけなんですけど。

タワー乱立ってのは、色んなデベが好き勝手なデザインで何棟も建ててる街でしょ。
東急のトリプルタワーとプラウドだけなら、乱立と言うほどではないよ。

電車だけでも瀕死の混雑なのに、これからさらにタワーが建って今よりも周辺が渋滞したら街の機能が完全に麻痺するよ。今でも車移動は全て駅周辺で滞り、玉堤通りなんて駅前通過に数十分を要する。デベも箱造って住ませるだけじゃなくて人や車の動線に配慮して街の再開発をして欲しい。今のままでは人と車のごった煮の街。

痛々しいな、３６５・３６８。
ガンガレ。

プラウドができた時点で二子玉は破壊されちゃったんだけどね。

http://www.futakotamagawa-rise.com/

本当にこんな住みにくい街がいいと思ってんのかね？

笑止千万

ここは住むところではない。たまに買い物に行くところ。

高層3棟の中で一番いいロケーションはB棟南側の中層階以上でしょうか？
予算に合うようであれば申込を検討したいと思っています。

マンションはタワーだけでしょうか？低層での価格帯がリーズナブルなものはありますか？低層の方が高いですかね。低層希望なのです。

>>378
だから他にいいと思うところがあるなら教えてください。
二子玉川に買いたいと言うレベルの人が買うべき他の場所とは何処なのか
ぜひお聞きしたいです。
仮にお考えの場所が湾岸やコスギでも笑いませんから。

やっぱりこのタワー三連発はないわな。
低層なら一切かまわない。戸数も限られくるし。

しかしタワーは景観、人口増、道路の混雑など様々な理由で絶対に許せない。
中止してほしい。

Ｂ棟高層階を購入予定です。
予算は３億円です。
みなさん、よろしく。

がんばれ東急！ば　か達に負けるな！

川沿いの民家などが残るようでは、魅力半減です。

川沿いの民家も巻き込んだ再開発で、ウオーターフロントの整備された開発であれば、すばらしいものになりそうですが・・・・・、どうなのでしょうか？

>>382
笑止千万（笑）
不愉快になるなら、わざわざ覗きに来なければいいのに。
さよーなーらー♪

>>383
賛成!!タワー三連発はないでしょ。安っぽいアジアン＆湾岸テイストになって
しまう〜。

大規模住宅では単なる郊外になってしまう。やはり戸数絞って高値で行ってく
ださいよ。それでも行けますよ、東急さん!!

>384
だから、

3億あるならもっといいとこにすりゃいいのに。

なぜ、よりによって二個玉にする？

他にもっといいところあるのに。

二個玉は住む町ではない。

タワーで水辺で眺望が良くてデパートに歩けて行ける、
他のもっといいところの例を挙げて。

そんなことも分からないから

二個玉、二個玉ってアホの一つ覚えで言うんだろうな。

まあ、田舎者は二個玉に住んでれば。

でも埋め立て地よりはずっといいだろ。

相当イタイ感じの人が混ざってますね。
根拠を示すこともなしに単に貶すことを目的にしているようです。
可哀想な人なので
温かい目で見守って（スルーして）差し上げましょう。

＞394
埋立地と変わらんだろ。
洪水あるよ。

埋め立て地は洪水じゃなくて地震での液状化が問題なんだよ。
ゴミで埋め立てた土地が多いしね。

＞395
何でお前に根拠を示さなくてはならない？

自分で考えることも出来んのか？

一から十まで手取り足取り教えてもらわないと何も出来ないんだろ。

だからアホって言われているのがわからないの？

一億、二億払って、「こんなはずでは・・」ってなるのが

目に見えるな。

＞397
おたく二個玉って知ってるの？

去年の大雨で堤防決壊寸前だったんだよ。

これからは、温暖化、異常気象の影響で、必ず堤防決壊はある。

そん時ここは水没。