二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part4

二子玉川が片田舎だの、環境が悪いから魅力がないと思う人は買わなくていいし
ここに来なくていいですよ。

それでもここに住みたい人が良い事も悪い事も情報交換すればいいんだから！

今週の土曜日に説明会に参加します！！！
勿論皆さんにご報告もしますね！！！

>>512
　明治42年に遊園地が開業しているんだがね。

>>514

都内から遊びにいく郊外、まあ「江ノ島」みたいなもんでしょ

江ノ島が郊外と同じようなもんだったら、世田谷区の二子は都心やな(w

江ノ島の旧灯台は、二子玉川園の落下傘訓練塔。
縁がありますなぁ。

>504

アタリ！
週末ドライバーです。
平日は混んでるのかな？
週末の目黒通り〜第三京浜〜逗子〜第三京浜〜目黒通りを使うんだけど、
いつもガラガラだし、２４６だって言うほど混んでない。

川向こうの溝口や千葉あたりの国道のほうが酷いと思うんだよね。

確かに環八、246、目黒通り、駒沢通り、週末は大渋滞するけど、
渋滞にはまって動かない人達は抜け道知らないんだろうね。

自分は平日でも土日祭日でも渋滞で困ったことないけど、地元住民じゃない人に抜け道わかんないだろうな。
玉堤なんかここ数年走ったことないや。

>>509
>いやここほどトレンド頼みの立地はないと思いますよ。

ここは単なる流行じゃなくて、何年も前から住みたい街ランキングの常連ですよ。
それに、もっとトレンド頼みの場所いくつかあるじゃないですか。
具体例を挙げてみましょうか?
もともと工場や倉庫ばかりの場所を大手デベが再開発し、
大手広告代理店がイメージ戦略を担当した地域ですが・・・

> 519 地元住民じゃない人に抜け道わかんないだろうな

地元住民で抜け道しらない人を　卑　下　するようなこと言わない方がよいと思います。

522
なんだかんだと毎日いつも噛み付くネタ探してるのですね。
楽しくて幸せそうな人生で羨ましいです。
抜け道知らない人を卑下した覚えないですけど、渋滞があまりにひどい立地だと
しつこく書き込む人が余りに多かったので抜け道知ってれば全然困らないのになー。
と、言いたかっただけです。
地元に住めば、抜け道なんて誰でも見つけられますよ。

週末の説明会出席の方、是非とも情報をください！

抜け道行った方が早かったとか検証する手段がないので、
なんとも言えないよね。抜け道が万能なわけでなし。

大抵道幅が狭くて、ちゃりが多くて、学校や幼稚園があったり、
信号が多かったり、ひどいときは、ぎりぎりで車がすれ違える
くらいの幅しかない両側通行の道路も結構ある。
（特に縦方向移動時--環八・環七代替の抜け道）

道の混雑がひどいのは否定しようがないよ。
でも、首都高や東名へのアクセスは悪くないから、
そっち方面の遠出のときはまだましかな。
（逆に関越とか乗ってくスキー上へ行くのは億劫に
なったりするね。練馬の遠いこと！）

>>520
そう思うんだったらどうぞ大金はたいて居住してください。
あとでブルーにならないぐらいの強い意志があるのであればなんの問題もないでしょう。

あと、擁護するわけじゃないですが、瀬田一は好きです。

週末の説明会ってほんとにあるんですか？！
ＴＥＬしましたが、説明会は秋くらいと言われましたよ！

30日の説明会に出席する予定です。
6月に入ってから説明会の案内が届いて、電話で30日を申し込み、その後あらためて案内状が届きました。それで終わりかと思ったら、自宅に出席確認の電話もありました。

>>529
USO800

我が家にも確認の電話はありました。
29日です。

前にも説明会があるといってその後の報告がなかったんですよね。
今回は、きちんと記載をお願いしますね。

周辺の状況については、一度現地をご覧になるのがいいですよ。
いろいろ書かれていますが、現地を見るとはっきりとわかりますから。
個人の感じ方もいろいろでしょう。

でも、今の周辺環境もきっとガラッと変わるのではないかと期待してます。

でも既存のものまではなくなりませんからね。
再開発ですから、失敗するリスクもあります。
もともと再開発の対象となるような地域だったともいえます。
うまくいくといいのですが。
公園がちょっと大きすぎる気がするんですよね。
浮浪者とかたまらないかな。

今も週末ごとにウンザリするような交通渋滞は
間違いなく悪化するし、
街を行き交う人の質も大きく変わるでしょう。

ファミリーを集客するための
イケアもコストコもイオンもららぽーともないが、
ワカモノを集客するハコが出来そうなのもやや懸念。

>>532
くだらんケチつける前に
他人のレスよく読め！

まぁ、すくなくとも数年は、このマンションと駅前ビルの間は広大な
空き地が資材置き場として放置され、みずたまりとか砂山とかだけなんだろうから、
その間は失敗も成功もないだろうね。
かなり中途半端な感じだろう。

週末も平日も、日々ネガキャンしかやることないってのは哀れだなあ

小杉に買いましたが、販売側（機械的で結構適当）と購入側（大きな買い物で必死）でかなりの温度差があるので、頻繁にトラブルがありました。気をつけて下さい。

私も今日用賀SBSタワーの5階で説明会受けに行ってきます。
なんで嘘とか言う人がいるのか不思議ですね。
年収を匿名掲示板で明かすなんて信じられないとか言われたり、
水害が危ないとか渋滞がひどいとか執拗にケチつける人が常駐してるようです。

>>527
>そう思うんだったらどうぞ大金はたいて居住してください。

別に、わざわざニコタマのスレにやってきて嫌味なネガレスするようなあんたみたいな人に
勧められなくても真剣に検討してますが。
住むことになった場合は、気に入ったエリア・気に入った環境で納得して買うので
ご心配頂かなくて結構です（笑）。

価格に見合う価値がないと思うなら、見に来なきゃ良いのに。
自分と価値観の違う人がたくさんいると不愉快なのですか？

こういうスレはですね、色々難しいのですよ。

本当に欲しいと思っている人もネガレスガンガン書き込みしている可能性があるのです。

誰も興味を持たなくなれば値段も、倍率も下がる可能性出てきますからね。同じ意味でこの物件に全く興味が無くて、近隣物件を購入したい人はここまで来て褒めちぎって自分の物件人気下げるって手もあるし。

最終的に資産価値といっても数年後にはこのスレも閉じられていてみられないだろうしね。

自分にとって有意義な情報のみを自分で確認して入手する。それしかないのです。自分と意見が同じでも反対でも間違っている可能性を常に考慮してみるしか無いんですよ、こういうスレは。

いま親を渋谷に送ってきたけど２４６全然混んでなかったよ。
来週からまたガソリン高くなりそうだから満タンにしてきた。
世田谷ってガソリン安いんだよね。

で、いくらよ？

プロジェクト説明会、いよいよ今週末からですよね。
幸運にも東急から案内が来て参加した方、
価格の目安が分かったら教えて下さい。

>>541

　ドラえもんから「ウソ８００」でももらったら？

説明会の案内状でも携帯で写して up load したらどうですか？。

そうしたらみんな納得しますよ。

出て来たら、東急から　貧　乏　人　扱いされて相手にされなかった人の　怒　り　で荒れますけどね、あなたも嘘つき扱いされるより良いでしょ。

プロジェクト説明会の速報です。
年収2000万円以下の人は諦めたほうがいいでしょうｗ

私は年収2000万円超えてますけど自己資金が少ないので諦めました。
いやはや東急さんって不動産市況の空気まったく読めてないことは間違いありません。
良いマンションでとても魅力を感じましたが価格設定で大笑いしました。
詳細は後ほど書き込みますのでお楽しみに♪

平均坪単価はおそらく＠400万円前後になるでしょう。
＠200万円とか自信満々に言ってた方、反論お願いしますよ。

＞５４９

やっぱり大崎、五反田と一緒じゃね〜。坪400が最低ぐらいですか？。

本気で買う気してきた。それなりの住民だけになって楽しみです。

平均400ですか、少し安いですね。中層の80平米が１億ぐらいかな？、うろうろして　愚　劣　なのが居なくなってこのスレも良くなる事を願います。。

価格を知りたい人はどれくらいいるの?

あはは、売れ残りケテーイ

>価格を知りたい人はどれくらいいるの?

大崎駅前の住友ツインの方が安いことがわかりました。
興味のある方は、マンコミの、ザ・価格表で住友を見たら。

さて、価格に興味がある人がどれぐらいいるでしょうか。

553さんが最初に行くでしょう。

549＝550です。プロジェクト説明会の詳報です。

・発表された目安価格は最終価格ではなく、予定価格に過ぎず改訂する可能性もあるが1000万円単位で改訂されることはない。
・タワー棟低層5階で＠350〜360万円、中層15Fで＠400〜420万円、高層24Fは＠500万円前後、39Fが＠550〜600万円といったイメージ。高層階はグレードで差別化される模様。平均すると＠400万円を若干超える感じ。低層棟3階は＠380万円とやや高めの設定になっていた。
・42Fタワー（セントラル）、28Fタワー２棟（イースト・ウェスト）、低層６F建２棟（アクア・フォレスト）の５棟構成。
・各棟にグレードの違いやコンセプトの差別化はない模様。
・敷地北側にプラザモール（店舗棟）が建ち、カフェやレストランが誘致されると思われる。
・タワー三棟は免震構造で高強度コンクリートで施工される。耐災害時避難場所の公共施設と同等の耐震等級２となる。
・共用施設は豊富で、フィットネスルーム、キッズルーム、サロン、ウッドデッキ敷の広場（サンクンガーデン）、ゲストルーム、集会室、音響室（シアタールーム？）、
・スカイラウンジ。（予約方式でフィーが発生するパーティールーム）と展望ラウンジ（自由に出入りする展望部屋）がタワー三棟にそれぞれ設置される。
・敷地全体が人工地盤で道路より5ｍほど嵩上げされていて、3階くらいの階高で車が通らない緑が多いオープンスペースとなる。
・24時間有人管理（集中管理の防災センターと巡回管理が行われる。）
・コンシェルジュサービスカウンターがタワー3棟に設定される。低層棟居住者も利用可能。
・敷地内に電柱や電線がなくスッキリ。
・ICカード1枚でエントランスから部屋まで施解錠できるシステム採用。
・1033戸に対して711台の地下駐車場で雨に濡れずに各住戸へアクセス可。使用料は3万円前後を予定。洗車スペースも設置される。
・全棟が内廊下方式を採用。
・各階にゴミステーションを設置され24時間ゴミ捨てが楽。
・東急自動車学校跡地が6.3haの都市計画公園になるが、マンション敷地内にも2000㎡の提供公園あり。
・一般公開は11月だが予約制で8月30日からMRオープン。

金持ちそうな人ばかり来ていました。
自分も恥かかないようちょっぴり着飾って行きましたが本当に年収2000万円以上の人にターゲット絞って招待していたのではないかと思います。

>>549
　それって9月のプロジェクト説明会のパンフではないね。資料請求して返送されたもの
じゃないの？　丁寧に偽装してご苦労さん。

>私も今日用賀SBSタワーの5階で説明会受けに行ってきます。
　ＳＢＳタワー5階は某企業が入居。説明会をやるんだったら、テラス棟の貸会議室でしょ？

　今週末の案内状を見せてごらん。あ、そうそう、プリンターとスキャナーでこれから作る
のは、疲れると思うからやめてね。

>>557
真剣にそんなことまですると思ってます？
あなたが言う通り、会場は確かにタワーじゃなくて事務所棟の会議室でした。
招待状の詳細まで確認せず間違ったことを書き込んで申し訳ございませんでしたね。
今週末の案内状は回収されてしまったのでありません。
あなた何でそんなに偉そうなの？何様のつもりですか？
何をアップロードしても偽装だとか言われそうなので別にあなたに信じていただかなくても結構ですｗ

坪３５０ぐらいと予想していたが、ここまで凄いとは思いませんでした。ここに書いているほとんどの人は対象外ということですね。それは納得できますね。
豊洲のようないつでも手に入る物件ではなくブランド地で希少性がありなおかつ再開発ですので、強気に出たのでしょう。面白い展開になりました。

あらら、３３０位で・・・と思っていましたが、ダメそうですね。
さて、他あたりますか。

>>557みたいな書き込みは無視しましょう。
荒らしに餌を与える（レスを返す）と喜んでどんどん書き込みます。
放置＆無視がもっとも有効な荒らし退治方法です。

すごい高いですね。
都会さえ、あきれる価格。二子玉川ライズ

この値段じゃ、あこがれることしかできない・・・涙

川向こうより安いとか予想していた人いたよね。哀れ・・・

それはそうとして、君もふくめて
みんな哀れかも。

この価格で皆さんの反応は正直予想外ですね、平均400というのは本当に五反田の物件の価格と同じ、それも当初発表の価格ですよ。今どき実際の販売価格は、人気のある部屋を除いて5％程度下がるのが普通なので平均は380ぐらいとなり、五反田以下の評価をこの物件はされているんだと感じました。二コタマはこれで都心からナメラレルと感じます。

この物件のいい所は低層でも（内向き以外は）周囲に高層建物が近接してはいないので空間が抜ける事ですね。低層は価格も坪330程度となり倍率がつくでしょう。

しかし、この明らかに年収で差別するというやり方って本当に東急って宣伝とか販売戦略が下手だよね。都心さえ憧れるという文言もそうだし、あのCMもそう、こんな客を収入で差別する様な事して、後々に禍根を残しますね。年収が少なくたって自由な金がある人ってたくさん居るのにね。

なんで？二子玉利用者だから見ていたけど、このマンションは欲しくないよ。
既に家があるし。
よく利用する者として、坪300万とか「ありえない〜」と思っていたから
本当にそんな安値じゃなくてよかった！
350万以下だったら、ただの団地になっちゃうから・・・
みんな本気で郊外のファミリー団地にする気だったの？！

別に年収低くても、予算高ければＤＭ届くとおもうよ。そりゃ、年収も予算も自己資金もひくけりゃ最初の説明会にはよばれないでしょう？野次馬も含めて2万件近い資料請求がきてるようだから、差別じゃなくて、区別しなきゃ対応できないでしょう。

今一番ほくそ笑んでいるのは、地元住民だよね。

高すぎ。
あきらめます。

マンション売れ残り多数のこのご時世に、超強気価格で売れるのかね〜？
あのプラウドがお買い得に見えるから不思議だｗ

ここと違って超都心にも関わらず、豊洲なら300万以下。
冷静に考えてみればどっちが得か分るよね。

>>556を見ると、>>199の予想が大正解だな。
これでこの掲示板も少しは静かになり大人の検討に役立つようになることを期待しよう。

今となっては>>207のコメント笑えますね。

>>571

価格を見て、また豊洲民が騒ぎ出した・笑

うちにも説明会の案内来ましたよ。年収高くないんですけど（笑）
うちはもっと田舎にもう買っちゃったので出席しませんでした。

>>579
自あらし宣言？

金持ちに見合う場所ならいいじゃん。
ダメだとか言っているあなた方に招待状はきましたか。つまりそれだけのこと。
誰も聞いてはくれないよ。

>>582
そうそう、この物件は、近隣に代々お住まいになる富裕層の方々が対象の、希少な物件なんです。関係のない人は邪魔をしないでください。

そのうちここも「ガイアの夜明け」でやるんじゃない?

資材高騰、価格転嫁でマンションが売れない。おかしな値付けするデベロッパーの生き残り

検討されている方ですか？
万が一そうでないならご退場を。

本日説明会参加してきました。
あまりの高値でびっくりしましたが、スタートはこれぐらいの設定で様子を見ている感じですね。
ちなみにプラウドの値段をかなり参考にしているらしいですｗ
プラウドは中古になった今のほうが高値です！！と熱く語ってましたよ。。。
時代背景が分かってないのですかね？

販売はイースト棟からだそうです。
その後の動きは今は未定だそうなので、イーストの売れ方で少し値段が変動するかもしれないですね。

それと説明会の連絡の振り分けはどうしたのか担当者に聞いてみました。
１万５千件を超える資料請求があり、その中でも早くから資料請求をした方、アンケート部分で「購入を検討している」や「是非参加したい」などの強い希望がある方。
と話をしていました。
実際年収なども考慮してるとは思いますが。。。

説明会の予約はすでに満員だそうです。（追加もしたそうですが・・・）
で、参加者は優先的にＭＲ事前案内会の予約も取れてます。（８月３０日〜）

それにしても高いですよね。。。強気すぎで笑ってしまいそうです。

数百万の違いより納得できる選択をしたい。
似たような広さだったら角部屋をとか、
希望の間取りの中で一番上の階とか。
残ってなくて妥協するなんて不本意だ。

ここ買えるくらいなら普通は都心のタワーマンション買わない？

>>589
都心のタワーマンションってどこ？
豊洲？大崎？五反田？中目黒？赤坂？
とか突っ込み入れようとして気付いたけど本当にたくさんあるのね。

またそちらの住人さんですか・・・
もう勝負はついたはずですしょ、ほうっておいてくれませんか。

資産価値とか利便性を考えたら、都心のマンション選ぶよね。
二子多摩川っていうブランドが欲しいならこっちだろうけど。

>>592

また、微妙に都心のタワマンに豊洲入れている人発見！

この中で都心と言ったら赤坂だけでしょ？あと入っていないけど麻布の２棟(三井・住友）
今販売中だと乃木坂なんてのもある。あとゴクレの芝。
中目黒も含めてここよりは坪単価高いでしょ？＠450万〜だったような。

五反田・大崎が坪単価的には近いかもなぁ。
と考えるとやはり若干高い気がするな。多くの方は五反田・大崎との比較ならそちらを
選ぶでしょう。デベも五反田・大崎は一流デベ（三井・住友・野村）だしね。とすると
Ave370〜380くらいが限界だった気もするが…。

ただ平均坪単価以上に最低価格が低層の330万くらいと言うところが一番ポイントのような
気がする。庶民に全く検討できない物件になったからね。
折角アピールしてくれたから豊洲でも検討してみますか！？

>>595
この超強気の価格帯で、1000戸も売り切れると思う？
プラウドは戸数が少なかったから売れたけどさ〜

もう少し書こうかな。
思考停止諸君に言いたいですが、富裕層で湾岸地域などはいとも簡単に買えます。都心区であろうとね。
ではなぜ買わないか。それは買う必要がないから。ほとんどが最安値の時に手を出しているから。
だから買う必要がないんです。
いいものなら買うが、湾岸は住まいとしては不適切だと思っているから必要性がない。職住近接なんて富裕層には関係ないのですよ。たまたまいい場所が都心にあっただけ。
今回はいい場所でありそれを確保できると思うので値段に関係なく手を出すものがいると思いますが、今住んでいる場所より劣っていると思われたら富裕層でも手を出さないでしょう。
さあ楽しみだ。

豊洲は昔から韓国人のオバチャンやお兄ちゃんが自転車で駆け抜けてる場所ですよね？
実際、新大久保や三河島と比較検討している人が多いそうです。
豊洲は悪い場所ではありませんが二子玉とはカラーが違うと思いますよ。

もう豊洲の話題は止めようよ。
どうせ荒れてごっそり削除されちゃうんだからさ。

>>597

勿論厳しい戦いになると思っているよ。
この周辺の物件価格で取り敢えず市況等を考慮せず許容できるレベルは、2004年に完売になった
「プラウドタワー二子玉川」及び昨年竣工前完売（最近2戸売れ残り？が出ているが）となった
「トワイシア用賀」がベンチマークになると考える。超高級仕様物件は別としてね。
「プラウドタワー二子玉川」の平均坪単価が約340万円、「トワイシア用賀」が約330万円、
プラウドが即完だったことを考えれば竣工前完売を目指すとすれば350〜360万くらいまではＯＫ。
という感じになるのではないかな？
「トワイシア用賀」完売後売り出された「パークハウス用賀三条通り」は坪単価420万超で
あったことから、購入者に全く相手にされなかったわけだから二子玉川・用賀のポテンシャル
としてこの辺りが上限値だと思われる。

ただそれも市況と販売戸数、ディベロッパー等を度外視しての話。もう少し下げなければ
辛かったのではないかと思っている。
勿論ネガティブだけではなく、再開発によってこの街の魅力度が増すのであれば、上ブレの
可能性も出てくるとは思う。ポジ・ネガ考えた上で、個人個人しっかり判断しなければ。

このマンション＠400万円なら売れると思うよ。
上層階と下層階が併せて400戸は売れると思うけど、残りの600戸は大苦戦必至だね。
それじゃ事業的に話にならないけど＠400万で行くと決めたからには竣工するまで価格は改訂できないだろうね。
プリズムタワーで痛い目に遭ったのにどうして同じ失敗を繰り返すのだろう？
こうなったら第一期〜第六期くらいまで細かく期を分けて販売して毎回完売御礼と嘘ついて竣工後まで引っ張ってローンキャンセルだと嘘ついて600戸を小出しに値引き販売していくしかない。

平均＠350万円なら完売もあったと思うけど坪＠50万円も違うと1000万円以上変わってくるから検討者の意思決定に与える影響は大きいよ。
やっちまったね。

ある意味用賀は三菱地所が高値挑戦した。
二子玉川はまだ最高値挑戦を誰もしていないと言える。

プラウドタワーが坪340万円で即日完売だった訳だから、どこまで行けるか記録に
チャレンジしたんだと思うよ。
プラウドタワーがいい具合に竣工のタイミングで完売していたとしたら、350万
位で設定されたかもしれないけど、即日完売だったもんだから、二子玉川の
ポテンシャルを400万までイケると評価したんだろう。

400万ではなく、390万でも心理的影響力は違ったはずだが…。

ネガキャン減ったのは気のせいかなｗ
まともな検討者だけで情報提供できるスレになったわけだ。
想像以上に高かったけど、五反田だの大崎だの興味わかないからここを検討する心境の変化なし。
それなりの人しか買えないから逆に条件良くなった。

がはは。やっちゃったな。
さすが株価595円の東急不動産だ。もうこりゃ200円ぐらいまで落ちるんじゃないの？
二子玉川の名前だけで、こんな不便な土地、そんな値付けで売れると思ったんかね？
CMのセンスのなさ、HPの出来の悪さからして、東急不動産が再開発したところなんて
しれてそうだな。１年後何戸売れ残っているか楽しみだ。
二子玉川なんて高島屋に買い物に行くぐらいしか用ないし、住む必要なし。
週明け、東急不動産、空売ります！

>>605

以前も出てきたな「二子玉の価値は高島屋のみ」って人。
バカはほっといてもともに物件について語りましょう。
住む必要のない方は、来て頂かなくて結構！

>No.606
バカはおまえだ。
他に何があるのか言ってみろ。
投資価値のある価格まで落ちたら買ってやるぞ。

>>207＝>>605
坪単価200万と予想して大ハズレした人ですよね。
自分の感覚が世間と大幅にズレていることをそろそろ自覚した方がいいんじゃ？
センスないし出来が悪いって・・だれのことだか・・

>>605
>週明け、東急不動産、空売ります！
はあ遅過ぎ。。。
そんな後手後手のポジしか取れないから購入資金が貯まらないんだよ。。。（笑

>>607
　じゃ、たわけはおまえだ。　二子に住んでないから良さがわかんないんだろ？　産業道路駅近辺に
住んでるんだろ？

>No.608
よく見ろ、２５０万と書いたはずだ。
今なら良いとこ３００までだ。そこまで落ちたら買ってやる。
数年後には２５０万だがな。

>No.609
>はあ遅過ぎ。。。
遅い？まだまだ下がるわ。
>そんな後手後手のポジしか取れないから購入資金が貯まらないんだよ。。。（笑
購入資金貯める？バカかおまえ。