二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part 6

ニコタマにこんな物件が出来るんか〜！
近くに住んでるけど何年も行ってないと変わるもんですね〜。
久々にナムコワンダーエッグに行きたくなってきた！！

MRの担当者の収入の話題が出たついでに・・・
もちろん販売員とは給与体系が違うんでしょうが、
東急不動産の本社従業員の平均年収は１，１１６万円だそうです。
まさか、ここでネガ常駐の人でこれより少ない人なんて居ないですよね。

君は浦島太郎か。。

>ニコタマにこんな物件が出来るんか〜！
>近くに住んでるけど何年も行ってないと変わるもんですね〜。
>久々にナムコワンダーエッグに行きたくなってきた！！

優秀な販売員であればどんなお客でも
あからさまな態度は取らない。
だって、自社販売物件はここだけではないから。
それがわかっていない販売員が多い。
そういう所が東急が三流と言われるのだろう。

その年収じゃ、ここは買えないね。

>東急不動産の本社従業員の平均年収は１，１１６万円だそうです。
>まさか、ここでネガ常駐の人でこれより少ない人なんて居ないですよね。

周辺住民にとって、今回のライズの計画は歓迎しにくい面が多いのは確かです。
駅前の開発はＯ．Ｋでも、超高層タワー3本は今までの世田谷区でも例がないですし、周辺住民への日照問題、今まで見晴らしが良かった眺望に高層建築が入る違和感、道路整備によって通り抜けが出来なくなる道があるなどマイナス面もかなり多いのです。
価値観が違う人間が多く入ってくること、変にブランド視されて街の雰囲気が変わるという不安感もあります。

ですので、ライズ特にタワーについてのネガティブ発言が多いのはしょうがないことです。
「僻んでる」や「妬んでる」というのではなく、「忌々しい」や「そっとしておいて欲しい」が妥当な表現です。
ですので、本当に購入を検討されている方は、極端な中傷めいたレスは無視して、事実としての情報を得るヒントにする程度で読まれるのが良いかと思います。
周辺住民のように近隣の評価を書いていても、実際は最近の二子玉川を見ていない方のレスも多く見受けられます。（同じ人かもしれませんが）

私は周辺住民でもあり、購入検討者でもあります。
一部の方のように、ライズを敵視するというよりは、再開発＝タワーはここ最近の開発で当然行なわれてきたことなので、特にショックも受けずに来ましたし、情報収集をした結果、今は実際に購入を視野に入れています。

販売の方が質が低いと感じるのは私も同感ですが、収入が低くて相手にされていないと思うのであれば、冷たいようですが、その通りに受け取ったほうが無難です。
腹は立つでしょうが、実際に割高感は否めませんし、この経済状況では無理な買い物を勧められるより逆に良かったのではないかと思います。
私は以前（モ×××）で酷い営業を受け閉口しましたが、それと比べれば質は低くても遥かにマトモに感じます。

私は所謂「都心」と言われるところから、自然の多い二子玉川に魅力を感じて周辺地区に移って来ましたので、都心と比較する気はありませんが、崖上の静かな住宅街と比べるのもまた違うと思っています。
そのどちらでもない二子玉川駅周辺のタワーマンションという新しい価値観に目を向けている人が多くいるのではないでしょうか？
私は都心派でも戸建派でもないので、今回の計画でもたらされるライフスタイルには共感を持ち、期待して参加したいと思っています。

人により考えや感じ方が違うんだから、
いろいろな意見があっていいんではないですか？

ただ、郊外で都心のマンションの売り方をしているので
かなり違和感は感じますが

そこなんです。違和感。。。
郊外なのに、都心向け物件、価格、販売・・・・かと思えば、高額物件に似合わない営業・・・

でも、低層マンションじゃ再開発として採算が合わないとも思う。
低層で狙うならそれこそ、超高級にしないと付加価値ゼロで割りに合わずだろし、超高級マンションが建てられる場所じゃない。
せっかくの大規模開発エリアで効果的に出来ることを考えたらこうなったってことなんでしょう。
湾岸あたりやもともと工場等が多い品川辺りと違って、世田谷のような高級住宅地イメージで戸建中心のエリアで駅近のこんな広大な土地の開発は例が無いので違和感は大きいな。

とは言え、個人的には以前の計画にあった「都営住宅」ではなくなったのは好感持ってますね。
（若干Ｃ棟の間取りに面影がありますが・・・）
もともと安く暮らせる地区ってことでもないし、わりと富裕層が多く住んでいる地域でもあるので、「東急の最大規模の街づくり」としてのイメージはもう少しクラス感があるものにしたかったんだと受け取ってます。

あの、大げさなコピーじゃないですが、少なくとも「活気があって庶民的な街」を狙っているのではないってことは確かですよ。
もう少し、分かりやすい街づくりのイメージを打ち出してもいいかと思うが、相変わらず情報が乏しい感ありだ。

まぁ、なんでも新しいものは最初は違和感ありだから早く竣工後の街を見てみたいと思いますな。

同じ東京都の端で川沿いでも亀戸なら、ここの１／３程度で買える。
http://www.kameresi.com/
しかもこっちの方が東京から近い。
二子玉川には、そんなブランド価値があったのか！

Ｍｒ.１０２３

同感です。
昔郊外と言われた所のほとんどが都心と呼ばれ、開発業者は売らんが為のイメージをこの言葉に凝縮させている感ありです。

が、今東京は大きくそのイメージを変えようとしており、購買者はそれぞれのライフスタイルに応じた物件(場所も含め）の選択肢が増えてきました。
嘗ては人が住むにはどうかなと思える場所に地下鉄が通る、工場群は高層マンションに変わる、あるいは昔からの高級住宅地では遺産相続税がネックとなってマンションばかりになるといった具合。

大袈裟にいえば昔の文化は消滅したということでしょう。

東京には今新しい街が続々と誕生しています。
それらの、生まれ変わりつつある街の今後に期待したいところです。

当然ここもそのうちの一つとして考慮中です。

そうヒステリックになりなさんな。

城南も城北もないの、もう城はないんだから。

東西南北、端から端までが東京、何でこんなこと分からないの？

あとは・・・自分のライフスタイルに合わせて地域を選ぶ・・・それだけのこと。


陽光降り注ぐ？何こいてんの？

そんなこと東京で求めなさんな。
どうしても陽光がほしければ・・・オヤジに詫びを入れてションベン布団丸めて田舎に帰るか河原乞食になるしかないなぁ・・・

土地を取得した時点での簿価から今のマンションの販売価格を考えたら・・・場所が何処だろうがバカバカしくて買う気も失せるぜ、バカ言ってんじゃねえよ！

no.1025…簿価が安かった云々、経済学というよりは算数を勉強しなさい。

君が経営者だったらどうする？
皆の為だからおまけして、簿価10万円で試算しましょう・・・何て考えるの？

そこまで言わなくても。
でも、城南だから城北だから大規模再開発にならないというのは確かに幻想だと思います。

1025は世田谷辺りに無かったと言っており、これまでの開発が湾岸や品川、大崎などの住宅街以外で行われる中で「当然」に大規模タワーが増えたと言っている。
読み取り方の問題だ。

重要な観光資源もなくただの東京の一角でしかない街、企業の遊閑地が駅前に広がる二子玉川で、いつまでも変わらないでいるには開発対象地を買い取るくらいのことが必要。
そういう例は東京に限らずありますよ。

せいぜい12階程度で良いと言うが、広大な敷地に周辺住民も東急も他の地権者も納得出来る活用方法の提案もなく、不満を並べていても始まらないと思うが。

普通の街で、変わる事で生み出す効果を捨てて、変わらない為にあなたはどんな投資が出来ますか？

せっかくの駅前の広大な土地、普通のマンション開発より計画や収益規模の拡大を狙うのは、当然に感じる。
安く取得した土地で高収益が狙えるならバカバカしくて普通の小規模開発は出来ないだろうな。
簿価が低くてポテンシャルが高いならなおのこと。

バカバカしくて買えない人は愚痴りながら見てるだけ。
欲しい人は買っていくだろうね。

元値を知ってる人なら転売で儲けることも考えるだろうに。
結局は買う金がないから叩いてるだけ。

このスレのムードってほとんど株価に連動していません？
ちょっと戻したからって安心するのは早いと思います。

販売員がどうのこうのとありましたが、
服装について意見します。
ひざ上１５センチくらいのミニスカートの販売員の方がいらっしゃいます。
品がないと思いました。
少なくとも何千万円の買い物をしに来ている訳ですから、
「色気」？で接客して欲しくないと思います。

なに！ひざ上15センチ！
いく、絶対にモデルルームに行く。
待ってておくれ、ひざうえ15センチ。

何度か伺いましたが、そんな若々しい販売員の女性にはお会いしていませんね。
基本的に男性ばかりで、案内の女性もカウンター以外はおば様系が多かったと記憶しています。

販売の方が座っている臣足の拝見なんてシチュエーションありましたかね？

私の場合、お色気なんて当然感じず、高い物件だしもう少し案内女性の華やかさがあっても良いと思ったくらいでしたが。(笑)

目線をスカートの女性に集中すべし！
真剣に相談なんてしてたら見られないぞ！
冷やかし前提でいれば余裕ありだ。

結局すべてが中途半端な物件だな

#1035
スレのムードなんてそんなもんだ。
下がればアンチが元気になる。
そんなことは気にせず情報を…ってほとんどないか。

>1032

投資すれば何らかの効果はあるだろう。
いかにも日本的な発想。

(地方に高速道路を作れば、何らかのプラスはあるだろう。みたいな）

しかし問題は長期リターンがどうかということ。
効果だけ見ても全く意味がない。拠出したものに対する見返りの大きさを
見なくては、何にもならない。

郊外のいい感じの街にこんなアホなタワー団地おったててもしょうがない。

700億円以上の税金も投入されるの知りませんか？

マスタープラン、グランドデザインがない東急と東京都と世田谷区の
怠惰さと無責任さが生んだ、醜悪なる大モニュメント。

この板に巣くう意味不明な買いたい派は、

結局「収益規模」拡大を狙うのが当然とか言っちゃう時点で、
東急のマネジメントと同レベルですね。

（再）開発の場合、収益の裏には、元となる「投資」があります。
言い換えれば、リターンの裏には「リスク・テイク」があります。

日本人は結果しかみないから、うまく行ったら「偉かった。」
はずしたら「ア　ホ。」みたいな結果のみに焦点をあてた二元論しかできない。

しかし、もっと大事なのは、投資意思決定をどのようなデータをもとに
どのようなプロセスで行ったかであり、リスクテイクの大きさ、とり方が
様々な条件から見て適切だったか、を見ることだ。

企業が目指すべきは、収益の拡大でなく（それも勿論あっていいが）
収益率の拡大である。不得手なことに手をだして、或いは収益率の
低いビジネスに手を出して、総収益が増えたところで、タダでさえ
低い日本の会社の収益率は下がるのみ。それでは本末転倒だ。
本当に得意で付加価値を生める業務に特化すべき。

もうひとつ考えるべきは、その投資なり、リスクテイクに見合った
リソースが自社にあるかどうかの見極めだ。

この物件は、相場のピークでPJTを始動して、東急鉄道と東急不動産
および零細地主だけの事業体で、販売さえ東急Gのみ。

東急Gには、まず財務上の足かせがある、また、販売部隊（特に鉄道）の
貧弱さも深刻だ。顧客ベースも大きく重複しており、二社の看板は出ているが
結局は一社体制に近い。この二社体制は、リソース（あるいはリスクバッファー）
という点では非常に脆弱なのは明らか。

郊外の1000戸物件。マンション・ブームは去り、世界的な金融収縮の中、
明らかに東急のお粗末なリスクマネジメント能力が露呈してしまった。

プロジェクト全体をもっと小分けにして、かつそれぞれを、
財閥系なりとのJVにするといったリスク分散策、
或いは、強行な反対意見が出た時点で、機転を利かせて、タワー
計画を見直す、或いは少なくとも後期プロジェクトのみに後ろ倒しして
様子を見るなどの細かなリスク要素を摘む対応などが全くできてない。

勿論東京都や世田谷区に街づくりや、収益管理や、長期的な住民への
総合的ベネフィットなどは見通せないから、いい加減に再開発の承認も
降りてしまう。

日本人はいつからこんなに怠惰で無責任で頭を使わなくなってしまったのか。
この国のモラルハザード問題は本当に深刻だね。

と騒いでも止まらない。
美しい絵が描ける人を呼んで、金と時間をかけてやり直して貰えるようにしてくれないかな？

そうやってここで毒を吐くよりかけた700億で少しでも付加価値付けてもらうように街を盛り上げるしかないんじゃないかい？
醜悪でも何でも既に受け入れるしかないでしょ。
アウトレットタウン二子玉川になるより、株価に左右されない金持ちに買ってもらって活性化するよう見守りますよ、私は。

>アウトレットタウン二子玉川になるより、株価に左右されない金持ちに買ってもらって活性化するよう

みながそれを望んでいるとは思うけど、見守るだけではそれはおきないと思います。
今回みたいなトンデモプロジェクトが実行されたことを糾弾して、その劣悪な仕組みを
破壊しないと、いいほうには決していきません。

あと、株価に左右されない金持ちはどうかなぁ。普通は金持ちほど株価や為替に
エクスポージャーがあるもんだからなぁ。よっぽど上手にショート振って、
底でドテンでロングに振ったりしてない限り、相当痛んだと思うけどね。

いろいろ難しい言葉を並べている人が居るけど、よくわかんないっす！！

難しい言葉並べて、不動産投資してた人たちが、こないだのサブなんとか問題っていうバブル崩壊を招いて、不況の原因作った、って聞いたんだけど。

別にマンションは住むだけだから、価値とかリスクとかベネフィットとか、どうでも良いっス。

まぁ、値段に応じて仕事頑張るだけじゃ、ダメっすか？？

難しいことを考えるのは仕事のときだけで、プライベートまで考えたくな〜い。

ひざうえ15センチはどうなったんだ？

糾弾して見直されるならそうすれば良いと思うよ。
荒れ地にせずキレイに出来るなら素晴らしいしね。

って言うか、そこまで熱く語るんだから既に動いてるんだよね？君は。
まさか、金は出さん、表には出ない、ネット上で持論放出して自己満足で終わる人だと思いたくないな。

私はどっちになってもいいので、資金を準備して見物するさ。

東急の応援はしてないが、反対派の考える未来像開発は全く見えないので共感しようがない。

君が言うような収益率が良くて皆が満足するプロジェクトが提示されたら考えるよ。

やっぱりここ、すごいな。

俺はアトピーだけど、スーパー金持ちだからこのマンションの一番いい部屋を買おうと思った。
しかし一番いい部屋は買えない事がわかった。
やはり地権者か縁故でないと駄目なのだろうか。それとも俺がアトピーだからだろうか。

なんだか荒れてる板ですね、ここは。
みなさんお金持ちなんだから、もっと品良くお喋りにならなくてはダメざーますよ。

イースト南西の一番上は地権者でも東急でもないクレバーな若手著名人だとか。
でも今４億以上の部屋が買える人ってそんなにいるのかな。

他のペントハウスにすれば？
ウェストなら南側空いてるよ。(笑)

ここは情報交換の場と言うより、購入意志のある人の踏み絵なんです。
だからベースはアンチ。
ネガティブな情報や今買うのは止めたほうがいいと説得する購入意志のない親切な住人がいるので自分の意志を振り返る場にしてはどうかと。
それを荒れていると言えばそうなんだが。(笑)

不安を煽る辛辣な意見も全くのでっちあげでもないし意見は自由。
情報レベルではたまにデタラメもあるようだが。

度々書かれているように実際に購入する気があってコメントする人は僅かと思う。
結局は今ここを買える資力と意志があるかどうかですよ。
和やかなトークは購入者のスレでも出来るまで無いだろな。

実際にそんな感じの人だよ。

＞１０５５さん

壊すのは１世紀以上たってからの事！！！
いっそＷＡＬＬ・Ｅにでも壊してもらおう！

このあたりは週末になるとかなり道路渋滞があるのですが、このマンションができると
それが益々ひどくなるということはないですかねぇ。
かなり心配なんですけど。
国道２４６のおまけみたいな道路と川沿いに走っている道路はどちらも渋滞がひどい
ですよね。

>>1052
あ〜おれがアトピーだからってバカにしてるでしょ。

一期販売の日程でリリースしてるから、その売値と反響が気になるね。
東急としては工程もあるから下層階が中心だろうけど、下層階の金額決まる→二期以降の上層階の金額の変更がやりづらくなるってことになるかな。
現在の反響で売れる部屋と残る部屋の目処はたってるだろうけど。

MRに冷やかしで行きましたが
なんとも皆様作り笑いで元気がなかったぞ〜
最上階の地権者ってどんなやつ？
畑やっててたまたま地上げにあって豪華マンションに住めるジジイか？
地権者達はきっと「俺たちのマンションじゃ！」という勢いで
管理組合の理事長とか永久にやりそ〜。

今からでも遅くない。
設計変更して100戸ぐらいのマンションにして
残りは公園にしとけ。
ここは竣工しても売れんぞ。

part7を立てたので、移行してください。レスが1000を超えるとサーバに負担がかかりますので！

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/23ku/