ドレッセ目白近衛町プレゼンス(東京急行の目白物件情報)

>>71さんが言っていることはgoogleマップの航空写真を見てもわかりますね。
池の跡の部分だけ街並みが違いますから。
谷のようになっていて、そのままおとめ山公園の池へ続いてる・・・

南の財務省官舎跡地は新宿区の防災公園になるんですか？そうだとするとこのマンションの価値が上がりますね。

私も詳しくは知らないのですが、いったんは民間に売却されたらしいのですが、そこから新宿区が買ったようなことを聞きました。（真偽の程は分かりませんが・・・）それで一部か全部か分からないのですが、防災公園になるらしいと聞きました。一部だった場合は残った部分は低層高級マンションになると思うのですが。どなたかご存知の方教えてください。

どなたかモデルルームへいらっしゃった方いませんか？感想を聞かせてください。この前、新聞折込チラシが入っていました。モデルルームは完全予約制なので、行きたいけど覚悟がいります。

<<76
ttp://www.jsc-com.net/shimoochiai/news2/358.htm
ここにくわしい。

先週末、モデルルームに行って来ました。残っている部屋(20戸程）は全て内覧させてもらえるとのことなので、私は3部屋見てきました。第3期販売予定の部屋も希望があれば販売してもらえるそうです（第1期より第2期、第2期より第3期は値上がる可能性が高いとのこと）。外観・内装はいたってシンプルですが、大抵の設備は標準でついてきます。最上階・角部屋は殆ど売れてしまっていますが、私は立地がとても気に入ったので前向きに検討しようと思っています。

内覧してみて、隣接住居の圧迫感、どんな感じでした？
そこが問題なければ、私も検討したい。

＞＞81さん

東側は殆ど売れてしまっていたので見ていませんが、西側は3.5m位の距離があり、思ったよりも圧迫感はありませんでした。マンションが1軒建っていましたが、それ以外は（今のところ）戸建てだったので、日当たりもそれほど悪くありませんでした。ただ、隣接住居の敷地の方が2〜3m高い住戸もあるので、仮に将来、マンション等が建設された場合、そこは今よりも圧迫感が出て、日当たりも悪くなるかもしれませんね。
いずれにしても、こちらのマンションの立地・広さ・仕様を考えると、現在販売中・今後販売される物件よりも割安感はあると思いました。

他の環境が悪いのにやたら高い物件が即完売してる状況を見ると、
ここも直に完売してしまうでしょう。

私も見てきました。いい感じでした。たくさん防犯カメラが設置されセキュリティー万全です。エレベーターは内部の様子がモニターで外部から見られるようになっているし、内部に警報ボタンも2個付いていて安心です。ゴミ置き場にも防犯カメラが付いていました。エントランス奥の壁は今はやりの珪藻土の塗り壁で、部屋の内部も高級な建材が使われていました。内廊下は幅も広く、冷暖房が付いていて、ホテルライクなイメージでした。最上階は日当たりも充分で、これなら割安だなと感じました。見学の方も結構来ているようでした。下落合の代表的なマンションになったのではないでしょうか。

やはり窪地はかなり気になります。

そこなんですよねー。あと隣接住居の距離。
立地、物件はなかなか良いとは思いますが。

ここに自然の沼があったというのは、聞きました。
現在は埋めてあるので、もちろん問題ないと思いますが、
沼だった事を気にする人は気にするのかもしれませんね。

億ションに相応しい内容かどうかという観点からはいかがでしょうか？

確かに窪地であることや、隣接住居との距離が近いこと、眺望・日当たりが期待できないことなどを考えると、超高級億ションとは言えないかもしれませんが、昨今のミニバブルで「これで億？」と首を傾げてしまう物件が多数出てきている中においては、立地・物件そのもののクオリティは決して低いものではないと思います。

建物のデザインと構造自体は、良いものであると思います。
ただ土地が窪地であることは周囲と比べて一目瞭然ですので、
目白の中で最高に良い場所だ、とは絶対言えません。
周辺住民で「近衛さんのあたり」というと、あの大木を中心とした高台ですので
窪地でこのマンションのネーミングは「？」という感じです。

しかし、高台では広いマンション用地が出る可能性はなかなかありませんし、
仮に出たとしてももっと高い値付けが予想されるでしょう。
この立地でこのお値段、なかなかお買い得物件なのではないでしょうか。

ホームページを見る度に間取りが変わっていますね。
結構売れてしまっているのでしょうか。

残りはあと５戸のようです。２月からすごい勢いで売れていますね。今日から入居も始まりました。3月下旬に公示地価が発表になります。そうすると都心の急激な地価上昇が浮き彫りになると思います。そうなるとすぐ完売してしまうと私は見ています。目白でこの価格はお買い得なのではないでしょうか。

先月、私がMRに行った時はまだ20戸以上残っていたのに、
もう残り5戸ですか？確かにすごい勢いですね・・・。

ケンコーポレーション見てみ。
９件載ってるから。買い取ったみたい。
たいした物件じゃないね。

本当ですな。9件も。東、西向き、隣接、くぼ地、では少し割高という
検討者の判断でしょうか。

割安な価格だけで、中途半端な高級マンションという感じ。
投資にはいいかもしれない、少し待てば値上がりしそう。

ホームページの間取りが14件に増えてますね。
KENに掲載されてるのと同じものも。
いずれにしてもまだまだ残ってるってことですね。

ＫＥＮは仲介業者。買取はしませんよ。

本日、販売員に確認したところ、KENは共同販売を
しているだけで、買取をしている訳ではないとのこと。
残りは11戸だそうです。

かなり売れ残ってるね。なぜ？

むしろ、結構売れているのでは？
決して安い物件ではないですからね。

とは云え、ここ最近の都心部の相場上昇を考えれば、
業者も売り急がないでしょうし、結局あと数ヶ月で完売でしょう。

MRも作らず、本格的に販売を開始したのが先月だと考えると、
売れているなー、と私も思いました。
即日完売するような物件ではないと思うので、これからも
じわりじわりと売れていくのでしょうね。

＞業者も売り急がないでしょうし、結局あと数ヶ月で完売でしょう。

最近新聞折り込み、雑誌広告とよく見かけます。
竣工半年経過近くになりますから、そろそろ焦りだしたのかも
残りは8戸ということになっています。
未だに、棟内ＭＲが完全予約制なんて書いてあるので敷居が高い
のかもしれない。

ここの坪/350万円の新宿区下落合が、相当数売れ残り
坪/400〜650万円の豊島区高田のシティテラス目白が売れている。
時代は変わったというか、バブル以降顧客も現実的な視点になったのかも。

豊島区の目白プレイスやガーデンヒルズの中古だって、坪/500万円で
出ているのに、元祖目白エリアの新築物件が苦戦しているのはなぜ？

多分あの営業のおっさんがあまりにやる気無いからじゃないか。

あと残り６戸になっているけど、今年１月か２月ぐらいから販売し始めて、まだ売れてないんですね。価格は今となっては高くはないのに。何か問題でもあるのかな。本当に不思議？？？見に行った人、居ます？？感想聞きたいです。

完成は今年の年初だけど、販売開始は去年から。
人の動きの少ないこの夏場に２戸も売ったと考えるべき。
あの営業のおっさんが以外に頑張っているということではないでしょうか。

あの営業のおっさん、結構笑えますよね。物件見てる間鼻歌歌ってますもん。買う人は買うし、買わない人は買わないというスタンスでしょうね。悪い印象はありませんが。物件自体は相当いいと思います、ファサードの感じといい、内廊下の感じといい、周辺の町並みといい結構高級感ありますよ。ただ、間取りを見れば分かるとおり、プレミア住戸を除いて、東向きと西向きしかないのと、隣地住宅との距離がかなり近いのと、判断を迷わせる要素も結構あります。割安だし、仕様もかなり落ち着いてて好感持てるのですが、個人的には駅までの距離（近道使って徒歩7分？）と駅から勤務地までの道のりに妥協が出来なくて見合わせました。

１０８さん、１０９さん　ありがとうございます。

何人かの方が営業の”おっさん”？って書かれているけど、営業って１人しかいないのですね。
行けば必ずその”おっさん”が担当となってしまうかな。

また隣地住宅との距離が近いって、かなり圧迫感があるのでしょうか。

あと東急不動産は聞いた事あるけど、東急電鉄の物件てどうなんでしょうか。また建設も管理も東急系だし。全部が東急ってもの気になるかな。
この価格でこの環境。う〜見に行きたいけど、ちょっと恐いかな〜

ご覧に行かれては？オッサンっていっても別に恐くもなんともないですよ。物件も第一印象はかなり良かったです。そう言えば、HPがリニューアルしてた気がします。ようやく焦りはじめたんでしょうかね。

ここの比較検討物件シティテラス目白も苦戦している。
第２期販売は延期に次ぐ延期。
それでも恐らく若干の値上げはしてくるでしょう。
購入層の住み分けは出来ているでしょうが、ここが我慢できずに少しでも、値下げに踏み切れば一気に掃けるでしょう。
秋の新新価格はおっさんには追い風になると思います。
肝心の物件は高級感はほとんど感じない。
特に隣接する住居の圧迫感や木造の古いマンションは昔の下町の感じ。
「あの有名な近衛町ってこんな庶民的なの？」という感想でした。

閑静な住宅街で、物件自体も高級な作りに感じたけどな。いずれにしてもおっさん、応援してるよ。

＞ここの比較検討物件シティテラス目白も苦戦している。第２期販売は延期に次ぐ延期。

秋の新々価格に向けて、売り渋りしているだけじゃないのかな？
住友不動産の、このエリアの同時期竣工の物件も軒並み分譲開始を
延期しているのは間違いない事実ですから。
苦戦という言葉は当てはまらないと思うんだけど、
竣工まであと8ヶ月もあるのに、売り急ぐわけがない。
竣工後1〜2年かけて、値引きせず場合によっては値上げして売る手法が
ごく当たり前の会社ですから。
HP見たら、竣工済みの物件が半分以上当たり前のようにあります。

四半期で年間目標の40％も売り上げて、利幅は大手他社の
2倍以上らしいですよ。
駅から遠い庶民街の高田の坂下の高層で大規模物件と、ここを
比較するなんて全くの部外者、絶対に買えない人の発想だと思いますけど。

あちらは、共有設備のメリットと高層階からの眺望で豊島区、
こちらは閑静な環境重視で新宿区・・・・・
最初から企画の発想が違うと思いますけど。

ここは、特に安くもないから価格だけの問題じゃないと思う。

ここ、億ションとしては結構売れてる方だと思いますよ。

全５５戸中既に４９戸売れてるから、約９割完売ですよね。これって、もし１割引き価格で販売したなら、既に完売してるのと同じだけの売上げが上がってる計算です。この土地仕込んだ頃は、地価も底値に近かっただろうし、ここはＭＲすら作らず竣工後から棟内ＭＲで本格販売始めたくらいであまり販売経費かけてないから、既に利益が十分出ていて、売急ぐ必要もあまりないのでしょう。

他方、買い手の立場からは、①南北に細長い敷地で間取りや配棟計画にやや億ションらしからぬ点あり、②窪地立地のため水や湿気が溜まりやすい可能性、③億ションとしてはややデベのブランド力が弱い、といった気になる点があるものの、全体として質素な上質感・高級感を醸し出している良い物件だと思いますよ。

億ションといえば、目白ガーデンヒルズが全４００戸中１００戸程度が億ションで、単一物件としては過去最大級と話題になりましたが、ここも事実上約５０戸が億ションな訳で、タワー等除く億ションとしては大規模物件ですし、それが竣工後数ヶ月でほぼ完売近い訳ですから、売れ行きはむしろこの手の物件として悪くない方ですよ。

ほんの数年前に、代々木上原・大山町界隈で億ションが幾つか分譲されましたが、大山町の東急不動産物件などは、竣工時点で全２０戸中半分以下しか売れておらず、他デベの物件もそれより小規模ながら大苦戦したため、その後その界隈で億ション分譲がパッタリとやんだのは業界筋では有名な話ですが、ひるがえって、この短期間で億ションが１５０戸超も売れている目白下落合界隈は、やはり億ションに対する十分な潜在需要があるにだと思われます。下落合２丁目界隈では、新たに１０戸程度の億ション分譲計画もあるようで、今後もこの傾向は続くことでしょうね。

>>115

なるほど、詳細な説明ありがとうございました。
マンション新価格のなか、高額物件に少し麻痺していた部分があります
やはり小規模の億ションは難しいのでしょうね、大規模物件の中に
億ションが数十戸という方が、買い安心感で売れるのかもしれません。

冷静に考えれば、子育て世代のファミリーで億ションを買える人
（買う人？）は援助のある人、その他でほんの一握りということですね。

居住者です。
当マンションがなぜなかなか完売できないか私なりに考察してみます。
既にこの板に書かれていることがほとんどだと思いますが、
数ヶ月住んでみた感想を交えて思い付いた事を書いてみます。

購入をためらうと思われる理由
１．モデルルーム（ＭＲ）を造らなかったこと。
　　高額物件だからこそ竣工後に内覧させて販売しようとしたが、
　　当てが外れたようだ。販売戦略の誤りだと思う。
　　最近のＭＲはいじくり過ぎて、完成後のイメージはし難いが、
　　何の形もない物を青田買いするには勇気が要っただろう。
２．先着順で販売していった為、竣工後半年以上経った現在、
　　残り６戸は売れ残りという印象を持ってしまう。
　　売れないには何か特別な理由があるのではと勘繰って
　　しまうのではないか。
３．駐車場付帯率（70％弱）はそれ程低い訳でもないと思うが、
　　同様に先着順だったので既に空きがないため、
　　車利用者は購入を断念してしまうのではないか。
　　（敷地外の駐車場を紹介しているようだが）
　　車を持たない熟年夫婦が多いと予想したものの
　　実際には車所有のファミリー層が多く購入したようだ。
４．周辺よりいくらか低くなっている場所（窪地？）に建っていること。
　　まだ集中豪雨などを経験していないので何ともいえないが、
　　地下に大きなピットが設けられており、それなりの対策
　　はしているようだ。
５．南北に長い敷地のため、ほとんどの住戸は東向きあるいは
　　西向きであること。
　　吹き抜けがあるので、風通しも悪くないし、採光についても
　　十分だと感じている。
６．隣接のマンションや戸建てが建物に近いため、圧迫感がある
　　と思われること。
　　実際に住んでみると、私の場合はほとんど気にならない。
　　一種低層地域のマンションに住みたいならば、
　　これくらいは納得の範囲と思う。

ＭＲを造り数ヶ月公開し、登録・抽選というような一般的な販売方法
をとっていれば、ここも既に完売していたのではないかと思っています。
私はここに決める前に２年程の間、２０件近くのマンションを検討してきました。
価格に見合うと思われる良質な物件もありましたが、そうでもない物も多かった。
ここでは竣工後にいくつかの部屋を内覧し、比較検討できました。
窓から見える風景、採光等を実際に体験し、家具の配置から生活動線をも
イメージしながら購入の判断ができたことに満足しています。
ここ下落合を知るまでは山手線の駅から１０分以内の新宿区に
こんな静かで緑が豊富な所があるとは知りませんでした。
窓を開けると小鳥のさえずりが聞こえ、清々しい朝が迎えられます。
一日を通してとても静かで落ち着きます。
まだ数ヶ月で結論を出すのは早過ぎるかもしれませんが、
超便利ではないけれど、暮らし易い町で、ここに決めて良かったと感じています。
販売当初は高いと感じた価格も、このところの高騰で割安感が出てきた
と思うので、上記のような問題点をクリアできる人が購入するかもしれません。
６月に行われた入居後３ヶ月点検についても大きな問題点はありませんでしたが、
細かい点にも誠実に対応していただけました。
今は居住者の一人として、早く完売して欲しいと思っています。
気になっている方は、一度内覧してみたらいかがでしょうか？
しつこく営業攻勢されることはないと思いますよ。
あの"おっさん"のことですから。

117様へ

居住者の方のご意見を伺う事が出来て、とても参考になりました。
２で書かれているように、確かにおっしゃっているように、残り６戸なのですが”まだ”６戸も残っているというような、売れ残りの印象が否めませんでした。
タワーや大規模物件が人気がある中、低層で落ち着きのあるマンションだと思います。このような環境で過ごす事が出来たらどんなに幸せかと思います。
内覧だけでもしてみたいと思います。
例の”おっさん”にも会ってみたいです。鼻歌を歌われてしまうのかしら〜

おっさんすごくいい人ですよ。あの感じだとこちらもリラックスして見られますし。私はかなり本気で検討しましたけど、どうしても通勤の便の都合で見送りましたけど、予算もそろっていてこの場所（素直に高級住宅街だなぁと感じました）が気に入っているなら、見ないのは勿体ないです。１１７さんのUPと私（物件検討の上見送った人間）の印象はほぼ合致してますし。百聞は一見にしかず。

もちろん見た上で、それから初めて真剣に検討すればよいのです。

このマンションを越えてすぐの左の道を見やると正面の木々が森のように見えるんですよね。こんな景色は都心では滅多に見ることができないのではないでしょうか。一目見るだけでひんやりといい気分になります。
公務員住宅を新宿区が買い上げておとめ山が拡張されることも決まっていますし、このあたりはさらに良くなりそうです。

おっさん　これ見ててくれているかな？
もし、見ててくれれば、鼻歌はいつもより少し大きめでサービスして欲しいな。
頑張れ！おっさん！　長い夏休みとか取っちゃ駄目よ。

入居して４ヶ月になります。
住んでみての感想は１１７さんと全く同感です。

私の場合、１階（住居表示は２階）の中住戸（西向き）
を購入しましたが、採光、風通しともに思ったよりも
ずっと良かったですし、駅徒歩７分も慣れてしまえば
全く苦ではありません。湿気も以前に住んでいた６階の
マンションと大差ありません。
主婦としてはスーパーが駅とは逆側にあるのは少し痛い
ですが、小さな子供がいるので緑が豊かな点と静かで
落ち着いた環境がとても気に入っています。

自分としては本当に良い物件に出会えたと思っていますが、
いつまでも「残り６戸」であることが残念でなりません。
販売員のおじさんはコワモテですが、気さくで良い方ですよ。
（私たちの担当だった販売員は頼りなくて「この人が原因で
売れないのでは・・・」と思っていましたが、今はもう
いないようです）
検討してみようかな、と少しでも思われている方が現地に
来て頂ける事を願っています。

今住んでる目白ガーデンヒルズは２００近くが億ションだと思う。８０平米で平気に１億超えるから。

124さんは、住んでいない証拠ですね
億ションの割合も違うし分譲価格もぜんぜん違う、現在の相場も知らない。

お部屋のグレードは、2ランクではありませんよ？
スラブの厚さも違うんですよ・・・・

エールを送られ人気者のおっさんですが、
残念ながら７日から１５日まで夏休みのようです。
（東急リバブルは夏季休暇中です）
６戸も残っているのにノンビリ休んでいていいのか。
おっさんの鼻歌を聞きたい方は、１６日までお待ちください。

ここ、確かにやや、開発コンセプトというか、販売戦略を間違ったかもですね。

いわゆる堂々たる億ションとして売出すなら、もう少し一戸当たりの占有面積を広げて、２億、３億の部屋も作る代わりに、全戸数分以上の地下駐車場も設置すべきでしたよね。やはり、億払うのに専用駐車場が無いのは、（特に、一世帯当たり２〜３台程度の自家用車を保有しているかも知れない）富裕層にはアピールしにくいと思われます。

その意味で、年収1,500万円前後の高給サラリーマンがメインターゲットである８千万円程度までの上級物件と、２〜３億円程度以上の高級億ションの挟間に陥ってしまった、やや中途半端な物件になってしまったのが悔やまれます。

でも、物件的には今や割安感もあるくらいですし、邸宅街としての住環境の良さは折り紙つきですので、ご関心ある方は是非内覧されることをお勧めしますよ。

このマンションはケンコーポレーションが結構部屋を抱えていますね。
新築未入居で高く売っていますが、なかなか売れないようです。
目白ガーデンＨも同様。
目白が好きなんですね。

ケンさんは仲介業者さんですから、自分で物件抱えることはありません。
目白にケンの支店ありますから、いわゆる高級・高額物件や、外人さん向け物件とかは、ケンさんで仲介する場合が多いのでしょう。

他のデベの場合、売れなければ取敢えず賃貸に出したりしますが、ここはどうなのでしょうね。目白ＧＨやプレイス等できてから、新築高級物件の賃貸料金水準は、結構高くなっているように思いますが。。。

このマンションに住んではや５か月たちました。感想を書かせていただきますので、ご参考になさってください。まず住み心地ですが、とてもいいです。◆うちは最上階なので、御留山からと思われる風が吹いてきて、とても涼しいです。越してくるまでは都心だから暑いだろうと覚悟していたのですが、涼しくて驚いています。以前住んでいた世田谷より涼しいです。◆ピーコックや丸正が近いので、便利です。秋には高田馬場のビッグボックスがリニューアルして綺麗になります。スポーツジムも充実します。それから、目白駅前のコマースですが、解体し、隣の川村女子の一部と合わせて高層ビルになる予定とのことです。いろいろなお店が入って目白駅前はずいぶんと便利になるのでしょう。期待しています。◆残り６戸ということですが、私が聞いたところ、一番高い２億５００万の部屋は決まりそうだとのことです。他のお部屋は見学にいらっしゃる方は　気にっても駐車場がないことであきらめてしまう方が多いとのことです。でも都心のマンションでこのくらいの価格帯の場合、駐車場の割合はこのくらいです。目白ガーデンヒルズもこのくらいだと思います。もっと高額物件でないと全戸に駐車場つきというのは都心では無理だと思います。ちなみに以前住んでいたマンション（価格は９０００万〜２億）は完売するまでに１年近くかかりました。ですから私は心配していません。いずれ秋くらいに完売すると思っています。◆窪地の件ですが、近所に５０年住んでいるという方に伺ったところ、今まで洪水などにあったことは記憶にないとのことでした。東急建設にも聞きましたが、地下に雨水をためる貯水タンク（？だったとおもいますが）があり、水の害を起こさないようにいろいろと工夫してあるとのことでした。◆このマンションに入居して思ったのですが、小さいお子様が多いのに驚きました。以前のマンションは子供は一人もいなかったものですから・・・。１階（表示は２階）のお庭の声がとても響きます。土日の朝早くからお庭で遊ぶ声で起こされます。まあ早起きができていいかなと思っているのですが。でも住民の方もよい方ばかりですし、お子様もきちんとご挨拶できていい感じです。このマンションに入居できてよかったと思っています。

3人の居住者の方のご意見、とても参考になります。
我が家にも小さな子供がおりまして、このような静かな落ち着きのあるマンションに子供の遊ぶ声や、時には泣く事だってあります。それってどうかしら・・・。って心配していたのですが、子育て世代のファミリー層も多いようですね。安心しました。もちろん躾やモラルあっての事ですが。
居住者の方、また検討されたけど見送った方、皆さん共通の意見として、マンションの居住性、周辺の環境が素晴らしいようですね。
前向きに検討できる情報をありがとうございます。

子供が多いマンションとの事ですが、病院（小児科）や子供を遊ばせる施設（児童館みたいなもの）などは充実しているかしら？
少し調べたら、小児科は高田馬場まで行かないと無いようですが。

我が家は今まで目白には縁がなく、５年程前にデュープレックスの物件を見に行った時に散歩したぐらいで、先日久しぶりに歩いてみたら、本当に素晴らしい環境と再認識しました。そして、これだけの物件でこの価格（十分、高額ですが今となっては割安感があります）、前向きに検討してみたいと思います。

この界隈は、歴史の教科書とかでなくて、今もなお本当の近衛さんや徳川さんなどが、ごく当たり前のようにお住まいの街です。
この物件のはす向かいにある某学生寮は旧宮家敷地ですし、日立目白倶楽部は今上天皇もお住まいだった旧学習院昭和寮ですね。
その通り沿いには、秋篠宮妃紀子様のご親族がお住まいで、ご懐妊やご出産の折は、周辺がマスコミの取材陣で大混乱でした。
近くには、今上天皇の家庭教師だったヴァイニング夫人の邸宅跡地に、高級マンションがさり気なく建てられています。
また、線路を越えた学習院近辺のマンションには、旧紀宮様（黒田清子さん）がお住まいですが、昨日は初めて天皇・皇后両陛下がそのマンションを私的にご訪問なさったそうですよ。
更に、旧下落合（中落合）の旧目白文化村には、常陸宮妃華子様のご実家が今もありますね。

このように、決して華美でも豪奢でも人に見せ付ける訳でもなく、むしろ知る人ぞ知る、質実剛健として質素な中にも上質の高級感、本物志向の上級感あるこの町に、この物件はまさに相応しい物件だと思います。

徳川さんは住んでるけど、近衛さんはとっくに杉並区に移ってるのでは？

天皇・皇后両陛下が、公務ではなく、私的に訪問される場所は、地球広しと云えども、ごくごく一握りの場所だけですよ。その中のひとつが、明らかに目白界隈です。

＞133さん、みたいなのが目白の評判を掲示板で下げている張本人
＞136さんは、皇族と同級生なのかな？　親戚の話とは全く違うよね
　現在の皇族は、カゴの鳥じゃないですよ。

＞１３２さん

こちらのマンションの居住者は大半がファミリーだと思います。
１３１さんが仰るように、お庭から賑やかな子供たちの声が
聞こえてきますし、廊下で赤ちゃんが泣いている声が聞こえてくる
こともあります。しかし、騒々しいという印象はなく、皆さん本当に
きちんとお子様を躾られています。

ご質問にあった小児科と児童館ですが、近くにないのが残念な点です。
病院は我が家は聖母病院にかかっていますが、徒歩２０分程度かかる
こと、総合病院であること、夜間診療がないのはマイナスですが、
先生は親身に相談に乗って下さる素晴らしい方ばかりです。

児童館は中落合児童館が一番近いかもしれません。それでも徒歩３０分
近くかかると思いますが、屋外・屋内遊具が充実していて、区外からも
たくさんのお子様が遊びに来ています。
公園はおとめ山公園と下落合東公園が徒歩３分程度の位置にありますが、遊具が少ないのでお子様には少し物足りないかもしれませんね。他にも幾つも公園はあるみたいなので、少し遠くまで行けば良い遊び場があるかもしれません。

あまり良い情報がなくて申し訳ないですが、是非ご検討頂ければと思います。

コマース跡に、紀ノ国屋が出来るという噂は、本当でしょうか？

１３８様へ

病院、児童館の詳細な情報を教えて下さりありがとうございます。
やはり聖母病院は素晴らしい病院なのですね。出産でとても評判が良いと聞いた事がありますが、小児科も良いのですね。
また児童館や子供を遊ばせる施設も少し離れているのですか。
子供がまだ幼児のため、これから小児科や遊ばせる環境等を考えていたのです。
しかし都心にあってこの緑の環境はとても心が和みますね。

この界隈で、子供さんが遊ぶのに良さそうな公園は、下落合四丁目の「下落合公園」ではないでしょうか。元は本田宗一郎（本田技研創設者）さんのお屋敷だったそうで、西落合に移転された跡地が区立公園になってます。遊具も幾つかあって、お手ごろな公園だと思いますよ。

それ以外でお勧めなのは、旧目白文化村の一角に佇む「西坂公園」でしょうか。こちらは、今なお付近に旧華族さんがお住まいなことや、新目白通り隔てた中落合に某宮家妃ご実家があることで有名です。あと、牡丹で名高い薬王院隣の「下落合野鳥の森公園」も、緑深い趣きのある公園でお勧めです。新宿区の公園情報があるサイトを見つけましたので、ご参考になさってはいかがでしょうか？
http://koueninfo不適切なページの可能性が高いfc2web.comからの投稿ですので伏せ字にしました/koueninfo-parksouran/souran-shinjiku3.html

新宿区の児童館で一番近いのは、やはり、上記の「西坂公園」隣の「中落合児童館」でしょうか。こちらの物件からは、早歩きで２０分強くらいだと思います。それ以外の近隣の児童館の情報は、以下のサイトを参考になさってみて下さいね。
http://www.e-bambini.com/jidoukan/jidoukan.html

なぜだか、新宿区の公園情報サイトのURLが化けているので、改めて

ttp://koueninfo不適切なページの可能性が高いfc2web.comからの投稿ですので伏せ字にしました/koueninfo-parksouran/souran-shinjiku3.html

何度もごめんなさい。

妙なメッセージが出ているので、こちらからお入りください。

http://www.kouen.info/

聖母病院は小児科の救急外来はないのと日中はかなりの込み合っているのでちょっと不便かもしれませんね。

　実家の両親がこちらのマンションに入居中で滞在してきました。近くのおとめ山公園に子供と遊びに行きましたが、森の中のようで人が少なく、ちょっと不気味でした。友人が目白に住んでおりましたが目白は子連れで生活するには不便だったと嘆いておられたのが何となく理解できました。

　マンションは高級住宅街にあり立地はいいのですが、子供の騒音などについて管理組合が結構うるさいらしく、（実際に子どもの騒音は聞こえます）母に「静かに！静かに！」と言われ続け、子どもといるのにはかなり神経を使いました。実家へ行っても疲れて帰ってきました。一階に住んでいらっしゃる方はお庭もあるし、それほど神経質にならなくても大丈夫なのかもしれませんが。

　それと入居後すぐに雨漏りが発覚したそうですよ。修繕されたとは言っても雑な施工に父は嘆いておりましたが。
売れない理由はそこにあるのかもしれませんね。

　どうぞ、ご参考までに。

シティテラス目白やガーデンヒルズの方が、ぜんぜん良さそうですね
総合的には、目白プレイスと同等でしょうか。
老夫婦が新宿区という住所にこだわって、静かに住むマンションでしょう。

入居者の方々のコメントが大変参考になります。
窪地や南側の官舎の現状、生活全般の不便さは
価格とバーターで納得できるのですが、
子育て世帯が半分以上というのでは
静かに夫婦2人で静かに暮らしたい我が家にはストレスでしょう。
小規模なマンションなら、小さなお子さんがいないこと。
住み心地には、そういう面もあると思います。

残り住戸数が５戸になりましたね。
一番高いお部屋が商談中でうまくまとまれば、近いうちに残りが４戸になる可能性もありそうですね。

他物件と名指しで比較するのはあまりお行儀が良くないので控えたいと思いますが、明治通り沿いの大規模物件よりこじんまりしているものの、いわゆる山の手らしさ、目白らしさを色濃く残す、歴史伝統溢れる閑静で文化的で落ち着きある上質・良質な住環境の低層住宅街にお住まいになりたいのであれば、この物件はこの界隈で数少ない有力候補のひとつとなることでしょう。

どんなマンションでも子供ぐらいいるよ。それとも高価格帯のマンションの住人
はみんなディンクスだと思ってたの？世の中１馬力で人の何倍も稼ぐ人、いくら
でもいるけど。

＞目白らしさを色濃く残す、歴史伝統溢れる閑静で文化的で
＞落ち着きある上質・良質な住環境の低層住宅街に
＞お住まいになりたいのであれば

実にその通りですね。

入居後すぐに雨漏りとは、良くある事なのでしょうか？
マンションを始めて購入するので、手抜き、瑕疵の問題に神経質になってしまいます。
やはり全て東急でやっているから、管理、監督が甘くなるのかしら？
それとも人気NO.1デベロッパー（名前は控えたいと思います）や優良ゼネコンでもこういう事って日常茶飯事なんでしょうか。

山手線外周部の一種低層住宅街（目白・下落合界隈、元代々木・代々木上原界隈、松涛・神山町・富ヶ谷界隈、南平台・青葉台界隈等）に分譲される億ション級マンションは、せいぜい戸数が１０−２０戸台程度のものが多い中、こちらはもともと５０戸を超える規模であり、しかも竣工後本格販売にも関らず、既に５０戸売却済なのですから、売行きはまったく悪くないですよ。超希少エリアの小規模（２０戸程度まで）の億ションなら竣工前完売もあり得るかも知れませんが、５０戸超の物件では、超都心部タワー物件等をのぞき、ほとんどありませんからね。この立地は、一定戸数の億ションを十分吸収できるだけの立地であることが良く理解できます。

>>148

＞小規模なマンションなら、小さなお子さんがいないこと

子供がそんなに邪魔ですか？

子供の声がしない建物（街）って不気味ではないですか？
老人も赤ん坊もいるのが世の中の正常な姿だと思います。

この立地なら評判のいい区立の小中学校が近いですし、
都内各地の私立へも通わせやすいです。
閑静で治安も良いし、子育てにはもってこいの場所ですよ。

１４８さんが仰ることは分かるような気がします。
私も子供が生まれる前は、できれば両隣・上下階には
小さいお子さんがいない方が良いと思っていました。
（生まれた今では、逆に、お子さんのいらっしゃらないご家庭
の近くだと申し訳なく思いますが・・・）
“余計な騒音に悩まされずに静かに暮らしたい”、“やんちゃな
子供を「お互い様」と受け入れてもらいたい”など、夫々の
ライフスタイルに合った住まいを選ばれるのは大切なことだと
思います。

因みに、我が家の両隣には小さいお子さんがいらっしゃいますが、
音は殆ど（全く）聞こえません（お互い窓を開けていれば声は
聞こえてきますが）。上階のご家庭にお子さんがいらっしゃるかは
不明ですが、とても静かです。

生活全般も不便だと思った事は殆どありません。
１５４さんが仰るように子育てファミリーはもちろんのこと、
ご年配やDINKS家庭にも住みやすい環境だと思います。

お子様を遊ばせるなら　学習院もお勧めです。
土日は近所の子供たちが自由に遊んでいます。広くて緑が多くて気持ちがよく、安全なのもうれしいです。

　それから、病院ですが、私は社会保険中央病院（新大久保）に行っています。東大系の先生が多く、レベルが高いです。
先生方、看護婦さんもとても親切です。
近くのホームドクターでは不安なとき、高度な医療を必要とする場合などはぜひお勧めです。
もちろん、慶応病院、東大病院、国立医療センターなども近いので、便利です。

　お子様の声ですが、子供はのびのびと育ってほしいものだと私は思うのですが、真夜中や早朝に大泣きをするのは困りものです。
こちらも寝られません。
せめて子供が泣いたときは窓を閉めて、声が外に響かないようにしてほしいです。
特に吹き抜けに面した部屋は声が響きます。
お互いに気をつけたいものです。

>156さん

遊び場・病院情報を有難うございます。
学習院は土日に開放されるのですね。知りませんでした。
緑が多くて気持ちが良いですよね。是非、今度行って
みたいと思います。

子供の泣き声ですが、ひょっとするとご迷惑をお掛けしている
のは我が家かもしれません・・・。まだまだ気に入らないこと
があると朝でも夜でも号泣するので周りにご迷惑をお掛けして
いないか心配していたところでした。
もちろん、窓を開けておくことはありませんが、換気口から
泣き声が伝わっているのかもしれません。今後、一層気をつけたい
と思います。

さすが、高級物件にお住まいの皆さんは違いますね。騒音スレとかに出てくる
「貧乏長屋」の住人とは質が違います。やつらは逆ギレとか平気でしますから。
マンションの究極の騒音対策は、育ちのいい方の住む高級マンションを選ぶこと
と、改めて認識しました。

この近辺で人間ドッグや癌検診、婦人科検診などの、検診関係が充実している病院をご存知の方、お勧め頂けると幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

子供の頃〜大人ちょっと手前まで、この近くに住んでおりました。
本当に良い場所でしたよ。
今でも良い場所だと思います。
私は残念ながらこの物件には手は届きませんでしたが。

落四は、今は校庭開放していないのでしょうか。
落中は、良い学校でした。あのときの雰囲気なら、子供を通わせたいと思うくらいです。当時は、かなり越境してくる人が居ました。

遊び場として、学習院はいいですね。構内は本当に森のようですよ。

あと、年に一度、オール学習院の集い（いわゆる学園祭の学習院版）とかがあって、近隣住民も自由に構内入場可なのですが、毎回必ず皇族方がいらっしゃって学生・OBや近隣住民との触れ合いの場をもたれますので、良い機会かと思います。

>157さん

　学習院は土日だけではなく、いつでも入れます。
門に守衛さんがいらっしゃいますが、「ごきげんよう」と軽く挨拶してから入ると気持ちいいです。

　それから、お子様の声ですが、気になさらないでくださいね。
うちから聞こえるのは157さんのお宅ではないと思います。
それに、子供が泣くのは当たり前ですから。
思えばうちの子が小さいときは夜泣きで
毎晩お隣にご迷惑をおかけしたものです。
お隣がとても良い方だったので、本当に救われました。
自分の子が大きくなったからと、そのころのことを忘れ、
勝手なことを申しまして、お恥ずかしいです。

　話は変わって、駅前のコマースですが、25階建てビルに替わるそうです。紀伊国屋も入るそうです。
ガーデンヒルズにお住まいの黒田さんのお買い物に便利なようにとのことで　そうなったと聞きました。
ピーコックでは遠いし、池袋では治安の面で不安なのでとのことらしいです。
早く完成してほしいですね。楽しみです！

紀伊国屋がコマースにできるというお話は確実ですか？
具体的な事をご存知でしたら教えていただけないでしょうか？
噂だけは以前から耳にしていましたが、実現しますでしょうか。
”田中屋１Fの成城石井”がポシャってしまった今、紀伊国屋に期待しています。
目白駅前に高級スーパーができても何らおかしくないと思うのですが。

お産だったら、このあたりでは聖母病院が多いです。
歴史もありきれいな病院で、昔ローマ法王が日本に来たとき、何かあったときは聖母病院が予定されていたそうです。

＞１６３さん

温かいお心遣いを有難うございます。
我々の部屋は何故か周囲からの音が聞こえてこないので、
「このマンションは静かなんだ。きっと我が家の音も
周りに聞こえていないのだろう」と、これまで楽観し過ぎて
いたことを反省しております。
今後とも同じマンションの住民として宜しくお願いします。

そして、コマース跡地の件ですが、とても楽しみですね！
２５階建てということは、上の方はマンションなどになるの
でしょうか？紀伊国屋が出店して下されば生活が本当に楽に
なります。
今後、目白が更に発展することを期待しております。

目白のコマース跡地再開発の件、本当でしょうか？　紀ノ国屋（紀伊国屋じゃありません）が本当にできるのでしょうか？　どちら方面からの情報か、ご存知の方教えて頂けませんか？

というのも、そもそもあの場所に２５階建てビルを建てられるのか（建蔽率・容積率等の点で）疑問ですし、仮に建築基準法上等では問題なくとも、皇居、赤坂御用地と並び、都内有数の皇室関連施設である学習院の目の前で、そんなに高いビルを建てることは、警備・警衛上も常識的に難しい（その筋から自主規制要請がある）はずと思うのですが、いかがでしょうか。

別のサイトでは、隣の川村学園の敷地と共同再開発との情報もあるようですが、色々な情報が錯綜しているようなので、ここはひとつ、関係者の方からの現時点での正確な情報を教えて頂けるとありがたいですね。

成城石井が出店しないのも、ひょっとして紀ノ国屋がしばらくすると出店するのが分かったから、ということなら、それはそれでやむを得ないとは思うのですが・・・。

近所に「下落合クリニック」「目白病院」がありますが、いかがでしょうか？ちょっとした風邪などの時に近くの病院に行きたいのですが、ご存知でしたら、教えてください。

>あちこちに多分同一人物さんが、紀ノ国屋出店の話題を書き込んでいますが
>どんな意図があるのかな？

書き込みは同一人物なんですか？
だとしたら売り主関係者ですかね〜、、、。
私も目白の別物件検討中に営業の人に”成城石井”が駅前にできる可能性がある、といわれて期待していたのですが、結局は出来ないみたいですね。
それが契約の決め手にまではなりませんが数パーセントは占めていたのでガッカリしました。
高級スーパーのある町は、イメージもアップするし料理好きにはたまりませんからね。

>>170さん、目白プレイスは２１階建てかも知れないけど、別に、学習院
隣接じゃないでしょう。せいぜい千登世橋中学校に隣接してる程度。あそことコマースの場所では大違いです。

コマースの場所は、学習院を上から見下ろせるので、高いビルはご法度でしょう。坂下の目白ＧＨですら、本当はもっと高層建築の計画だったものが、学習院やその筋からの強い要請と指導で、やむなく１１階建てにまで低くせざるを得なかったことから、戸数確保のため、あの東西に細長い敷地にもかかわらず、南棟と北棟を平行的に配置する構成になったと聞きます。

でも、紀ノ国屋ってバブル期に調子にのって、祖師谷大蔵みたいな庶民の町にまで進出して失敗しましたよね。目白は、その街の歴史・伝統・品位・格式等の面で、仮に紀ノ国屋が進出して来たとしても、何ら問題も遜色もない土地柄だと思いますよ。

＞172さん

あちこちで目白賛美で有名な方ですね、今度はこちらにお出ましですか？
思い込むことは勝手ですが、お調べになっていないのか、口から出任せなのか正しく投稿しましょうよ。

目白プレイスの20階からは、学習院の目白通りの門まで見えますよ(笑)
現在建設中のシティテラス目白は、坂の中腹で18階ですから、同様でしょう。
ガーデンヒルズが学習院に遠慮した？？
目白プレイスは準工業地、ガーデンヒルズは第１種中高層住居専用地域で
比較するのはおかしな話し、素人の推測ですよ。
敷地も長細く、容積率も300％なのであれでも高いくらいです
通りを隔てて製薬会社の社宅は、準工業地ですから15階なんですよ
あそこは、学習院に遠慮しなくていいんですか？
学習院大学とは無関係ですよ、豊島区の規制で南側は空地が必要ですが
北側は1ｍでも建設可能です。

>>170-173
スレ違いなので、別のところでやってください。

>>173さん、有名な目白「荒らし」の方ですね。町ＢＢＳでもご活躍のようで。よほど目白に特殊・特別な個人的感情があるようで、隣の区から書込んでいたことが特定・断定されています。誹謗中傷的書込みばかりで、既にＩＰアドレスも特定されている方なので、永久アク禁措置も検討する必要がありそうですね。

事実関係については、むしろ173さんこそ、自分の書込みの根拠を疎明すべきでしょう。目白プレイスからどのような角度でどこまで詳細に見えるか知りませんが、逆に、学習院の目白通りの門などから、目白プレイスがどの程度はっきり見えるでしょうか？　問題は単に（遠方にぼんやり）見えるかどうかではなく、眼下に手に取るように至近距離から見えるかどうかが、警護・警衛上決定的に重要です。

本物件に直接的には関係ない話題で大変恐縮ですが、目白界隈の事実関係とは異なる誹謗中傷的書込みは一切容赦しない立場で臨むべきと考えますので、関係者の皆様にはお許し頂きたいと思います。

高級スーパー、確かに普通のスーパーよりはほのかな高級フレーバーと多少は多様な商品構成でそれはそれで宜しいのですが、そんなに大騒ぎするほどに良いでしょうか？　紀ノ国屋、成城石井、ナショナル麻布等々有名なお店は沢山ありますし、これまでもよく利用して来ましたが、特に驚くほどの感銘を受けたことはないです。

欧米での海外生活などを一度でも経験すると、確かに欧米人が好みそうな輸入食材がある程度揃っているのは良いのですが、とはいえ、どれも驚くほど内容充実している訳ではないと思いますし、それに、現地での価格水準などを知っていればいるほど、日本での値段設定には多少なりとも疑問も生じます。わたしは生ハムが好きなのですが、なんでこんなに高いのかと。現地ではごく普通に日常的に使われる食材で、全然安いですからね。

それから、もっと豪華・高級なものをお求めになりたいのであれば、むしろデパ地下の方が期待に応えてもらえると思いますよ。ここからならば、近隣巨大商業集積エリアに所在する幾つかの主要百貨店へのアクセスも非常に良好ですからね。個人的には、伊勢丹のデパ地下などをよく使わせて頂いております。

＞175
＞事実関係については、むしろ173さんこそ、自分の書込みの根拠を疎明すべきでしょう。

再度お読みください、投稿内容を理解できないのでしょうか。現実を理解しましょう。
憶測と噂ではなく、用途地域と建設可能な建物について勉強してください。
不明であれば区役所にでも問い合わせてください、懇切丁寧にあなたの思い違いを指摘してくれますよ。

スレ違いですから、この辺で。

紀ノ国屋じゃなくてもいいから駅前にスーパーは欲しいなぁ。
週末はデパ地下やピーコックで良いけど、仕事帰りの買い物だと
今はちょっと不便ですよね・・・。

>>179さん、目白初心者さんなんですね。きっと、最近分譲された目白界隈のペンシルマンション等に移り住んだ来られた新参の方なのでしょう。あまりに、目白界隈や学習院関係の常識に疎いようにお見受けしますので。

そのチラシは私も拝見しましたが、むしろ、如何に学習院隣接エリアに高層建築物が少ないかが良く分かりました。実際この辺に住み、学習院周辺・近隣エリアを散策すれば分かることですが、現状学習院敷地内を上から覗き込める形で建っている建物はありません。

すぐお隣のホテルは９階建て程度のようですが、当然学習院側に面した窓はハメ殺しで開けることは出来ませんし、その横の旧公団賃貸マンションはもっと低層です。学習院に対面する目白通り沿いでは、見事なまでに中低層建築物しか存在しません。一番高いのでも７階建て程度、それも例外的なほどです。

坂下の製薬会社社宅等は、本来敷地的に真南・真北向きの配棟とすることができたにもかかわらず、学習院に配慮して、敢えて斜めに建物を建築しているほどです。その点、学習院側にべったり窓がある目白ガーデンヒルズはある種のタブーを破ったといえますが、それでも学習院を上から覗き込む形にはなっていません。

どなたかが、目白プレイスの２０階から学習院の目白通りの門などが見えると書いていますが、これは単なる妄想でしょう。まず、個別物件の特定階でその方向に面した窓がある住戸はほんの数戸しかないため、当の居住者が本当に書込んでいるとすればすぐに個人特定されますので、十分ご注意ください。目白警察には学習院（皇族）関係の特別担当がありますので。

ただ、所詮妄想に過ぎないのが明らかなのは、目白プレイスの高層階から学習院の目白通りの門などは見えないからです。なぜかと言えば、学習院内の中高層校舎や、緑深く鬱蒼とした木々によって、視界が遮られてしますからです。なんとなく、あの辺りが目白通りの沿いの門だろう、程度のことは分かっても、それ以上明瞭に目視することは不可能なのです。

対して、コマース跡地に２５階建て高層建築物が建つとなると、話はまったく別問題です。まさに、完全に学習院を上から覗き込む形になりますので、建築基準法上の規制のみならず、常識的に考えて、まずそんな計画の実現は殆ど不可能でしょう。

学習院は、今でこそ形式的には一私学の形態を取ってはいるものの、実態は国営教育機関そのものです。もともと孝明天皇により公家学問所として京都御所内に設置され、明治期以降は旧宮内省直轄の国立教育機関として発展して来た歴史を有します。戦後は諸般の事情により一私学の形態へと形式上は変化したものの、その実態は、こうした歴史的経緯・変遷等を踏まえ、事実上国家が深く関与している公的性格の強い特殊なステータスを有する教育機関であると言えます。

目白界隈にはもともと富裕層が多いらしいですが、ここ数年で高級億ションも増加中なので、もっと富裕層が増えるのでしょうね。
これなら、高級食品スーパーのひとつやふたつあっても全然不思議じゃないはずだけど、逆に、日本有数の巨大商業集積エリアへのアクセスが良すぎる点が、玉に瑕なのかなあ？

質問です。
学習院大学出身者って会社にいます？

私は一人知っているんですが、本人は「大学から入ったから、別に普通の人だよ。」
と言ってます。
しかも、クリスチャンです。

学習院ってすごく優秀な大学でないですが、ひょっとしてこの人なにかあるの？っていう裏を探りたくなる感じはありますよね。

皇室関係者以外で学習院ってパンピーの私には良く分からないのですが、
その魅力教えてください。

＞182さん
相手にしない方がいいですよ、目白関係の掲示板ではよくいる方です
憧れて何度も受験して失敗したようです。
書いてあることが事実でないのは、目白住民であれば誰でもわかります(笑)

試しに、学習院のキャンパスには自由に入れますから中から周囲を
見渡してみればすぐにウソだとわかります、ビルが沢山見えますから。
学習院幼稚園のすぐ脇は、近隣商業で高さ制限が無いんですから笑えます。

キャンパス内に外部の人も自由に入れるのですから、身分証明書の提示なんて
求められませんよ、部外者の入れない皇居ではないんですから。

目白駅前のコマースは5階ですが、キャンパスを見ながら・・というのが
ありますから。

学習院が特殊な学校であることは、いわずもがなです。ただし、それは、ごく一部の家柄の方々だけに当てはまるでしょうが。

特に、下から内部進学して来るひとたちほど、その傾向が強いでしょう。

ひとことで言えば、日本で最も名門の家系の方々が学ばれる場所なので、それに相応しい家柄のひとたちが、それとなく集められている学校、と言えるでしょう。

ただ、時代が時代なだけに、そういうことはおおっぴらには決して致しません。深く静かにその筋の人たちだけに、さりげなくそれとなく知らしめられることであって、その他の一般ピープルには知らしめる必要がないのですから。

そうそう、常盤会とかは、ご存知かしら。。。

>そうそう、常盤会とかは、ご存知かしら。。。
あのー、一ついいですか？
「常磐会」じゃないかしら。。。

>>183さん

「学習院幼稚園のすぐ脇は、近隣商業で高さ制限が無いんですから笑えます。」　⇒　勝手に笑ってくださいｗ

近隣商業で高さ制限が無いのなら、なぜもっと高層の建物が建っていないのでしょうね？　矛盾してませんか？　

制限がないにもかかわらず、その制限一杯には建物を建てていない事実があるわけです。その理由が何故だか分からないようであれば、永遠に頓珍漢な書込みを続けることになるのでしょうね。

ちなみに、目白警察署の旭日章は、日本の警察署の中では唯一桜の模様があしらわれています。これも、何故だか分からないのでしょうね、183さんには。。。

いずれにせよ、コマース跡に２５階建てのビルが建つことは、決してないでしょう。でも、コマース跡に、それなりの商業施設がテナントとして入る可能性はあるので、引続き再開発動向を見守ることと致しましょう。

目白警察署の入口に掲げられている旭日章は、旭日を桜が囲んでいる図柄です。

他の警察署のそれが旭日だけなのに対して、大いに趣を異にしています。

このような図柄の旭日章を用いているのは、警視庁管内に１０１署ある警察署の中でも目白警察署だけです。

なぜ、当署の旭日章だけがこのような図柄なのか、その史料は残されていませんが、一説には、この図柄は旧近衛師団（皇居守護や儀仗に任じた旧陸軍の師団）が用いていたもので、学習院大学警備を担当する目白警察署が、昭和２年の庁舎移築の際に、その使用を特別に認められたものであると言われています。

目白をもっと知りたい方へ、

少し古いですが、以下ご参考まで。

http://www.tv-tokyo.co.jp/adomachi/041113/index.html

最近、このスレッドはマンションそのものの情報ではなく”特別な街、目白”の話題ばかりなんですね。

一時期この物件にとても興味を持ち、そして内覧もさせて頂きました。
このスレッドの中でお互いに住居者を気遣い、とても良識のある素晴らしい方々がお住いのようにお見受けしてましたが、最近のレスの内容を見て前向きだった気持ちが後退してしまいました。（もちろん、このスレッドだけが原因ではありませんよ。もっと他に大きな要因があります。）

特別な街、”目白”の話題は別のスレッドでなされば良いのに。

そんなに目白って特別な街なんですか？
一般人にはわからないだろう〜っておっしゃるのなら、それはそれで結構ですが・・・。今のまま、隣の区から目白を拝見させて頂きます。

＞いずれにせよ、コマース跡に２５階建てのビルが建つことは、決してないでしょう。

学習院の問題じゃなくて、あんなに敷地が狭いこ所で高さ60ｍを超える総合設計
は、常識で考えて無理でしょう、計画が頓挫している事情もわかりますよ。

紀ノ国屋さんも、冒険をしますかね。ピーコックだって新宿マルショーだって
売り上げでは苦戦しているようですから。。。

通常店舗じゃなくて、小ぶりなＯＭＯ店とかなら、再開発ビルに入る可能性あるんじゃないかな？

このスレの方に総攻撃を浴びそうだけど・・・・
基本的にはマンションに住もうというほとんどの人は
大した家柄じゃないでしょう。
古からの特別な家系の人は、土地くらい持ってんじゃないの。
今でこそマンションは永久手的な住処として認識されているけどそれってわりと最近のこと。
それほどの土地を持っていない没落貴族か成金が、近衛町のマンションにやってきて「私、由緒正しき土地に住んでますの。オホッホッ。」てアホくさい。
せめて、戦後くらいから住んでなければ、どんな立派なマンションに住もうが外様。

>194
荒れまくってたのはプレイススレでしょ。

>>193

総攻撃どころか、不遜なこと極まりなく、戦前なら不敬罪で打ち首獄門確実でしょう。

皇室関係者も多くマンションにお住まいです。目白界隈にもいらっしゃいますよ。しかも、天皇皇后両陛下も私的にご訪問されているのですけど（http://www.news24.jp/90559.html）。

ところで、やはり成城石井は目白界隈で出店計画中のようですね（http://www.seijoishii.co.jp/cp_bosyu.html）。なかなか良い物件が見つからず、開店に至っていないのでしょうね。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510452/


首都圏　2007年の駅別坪単価上位30位ランキング（専有面積30m2以上） 坪単価：万円

　 沿線名 駅名 坪単価 平均専有
1 ＪＲ中央線 四ツ谷 546.9 95.73
2 東京地下鉄日比谷線 広尾 505.2 92.47
3 東京地下鉄日比谷線 神谷町 495.0 74.20
4 ＪＲ山手線 渋谷 488.3 68.73
5 ＪＲ山手線 目黒 459.5 86.16
6 東急東横線 中目黒 453.9 88.65
7 都営地下鉄三田線 白金台 431.7 105.63
8 東急田園都市線 三軒茶屋 424.9 93.01
9 東京地下鉄南北線 麻布十番 418.7 52.46
10 ＪＲ山手線 目白 411.1 74.39
11 小田急小田原線 代々木八幡 399.2 86.55
12 東急田園都市線 用賀 393.0 40.73
13 ＪＲ中央線 中野 380.5 73.88
14 東京地下鉄千代田線 根津 376.0 80.66
15 都営地下鉄新宿線 曙橋 372.5 83.51
16 ＪＲ山手線 高田馬場 368.0 31.26
17 東急大井町線 上野毛 358.2 77.32
18 都営地下鉄三田線 神保町 347.8 31.44
19 東京地下鉄日比谷線 小伝馬町 344.5 31.35
20 東急田園都市線 二子玉川 336.8 102.81
21 ＪＲ山手線 駒込 332.9 70.18
22 京王井の頭線 富士見ヶ丘 332.8 51.75
23 ＪＲ中央線 吉祥寺 332.6 45.07
24 東京地下鉄丸ノ内線 東高円寺 330.6 30.46
25 東急東横線 学芸大学 327.1 84.69
26 東京地下鉄丸ノ内線 淡路町 327.0 30.47
27 東急池上線 池上 323.8 34.11
28 東急目黒線 武蔵小山 321.1 56.70
29 ＪＲ京浜東北線 大森 320.6 46.38
30 東急大井町線 尾山台 320.5 65.59
※2007年は1〜6月の集計。

落合第四小学校の評判はいかがでしょうか？
どなたかご子息を通わせてらっしゃる方がいらっしゃいませんか？

>198

１９９のようなシティーテラス目白と同じ投稿したりしてる荒らし専門の方が目白には住んでるからですね。

この方はおそらくシティーテラス目白と高級地に関するスレに同じ地図をレスしてる方だと思います。一部では目白電波と称されてますね。

いわゆる、布団たたきおばちゃんみたいなもんで、目白近隣の方は不運としか言いようがありません。

落合第四小学校の評判は私も気になります。
先の参院選の投票会場だったので行ってみましたが、
全学年２クラスで比較的小規模の学校のように思いました。
どなたかご存知の方がいらっしゃれば宜しくお願いします。

このマンションにお住まいの方々とは関係ないのですが、
目白周辺マンションに関する書き込みのなかには
異様な感じがして怖いくらいでした。

ドレッセにお住まいの皆さんの書き込みは
節度や思いやりがあって、本当に好印象でした。

＞202
落合第四小学校、ある洋食屋の子供さんの出身校らしいですが
「新宿区の学習院」と言われていたそうです。
学年2クラスは、都心では小規模ではありませんむしろ平均以上
単学級の小学校が普通だと思います、昔や郊外の学校のように
3クラス、4クラスというのは都心では皆無です、統廃合しても
この程度で、都心の少子化が加速しているのです。

そうですね、落四は評判悪くないと思いますよ。

新宿区も学校選べますよね。
で、ここを学区外から希望する生徒さんも多いようですが、他方、
このエリアですと、有名私立小を受験してそちらに流れる生徒さん
も少なくないようなので、結構希望どおりに入学できる状況のよう
ですよ。

＞２０４さん、２０５さん

小学校情報を有難うございます。
ご近所の目白小学校などは全学年３クラスのようでしたので、
落四小学校は小規模なのかな、と漠然と思っていましたが、
評判も悪くはないようなので安心しました。
何よりマンションから近いですし、信号を渡らずに行けるのが
良いと思っています。

質問ばかりで恐縮ですが、中学受験をする生徒は多いのでしょうか。
ご存知でしたらご教示頂ければ有難いです。

＞２０７さん

早速、ご回答頂き有難うございました。
中学校も評判が良いと何かと安心できますね。
こちらは、保育園・幼稚園、小学校、中学校が隣接しているので、
地元のお友達との関係が深くなれることを期待しています。

購入検討中の者です。

この物件気に入ってるのですが、どうしても隣接西北角地の動向が気になってます。住人の方がお住まいとは聞いたのですが、見た感じいつも雨戸が閉まっていて生活感が全くありません。
気にし過ぎかもしれませんが、どなたか情報お持ちの方がいらっしゃいましたらお願いします。

ここは少し窪地になっていますが、大雨が降った際の浸水対策等はされているのでしょうか？防災ハザードマップでも薄い色でしたがこの区画だけ対象になっていたので少し気になります。

有難うございます。

＜10メートル＝３階建て程度のものが「いつかは」建つという覚悟
マンションの各部屋の価格は、練りに練って値付けされていると思います。タワマンとは違い眺望だけが売りのものではありませんが、「いつかは」がすぐだと痛いかもしれません。
よく検討してみます。

私も、現地を見たとき、エントランスの前の道が、
ちょうど窪地になっていて、確認したらまさにその箇所が
ハザードマップで色付けされていたので気になりました。
マンション自体は（通常）地下に雨水用のピットがついているので
大丈夫だと思いたいのですが、
正面のくぼみに左右の坂から水が押し寄せて
エントランスからロビーにかけて浸水したら
とんでもないことになってしまうし。
うーん、心配です。迷います。

１０７さんのちょっとした書き込みをきっかけにコンスタントにレス入るようになりましたね、このスレッドも。秋の不動産販売が徐々に始まり比較検討する人たちが増えているんでしょうね。それはそうと、本当に色々な情報を持っている方が多くて驚きます。私が春先に検討していた時には得られなかった情報がたくさんあり大変ありがたいですね。

>現地を見たとき、エントランスの前の道が、ちょうど窪地になっていて、確認したらまさにその箇所がハザードマップで色付けされていた

今回の台風でのエントランスあたりや周辺の水の状況はいかがでしたか？
対策を施されていると思いますので、何か起こるとは思えませんが、、。

台風の影響はまったくありませんでした。地下住戸も何の問題もありませんでした。
さて、ハザードマップですが、この物件の前の道路（エントランス部分もかかるかもしれません）がハザードマップで薄黄色（一番程度の軽いもの）になっていましたが、
薄黄色はたくさんあります。
目白近衛町パークマンションも同じ薄黄色だったと思います。

購入を検討していた時期に私もハザードマップを区役所にもらいに行って調べました。
ためしに私が当時住んでいたマンションはどうかしらと見たのですが、なんと同じ薄黄色でした。
高台なのにどうしてかわかりませんが・・・
購入を検討なさっている方は
今お住まいの地域のハザードマップ（ネットでも見れます）をご覧になったらいいと思います。
土地勘のある地域のハザードマップを見て、薄黄色の部分をご覧になれば感じがつかめると思います。

ようするに薄黄色程度ならたくさんあります。
水色（程度が一番重い）なら、購入しないほうがいいと思いますが、
程度の一番軽い薄黄色なら気にすることはないと思います。
それにここは前の道路は窪地ですが、全他的には高台です。
大洪水のような場合は下の神田川方面に向かって水が流れると思います。

今回の台風で地下住戸が大丈夫だったことからも安心できると思いました。

このあたりの建築物の高さ制限は、十ｍから十二ｍになったはず。

>>219

いえ、10ｍです。以下でご確認ください。
http://www2.wagamachi-guide.com/shinjuku/

第１種低層住居専用地域 の高さ制限は、10mまたは12mの高さ制限を都市計画で決定。

聖書神学校も含まれるが11m超で新築中。

あの台風でも、何事もなかったのは、安心材料ですね。

まあ、当たり前と云えば当たり前のことなのですが、妙な煽りとかで不安になる方もいたかも知れないので、実際に問題がなかった事実が確認できれば、とても安心材料になると思います。

この界隈は、新宿区内では、市谷界隈と並ぶ古くからのお屋敷町ですし、とても良い環境ですので、私自身、とても暮らしやすくて気に入ってます。緑も多いし、静かだし、それでいて、都心へのアクセスもいいですしね。

残り４戸になってますね。

良い物件ですから、順調に売れているようです。

今となっては、割安感さえありますし、場所柄からして、
他の「目白」を冠する近隣物件と比較しても、まさに
堂々たる目白立地はここだけのようですし、

真の価値が分かる大人の方に相応しい物件と思います。

見学の方は毎日のようにいらっしゃるようですが、
残り4戸になったのですね！早く完売して欲しいです。

そろそろ値下げしないかな。いつまでさらしておくんだろ。

ここ、何で売れないんだろうね。当方、今のマンションに急遽キャンセルが出たのでこれを購入したが、キャンセルが出なかったらまず間違いなくここを買っていた。確かに窪地であることや１階の隣家の壁（家内が嘆きの壁だと言っていた）がネックだが、スミフの目白ＧＨより余程良かったと思う。

＞スミフの目白ＧＨより余程良かったと思う。
高層階の眺望、複数の豪華なエントランス、ゲストルーム、駐車場70％、大規模のメリット、プレミアム住戸、財閥系デベに信頼感と全く違う物件。

誰がどう見ても立地は近衛町の方が数段上でしょ。ハコモノだけでの判断は如何なものか。

昔の川の上に立てられている物件が上なわけがないのでは？

ドレッセ周辺の立地で大規模物件というのは、まず考えられない話ですからね。ドレッセとガーデンヒルズでは選ぶ人の趣向が全く違うと思いますよ。ドレッセは伝統的な目白イメージの物件なのに対して、ガーデンヒルズは従来のイメージを覆した物件ですから。何を重視するかで全く選択が違ってくると思います。

名前を聞けば多くの人が知っている目白GH・・。

目白とか下落合は知っていても、近衛町を知っているのも地元と不動産業者だけ、おまけにドレッセ？？
ドレスですか？ふ〜ん、聞いたことないな・・・。
販売代理も、マニアしか知らなくて一般的じゃないね。

ＧＨは立派だけど、地元の感覚からすれば所詮坂下物件。坂下は所詮坂下であり、坂上には逆立ちしても太刀打ちできない。この物件は高級住宅地目白の中でも特に高級な場所に立っており、坂下物件と比較したらプラチナとプラスチックくらい違うよ。

とは言え、最近苦戦しているのはドレッセのような低層地域内の小規模物件だったりするんですよね。ドレッセも最近としては坪単価が高い物件とは言えないのに、現にこうして今も売れ残っているわけですから。

>>230
ほんとに川の上なの？
湧き水が出る窪地だとはいうけど、
川というほどの規模があったとは思えないんだが。

億ションが５０戸超（９３％）既に売れてるんですから、売れ行きが悪いとは云えないでしょう。これが住友なら、竣工後半年以上たっても、まだ３０戸（６０％程度）くらいしか売れてない、なんてことは、よくあることです。

半年どころか、２年かかって完売したのもある。相場が上がったおかげで。

ここいま買っても駐車場ないんでしょ？
間取りはいいけど、西向き、東向きじゃあなぁ。
苦戦しそう。

＞236
事実と著しく異なりますね、警告ものですよ。

＞億ションが５０戸超（９３％）既に売れてるんですから、売れ行きが悪いとは云えないでしょう。
Ｑ1、売れたのは全部億ションですか？
安い部屋は85㎡7000万円台からありませんでしたか。

＞竣工後半年以上たっても、まだ３０戸（６０％程度）くらいしか売れてない、なんてことは、よくあることです。
Ｑ2.住友不動産のマンションで、竣工時に60％しか売れていないマンションは
　具体的にどこかありますか？
思い浮かぶ限り、どこもないと思いますよ。

＞237
それは事実ですね、正確には2年以上経って完売したシティハウス成城。

その後、スミフから賃貸物件が出ていましたから完売なのか、
最後は賃貸に回したのか真偽はわかりません。
元々収益のメインは貸しビル業ですから、何らおかしな事でもありません。
購入者がたまたま、スミフに賃貸の仲介を依頼したのかもしれませんけど。

>>235
小川ですけどねー。
水が湧き出ていたのはこの物件の少し北西のあたり。そこから西に水が流れて、曲がって南に流れるようになったところがこの物件のあるところ。
現在の道もこの川に沿ってその両側にあるので、地図をみてもどこに水が流れていたかわかりやすいです。

まぁ、こんな小川は他にもたくさんこのあたりにはあったようですけどね。

あと３戸になってますね。

順調に販売が進んでますから、じき完売ですね。

内覧しました。
外装、内装の仕様はハイグレードでびっくりしました。
間取り、日当たりも申し分なしです。ただ３Ｆの部屋の正面のマンション
のリビングからの視線が気になります。ですがこの場所と仕様でこの値段
なので我慢できる範囲だと思います。契約したいと思ったんですがやっぱり駐車場の件でパスしました。一億以上出して駐車場がマンションから歩いて５分はきついです。駐車場付だと２億以上の部屋ですといわれましたが、その駐車場のサイズが小さいサイズでびっくりです。今時、２億のマンションを買う人が持っている車は入らないサイズでは？ちなみに大きいサイズの駐車場に国産のハイブリットが止まってました。このマンションを早めに完売させるには敷地内に駐車場を増設するしかないかと思います。
すごくいいマンションだけに完売しないと資産価値が上がらないのでもったいないです。

残った一部屋（？）、家具付で売るそうですね。
かなり高価な家具では、、、と思ってましたが、モデルルームに使用してたりすると、汚れとかあるのでしょうか。
どちらにしても、駐車場がないからきついですね。

家具付き・・・・
ん〜値下げだね。
まぁ。既に未入居中古物件だからね。

売れ残ってるとはここに住んでいる住人には相当デメリットですね。
理由が駐車場となるとなおさらですね。売るに売れないですね、どうせ駐車場なしなら新しい住居がいいもんね！！家具つきでは無理でしょう。。。

学習院や、日本女子大、それに川村学園などに入学させた近郊の家族が、来年、早々に動くだろうな。
ファミリー対象だと、比較検討物件はスミフくらい。
あちらは、新駅に近いが坂下で高田。
こちらは、正当な目白でしかも値下げ販売。
完売しちゃうんじゃない。

>>ファミリー対象だと、比較検討物件はスミフくらい。

無名デベのここと比較しては、スミフに失礼ですよ。
工事現場やMR見たら一目瞭然、100㎡超の部屋ならかなわない。

残り２戸になってますね。

億ション級なのにトップブランドのデベでない点や
駐車場が無いハンデも何のその、
真の目白立地に相応しいクオリティの物件として、
いよいよ完売が近そうですね。

スミフさんの高田物件とは、立地や環境等の面でまったく
異なりますし、高田物件はまだまだ沢山販売中の住戸が
残っているようですし、
こちらとは、直接競合しないでしょうね。

いよいよ　残り１戸みたいですよ。

とうとう　完売ですね。

まあ　新の目白物件ですから　当然でしょうか。

>>246
子供が学校に合格した程度で、マンションを購入する人なんて
よほどお金持ちか、変わった人でしょう。

しかし、人気がないのかダラダラ販売している、販売代理が
くせがある会社だから？

一時この物件を購入の検討をした者です。
二人の子供がそれぞれ違う私立の小学校に通っています。
下の子が低学年なので、お互いの通学に便利な他の物件を購入しました。
子供の学校の関係で物件を探す人もいると思いますけど？

家には予算的にも少し厳しかったのも事実ですけどね

>>249
「真の」ですね。＾＾

>>250
いや、２億超で駐車場ナシというのがネックなのでしょう。
このクラスを買う方は乗っている車もそれなり高級でしょうから、
住まいから離れた屋根無しというわけにもいかないでしょうし。

とはいえ売れてしまうんでしょうね。

「真の目白物件」とか言われてる割には人気がないですよね…。
今となっては価格面でも割安感さえあるというのに…。

高台と言えども窪地の立地（地盤面でも安心と言えない）、南向きの少ない住戸配置、周囲の建物との近接による圧迫感、殆ど期待出来ない外の眺望、高級マンションを謳うには不十分な駐車場設置、高級マンションとして売れにくい理由がいくつもあると思います。

それにしても、やたらと「真の目白」などと連発したがる手合いの人達って、一体何なんでしょうね？それなりの広さの敷地が取れている戸建てに、それなりの年数住み続けているのでもないのに、やたらと「真の目白」等と強調するのはちょっと気恥ずかしく思えてしまいます。いくら「高級マンション」などと言い張ったところで、在住歴の浅い土地ナシ一区分所有者（土地の持分がないという意味じゃないですよ）が、所詮「真の目白」の住人とは言い難いのですから。

でも、ガーヒル含めて色々でたけど、下落合の目白物件ってひさしぶりだから、真の目白といっていいと思われる。
2002年くらいは色々あったけどね。

下落合の近衛町・御留山あたりなら、紛れも無く「真の目白」
でしょう。旧第二学区（新宿・渋谷・目黒・世田谷）内高級住
宅地ですから、人気のエリアです。この物件も、売主がもっと
高級マン（億）ションの売り方に慣れていれば、駐車場や住戸
計画について、もっとうまくやったことでしょうが、そこがや
や苦戦した主な要因でしょう。

いずれ御留山公園に隣接する官舎跡地が払下げられ、一部は新
宿区が公園用地として買収するとの話もあるようですが、それ
以外は高級マンションが出来るのでしょうね。
また、同じ下落合界隈では、御留山公園下でオリックスと積水
ハウスが建築主の、二つの建築計画があるようです。特に積水
ハウスの計画の方は、御留山公園に隣接した好立地、南向き斜
面雛壇で条件も良く、いわゆる億ション級物件になるのではな
いでしょうか（グランドメゾン・ブランドでしょうかね）。
何か情報お持ちの方いらっしゃったら、宜しくお願いします。

最後の１戸、駐車場優先使用権付だそうですね。
さすがに、２億出して敷地内駐車場無しということは無さそうです。
条件的には、南向き最上階ですから、最も良い住戸ですね。
そういう所に住める方は、羨ましい限りです。

あと、以前どなたかが書込んでいらっしゃいましたが、目白駅前の
コマース跡再開発計画が近隣住民に案内され始めたようですね。
隣の川村学園敷地との総合開発で、地上２８階程度の高層オフィス
ビル兼マンションが建つ予定だそうです。でも、学習院の目の前だし
本当に２８階建てなんて　建つのかしら？

とても興味深いですね。学習院の前に28階立ての建物は建てて良いのか？という発想の人がいるなんて。パークコート赤坂なんて赤坂御用地を目の前から見下ろせて43階ですよ。学習院ってタダの大学なんですけど。

＞容積率を使い切らなくても、
無知！

そんなマンションは都内では5％もありません。
目白エリアでは皆無です。

気が付いたら、とうに完売してますね。
目白近衛町という都内屈指の上品で育ちの良い山の手高級住宅地に立地するだけに、億ション中心でも完売して当然ですけどね。
この界隈、ちなみに地価も坪400万円をくだらないようですね。高嶺の花です。

>261
これからは相場暴落に巻き込まれる可能性大でしょうね。

まあ、すくなくとも、新新価格とかで竣工間近なのに半分も売れてないような近隣エリア等のエセ高級物件なんかより、資産価値が長期安定的に維持される可能性は遥かに高いでしょう。

小石川で大々的にやったので有名になりましたけど、東急は年度末の値下げが得意技ですからね。この展開って、実は東急の傾向を知っている人は予想していた人多かったと思いますよ。他の東急物件を検討している方は少なくとも参考にすべきですよね。ここもおそらく1000万以上値下げしたんでしょう。

憶測でなく、客観的根拠を提示願います。

でなければ、単なる悪質なデマです。

近衛町の窪地で、たかだかマンション住まいが偉そうに地域を語るなど片腹痛い。
出ていて欲しい。

>>266
ニホンゴ変ヨ

高値掴み本当におめでとうございます

高田対近衛町の対立の構図煽って喜ぶひと、煽られて逆上するひと、余裕で上から目線で高見の見物のひと、いかにも土地柄出ますね。

高値で高田を買ってしまったのはお気の毒とは思いますが・・。