桜上水ガーデンズ　Part4

賛否両論あるかと思いますが、建て替えで揉めた揉めないとか、将来の建て替えでまた揉めるとか揉めないといった話をファクトも示さないで延々と議論するのは時間の無駄ですし、検討の参考にもならないかと思います。
（そもそも誰が居住者かも分からない現段階で、将来のことを話すのはナンセンスですね。）
私も903さん同様、知り合いの更に知り合いのつてで、旧桜上水団地のかたや周辺住民の方にお話を伺いすることができましたので、購入を決断いたしました。
百聞は当事者の体験談にはしかずではないですが、気になる点があれば足を使ってでも確認した方が良いかと思います。

70年持つと断言している方・・・揉める原因です
40年ぐらいで建て替えの話が出tら猛反対しそう・・・

所有者が管理費払わないことはよくありますよ

>909さん、
よくあるとおっしゃいますが、データで示してください。少なくとも世田谷のこの地域のファミリータイプでは過去に一件もないはずです。ただ、そうした不安も理解できます。ご心配なら見送られるのが肝要かと思われます。

また、次の建て替えは事実上ないものと考えます。世田谷区が特例としてタワマンを認めてくれない限り困難かと。

>>910
そちらから世田谷では一件もないと断言される根拠データーをまずは示されてはいかが

中古のマンションの見学にいくと積立金の状況が示されます
未納の部屋があることが一目瞭然
周辺のマンションではどこも必ず未納の部屋がありました

訴訟時に名前が載っていた住民は出ていったのです

=反対は全員が出ていったではないと思います

>913
初耳です。杉並ではなく桜上水ですよね。どちらのマンションですか？

>911
あなたからお先に。どうぞどうぞ。ダチョウ倶楽部。

世田谷で探すならここ一択と言ってもいいくらい圧倒的なパフォーマンスだと思うけどな。ここを見てからだと他がしょぼくて買う気が失せる。

最近は突然の豪雨なんかも多いので、
やはり駅近は良いなと改めて感じますね。

棟によってかなり違っちゃうけどね。

現地に行きましたが、駅周辺が寂れていませんか？

ちょっとガッカリです。

桜上水駅前は確かに寂しいですよね。外食する場所がほとんどないイメージです。駅前はかなり土地が余っているので高架化と合わせて再開発に期待。
ただ、徒歩10分以内に下高井戸駅があるのは大きいです。
駅から続く日大通りには日常生活に必要な店やカフェが並んでいますし、24時間営業のスーパーもあります。価格も割と手頃なので使い勝手は良さそうですね。

桜上水駅は京王線に乗るための駅とわりきり、買い物やカフェは下高井戸上北沢駅各7分と思っています

>914
反対派は全員退去だそうです

>913
この周辺のマンションでファミリータイプは限られているのに「どこも必ず」とは…少なくとも現在私どものマンションではありませんよ？

９１３さんが仰っているのは桜上水のことではなくご自身の住んでいる町のことでは？

ガーデンズが大規模過ぎて意思統一が困難、管理費滞納が出るに違いない、その証拠にこの周辺の中古は必ず滞納者がいるという文脈なのでこの地域のことをおっしゃっていると…非常に心外です

現在住んでいる６０戸弱のマンションにも管理費未納入者がいますから、こちらに引っ越したら少なからずそういう方はいるでしょうね。管理会社がしっかり対応してくれることを望みます。野村だからそれなりのノウハウはあるんじゃないでしょうか。

団地のとき400戸超で管理費修繕積立未納は一切なかったそうです。自主管理でしたから、管理会社より住民の自覚の問題かもしれないですね。

まあ、まだ工事中なのに未納者の心配するのも気が早いですが（笑）

地権者はもとより、新しい住人も高収入のファミリー層が中心ですから、みんな良識ある方ばかりだと存じます。トラブルとは無縁の素晴らしいコミュニティになることは間違いないですね。

思い込みで幻想抱きすぎでしょ。そもそもここはちょっといいマンションってだけで別に高級マンションじゃない。
それに高所得者のモラルが高いとも限らない。例えば最近給食費を滞納するような親は金がない人よりあるのに払わない人の方が多い。
もう少しドライになった方がいいよ。
どんなところでも多少のトラブルは間違いなくある。

いや、ここは桜上水だけじゃなく、京王線沿線の中でもNo.1物件でしょう。ここに価値を見出して購入できる層は本物を見極める目を持った良識ある人々だと思いますよ。

そう思い込んで住めるのは幸せでいいんじゃないすかね。

給食費未納って世田谷杉並武蔵野市あたりでもあります？松沢小ではまだ聞いたことありませんが…。

いくらでもあるでしょ。

www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/107/157/.../H25_4siryou.pdf

ここは立地は申し分ないが敷地周辺は学生だらけなのが気になる

これだけの注目物件のため、ポジだけでなく、有象無象によって少なからずネガが出るのは仕方ないかと思いますが、最近はその内容が決めつけだったり、この物件に限らないものだったりとネガに値しない内容ばかりですね。
以前はこの物件を真剣に検討した上で、懸念ポイントを挙げて断念されている方がいらっしゃり、その観点が購入検討材料として大いに参考になった（それを理解した上でも購入したいかの判断）ものですが。。。

世田谷は犯罪発生件数と待機児童数でトップレベルですよ
イメージでなく客観的なデータを知るのも大切と思います

区市町村別　件数　警視庁より（足立・江戸川より多いです）
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/keiho/pdf/keiho.pdf

待機児童数　東京都より　（トップです）
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2013/07/DATA/20n7n402.pdf

>935
区で語ってはいけない。町名で判断しないとね。
周辺の一戸建てエリア以前に比べて最近やられてるね。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm

真っ赤ですね　汗

区でみてはいけません。世田谷は、下手な県より人口が多く、政令指定都市なみです。
2.5km位まで拡大すると町目ごとに出ます。以前は住宅と事務所の侵入をわけていましたが、今は一緒で内訳は分かりません。
桜上水駅近辺は、軽犯罪ばかりで比較的安全ですよ。最新のマンションで侵入は難しいでしょうしね。

町名だと世田谷 新宿 足立 江戸川もほとんど緑ですね
みんなで力をあわせて安心できる地域になるように頑張りましょう

待機児童数については、人口に対する子供の割合が多いのと、世田谷区はどこかしら預け先を確保しやすいので実際預けていても、数字では待機になるんですよね。保坂区長のコメントを探してみてください。犯罪も桜上水近辺は赤どころかグリーンですし。見せかけのデータでオタオタしないで多角的に読み込んでいけば安心できますよ。

ここは管理費を抑えつつ、実用性の高い共用施設を揃えていますね。

ただ、シアタールームは利用頻度がそれほど高くない気がします。

ところで、ライブラリーサロンは紀伊国屋書店と提携しているようですが、提携するメリットは何があるのでしょうか？

>941
それはどこの自治体も同じでしょうに
白の地域もたくさんあるのに、この土地がグリーンなことにショックを受けましたよ
特に粗暴犯や侵入窃盗など周辺は白でした

近隣でひったくり事件が4件起きているますね

道路側には鞄等持たない方が安心できますね

>943
この地域は学校が多く、夜間人口が極端に少ないからだと思います。

私は地域のことよりむしろガーデンズが昼間開放しているうちに不審者が入り込み、夜間にゲートを閉じてから問題を起こす可能性が気になります。3戸1、4戸1のエレベーターって問題多いんですよね。いっそ外廊下にしてほしかったです。

外廊下ですが。

近隣の戸建てに住んでいますが、引ったくりがあったんですか？？
まあどこに住んでも絶対にないとはいえないので気をつけたほうがいいですね。

我が家は玄関だけ閉めて１階の窓などは開けたまま外出していますが、
今のところ問題はありません。

このマンションは防犯カメラは設置しないのですか？

当然、防犯カメラは設置されていますよ。ここに限らず最近のマンションはどこもそうです。

>946さん、書き方が悪かったですね。エレベーターが1台か2台かあって、廊下があって、各戸がずらっと並んでいるという意味です。別に外に面した廊下でなくてもいいんです。なるべくたくさんの住人が共有スペースである廊下やエレベーターを使うことで安全性は高まります。

元々、団地の建て替えですよ

団地の建て替えだが21世紀の歴史に残るプロジェクトでもあります。

20世紀のエリアを代表する団地を建て替えて、
21世紀を代表するブロジェクトとして甦らせる。
世田谷区内にはマンション販売に適した土地がもうほとんど残っていないことを考えると、今後は建て替えの割合が増えてくるのかな。
ある意味今回のプロジェクトは試金石でもあり、デベの腕の見せ所だよね。

ＭＲで聞き忘れたのですが、団地時代に生えていた樹木はどうなるのでしょう？
今は工事でかなりの木々が撤去されていますが、同じ木々を植え直すなら、以前のような雰囲気が維持されますが、
新しい木々を植えるとなると、それらが大きくなっていい感じに生い茂るまで時間がかかりますね。

団地時代の樹木は保存され再度植樹されます。また新たに植樹も行われるので、これまで以上に緑豊かな環境となります。おっしゃる通り、新たに植樹される木々は成長に時間がかかりますが、これこそが時が磨く住まいの本質です。つまり時間の経過とともに緑が深くなり、それにつれて資産価値も上がります。

植栽が住まいの本質で生い茂るほど資産価値が上がるとか、結構平気でむちゃくちゃですね。
植栽の豊富さはオプションみたいなもんでしょ。
特にこれから先は郊外から順に少しずつ土地が余っていく時代なんだから、都心でもないマンションが草深くなったところで別に資産価値は上がりませんよ。

一番大切なのは住民の質ですよ。団地時代のように行事や清掃などを通しての住民同士の協調性も大事と思います。
町内会も活発だったようです。

古い団地感覚をそのまま新築マンションに持ち込まれるのも困りもの。
戸建てじゃなくマンションを選ぶ人には煩わしいお付き合いを回避したい人もたくさんいます。うちもそうです。
集合住宅ですからマナーは守るし挨拶もしますが、行事や清掃にしょっちゅう引っ張り出されるのはちょっと。
特に清掃なんて管理会社がしっかりやるべきものであり、そのための管理費でしょう。

その通りですね。マンションは管理や修繕のわずらわしさを避けるために管理費を払っているわけですからね。
ところで、ここの資産価値について誤解されている方がいますね。これだけ都心に近く、駅にも近く、緑豊かな物件は他にほとんど例がありません。緑は深くなるほど資産価値が高まるのも当然の理です。公園隣接のマンションが資産価値を維持するように、植樹の成長に従って資産価値が上がるのは、ここに限らず不動産の世界では一般的な認識です。

ここは都心に近いのですか
副都心にはかろうじて近いと思ってました

そう。ここはかろうじて副都心に近いだけ。
そこで緑が多くなっても仕方ない。それなら普通はこのエリアで戸建て住むわけだから。
緑が多くて将来的に資産価値が高まるとかいうのは都心のマンションで初めて意味ある現象。
３０年経ったらわざわざ世田谷でマンション住まいしたいと思う人いないでしょ。

行事や清掃とか町内会があるんですか？
軽く会釈を交わすのは当然ですが、ちょっとうっとうしいです。
思わずタメイキ。

すいません、ここを検討してますが物件概要を見ると非分譲住宅がすでにたくさんあるのですがこれはどういう事なんでしょうか？

今時、都心都心ってこだわるのは田舎もんだけでしょ

都心以外の物件は、資産価値が下がるリスクが高い。

世田谷だから・・・ではなくて、ここは「副都心に近い急行＆快速の停車駅の駅近物件で、しかも公園を取り込んだような立地」だから価値があるのでは。
世田谷区でも「駅遠＆最寄駅が各駅停駅」で良ければ、同じ予算で戸建が買える。

都心しか目に入らない人は吉祥寺・三鷹の価格を知らないのだろうか？桜上水ガーデンズのポテンシャルは本当にすごい。

961さん
「ここはかろうじて副都心に近いだけ。 そこで緑が多くなっても仕方ない。それなら普通はこのエリアで戸建て住むわけだから。」

現地見てる？
戸建の緑とか畑の緑と、ガーデンズの大木の緑を、同じレベルの「緑」とはね。

中央線沿線と京王線沿線を同じ土俵で語っても意味がない。

NETが通じるところならどこからでも書き込めるわけだから
地方から地図だけ見て書き込んでる人もいるのかな？～

樹木が成長すると資産価値が上がるとは言いすぎじゃないでしょうか・・・
都心回帰現象が起きている中、桜上水は微妙ですよね。京王線のもう少し先の方では高齢者団地、孤独死など問題になっていますし・・・

まぁ、自分が住みやすければいいわけですが

国交省の2014公示価格、対前年上昇率は住宅用で
桜上水 1.4%
南青山 8.5%
三番町 6.0%
都心と郊外の差は歴然。23区住宅地平均は1.8%、南西部1.7%

水害ハザードマップに引っかかっていますが、本当に高台なのでしょうか？

http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/104/141/557/d00006073_d/fil/607...

見た。
ガーデンズの土地は白色表示で、対象外に見えるけど。

都民の認識としては
都心は山手線の中
近郊は山手線の外で２３区
郊外は２３区外　ですね。

昔は東京駅が都心、新宿が副都心と言われていましたが
今は方々開発したため、もう副都心という言い方は一般人は使いません。

孤独死は日本全体の問題では。

私も975さん同様、ここは都心ではなく都心近郊という位置付けで認識していますが、再開発ということもあって、東京23区内駅近（徒歩3分圏内）にこれだけの広大な敷地とガーデンを兼ね備えたマンションは他に思いつかないです。
（徒歩5分圏内で広尾ガーデンヒルズくらい？）

そもそも都心では今後、よほどの大規模再開発以外ではこれだけの規模の敷地を確保することすら困難なため、そういった意味では都心近郊まで選択肢を広げられる方にとっては、希少性の高い物件かと思います。

植樹の成長が資産価値の向上に直結するかは不明（そもそも資産価値は多面的に判断して、向上・減少するもの）ですが、その成長を見届けながら緑に囲まれて暮らす生活は贅沢で魅力的に映りますね。

緑はあまり興味ありませんが、ここいいと思いますよ

>>975
いまさらですが、都心とは千代田区、港区、中央区の3区のことです。

国交省区分では都心部は
千代田、中央、港、新宿、文京、台東、渋谷、豊島の8区
世田谷は区部南西部です
東京都指定の副都心は
新宿、池袋、渋谷、上野・浅草、錦糸・亀戸、大崎、臨海の7つ

ここが都心かどうかはもうどうでもよくありませんか？人それぞれの感じ方だと思います。
世間での評価はここは都心でも都心近郊でもなく郊外という扱いなのは常識です。
ただ場所によってはそれほど時間もかからずにいけるわけですからそういうものかとおもいます。

ここは郊外だよね。それはそれでいいと思う。
だからこんなに広大なわけだし。
郊外の１番痛いところはターミナル駅を通らないと都心勤務先に行けないってとこなんだよね。
ここもそうで、京王線は乗ってるときはそこまでじゃないんだけど、正直京王新宿駅の狭さと混み具合、使い辛さはどうにかしてほしい。

都心とか副都心とか行政区分の定義などどうでもいいんですよ。新宿、渋谷まで１１分、大手町まで２４分という利便性と広大な土地と駅近と緑の多さなど、現代のマンションに必要なものはすべてそろっているという事実に目を向けましょう。大規模アンケートでは、勤務地と自宅の距離は５駅、３０分以内がベストだと聞きますが、ここはまさにその条件にピッタリじゃないでしょうか。実際、平均的な通勤時間はもっと長いわけですし。

「現代のマンションに必要なもの」などという万人に通じる定義は存在しない。

都内では世田谷在住者が一番多いのですね。
23区（900万人）のうち、88万人が世田谷区民。
一番人口の多い自治体。

区部で10人に１人が世田谷区民。どこへ行っても同郷の人がいてうれしいですね。

むしろそれだけ住民税をとっておきながらなぜこれほどの待機児童を抱えているのか理解できない。

埼玉より東京、市部より23区, 郊外より都心、立地の定番。
今年に入っても売れているのは都心、郊外は息切れし二極化。
公示価格の上昇が桜上水1.4%、南青山の8%を半減し4%として
比較すると、10年で桜上水15%, 南青山48%, 20年で32% vs 2.2倍。

ここを投資対象物件ではないよ。
それに、ここは住居に限るという縛りもある。
自宅は値上がりしたとしても、簡単に売れないよ。
売って何処へ行くの？
ここを自宅にして、都心に投資物件を購入すれば？

ここの地権者って誰なんでしょう？

土地の権利関係は前の地権者から綺麗になってますか？

世田谷区は財政厳しいですよ。住民税が中心ですから。人口がNO,1、都営住宅が多い点等が仇になっています。

都心の企業等がたくさんある区市（法人税）、繁華街、軍の基地、競艇競馬場のある場所では法人税の税収が大量にあります。それだけ、医療福祉教育が充実しています。府中市なんてすべての中学校の体育館が鉄筋コンクリ冷暖房完備ですよ！
うちの子の某世田谷区立の学校なんて・・・

※都内区市　税収ランキング
http://www.jichitai-ranking.jp/rmbase.php?pt=00&nendo=2012&id=...

※財政力は　1武蔵野市　2港区　3調布市　4府中市　5立川市
http://www.jichitai-ranking.jp/rmbase.php?pt=00&nendo=2012&id=...

余談ですが、世田谷区内の生活保護者費用だけで１７０億円経費が掛かっています。　汗
武蔵野市（吉祥寺など）が人気ナンバーワンなのが分かる気がします。

世田谷区は赤字じゃん

世田谷に住んでいて、ここの自治体の財政状況なんて考えたことない。
平均的な恩恵受ければ十分。
それで足りなきゃ、自分で稼ぐだけ。
それより近隣に法人税の税収が見込まれるような施設が造られて、この環境を壊されるほうが、大迷惑。

だから平均以下なのに気づいてよ

高齢者、保育など　大きな病院が少なく誘致合戦でなんども負けているのも知ってますか？？

確かに、都立梅ヶ丘病院も補助金が出せず、府中市に持っていかれましたね

小児科よかったのになぁ

桜上水駅からなら、府中駅まで京王線１本で行ける。
２３分。
世田谷区は「国立成育医療センター（大蔵病院）」があるよ。

世田谷区が補助金を出せなくて逃げられた実例なんじゃないの？

世田谷の区長は社民党、元々は学生運動で活躍されたとも。
財政破綻で待機児童、高齢者、医療などの補助金につまり
区民の暮らしを年々苦しくしているのは不本意でしょう。

人口１人当たりの生活保護費、東京都内自治体別ランキング。

http://area-info.jpn.org/SehoPerPop130001.html

生活保護費は、国が75％負担。

残りが地方自治体。

歳出総額に占める割合。
世田谷区6.2%
品川区6.7%
渋谷区6.5%
台東区20.3%

参照

http://sdp-tokyo.s2.bindsite.jp/site001/11.11report.html

世田谷区は、年間200億円も生活保護者につぎ込んでいるのか・・・
そりゃ、区政も苦しいですね　貧困層もおおいのですね

想像たくましいね。

くだらねぇ

ここいいね。

以降はPartt5で。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/447306/