桜上水ガーデンズ　Part4

ここの物件を購入できる人は、富久を選ぶこともできた・・・しかし、その富久を選ばなかった。
これも、現実！

野村商法は一気呵成に行かなきゃな。野武士集団の腕の見せ所かな。価格調整してくる感じ感あるね。

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富久に外れたという人も多いでしょう。
好みが分かれるけど、二股掛けてる人結構いるんじゃない？私もそうですが。。

場所が違い過ぎます

違い有りすぎで、ここと富久との二股は、私には無理。
当落で購入決めたら、後で後悔しそう。

富久、安いんだもん。そりゃ、人気だよ。伊勢丹まで歩いて１０分だよ

ここが売れてないんじゃなくて、富久が売れすぎただけのこと。日本一売れたマンションと比べたらいけません。かくいう私も最初は富久を検討はしましたが、永住を考えてこちらにしました。

永住なら、確かにこちらかな。富はすこしすんで五輪まえに高値で売り抜く、かな、、

下高井戸～桜上水の間にある「エネオス」脇の道からか、上北沢駅前交差点から入る道を使っています。
どちらも一方通行です。

174　
追加です。

桜上水駅前通りの交差点は、甲州街道へ出るための一方通行の道なので、常に甲州街道からは侵入禁止です。

この地域は、通勤は電車、休日は車で出かける。世田谷はどこも同じようなものだが、日常の買い物や子供の送り迎えなど自転車必須。

173です

174さん
ありがとうございます。
裏道があれば問題ないんですね

あまり富久を軽くみないでほしいです、

どう考えても、
富久クロスと桜上水ガーデンズは
住む人のニーズが違いすぎる　と思うんだけど。

違うよね。富久はミーハーでタワー大好き、
派手なものが好き。投資やセカンドハウスも多いだろう。
桜上水はタワーが嫌いで環境重視。
派手が嫌いだが上質が好き。

どっちも正解だと思うけど。志向性の違いだからね。
富久も桜上水もスペックと価格のバランスは安いと思う。

富久とは販売時期以外、共通項がないように思います。
桜が永住型なのはそうでしょうね、富久のように値上がりを期待できないですし。
ただ、上質が好きな方は、低層マンションに住まう気がしますけど。

まさに180さんのおっしゃる通りだと思う。本当に住んでよかったと思えるのは桜上水ガーデンズの方で、富久クロスは間取りや環境など我慢を強いられることが多そう。高値でリセール出来るのはほぼ確実だろうけど。

独身のときは仕事しやすい富久みたいな都心に住んで、子育て中はガーデンズみたいな安心なところに住んで、子供達が独立したらまた便利な都心に住みたい。両方買える人は買って住まない方は賃貸に出せばいいね！

問題は、郊外型ファミリーマンションとしてここはいささか割高だ、という点だろうね。
坪330以上と聞いているが、そうすると80平米で8000万以上。買える人は限られてくる。
ターゲット層から考えてやはり80平米で7000万以下に抑えるべきだったと思うが、コスト的に無理だったのだろう。
「どうしてもここ」という人以外は手を出しにくい物件だね。

これが桜新町なら買いたかった。

桜新町だったら80㎡で12000万超えてるわ（笑）

基本的に落ち着いた環境が好きなんですが、桜上水ガーデンズはどんな感じなんですかね。
上質感がありますか。交通インフラも十分だし。

案内のサイトを見て居てＢＧＭでうっとりさせられてしまいました。（笑）
春の桜の開花時期が良いですね。

＞188

ジオ桜新町クラッシィ、サンウッド桜新町ともに80平米台は9000万円台前半ですよ。桜上水は80平米が8000万円台ですから、そこまでの差はありません。

桜新町のマンション買って数年住みましたけど、田園都市線が年々混むようになったので京王線沿線へ避難。車は桜新町の方が便利でした。

190

そりゃクラッシィとかだからだろ。
廉価版マンションとプラウドと比較するのはおかしいだろ（笑）

住友商事や森トラストが廉価版マンションを造っているというのは初耳だな。
私が知る限り、なかなか上質なマンションを分譲している印象だが。

一方、野村や三井はピンキリで、プラウドだからどうとかいう印象は全くない（三井のブランド名つきはある程度わかるが）。

ところで、ここは何戸売り後何戸売るの？去年９月ここか富久か迷って富久契約したけど先週1000戸以上完売したそうです。

営業の話では２期で１００戸ほど売るそうなので、残りは２００戸くらいですね。富久クロスのような大バーゲンマンションじゃありませんから、販売ペースはそこまで早くないですよ。

購入予定の方は、ローンは３５年がほとんどでしょうか？

>196
当たり前です。

こんな時代に35年ローンはすごいですね。まあ、実際には20年ぐらいで終わらせるつもりと思いますが。

>199

そういう根拠のないネガ書き込みをするとID停止にされますよ。
ここは都心（新宿）まで１３分の物件です。どこが遠いのでしょうか？京王線沿線の中ではやや高めですが、圧倒的な敷地の広さと緑の多さと、クオリティの高さからすれば、決して高すぎることはありません。価値が分かってお金のある人が買えばよいのです。

「3月上旬予定」の2期はいつから？HPみる限りまだ始まってないようだけど。
今週末はもう３月中旬だけどね。

>価値が分かってお金のある人が買えばよいのです。

その通りだけど、そういう人が500戸売り切るだけいるんだろうか、と思ってる人も多いのでは？
さっくり売り切る価格設定をしてきた野村にしては、この販売ペースは珍しい。建て替え案件の難しいところだろうか。

最近の野村のマーケティングは絶妙ですから、この価格帯でも完成までにはきっちり５００戸売り切るんじゃないでしょうか。

200さん

新宿は副都心だと思いますよ。

都心５区と呼ぶときには新宿も都心に含まれます。

新宿が都心かどうかなんてどっちでもよいことで、新宿で働いたり、買い物をしたりする人にとっては便利な場所にあることは事実。もちろん、渋谷にも出やすいから、新宿、渋谷で働く人にはお薦めだと思う。大手町はちょっと遠いけど、駅中には広告があったから野村としては大手町利用の人もターゲットにしているみたい。

昨日最新の価格表をもらったけど、D棟一番高い部屋(90平米型)は一律500万さがった。
それで少し気になって、不動産系の野村、三井、三菱、住友の株価を見てみたら、どうやらみんな天井から下げ始まった様子。
ま、素人なので、経済を評論するつもりはありませんが。

やはり価格調整してきたか。
もう少し待つのも手かね。

野村不動産株は昨年5月の2700円超がピークで今は2100円台。
4月以降はもっと下がるかもね。

待ってたらなくなるよ。

＞２０６さん、

そうなんですか！？D棟の南東角とG棟の南西角で迷ったあげく、若干価格が安かったG棟にしましたが、今回の値下げでD棟の方が安くなってしまいましたね。

今、第２期の途中ですよね。販売期間の途中で価格が改定されるなんてことあるんですか？

２０６さん、新しい価格表の画像をアップしていただけませんか。

D棟で、一番大きな部屋が90.98㎡。
その一億超え物件で、やっと500万円減額ですか。
D棟は、他棟より元々高い値付けみたいですよね？

１億円超えは１３階だけで、その他は９０００万円台です。５００万円下げたら、すでに販売した他の棟よりも安くなりますね。この時点で価格を下げたということはこれまで全く要望が入らなかったということなのでしょうか？

南東の角部屋の縦一列の４戸が、５００万円下げ？
眺望の良いことが売りのD棟なのに、ここだけE棟に南西方向以外は前方をさえぎられていませんか？
だからかな。

確かにD棟の南東角の真南方向はE棟に塞がれてるけど、その割には高かったから価格調整したのかもね。

値下げせずに頑張って頂きたい。

>198
そんな余裕ないです。

>218さん、

どうもありがとうございます。D棟南西角４階を検討していましたが、他の部屋にしました。ここが５００万も下がるとは思いませんでした。以前の価格で買っていたらすごいショックを受けるところでした。

やはり南東角から2区画目までは、E棟前面が原因の価格調整みたいですね。
逆に眺望の良いD棟南西が、同じ下げ幅に出るとは思えないけど・・・

500万も下げるなんて、苦戦している証かしだね（笑）

また、要するにやっと適正価格に戻ったわけですね？

もっと下げないと適性価格とは言えませんね。

価格を下げると誰でも買えてしまうので、価値を維持するためにも、値下げなどしないで欲しいものです。世田谷を代表する作品ですから。

D-14の１３階は１億超えで桜上水ガーデンズの高級感を示す象徴的存在だったけど、９５００万円台になっちゃいましたね。私は一世一代の買い物としては１億超えの部屋を購入したかったのですが、予算が許さず別の部屋にしました。しかし、９５００万円台ならちょっと無理してでもほしいなと思ってしまいますね。このような考えの人が他にいたら、契約に結び付くのでしょうね。買える方がうらやましいです。

1期でも、1億超えが5戸ほどありましたが、全て成約していますね。
だから、この南東角住戸も、この値下げで背中押された人がいるかも。

>223さん
建替組合員の方々の抽選方法とはどんな形式だったのですか？一般分譲の抽選と同じやり方だったのでしょうか？

>228
同じだと思いますよ。重なったら抽選。ごく普通の方式でした。

2期の概要がようやく出たね。
72戸とは予定より少ないか。価格も安めじゃないのか？

まだまだ販売期間中のこの時期に500万も値下げするなんて前代未聞のことではないですか？
普通は売れ残りをどうにかして捌くために最終手段として値下げしますよね？
当初設定した価格が、いかに適正価格と乖離していたかが奇しくも明らかになりましたね？
最初に飛びついた人、可哀相です。待てばもっと下がると私は踏んでいます。

この時期の500万もの値下げは、非常に苦戦していることの顕れなので、強気に出てみるチャンスだと思うわけなんですが？

値下げは全室ですか？先にお買い上げになった方に申し訳ないですねえ。

全戸じゃないって。よく読みなよ。つか同業者か？

個人的にはD街区は条件のわりに高い。日照時間、駅距離に加え、エレベーター少ないのは致命的。タイミング悪いと駅から10分以上かかる。億越え住戸値下げやむなしは当初からわかっていたのでは。眺望と管理費が安いのはいいんだけどね…

野村が主幹事だと価格の対応は素早いですね。これが三井だと売れ残りがあってもいつまでも販売を続けるところだけど。もっと待てばもっと下がるかもしれませんが、売り切れ御免ですから、本当にほしいと思ったら手を挙げたほうがよいと思います。

一期で駅近棟は全部売れちゃったんだから、お気の毒でもないんじゃない!?

今期は遠くの割にお得感のない値下げになる理由があっただけでしょう！

売れるのなら強気の価格でいくよ、デベは。
販売状況が厳しいのだろうね。販売戸数が72戸という少なさがそれを物語っている。
どうしてもここが買いたい、という層があらかた捌けてしまうと、あとは厳しいだろうな。

2期販売開始の始めに貰ったＤ棟内の価格表には、すでに次期販売予定の文字か複数戸にありました。
最初から一気に売るつもりないんだと、感じましたけど。
72戸と発表された時は、なるほどねと思いましたよ。

売れるなら売れるだけ出すだろうね、デベは。
要望書がその程度だったということだろう。
ちょっと前の書き込みで「2期は100戸程度と営業が言っていた」というのをみていたので、72戸は当初予定より少なくなったと解釈したんだが。

2期販売開始スタートして、早々次期以降へまわすほど営業力無いデべとは思えないんだけど。
まだ、販売していない棟があるからその時に出すと思ったんだけどな。

ここ、棟によって条件が違いすぎる。E買ったら駅から歩いてエレベーター乗って10分ぐらいかかるよ。棟ごとに売りきったら毎回全く違うマンションを売るのと同じ。あえて常に次期以降にまわす住戸を確保しているという見方もできる。全戸即日完売なんてありえない価格設定だし。

出し惜しみ！？

1期と2期合わせて約300戸？あと200戸ちょっと？

申し訳ないのですが、ここがこれほど人気のある理由がわかりません。
物件自体はそれなりに良いのでしょうが、いかんせん団地タイプなのに
高すぎる。
もう少し安いと、それぞれマイナス面はあるものの、千歳船橋や仙川、
上北沢の物件の方が良いように思います。

千歳船場、仙川、上北沢見てきましたが、私はこちらに魅力を感じました。
桜上水は、駅近で、交通至便。
仙川物件では、仙川の駅で待ち、八幡山でまた通過待ちでした。
駅からも遠いですね。

周辺のマンションに比べて、そりゃあ高く売れるだろうが、如何せん元値はもっと高い。
なぜこんなに高い値段で売っているのだろうか。
何十年も経てばヴィンテージ化せずに団地化するでしょう。

>247さん、
周辺にこれだけ空地があって緑豊富な物件ないですよね。

この環境は稀有ですよ！
都内にこんなに広大で、視線が抜けていて、空が広く、緑に囲まれた地が他にありますか？
駅3分で。

環境だけでも十分に価値があります。
団地だの高いだのいろいろ言われていますが安いくらいですよ！
ここに資産価値を見い出せない人は検討すべきではないです！

経堂のパークハウス見てきました
桜上水とほぼ同水準の価格設定ですが
すごい人気ですね
オオゼキとライフが至近で買い物便利
間取りは、規模の大きいぶんガーデンズのほうがバリエーションがあります

クラッシーハウス上北沢はこれからですね

資産価値の賛否両論は別として、売れ行きが重いのと、
資材・人件費高騰の折にあえて値下げされることから、
市場もデべご自身もそういった評価・見方をされて
いるんだなと感じています。素人にはやはり
値下げなどされない人気物件へ目が移ります。

値下げしたことと人気のある無しは
二元論ではないよ

駅近、大規模、緑豊か、清水ｘ大林施工の免震という野村ｘ三井渾身のプロジェクトです。これだけの好条件がそろった物件はもう出ません。過去５年ほど物件探しをしてきましたが、ここがNo.1です。多少価格が高くても納得できる物件だと思います。各棟毎に距離が取れていますので、団地感は全くありません。むしろ多棟式のホテルのような感覚です。価格も動き出しましたし、まさに今が買い時です。

5年前だったらここと大差ない価格で都心ではるかに高仕様の物件が買えたはずなんだが。
今頃（比較すれば）こんなに割高な物件をあえて選ぶ理由が知りたいものだ。

>251
前者はデベもちゃんとしているし、個人的には通勤が便利なら買いです。しかし、敷地ぎりぎりでここのようなゆとりは望めない。後者も同じですね。

1期購入者に価格表見せてもらったら今回はもともとかなり安いですよ。ほぼ1千万近く差があった。

>255

５年前に都心でどんな物件がありましたか？私が知る限り、たとえばセンター東京はかなりの高仕様ですが、価格はここよりもずっと高いです。私は５年前に坪単価３３０の都心物件を購入しましたが、ここよりも仕様はずっと劣ります。ディスポーザーはありますが、食洗機、キッチンの天然石、浴室のダウンライトなどはありません。とはいえ、過去の相場と比べても仕方ありません。現在、市場に出ている中で立地、環境、仕様、デベ、施工会社などを比較すれば、相対的にここが一番優れていると思います。価格は確かに高いと思いますが、間違いなくそれだけの価値があります。

>258

プチバブルの売れ残り物件。定価は高かったが大幅なディスカウントで買える人間はお得に手に入れたよ。
5年前に探していた人間ならみんな知ってるはず。
仕様はここよりはるかに上だよ（あなたが書いてる設備は当然全部ついてるし、全居室天カセ標準装備。トイレも自動開閉）。私もそういうのを購入して今も住んでるからね。

５年前に探していましたが、ザ・センター東京がディスカウントされていたとは知りませんでした。坪３３０くらいで都心のマンションで全居室天井カセットエアコンが標準でついている物件などあるのですか？にわかには信じられませんが、本当にあれば具体的に教えてください。せめてエリアなどのヒントをください。

>260

私が購入した物件名は伏せるが、同時期に内見したものの１つはグランスイート高輪。
提示された価格はここと大差なかった（坪350以下だったと思う）。
仕様はうちとほぼ同じだった。

245さん、さすがに目が無さすぎますよ。
世田谷区内ではレベルが違うマンションですね。。
まぁ安くはないけど、
高くもないと思います。

>260

さて、私からも質問だ。

>私は５年前に坪単価３３０の都心物件を購入しましたが、ここよりも仕様はずっと劣ります。ディスポーザーはありますが、食洗機、キッチンの天然石、浴室のダウンライトなどはありません。

こんな低仕様の都心物件が販売されたとは信じがたいね。是非教えてくれ。

多分日の当たらなかったり、地下だったりの売れ残りでしょw