Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）Part8

落選がこんなに辛いとは…
絶対2次は当てるぞ！

5パーも8パーもそれほど大きい違いではないのでは？
消費税は建物部分にしかかからないわけだし。

フロアを4階位下げれば、吸収できるでしょう？

いや気持ちの問題じゃない？5パーセントで買えるチャンスがあったわけだから。

2倍で落選とかついてないね

前のスレッドで、23階迄の倍率UPして下さってる方いましたね。
ありがたいことです。

1番の申込が優遇されるとか、野村の抽選は作為に溢れてる、みたいな
書き込みが沢山ありましたが、ガセでしたね。。。

それを見てハラハラしてた自分がバカみたいに感じます。。

25
逆にその書き込みから、１番の当選者が確率上よりも多いな、と読めましたが。気のせいかな？

気のせいです

確かに二倍のお部屋では1の方が良くでてますね。
でも、逆に3倍の部屋では抽選9室中
1の当選ゼロですしね。

統計には明るくないのですが、
この程度は誤差の範疇だろうと感じました。

気のせいですよ！
無理やりネガらないようにね(^_^)

ネガもなにも作為的に選ぶのは当然。だからこそ面倒にも個々で抽選したのだから。まあデベはどこもそうだよ。

高層階の南向き、まだ残ってるけど高倍率になるのかな。

＞12
これからはオリンピックで価格は絶対に下がらない。特に湾岸、山手線内はね。ただ湾岸はオリンピックとともに去りぬになるだろう。ここは補助金も出ているし、価格に割安感がある。リセールは鉄板でしょう！2度とまで言いませんが、当分出ないでしょうね。

＞31さん
3〜5倍は覚悟しないといけないと思います。

北向きの低層はカラーセレクトできない分、さらに割安になるんですかね？

7300で購入できたので、10年後に
7600で売却予定です。
良い物件を購入できました。

↑どこの部屋？

50階以上って、あと何部屋残っているんですか？

36さん、南向きの部屋ですよ。
二つ行灯部屋ありますが。

>35さん

南向きでも、10年後その値段で売却は無理でしょ。
欲張りすぎじゃないかなぁ（笑）

人気があると聞いたのでスレにきました。このマンションに限らず、リセールの話題が良くでてますが、ここは一生住みたい物件ではないのでしょうか？世帯数も多いし、住民がコロコロ入れ替わったりして、賃貸物件みたいだし、団地っぽく思えるのですが。魅力を教えていただけたらと思います。リセールのしやすさですか？

＞35さん
70Oaタイプで47階あたりですかね？
失礼ですが、行燈部屋はマイナス査定になりますので7000万前半くらいではないでしょうか？

ここの売りは価格。新宿近くにこの値段設定はない
だけど、弱点は駅から遠い、投資目的のアジア系が多くてどんな人が入居するかわからない不安、でしょうね。
リセールは……悪くはないと思うけど、やはり駅から遠いので弱いと思う
2期もまだまだあると思うのでいいと思うのですが、悩みます

＞40さん
魅力は立地ですよ。マンションは立地これに限ります、
あと私は50歳を超えてますので、気に入れば一生住む気です。都心の便利さは分かっています、西新宿に住んでますので。とにかく新宿が好きなのでここはずっと狙ってました、もちろんリセールも抜群でしょう。
ここは神宮球場にもバス便があるし便利です。
自転車や散歩も楽しみにしています。

1000戸もあるからなぁ
売るなら大体皆さん10年後位って考える事同じだし、
供給数多い分、厳しくないかね。
倍率もそれほどつかなかったし。
長く住めればいいよ

＞42
投資目的は1LDKタイプが多いと思われますので、中低層階に限られるのではないでしょうか？
高層階の人は余り関係ないのでは？

ヨーカドー併設も魅力。山手線内エリアはスーパーが遠い物件が多い。

＞44
湾岸みたいにタワマン乱立してないので、1000戸でも関係ないでしょう。リセールは高層階で間取りが普通であれば
良いと思う。南、西向きが有利に働くとみています！

リセール3Ｌはどれも間取りが微妙だから厳しいと思う

>45さん
いえ、どうでしょうか？1LDKだけならいいのですが、結構高層階も中国の方とかは買いますよ。彼らの価値観として金や高層が欲しいという価値観がありますし。
しかも賃貸なら高層階の2LDKとか需要あると思います。その根拠はこのあたりは有名な大学病院などが多いので高所得の医師が借りる可能性はあります。医師が借りてくれるならいいのですが、歌舞伎町のクラブのお姉さんとかが住まわれる場合は…子供にはあまり良くないですよね。でも、やはり買いかなー。結局悩みます笑

ヨーカドーが安っぽいんですよね。
どうせなら紀伊國屋とか明治屋にして欲しい

確かにステータスにはなりませんが、生活するならヨーカ堂は最高ですよ。スーパーの中ではトップクラスかと。

紀ノ国屋や明治屋より、実用的なヨーカドー。
良い物はデパートで買えるから。

北2LDKの中層階を5000万程度で買いました。10年後5500万で売れますか？

1000戸もあるのですから、賃貸で中国人、お水とかも中には紛れこんでくるでしょう。ただ彼らが何をしたのでしょう？何も起こってもいない事を悩むなら、ここを止めたもうがいいでしょう。生活時間帯が同じな郊外のファミリーマンションがオススメです。

北は住むよりも賃貸投資で買う方向きで、
中古で買う方も投資で考えるでしょうから高くは買ってもらえない可能性も。

タワマンの北向きは、人気が無くもないですよ。
うちはディンクスですが方角はタワマンの場合、眺望のみを重視します。ここの北向きは何もないですが、開放感があるのでリセールは悪くないと思いますよ。

眺望は直ぐ飽きる、とか言われてしまうのが、何もない眺望です。
良い眺望ならば直ぐには飽きないのですが。

やっぱり中層の1LDKが、50平米が欲しかった…

>54さん
彼らは何もしてないですよ。ですが、香水プンプンの方が
同じエレベーターに乗るのは嫌ものです。
共用部分で中国の方が大勢で話していると悪気はないのは分かっていますが、耳に触ります。
些細な事ですが、ながく住むならある程度は覚悟しないといけないと思います

南向きは新宿御苑が圧巻かと。

中低層北向き２LDK買えました。私は二人住まいで実需です。多分投資目的が入ったのか上下階とも倍率付いたみたいです。今もタワマンの北向きに住んでいますが順光なので昼間の景色は綺麗ですよ、ここの北は何もありませんが。新宿や近隣の散歩が楽しみです。

40です。ありがとうございます。湾岸地域より魅力な立地ではありますね。もう少しこじんまりしてるほうが好みですが、リセールを考えてる方が多いということは抽選にハズレても住める可能性はありそうですかね。モデルルーム見ておこうかな。

39さん、35です。
7300万なら簡単に売れそうなので、
7400万くらいからにします。

53さん
相当価格を下げないと、北向き中層24Fー42Fのリセールは厳しいと思います。

60Bタイプはリビングが9畳しかない（ソファーかテーブルのどちらか一方しか置けない）上にベランダの柱の位置が窓と被って、採光がほとんど期待できません。窓から見える景色は、ほとんどが柱です。
60Eタイプはなんと巨大なベランダの柱がベランダのど真ん中にあって、リビングの採光を阻害してしまいます。

よくタワマンは北向きでも明るいと言われますが、上記2タイプは構造として採光に問題があると思われます。
是非ご自身で図面を確認して、もう一度検討し直すことをお勧めします。

天板は黒にしてはいけない。
モデルルームでもよくあるように見栄えはとにかくいいが使った後で後悔する。
使った人はその実感があるでしょ。

抽選落ちた・・西向きで同じタイプの部屋は、自分のところ以外は全部無抽選ってありえない。次回リベンジしようと思いますが、リセール価値を考えるとやはり南を狙うべきでしょうか。

私も西向き申込みしました。

もし、南にするならば10平米位下げないと検討できません。

希望の西向きは今回で全部出てしまったし。。。
行灯二部屋は抵抗あるし。。。
上層階の似たような間取りだと800万UPだし。。。

悩みがつきません。

誘導方法が良かったんですね。
営業に売ってもらえないなんて、悲しいですね。

契約者の方はこちらへ

契約者限定スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/361585/1

検討板の規定では検討者のほか、契約者の書き込みも可能です。
オプションがどうこうというのは確かに契約者スレ向きですけどね。

南は新宿御苑だけではなく、斬新なデザインの新国立競技場の見える部屋がいいですね。
晴海は選手村が見えることで価値が上がるそうですが、
メイン会場が見えるほうが価値があるでしょう。

二次はカラー等は選べないんですよね。
その点でも一次に外れた事がショックです。
規定の色が好みの色になってると良いけど。

二期だと選べないようですが
一期二次なら階によっては選べるのではないでしょうか？

５０㎡で固定資産税が約４０万円ってマジですか？
本当なら、コンフォートタワーの住民が北西の戸建分の面積も含めて、固定資産税の対象となってるってことですよね？
いくらなんでもそれって詐欺に近くないですか？
憤りを感じてなりません。
契約悩みます。

タワーの住民が中低層住宅の分も払うなんてこと
ありえるんですか？

60B　柱の位置がリビングの窓とかぶるかな？そうは見えないけど。

７６さん，ありがとうございます

一期完売でも一期二次あるのでしょうか？
営業さんにカラーセレクトは今回がギリギリと言われたけど。
次も選べるなら嬉しいな。

６０で固定資産税４０万だったよ。
タワーだから共有施設分で仕方ないのかなと。
駐車場も入れたら月のランキングコスト約１０万なかなかきキツイけど。

Dinksですが、ここのベストの部屋がありましたら教えてください。予算は6700万円。希望は60平米以上です。
出来ることなら行燈部屋は避けたいです。よろしくお願いします。

重要事項読む限り、賃貸の棟、一戸建て、イトーヨーカドー、タワーの全フロアの面積足してから持ち分のヘーベー分で割り算してません？
そうでないと富久あたりで４０万円いくわけない気がします。

81ですが、追記します。
60Jが良いとは思ってましたが、間に合いませんでした。

60Bは洋室の窓半分が柱とかぶりますね。

低層階北向きの1LDKタイプを7倍の倍率で当選しました。びっくりしていて、、とても当選するとは思いませんでした
あわててほかに予約した湾岸の物件をキャンセルしてここにしました
これは縁だと思いましたので

自分用に購入する予定ですが、スレを見ると、低層の１LDKは投資向きと言う方が多いようですが、やはり投資用に考え直したほうがいいですか？リセールすると今以上の金額で売れそうですか？

ぜひみなさんのご意見を聞かせてください

よろしくお願いします

>>84
そうか　確認しました。リビングではないですよね。でも窓小さいんですね。

＞85
なんか怪しい！
自分で住めば(笑)

素人の素朴な疑問です。中古を見ていると１Ｌはなかなか売れない印象なのですが、１Ｌってリセール厳しくないですか？　１Ｌが人気がある理由がわからないです。賃貸の利回りが高いから？

そう思うなら買うな。

販売価格が安いので、リセール時にも価格が維持しやすいと思い買われている方も多いと思います。自分で住みながら、中古の価格が上がって来たらその時に売却してもいいですし、賃貸で保有し続けてもいいのかも。

結論はご自身の判断で！

安く買えば賃貸利回りは良くなります。逆に言えば高いと売れないわけです。

現金購入なら投資用に賃貸出して5年後以降に売却とか

場所にもよるけど、北向きは夜商売する方には特に値段の安さもあって選ぶ方多い
繁華街近いので賃貸でも店子はすぐ見つかる。

北向きは投資用としては都合がいい。価格が安い！
方角、眺望はあまり関係ありません。そうなると賃貸人は水商売が多くなる可能性が高い。北向きを居住用にするのはリスクが高い。昼夜逆転しますからね、寝ている時に活動してるわけですから、生活音がよけいに響きますからね。

東向きの1Lは？

90さん、85です

アドバイスありがとうございます

行灯部屋ってどういうのを言うんですかね？外に面していない物件はないと思うが。物件の中に外と面していない部屋があるのを行灯というのでしょうか？もしそうなら、マンションには普通そういう部屋あると思うが。もしそれがいやなら、上層階で部屋割りを変更しないと。もっとも、行灯部屋の方が仕事の能率が上がる気がしないでもないが。小生の購入した物件は行灯部屋があるのでこれを小生の書斎にしようかと思っている。

８５です

現金購入を考えています

みなさん、ご意見ありがとうございました

96さん

http://www.proud-web.jp/mansion/tomihisa/sp/plan/plan_80hb.html
この間取りでいう、洋室2.洋室3が行灯部屋です。

＞96
行燈部屋はドアまたはスライドドアを閉めたら真っ暗になる部屋です、つまり窓が無い部屋です。これは納戸と言います。ナロースパンで所謂ウナギさんの寝床ってわけです。内廊下の場合行燈部屋はできやすいんです。でもワイドスパンにすれば解決できます。外廊下が主流の日本の場合は田の字が昔から多用されました。廊下側に窓を作る事が出来るので採光はとれます。デメリットは廊下は人が通るのでプライバシーが保たれないのと足音などの騒音があります。窓も全開しにくいですね。
脱線しましたが、納戸の使い方は物置でしょう。部屋ではないんですから！

ライバルの池袋も似たような間取りなの？
ブリリアタワーは完売しちゃったけど、ワイドスパンだった。
ミレーニア行った方いますか？

>98
よくわかりました。ありがとう。これはあまり間取りがよくありませんね。

>>85さん

投資用であっても賃貸目的と
キャピタルゲイン狙いで判断が違ってきます。

又、自分では全く使わないのか
利用しながら利益を狙うのかによっても
答えは違うでしょう。

投資用が良いかと言われても、
他人には答えられません。

１LDKが人気なのは、そのあたりの自由度が
大きいからだと思います。

なお、話は逸れますが部屋を特定できる情報は
あまり書き込まないのが利口だと思われます。

こちらは全く悪意がなくても、
勘違いする人がいますから。

ここの1LDK地権者が多く持っていますが、聞いたところによるとほとんど住む人はいないそうです。みんな売ることを考えて１LDKを押さえたようです。

東向き 西向き 50平米1Lはキャピタル狙えるかな〜

むりー

間取りは悪くない

103.
売りたいなら、最初に事業者に譲っておくのでは？
そういう部屋3部屋あるって、重説会で言ってました。

賃貸にだすのではないかなー？

>>103

自分は、暫くは別宅として利用します。

その後に利用状況、家賃相場、売却損益などを見ながら
考えて行きたいと思っています。

皆さんとてもキャピタルゲインに期待していますが、長く住むんじゃなくて投資が目的で買ってるんですか？
ただ、１LDKだと独身の方で実需の購入の他にインカムゲイン期待の方もいるでしょう。例えば3300万円で36㎡の部屋だと14～15万円/月で貸せるので170～180万円/年、管理費・修繕積立・固定資産税が40万円/年でもざっと140万円/年は収入になる。利回りで4％くらい、悪くはないですね。でも投資用のこういう部屋だと売る時はやはり利回りで価格が決まるので表面利回り10％は最低なので2000万円が売値になってしまいます。

利回り10%を求められるのはワンルームマンションのケース。
空き部屋のリスクがあるからね。
ここなら、6%ぐらいでも問題ないと見てる。

賃貸用の話題が多いですね。

ここの1LDKは場所柄夜系の借り手が住まれる可能性が高いってことですかね。
そうなると1LDKの多いフロアは騒がしくならないか心配です。

やっぱり、12階から15階狙いかな。

1LDKと隣接していなければそこまで影響ないのでは？

近所に住んでいます。

余りに安いので、即申し込みました。
見学したその場で部屋決めました。
自分でもビックリですw

ここの良い所は、タワーが乱立していない所だと思います。(まぁローレルコートありますが)
折角タワーに済むなら良い景色見たいですよね。

湾岸は当たり前ですが、港区、千代田区、西新宿、結構な高層階でもお見合いしちゃいます。。。
ここなら、20階行けばほぼ抜けますし、北なんて2階(部屋あるかな？)からでもスッキリです。

今回は居住用てすが、お金があればもっと買いたいです。

なんで上の方でカキコミしてる人は、
賃貸の利回り計算するときに所得税
入れてないの？

脱税するつもりか？

所得税はその人の総収入で大きく税率が変わりますので。でも10％くらいは引いておくべきですね。言いたかったのは、いわゆるワンルームや1LDKで投資対象の購入と言っても、インカムゲインは期待できても、キャピタルゲインはあまり期待しない方が良いのでは？という事です。

賃貸に出そうとしてる人がたくさんいそう。他の部屋と競争になるから、家賃はあまり高くできなくなるのでは？

ここは賃貸（投資）向けの狭小物件もたくさん作ったのでこんな話題ばかりになりましたね。それから、売り抜けるつもりかファミリータイプもキャピタルゲインを気にする人が多い。私は真にこの物件の良さを気に入って「住みたい！」と思っているだけにあまり心地よくなりません。2次以降で本当に住みたい人が買えるような情報交換ができますように。

中層北向き60Bと60Eはどちらがいいと思いますか？
さすがに第一期であまり売り出されなかっただけに、見れば見るほど欠点が見えてきてしまいます。

60B
・居室畳数割合は65.8％（9.7畳＋3.2畳＋6.1畳＋4.6畳）×1.62㎡÷58.03㎡））とこのマンションでも最低レベル。
・2LDKなのにリビングが10畳未満。
・洋室1は6.1畳といいながらも、ニッチスペース込みなので実質5畳くらい。
・洋室2も大きく飛び出している柱込みなので、実質3畳くらい。
・洗面所も非常に狭く上部リネン庫のみ、ドアを開ければ洗濯機ビュー。
・洋室1の窓は半分柱と被っている。

60E
・居室畳数割合は71.4％（10.9畳＋4.0畳＋6.3畳＋4.4畳）×1.62㎡÷58.03㎡））とまずまず。
・ベランダのど真ん中に柱
・リビングの窓の3分の1が柱とかぶる。柱ビュー。
・両隣1LDKに挟まれているため、賃貸入居者のマナー・生活スタイルによっては深夜の騒音等リスクが比較的高い。

あとはどこまで妥協できるかだと思いますが。。
リセールを考えるなら、居室乗数割合の高い60Eですかね？

北向きで間取りの良い部屋は第1期にほとんど売れてしまいました。
あとは15階以下か44階以上のみ。

まだ1L残ってますか？