パークシティ大崎ってどうですか？ Part2

浸水はしてませんよ。渋谷とか中目黒あたりでは道路冠水したけどね。

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五反田駅からサザンガーデンに続く、線路下を通るトンネルは浸水したよ
すごい臭いでした

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それは目黒川の水ではなく下水の水です。だからくさい。

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ブログによると、
ザ レジデンスは116部屋ということです。

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部屋ではなく、戸ですね

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太陽光発電があり、緑ゆたかで、そして、大崎駅３分。

高額確定ですね。

でも、たまに親水（浸水）するので
販売開始は冬の乾燥時期にしたら、よく売れますね。

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大崎駅6分だよね、ここ。

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↑ごめん、18階建ての方の話だったのね。

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目黒川沿いのパークホームズ目黒が坪３００弱でした。駅距離は近いけど目黒駅よりは駅力下だろうしレジ棟も３３０くらいじゃない？

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高層マンションの場合、坪単価を比較しても意味がないでしょう。
高層階と低層階の価格差が大きすぎて、なんの参考にもならない。

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買えるかどうかだから平均坪単価より最低坪単価の方が知りたいよね。

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最近は、階数の価格差が縮小してますね。
ついでに最近は、強気価格物件が多いけど。

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＞８０４さん
ブログって、三井の？

コンセプターとかのかな？

すみません。Ａ２興味あるので、教えてください。

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震災後、階数での価格差は縮小しましたが、今でも
隣に建物がある場合は眺望の抜ける階から一気に高くなる、
周りに何もなければ階数での価格差はあまりない

という状況は変わらないかと。

ここの場合はタワーも高層棟も方角での価格差が大きいように推察します。

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大崎は目黒川沿いに築30年前後のマンションが多いのですが、中古売り出し価格は坪単価で１８０万前後です。
築30年になると同じエリアの新築価格に比べると平均で５５パーセントくらいの価格になりますので逆算すると新築だと３３０万前後が妥当でしょう。
タワー棟は既存マンションに比べプレミアムが乗りますが、レジデンス棟は規模も既存マンションと同じくらいなので３３０と想定します。
タワーは駅から遠いことのマイナスとタワープレミアムが相殺されほぼ同じ価格になると想定しました。

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大崎WCTで＠３３０ぐらい。因に月島CGP（港区：三井・野村）が駅１分で３３０ぐらい。CGPは階数差は数十万単位で、その差はすくない方だと思います。 ここもこれくらいがいいところでは。。

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来週、モデルルームに招待されていますので、行って参ります。
モデルルームの内装も準備できたとのことでございます。

わたくしは、地権者ですが、一般の方々への販売価格は
わかっておりません。

　すべて販売会社様の方で決定されるので、地権者の方々に聞いても
情報は無いと存じます。

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>816さん
月島は南角などの本来坪単価が高くなるはずの
良い部屋を地権者たちがたくさん押さえたので、それらが除外された結果、
平均坪単価は低くなってしまったと思います。

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>817
地権者の方は早いんですね。羨ましい。。
お手数となりますが、モデルルームを観た感想など頂戴できれば幸いです。
（個人的には天井高（最低260は欲しい；下がりで、240）、柱、梁の出方等、気になるのでそこらあたりも。。
設備はオプション対応できると思うのであまり気にはしておりません。）

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そういや再開発エリアにいくつか戸建もありましたね。
御殿山小学校横のライオンズマンションは道路拡張でなくなりましたが再開発エリア内ではないですよね。
あそこの区分所有者はどうなったんだろう。

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818さん

逆では？
マンション全体でいくらの利益、と考えるんだから、地権者以外の、その良くない部屋で利益が出る価格設定しないといけないんだから。

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地権者は従前権利との交換ですから角部屋や高層階を選ぶと中住戸や低層階を選ぶより面積が小さくなります。

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ブラウドタワー東五反田は下半分は地権者住戸で分譲されたのは上半分。だから分譲平均坪単価は高かったです。
逆に上半分が地権者住戸で下半分が分譲なら分譲単価は下がるはずですよね。

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地権者は何年も合意形成で10年以上待った上でしかも人によっては建設期間中は何年も仮住まいですからモデルルームが一般客より早く案内されるくらいは当然でしょう。

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＞823

お金払うのは分譲部分の購入者。地権者がどの住戸を取得するか問題ではない。
マンション全体で考えて、デベロッパーが建設費用＋アルファで売却して利益を出すためにはどうなる…？

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＞８１８
＞良い部屋を地権者たちがたくさん押さえたので、それらが除外された結果、
＞平均坪単価は低くなってしまったと思います。
良い部屋とは？東南角なんてごく一部ですよ。地権者は。ちゃんと価格表みてますか？　CGPの人気は上層階で分譲が買えるからですよ。地権者は中・下層中心です。

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地権者は従前権利を交換する。
つまり従前権利（例えば土地の持分）は５０００万あったとする。そして５０００万分の権利床を取得する。
簡単にいえばそう。高層階を選ぶと部屋は狭くなる、低層階だと広い部屋が取得できる。
ただしこの５０００万は分譲価格よりはだいぶ安い。デベの利益並びに販管費が乗ってないからね。

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>826
ちゃんと見てますよ。
CGP地権者が、最上階南側３部屋を押さえているのもね。

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再開発のスキームにもよるけど、地権者って事業主側に立つ立場。なので、最初に自分達の希望の部屋を確保できるし、モデルルームも先にお披露目される。駐車場とか地権者が優先されたり、管理規約にも地権者に有利な条文が入ってたりすることもある。それに地権者同士、もともと知り合いだったり、再開発の過程ででやり取りして地権者の間でまとまってたりする。そこに分譲購入者が入ってくわけだから、新参者扱い。再開発物件はそういうところも要注意。

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価格表は普通、南向きの部屋を中心にして一覧表にするのに、
CGPは北向きを中心に一覧表にしてるね。
南向き中心にしたら、地権者部屋が真ん中になって目立ってしまうからよくできてる。

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>829 で？おまえはばかだな。
おまえのプロファイルは、どこか、ほかの物件の営業だろ。

都心物件で地権者が入らないタワーマンションって
あるのか？　注意って、何を注意するんだ？　

埋立地とか田舎の物件勝手にかえばいいだろ。
何がいいたいんだかわからん。

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他の物件の営業なら自分の首も絞めることになるじゃない。間抜けは誰。

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まあ、落ち着け。
地権者に対するひがみに見えますぞ。

この板では、地権者さまからの、リーク情報と
地元の正しい情報が欲しいだけだ。

知ったかぶりの価格予想屋や、ほか物件へ誘導するコメントはスルー

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ゲリラ豪雨を受けて予定価格さがるんじゃないかな。

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＞８３３　同意。

従前権利なんて言葉、素人は使わないな。

まあ、情報は選別して、有用なものを取得すれば良い、それだけさ。

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調べてもどうもハッキリしないんですが、物件の場所って昔の目黒川の川筋だったところのようにも思えます。

ご存知の方、いらっしゃいますか？

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御殿山との境が崖のようになってるのは川のカーブで削られたと見るのが自然。

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昭和初期までの範囲では、川ではないですよ。

江戸時代も古地図を見る限りは、畑と記載ありました。
プリンスホテルさくらタワーの七軒茶屋の入口に、品川近辺の江戸時代地図ありますよ～
マニアックでごめん。
図書館で調べてみたら？

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＞835　ありがとう。冷静になった。

＞832さん、まあ釣りに乗ったな。
　　　　　　プロファイルしなおすと、東京でなく、郊外マンションに住む、
　　　　　　当物件の、三井関係者とみた。
　　　　　　理由は、要注意といっているのは、自分の住むマンションが違うからだ。
　　　　　　
　　　　　　地権者交渉と、法律条文ばかりみてるから、つい従前なんて使ってしまう。

　　　　　　従前なんて言葉使ってるところみると営業でなく、立ち退き担当者？
　　　　　　三井関係者なら、販売情報もシェアしちゃいなさい。
　　　　　　販売増、人気増になるなら、よいではないじゃないかね。

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基礎ができたみたいでみるみる立ち上がっていきます

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目黒川は江戸時代に大規模な瀬替えを行ってるのでその前が気になります。

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>>841
下が瀬替えの際に埋め立てられたかどうかということでしょうか??
そういった情報が聞いていないですねえ。。

瀬替え自体は理想の場所に街づくりをする為に必要な工事だったのかな、今の目黒川のルート、けっこう好きですよ。

再開発が楽しみですねえ。
物件もちょうどエリア内に含まれているだけに快適な環境になってくれると良いです。

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瀬替えしたのはもう少し下流では？
新馬場のあたりです。

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従前くらい法律云々の他にも普通に使うだろ。一般教養無いだけじゃ？
「以前の権利」とでも言うの？

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マンコミでいうところの地権者という言葉も正確には違います。
権利は変換してしまったのだからせめて元地権者というべきですね。

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クレーン4本目が立ちました。本体躯体も一段目はできましたね。

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順調に工事進んでいそうですね。来週のイベント三回目はなかなか埋まらないのでしょうか。まだ募集してますね。

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事前説明会はそんなものでしょう。

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時期が悪いよね。

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お盆やすみ近いですからね笑。セレモニー的な催しだけで具体的なお話はありません。。

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