民営化に伴う目黒の郵政社宅跡地プロジェクトが、リーマンショックによる延期を経てようやく動き出すようです。
＜全体概要＞
所在地：東京都目黒区東山3-997-1（地番）
交通：東急田園都市線池尻大橋駅から徒歩4分
総戸数：52戸
間取り：1LDK～3LDK
面積：43.75～80.32平米
竣工・入居：2012年3月下旬予定
売主：郵便局、三井不動産レジデンシャル
施工会社：間組
管理会社：三井不動産住宅サービス
口コミまとめ：https://www.sutekicookan.com/ザ・コートガーデン目黒東山
[スレ作成日時]2011-01-07 22:05:56
中目黒寄りだと、東山でも徒歩１０分ですよ。
池尻よりの４分の方がありがたいですね。
南にお墓なんてなかったと思いますよ。
ここは、２４６で三宿交差点付近が混んでたときの抜け道ですね。
緑も多いし、教育的にも良い環境なので、坪３５０万以上、安くても５０００万くらいですかね。
ただ、４０台じゃDINKSでも狭いけど、独り身で５０００万出す人ってあまりいない気がします。
最多価格帯7000万円台って、64か70㎡あたりでしょうか。
小さめの部屋メインのようですね。駐車場が52戸に対して19台と少なめなのもそのためでしょうね。
すんなり完売しそうですね。
場所は、再開発タワーのあたりより全然いいですが、
狭い部屋中心、駐車場少ない、構造イマイチ、で
坪360（南向き中層階）てのはどうなんでしょう。
ここ数年新築が絶無だったし中古価格も堅調なエリアだからすんなり
完売しちゃうのかな。
池尻ここまで近くなくていいから、中目黒も使える場所なら良かったと個人的には感じる
＞狭い部屋中心、駐車場少ない、構造イマイチ、で
坪360（南向き中層階）てのはどうなんでしょう。
ここ数年新築が絶無だったし中古価格も堅調なエリアだからすんなり
完売しちゃうのかな。
こうした傾向、ほかのエリアでも言い当てています。
金魚がエサにパクつくように、買い急ぐ
三井や野村のＭＲ担当者が、強気な理由もわかります
高値勝負でも、短期で乗り切れる確信があるのでしょう
最近の新築は、敷地計画や配棟、間取り、内装仕様、駐車場などで
デメリットの目立つ物件が多いが、
超低金利や税制面のメリットを生かし、
とりあえず人気エリアや駅近なら、迷わず買う層がいるんでしょうね
ただ、買う側の目が肥えているようには見えませんが・・・
デベは、ますます安直なマンションしか作らなくなる
これは、低層なのに乾式壁物件なのですか？？？？
１週間ほど前に間取りなど簡単な資料が送られてきましたが、どこにも記述がありません。
ソースは何でしょうか？
もし乾式壁なら事前説明会の申込を取り消して、他物件をまわる日にあてたいです。
乾式壁の方がコスト高いですよね。
わざわざ低層で必要もなしに採用するとは思えませんが。
遮音性や断熱性は湿式よりも乾式の方が高いです。最近のものは。
まぁ壁をドンドン叩かれたらダメですが。
乾式壁というだけで反射的に検討を中止する方は、
気に入った物件が見つかるのでしょうか。
知らないだけで、他の物件でも構造や仕様にもそれぞれメリット・デメリットがあると思いますが。
妙なこだわりが足枷にならないことを祈ります。
我が家は90平米あったら検討したかったです（我が家のこだわり）。
でも気になるからきっとモデルルームには行っちゃうな。
乾式壁のメリットって、高層つくる時の軽量化程度にしか認識していませんでした。
一方で、デメリットばかり頭に入ってきてしまったので。
少し勉強しないと自分にあった良い物件選びの足かせになってしまうのですね。
とりあえず、事前説明会に行ってみます。
３６さん、ありがとうございました！
36は明らかに間違い。
コストは乾式の方が安いよ。
最近の遮音性能は高いとかいっても、たいしたことはない。
その他部分の工法にもよるし。
低層で採用する必要性とは、単純に建築コスト削減だけ。
ただ、最近の低層への乾式採用は三井に限ったことではないけど。
野村の恵比寿とかね。
他にもたくさん出てきてる。ま、三井は先駆けか。
その一方で、ちゃんとコンクリ壁を採用されている物件も多数ある。
どこにこだわるかで選択するしかないね。
５年後はわからんが。億ション以外の低層は全て乾式になっている可能性もある。
コンクリの原料不足にも起因していますよ。
単純に三井だけとか、コスト削減という問題ではなく、コンクリの削減というかセービングをしないといけないという、建築業界にとっては大きな問題があるのです。
堂々と嘘を言う36の発言に失笑。
本気でそう思ってるならば更に痛い。
ネットで調べれば直ぐに分かること。
乾式は本来タワーマンションのような超高層物件で軽量化を実現するため苦肉の策として採用されたもの。
住む側の人間には何のメリットもない。
デベの費用削減以外の何物でもない。
軽量化と工期短縮ですね、工期短くしてそれが価格に跳ね返ってればメリットかもしれません
あとは乾式壁は数値上の遮音性能は湿式と同等みたいですけど、施工者の力量で大きく性能が劣化する可能性もありますね
36です。
根拠に欠ける反射的な反論が多いように感じます。
私の考えとしては、乾式壁だからといって、即却下するのはいかがなものか。ということです。
49さんのおっしゃるように、コスト削減が目的でも価格に反映されればメリットととらえる顧客もいると思います。
48さんのおっしゃるような、
> 住む側の人間には何のメリットもない。
>デベの費用削減以外の何物でもない。
という意見は視野が狭いと感じてしまいます。
乾式壁と一口に言っても様々な種類があり、どの程度のものが採用されているのかを見極めるのが大事なのでは。
もちろんコスト削減だけに注力したような粗悪なものは論外です。
湿式でも同じことがいえます。
要は、ホントはコンクリート壁がいいけど、あんまり高いのも困るし、部屋が狭くなるのもイヤだなーってことです。
以下、参考までに。
PDFの方は石膏ボード屋さんの資料ですから、バイアスがかかっていることが否定できません。
（iPhoneからの投稿です。PC、ケータイから見られるかは確認していません）
乾式壁: 住宅設備のウソ・ホント
http://app.m-cocolog.jp/t/typecast/205008/177663/12055959
［PDF] せっこうボードを用いた乾式壁の優位性
http://www.yoshino-gypsum.com/pdf/report/report18.pdf
[PDF] 1. RC 壁の乾式化技術に関する Q&A その 1
http://www.yoshino-gypsum.com/pdf/report/report22.pdf
治安について、公園が多く、夜の公園に若い男の子が10人ぐらいで遊んでいると、「こわい」と感じてしまいます。東山公園が大きく拡張されると、渋谷に近いこともあって、ホームレスの溜り場にならないか、心配してしまいます。今でもときどき、世田谷公園に宿泊している人を見かけます。
東山に住む人は東山に誇りを持っているけどなんで？
小学校は官舎の子供とお金持ちの子供と普通の子供とで親の力関係が怖い…。
わざわざ子供の小学校入学に合わせて東山に引っ越してくる人いるよね。
この物件に詳しい方教えて。
青葉台の方が好きですが、東山の住民が青葉台に来ることもなく、青葉台の住民が東山に行くこともなく、
山手通りできっちり分けられてる感じがあります。青葉台２丁目いいですよね…。台地の青葉台は手が出せませんが…。
モデルルームに行ってきました。
率直な感想は「期待はずれ」です。
立地は池尻大橋から３分強。
緩やかな坂を登った高台。
３方向道路。
東山公園、世田谷公園近接。
東山小・中学校通学区。
かなりいいです。
いいところはこれくらい。
外観はタイル貼り。
南面は黄色がかったタイルで、個人的に微妙。
駐車場は屋外の機械式。
しかも１９台。足りる？
エントランスはダブルオートロック。
風除室が２つ続いてあります。
ロビーの質感や中庭の雰囲気は悪くない。
総戸数５２戸に対して、エレベーターは１基のみ。
５階建てで、南向きの１階は半地下。
東向き、西向き住戸一部で、戸境壁が乾式壁です。
南向き住戸は戸境壁はコンクリート。
外廊下です。
中庭越しに道路に面していて、道路から住戸の玄関が見えます。
ザ・パークハウス大崎やパークホームズ目黒ザ・レジデンスは外廊下ながら、敷地外からは見えないようになっていましたが。
共用廊下と住戸の間には「門柱」がしつらえてあり、邸宅感を強調していました。
室外機が共用廊下側に出ますが、共用廊下からは塀の影になって見えません。
が、ザ・パークハウス洗足池桜山のような、空中廊下＋ポーチには及びません。
アルコーブの床はタイル貼りですが、天井が吹きつけタイルで安っぽい。
玄関扉は普通。玄関床はタイルと天然石のツートン。
細かいですが、巾木はオレフィンシート。
LDは天井高２５０ｃｍ。２重床、２重天井。
エアコンは壁掛けです。
LDも主寝室も壁掛け。
フローリングはシートフローリングのようです（未確認）
センターオープンの窓は開放感があります。
キッチンは食洗機、ディスポーザーは標準。
浄水器がありません（未確認）。
天板は天然石。食器棚はオプション。
カウンター下は標準で収納になっています。
トイレはタンクレス。
バスルームは広くても１４１８。
バルコニーは奥行き２００でやや広め。
１階はテラス。１階のみ、スロップシンクとテラス照明があります。
細かいですが、天井や壁面は吹きつけタイルで安っぽい。
さて、価格。
現段階では１階と３階の予定価格のみです。
もっとも安い北東１階で坪３１０万。
１階でも南東角だと坪３６０万以上。
５階だと坪４００万程度の模様。
基準住戸ともいえる３階中住戸は
７０平米３LDKで７３００万。
坪３４０万。
平均もこのあたりでしょう。
管理費は１平米あたり２９０円。
７０平米で２万円くらい。
修繕積立金と合わせても３万円以下です。
駐車場は上段３６０００円、中・下段３３０００円。
幅１８５０です。
自転車置場は屋内ラック式で５２台。
１戸に１台の割合。
長くなったので分けます。
＞７４ より
続きます。
この物件のいい点。
何よりも立地。
子育て環境としてはかなり優れていると思います。
あとはエントランス、中庭の雰囲気はそれなり。
キッチンのカウンター下収納は便利そう。
東山アドレスにしてはお求めやすい価格。
この物件のイマイチな点。
外廊下。しかも道路から玄関が見える。
駐車場が雨ざらし。台数少ない。
エレベーターが１基。
壁掛けエアコン。
浄水器がない（未確認）
水回りがやや窮屈。
一部で乾式壁。
全体に漂う安っぽさ。
ファミリーの需要がありそうなエリアなのに、ファミリー向けの間取りが少ない。
立地からすると、ザ『コート』ガーデン目黒東山ですから、パークコートレベルを期待したのですが。
仕様に関して言えば、この掲示板内でも仕様に対する評価が低い、
プラウド恵比寿、ルフォン不動前、パークホームズ目黒ザ・レジデンスより、
さらに１段下の印象です。
仕様が低い分、価格も抑え気味だと思いますので、
５２戸くらいなら完売するのかな？
クラッシィハウス世田谷公園マスターズガーデンに期待します。
74、75さん。すごい詳しくレポートしていただき大変ありがとうございました。価格面は概ね想定通りですかね。仕様はそんなにひどいんですか。壁掛けエアコンとは。地震の影響と販売開始はいつくらいでしょうか。
キッチンについては、オプションは洗面所から入ってすぐの棚と台だけだったかと。
シンクにあるシャワータイプの水道口は、切り替え式でフィルターが内蔵された浄水機能付きになってたな。これがオプションだとは確認してないけど、キッチンでは棚と台だけだとは言ってたよ。
82です。
あと、営業さんと話で気になったのは、震災の影響で資材調達がままならず、元々バリエーションとして用意していたオプションの選択肢が用意出来ず、あまりこちらの要望に応えられないみたいなことも言ってましたね。
たぶん、「すみませんが、この範囲でしか対応出来ません」的な部分が多いんだと思います。。。
具体的な部材や箇所を提示して、どんな対応が出来るか、確認した方が良いですね。普通は聞いてくれるカスタムさえも危うい可能性がありますので。
環境を重視する人以外は、仕様も住所も青葉台が圧倒的に価値があるんじゃない？
青葉台は車の排気や騒音が酷いだろうけど、仕様はパークコートですからね。
東山は静かな子育てエリアな印象で、仕様はパークハウスですね。正直子育て環境として自慢できる（価値がある）だけですかね。
優先するモノが人それぞれだから、一概には価値の高低は付けられないですが。。。
この規模のマンションは共用施設がほとんど無い、共用部の光熱費あまりかからない、管理の手間もあまりかからない、コンシェルジュ等のサービスも無い、警備も外注･･･の割りに管理費が高いんだね。
しかし戸数が少ないから管理会社にとっては売上の低い物件。
管理会社もやる気ないだろうからいい人材を送り込まないだろうし、微妙だな。
クラッシィと比べると完全に見劣りしますね、、、。
クラッシィがオープンしないんで取り敢えず比較のために見に行きましたが早めの結論求められてうざかったです。皆、クラッシィ見なきゃ決められる分けないでしょとおもうんですが、、。
クラッシーのほうが、立地・仕様・規模ともに優れているので、単価が高いのは当然。
でも、予算に余裕がないうちにとっては、その価格差がどれくらいかがポイント。
買えるならクラッシーがいいです。
東山には隠れ家的なお店がちらほらあって楽しいですよね。
先日は某有名イタリアンの会員制（？）レストランにお呼ばれしました。
前レスで青葉台との比較がありましたが、個人的にはとても敵わないと思います（笑）
ただ、菅刈公園や西郷山公園もお散歩がてらよく利用するなど、青葉台のいいとこ取りができますよ。
現地見てきました。
周辺、特に駅や246側からのアクセスは、大型車だと限られてしまうのが気になりました。道が狭い上に電柱が左右から張り出している場所もあったりで。
クラッシィの方はひろびろ〜って感じでしたので、好き嫌いがとても分かれるポイントですね。
駅からの坂道というか、傾斜は特に気になるほどではありませんでした。
あの辺りは住宅密集地なので、仕方ありませんね。
現地周辺図をみてみると、つまり、車でのアクセスは南方向からだけってことでしょうか？
消防車なども、南側だけからしか入ってこれないってことでしょうか？
気になります。
駅からの坂道は正直気になりました。さほど急ではないですが毎日あの坂を上り下りするのかと思うと、狭いし密集しているし、駅が近くて買い物が便利なのはクラッシィよりいいですが、広々感が欲しいのでクラッシィかな。
かなりこの物件に興味があって現地に何度も足を運んでるんですが、どうしても隣のお墓が気になって…。せっかくいい公園が目の前にあるのにお墓の横を通って行かないと行けないのが残念すぎます。検討されてる皆さんは気になりませんか？
今の段階でお墓が気になっているんだったら、「そんなの気にしません！」「気にする必要ありません！！」「気にするのはやめましょう！！！」とどんなに言われても、その気持ちに変化が生じることはないでしょう。さっさと他に気持ち切り替えた方がいいですよ。
お墓を気にしてしまうと買えません。気にしすぎるとお客さんも呼べなくなるし、かといってプラウド駒場は事故物件で知らなければなんでもないけど…。遠巻きに見ながら違う物件も検討してます。
アドレスは目黒東山に憧れるが、実際現地見るとクラッシィーの方が断然良いですよね。
あとはクラッシィの仕様がどうかですね。コートガーデンはちょっとしょぼいなと感じ
てます。ただ、クラッシィーは予約がいっぱいで見れません、、、、。
飛び込みで入ったら見せてくれるかな？
もしくは三井の登録日を何とかして欲しいです。天下の三井なんだから顧客満足目指し
て比較検討させてくれても良いのに。
クラッシイは、ここより高くなると予想して間違いないんでしょうかね。
２８日以降に予定価格を教えてくれるそうです。
駅からの距離はこちらの方が近いし、小規模だし、意外とそんなに価格は変わらないのかなとも思うのですが。
でも、ここはマンション建てるような立地ではないよね。入り組んだ住宅地の中の、せま～い道に囲まれた狭い土地に無理やり建てる印象。現地みるまでは期待が大きかっただけに残念。災害時に消防車や救急車、各救援車両が入ってこられないようなところに家族を残して仕事に行けない。
大通り沿いじゃなくても、もう少しまともな道に囲まれたマンションはたくさんあるよ。
というか、ここにマンションって相当無理があるって思った。現地見に行って。
惜しい。。。すごく惜しい。残念な物件。
でも、ここやクラッシー検討者はセンチュリーや過去物件だけどマスタービュー、グランドヒルズなんかとは違ってくるはずたから、そういう意味では地所の微妙かもしれない諏訪山ってのもありでしょ、多分。それこそ諏訪山でプレゼンス級のじゃ、ここの比較対象にはならないのでは？
で、その諏訪山は夏くらいですか？
それとも秋待ち？
いじめに深刻もなにも…。いじめられてる当事者は深刻な問題だと思う。
いじめが起きたときの学校の対応など、しっかりと見ておきたいです。自分の子供が通うとしたらいじめが起きたときどういう対応をしたかで信頼関係が変わりますし、マンモス校で静かな子は放置されると聞きました。
真摯に対応をしてもらいたいですが、どうなるのか。
こことクラッシィだと子供の小学校が違うので、そこら辺も検討材料になってます。
一般的にクラッシィで思い描く仕様よりもずいぶん低かったんだよね・・・
価格的には予想をずいぶん下回った感じ。
こっちから流れる人も多いんじゃない？
我が家は両方撤退です。
ちょっとがっかり。
189さん 20と21は両方とも公園になっています。つい先日完成しました。20と21の間が遊歩道になっています。遊具なども作られていて休日は家族連れもたくさんおられますよ。
仕様と価格と広々感でクラッシィに軍杯上がるがどうしても東山小学校前にこだわる人はコートガーデンってことじゃない？
クラッシィの方が価格やすいことにびっくりで個人的にはこっちにする意味が分からないけど。
東京都世田谷区祖師谷一丁目 |
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6,900万円台予定～8,900万円台予定 |
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2LDK～3LDK |
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56.39m²～71.04m² |
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総戸数 6戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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6190万円～1億7990万円※権利金含む |
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1LDK～3LDK |
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35.89m2～76.81m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都台東区浅草橋４-2-1他 |
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1億2600万円～1億6590万円 |
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2LDK・3LDK |
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52.92m2～65.52m2 |
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総戸数 85戸 |
東京都練馬区上石神井４-610-28他 |
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8698万円～1億3298万円 |
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2LDK+S（納戸）～4LDK |
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67.55m2～90.09m2 |
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総戸数 106戸 |
東京都荒川区町屋２-662-7他7筆 |
|
6798万円～8898万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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50.64m2～60.2m2 |
|
総戸数 83戸 |
