パークシティ武蔵小杉はどうですか？【7】

じゃ、買えなくなったらどうなるか？
不便な場所の物件を買うか、マンションブームが終わるかになる。

どちらにせよ金利が上がったことで格安物件となってしまった。

友人が来たとき”すごい”といってくれるとうれしいだけです。

とうとう週末ですね。うちは、先行登録組です。
もうドキドキです・・・。バラの咲き状況気になりますね。

やっぱりこの通り、大絶賛の嵐！大反響！
皆さん、買いですって！周りのみんなはもう登録してますよ。
バラ沢山ついてたでしょ。このご意見板でも大人気だしね〜〜
ＳＦＴみたいすぐに完売しちゃうから早く決めましょう！
もし1期抽選外れても２期で絶対挽回できるからあきらめないことが大切。
もう二度とない最高のマンションですから！！

検討中のみなさん！締切りは明日３時ですよ！
これを逃したら一生後悔します。絶対忘れずに！

ここのすばらしさはこの板読めば一目瞭然、みんなで大絶賛の嵐。
もう怖いくらいです！
当日は込みますから、１時間前には入館してくださいね〜

>>９４ 北向きが安いのは勿論これまでの日本の風習

笑、じゃあどうしてそんな風習になったんだろうね？たまたまってこと？
ご自分が北向き購入予定だからって北をよく思いたい気持ちは分かるけどね。
北は１００年経っても北。一年中暗くて冬は超寒いの。
南や東と同額だったらあなただって北買わないでしょ。

私は全額キャッシュ組なんで金利上昇大歓迎。
利息は増えるし、競合相手も減るしね。ＭＳ需要減ればなおよし。それからじっくり買い。

１０８
寒い書き込みは止めてね。

一番寒いのはよく出てくる大絶賛君だけどね。

＞111
毎日１０時前後に必ず現れますね。
お勤めご苦労様と言いたいところだけど
ほとんどコピペなので仕事だとしたらだいぶ手抜き。

見て寒い絶賛コピペを繰り返すデベ営業…
恥ずかしいと思わないのかな
どういう感性してんだろ、呆れるのを通り越して不思議だよ

気づけないのでしょう。哀れみの目でぬるく包んであげましょうよ。

金利が上がろうがネガキャンされようが、
買う気満々の人たちは後先考えずに、
飛び付いて買うでしょ。

契約してから、我にかえり
買って良かったのか悩むだけ。

株もバブルっぽい動きになってきたね。
いよいよ最終局面入りという気がしてならない。
くれぐれも高値掴みには注意。

バラの咲いていないところはあまり変わらないみたいだけれど、倍率が徐々に上がってきていますね。明日はもっと上がるのだろうか。

明日勝負の人が結構いるから、遅咲きで彩られるよ。

最高で、何倍の住戸が出ているんでしょうね？
北東、北西角部屋とかは人気でそうですね。

６０００万円程度の部屋を登録した者です。
火曜日は２倍だったのに、今日は４倍になっていました。
抽選に外れた場合、登録無し物件に再登録が可能ですが、希望の間取りはもう残っていないと思います。
そうすると第二期に期待するしかないんですよね。第二期はいつからでしたっけ？第二期も抽選ですか？

4倍ですか！！
確かに登録なし物件＝人気のない間取りなわけですから、希望の間取りでないことになるでしょう。
第二期も壮絶な戦いになるでしょう。
第一期契約が3月中ですから、第二期販売は予想でゴールデンウイーク頃ではないかと読んでいます。

94さんの意見は妥当ですよ。
南側が人気だったのは、一軒家が主流だった時代からの流れですね。
高層マンションでは、最近は北向きも見直されています。

温暖化も進むし、夏に涼しい北側も魅力的です。
欧米では南よりも北向きの方が人気があり、南より値段が高いこともしばしば。

見直されてるわけではありません。
高層マンションは構造上北向きの部屋もできてしまうのです。
エレベータなどは北に寄せて、南を中心とするできるだけ価格の高い部屋を
たくさん作ろうとしますが、タワマンは断面が正方形に近いのでどうしても
北向きの部屋が残るわけです。

SFT購入者です。あさっての抽選会は11時半からでしたっけ？
SFTの時は2倍住戸から順番に抽選で、高倍率の住戸ほど抽選の順番が遅い方式でした。
で、待ち時間はシアターを開放して高校野球を放映してました。
この待ち時間・・・微妙なんですよね。なんか気を紛らわせるようなことして欲しいんですけど。
ちなみに、落選するとすぐに未登録住戸への再登録、もしくはキャンセル待ちの手続きをしてくれます。

あら、WBS観てた人いないのかな？

てっきり書き込みあると思ったけど・・・

角部屋の場合、リビングが直接窓なので夏の日差しはかなり暑いと思ったので私はSFTの北西を買いました。いつもカーテンを開けて、いい眺めをみたいからね。

お洗濯はすべて乾燥機ですよ。いまどき干さないでしょ。

洗濯物干せるよ。
ベランダに干すバーが付いてます。手すりギリギリの高さまでですけど。
ただし実際問題、高層階は干したら強風はどっかに飛んでくと思いますが。

高層階登録者です。
お洗濯はベランダに干せると確認済みです。
ただし、しっかり飛散防止はして下さい…とのことでした。
強風の時はＮＧだと思いますが、普段はお日様に当てて干したいと思います。

この物件、元々は銀行のグラウウンドだったとのことですが、どこの銀行でしょうか？？

SFT購入者です（低層）。ウチも干すつもりです。
そういえば最近は干さないご家庭の方が多くなりましたよね。

>>134
旧東京銀行・・だったっけ？

所詮、ではなく正真正銘の郊外ですよ^^

私、ＷＢＳ観てました。
武蔵小杉は今後ブランド化する可能性を秘めた街だそうですね。不動産会社の思惑１００％ですね。
私はずっと日吉に住んでますが、武蔵小杉には絶対住みたいと思いません。
汚いし、治安悪いし、買い物不便だし。

モデルハウスの説明員に修繕積立費が10年後には8万円以上/月になると聞きました。
駐車場代と合わせると、10万円以上/月。すごいですね。
タワーマンションはどこもそれぐらいかかるのでしょうか？

１０年後に８万？　何平米の部屋ですか？

モデルハウスだからどこかの邸宅じゃないですか。

はっきりと覚えてないですが、たしか75平米ほどの部屋だったと思います。
説明員の方も修繕積立費について最初は曖昧な返答でしたが、きびしく突っ込んだらはっきりと答えてくれました。

すいません、モデルルームでした。失礼しました。

モデルルームに行って説明員に修繕積立費の計画を問い合わせれば、数値を教えてもらえると思いますよ。

管理説明会で貰った資料と全然違いますよ。
どこぞの超高級億ションと勘違いしてません？

意図的に悪いうその情報や、良いうその情報を書き込む人がいっぱいいますね。

三井不動産の提供する番組が、武蔵小杉をヨイショですか。
芝浦でも豊洲でもマンション販売期に同じ様なことが。

>>137
お洗濯干す、干さないだけでどうして「格」に繋がるのですか？
そういう発想こそモラルに欠け恥ずべきだと思います。

>>139
済みたいと思わないのはご勝手ですが、汚いし、治安悪いし、買い物不便だし・・
そういう事は思ってもネットに書き込む内容ではないと思います（常識ある大人でしたら）
匿名の掲示板でも最低限のマナーは守るべきだと思います。

今日は登録最終日ですね。

昨日パビリオンに行って、登録済みのバラの花を確認してきました。
１６階以下の庶民的な区画は、９割程度、花で埋め尽くされていました。
空いてる部屋は、収納が少ないとか、価格の割に総面積が狭いとか、何らかの要素がある間取りで、それ以外は全て埋まっている状態でした。
多くは倍率１倍程度だそうですが、人気の間取りは１０倍くらいの倍率になりそうです。

私も登録完了しました。当たるかな？
みなさんも登録がんばってきてくださいね。

明日はいよいよ抽選会ですね。
当っても外れても、明日は複雑な気持ちになりそうです。
駅近とかいっても、しょせんは川崎のマンションですから将来性はないはずです。
不動産業界の仕掛けているマンションバブルに、みんなで踊らされているような気がしてなりません。
みなさん覚えていますか？
バブルの頃、サラリーマンに手の届きそうな家といえば、上野原（うえのはら）とか土気（とけ）とかいった、今では考えられないほどものすごい郊外しかなくて、それでも今買っておかないと、もうこんな物件は二度とでないと、みんなが思わされていました。
でも、上野原とか土気とかを買って、今もローンを払い続けている人たちだけが、先見の明がなかったわけではありません。
ここもあと5年もすると、そういえば武蔵小杉マンション戦争とかいうのがあったなあと、すっかり話題にも上がらなくなり、10年もすると薄汚れてきて、20年後には、値段がどんどん下がり始め、30年後には今の多摩ニュータウン状態になってしまうでしょう。
興銀も山一も雪印もなくなってしまったのに、35年ローンで買うように煽り続ける不動産業界って一体・・・、と思ってしまいます。
35年は長いです。世の中もまたすっかり変わるでしょう。
今から30年前には、このあたりで5000万円も出せば、駅歩5分で広い庭のついた一戸建てが買えたのではないかと思います。
今から30年後には、団塊の世代はみんなこの世からいなくなるので、また、そんな時代になるかもしれません。
そうなると、今買えるからとローンを組んで買っても、残るのは誰も見向きもしなくなった、薄汚れたマンションだけになるはずです。
今ここを本当に買ってもいいのは、軽い気持ちで買える医者とか弁護士とか（そういう人たちがここを買うとは思えませんが）、今後も年金がばっちり保証されている公務員だけなのではないでしょうか。

１３４　１３６
柳葉俊郎の大同銀行のモデルになってるのが旧東京銀行です。
後に神戸銀行と合併します。

>152
上野原とか士気とか買った人には明らかに先見の明はなかったんですよ。

もちろんここだって３０年後の評価はわからない。でも明らかに利便性は
残ると思います。首都が移転したり何か起きる可能性は０ではないと思いますが。
ここの価値が相対的に落ちると時は、ここより遠隔地はもっと悲惨なことに
なっていると思います。
過剰に価値が上がることを期待するのは、バブルだと思うし、そんな期待は
しないほうがいいけど、価値が下がりずらいのは確かだと思う。
まー、あくまで自己責任。誰がどう思うかなんて勝手だけどね。
俺は武蔵小杉がブランド化するかは別として、価値は高い部分で安定する
と思うし、言い方悪いけどそれなりの人しか買えないんで、民度も上がると
思います。

長年大手食品メーカーで工場建設や設備改善、社宅の改装、修繕等を担当しています。
見積査定や価格交渉も経験豊富ですので、住民になりましたら適正修繕と修繕費圧縮に
協力していきたいと思います。

156さん
よろしくお願いします。数百戸もあるんだから知恵をあつめるといろいろ役立つと思います。

昨日の番組で武蔵小杉がって、何人もの知り合いからメールがくるんだけど、
三井提供の番組が三井の建てる小杉を賛美するのは、
単なる自画自賛じゃない。

>153
神戸銀行と合併するのは太陽銀行で、
東京銀行が合併するのは三菱銀行では？

パビで管理費、積立金は今後かなりの確率で上がると思ってください、
と明言されました。
恐らく最終的には現在の１．５倍位にはなるのでしょう。
タワーは管理費と積立金がホントに高いですね・・汗

確率というより、上昇率でしょ。

>>１５２　不動産業界の仕掛けているマンションバブルに、みんなで踊らされているような気がしてなりません。

この板ではめずらしく公平なご意見ですな。
不動産価格を決めるのは不動産業者。世帯所得がやっと横ばいの中、景気上昇感と都心部の企業用地価上昇を受けて意図的にＭＳ価格を吊り上げてる。ＭＳＴもしかり。
一年前から急上昇、まさにドル箱ＭＳ。三井はまたも上場来高値更新へ。
欲しくてしょうがないよだれ客専用の板だからしょうがないけど、外野で冷めた眼で見てる人多いんですよ、本当は。

単に駅チカってだけで本当に資産価値の下落率低いの？

今回の住宅ローン金利上昇っていつからだろう？
それによっては１期でも買う人減るのでは？

160は新手のネガキャンだよ。

笑、なんでもネガキャン

低層階は高倍率でしたね。
昨日確認しました。

低層階と高層階が高倍率。つまり勝ち組と＊＊＊の二極化。
だから格差ＭＳなんですよ。
低層階はあの価格だと確かにお買い得感あり。
ただ中層階の価格だとやっぱり高い。急に購買希望世帯が減るんじゃないかな。
つまり２期以降は一気に細るはず。

>166
下落率低いよ。

溝口のパークシティは、
築20年だか25年なのに、今現在、中古価格4000万円以上。（ただし、南向き）
販売時は、いくらしたのか、25年前じゃマンション価格の想像もつかないけど。
それなりの新築価格だったでしょう。

「値下がりしない」というより、
中古価格が高い分、「新築購入価格が高い」というだけの話かもしれないけど。

駅遠の4000万円が20年後に1000万円（最近よく聞く話）
駅前の7000万円物件が20年後に4000万円
どちらも3000万円の下落だけど、
下落率で考えると、駅前の下落率が低いと言える。
でも、3000万円値下がりしたことに変わりはない。（物価の上昇分を考えるとややこしいけど）
「下落率」という言葉のマジックか？

溝の口はその間に大規模再開発が行われたからでしょう。
それで価値が上がっただけ。

相変わらず一本調子の低層・高層、お約束どおりの発言。
低層だからお買い得感あり？冗談でしょう。高層で安くたって
買う価値なしのMSが山ほど。あそこのとか。低層で割高でも買う
価値あるMSは確かに少ないが。まあ、低層・高層議論は以前のスレで長々やって
もう終ってます。

>>173
そういう物件がございますのは存じ上げておりますが、ここは都内ではございません。
都内該当物件（格とやらの高い？）でほざいて下さいませ。
ＭＳＴは洗濯物を干していけないという規約はございませんでした！
そういう発言をなさっている方に限って実際…？ってこと多いですよね（笑）

レンタカーのほうが経済的だからといって、くるまを手放そうと考えている人は、止めたほうがいいですよ。
三井がここを賃貸にしないで売るのは、買ってもらう方が、最終的にもうけが大きいからです。その大きさはくるまとはケタ違いです。

子どもがいるのに、妻の収入をローン返済の一部にあてようとしている人は、止めたほうがいいですよ。
近所の子どもが鍵をぶら下げて帰ってきて、夜暗くなるまで一人でいるのは、見るに耐えられません。

お金がなくて国産車に乗っている人は、止めたほうがいいですよ。（国産車に燃費や信頼性で乗っている人は別です。）
ローンが払えなくなって、親しくしていたご近所さんが引っ越していくのは、見るに耐えられません。

子どもの給食費を払わなかったことのある人は、止めたほうがいいですよ。
お金がないからといって、いつ管理費や修繕積立金を滞納し始めるのではないかと、周りの人たちが心配します。

とりあえず川崎が価値がないと言っている様では177さんはちょっと先見の明がないと私は思いますが。１０年後にまたお逢いしましょう。

>> 今回の住宅ローン金利上昇っていつからだろう？
買う気も無いから知らないんだろ。掲示板でちゃかしたいだけ？
2月の公庫金利が適用されるのは3/2まで。
購入申し込み会は、部屋によって決まっていて、2/27、3/1、3/3。
つまり、3/3に指定されている部屋(=25階以上)の金利は上がるということ。
でも、25階以上で倍率が下がって買いやすくなるかは疑問。
少なくとも北面は、SFTすぐ北の南武線との間に最大高さ80mの建築許可が出てるし。

SFTの北側は80ｍというのは26階くらいだそうです。でもあの狭いところではそんなに大きくならないという意見もございます。でもSFTの北東はひらけております。

>>１８１

そりゃどうかな？
購入申し込み会の日程前倒し変更は可能だし、何階であっても当選後来週中にローン申し込みも可能でしょ。
ローン組まなくて買う人もいるでしょ。他人の動向を確認したいだけかもよ。
浅いなぁ〜

>> 184
ローン組む人は、ほとんど2/27 or 3/1に前倒しで申し込むんでしょうね。
3/3は現金一括払いの人がほとんどになるのかな？

>川崎のイメージは覆いがたいね。なんかここの購入者は勘違いしている気が
>するのは私だけでしょうか。
はい、あなただけです。

>>189
そういう人は来なくて結構です。

すごい勢いでバラが増えてますね。（笑
やはり最終日は凄い！！！

今日の状況ぜひ教えて下さい。
気になっていますが、今日は行かれません。

ばかばっかしだな。ろくな書き込みがない

>>>189
>そういう人は来なくて結構です。
川崎のイメージが嫌いならこの板に来なくてもいいのに、
粘着質の方がはりついてますねー。

ぼくは、川崎のほうがイメージいいですね。
「駅前の商業化進み度」からいうと横浜のほうが進んでいますが、
あそこまで進んでしまっては、駅前に新築マンションが建つはずもなく、
「駅前に住むならどっち」という議論しようにも、比較対象がない。

もし、「横浜駅前に新築があったら」という仮定の話で、小杉のPCTと比較しても
東口は高速道路通ってて、一日中暗いし、空気も汚すぎ、
西口はうるさすぎでしょ。

だから「そこそこ発展」の小杉のほうがいいけど。

あと、渋谷にすぐ出れるのが強み。都内に住みたくはないけど、渋谷新宿は近いほうが便利。
もうひとつ欲を言うと、海外旅行の利便性。つまり成田。

いままでは、溝口から田園都市線に乗って水天宮でTCATへ行っていたけど、
今度から横須賀線が止まるので、成田エクスプレスで成田直でいける。
乗車料金が高いので、わざわざ、横浜や品川で成田EXPに乗り換える気はしないけど。
目の前の駅から直結だったら、払ってもいいかな。という気がする。

午前中行ってきました。混雑してました。
結構倍率変化するかもですね。1倍で安泰といった感じでは
ないでしょう。

以前、価格について分析している書き込みがありましたよね？

小杉さんのかな？コピペします。

建築の仕事をしているものです。あまりにも、身勝手な書き込みが多いので、このマンションの適正価格について積み上げ方式で試算してみました。

土地取得価格＝過去の公示価格×敷地面積
　　　　　　＝50万円／㎡×9312.90㎡
　 　＝465,645万円・・・①
建設費＝建設単価×延床面積・・・・単価はパビリオン、図面から想定しました。上の下のクラスですね
　　　＝33万円／㎡×103343.31㎡
　　　＝3,410,329万円・・・②
経費＝（土地取得価格＋建設費）×0.15
　　＝（465,645万円＋3,410,329万円）×0.15
　　＝581,396万円・・・③
ここまでの計は
①＋②＋③＝4,457,370万円・・・④
建物全体（グロス）の坪単価は
④÷延床面積×3.3
＝4,457,370万円÷103343.31㎡×3.3㎡／坪
＝143万円／坪・・・⑤
住宅部分（ネット）の坪単価は
⑤÷住宅割合
＝143万円／坪÷0.7
＝204万円・・・⑥

例えば南面中層の売り出し坪単価は260万円なので⑥に対して1.27倍となっている。この27％分は売主の利益となります。通常のマンションでは10〜15％程度の利益を見込んで価格設定をすることからすると27％と言うのは、かなり売主にとっては利益率の高い、買主にとっては割高な物件と言うことになります。需要と供給、周囲の不動産価格、将来の動向等から最終的に価格を決定しますが、この価格は、買う側にとってはかなり割高ですね。
将来どうなるかは誰にもわからないことなので、まずはしっかり定量的に計算してから高い、安いを判断した方が良いのではないでしょうか。
金額的には割高でも建物自体や町の利便性等の重要な評価項目はひとそれぞれ、優先順位は異なります。あくまでもここで計算したものは金額面から見た１指標です。
上記の計算はあくまでも概算ではありますが、不動産価格を決定する際に通常使われる方法です。賃貸にする人は他に収益還元法とかも計算した方が良いですね。