パークシティ武蔵小杉はどうですか？【8】

ここに入る人でも将来は田舎に帰るとか、理由があって永住しない予定の人もいるでしょう。
永住志向は人それぞれで、マンションの条件の良し悪しとは必ずしも関係しないと思います。
ここの建物の構造や管理は、永住に堪えるレベルだと思いますが。

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管理？三井の管理ってそんなに良かったですか？
あとキーではなく、エディカードかケータイでオートロックを開けるのは面倒臭そう。
普通のマンションは、キー本体にIDチップが組み込まれてるのにね。

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デベ系列の管理会社でも、デベ本体の信用力が怪しいと考えものですよね。
永住前提の人も多いわけですし。そういう意味ではここの管理は安心できます。

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管理で真っ先に重要なのは玄関の出入りの管理。つまりオートロック。
マンションキーにIDチップが組み込まれているマンションが多いという意味です。
キーだけ持てば外出できます。カードやケータイを持たなくてもいい。

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わかりました。
身軽でありたいと言うことですね。

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例えば各階ゴミ捨ても、カードかケータイ持って出なければ
いけませんよね。更に用心したい人はそれと別にキーも持って出ることになります。

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なるほど、その通りですね。
ちょっとしたゴミ捨てまで考えていませんでした。
住んでみないとわからない事がありますね。

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カードとキーの二元管理になっているほうが、セキュリティとしては安全なのでは。

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三井の川崎ラゾーナは鍵にIDチップです。

その後に完成するここはいろんな意味で進化してると思われますけどね。

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＞551

　上記リンクはもう見飽きました。どういう意図で活動されているのですか？

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>>552
東京ガス勤務でもなければ活動でもありません。
ただビジュアル的に驚いたので実体を知りたいと思っただけで。
見飽きる程出ているものなのかも知りませんでしたが
リスクとしてあることはまちがいないのでは？
勉強不足と言われればそれまでですが。

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IDチップ内蔵の鍵についてですが、5年以上前の物件にもあるので、
それほど新しいものでもないですよ。
これからはカード式（携帯電話可）が増えてくると思います。

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今回のセキュリティは、鍵のIC、カードICいずれでも通過可能です。

ただ、各階のエレベーター付近に２箇所扉があって、
鍵の場合は１箇所、カードだと２箇所両方とも使えると説明を受けました。

547さんが、ゴミ捨てに携帯やカード等必要と書かれていますが、
各フロアのゴミ捨て場は必要ないのでは？
各フロアのセキュリティは、エレベータ付近と部屋の扉だけで、
部屋の扉はオートロックではないはずなので、必要ないと思いますよ。

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すいません、555です。

ゴミ捨て場で必要ないのではなく、
ゴミを捨てに行く際必要ないの間違いです。

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ゴミ置き場はエレベーター付近で、セキュリティの外ですよね。
各フロアのオートロックを出てから捨てに行くのじゃありませんか？

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要望書って激しく出させられたけど、今もって何の為なのか理解不能。
だって申し込み時には要望書と部屋変えてもいいって言われたんだもん。

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通りすがりの者ですが…
セキュリティのついてる場所について
詳しくレスしちゃって良いんですか?
購入者限定のレスなどがあれば、そちらでした方が良いのでは?

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>559さん

別に購入者以外でも、MR行ったりすればわかることなので、
あまり問題ないのでは？
それに、住民版もオープンスペースですし。

ぶっちゃけ、今あるタワマンのセキュリティでも、
部外者が当たり前のようにして、他の住人が開ける際に
一緒に入っちゃえば、各階行けちゃいますからね。

セキュリティって、意外と役に立つようで役に立たないと
認識していた方がいいと思いますよ。

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>547さん
>557さん

すいません。
確かにエレベーター付近なので、セキュリティ通りますね。

友人の住んでいる内廊下の高層マンションでは、
ゴミ捨て場が会社の給湯室みたいに通路の一角にある
感じなので、そう思いこんでました、

申し訳ありませんでした。

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携帯に関してなんですけど、
タワーマンションの高層階は携帯が繋がらないと言いますよね。

ここはドコモだけアンテナがあるそうですけど、
高層階を買う方々は今は他の会社の携帯を使ってても、
入居後は繋がるドコモにするのでしょうか？
ドコモの１人勝ちマンション？

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>562さん

そういうことを今気にしていて仕方ないと思いますよ。
あと２年で、なにか通信技術が進歩して、
高層マンションでも大丈夫になるかもしれませんし。

今一番繋がりやすいのは、auなんて言われますので、
逆に言うとドコモはここまでしないと繋がらないのかも
しれないですね。

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え？一般的に携帯って超高層マンションつながらないんですか？
マンション用にアンテナがいるの？それちょっと興味ある。

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我が家はドコモだけなので、間違いなくマンション内でも使える。
良かった。

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ドコモもEdyもそうですが、マンションコミュニティで統一しなければならない不便さをいろいろ感じるようになるかもしれませんね。ケーブルテレビとかインターネットプロバイダとか。
Edyの利便性をいまいち感じない生活をしているので、むしろSuicaとかが良かったです。

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携帯に関しては、人によって重要度が違いますね。
転送設定もできるし。
本当に必要な人には家のTELも伝えるし。
あと、563さんもおっしゃってますが、技術革新にも期待。
2年て長いですから。

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携帯のアンテナが付いてないタワーは沢山ありますし、
ドコモだけでも優秀な方ではないでしょうか。
ちなみにソフトバンクが個人用の小型アンテナを近い将来導入するようですし、
ソフトバンクが出せば、auやドコモも導入してくると思いますよ。

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何だか携帯電話の話なんてくだらんね。
電波が届かないとマンション検討やめるのかな？
電波届かなくて不便なら携帯会社変えればいいだけじゃん。
ナンバーポータビリティーでしたっけ？
番号同じで携帯会社変えられるんだからまったく問題ないと思うが・・・・・。
そんなに携帯電話会社って大切？
つながればどこの会社でもいいんとちゃいます？
そんなことよりもこの物件はここしかないんだよ。

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知らずに入居してケータイが通じないと驚く人はもう出てこないでしょう。
此のスレで議論出来て良かったではないですか。

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>575
ここに限らずタワーが携帯つながりにくいのは、よく知られていることですよ。
営業さんも隠さず話してくれますし。

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そうそう、低層階には関係ない話だし。
高層階はドコモのアンテナ付けて良かったねってことで、この話題は終わりに。
高層階の方は代りにエレベーターが恵まれてるみたいだからいいじゃないでしょうか。

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エレベーターは３４階を境に高層用と低層用で分かれてるけど、単純計算では３０階で分かれるはず。
高層階の方がエレベーターは有利になるように設計。これは毎日のことだから結構大きい。

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部屋数（世帯数）で計算して、本当に高層階が有利なのかどうか、ちゃんと計算しましたか？
そうでなくても高層階のほうが地上からの距離が物理的に遠いので、実際には有利ではないのですが。
殆どのタワーマンションは、真ん中より高層階寄りに分かれ目がありますよ。

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部屋数を数えてみました。ザッと数えたのでミスがあれば御容赦を。

３４階から５９階まで、３４２戸プラスラウンジとゲストルーム。
エレベーターは４基プラス非常用１基。
しかも、平面図を見た限りでは低層階用よりも高層階用の方が大きそうです。

計算してみるまでもなく…。
でも、高層階の方が距離的に地上から遠いのですから、
有利不利は許容範囲ということに。

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このマンションとエレベーターへの勝手なイメージですが、
マンションの価格もそこそこするので、出社時間がかっちりのメーカー系の会社の方より
大手のサービス業や、IT系など朝の始業時間にある程度融通が利きそうな方が多く、
朝はエレベーターがどこかの時間混むということはないかなと思ってます。

なので、純粋に地上との距離とそれにかかる時間の差という、
微少な差くらいしかないと思ってます。

地震がきて、エレベーターが止まって、断水なんてしたら、
断然低層階が有利でしょうけど。

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高層マンションって一斉入居の際の引越しが凄いことになりそう。
たくさんの住居の引越しがかぶったらどうなるのやら…。

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引越しは、結構分散してるみたいですよ、いろんなタワマンでは。

SFT購入者で、11/28?入居開始ですが、
12月入ってから引越ししようと思ってます。

こういうのを三井が各購入者に意向を聞いて、
どのあたり混みそうとか取りまとめて、
案内してくれるとうれしいですけどね。

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幹事役の引越会社に頼むと高くなるんですよねぇ。
かといって違う社に頼むと順番を冷遇されそう。
三井さんは普通どの引越会社が幹事になるのでしょう。

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引越しは平日はすいてて希望が通りやすいが、週末はその逆って営業さんに聞きましたよ。

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冷遇って、引越し作業終了が夜中になるとか…？
入居開始直後の週末はあり得るかもね。

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以前引越したマンションで頼んだ引越屋の人が、幹事の会社に意地悪されたとボヤいてました。

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幹事はたぶんアー○か○通でしょう。

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安心度は高いけど、値段もお高めの引越屋さんですね。

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高層階の方がエレベーターは有利になるように設計。これは毎日のことだから結構大きい。

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階層は入居の頃にはカビが生えていたり虫がわいたりしている部屋があってもおかしくないです。
うちは低階層なので怖いです。

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>594さん

どんなに痛んでいても、内覧会の時に指摘すれば、
三井の負担でちゃんと綺麗にしてくれますよ。
ご安心下さい。

カビについては、基本的に人間が生活を始めないと、
大幅な湿度上昇はないので、大丈夫だと思いますよ。

虫にいたっては、餌がないし、発生しないでしょう（笑）

心配しすぎだと思いますよ。

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ところで契約済みのみなさんは物件価格の10％を支払ったのですか？
うちはそんなにお金が無いって言ったら大幅に少ない契約金でいいって言われました。
意外でした。

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>>596
１０％というのは目安であって、確か５％以上契約金を入れておかないと
万が一マンション自体に問題発生、入居不可…なんてことになった時に
契約金が戻らないのではなかったような気がします。
誰かお解かりになる方フォロー願います。

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５９４様
芝浦購入しましたが、引渡しにはハウスクリーニングがきれいにされていましたので大丈夫です。

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毎日通勤で見かけますが、きちんと西側にはカーテンがしてあったりと
配慮はされている様子です。

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ハウスクリーニングしての引渡しや、紙カーテンは
新築マンションなら普通やることだと思いますが。

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契約金５％以下支払えませんでした・・。
こんなんでこの先本当に支払えるか不安・・。
因みにみなさんいくら支払いましたか？
１０％支払っていらっしゃるのでしょうか？

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私は１０％支払いました。
でも、もしその割合が各自マチマチだったら、ちょっと問題ですよね・・
例えば何か不測の事態が起きて、キャンセルした場合負担割合がそれぞれ違うって事になりますし。

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10％に満たない分は後追いで払うことになります。

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10%との契約でしたし、当たり前と思いあわててかき集めましたが、そうでないこともあるのということがはじめて知り、驚きです。

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>593
SFTでは、21階までが低層用EV３機、21階以上（47階まで）が高層用EV３機となっていて、高層階のほうがどう見ても不利です。
非常用EVが1機ありますが、図面を見ると低層階・高層階両方使えるように見えます。
MSTと大きな違いですよね。
これについて詳しい方はいますか？

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転勤などでキャンセルする可能性が少しでもある方は、
なるべく手付金は少額にしておいたほうが得ですね。
ちなみに手付金は20%まで取れるんですよ。
ギリギリまで取ろうとするデべもあります。
それに比べれば三井は良心的ですね。

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>605
SFTは庭園あり森ありのコンセプトで低層階重視。
MSTは眺望、高さ重視の高層階重視。
ってことでしょう。

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エレベーターなんて、せいぜい朝バッティングが考えれるくらいで、
どうしてそんなに高層と低層での有利不利にこだわれるのでしょうか？

構造でいろいろ話が出るのなら、駐車場が100％じゃないとか、
トランクルームが100％じゃないとか、パーティルームは景色重視に
なってないとか、そっちの方が自分は気になります。

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駅前の上、道路は混みやすいので車が不要な人も多いんでしょう。
トランクルームは賃料が高い。

構造をいうなら、駅側に入口が欲しかったです。

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私は朝エレベーターがなかなか来ないのは相当なストレスです。
トランクルームは２コ借りたいくらい。
車は手放そうと思ってます。時々レンタで充分。

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東横側に入り口があると、逆に横須賀線側には遠いですよ。

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＞608

エレベーターにこだわるのはせっかちな人が多い
のでは？と思っています。

駐車場１００％のマンションでは借り手が少なく
管理費に跳ね返って困っているところもあるよう
です。
必ずしも１００％が良いとはいえません。特に駅
近は車持たない人も居ますから。

トランクルーム作るくらいなら部屋広げてと思い
ますよ。みんながみんな欲しいものでもありませ
ん。

パーティールームは私はいらないと思っています。
余計な管理費増の原因だと思っています。

とまあ、人それぞれ考え方が違うので何でもほど
ほどが良いのではないでしょうか？

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ＭＳＴは、低層用ＥＶと高層用ＥＶの２つが利用できる階は、
いきなり１００万円くらい値段が高くなったような記憶がある。
その点ＳＦＴは、その階での値段の差は特段なかったような。
お買い得でしたね。

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百万円くらい、長い返済期間、長い居住期間考えたら大した差じゃないでしょう？
SFTとの比較にうおいては、それ以外の何か理由があったのでは？　売主も素人じゃ
ないんだろうから、EVの設置での値段設定をSFTのあと急遽変えるような事は無いと
思いますよ。

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川崎駅西口側で人気が出てるモリモト社のクレッセント川崎タワーも
ここと１週間違いで完売の予定だそうです。向こうもそうだけど、
ここも小杉駅前を代表するタワーマンションなだけに、いよいよ終わり
かと思うとちょっと寂しいような、とっても感慨深げでありますよね。。

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要望書を出したときに、
正式価格は郵便で送ると担当に言われた。

ところが、今日まで待っても何にも届かない。
何の連絡もない。

天下の三井って、この程度か。
住宅情報で正式価格を知ったよ。

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要望書は出してないけど、営業さんが予定価格表、正式価格表ともに送ってくれたよ。

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＞616
SFTの時、同じような対応をされました。
モデルルームで「入れておきます」と言われた資料が入ってなかったので
TELしたら、お姉さんが詰めたい対応・・・
数日後、TELもしていない友人宅には資料が郵送されてきたが、ウチには来ない。
ウチは買う気なしと判断されたのだと思うことに。

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毎日、今か今かと待ってたので
がっかりしました。

レスを頂いてもおさまらないので、もう寝ます。

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パークシティの毎月かかる維持費のことを試算してみました。

90?uクラスの部屋で共益費は毎月24,000円、修繕積立金(一時金なし）が5年目までが全体3100円、本体が4700円なので合計約32,000円位。固定資産税が約最初の5年間は建物の分が優遇され安いので380,000円くらい(パークの税務相談コーナーで試算してもらいました）になるのではとのことなので一月約3万円。月額約6万2千円。

11年目から共益費がそのままとして、修繕積立金(一時金なしで試算）が全体4,800円、本体が5,400円なので合計約35,000円位。固定資産税は土地評価が決まってないけど試算では、優遇税がなくなり年間約57万くらいとの事なので(パークの税務相談で試算してもらいました）月約5万円。月額8万5千円。

26年目から、共益費そのままとして、修繕積立金(一時金なし）が全体6,700円、本体が25,000円なので合計約55,700円位。固定資産税は5年後はフラットと仮定して(多分土地評価は上がるんでしょうが）月額10万5千円となります。

30年目以降も住む人はさらに修繕費が上がりますのでそこも計算に入れた方がよいです。。
土地評価額も定まってないですが参考までに試算してみました。
ローンのほかにいくらかかるかを試算されたほうが良いと思います。特に固定資産税と修繕費は曲者です。駐車場代金も考えた方がよいです。
税金関係の本や共益費、修繕積立金の表はパークのパビリオンでくれますので。
転売される方は関係ないかもしれませんが、タワーのせいかもろもろ結構高いので払っていけるのか考えた方が良いと思います。

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基本的なこと教えて下さい（主婦なので今一つよくわかりません）。
?@ここのマンション、入居が絶対条件のはずでしたね。引渡し後、即の賃貸不可なのでしょうか？
?A民間ローン（公庫ではない）の場合、銀行は送付先指定を受けてくれるのでしょうか？
?BNO.620さんの試算だと、固定資産税がポイントのようですが、同価格の地価であるならば、PCMのみならず、マンションの同じ広さと仮定した場合、税金は一緒なのでしょうか？

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>620さん
その固定資産税が本当ならば、
都内のタワーマンションよりも高額です。

また、その固定資産税が本当ならば、
不動産取得税が免除額を越えて掛かります。数十万円です。

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>固定資産税が約最初の5年間は建物の分が優遇され安いので380,000円くらい

たか！東戸塚のタワーマンションの倍以上だよ。

>11年目から・・・月額8万5千円。

東戸塚のタワーマンションのランニングコストは、５万円以下だよ。

買い替えるのやめました。

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固定資産税の試算、間違っていない？

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あはは、そんな高いわけないよ。
もっともらしい事沢山書いてるけどねぇ。。。

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621さん
このマンションは入居が絶対条件ではなく、銀行の住宅ローン（公庫以外でも）を
借りた場合に入居が絶対条件となります。ただし入居期間は短くても良いかもしれません。
銀行のローンの中でも入居が条件ではないものとして、アパートローンや
セカンドハウスローンがあり、PCMの提携ローンにも該当があります。金利優遇は
通常の住宅ローンより多少悪くなりますが。

?Aは意味が良くわかりませんが、そもそも通常の住宅ローンを使わなければ良いのでは？
固定資産税については簡単には計算できないようになっていますが、
６２０は計算が違っていると思います。
保証はしませんがおそらく減免期間が６万?８万減免後が２０万?２５万
くらいではなかろうかと思います。固定資産税は土地と家屋で分けて計算されますが
家屋は取得価額ではなく建物の構造と広さで決められ、年々償却していきます。
土地は路線価をもとに計算されることになります。
気になる方は税務署にでも確認されてみては？

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マンションの固定資産税は地価と専有面積で決まります。
超高層階と低層階、東南角部屋と北向部屋、眺望抜群と眺望なし、が同じ算定基準です。
つまり安い部屋ほど割高感が出ます。
特にタワーはその傾向が顕著ですね。

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私もパークでもらった諸費用概算表（見積書）を見直してみるとよると固定資産税は「参考/お引渡し後の税金」によると毎年固定資産税は毎年約３１０，０００とあります。
ちなみにこれは６年後以降は建物の減税(土地の税金は１００％だが、建物は５年間は１/２になる）がなくなるのでその分増えますと言われましたが・・・。
ちなみに不動産取得税は約５０万円と書いてあります。
担当の営業に聞いてみれば分かるので確認した方がよいです。
持っているだけでかかる経費と言うものは私も重要だと思いますけど。

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見積書がおかしいに1票。
高過ぎます。

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正しいに一票。

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５年間１/２減税、は今まではそうだったけど、ＭＳＴ入居者含め今後はまだ正式に決まってない話ですよね？

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都心のタワマン、固定資産税ははるかに安いです。
川崎市は高いのですか？

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コスタの購入者です。
昨年4月にもらった固定資産＋都市計画税の表によると、
平成21年度予想で、70?u台で15万円くらい（減税措置のある場合）。
減税後（もしくは減税が無い場合）は25万円くらいのようです。
駅前の好立地とはいえ、パークさんの固定資産税は高いですね。

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コスタさんとは立地が違うからです。
固定資産税は立地次第です。当然都心でも僻地のタワマンは安いんです。

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私のMST諸費用概算表上の固定資産税等は23万円/年（約75?u）となっています。
この固定資産税等金額に占める土地分と建物分の割合を確認していないのですが、おおよその割合を確認された方いますか。（三井に電話すればよいのですが、今日あたり忙しいと思われ電話しにくいです。）
5年後に建物分軽減措置がなくなることや、小杉駅前の公示地価が急騰していることを考えると、5?10年目くらいの固定資産税は結構高くなりそうですね。
管理費・修繕積立金は約25,000円/月（約75?u）からスタートして、20年目以降約41,000円/月の予想だったのであまり心配していないのですが。

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ここはちゃんと購入を検討している人が見ていると思います。
見積書がおかしいとかもっと安いはずなどと根拠もなく言っている人は現実が見れていないです。
購入検討者を惑わせ誤解させると思います。
きちんといくらかかるのかは最低限確認しないとまずいですよ。
モデルルームに聞けばはっきりと(土地評価額は現時点のものですが）分かるのですから。
マンションの維持費は高くなることはあっても下がることはないのが当たり前で(共益費、修繕積立金など）毎月の出費はきちんとシミュレートしなければならないと思います。

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レジの固定資産税の見積もりは約65m^2で15万円（減免あり）となっています。
参考になれば、幸いです。

いくらなんでも３０万円は高いように思えますね。

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部屋の広さ等で変わりますので
全く同じではありませんが、
私が出してもらった見積書も６２８さんと
大差ありません。
これは今の武蔵小杉ではなく、今後資産価値が上がった状態を
見越して高く設定していると言っていました。

今の段階で正確な固定資産税は分からないと思いますが、
デベの見積表で出てくる固定資産税額は、大幅には予想を外れないと思います。
今住んでいるマンションを購入した時、デベの固定資産税予想額と
実際の額も、そう変わりませんでした。

ＭＲで受けた税務相談では、担当さんが出してくれた見積額より
固定資産税は高くなったので、
担当さんの見積額が順当、もしくは最低ラインくらいに考えておいた方が
安心ではないでしょうか。

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６３８で補足ですが
川崎のクレッセントを見に行った時も、
パークシティの見積額とあまり変わらなかったように思います。

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低層階・北向き・眺望なしと高層階・南向き・眺望抜群では同じ専有面積だと固定資産税は同額となります。管理費・積立金も。

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