ロイヤルタワー横濱鶴見（シークレイン）

悲しい皮算用やってますな。
ただ、売れ残り対策を考える時期には来ています。危機感あるじゃん（誉）

確かに。
ふつうは賃貸の話しなんか出ると猛反撃ですからなあ。

やばい!850の言ってる事が難しくて分からん↓。

要するに購入リスクは高いの低いの？

今日鶴見行きましたが、素晴らしい街に変貌してました！妥当な価格帯ではないでしょうか。

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　固定資産税ですが70㎡でおそらく15万円ぐらいになると、個人的には試算しました。
　この物件は管理費が高いので賃貸しには向かないと思います。賃貸しを狙うなら、今後1年位の間で、鶴見駅から5分強位の場所に3件位の物件の予定があるので、そちらを買う方が賢明だと思います。
　内覧会ですが、確かに高層マンションなので、目の前を遮る物がないので優越感はありました。施工も竹中なので殆どクレームもなく終わりましたが、内装は一般的な物なの安ぽく、トイレやキッチンは鏡面仕上げを検討中。また、部屋の位置によっては構造の関係で、掃除機能の付いたエアコンが入れられないなど制約がありました。

８５５さんのように初めから賃貸に向いてないと理解して購入される方ばかりならこんな家賃や収益の話で盛り下がらないのに…

幾らで貸せるとか利回りがどうとかっていう話をすると１００％理にかなわない坪単価になるのでここはやはり駅直結の便利さ、眺望の優越感に価値を見出して行った方が良いと思います。お金に代えられない価値ってやつですね。

>>848>>850
コメント有難うございました
賃貸に向いていないことは自分なりに理解しているつもりでしたが、いろいろ参考になりました
>>853
無理して理解しなくても…
鶴見のタワーＭＳは住みたいと思う人のみが購入すればいいと思います
>>855
エアコンのことですが、本当に「構造」のことですか？(設備の事？)
ただ単に冷媒管がお掃除用の物がなかっただけでは？　

固定資産税、管理費、修繕積立金、マンション購入後費用。
健康保険料、区民税厚生年金保険料、 です。

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>>858
意味不明ですが…

３０００マンぐらいソンしてもダイジョウブイ。

ファミリー層は少ないって言ってましたが、３０代・４０代っているんでしょうか？
２０年後、住人みんな７０～８０代になっていて、管理組合がすごいことになったりして。

内覧会に行ってみての感想は、若い方の方が多かったです。
私に行ったのは土曜日なので全体的なことは判りませんが、
現在住んでいるマンションは当初年寄りが多かったのですが、
10年たった現在は若い世代に入れ替わっています。
心配要りませんよ！

>>862
10年後に中古で買うなら安くなっているでしょうから、世代も若くなるのでは？
なにかの弾みで、鶴見駅の利便性がよくなったりしなければ…(仮)
でも、トイレとお風呂にコールスイッチがあったり、実は高齢者向けに設定されていたりして…(謎)

オンリーワンはお金では買えない価値がある。

Ａ見込客増えませ～ん。
明日の朝礼で喝入れてください。

都内なみの価格に思えますが、高いだけの価値はどんな点でしょう。
駅は近いけど線路にはさまれているし。

>>866
あなたのような人が、無意味なコメントして、カウントが増えること？
駅に挟まれることがマイナスと考えるのか利便性と考えるのかは紙一重？

入居者が少なくてたいへん閑静なところがいいです。

ここ以外の新築鶴見マンション物件が軒並み坪150とかなことに、疑問を持たないんだろうか。
もう買っちゃった人は自分を信じるしか無いんだろうけど。

>>869
タワーＭＳが150/坪で買えるなんて誰も思ってないですよ。しかも、それを今頃分からない人がいることに疑問を感じてしまいます(謎)
あなたが検討(もしくは売り込みたい？)物件で、口コミされてはいかがですか？

だからタワーだ、駅直結だって鑑みても、坪220が良いとこだろって言ってるのではｗ

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坪150とかなマンションと並べられるとは！
ロイツルも落ちたもんだ（泣）

価格なりの価値は無いマンションですからね。
ナイスに騙されて買っちゃった人は可哀想。
マンションの価格を決める要素は２つ。
立地と仕様。
鶴見は地価が安い上に低仕様な設備ばかり。
なぜこの値段なのか理解に苦しむ。

>>871
70/坪も間違えたりしないでしょう。だから、>869は素直に150/坪だと思ってるのでは？何事も人それぞれでは？
>>872
折角なので、比較物件もコメントしてくれれば分かりやすいのに…
>>873
理解に苦しむ物件の口コミにわざわざコメントしているわけですから、出来れば理解に苦しまない物件を教えてください

駅直結マンションははっきり言ってそのエリアに1棟しか出来ないから本当に高いのか安いのか分からない。
駅力だけでも判断は出来ない。

例えば川崎駅にしても駅直結のマンションはいまの所なく正確にロイツルと価格比較する事は出来ない。

そこでみんなに「イメージ」してもらいたい事は、川崎駅直結マンションが出来たとしたら坪300万円は軽く超えるのでは…という事。そこから考えると鶴見の駅直結マンションが坪280万円は現実的だ!!　　と思うのです。

京浜東北線ラインで駅直結マンションがあるのはどこ？？

駅直結とはどのエリアでも希少性は100%。沿線でみても90%位の希少性。プラス乱開発による同等タワーの建設が厳しいエリアとなれば…

あとはご想像におまかせします。

ナイスの営業じゃないよ。「川崎区幸区鶴見区エリアの相場を上げる会」の者です。

相場が上がって得するのは誰だ？

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877さん以外の関係者

その周辺エリアの分譲マンションに住んでる者です。

平成16年に買ったマンション。いつまでも買った当初の価格で中古取引されればいいなと…

いずれ売却しますので。


その為にはどのエリアもまんべんなく相場が上昇する事が望ましい。

そうお考え頂ければ、既に分譲マンション購入済の全員が同じ思いでは…

「相場を上げる会」会員になります!!

いずれ買い替える身としては、自分が持ってる不動産だけ価値が上がって、他は下がる方が助かる。

自分の持ってるものを含めてすべての不動産価格が上がるくらいなら、すべての不動産価格が下がった方が良い。買い換え時の持ち出しが少なくて済むから。

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>881

確かにそうですね。次に買い替える物件まで高くなってたらバブルの二の舞ですから。
879は「売却」としか言ってないので、時期が来たらただ売却して実家に帰るとかではないでしょうか。

それならつじつまが合いますね。

んっ？

そうなるとやっぱり流通量が圧倒的に少ない駅直結は有利か。

徒歩3分圏内→5分圏内→8分圏内→10分圏内となるごとに流通量がどんどん増えますからね。

駅周辺の相場がどうなろうと駅直結は1棟しかない。

駅直結は不動の地位です!!

悲惨物件で殿堂入りの新川崎シンカちゃんは駅直結ではなかったけ？

あーシンカちゃん出しちゃいましたね。

でもあそこはまだ未成熟なエリア。(鶴見よりもね)
しかもいずれ歩道橋が出来れば何も問題ない。早いか遅いかだけ。もし歩道橋計画が頓挫すれば駅直結とは言えず、比較対象には入らないでしょ。
(歩道橋が出来たとしても駅直結って感じではないけど…)

ここのタワーは2駅使えて、商業等と公共施設も併用。ほら、だんだん良く思えて来たんじゃない？

そう言えば今更の質問で誰も答えてくれないかもしれないけど、このマンションってJRも京急もデッキかなんかで繋がってんのかな？雨に濡れずに改札口まで行ける？

駅直結って言うから勝手にそうなってると思って話してたんだけど…

もし行けないなら…

駅直結の希少性・・・プライスレスですね。納得させるにはいい理由ですね。
ただ、私はそんなものにプラス数千万も払いたくないな。
それに人気の駅で初めて成り立つ話だと思うけど。

そこが難しいとこですよね。

鶴見駅に魅力を感じて直結だからと言って相場よりも千数百万円払うのは勇気がいる。

人気の駅で初めて成り立つ。

確かに。

鶴見駅に魅力？
何かありますか？

ないでしょう。

ですよね。

なんか発展性ないやり取りですね!鶴見が嫌ならやめればいい!多少高くても価値があると思えば買えばよい!それだけですよ。もっと、なぜ価値があるか?なぜダメなのか?とか…比較する場所とかも含め!

個人的意見としては、川崎はショッピング、外食など利便性は抜群!鶴見はかないません!逆にガヤガヤしたかんじが嫌なら〜鶴見の下町っぽさがいいのでは!ちなみに鶴見のガラ悪さを指摘する人いますが、川崎にはかなわないですよ、川崎駅前タワー住人の知り合いが言ってた現状は!前より良くなりましたが恐くてなかなか行けないとこあるそうです。ぎん○方面や堀○内方面の一部だそうです。

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川崎のあのあたり８９３です。組長が変わった。〇日になった。

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川崎への屈辱感が凄いですね。
今まで堪えて来たんでしょうが、やはり出ちゃいますね

ここ買った後に、サンクタスが販売されて金額を見たときは、愕然としたでしょう。

>895
どれくらい売れ残るのやら…

ここは鶴見を否定するためのサイトではないし、ロイヤルタワー買いたい人が情報交換すればいい。
ろくに物件も見てない人、鶴見に住んだことない人に頭ごなしで否定されたくない。

＞ここ買った後に、サンクタスが販売されて金額を見たときは、愕然としたでしょう。

サンクタスに実際足を運びました？
駅から遠いし、隣にどんな物件が建つか判らない。
あの値段は妥当ですよ。安い物件は購入層はのバラツキも心配です。

川崎駅は人が多すぎて通勤時にロスタイムが多い、
ＪＲが止まったとき、京急まで案外距離がある。

鶴見でも日常に必要な物は揃うし、
川崎、横浜には必要なときに行けばいい。

人それぞれの考え方です。

↑大賛成ですね。鶴見は鉄道の利便性、生活環境が自然環境と調和している。治安は改善して安心している。鶴見のことを全然知らない方に怒ります。鶴見の発展を考えて企業が進出して建設している。来年３月に利用出来る。三ッ池地区が便利になる。羽田空港も近い。鶴見は住みやすいし住民は親切です。

ナイスマンション購入者。

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購入者が満足出来ていればそれでいいわけだが・・。

売れないにはワケがある。

↑こういう一文コメントは検討板になんの意味もないからやめましょうね(哀)

>>898
三ツ池地区が便利とは具体的にどんな感じなのでしょうか?

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898さんは悲惨スレや不採算路線スレに投稿された方ですね。
三ツ池界隈の地位向上のためにあちこちに投稿していただいてお疲れさまです。

購入する理由はみなさん色々あるのでしょうが、
私は横浜や川崎、東横線沿線よりも鶴見は劣っていると思っていながら、購入しました。
所詮鶴見です。たいした町ではありません。
でも、生まれ育ったところですし、職場も近いので、私には合っています。

そうですね、納得して買ったのだから、それが一番いい物件ですよね。

私も鶴見は川崎や横浜には負けると思います。なにしろ駅周りの土地の広さが違います。逆にそういう大きめな駅の近くにある良さも鶴見なのでは?

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三ツ池はバスだけが頼りなので雨が降ったら通勤は壊滅状態になります。
やはり駅に近いマンションがいいですし、ましてや駅直結なら無敵です。

鶴見区住民ってみんなリッチなんだね。感服するよ。

私は中古で3000万円位の物件を鶴見駅周辺でセコセコ探してます。悲しい…

やっぱりこのマンション、直接駅に繋がってる訳じゃないのね…

えー本当ですか？？

坪280もするんでてっきりJRも京急も駅まで屋根付きデッキとかで繋がってるのかと思ったクポ。

>>908
徒歩１分の部分は、雨が降ったら、駆け足ってことでしょうか？
駅ビルの計画に渡り廊下ってないのでしょうか？

>>909
コメ○○きも…

どうせならそのまま駅にくっつければいいのにね。

>910

つまりどういうことですか？

京急にもJRにも一旦外には出る必要があるってことですか？

例えば
大雨の時にJR鶴見駅を降りました。両手に荷物をたくさん持ってます。
傘をささずに、雨に濡れずに自宅マンションの玄関までは行けますか？

私もこの物件は直結と言っているのでてっきり大雨でも改札から自宅玄関まで傘無しで行けると思ってたんですけど…
チラシやHPでは分からないので…

だれか見学された方教えて頂けませんか？

駅の改札から自宅まではちょっとでも外に出る事になりますか？

平均＠２８０ではありません。＠２９５です。
ちなみにサンクタスは平均＠２５５。ラゾレジの中古は、最近は＠２４５ぐらいでの成約が多いようです。
川崎駅前の相場はほぼ平均＠２４０～２６０で確立した感がありますね。
鶴見の中古相場は平均＠１８０。駅前のプラウドだったら＠２２０ぐらいにはなるかもしれません。
ここは２・３年後で＠２４０～２５０ぐらいでしょう。
東神奈川の駅前に、それこそほぼ駅直結３０秒のマンションが２棟ありますが、築５年で平均＠２３０。
駅近をあまり過大評価してはいけません。鶴見と東神奈川では、本来東神奈川の方が相場が高いんですし。
ここは永く住み続けてこそ価値があるマンションですね。２０年は売却は考えない方がいいです。
逆に２０年後の方が、むしろ相対的には高値（＠２００前後）で売却できると思います。

その話だと鹿島田のパークシティ新川崎が良い例ですね。

駅ビル出来たら直結されるはずだよ

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>916

913です
ありがとうございます。


それは私が思っている直結という事ですよね。とりあえず資料請求してみます。
あと駅ビルっていつ完成ですか？

坪単価が高い高い言うが、鶴見なんかより更に栄えていない上大岡のタワーだって同じくらいの坪単価で即完売だったじゃないですか。
前例あるんだし鶴見なら余裕でしょ。
アンチ必死過ぎ、ロイヤル万歳！

でもここは販売不振なんでしょう。
前例にはならないのではありませんか。

鶴見よりも上大岡のほうが栄えていると思うが・・・・
一応デパートもヨドバシだったかビックだか忘れたが家電量販店もあるし。

>>919
本当に不振かどうかＭＲで聞いてみれば？
どちらにせよ、駅ビルが完成するまでは、販売継続でしょう
>>920
上大岡も栄えてはいますが、鶴見の方が電車で通勤&レジャー等便利ですよ
お出かけも、横浜ＯＲ川崎も選べるし…

個人的にですが、家電量販店はラゾーナにあるから別にいらない
それよりも、
食材販売(輸入物等)
本屋さん(ホントは鶴見図書館が移ればいいのに…)
が入ってほしい

駅ビル完成はまたまだ先です。まだ解体工事してますよ。あと1年以上はかかるのでは?

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駅ビルは２０１３年春完成のようです。
http://mainichi.jp/area/kanagawa/archive/news/2010/10/14/20101014ddlk1...

あのぉ、ここは販売不振だから注目されているのだと思いますが。
火災現場に集まる野次馬のようなものではないかと思いますけど。
他人の不幸をこっそりとのぞき見したいという気持ちの表れかと。
まあ、それを感謝して下さっているのですから、ご異論はないということで。

↑おたくもちょっと勘違いでは?他人の不幸とか言ってますがなんの根拠ですか?ここが少々高いから?それだけ?

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924

鶴見がセレブな町に？
駅ビルができてもそれはありえません。
高望みはほどほどに。

雨が降っても少し濡れる程度。
それこそ三ツ池あたりだとかだと、バスが来なくてずぶ濡れになるばっかり。
バスが来ても大渋滞で会社遅刻は必至です。
カワイそうな人たちに比べたら、駅直結の強み、少しくらい濡れたってなんということはないですよ。

駅直結で濡れるのここ？
恥ずかしくて駅直結なんて人に言えない。

>918
上大岡は＠250～260じゃなかったかな。
ここよりは全然安かったよ。
上大岡を契約した後にここが発表になって一瞬焦ったが、
自分には手が出ない価格と分かって諦めがついた俺が言うんだから間違いない。

>>933
おいおい嘘の情報はダメですよ。
上大岡も鶴見も同じような価格でしたよ。実際価格表もってますよ。上大岡は郵送してくれて(第二期販売)、鶴見はMRでもらいましたよ(第一期販売)！グレードや仕様は別としても価格はにてました。上大岡のほうが部屋感も良く、駅周辺が栄えてますが、ローカル感は否めない感じ!鶴見は確かに中層以上は高い!中層以下は坪250代まあまあありましたよ。ここの平均坪価格は上層が引き上げてますね。

個人的な検討結果、上大岡はローカル感ある土地だが思ったより高いと感じたのとリ○ト物件に良いイメージを持ってなかったため断念。ロイヤルは周辺施設の様子により保留となりました。今となればマンション下は上大岡のほうが良かった。

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>>935
マンション下ってテナントのこと？
それとも共用部(住宅部分)のこと？

それと、中層以上は確かに割高ですよね
１０階→２０階にすると一割増しって感じですよね
その分、見晴らしは違うでしょうが…
上大岡のタワーも眺望が売りでしたっけ？

シークレインを見てきました。
建物は立派ですが、暗い印象を受けました。
カラオケ屋（価格が安い）だけは、小学生で大賑わいでしたが、すぐ脇に階段があり、夜は若者がたむろしそうで、がらが悪くなりそうです。
ナイスの営業さんがチラシを配っていたので、駅ビルが完成したらデッキか何かで直結されるのかを聞いてみたら、されないとの事でした。京急とも連結されないそうです。あんなに建物が近接しているのに、もったいないです。
JRとの連携が取れておらず、全体計画がいまいちかな・・・という印象です。

別に直結していなくてもほんの少しだけ雨にあたる程度だからいいんじゃないですかね。
それこそ三ツ池じゃないけど、バス便の駅遠マンションでは雨の朝の通勤など、
来ないバスをズブ濡れになって待たないことを考えれば、本当に恵まれています。
直結とかになるといろいろ権利関係とか難しいんじゃないんですか。

鶴見と上大岡って比べる人いるのかなー？
鶴見川崎は色んな人の選択肢があるけど上大岡って限定されてくると思うんだけど。
実際地元の人8割ってことだったし

結局直結じゃないってことね。
おしいな〜。

京急とは繋がらないのは知ってましたが、JRとも?あのつくりからして繋がるようなこと書いてあったのみたような…メッツの二階通路が↑ビラ配るくらいの人は解ってないこともあるから、今度聞いてみます。

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>>936
そうです。テナントははるかに上大岡のほうが良いと思います。シークレインのテナントはすぐ入れ替わりそうな店もありますし

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>935
一期で7割売れた後の二期と比べられても。
嘘と言われたので調べましたが、上大岡一期は20階南向きで＠257、西向きで＠240でした。
29階まで上がっても+10くらい。
＠280超の部屋なんて、プレミア階南向きしかなかったよ。
この価格帯まで下げれば、ここもすぐに売れるんじゃないの？

んーなんだか勘違いして三ツ池あたりの便と比較する人がいるようですが…

つまりは鶴見で坪280万もするならちょっとでも雨に濡れるのは嫌だって事でしょ？
私もそう思います。

こんなに高いので駅から公共施設棟、商業施設棟とかまでアーケードデッキとかで繋がっていてそのままマンション玄関まで行けるのかと思ってた…

鶴見のタワーＭＳを購入する人も、そうでなく周辺の住民も、ＪＲから京急まで雨に濡れずに移動したいですよね
一番は二階の廊下を繋いでほしいのですが、難しければ、１階テナント部分にデッキ等屋根がほしいです

品のない店舗ばかりでガラも悪いし、地価の安い鶴見なのに割高だし、何だか悲惨ですね、ここは…
せめて直結であれば良いですが、子育て世代にはとてもではないが良い環境ではないですよね。
最近風俗もまた増えた気がします。

ここは平均＠２８０ではありません。＠２９５です。
上大岡の比ではありません。上大岡は＠２５９です。
価格表を持っているとおっしゃる方、ちゃんと計算してください。
全戸の販売価格の合計を全戸の床面積合計で割った数字です。

無駄に高いね。

946さんは現地のこと見てないですよね(笑)風俗増えたなんて…

わざと言ってるか↑それとも風俗常連のかたですか?

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>風俗常連のかたですか？

常連さんの言うことなら間違いないのでは。