ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズってどうですか？

>>9132 匿名さん
そういう時に構造屋はマージンって言葉は使いません。
玄人ぶるのはやめましょう。いつまで続けるの？

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>>9134 口コミ知りたいさん
その程度でいちいちビビるなら一生賃貸が良いと思います。買った後も少しのことで一喜一憂して精神が崩壊しちゃいそう。

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>>9131 匿名さん
北口駅前が再開発されるとか等々力緑地も変わるとか知らない人かな。

南側の発展って商業施設のこと言ってるんだろうけど、人が大量に通る騒がしい所に住みたくない人もいる。

今神奈川県で一番地価高い住宅地は小杉町二丁目(北口)。住宅地として良い所だと思うけどね。

好きな方選べばいいよ。

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>>9092 匿名さん
間取りは明らかに80Aがいい、おそらく一番人気。
70Aは行燈部屋の下がり天井キツすぎて部屋として機能しない。でもグロスが低いので70Aも人気出る
あとは53Aも単価が低層と同じなので人気が出ると予想
まあ蓋開けてみればどこも抽選ですよ
武蔵小杉内でのポジは良くないものの、今売ってる同期のマンションは高倍率抽選で買えないか、買っても残債割れや周辺グロスが追いつかないマンションしかないから
住み替え需要や含み益利確ポジの人だけで埋まると思う
ネガキャンが続いてるのも抽選倍率減らすためだと思うけど、対抗馬となる資産性あるマンションが抽選で買えない時点でここに流れ込むしかない
一期で買える部屋買った方が絶対にいい
2期はほぼ間違いなく値上げだよ

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いよいよ、要望書期限が迫って来ましたね。
なんとか、８０A の部屋で抽選にならない部屋ないかな。
これしかない。

ところで、2期は上がるっていう意見が多いけど、ノースはどうかな？
駅から徒歩5分以内かどうかという点で、ノースは将来価値は低いよね。
しかし、サウスはジムとかスーパーが入り、ノースは、老人施設とかクリニックとかだからイメージがイマイチ良くない。

そりゃ、将来的なリセールバリューは同じ方角なら、サウスのが高いに決まっている。

つまり、やっぱり、サウスタワー一択で良い部屋抑えないとね。

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>>9140 匿名さん

８０A の部屋で抽選にならない部屋なんてないと予想。個人的感覚です

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>>9140 匿名さん

サウスでも別にスーパーやジムに直結してるわけでもなく、入り口までの距離的にノースとあんまり変わらないと思います。

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北口なのが気にならなければ買いですね。

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>>9140 匿名さん
80Aは全部屋抽選確定でしょ、二部屋以上申し込んだほうがいいと言われましたよ。
70Aも間取り微妙だけど一応は3LDKで何より安いのでついでに札入れる人多いでしょ。
投資勢、都内買えない実需勢、広さほしい富裕層、武蔵小杉住み替え、微妙なポジションの含み益確定勢が札入れるから買えたらラッキーレベルだから80A単独で申し込みはおすすめしない。
デベがノースを安く売る理由なんてない、将来価値云々じゃなく、ノースが売り出す頃には対抗馬の豊海や品川も今の価格で売ってない or 販売終了で他はさらに高騰してるか微妙な立地しかない状態。
ノースは大幅に値上げしても抽選が続くでしょう。
2期以降のサウスの値上げが足りないと抽選で皆買えないから、ノースが値下がりするとしたらサウスを調子に乗って4-5割上げた場合だけでしょ。
実需勢は80Aや70A買える夢見ずに、複数部屋札入れて一期で買うべき。
一期販売前に周辺中古買ったほうが絶対いいんだけど、新築こだわるなら今の価格で買えるのは一期だけでしょ。

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サウスもノースも「一団地の罠」を理解したら誰も買わないと思うなぁ。もっと一団地認定について調べたほうがいいよ。ここは特殊だからなぁ…。

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>>9142 口コミ知りたいさん

実際のリセール段階では、検索する側にとって、駅5分以内で検索するとサウスタワーしか該当しません。また、検索される情報として一見して、サウスはスーパーやジムがあること、ノースは老人ホームとクリックがあるという事実しか目に入りません。どちらも一旦は屋外に出るとか、そんな話は目に入る前に「スーパー」とか「老人ホーム」という言葉で判断してしまいます。

誰がどう考えてもリセールバリューはサウスタワーが上でしょう。
例外はお見合いの向きと眺望が開けている部屋なら、そりゃ、後者ですが。

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>>9146 口コミ知りたいさん

だから、そこまで言うなら、詳細説明して下さい。

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川崎市市役所の建築指導課で一団地認定について尋ねてみたら。一団地認定と解除についてどんな仕組みになってるか調べたら。
1億円以上の買い物するのに何で調べないの？

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みんな要望出してるの？

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>>9151 eマンションさん
買えるから調べているんです。
川崎市の建築指導課の職員は公務員なので親切に説明してくれましたよ。

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>>9153 評判気になるさん
大手ディベ勤めですけど一団地だからって心配することは正直ないです。表面的な理解だと不安になる点があるのは理解しますが、勉強不足です。素人相手には行政も杓子定規な回答しかしないのも良くないですね。。。
一団地で分譲されているマンションなんて山ほどありますし再現性がないからこそ評価が高いこともあります。
何か不安があればお教えしますよ！

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>>9149 匿名さん
投資家でも出口があるのだから学校も床スラブも気にして買った方が良いですよ

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>>9150 口コミ知りたいさん

一団地認定なんて、結論から言うと、大したデメリットは無い。
デべにとってのメリットはでかいが正解。

なお、住民にとっても、結果的に容積率の緩和で、超高層フロアが実現するので、上層階に住む人には恩恵が得られるね。

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今マクロで起きているのは
「本来資産性が高くないマンションに住んでるが全体の相場が上がって含み益が出ている人が資産性高い地域に住み替えている需要」も大きい
バブルが弾けたら彼らは自分のマンションが最も早く値下がりすることを知っているので、含み益を使って買い替えたがっている。
こうした二次取得者がいる限り抽選になる。
武蔵小杉は都内や湾岸買えない需要や住み替え需要も大きいから抽選は避けられない
頑張ってネガキャンしてほしい、もっとがんばれ。

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>>9157 坪単価比較中さん
マクロではなくミクロですね

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三菱地所レジデンスがまた一団地認定認定を炸裂させている。
学区んが帰って来てまたここでやっちゃった。
やはりデベは一団地認定を深掘りされるのが嫌なんですね。

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>>9159 評判気になるさん
誤字脱字ばかりで知能レベルがこの中でも著しく低いのが分かってしまった。

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>>9145 口コミ知りたいさん

一人2部屋までしか購入登録出来ませんよ。

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迷うなあ、3L部屋の広さが微妙だし2Lもいいかな。値段安いし抽選倍率下がるし。平米数で言うと3Lと1とか2しか変わらないし

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>>9157 坪単価比較中さん

晴海フラッグ→PT勝どき住み替えとかやな

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>>9163 通りがかりさん
・小学校遠い
・管理修繕費が高い
ので、3Lだけでなく2L, 1Lも満遍なく人気だそうですよ
もし小学校近くて管理修繕費が安ければ80Aや70Aに人気が集中して
2L,1Lが狙い目だったのにな

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>>9165 職人さん
全部屋倍率つきそうですか？

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>>9166 匿名さん
その可能性は薄そうです。

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参院選の結果で国債金利が急騰のシナリオがけっこう出てきましたね。
昨日今日とあちこちで取り上げられています。
住宅ローン金利にどの程度影響してゆくのか冷静に見守っていこうと思います。

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>>9168 マンコミュファンさん
もっと長い目線で物事を捉えた方が良い
住宅ローンでことは35年間返すんでしょ？

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>>9165 職人さん
なるほどー、やっぱ2Lでもある程度抽選ですね。3平米増えただけで3Lなるのが不思議

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80は高層階10倍、低層階5倍は付くから実需で考えてるなら列ずらしとくのが無難

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周りの投資家はみんな参加するって笑

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80A10倍かあ…無理じゃね

SUUMOには載ってないけど、グランドウィング低層階78平米が1.48億という瞬殺物件見つけたよ
角部屋がでるのが珍しい

新築信仰がなければ、駅直結を確実に買っておいた方がいいかもね
グランドウィングの方が資産になるし

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駅直結物件は値崩れしないし手堅い。
2年後の新築より今の中古の選択もあり。
駅直結物件は地震に強いし被災しても真っ先に復旧される。
1年位前から日本経済は徐々にスタグフレーションになってきている。
そしていつ不動産バブルが崩壊してもおかしくない状況。
トランプ関税が発動したらバブルが弾けマインド冷え込むだろうか？
今契約したら2年後は馬鹿高い金利になってローン審査も厳しくなりローン落ちの懸念がある。もうとっくに金融緩和は終わっている。
これから不況でエリサラ50歳以上はリストラされマンションは買えずに手付金取られておしまい。
それならサッサと買換需要で放出される中古マンションを買ってローンをつけるのが得策か？
または２年後の引渡前の手付解約で放出される値下がりした新築を買うか得か？のどちらかな。

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そもそも当たるかわからないサウスにしがみついて、結局ノースしか買えませんでした…資産性薄すぎ！になるより

同じ液状化マンションでも、学区良し、資産性良し、建物の作り良し、管理費の無駄なしの方が得策だったりするよ

ここは学区関係なしの住み替え需要、かつ新築信仰の人向けで、特に第一次取得者の家庭持ち（これから小学生）には向いてない

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どうしても学区変更は不可能らしい。
災害時液状化危険地帯を小学生の通学路に指定して、災害時にその通学路で児童がケガをしたり亡くなったりしたら、市の責任になるから学区変更はできないらしい。
そしてこのマンションの公開空地の公園は災害時の避難場所に指定されていない。
このことからも川崎市がここのマンションの敷地がどれほど危険かを認識しているかがわかる。

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>>9174 マンコミュファンさん
唯一インフレ抑えようとしてる自民が大敗してインフレ下での緩和放漫財政、減税掲げてる政党が躍進するから
円安も進み値上がりは加速する...
トランプ関税発動したら日銀の利上げがさらに遠のきマンション価格は上がる
構造的なインフレが続く。

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>>9171 匿名さん

そんなに倍率着く？

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リモートが減りつつ職住近接の人気が本格化で中古が高騰、そして人気立地の新築マンションの供給数が一気に鈍化傾向となることから、恐らく今以上に値上がりして行く恐ろしい近未来。
都心副都心品川羽田新横浜へ直ぐ行ける武蔵小杉の利便性はある意味異常なほどです。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000119.000013438.html

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>>9174 マンコミュファンさん
50歳以上は買わないだろ笑
20～30代がメインだろ

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>>9176 マンコミュファンさん
出来上がってない公園を災害避難場所に指定することはありません。勉強不足です。

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>>9181 検討板ユーザーさん
そもそも液状化危険地域にある公園を災害避難場所に指定しない。危なすぎる。

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>>9180 eマンションさん
住み替え需要は40～50代中盤まであるよ
まあ、住み替えだけで埋まらないから
若者の情弱層を隈研吾を使って頼るしかない

むしろ20～30代初番のこれから小学生います！
な家庭は全く向かないマンションだよ
勉強しよ

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>>9175 評判気になるさん
忘れていますよ、小学校に入る前にここを転売する予定で取得する子育て世帯の存在を笑

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>>9184 口コミ知りたいさん
ですね。

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>>9183 マンション掲示板さん
何の勉強ですか？

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昭和的な価値観で世田谷や深沢やら閑静な隠居暮らしに憧れるのはいいが、ぶっちゃけ40過ぎからでいいよ、そもそもこの先、自動車買えない、買わない層がもっと増えるので、駅から離れた宅地は人気な箇所でも安くなっていくのでその頃買った方がいい。

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>>9182 通りがかりさん
湾岸はありますし、港北区も何個もありますが？

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>>9184 口コミ知りたいさん
タワマンコミニュティに入っちゃうと、
まともな人だったら友達も出来たりして
引越ししにくくなりますよ

でも、小学生になる前に売り抜けるのはいいね
だったら、2年頭金を塩漬けにするより、
すぐに駅近中古買って小学生前に売り抜けるのがよいかもね

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>>9186 検討板ユーザーさん
んー、読解力かな

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一生懸命小杉サゲ頑張る左な方々、選挙前で一気に減ったなｗｗ

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>>9188 匿名さん
ここの公園は私有地。
市の公園じゃないから市は管理しない。
マンション管理組合が公園の維持管理と犯罪事故災害等の賠償責任を全部負わなければならない。
これってマンション管理組合の費用で何でも賠償しないといけなくなる。これはかなり厄介な状況。
でも、この公園は公開空地だから誰でも入って使っていいんだよ。不特定多数の人の出入りが多くなれば公園内の治安も悪くなるし、最後は全部マンション管理組合の責任になる。凄い不公平。

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重箱の隅を突くように公開空地を語ったところで、日本中の大規模マンション、商業施設など、どこもそうだけどな。提供公園にしたらそれこそフリーダムな世界でブルーテント村ができちゃうよ。それが嫌なら低層小規模マンションでも買えばいいだけ。

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広域でここを検討している方は他にどこと比較検討されているのでしょうか？豊海の書き込みはよく見ますが、気になりました

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都民は見てないでしょうから、ブランズタワー横浜北仲が比較対象として正しそうですね。価格帯も近そうです。

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>>9193 マンコミュファンさん
浮浪者、変な輩の溜まり場になっても公園から出て行って！と言えないんですよね。
これってかなりヤバくないですか？

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いえますよ公開空地だから。そういう輩がいたらコンシェルジュに言えばいいじゃない。

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>>9197 マンション検討中さん
サード下では警備員さんが酔った輩を注意してますよ

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サードの警備はしっかりしているね。
以前、オブジェの下の人工芝で横になって休もうと
したら警備員さんに注意されました。
多分24時間モニター監視しているようです。
その分、管理費に反映されるのかな。
北口はホームレスの方もいますのでここもモニター監視
はあるのかな。

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>>9194 匿名さん
些末な事を突付いた大きな闇がでてきますよ。

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>>9196 評判気になるさん
そうなのですか。自分が通勤の兼ね合いで横浜までは考えてなく都内中心にギリギリ武蔵小杉までと思いまして。
参考になります。

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>>9202 マンコミュファンさん

私も北中は検討外です。以前タワー北中のモデルルーム行ったんですが北中は都内勤務遠すぎなので申し込みの合意してもらえなかった。。配偶者に。今振り返ると投資で買えばよかった

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北仲の一部は確か借地権ありでしたよね、港横浜は魅力大きいのですが最終的に都内に近い方が資産的には手堅いと思ってやめました。

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>>9203 口コミ知りたいさん
他にどのエリアを検討されていますか。
通勤を無視すれば北仲も検討したいのですがそうもいかず。通勤を考えると城東エリアにはなるのですが住環境的にどうも踏み切れない心境です。

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>>9205 名無しさん

他には豊海を検討してました。今週月曜日に落選しました。武蔵小杉をなんとか当選したいです！

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リビオ品川の値上げのせいでここの一期は悶絶超高倍率抽選が確定したから買える部屋申し込む方がいいよ
もう2期で3-4割上げてもおかしくないくらいの相場観。。
はっきり言って異常だけど、供給が増える見込みなしだからなぁ。。

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なんで日本を代表する品川高輪GW再開発に寄り添うランドマークタワーの値付けが川崎の辺境のタワマンの値段に影響を与えるんですかね？大崎や豊海の次期に影響を少し与えるなら分かりますが。全く理解できません。

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>>9208 評判気になるさん

個人的な感想ですが、あなたがば　か　なのでは？

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>>9210 名無しさん
この人はpotなのでスルーしましょう

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>>9207 マンション掲示板さん
注目の高いマンションが値上げとなると、
全体的に相場が上がるよね

80平米1.5億なんて安いって思う
もう感覚が狂ってるわ

資産性の高いサウスを買った方がいい
ノースを高値で買うことは納得できない

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出し渋りで飢餓感を煽り価格を更に吊り上げる販売戦略。

アベノミクスの異次元の金融緩和、技能実習生などの外国人労働者の受け入れのツケを払わされる、リセッション前の踊り場局面での駆け込み購買者。

富裕層外国人購買者は円安加速で国内インフレなんて関係ないからサクッと高額物件購入。

これでは外国人に不満を持つ日本人が増えるのも理解出来る。

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さあ、いよいよ、選挙戦が終わるころ、ここの要望書も明暗が出ますね。

1期は、わりと、部屋を絞ったので、おそらく、全ての部屋に要望が入るのかな？
どうでしょうね。
低層の条件の悪い部屋は、残るかな。
それでも、８０A の部屋は残らないかな。

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ザ・ガーデンの中古がいっぱい出ているが、
苦戦している模様。

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>>9214 名無しさん

武蔵小杉で、80平米1.5億が安いとは全然思わないけど、ただ、おっしゃる通り、将来の資産性は、明らかに、

　サウス　＞　ノース　であることは間違いない。

サウス欲しいけど、抽選あたるかな。

サウス８０Ａ外れたら、ノースは見送って、他のマンション探します。

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>>9221 匿名さん
うちも出して1.5Mかな

確かに他のマンション探してもいいかも
二期でちょうど良いのが出てくるとよいのですが、
望み薄ですかね

ノースは既存の武蔵小杉マンションで言ったら、
ガーデンウェスト
9220さんのとおりこれからもっと難航するでしょう

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ノースという劣後した比較対象を用意することで今サウスを買うチャンスがあることが素敵！これを掴まなきゃ！と思わせて、大したことないエリアかつエリア内でも劣後した立地のマンションを買い向かわせる、中々良くできた販売戦略ですね。

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なるほど。デべとしての考えた戦略の一環だと。
そういう側面もありますね。
どうしても、人間は比較論で評価するので。

ま、ただ、買うなら、そりゃ、サウスの方がいいですよ。
しかも、先攻販売するから、下手をすると、サウスの方が割安になる可能性もある？ってことなので。

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湾岸は銀座（区役所）から循環バスがでているし、深夜は東京駅からタクシーで20分以内。災害時は大手町から歩いて帰宅できる距離。

武蔵小杉だと環七を越えて川を渡って帰宅することになる。

交通アクセスはいいけど、都心に行くには電車に乗らないといけないから本当の意味での機動力は低いかな？
横浜通勤なら武蔵小杉は最高なんですが…。

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3L以外は全然登録ない感じなのかな？

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>>9226 検討板ユーザーさん

おひとり様需要もあるから、１LDKでもニーズはあるよ。

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>>9227 匿名さん

独身で１LDK購入って、一生おひとり様宣言するわけだからレアでしょ。１LDKのメインは投資。郊外で投資って・・・。

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>>9228 匿名さん

いやいや、独り者で遊びたい世代も１LDK買うよ！
しかも、駅近だし、全然ありだよ。

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遊びたいなら都心でしょ。武蔵小杉でどう遊ぶ。

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まさ、あタワマン住んでるっていえば女の子が遊びに来てくれると勘違いしてるとか。テレビで、そう思って買ったら来た女性はおかんのみなんてやってた。

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千代田区が転売規制の要請出しましたね。これからどんどん規制が強化されそう。ババ引かないように気をつけましょうね。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC17A510X10C25A7000000/

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今販売中の物件に関しては買い戻し特約とか転売規制はかけようがないので販売戸数制限と税制での牽制が限界でしょうね。今土地仕込んでる数年後に出てくる新築マンションは相当ガチガチに転売を縛られる可能性が出てくるでしょうね。

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転売防止対策がでましたか。

お願いベースだと実行力に疑問が生じますが？

具体的に法律改正も視野に入れているのでしょう。外国人の不動産取得に対する制限も法制化されるでしょう。
これは安全保障対策上やらざる終えないでしょう。

また、今後注視区域の指定等があるのでしょうか？

これから出口戦略がさらにが不透明になりますね。
ここは入口戦略さえも門前払の状況みたいですが。
その結果、後からむしろそのほうが良かった！になりそうですね。

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