ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズってどうですか？

マンションマニアの今年総括記事見ました。

中古もそうですがとくに新築は人気物件とそうでない物件の差がすごく、人気物件は海外マネーも流入していることもあって非売品化されてしまった印象です。アンダー販売も増えましたし選ばれし者、強運の者でないと買えない世界です。

とのこと。

ここは人気物件のほうなので、初詣で強運掴んで今回買いたいです！

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>>15292 eマンションさん
角は言うまでもなく抽選必至です！
抽選避けたいならデラックス以上へ

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>>15303 マンション掲示板さん

ですよね。免震はしかも通常の新耐震や制震構造よりも長く揺れるのですよね。

ちょっとそれも怖いなと、ついこのないだの地震で都内のタワマンでも長周期地震動で微妙に揺れたので怖いです。

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>>15294 匿名さん

小杉というか東横線沿線って地盤あまりよくないけど。

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免震って建物は揺れないけど周囲の地盤は揺れるからぶつからないようにスペースをあけてエキスパンションジョイントでつないでる。そのエキスパンションジョイントが壊れるリスクがあって、閉じ込められちゃうことも。籠城の準備はしておかないと。

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>>15309 検討板ユーザーさん

鶴見川沿いもしっかり液状化してる。

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みなさん、港南というキーワードはスルー推奨です。

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擁護するにしても地盤が強いとか流石に嘘すぎて引く

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>>15301 購入経験者さん
いやいや
検討者なら倍率速報まだのことわかるだろってことよ
お前検討してないだろ

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>>15311 匿名さん
うん。みんな知ってるよ笑

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>>15315 名無しさん
液状化危険地帯の免震は正常に機能するのか疑問なんですが？

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>>15318 マンコミュファンさん

違う。免震はそもそも長周期地震動に対して通常よりも3倍揺れるという話をしている。
そして、それは地盤が弱いところほど酷い。

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>>15319 マンション掲示板さん

改良が進んでいるようで安心ですね。

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>>15320 匿名さん
自身の中で結論が出ているなら、その結論をもとに購入可否を決めれば良いのでは？
それ以上の知識を求めるのであれば、こういう掲示板に書くのではなく専門的に調べるなり、MRでデベ側に質問をぶつけてみたらよろしいのでは。

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>>15321 匿名さん

液状化に対する対策で近隣タワマンは、地盤改良した上でさらに杭基礎を使っていますが、ここは地盤改良はしていません。

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>>15311 匿名さん

熊本地震で観測された長周期パルスだと免震装置の変位が大きくなって、シミュレーションでは建物が周辺の地盤にぶつかって倒壊なんて結果も出ている。そして、まだ手は打たれていない。

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>>15323 マンコミュファンさん

液状化対策は敷地だけではだめで周辺が液状化して配管がやられたら水やトイレが使えずで籠城すらできなくなる。まあ、ここはその敷地すらしてないってことでバツ２。

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ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ

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>>15326 匿名さん

川和町の板に同じ写真上げてたね。ステマしてるってもろばれ。

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>>15326 匿名さん

so what?

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モモレジ番付は大関の最上位でしたね！
https://mansion-madori.com/blog-entry-11411.html

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知るかよそんなもん

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ここは良いとして、最近の相場で周辺中古買った人は.

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>>15330 検討板ユーザーさん
惜しくもマンションオブザイヤー逃しましたね～
そこかって感じでした。

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そりゃ横綱は無理スジでしょ。。。

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結果発表、リビオタワー品川、ブランズタワー大崎が東西横綱に。。
またモモレジさんが港南のタワマンを買っていたた事が判明。
＞今とは大きく異なる坪単価200万円前後のタワマンが販売に苦戦する状況で、”供給過剰””埋立地””港区の果て…”という風潮が強かったと記憶しています。私は絶対に値上がりすると考え購入し…
https://mansion-madori.com/blog-entry-11412.html?sp

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今回の横綱はめちゃしょぼいですね。
とくにリビオタワー品川のほうとか？すぎますね笑

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>>15337 マンション検討中さん

そりゃ、リビオタワー品川とここを比較したら、リビオの方が良いに決まっている。

顔認証や電気錠や、駐車場のナンバープレート自動読み出し式パレット呼び出しとか、最新テクノロジーの導入が段違い。

まあ、その分、価格の差はあるので、良い意味で競合しないと思う。
向うは、腐っても港区アドレスのタワマンであり、こっちは、あくまで川崎市中原区アドレスのタワマンなので。

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パークタワー勝どき
直近賃貸成約:70㎡:44万円
直近分譲成約:70㎡:2億

シティタワー武蔵小杉
直近賃貸成約:70㎡:38万円
直近分譲成約:70㎡:1.4億

なんか武蔵小杉の方が良くない？

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>>15324 匿名さん
手は打たれてますよ。すでに
鹿島や清水では最新の免震出てます。
止まりましたが中野とかその最新の免震でした。
ここはフジタなので分かりませんが

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中古の約定価格が知りやすいアプリが出るそうで何より。

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でもあれ神奈川対応してないよね

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一期購入者だけど二期の値上げ幅は小さいね
https://www.sumu-lab.com/archives/125751/

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眺望や間取りが糞で実質２割上げなんよ。
S-44Aなんて階層考えりゃ３割近い値上げなんよ。

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>>15345 購入経験者さん
どういう計算なんですか？
すみません。シンプルに分からなくて計算の中身を教えてください！

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>>15346 マンション掲示板さん
は？え？？は？
真面目に言ってる？額面しか見てない人？

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>>15347 購入経験者さん
いや眺望をどう評価して何割乗せてるとか教えてもらわないと良く分からないです。
とりあえず計算根拠を教えてください！
別に否定してるわけではなくて単純に何言ってるか分からないので理解したいんです！

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>>15347 購入経験者さん
ここはマンション検討板ですよ。
あなたのように購入経験がある方だけでないと思います。
そうやって初心者の方をバカにしたような投稿をするならあなたはこの場に適していないと思います。
素直にどのようにそのように考えたのか丁寧に教えてあげるべきかと思います。説明できないようなら投稿するべきでないとも思います。

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>>15345 購入経験者さん
逆に広めの部屋は広いですね。82とか一期とほとんど変わらないような水準に見ます。デラックスの80平米台の部屋とか見ても、やっぱり2億の壁というかグロスを意識された設定なんでしょうか？

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>>15351 評判気になるさん
1期の倍率見ながらデベは決めています
高倍率部屋なら強気で値上げできますが3倍4倍くらいだとあまりあげられないです
1期に3倍4倍だと最終期までには買えてしまうので実質倍率ないようなものですから

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>>15352 評判気になるさん

同じ位置の80Aは平均で8倍くらいあったような

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仮に金利が2%まで将来あがると1.3億の部屋は返済は1.8億。管理費含め2億払えれば安心して買えそうと考えてます。その他タワマン購入に必要な諸費用ありますか？

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>>15354 マンション検討中さん
タワマン限定の経費ですか？
マンションではなくタワマンに必要な経費ということで合ってますか？ないですね。

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>>15355 マンション掲示板さん

タワマン限定でかかる費用ではなくマンション購入に必要な諸費用が知りたいです！

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>>15356 評判気になるさん
初期費用＋オプション費+リフォーム費＋家具＋家電＋引越し費用

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>>15356 評判気になるさん

固定資産税

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>>15358 マンション掲示板さん

不動産取得税も取られるよ。

あと、住宅ローンなら、火災保険は強制される。

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>>15340 eマンションさん

一応、ここもダンパーかますことになっているから、対策済特だと言われるよ。

でも、ダンパーかましても揺れが完全に抑えられるわけじゃないから。長周期地震動と共振すれば、めっちゃ揺れるよ。

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みなさんありがとうございます！
1.3億の部屋の場合、金利2%で1.8億、管理費で2千万、固定資産税・火災保険で2000万、初期費用・取得税1000万で最低2億3000万くらい必要で、さらにリフォーム、家具、引越し代、駐車場代がかかるんですね。勉強になりました。

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>>15362 マンション検討中さん
思ってたより高くて草
こりゃ年収2000万以上必須だわな

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>>15363 匿名さん

数字は概算なので間違ってたらすみません

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>>15363 匿名さん
当たり前だよ。
年収2000万ない人はここに来ないでほしい

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年収2000万円あっても川崎市かあ。
悲しい。

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>>15362 マンション検討中さん

賃貸にしても同じだろう。それでいて仕様低くてQOL上がらない。どちらにするかはあなた次第。

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>>15367 マンション検討中さん
23000万あれば家賃40万の賃貸に48年も住める
たいして変わらん気がする

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>>15368 通りがかりさん

んじゃ消費して終わっとけ。こんな計算してる時点でナンセンスだわ。

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超強気の中古売り出しも停滞気味ですね。
定点観測してると1000万以上値下げなんてのも出てきましたね。
23区要部と違って川崎市の場合は強気でいける場所が川崎駅、武蔵小杉など限られています。
裾野の広がりが少ないので資産性に関しては当然注意が必要でしょう。

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モモレジさんの今日の投稿はマーケットの事が書かれてますね。
やはりという感じです。。
＞11月も前年同月比で38.3％も成約件数が増加、在庫も500戸以上減少と、相変わらず売れ行き好調が窺える数字になっているのに、価格だけが大きく下落するというかなり不思議な結果となりましたね。11月の成約単価は大きく下がったのに、新規登録単価（104.10万円/㎡）と在庫単価（100.20万円/㎡）はさらに上昇し、乖離幅がさらにとんでもないことになっています。
https://mansion-madori.com/blog-entry-11421.html?sp

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>>15361 評判気になるさん

ダンパーは長周期地震動対策。長周期パルスは別。

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>>15373 匿名さん

なるほど、このタワマンが長周期パルス対応済か確認してみる価値はあるね。

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>>15373 匿名さん
「長周期パルス」は長周期地震動の一部で、特に周期が長めの（数秒以上）揺れが、特定の場所（遠方や盆地など）で増幅され、高層ビルなどを大きく揺らす現象を指し、「長周期地震動」は地震によって発生する、ゆっくりとした大きな揺れ全般を指します。つまり、長周期パルスは長周期地震動の増幅された特定のタイプで、遠方や盆地で発生しやすい、高層ビルに影響を与える揺れのことです。

長周期地震動（Long-period Ground Motion）
特徴: 揺れが1往復するのに数秒から十数秒かかる、ゆっくりとした大きな揺れ。
発生: 比較的規模の大きな地震で発生し、震源から遠く離れた場所（東京など）まで伝わりやすい。
影響: 高層ビルの固有周期と一致（共振）しやすく、長時間大きく揺れ、家具の転倒やエレベーター停止などを引き起こす。

長周期パルス（Long-period Pulse）
特徴: 長周期地震動のうち、特にエネルギーが集中して増幅された部分。周期が長く（数秒～十数秒）、振幅（揺れの大きさ）が大きい。
発生: 盆地や地盤が軟弱な場所で、地震波が反射・屈折することで発生・増幅されやすい。
影響: 高層ビルを激しく揺らし、長周期地震動よりもさらに大きな被害（構造物の変形など）をもたらす危険性がある。
まとめ
長周期地震動: 長い周期（数秒～）の揺れ全般。遠くまで伝わる。
長周期パルス: 長周期地震動の「特に強い部分」。増幅される場所（盆地など）で発生し、高層ビルに深刻な影響を与える。

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>>15375 匿名さん

ここのマンションは、大丈夫かな？
長中期パルス対応済みかな？
それとも。。。

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構造設計の仕事してますが、長周期地震動に対応してない高層ビル等存在しないですが、何を言いたいのでしょうか？
具体的に長周期地震動が起こす何に懸念を感じているのかよく分からないです

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>>15376 匿名さん

そもそも長周期パルスにどう対応するのか確立してないと思うけど。長周期地震動が３．１１の時に問題になって、建築基準に規定されたのもだいぶたってから。それと比べると熊本地震からはまだ日が浅い。

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キラーパルスについても同様で。
キラーパルスから起こる何を懸念しているのでしょうか。
変位幅については当然対策はどこもしてますよ。
してない訳ないじゃないですか笑

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>>15362 マンション検討中さん
すごくアバウトですね。
生涯収入は最低約１０億ぐらいないとダメかな。
俺の場合、退職金の他に401ｋやストックオプションもあるので
ギリギリいけそう。

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>>15378 匿名さん
長周期パルスは昔から知られていますし東日本大震災でも観測されています。熊本地震で話題になったのはその最大変位が想定を超えたからです。

地震カテゴリーI:海溝型巨大地震
地震カテゴリーⅡ：海溝型震源不特定地震
地震カテゴリーⅢ：陸域浅発地震

まずこの違いを理解してそれぞれの想定変位を勉強すると良いです！

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長周期パルスの問題は変位が想定より大きくなって、建物と周囲の地盤の間のマージンを超えてぶつかるということ。シミュレーションでは倒壊なんて結果も出ている。

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>>15380 マンション比較中さん

４０１Kは日本だと確定拠出年金。わかってないところを見ると資産持ってないようだね。

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退職金も、勤続が長いと控除額が大きくなるのが転職を妨げてるってことで課税強化が検討されてるしね。確定拠出年金なら会社を変わっても持ち越せるから、企業には制度を持つことを義務化するといった対策でも転職を妨げない方策はあるんだけど。

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>>15381 口コミ知りたいさん
みんな思っていると思います。
世の結論ができっていない中で色々思うのは勝手ですが、不安なら買うな、それだけです。

不勉強な我々に色々教えてくれようとしているのかもしれませんが、いらんお世話です。お疲れさまです。

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免震最強なんて思ってるの危ういよね。まだ、フィールド実験中の代物なのに。

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長周期パルスを設計だけで克服するのは難しいでしょう。想定外の事が起きるから対応できない。そもそもタワーマンションズの敷地は液状化レッドゾーンに該当しているから、災害時の拠点となる病院や学校を建てられないからタワーマンションズにしたのでしょう。地盤改良もしていませんよね。

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>>15387 マンコミュファンさん

液状化エリアは敷地だけ地盤改良しても周辺で液状化して配管がやられたらトイレ使えずで籠城もままならず。震災を想定するなら該当エリアは排除が賢明。

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2期の倍率は1期と同様と予想。まだアップサイド見込めるね。

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小杉の地盤がしっかりなんて笑止。多摩川と鶴見川にはさまれたエリア。

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修繕コストは、期間の長期化でコストダウンって技術も出てきている。ただ、そのための防水とか対応していないとできないのでそういったところも要確認。

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>>15373 匿名さん
そうなんですね。
滑り免震装置とダンパーがあればオッケーだと思ってました。。。
装置のグレードというか新型が必要なんですね。
免震装置ってゴムが劣化したら交換すると思いますが交換で対応出来るもんなんですかね

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二期は…今からでも…間に合いますか…？？？

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>>15394 検討板ユーザーさん

交換も建物をジャッキアップだから現実的でないと思うけど。あと、新しいタイプの免震ゴムで対応できれば交換だけど、長周期対応のダンパーは免震ゴムとは別に設置。そういうパターンだと後から取り付けられるかはわからない。

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>>15392 匿名さん
中洲は基本的に軟弱地盤。自然由来の砂州は見えない水脈が張り巡らされているから埋立地より地盤改良するのが難しい。

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>>15396 匿名さん
住友三角ビルは後付で制振ダンパーを追加したみたいです。

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>>15398 名無しさん

最初枯れつけることを想定していないものだと大掛かりな工事になってコストもかさむ。商業ビルならともかくマンションって計画外の出費ってどう費用を調達するかが難問。

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やっぱ免震しか勝たんて

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免振構造が軟弱地盤や高液状化リスク地盤に不向きと聞いたことがあるけれど、最新の構造では対策されてるんでしょうか？

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新聞に中原郵便局が統廃合されて跡地の再開発が検討されているという記事が出ていましたね
マリアンナ跡地と併せて町の価値が上がるような再開発があると嬉しいですね

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