グレンドール新宿牛込柳町ってどうですか？

1LDK 31.52㎡　3,900万円～
2LDK 45.82㎡　5,800万円～
3LDK 62.72㎡　7,900万円～　（公式HPより）

最多価格帯7000万円台、7100万円台、各5戸

メジャー物件より幾らかお買い得感ありそう？
日当たりとかどうなんだろう？

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ああ、ここはバブル時代に地上げが途中でポシャって、駐車場と古い民家が散らばってた土地だ。
東西線と大江戸線が使えるし、神楽坂へも散歩で行ける距離。
外苑東通りが整備中だからいい立地だね。

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外苑東通りから一本入ったところだから静かなのかな？

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緩衝になる建物があるので、少しは静かだと思います。

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航空写真を見ると、コンフォリアやライオンズが目の前で。同じ5階建て。残念な囲まれ感。

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>>5 匿名さん
傾斜地で、東側の弁天町アパートは4階建てのようなので、本物件の5階や4階(実質6階・5階)の東向きは多少眺望の抜けがあるのではないかと思います。

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東側は外苑東通り。車路の方が高く、現地は窪地のように見えてしまうから、抜け感はないですね。幸い、ハザードはかかっていませんが。

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>>7 ご近所さん

外苑東通りと比べてもこちらのほうが1層分以上高い。
当面は視界抜けが確保できるだろう。

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こんな単価で事業なり立つんだ。結局デベロッパがブランド傘にボッてるだけって事ね。

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タマホームのマンションって初めて見ました。全国でどの位建ててるんでしょう？
検索してもあまり出て来なくて…。
立地は良いのであまりメジャーではないマンションでも資産価値としては問題ないでしょうかね。
>>2の情報があるので事業協力者さんがいくらかいるのかと思いましたが、今の所物件概要には記載されてない様子ですね。

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>>10 匿名さん
タマホームのグレンドールは浅草と二子玉川にあります。あとはアンシアという名称のマンションもあるようです。が、いずれにしても少数ですね。

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>>10 匿名さん

タマホーム自体がメジャーなので問題ないと思います。
マイナーなマンション専業デベロッパーよりも安心かと。

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都営住宅側から見た感じですが、結構開けた敷地ですね。都営住宅との距離も結構あるので東向きは明るくなりそうです。

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>>13 匿名さん
写真提供ありがとうございます。参考になります。

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東向きはどうしても日当たりが悪くなります。午前中だけで午後には日照がありませんから、
日照条件を気にされない方になってしまうでしょう
メリットとしてはリビングに朝日が当たって朝は明るいこと。夏場は比較的涼しく過ごせることが挙げられます。
タイミングや運にもよりますが、条件が悪くなってしまうだけでも、売却の価格は下がってしまうでしょう。

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>>15 匿名さん
以前、東、南、西の各向きがある物件を検討していた際に、その物件には各向きともまんべんなく申込みが入っていました。
一般に南向きや南東向きの人気が高いと思いますが、各人の好みという面もあり、東向きや西向きもその向きというだけでイコール直ちに悪条件とはいえないのではないかと。
また、新築販売時にも向きによって価格差をつけて売り出されることが多いと思います。

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こちらの現場の場合南向きは急坂かつ道路面より低い部屋が一定数あり、西向きは崖下擁壁になるので、一般的な良方角がイマイチではありますね。
デベもそのあたりバランスを取って悪方角は坪単価抑えたり間取りを良くするなど考えますし、物件単体だけでなく将来的な周辺環境の変化も合わせて検討する必要はあるかと。

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ここは前はがあった場所でしょうか？
Googleで見たら、傾斜がある部分だったので。

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>>18

グーグルマップやストリートビューで見るとわかりますが、駐車場と戸建て、大木のあった空き地などを取りまとめた感じですね。
完成予想パース見ると地盤面も1.5ｍくらい切土してそうです。盛土よりはましでしょうけど。

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>>19 匿名さん

勉強になりました。ありがとうございます。
この辺に詳しくなくて、クレヴィアに比べたら金額がここが安く感じてしまうので、もちろん条件が違いますので。。ご参考致します。

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