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売主：三井不動産レジデンシャル株式会社 三菱地所レジデンス株式会社 新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[スレ作成日時]2019-03-20 22:38:16
>>3748 周辺住民さん
長期的には店舗がふさがりますから問題ありません。
早く店舗をふさぎたい方は家賃が下がったらパチンコ屋でもやりたいんじゃないの？
いまのままで十分で特に必要な店舗も無いなら急ぐ必要は全くない。余裕のあるオーナーさんで良かった。
余裕とかではないと思いますよ。
あと、パチンコ屋がしたいなら許可とってください、と言いたいところですが商業地なので特に許可は必要ないんですかね。
住民です。
工事途中なのとコロナ渦の周辺学校と企業の状況を踏まえれば現状は理解出来ますが、
テナントの管理や文京ガーデン自体の運営って地主達がやっているのですか？
三井関係ではないのでしょうか？
三井は再開発に協力した企業の一つというだけで、テナント運営にはほぼほぼ無関係です。
検討板の方でも、三井がテナント誘致するとかお門違いな主張を散々繰り返していた田舎者の契約者達は、そろそろ東京に慣れましたかね。
三井〇〇が仲介しているのでしょう。
立ち食い蕎麦屋をもう一件ふやしてほしい。
>>3752 匿名さん
文京ガーデンはペット屋のCharmの前はいつもひとだかりがしていますし、甘味みつばち、オサカナヤYOSHINO、ディップパレスなど、通いたくなる魅力的で個性的なお店がポツリポツリと入ってきているのが楽しいと思います。本格的カウンターバーやサラダ専門店などもこれまでこの地域になかった業態で嬉しいですね。フリーレントとかでラクーアとかに入っているような、割とどこにでもあるような店を安易に入れるのではなく、ゆっくりでいいので私たちをもっとわくわくさせる店で埋めていってくださいね。期待しています！
動向を見ていると、健康志向のお店やペット需要はあまりにも無さそうに感じますね。
中堅サラリーマンや上京学生さんがメインの街ですし、ファストフードは流行りそうですが。
たしかに大手のマクドナルドや吉野家を誘致できれば、地権者もホクホク安泰でしょうね。
エリア年収を考えても、ファストフードはランチ需要のボリュームゾーンたるテナントになるでしょうし。
吉野家もマクドナルドも徒歩1.2分の所にあるので厳しいのでは、、
先日話題に出ていたスタバも徒歩圏内ですし。
学生さんや独身サラリーマンといった方は少ないですし、所得的には結構裕福な層が大半だと思いますが、どういう店舗が正解なのかは難しいですね。
昼間人口の多い地域なので、ビジネスパーソン向けを主ターゲットにするのがよいと思います。
スタバはドーム方面だし割と歩くんだよね。
日常使いには正直おっくう。
＞住民が少ないから店出してもやっていけない。
＞ここのテナント空室が目立つ根本原因はコレだろ。
こういう指摘もあるけど、実は半分正解。
もう半分は単身者の比率が高いエリアだからというのが正解。
ファストフードばかり入れろと強制するわけじゃないけど、ある程度はこういうニーズにあったテナント誘致をしていかないといつまで経ってもシャッター街のままだと思うよ。
南棟方面を除けば人口は多いように感じますがね。ファミリー向けマンションも数多く建っています。統計資料によれば、こんな感じ。小石川一丁目は1世帯当たりの人口が2.00と多め。
町丁 人口 世帯 面積 人口／世帯 人口密度
小石川一丁目 4,999 2,499 0.1189 2.000 42,048
小石川二丁目 4,103 2,206 0.1486 1.860 27,610
小石川三丁目 5,642 2,796 0.1871 2.018 30,156
本郷四丁目 4,495 2,494 0.1638 1.802 27,440
西片一丁目 2,546 1,304 0.1088 1.952 23,401
小石川一丁目の人口はこの30年で2.9倍になっていますね。周辺の町丁が1.2～1.4倍に留まっているのに比べて、ダントツと言えます。
小石川一丁目の現状の人口密度は4.2万／km2、1世帯当たりの人口が2.00なので、もはや人口が少ないとも単身者が多いとも言えないと思います。
2022年 4,999人
2012年 3,538人
2002年 2,074人
1992年 1,725人
人口ですらアピールしないといけない場所だと思われちゃうから、あまりムキにならない方がいいよ。
とりあえず一階は立ち食い蕎麦屋、カレー屋、ラーメン屋、牛丼屋みたいなファストフードでかためて、2階にファミレス系をもってくりゃ完璧だと思う。
>>3766 周辺住民さん
そういう変化に飲食関係者が気づいて無いのかもしれませんね。当然、世帯年収も上がって来てると思いますから客単価の高い高級店を出してみるチャンスじゃないですかね。
住むというより働く場所だからね、この辺は。
そして、もちろん商業のターゲットはサラリーマン。
この辺にファストフードが多い理由が、これ。
西片が1世帯当たりの人口が２人を切ってるのは意外です。
外食するとなると神楽坂とか銀座に出ちゃいますし、ビジネスマンがターゲットの方が確実なのでしょうかね。
電車に乗ってわざわざ銀座には行かんよ。
むしろこの辺りで夕食できるとこないのか、って馬鹿にされている気分。
>>3770 匿名さん
それな。
しかも決して高収入サラリーマンとは言えないから、必然的にカロリー飯の店が増える。
逆にハイスペリーマンの多い丸の内や六本木のショップを見ればわかる通り、それらは小石川一丁目の対局にあると言えるだろう。
周辺の商店街を含め、自ら商売するにしても、テナントとして貸すとしても、真剣にならないとダメだとの旨、まちづくり専門家の木下斉さんが問いかけていますよね。
小石川一丁目は昼間人口が多いでしょうが、夜間人口もここ30年で2.9倍になり人口密度では4.2万人／km2になるなど、商いを営むうえで非常に有利な状況となっています。
なのに、人口が少ないとか、単身者が多いとか、貧乏サラリーマンが多いとか、商売がうまくいかない理由を探し続けている人が多いのがちょっと残念ですね。
> 商売がうまくいかない理由を探し続けている人が多い
失礼。正しくは下記です。ごめんなさい。
商売がうまくいかない理由を探し続けている人がいる
人口密度が高いのは集合住宅がメインだからだろ笑
てかそれってむしろ場所としてマイナス要素じゃないかな。
住環境であれば人口密度が低い方がよいかもしれません。今は飲食店の話をしているので、人口密度が高いのはプラス要素かと思います。
>>3781 周辺住民さん
つまり、人口密度が高いけどショップがイマイチだし、人口密度が高いから住環境が悪い、か。
周辺住民だからといって、そこまではっきりディスるのは良くないな。
本音を言えば周辺の飲食店もうちょっと何とかならないの？って思います。しかし、前から住んでる住民がそれで良いならしょうがないです。近所で外食しない選択肢はこちらにありますから。ただ、高級店だしたら流行りそうだけどね。今ならね。
高級店を出しても利用者が少ないでしょう。
色モノとしては面白いかもしれませんがお店を出す人は生活がかかっていますからね。
やはりこういうサラリーマン中心のエリアではファストフードで早回しするのが鉄板かと。
住民ですけど外食はタクシーにちょっと乗って出ちゃいますね。
高級店が近所に出来れば嬉しいですが、一部の住民しか利用しなさそうだと厳しいでしょうね。
しかしスーパーが抜群ですので平日は自炊が一番かとも。
マルエツはマルエツで、どこも商品は大差ないです。
恵比寿とか芝浦とか見てると、圧倒的にライフがよかったなぁ。。。
さすがにスーパーの変更は難しいんですかね。
ライフもマルエツも大差ないような。クィーンズ伊勢丹や成城石井じゃダメなんでしょうか。出かける必要がありますけど。
＞やはりこういうサラリーマン中心のエリアではファストフードで早回しするのが鉄板かと。
私もそう思います。
例えばパン屋とかカフェでは長続きはしないかと。
やはり麺類みたいな早食いできるテナントがいいのでしょうね。
3785さんや3789さんは、飲食店の経営がうまくいかなかった方でしょうか。
近隣には、ミシュランビブグルマンのわたべや、人気の青いナポリがあるので、近隣の需要は一定レベルで存在すると思います。ましてや、文京区内でぶっちぎりの人口密度を誇る地域ですよ。潜在需要を掘り起こせるはずです。
（貧乏）サラリーマンは最近ですとファストフードではなく、コンビニやスーパーで済ませています。こうしたトレンドの変化に対応することも重要ですよね。
ここは住民専用の掲示板です。
無関係な周辺住民さんの投稿は、内容自体が的外れであるだけでなく荒らしと同じですので、ご自身で削除依頼をなさってくださいね。
周辺住民がこれでは民度の低いエリアだと思われてしまいますので、正直言って迷惑です。
書き忘れた。私は削除依頼を出すつもりがないので、書き込みが目障りなのであれば、3791さんの方が出しておいてくださいね。
>>3791 住民さん5さん
民度、低いエリアだと思います。
駐輪禁止ってコーンがずらりと並んだ舗道に平気でチャリ止めて買い物行く人（すぐ近くに駐輪場あるのに）や広い道路の（白山通りや千川通り）赤信号を平気で渡って行く人とかびっくり人間いますよね。あと、舗道が広いせいかママチャリのスピードが速い。子供と歩いてると怖いです。ちなみに住人です。
レインズを見ると（見れない人はゴメンなさい）、最近の成約は坪690～730辺りに集中していますね。
この辺りがMaxのように感じますが、値上がりって嬉しいものですね。
>>3796 マンション住民さん
レインズだと今年の5月以降成約実績はなく、今年に入ってからの実績では坪679万円（4月）、坪842万円（3月）、坪736万円（2月）、坪855万円（２月）ではないでしょうか。
レインズの都区部の成約坪単価の最新データ（2022年8月）はm2あたり100.63万円で前月比12.6％となり毎月上昇し続けているため、今までよりも上昇する可能性かもしれん。
しかし、オリンピックが終わったら大暴落する説はどうなんったんでしょうね？
あれで、購入を止めてた人は大損害ですよ。自己責任だけど。
坪700前後なら可もなく不可もなくって感じですね。
10年住んで元値で売れたら勝ちかな。
餅つき番長に相談して購入を見送ったやつアホすぎるよな。
ただの掲示板ネガのど素人任せで億単位の判断をするとか。
後楽園再開発？
そんなものは、ありません。
もしあるなら公的な計画や資料を出さないと、我々住民全体が不名誉に曝されかねないです。
品川は、ここからではかなり距離がありますね。
先週、ここの近所の場外馬券売り場で万馬券ゲットできました。
ありがとうございました。
将来、南北線がのびて品川まで一本で行けるってことだよね。何かいいことあるか分からないけど、便利なのは間違いない。
500戸以上あるのに中古の売り物件が全然ない。
ここで文句言ってる人は早く売りに出してほしい。買い増し希望なので。
レインズだと60㎡前後かそれより狭いのは＠600後半。70㎡以上は＠700～800で決まってますね。特に80㎡以上はかなりいい値段で決まってる。たぶん広いタイプは指名買いで、出たらすぐ決まる感じで市場に出る事は無いかもしれません。いま出てる60㎡18000がいくらで決まるのかな？しかし、アトラスが＠600台で決まるんだから、こっちも決まるのかな？
徐々に値段を下げてはいますが、プレミアム住戸なのでそろそろ売れて欲しいですね。
あと、中古どうこうよりむしろテナントの空室が深刻化しています。
ﾊﾊﾊ( ＾∀＾)
はよ買ってあげて
>>3809 住民さん8さん
テナントの空室？？
どこの話し？
空いているのかと期待し掲載している不動産業者に連絡しましたが全てうまっていましたね。
北街区２階のエスカレーター前は近いうちに内装にかかるようです。
南街区は法的なことですぐに内装工事に入れない。
昨日もテレビで首都圏のマンション高騰が止まらないとやってましたね。
ここは見事にはまってますね
一体 どこの不動産屋さんに聞いたのでしょうか…
すでに築2年になるのに早く埋まって欲しいです。
https://www.athome.co.jp/rent_store/1054206331/?BKLISTID=001LPC&SE...
https://www.athome.co.jp/rent_store/supermarket-gy/tokyo/bunkyo-city/0...
https://www.kencorp.co.jp/office/properties/195887/
次に入居の飲食はラーメン屋
肉そばの店じまいが早く、その隙間を狙う形
ニボラ～が楽しみ
セメント系を期待
安食い早食いが正義のエリアなのはわかりますが、個人的には洋食系が欲しいですね。
凄い、さすがパークコートタワー。テナント構成も完璧になりつつありますね。
＞空いているのかと期待し掲載している不動産業者に連絡しましたが全てうまっていましたね。
こういうデタラメを平気で書いていると、ここの住民の投稿が全て万歳投稿だと思われてしまうので、やめて欲しいです。
>>3809 住民さん8さん
いま出てるの、38階だからプレミアムじゃないね。80㎡以上の部屋は＠８００以上ださないと買えないよ。全然、値段下がって無いしね。嘘情報に騙されてチャンスを逃すのは情弱の勝ってだけどね。
>>3815 住民でない人さん
あの、肉そば屋さん。大金持ちなの知らないの？再開発前は今の場所にビル持ってたんだよ。少なくともこんなところにもんもんと書き込みしてる貴方より相当お金持ってるから肉そばは趣味だよ。面倒だからやめようかな～。は有るかも知れないけど儲からないからやめるは無い。
＞嘘情報に騙されてチャンスを逃すのは情弱
それはあなたのような投機筋にとってのチャンスだと思いますが。。。
あなたも投機マンの端くれなら、最近は買い手がついてないのご存じでしょう。
>>3825 住民さん
私は分譲時に購入して住んでます。快適ですよ。検討板で高い高い言ってた方は今頃どうしてるんでしょうね？最近は売り物も少ないし、売りに出てもチャレンジ価格の物件ですからね。分譲時に検討されてた方は、もはや買えない価格になってしまいましたね。そりゃー嫌味の一つも言いたくなりますよね。後は、大暴落した時に買うしかチャンスはありませんが分譲時に決断できなかった方が大暴落時に買う決断が出来るんでようかね。
ゲートタワーの一階、接骨院のお隣はもう何が入るのか決まっているのでしょうか。。
おバカ相手は疲れますね。
なにも知らずにテナントの借り手がつかないと喜んでいる。
前にも言いました、もう言いません。
この再開発は未だ工事中なんです。
完全竣工していない。
竣工したと騒いでる阿呆もいるけど全部で1つの再開発なんだよ。
元変電所の部分が工事中なのは阿呆でも分かるよね。
なので仮使用申請を行い承認されて初めて内装工事ができる。
今年の11月末に仮使用申請を行い承認されて工事開始ができるのが来年11月。
契約済みの物件でも11月に図面ができていないと申請ができない。
この再開発はそういう面倒で時間が掛かることを辛抱強くやってるんだよ。
成約価格は売り出し価格から値下がっても10%くらいだよ。
テナントの空室の方がよっぽど心配。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
明日はここの下駄にある 韓国料理屋 でキムチパーティーでもやるかな。
もちろんシメはここの下駄にある 立ち食い蕎麦屋。
勝ち組特権民 らしい飲み会コースになりそうだは。
小宵こなん ちゃんに似た人をロビーで見かけたのですが、ここの住人？ だったら嬉しいな^ ^
だれそれ
兄貴分の武蔵小山にはスタバが入ったというのに、わいたちのテナントの情けないことよ。どげんせなあかんな。
スタバが自慢？ｗｗｗ
ここはスタバが出店するようなエリアではないです。
住民が憧れているスタバのようなカフェのマーケティングは徹底しているのです。
ランチに600円のCoffeeを付けるのは、家計が苦しくなるんじゃないかな。
https://lifullhomes-index.jp/info/money-data/household/tokyo-pref/0641...
年収階級別にみると年収300万円未満の世帯が一番多く36455世帯（26.9%）となります。
え、こんなに極端なんだ。選ばれてないと言うより避けられてる感じがする。
席数が多いカフェベローチェありますしね
スタバ欲しいよー。スタバが入るだけで高級感が一気に増す。
スタバより立ち飲み屋のほうがまだ可能性あるとおもふは。
