プラウド西葛西ってどうですか？

昔、江東区に住んでたことありますが
自分も門仲や東陽町より西葛西の方が
いいですね。
三鷹は都心から遠過ぎる。

三鷹は新宿勤務なら通いやすいかもしれないけど、大手町勤務なら西葛西の方が良い。

レジプレ仕様

いろんな意見があると思いますが、敢えて意見を・・・

一昔前は、都心で買えない方が武蔵野台等の住宅をなんとか買って、通勤に長時間使って、という時代だったのだと思いますが、最近は制度も変わって、結婚や出産しても辞めずに働ける環境が少しずつ整い、ダブルインカムがやりやすい環境ができつつあります。
そうなると、西から1時間以上かけて二人が通うよりも、都心に近いところで済むほうが圧倒的に便利です。
ただ、昨今のマンションバブルを考えたとき、この地・このプライスを必然的に経済合理性ありと判断する方は少なくないのではないかと思います。
私も三鷹や江東区も考えましたが、コスパでここを選択しました。ちなみに現金一括でもいけますが、金利や住宅ローン減税考えて、10年は恩恵MAXを受けて一括返済予定です。

>>2227
そうですよ。
あなたも背伸びしてみては？笑

コスパで語るなら、都心の大半の主要駅を15分以内でカバーしているガーデンズ東京王子の圧勝でしたね。単線で急行も止まらない西葛西は中古市場では需要は限られます。
街の雰囲気はどちらもサッパリしてて大差ないですし。共働きに肝心な保育園事情もあちらの方が優勢ですよね。

何れにせよ、東京にそこそこ近い「今買える新築」の中では光って見えるんですよ。中央線の各駅や江東区の門仲・清澄白河などと同等のリセール価格維持は期待できるとは思いません。

あと小さなお子さんがいる方は
ディズニーリゾートや葛西臨海公園
も近いのでたくさん遊べますよ。

>>2238
あの～
他地区との比較ではないんですよね・・・
このスレはこの物件を検討中の人の意見交換なので。
他物件最強とか言っているなら、他でやってください。それが正しいかどうかも興味ないですし正解かどうか知りませんが、あくまでこの物件の絶対値で語る人が集まっていると思うので。

>>2240
それだけいろんなスレで売り込みたい（売りこまければならない）方なんじゃ笑

>>2240 周辺住民さん

この物件の絶対値で語る狭い見方だけでなく、他物件との比較は市場を知るため必要でしょう。

もちろん、ここしか見えない人は他物件の情報はどうでもよく、むしろ自分の気に入った物件をあれこれ言うなって考えなんでしょうが、クローズドな掲示板でないからそれはお門違いかな。

皆好きに投稿すればよろしいんですよ。それを見極めるのは読者の力量。

>>2241 周辺住民さん

ガーデンズ王子は完売してるから。だから実績でそこがサイコーだったってことなんじゃないの？

家にかえれないフラリーマンは家が遠いほどいいかもって。
テレビを見て思いました。

我が家は地元民で、西葛西エリアに絞って新築マンションを探していたので、この物件に出会えて本当に良かったです。スーパー、病院、公共施設、色々揃っているので住みやすいです。
江戸川区は子育て福祉もそうですけど、高齢者の福祉も充実してるので、年老いてからも安心して住めると思います。永住に向いてると思います。

確かに西葛西は便利ですよね。
主要銀行も駅前に集まっていますし
住みやすいと思います。

我が家は転勤族ですが、学区（学校のレベルと通学路・通学時間）＆都心への利便性（共働き、妻は派遣スタッフ）＆空港までのアクセス＆福利厚生＆スーパーや飲食店の多さ＆駅近という観点で、門前仲町や東陽町とも比較しましたが、ここを選択しました。
江東区と比べて価格も少し下がるので、その分、いい部屋（フロントコート上階層）を選びました。
地方転勤になったら・・・私は単身赴任になりますが、東京駅や羽田からもアクセスは良いので、その点も評価しました。

>>2239
普段使いできるほど近くも安くもないだろｗ

ただ行船公園や総合公園、親水公園だったり夏場のじゃぶじゃぶ池など、
そういったのは結構点在してるし比較的恵まれた環境だと思う。

あまり時間掛からずに完売するんじゃないかな。東陽町のプラウドみたいに。

>>2249 匿名さん

完全に乗り遅れた

早めに完売するとは思いますが‥
ある程度の期間残っていたらデベが買って
早期完売にするんじゃないかな？
で、高くして売りに出す。

ブライトの上よりフロントの中じゃないでしょうか。値段がそんなに変わらないので。

>>2252 マンション検討中さん
好みによると思います。

>>2253 匿名

わたしも、そう思いました。

ゴミ置き場の上階や横は一般的に売れ残るのでしょうか？

一般的にはそうですよね、きっと。ただ、プラウド西葛西は既にゴミ置場の上・横両方花がついてたような。価格が他より下がるんですかね。

実害はないとは思いますが、イメージ的にマイナスになりますしね。

西葛西周辺に、新築マンション複数出てきていて、念のため見学に行く予定日がですが、どこも場所がイマイチ。余計にプラウドの立地の良さが際立ちますね。

>>2258 マンション検討中さん

そうなんですよね。
この立地、規模のマンションはこの先なかなか出てこなさそう。

>>2258
その分お値段に反映されているし、眺望は川沿いの方が良さそうですけどね。
こちらは立地とグレードが抜群だからニーズは強いと思いますが一長一短では。
純粋に立地重視ならサンクタスの中古を狙う選択肢もありますが、あまり物が出ないね。

サンクタスって、北向きで日当たりは❌じゃないでしょうか。

>>2260 ご近所さん


サンクタスはないでしょう。所有権じゃないですよ。

サンクタスも南西と南東で向きは一緒。駅により近いし、特に南西側の上層階は日当たりもいいんじゃないかな。でも小島団地の一部って感じはする。

第３期は何戸くるんだろ？

>>2264 匿名さん

３月中旬が下旬に変更された。
予定数が集まらなかったんだろうね。
残りの部屋の条件が悪くなってくると悩み所だからね。

売れ残りの先着順とは別に、20戸以上は売り出したいと考えてるんじゃないかな。

第３期は何戸くるんだろ？

10戸位じゃない？

自転車量がここらへんとくにすごくケーズデンキ前の道路は車が通りづらいです、中国みたいで。。
なのでちょっと川沿いも検討し始めました

プレサンセロジェと比較ですか？
さすがに・・・

ジオはどうでしょう。自転車はおろか人も少ないですよ。

1期、2期は完売したの？
3期の値段見たけどかなりの高めだね。
これじゃ売れないと思う。
アロハプロジェクトも思ったより高いがここと比較してアロハに流れる人が多そう。

西葛西は大規模ショッピングモールが無いのが残念。葛西のヨーカドーは遠いし、橋渡ってスナモに行ったりもする。
西葛西のイオンが、もっと大きくて専門店も多く、フードコートも広ければ、小さい子持ち家庭には嬉しいけど。

>>2271 マンション検討中さん

それが以外と売れてるんだなあ。
ダブルインカムだと金利が低いのもあってローン組める人が結構いるからねえ。

まっ、金利が急上昇することはあり得ないという楽観的な観測が万が一外れたら、購入金額が高いだけに悲惨な目に合う人も多そうだけど、子供の環境のためと割りきってる人も多いからいいんじゃない。

周辺が静かなのが好みならレジデントプレイスの中古ではないかしら
出物が常に一定数あるから部屋位置も選びやすいし
対してガーデンズは全然出ませんね、この差は何なんだろう

>>2274 マンション比較中さん
レジプレは色々とあるから売って出たい人が多いのではないか。
また、人気の物件は不動産屋に客待ちリストがあり表に出る前に売れることが多いらしいので、ガーデンズもそうなのかもね。
レジプレも大量の売りが出てるのは条件悪いB棟～E棟なので、一番条件が良いエントランスのある南西向きのA棟はなかなか表に出ないので、同じ扱いかもしれない。

ただ、プラウド西葛西はその時より1千万以上は高いので、地元民への中古のリセールは厳しいと思うけどね。元値が高くブランド、立地よしなので、中古の売り手としては強気の高値で売り出すだろうけど、地元民相手の中古では基本的にそんなの通用しないから。

10年たったら積立金は月一万は上がっててその後も更に上がるし、固定資産税も6年目から減免措置がなくなるので、中古の買い手の負担が増えるから、売値を売りたい金額ではなく妥当な金額にしないと苦戦するでしょうね。

ずっと住む人には関係ない話だけど。

レジプレ、ガーデン買った方でここへの買い換え検討されている方いますよね。良いタイミングで買われたんじゃないでしょうか。

第３期きましたね。15戸だそうです。微妙…

物件概要
物件名
プラウド西葛西 ( 第3期 )
販売時期
第3期 2018年3月21日～2018年3月25日
所在地
東京都江戸川区西葛西四丁目3番14(地番）
交通情報
東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
種別
マンション
敷地面積
3,983.47m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第UHEC建確28706変1号
用途地域
近隣商業地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上11階
建物竣工時期
2019年1月下旬 (予定)
入居時期
2019年3月中旬 (予定)
分譲後の権利形態
専有面積割合による所有権の共有
総戸数
156戸
販売戸数
15 戸
販売価格
54,990,000円 (1戸) ～72,090,000円 (1戸)
最多価格帯(万円)
5,700万円台
(3戸)
間取り
2LDK +S ～3LDK+S
専有面積
70.53m2 ～ 86.06m2
バルコニー
8.78m2 ～ 12.54m2
サービスルーフバルコニー
10.66m2
管理費(円)/月額
14,700円～18,000円
修繕積立金(円)/月額
9,310円～11,370円
管理準備金(円)/引渡時一括払
20,300円～24,800円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払
698,500円～852,300円
enecoQシステム料金/月額
1,739円
駐車場
52台
平置1台、機械式49台、専用駐車場1台、身障者優先平置1台
月額使用料:17,500円 ～ 25,000円
駐輪場
328台
平置16台、スライド式160台、二段式152台
月額使用料:200円 ～ 500円
バイク置場
8台
月額使用料:3,000円
サイクルポート
9区画
月額使用料:300円
管理形態
区分所有者全員に管理組合を結成していただき、運営・管理業務は野村不動産パートナーズ㈱に委託(予定)
売主
野村不動産株式会社
スターツデベロップメント株式会社
取引態様
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
取引態様2
販売提携 (代理)：スターツデベロップメント株式会社
施工
株式会社長谷工コーポレーション
お問い合わせ
「プラウド西葛西」マンションギャラリー
TEL: 0120-156-432
定休日：水・木曜日および毎月第2火曜日
営業時間
[平日] 11:00 ～ 18:00
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
備考
※最終日3月25日（日）は16：30最終入館、17：00受付締切とさせていただきます。※申込登録期間中の3月21日（水・祝）22日（木）は休まず営業いたしております。※駐車場・駐輪場・バイク置場・サイクルポートの台数については、全戸分を表示しております。※表示の価格には消費税8％が含まれます。
情報更新日
2018/03/19
次回情報更新日
2018/04/02

アロハは盛況で抽選になるみたいですよ。
今どき珍しい。

>>2279 マンション検討中さん

江戸川区は価格で勝負するところってことですかね？

2277さんへ

15戸も売れたら、あと何戸も空いてないんでねぇ？

アロハ、油断してもうた。
ここあきらめて、今週末、アロハ行かねば・・・

>>2281 周辺住民さん

そうですね、順調ですよね。今回で売り切る位の勢いかと思ったので少し微妙かなと。

大型商業施設隣接はやはり強いってことですかねアロハの好調は
島忠HOMESいいですよね、あの品揃えは魅力的
車通勤だったら検討対象に入るんですが流石に駅距離が･･････

>>2279 マンション検討中さん

抽選？ 普通は極力避けるようにするけどな。
階数は違えど、同じ間取りはいくつもあるんだから。客寄せの自演じゃない？

マジでアロハ検討してんだったら止めとけってｗ
（本スレで書くと語弊があるのでこっちに乗っかる）
あの立地であの価格とか狂気の沙汰だよ、客舐めすぎｗ

どうしても予算の上限があって、
新築が絶対条件で、
結果として資産性を諦めて永住を覚悟、
様々な駅遠ストレスを享受できるんだったら止めないけどね・・・

ここと比較できるような世帯収入層は、
仮にあっちの高層階とこっちのパンダの比較になったとしてもこっちを選ぶべき。
冷静に考えてみ？あんな最果ての駅遠マンション買う奴は情弱の極みだよ、
少なくとも掲示板みて比較や勉強してる人は、一時の気の迷いであんな立地を買うべきではない。
どうしても中古になっちゃうけど、
江東区の東砂とか南砂の駅遠でも坪150～200未満の物件なんかゴロゴロしてるからね、
そっち探したほうが100万倍良い。

アロハはまあいいとして、ここは第３期で15戸売れたとして残りは30戸くらい？

売れ行きいいですね。今からではカームコートかブライトコートの低層しか残っていないのでしょう。

ここは即日完売してるんですか？

>2290

もうめぼしい部屋は少ないと思いますよ。

>>2290 マンション検討中さん

二期以降は小出しにしてるわりに即日完売してないです。一部熱狂的なマニアを除くと皆さん冷静にながめているようです。近い将来相場は落ち着くので見送りも全然ありですよ。

>>2292 匿名さん

私も見送りありかと思います。部屋の選択肢も限られてきてますので。
即日完売するような戸数ではないです。
ただ相対的には売れているマンションかと思います。

>>2292 匿名さん

一期も即日完売はしていないよ。
たしか、二期の売り出しのときに一期分が先着順で10戸位残ってた。
ただ、残りが少なくなってきてるから、先着順でもいい部屋はどんどん無くなってると思う。

現時点では、第三期売り出し分を含めて残りは30～40ってとこじゃないかな。

ゴールデンウィークあたりにはフィニッシュしたいと思ってるんじゃない？

第３期の広告の宣伝文句が、都内のエリアで広さと価格の平均を見ると、江戸川区は70㎡程度で5000万程度で、大手町からの近さと価格、広さのバランスがいいとのこと。

で、取って付けたように、5000万台の部屋(といっても5000万中盤で、日当たり悪い部屋というのはわからないようになってる)がありますと宣伝してて、陽当たりなどの条件悪い売れ残りの部屋を売るために、わざわざそんな説明つけなくてもと思った。

価格帯を知ってるだけに、プラウド西葛西の平均価格は6000万以上で、5000万台も限りなく6000万に近い部屋ばっかでしょと突っ込み入れたくなるわ。

アロハは第一期が即日完売とはちょっと驚き。
駅からの遠さから売れるとは思わなかったけど、ショッピング環境とかが評価されたのでしょうかね。
資産価値はプラウドがかなり上だけど、手の出せる価格が大きかったのかも。
マンションは駅近じゃないと意味がないと思ってました。
5000万以上は返済が苦しそうなので、中古にしようかと思ってるこの頃です。

他のエリアと比較してお買い得感を訴えるのは
説明としてはかなり苦しいですよね。
西葛西でこの立地は他には（あまり）ありません、
というところが最大の価値なのに。

残り30戸、時間の問題でしょう

>>2296 マンション検討中さん

ここは駅近ではないけどな。

>>2298 マンション検討中さん

残りは条件悪い割に中途半端に高い部屋が多いからまともな部屋以外は簡単には売れなくね？

有名ブロガーがレビューしていますが、ここはかなり厳しい評価ですね。。。最近のプラウドシリーズのクオリティの低さが問題になっていることは確かですが。

http://x1mansion.com/proud-nishikasai

>>2301 匿名さん

これは酷いですね。
なにが酷いってマンション名で検索かけた時に0点評価がネットに転がるところ。

>>2301 匿名さん

ポテンシャルを認めていますし、そんなに悪い評価ではないようです。
東京駅まで26分って事実誤認もいいところですけど。

>>2303 匿名さん

大手町までの乗車時間と、大手町～東京駅までの徒歩時間を足してるのでは？

西葛西から日本橋まで東西線で12〜14分。
A3出口から出て徒歩で東京駅まで5分くらいですかね。合わせて20分弱じゃないかなぁ。

「駅から」と書いてあるけれど駅徒歩足してるんじゃないかな、それだと説明が付く。
あとこのブログの人は独身というのもあり、子育て環境は全く考慮に入ってないので、
その辺は割り引いて読む必要がありますね。構造が酷いというのはその通りだと思います。

やっすいな。
江戸川区ってどこも安いよね。
なんでだろ？

その土地の良さを知らない人のｺﾒﾝﾄは、知っている人には響きませんし、だからこそ、この売れ行きなのでしょう。

>>2308 周辺住民さん

あの手の人の評価は中古の客観的な資産価値だから、新築時に高値掴みの可能性が高くてもここを気に入って買っちゃう人が多いという主観的な評価は眼中にない。

土地の良さを知らない人がいるからこその隠れた価値。ポテンシャルに気付いている人が買っています。

日本橋まで10分の物件がこの価格で買えるのはラストチャンスだと思われ
昭和の価値観で世田谷とか買ってる人はウマシカとしか思えん

>>2310 匿名さん
夏前には終わりそうな勢いですものね、15.15と売って完売。数戸は残るかもですけど竣工前には終わってしまうでしょう。早めに目をつけた方は良かったですね。

>>2311 検討板ユーザーさん
時代を反映して売れたのだと思います。一馬力ありきで旦那さえ我慢のワークライフバランス無視の時代ではないですし奥さんも働ける時代ですから、通勤利便性は必須でしょう。
加えて学区も良いですから、昔からのイメージでこの価格になってますが、合理的に考えたらコスパは悪くは無いと思います。

>>2309 匿名さん
昔の価値観ですね。

>>2307 匿名さん

江戸川区という一括りで考える意味なんてないことに気づかないと、損しますよ。

買った人の大半はポテンシャルがーなんてバカなことは考えないよ。

単にここが気に入りローン払えるので買う、それだけ。

資産価値が維持できるのか、ポテンシャル低く見すぎなのか、10年後20年後にわかるよ。

その前に、ゼロ金利が終わったらリスクが顕在化して面白いことになるよね。

ポテンシャルという中身のない自己評価ではなく、第三者の評価に耳を傾けるのもいいかもですね。
気に入った人が買えばよくて、資産価値的には低く、残債割れの可能が高いということでしょ。

しきりにポテンシャルを連呼する人は、高値掴みでないということを自分に言い聞かせたい人か、契約者や見込み客にそう思ってほしい人。

まあ精神安定剤だな。

西葛西にポテンシャル（将来的なランドマークだったり周辺相場を引っ張るような力）なんかねーよｗ
どこまで行っても江戸川区は江戸川区っていう・・・

ただスレにも度々出てくるように、激混みだけど都心直通路線だったり、
庶民的だけど駅前は不自由しない程度に栄えてるし、学区レベルもそこそこで、
世帯1000万層（一昔前なら門仲や豊洲のタワマン買えてた）でも妥協、納得しやすい材料は揃ってると思う。

みんなが気付いていたらポテンシャルではない。

>>2301 匿名さん

妙に納得感のあるレビューですね。
公平な第三者評価と思いました。

http://x1mansion.com/proud-nishikasai

でも売れてるんだな、これが

>>2322 匿名さん

マンションは客観的な資産価値の評価だけで買うわけではないということだね。

物差しはそれぞれ。
売れてることは事実。

>>2324 マンション検討中さん

売れ行きは鈍ってるけどね。
そろそろ手仕舞が来るかもね。

年度末大商談会だそうな。値引きして売り切るつもりかね。ま、そもそも小手先の値引きじゃ妥当な値段にならないくらい高いけどね。

>>2326 マンション検討中さん


もっと詳しく教えてください！

>>2325 匿名さん
販売後、半年経たずに8割売れているのは好調ではないのでしょうか？その中で竣工前に値下げなんてしないと思いますが？？

この段階での値引きは可能性低いと思いますね。野村としても今から頑張っても年度末の決算には間に合わないでしょうし。
来年度に持ち越しでしょう。
相変わらずネガが多いですね。競合も多いですし、気になっているけれども、購入に至らなかった理由が欲しい人もいそうですね。言葉遣いに難がある人もいらっしゃいますね。

売れてる物件のスレはだいたいネガがつきまといますね。

経済的な理由その他で諦めた人の悔しさは相当なものと察します。だからこそ申し込み前後の書き込みが有意に多いです。

億の部屋売り出してるんですね。かなり早い段階で契約になっていたはずなのに。西葛西で億が即売れるんだと思っていたのに。あれはパフォーマンスだったのだろうか？
なんか野村の売り方は信用できないんだよね