物件概要 |
所在地 |
東京都江戸川区西葛西5丁目8番16他(地番) |
交通 |
東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩6分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
163戸(防災センター、管理室等を除く) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上13階建て 敷地の権利形態:その他(※土地権利:所有権と借地権の混在(借地権割合9.8%) 土地権利/借地権種類 普通賃借 借地権の場合その種類・期間 普通借地権(賃借権)/借地期間25年 借地権の場合その他費用 地代保証金:21,600円、(地代保証金、36ヶ月分)(一括払い) ※分譲後の権利形態 敷地:専有面積割合による所有権の共有(一部土地転借権の準共有) 建物:専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有、地代:600円(月額)) 完成時期:2011年03月上旬 入居可能時期:2011年03月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]オリックス不動産株式会社 [販売代理]株式会社長谷工アーベスト
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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サンクタス西葛西口コミ掲示板・評判
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241
匿名さん
景観を気にするなら8階より上だという話でしたよ。
日当たりもそれくらいの方が無難そうでした。
ベランダが狭い建物と広い建物の堺の70Nはかなり影になって日当たり悪そうでした。
借地権の問題は、ココの場合は借りてが有利になっているので解約しない限り大丈夫で
万が一売却となっても、優先権がありますとの話でした。
ん?売却の可能性も0ではないのか?と引っかかりましたが。
気になったのは、住民が滞納した場合は組合で払うことになるらしい。
そのために少し高く回収してるそうな。滞納があった場合、その余分で支払いになるらしいです。
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242
匿名さん
>134さん
このままでは本当にキャンセル続出になるかもしれません。
みんながみんなこのサイトを見ているとは限らないのでそんな心配は無用かと・・・
後は今週末にある説明会でちゃんと借地に対する説明が納得できるかどうかで
判断されたらどうですか?
恐らく納得はしない人が多いと読んでいますが・・・。
それでも欲しいと思う人が購入すればいいんですよ。
しかし西葛西で5000万、しかも最上階や東南角部屋7000万出したら
かなり都心のしかも激混み東西線一本しかない所じゃなくいい所買えるのに。と
不思議ですけどね。
内装だってあんな昭和チックじゃないですよ。
良く買うな・・・と
思いますけどね。
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243
匿名さん
227さんではありませんが
神社との契約書を見せてもらって説明をうけました。
神社は土地の売買に制約があるので借地。
旧法借地権で、定期ではなく、借り手の方が強いので、地代の滞納でもしない限り、貸主は更新を断れない。
25年というのは地代の見直し時期と考えて良いようです。
地代の滞納者や更新を拒否する住民が出ても大丈夫なように、
マンションの管理組合が法人となって、更新をするそうです。
基本的に半永久的に更新はできるし、地代も月で千円程度すよね?
値上がりしてもたかがしれてると思いました。
もし売却したら、買い叩かれるとは思いますが覚悟してますし、場所は良いので売れるとは思います。
西葛西限定で探しているので、中古を買うよりはここにしようと思います。
このエリアで人気の中古のRプラザも長谷工だし4000万位しますから。
新築を探そうとすると、ここより明らかに安いのってGH買うぐらいしか無いですよね。
我が家は軽く考えすぎでしょうね。
借地のデメリットなど私も具体的に教えていただきたいです。
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244
224です。
>直接その販売員に言ったらどうですか?
S籐シニア販売員のためになるので言いません。
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245
物件比較中さん
でも西葛西って埋立地でしょ?
この間、NHKの特集番組で液状化現象(?)液化現象(?)で
地震になったら建物自体がそのまま地盤が水で緩んでそのまま倒れるって言ってたけど。
西葛西だけじゃなく豊洲なんかもかなり危ないらしいですよ。
何千万もするものが一瞬で消えちゃうなんて悲しすぎる。
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246
匿名さん
阪神淡路大震災では人工島のポートアイランドがかなり液状化してました。道路なんかジェットコースターのレールのように曲がりくねってましたね。でも今は問題なく生活しています。
スパコンの施設つくるぐらいだし。2番狙いだけどw
地盤沈降やヘドロまみれはあるでしょうが気にしていません。もし倒れたらそのときが運命でしょう。
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247
キャンセル検討中
そうでした。営業の方の説明では神社の土地なので
心配なし。1000円程度の費用がかかるのみで、あとは他のマンションとかわりないし更新の時は管理組合を法人化して手続きをするので私達一個人が面倒になると言うことは無いとの説明でした。が、改めて良く考えると更新の時に自分が
管理組合のメンバーである可能性もあるのだから
面倒な手続きに巻き込まれる可能性もあるって思いました。
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248
匿名
二重床じゃないって聞いたんですが、本当ですか?
今時あるんですか
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249
匿名さん
とにかくリスクを背負わせる割には割高な物件なのは間違いない。
もううちは購入の意志がなくなったのでここから立ち去ります。
皆さんの御健闘をお祈りします。
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250
匿名さん
うちの担当はここは埋め立てじゃないと言ってましたよ。
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251
デベにお勤めさん
みなさん重要事項説明書とかgetしてます?
読めば借地権なんか大したことないって、わかる気がするんですが・・・
定期じゃないしね。
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252
銀行関係者さん
金融機関勤務です。
借地案件はフラット35が使えません。
投資家への取り決めがあるからです。
いわゆるメガもほとんどが厳しいと思います。
権利上は所有権と変わらないことは理解してますが、
たぶん審査基準上NGが出ます。
価格がさほど変わらないのは土地の比率が低く、借地権のしめる割合が少ないからです。
でも借地上の建物にはマニュアル上代わりはありません。
オリックスさんが融資をするときも『当然に』同じはずです。
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255
申込予定さん
227です。
私どもの見解を書かせていただきます。
他の方が「借地はちょっと…」とおっしゃるのは、定期借地や貸主が個人の
ケース、全土地が借地の場合を想定してらっしゃるのではないでしょうか?
この借地は皆さんがご存じのとおり、旧借地法の適用を受けた契約です。
これは断然、借主が有利。正当な理由がない限り、借り続けられます。
しかも相手は個人ではなく稲荷神社です。賃貸料がかなり良心的なことからも、
営利目的で貸しているのではなく、売れないから貸している。
賃貸料や更新料の無茶な値上げも、信用問題に関わりますし、裁判になれば
妥当な金額に落ち着くわけですから、まずないと思います。
そして全体の10%に満たない部分だけの借地ですから、マンションが建った後に
そこだけ返すのは実質不可能です。明らかにこちらに重大な過失でもない限り、
貸主は返せと要求できません。北葛西4丁目に大きな境内を持ち、何もしなくても
サンクタスの賃貸料が入ってくる稲荷神社が、そんなことを言い出すとも思えません。
もし貸主が土地を売却したい場合は、まず住んでいる借主が優先されます。
しかも旧法ですから、かなりの安価で土地を購入できると思います。
私としては、神社の気が変わり、土地を売却してくれたらと思うのですが、
あの一等地を旧法の規定により安く売るくらいなら、ずっと持っていようと
思っていらっしゃるのではないでしょうか。
以上のことから、建物の寿命が来るまで半永久的に、友好的な賃貸契約が
継続すると考えています。
それから賃貸料は月1000円。実質の賃貸料は900円程度なので、残りの
約100円は滞納の補てんや更新料にプールされます。
25年後(それ以降は30年おき)に更新しなくてはいけませんが、賃貸料は
相場に見合ったものでしょうし、更新料は現在の相場だと700万円だそうです。
プールされたお金で半分以上まかなえるので、1世帯あたり1~3万円くらい
の支払いになるのではないでしょうか(これはあくまでも概算ですが)?
毎月1000円の賃貸料。25年後には数万の更新料。
それを高いとみるか、たいしたことないとみるか。
住民の滞納があるかもしれません。更新の手間も多少あるでしょう。
管理組合で話し合うことも増えるのかもしれません。
それをわずらわしいとみるか、マンションでよくある雑多な
作業が少し増えるだけとみるか。
信用のおける神社とはいえ、将来何が起こるかはわかりません。
リスクがないとは言えません。いろいろ言っても借地のメリットは
ないでしょう。
そのデメリットゆえ購入に値しないと判断するか、それでも買うのか。
それでも私たちは買いたいと思っています。
デメリットを承知の上、やっぱり西葛西に住みたいからであり、
あの立地に魅力を感じるからであり、今後当分あのあたりに
同条件のものが出そうにないと思うからです。
一部借地も、隣の団地も、液状化も、買わない理由には
なってくれませんでした。
ここで買わなかったら、あとできっと後悔すると感じました。
私たちの考えが正しいと、臆面もなく言うつもりはありません。
人それぞれ価値観が違うので、考えも千差万別あるでしょう。
上記のことはあくまでも私たちの個人的見解です。
細かいところで間違いがあるかもしれませんのでご了承ください。
少しでも皆様のご参考になれば幸いです。
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256
匿名さん
No.227さん、わかりやすいご説明ありがとうございます。
うちがS藤女史から聞いた内容とほとんど一緒です…(笑)
それが長谷工の営業トークなんでしょうね。
そう聞けば、問題ないような気も確かにするんですが、
イマイチ腑に落ちない点があります。
>営利目的で貸しているのではなく、売れないから貸している。
>あの一等地を旧法の規定により安く売るくらいなら、ずっと持っていようと
思っていらっしゃるのではないでしょうか。
モデルルームで説明を受けたときに、
今回、オリックスが稲荷神社さんの方に購入を打診したけれど、
断わられた、という話がありました。
売れない、訳じゃないのに売らない。
営利目的じゃないのに、安く売るのはイヤだ。
ということになりますよね?
説明聞いていて、どうしても納得できませんでした。
何か他に理由があるのでしょうかねぇ。。
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257
匿名さん
フラット35使えないんですか?
担当に聞いた時は使えるような口ぶりでしたが、結局「今は変動で組まれる方がほとんどですよ」で
流されましたけど。
となると、数年後売却したい場合、買い方のローンも通りにくく売却もしにくいということになるのかな?
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258
匿名さん
>西葛西はEE JUMPのユウキが育った街です。
ユウキは瑞江で育っています。実家は江戸区江戸川になります。
ここの一家は地元では札付きで通っています。
ユウキがやらかした事件も恐らく本人は運が悪かったとしかおもっていないでしょう。
しかし254さんのおっしゃるとおり同じ江戸川区ですので
スエット、サンダル履き、スッピンで茶パツの髪をボサボサに伸ばし放題の
おじさん、おばさん、お兄さん、お姉さんがそこいらじゅうに歩いています。
同じイトーヨーカ堂でも葛西店と新浦安店に来る人たちと全く人種がちがいます。
一度人間ウオッチしに見に行ってみると良くわかりますよ。
そうそう江戸川区には先生のレベルの差が激しいと言われていますが
本来は東京都で採用されて各区に振り分けられるのですが
この区は独自に採用試験をしてる為、狭い江戸川区近郊に住む人たちから選ばれる為
人材が偏ってしまうらしいのです。
この辺もやり方としては失敗ですよね。
独自で採用試験をしていたらどうしたって近所の元ヤンだって資格さえあれば
受けに来ますから。
しかも団塊世代の大量退職の後、かなりすんなり入れるらしいですし。
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259
匿名さん
255さんに質問なんですが、あの立地に魅力を感じるからであり、今後当分あのあたりに
同条件のものが出そうにないと思うからです。 とおっしゃると言うことですが
あの立地にどんな魅力を感じるのですか?
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260
匿名さん
スウェットやパジャマ姿でコンビ二やスーパー、ですか・・。
いくらなんでもパジャマ姿は・・。
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