アネシア東京尾久ってどうですか？

>>220 マンション検討中さん
あらかわ遊園の前って荒川区では？？
認証保育園は保育料同じなんかじゃないですよ…
保育料は所得に関わらず一律。補助金が所得によって変わるけど一定以上の所得だと変化なし。

北区の認証保育園は園庭ないところ多くて、2歳までしかいられません。
あらかわ遊園の前の認証保育園はどうですか？

保育園の話はお腹一杯です。。。




　　　　

駅近で隣が上野、東京。。
大手メーカープロデュース。。
ありそうでなかった物件ではないでしょうか。
交番もすぐ近くにありますし治安も良いと思います。
今現在の事も大事ですが老後の事も考えてみると便利なのではないでしょうか。

>>223 匿名さん
最終期に大幅値上げしてきた東十条の長谷工団地よりもこちらの方が良いですね。

>>224 マンション掲示板さん
大きな団地の良さもありますけど、アネシアのような小さな規模の良さもありますよね。
例えば出口までが近いとか(笑)
確かにちょっとお高いですけど、買うタイミングが今なら仕方がないと思います。
立地条件は通勤範囲がどこかで利便性も変わります。
私は勤務場所が近いのが一番だと思っていますのでそれが第一優先です。

>>224 マンション掲示板さん
同感です。

うちは前向きに検討してますが、結局この物件は人気があるんでしょうか。竣工前に完売しなさそうなのが、少し心配です。

予想よりも売れ行きは良くないのかもしれないですね
販売会社にとっては 早く完売させる事で、モデルルームの維持費や人件費を大きく削減出来るけど
完売させられないと モデルルームは棟内に移すとしても 未販売住戸の管理費等の負担も出てくるので
隠れて とんでもない値引きする事もありますからね
以前にマンションを探していた時、ちょっと見に行っただけの物件なのに 竣工直前に電話が掛かってきて
5,000万しない位の物件で 700万円値引きするって言われてびっくりした事がありましたよ
できれば、今年中に 完売 が理想ですけどね～

やっぱりそうなんですね。ここのスレも盛り上がってないので、そんな気がしてました。
確かに今までの尾久の物件より高いけど、駅力（アクセスの良さという意味で）は上がってるし、標準設備仕様もガーデンズとかに比べて格段に良いと思うんですけどね。
逆にうちがデメリットに気付けてないのかな。冷静に判断したいので、メリットデメリット教えてもらえませんか。

>>228 通りがかりさん

たぶんこのスレで全部出ています。ご覧になっていますか？

【メリット】
駅近！上野が隣、東京駅二つ目、赤羽隣、横浜、熱海など1本で行ける。
下町(自治体の方などしっかりしていて治安も良いと聞いてます)
設備良し(ゲストルーム・ディスポーザー・外観・クリーニング回収・新聞配達・預かりボックスありなど)

【デメリット】
坪単価が近隣に比べて高い。。
ハザードマップで水害被害が出るとある。(1m〜2m位)
近くに保育園がない。(ちょっと足を伸ばせば無いことはない)

このような感じでしょうか？

今マンションを買うとなるとどこでも割高のご時世なのでしょうかね?
ただ待つといってもそのタイミングで欲しい物件があるとは限らないし。。

メリット追加
・上層階の眺望
・荒川遊園

デメリット追加
・下層階の事業所お見合い
・将来の眺望阻害、日照阻害リスク
・大通り沿い(空気、騒音)

良くも悪くも
・今のところ再開発の予定がなく10年くらいは今のまま

>>230 匿名さん

ありがとうございます。
確かに近隣に比べて坪単価は高いですが、今の状況と上野東京ラインが通ったことを考えると高すぎる感じはしないんですけどね。こればっかりは考えが分かれるところですね。
メリットデメリットを考えても個人的には買いかなと思いますが、そう評価されてないというのはやはりひっかかります。。

>>232 通りがかりさん

私も買いだと思ってますよ。

マンションはオーナーさんによって一気に売るパターンと小出しにして売るパターンがあるそうです。
販売店からすると小出しにすると大変なんだそうですが、こればっかりはオーナーの意向に沿うしかないそうですよ。

アネシアはそんな事情があるのかも。。

駅近のこれだけ良い物件はなかなかないから売れると思うんですけど。やっぱりお値段かな？

お値段もこれだけ駅近で設備も考えるとありだと思います。

生活を考えると近くのスーパーは合わない気がします。ネットスーパー利用がメインでしょうか。

一番近いのは東武ストアです。
自転車で行けばすぐです。
あとは235さんがおっしゃる通りネットスーパーもありですよね。

>>236 匿名さん

アリですよね！そう思ってくださる方がいて嬉しいです！
売主の意向で小出しにしているだけなら良いんですけどね。値段もガーデンズのカームと比べると良心的だと個人的には思ってます。

マンション販売は基本的に後出しじゃんけんです。
買いそうな客を一定期間集めて、売れる分だけを販売に出し「即日完売」を狙います。
そうすることで売れてる感を演出できて、販売しやすいですからね。
300戸のマンションとかで30戸だけ出して、「即日完売」とか掲げるのを見ると「はぁ？」的な感じがしますけどね。

さて、ここは第1期に13戸を売りに出して8戸が売れ、5戸は客が買うのを止めたのか先着順になっています。
その後も需要がないのか、小出しでも売りに出しておりません。
最初の売り出しで失敗した感があるので、完売までは相当苦戦するでしょう。

値段が地域の相場より高いのもありますが、もう一つ大きな理由は売る時期が悪かったからです。
無理のないローンを組むなら年収の6倍までなので、ここを購入する世帯は年収800万は必要です。
北区と荒川区の平均年収を大幅に超えるので、他の地域から購入してくれる人を確保する必要がありますが、
ガーデンズに800戸の需要を吸われた後じゃね・・・

ただ、マンションの中身と通勤利便性は悪くないから、今のように他のマンションが高くなりすぎた状況では
相対的に割安感はあるので、竣工前完売は厳しいとしてもコツコツ売れていくのではないでしょうか。
今、新築マンションを買う前提の中ではそう悪い選択肢ではないと思います。

>>238 匿名さん

確かに800戸以上の需要を満たした後ではなかなか難しいかもしれませんね。ひと月以上前ですが、MRに行った時に現状の販売状況を確認したら3割以上は売れている様子でした。
ゆっくりでも叩き売りのようなことをせず完売になることを信じ、購入するしかないですね。

ここは未発売でもすでに価格は決まっていて、希望を言えば購入できるようです。
ハウスメーカーだから売り方も特殊なんでしょうかね。

ここは期分け販売を辞めたんじゃないかな？実質、全戸先着順で現在HPに載っている住戸もすでに買い手が着いているものだと思う。だから、どのくらい売れているかはMRで空いている部屋を聞かないと分からないはず。

>>241 匿名さん

そういう販売の仕方もあるんですね。確かに5000万をきる部屋は二階とかに限られてますが、そこは全て売れてました。このひと月でさらに売れてるといいな。そして、やっぱりうちは購入方向です。希望の部屋は売れてないことを祈ってMR行ってきます！

売れてないんでしょうね
すっと ２回／月 位のペースで 変わり映えのしないDM届いてるし
価値と価格がつり合った物件だったら 少なくとも 上層階は
完売していても良いはずでしょう
あの立地を 『 北山手 』とか 無理しすぎ
かと言って （良い意味での賑やかな）下町感 も特に無い地域だし
駅近といっても この路線ですしね
HPなんか盛り過ぎで 『 緑ゆたかな大小の公園施設 』なんて
どこまで歩かせるつもりかって笑ってしまう

近隣の人が 賃貸から出たいとかで 下層階を買ってるのかな？
まぁ どうしても 東京都 に住みたいって人には 穴場なのかもしれないけど
北側 明治通り沿い で 南側 あの狭い道路で更に線路が近い　で 2～4階は
かなり厳しと思いますが

2-4階は激安だった。
あまり話題にでてないが、ハザードマップをちゃんと見た方がいい。昨今の大雨を考えると何が起こるかわからない。
故に2-4階は安かった。区役所に行って聞いてごらん。

ハザードマップで見ると １Fが水没する可能性はありますね
もしそうなったら 2-4階 とか関係無く 最上階でもアウトでしょ
電気室やエレベーターの機械室 その他 ダメになったら
非常用備蓄品で 2～3食はしのぐしかないかな

災害の事を言い出したらきりがないですよ。
ここがアウトだったら尾久駅からあっち側はみんなアウトですし。
東京はその辺の対策にお金かけて今後も動くと願います。
東京に限ってはですが川が氾濫することはそう滅多にはないと思います。

悪いこと言い出したらきりがないですよ〜。

私はここのモデルルーム見てきましたが、内装のグレードはかなり高かったですよ！

＞ここがアウトだったら尾久駅からあっち側はみんなアウトですし。
だから地価も近隣の家賃も安いんじゃないでしょうか？
＞東京はその辺の対策にお金かけて今後も動くと願います。
もう既に対策は済んでいると思います、今後の事は 災害が起こってからじゃないと動かないでしょう
＞私はここのモデルルーム見てきましたが、内装のグレードはかなり高かったですよ！
まあ 人それぞれですな　私はいまどきのマンションとしては標準的な内装だとしか思わなかったので・・

私は総合的に判断して ここは 選択肢から外しましたけど、どこに魅力を感じるかや将来のリスクに対する考えは人それぞれですからね

>>248 買い替え検討中さん
埼玉県と東京都を合計して、200年に１回の洪水で床上浸水する棟数は48万棟、500年に１回の洪水では57万棟、1000年に１回の洪水では68万棟にも達する。
という情報があります。
銀座や新橋なども標高3m以下とのことで浸水する可能性大です。
尾久近隣の地価が安いのは関係ないかと。
尾久駅は東京上野ラインが出来てから穴場として今注目浴びてますよ。
港区などの不動産も目を付けているという話を某銀行さんからも聞きました。
やはり東京駅までが近いって魅力的ですよね。

>>249 匿名さん

尾久駅からあっち側　　と こっち側（というのかな）　上中里や 田端 あたりと比較しての事です

銀座・新橋 との地価を比べたのではありません

>>250 買い替え検討中さん

そりゃ そうだよね （笑）
じゃなきゃ、東京の一部以外は日本が全て水没する事になってしまうもんね～

>>250 買い替え検討中さん
そうですよね。
ちなみにアネシア東京をやめた理由はどこだったのですか？
もしよろしければ教えてください。
ご参考にさせてください。

>>252 匿名さん
現在のマンションは最寄の山手線の駅から 7分程度にあり 十数年住んでいますが
内装も相応に古くなってきたし、リフォームやリノベーションも考えましたが
少しのんびりとした所に住んでも良いかと思い探しはじめました

このマンションを検討しようと思った一番の理由は　売主がしっかりしているところですね
尾久という駅が以前よりも便利になっている事も知っていましたので
資料請求して MRにも行ってみましたが
①住環境が良くない・・・　商業地域というが ほとんど　準工業地域のよう
②価格のわりに内装や設備が良いと思えない・・・土地価格と建物価格は確認していませんが
③個人的に魅力を感じない設備が多い・・・ゲストルームや ゴージャス風にしたラウンジや ディスポーザ
④将来的に金喰い虫となるであろう立体駐車場・・・メンテナンス、リプレース等
⑤必要以上の植栽やインターネット環境・・・これも無駄に管理費が高くなる要因
⑥この物件の近隣に友人がいるので いろいろ話が聞けた事も検討をやめる理由となりました
等々、まだまだ挙げればきりがないですが・・
結局は今のマンションとの比較になってしまうのかもしれませんが、この価格で購入した場合
次に買い替える時にどれだけ価値が残っているのか、というのも あやしいかもしれませんので
けっして 投機目的ではありませんが、資産として考えればですけどね

修繕積立金に関してです。各マンションには修繕計画があると思いますが通常は 30年くらいで策定され、その中には大規模修繕が少なくとも 2回は入っていると思いますが、大抵 1回目の大規模修繕は問題なく終了すると思います。しかしながら、2回目の大規模修繕の時には資金がショートする事が判明して 途中で修繕積立金を大幅に値上げせざるを得なくなるという事が多くのマンションの現状だと思います。
原因は物価の上昇（修繕工事の金額が予想を大きく超える）が多いとは思いますが、それ以外にも駐車場収入が目論見と違ったというのもよくある事例でしょう。
中古のマンションで 管理費 10,000円、修繕積立金 30,000円 とかというのがあるのはそれが原因です。
修繕計画が金銭的な余裕をもって（もしくは各種のリスクを考慮して）策定されているのかという事もマンションを選ぶ基準の一つだとは思いますが、販売会社としても 当初の修繕積立金を 出来る限り低く提示しようとしますのでマンションを初めて購入される方が判断するのは難しい事かもしれません。販売会社も嘘の修繕計画を出しているわけではありませんから質問しても「大丈夫です。」としか答えるはずはありません。
新築マンションを購入して 13年目くらいに大規模修繕時に管理組合の役員を経験された方なら 解ると思います。
きっと、買い替え検討中さんは その事を考えていらっしゃるのかもしれませんね。
頻繁にマンションを買い替えるような方には大きな問題では無いかもしれませんが、一般の庶民にとっては年をとって年金生活になった時に 修繕積立金が大幅に値上げになるというのは たしかに大問題だと思います。

>>253 買い替え検討中さん

近隣に住むご友人の方から聞いた話を差し支えなければ教えていただけませんか？

>>255 匿名さん
大雑把に言うと 友人夫婦は以前は目黒に住んでいましたが両親と同居する事となり
現在は明治通りの向こう側の一軒家に住んでいるのですが
同居でなければ他に引っ越したいと思っているという事です

理由は主には地域住民や中小の工場の状況でしょうかね・・『 とにかく無秩序 』と言い放っていました
この事に 私も同調出来ましたので 物件の検討材料に加えたという訳です

これ以上の具体的な理由は各人の捕らえ方もありますし、悪評を広めようという気持ちもありませんので
ここに書き込む事は控えさせて頂きたいと思います

あまりお役に立てずも申し訳ありませんが
匿名さんも時間をとって 周辺を歩いてみるといいかもしれませんね

>>253 買い替え検討中さん
ご回答ありがとうございます。
大変参考になりました。

>>256
目黒から尾久の戸建ならギャップが大きいでしょう。

目黒あたりは勤め人の街。
こちらは中小自営とそこに勤める人の割合が高いです。
平均の学歴も年収も違います。

近所の顔見知り率は高いので人付き合いの垣根が低い。
悪く言うならルーズな部分があり。

ここは駅近マンションですので、
子どもがいなければどの程度関わるかは自分で選択できるでしょう。
この周辺の方たちは間違っても買わないですし。
　

目黒と尾久を比較すること自体ナンセンスですが、最近になって投稿が増えてきたことはいいことです。

近隣のランドマーク案件が終わりに近づいてきて、次を探している人は多そう。

>>260 匿名さん

そうだね。失礼しました。

資産価値にはならないようなことが書き込みにありましたがこれだけの駅近(しかも東京駅)で設備もそこそこいい物件で、ここが下がるくらいなら駅から徒歩10分以上の旧設備のマンションの資産価値なんてどうなっちゃうんでしょうか？

尾久駅何にもないとこですけど、ないだけに住んでる人と働いている人しかいないので変な輩は少ないと思われます。

北千住とか赤羽よりも私は静かで好きです。

>>263 匿名さん
不動産評価額や固定資産税評価額の事でなければ、所有しているマンションが結局はいくらで売れるのかという意味なのかもしれませんね。もちろん売るタイミングは要素として非常に大きい事は間違いありませんが、
駅近(しかも東京駅)で設備もそこそこいい物件でも人気が無ければ、新築価格を大きく下回るでしょうし
駅から徒歩10分以上の旧設備のマンションでも人気の立地であれば、新築価格を上回る事もあります。
知り合いのマンションは 築17年でしたが 新築時の価格を大きく上回って売れていましたから。
もちろん17年間の物価状況と比べて意味がある事なのかはわかりませんが、マンションが売れた時にオーナーが納得する基準て、新築価格や近隣相場くらいしかありませんからね。

購入者が全てに満足いくマンションなんで まず無いのだろうから
結局は　価値と価格のバランス　や　どこまで我慢できるか　なんだろうね
さて、この物件はどうなんだろう？
路線価を見てみるとチョット高いんじゃないかとも思えるが
「尾久」駅へ徒歩2分・「東京」駅へ2駅（12分）、「上野」駅へ1駅（5分）
たしかに便利だが、これに価値を見出せるかって事だね
個人的には それ以外に価値があるところを見つけられなかったよ

>>266 匿名さん

価値と価格のバランス。納得です。
そのバランスが自分に合っていればOKですね。

人生の中で一番大きな買い物です。

じっくり考えたいものですね。

売れ切れる前に(笑)

どなたか最近の状況を知ってる方いませんか？モデルルームとか空き住戸の様子とか。
なかなか仕事で行けないもので。

>>268
モデルルームに行く時間さえない人は分譲マンションでは苦労しますよ。
総会出席とか管理組合の役員になった時など。
超多忙な方は賃貸がお勧め。ご本人と他の住民のために。

>>268 匿名さん
＞モデルルームとか空き住戸の様子とか。
モデルルームはどんな事が知りたいのですか？
公式HPに出ている事が全てだと思いますけど。
空き住戸の様子はMRに行けないなら
０１２０－０９１－０２２　営業時間：１０：００～１８：００（毎週水・木定休)
に電話してみてはいかが？
購入を検討しているが、どこの住戸が空いていていくらか　って。
きっと とりあえず来て下さい って言われるかもしれませんが・・
運よく電話で教えてもらえても 多すぎてメモしきれるかわかりませんが。