アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

>>905
そんなにネガったら、転売できないよ。想像してます？転売するときのこと。

継続して住みたいと思う人がいない物件を誰が買うんだろう

>>907
継続して住みたいと思うひといないの？あなたは？継続して住みたいの？

5年は継続して住みたいですね。
マンションなんて、10年くらいで買い換えた方が得だよ。

>>900
上層階は静かですよ。
理系でなくても、少しは想像力あれば分かるでしょうが、音源に近いほど五月蝿いもんです。
もちろん、間に遮蔽物があれば静か。

高層は遮蔽物が無いから五月蝿い場合が多いだけです。遮蔽物がない低層が一番うるさいのが正解。

区が違うけど、割りと近くに三菱の大伝馬町(所有権物件)が発表されたね。
三菱は高そうだから、ここと比べて価格や何年住むかのコストで考えよっと。

>>911
お互いにどこを上層階と考えているのか
静か とはなにかによりますね。

確かに音源に近い方がdbが大きいのは確かです。
遮蔽物があれば静かなことも確かですね。

この物件は10階程度の高さまでは
周囲に遮蔽物がありますね。

それより上は、遮蔽物がありませんよね。
20階程度なら、間取りにもよりますが、
首都高上野線、靖国通り、山手線、
中央線、東北上越新幹線が見下ろせる(遮蔽物が無い)
ますよね。

音の大小はともかく、色々な音が届くと思いますよ。
今の我が家は、商店街のただ中の20階で
遮音等級t2のサッシと吸気口ですが、
鉄橋のガタンという音、子供や女性の笑い声、
サイレンなどがよく聞こえます。
あまりうるさいとは思いませんが。

高さ100m(おおよそ30階)を越えると
聞こえないレベルの音に減衰するかもしれませんね。

100db(ガード下のような音量)は50m離れると
66db位に減衰するようです。
以下の計算式でググるとご自身の耐えられる目安の参考を計算できそうです。

L=L0－20log(r/r0)dB

上階に行けば行く程反射波ではなく直接波で届くようになりますからねー

ここにいらっしゃる方は永住ではなく、5年間住んで転売か賃貸に出す方が多いだろうからあまり関係ないでしょう。
場所としては単身向けの方がヒットしそうなので1LDKも用意すればいいのに。

抽選当たらないと始まらないけどね。

>>914
高層階ほど反射波が減るだけなので、静かになる。

>>915
抽選当たる前に価格
価格次第で倍率すら付かない住戸も出る

全部で277戸。
予想ですが、
イラストを見ると3階から住戸っぽいですね。
１フロア12戸×22階=264戸 ＋25階が3フロア
10戸足りない…
3階4階5階辺りで、賃貸の非分譲65戸を用立ててあって…
みたいなことを考えると
6階西向き部屋が坪255の最低ラインで55平米4250万円。

同タイプで１階あがるごとに30万円あがるとすると、
23階辺りは23－6＝17×30＝510として、
4250万円＋510万円＝4750万円
4750万円÷55平米×3.3＝285万円(坪単価)

う～ん、
南向きや、角部屋上層階は
300オーバー＋地代ですかねぇ。

みなさんの予測を聞きたいです。

なんで最低ラインが坪255の計算？

>>919
225でしたね。

業者選定時のスターツの提案では
>62−78㎡を専有面積とし、約4220万円から約5310万円で分譲する予定だ。
なので、本来は平均で坪225万くらいというニュアンスだと思うけどね。

まあ、もともと21階の提案で、それ（他案より高さが抑えられている）が大きな選定理由だったのにいつのまにか25階になっちゃってるから、坪単価も全くあてにならない気はするが。

坪200程度だと宝くじだなぁ。

そうか？
坪150くらいなら宝クジ物件だとは思うけれど

千代田区のこの辺りの坪単価ってどのくらいなんでしょうか？

>>924
準大手の免震タワマンと考えると、通常の分譲なら400万未満ってことは絶対ありえない
もちろん今現在の相場でね
山手線5分（しかもほぼターミナルの神田と秋葉原）を筆頭としたメガアクセス、
区内では僻地扱いだけど腐っても千代田区アドレス・・・坪450オーバーでも全然驚かない
山手線内側とはいえ文京区湯島のラブホ物件が坪400を楽に上回ってるしね
まあ数年前は港区の内陸でも坪400出せればそこそこ選べてたから、
あくまでも今現在の相場観ね

>>921
確かにそうですね！

宝くじは買わなきゃ当たらない。

坪単価200万だと千葉でさえ買えないのでは？

神奈川でも坪250ぐらいだよな。

またこの話かよ

定借物件だっつーの

地代入れろバカども

ガラ悪い。ヒエェ〜〜

>>921
ニュアンスもなにも、平均坪単価225万円って明言してたでしょ
計画が変更になっているのはそのとおりだけど

>>930
地代入れて土地分の固定資産税引いてね〜

欲しいなー。早く価格発表しないかなー

>>932
当たり前のことをなに偉そうに言ってんだ？
このスレ汚しが！
見にくんじゃねーよ、アホ。

大阪ってw

住環境としては子育て世代や老人には酷すぎるしDINKS向けの間取りにしたほうがよいのでは

アドバイスありがとうございます。でも全く反映されないだろう。あと、関係者にも伝わらないだろう。

>>938
行政の思惑としては真逆というかファミリーを増やしたいはずだから、
子持ちファミリー限定で縛ってもいいと思うよ、まあ無理だろうけどさｗ
子供がいれば土着率も上がるし、業者や引っ越し族を排除できるし、いいことだらけ
でもまあ無理だろうけどねｗ

そもそも法人契約は出来んだろ
CT品川もそうだったし

激安で出てくる物件だって話題になってきましたね。

どこで話題になってるの？

そんなに話題なら、優先販売の千代田区民でだけで販売終了なんてことになるかもね!

千代田区民優先販売のみで完売するぐらい魅力的なら、ここまで大々的に広告しないよ。

優遇を受けるため、来月に千代田区民になる予定です。
手に入れるために頑張ります！

同じ住民票移動組ですね、私も来月移動予定です。
千代田区民だけで完売させてしまいましょう！

へぇ～、同区民には優遇精度があるんですね。
どうしてそんな優遇をしているのでしょうか。他所の街への流出を防ぐ為ですかね。
確かにそうすれば、人口の減る要因が無くなりますからね。
考えとしては良い案だと思います。

千代田区の賃貸？

おお、わたしは一足先に千代田区民になりました。
実際には住んでませんが（笑）

下記公式より抜粋
これだけ見ると千代田区民はかなり優遇されそうだね
気になるのはわざわざ特定エリア居住者って書いてあるけどなんだろう、近隣ってことなのかな？

※本物件は千代田区民優先分譲等、特定エリア居住者等を対象とした優先分譲を予定しています。優先分譲の対象者、販売戸数、販売時期、販売方法は決定後、販売開始広告にて告知いたします。

※上記のほか、一般分譲住戸のうち一部住戸の販売に際して、千代田区在住者等に登録抽選時に倍率優遇措置を講じる予定です。詳細は優先分譲同様、販売開始広告にて告知いたします。予めご了承ください。

今から移動しても遅くない？？？

>>951
まずは千代田区民に優先販売して、優先枠に漏れたら一般枠の応募でも数口とかくれるんだろうね。
しかし、そんな簡単に住民票なんて移せるの？
子供居たら絶対無理だし、独身だって会社に届出ださないと駄目だし、大半が転バイヤーですか？

さすがお役所というか目的がわからない意味不明なルールがいっぱい。

たしかなファミリータイプなら賃貸向かない。売却か

千代田区民になってないと、優遇無いのですから仕方ないのでは？

匿名さんもここ狙ってるんですか？
千代田区に引っ越すまで手に入れたい気持ちは分かります。

どちらかというと匿名さんみたいな人と一緒に住むのやだな…

住まなきゃいいんじゃ無いですか？
住むのは自由ですので。

釣りでしょう。きっと。

がめつい人と一緒の空間にいたくないのは自然な気持ちでしょ

まぁ買うためだけに住民票移す馬鹿を締め出す条件は必要だろうね

元々千代田区に住んでた区民が締め出される可能性もあるわけだし

行政はそんなことできないw
抽選落ちたら元に住民票もどすよ

2015.12.07に公式サイトオープンされてますし、これ以降に千代田区に住民票移した方は対象外でいいのでは？

ここで言っても仕方ありませんが、買う為だけに千代田区へ移された方への対策は必要でしょうね。
千代田区としてもその様な輩は歓迎しないと思いますしね。

>>953
まぁ、釣りか買い煽りじゃないかな
転売するにしても、ここでこれだけ騒がれたら対策されそうな気もするし
それこそ、長く千代田区に住んでる人が対策してほしいと直接言えば売る側も応えると思うけどね
値段が高くでて人気がいまいちで、千代田区民の申込が少ないっていうなら別だろうけど

なんにせよ、旧千代田区民もそれ以外の人も一般で倍率優遇があるなら
一時的に千代田区に住民票を移した人は叩くべきですね
自分のために（笑

揉めるなら価格高くすればいいと思います。
破格の価格設定が争いを招いてる。

高くて買えないのなら、千代田区に住まず、身分相応の場所に住みましょう。

ネタもないので
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/140243_011.html

・窓はLow-Eガラスではなく普通の複層ガラス（中空層厚み6mm）
・壁掛け用エアコンあり（LD用かな？）
・床暖機能付きガス給湯器
・専有部配管の維持管理対策等級３で一般的なマンションよりグレードが高い（等級２が一般的）
・共有部配管の維持管理対策等級２で一般的（最近の三井物件みたいに等級１みたいな酷いことにはなっていない）

もうちょっと低コストな物件に仕上げるのかと思ってましたが、結構頑張ってますね。

まあ、激安だからね。
仕方ないのでは？

いまどきLow-Eじゃないのは残念

一部の評論家が、マイナス金利による世界的な通貨安の連鎖で世界経済が
破滅すると言っています。

そもそも、景気の悪い時のタワーマンションの価格は低いものです。
東雲のWコンフォートタワーズは、分譲時価格で坪160万でした。
土地は所有権、エアコンも天井カセット、屋内ゴルフレンジもある共有部、三菱地所.三菱商事分譲と仕様は悪くありません。

実体経済は良くなっていないのに、アベノミクスとかオリンピック「期待」
で、一部の不動産価格は上がり続けました。しかし、オリンピックの収益は、競技場を新築し出した為、赤字が予想されています。アベノミクスへの期待も減少し株価は緩やかに下げ続けるのではないでしょうか。

そのような事情から、都内でのタワーマンションの価格が坪200を割る日がまた来るでしょう。

なので貧乏な人が今無理してマンションを買うと、マンション価値よりも残ローンが大きいという債務超過になりかねないですね。

マンションのhpを見ればわかるけど、千代田区の良さばかり連呼してるでしょ。
現在千代田区でない人がターゲットだと連呼しているようなもの。
千代田区の優先部分は少ないと思われます。
それにしても分譲戸数がもっと多ければ…。
約800戸のct品川でさえ大変な事になったのに…。

>>974
区への提案書か何かに優先枠は2割前後、って記述があった気がするから、
優先枠は設けてくると思うよ
ただそれが倍率優遇なのか、千代田区民限定になるのか、詳細は未定
蓋が開くまで待つしかないねぇ

絶賛株価大暴落中だから悩みどころだな

コンフォートタワーズは、周りに何もなかったからな。特殊物件で激安物件だった。

スターツから資料届いたわ

プレミアムフロアの間取りが良いね。

だけれどもアンケートで予算の最低額が5000万円って価格上げる気満々な感じだな。

あぁ、勘違いする言い方でスマン。
下記のような記載内容だから最低が5000万円以下ってことでした。

〜5000万円、〜5500万円、…、10000万円以上

プレミアム狙いの方以外は全員 〜5000万 にチェックしそうですね。

プレミアムとは、10000万円以上のご購入の方ぐらいですかねぇ。
今はまだ、そんなプレミアムな人が羨ましいです。

今、この価格で買って、４年後はどうなっているだろうか。
価値が最高点に達しているかもね。
でも２倍にはならないだろうな。

どう考えても今が天井。

あと売れるのは7年後。

55m2の部屋で4500万円だとしても
地代月3万×12×70=2520万円足すと6700万円か…
しかも70年後には取り壊し。

うーん、微妙だな。
CT品川の時も価格アンケートって取ったの？？

Sorry, 6700万円ではなく7000万円の間違い。

>>988
>>174見ると62m2の部屋で地代+解体積立金が32500円だから当たらずとも遠からずって感じだと思う。

修繕積み立て費と見間違えてたわ！

解体負担金が100万円くらいだから、月額料金に換算すると大したことないですな。
1,000,000/(70×12)≒1200/月

55m2の部屋の地代+解体積立金は2万5000円/月くらいかな。

>>985
ここって坪225万という提案をして千代田区に採択されてるんですよね。
坪265以上とか、入札やり直しレベルですから、いくらスターツでも流石にないかと…。

結構高い？

借地権付で坪295といわれると一気に買う気が引くな。。。
当初予定の225の期待があるからこれだけ注目されるわけだが。

プレミアムは最上階に6戸しか無いんでしょ？
アンケートで価格を決めるからみんなで、〜5000万にチェックをしよう。
分譲は8階から上ってのが高くなりそうな原因かな。
非分譲の価格相当を入れると提案した坪価格になるとか？

まあ高かったら申し込まないだけなんだけどね。

>>995
ほんとそれ
冷静に70年分（そこまで生きてないけどｗ）の地代まで考えると、
そんなに安くもないのは当たり前
こういう物件って永住志向であればあるほど躊躇しちゃうんだろうけど、
短期で回すつもりならこんなに面白い物件はない
結果、行政の意向とは裏腹にプロやセミプロが殺到するっていう・・・
ただ30年住んでもまだ40年残ってる訳だし、
一定の利回り（賃貸需要）が見込める限りは、必ず買い手がつくから心配はない

なんでいつも70年分入れるの？

>>997
70年の借地権だから

>>996
その買い手が残りの地代を負担する分、中古の相場も下がるから、たとえ5年しか住まないつもりであっても、所有権物件との比較のためには70年分の地代を加えて計算するのが正しい。

正しいのか？土地の税金とか考慮しなくて良いの？適切な比較に思えない。

少なくとも土地の固定資産税分は引かないと所有権の比較にならないよな。
いくら位かな？

70年後に更地にして返還するということは解体工事の期間が少なくとも1年はかかるだろうから住めるのは69年までは無くて、地代だけは70年分負担することになると思われますね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593860/
パート２立てときました。ほぼコピペしただけですが見にくかったら別スレ立てて下さい。
（売主で抜けてたスターツデベロップメントの名前など足してあります）

所有権のマンソンと想定した場合の価格との差額に、年1パーセントの金利を負担しなくて良いと考えましょう。
差額が3,000万であれば、ざっくり計算して初年度は30万。35年ローンで返済と仮定したら、ざっくり500万強は返済が減る。