ロジュマン千里中央ヒルズってどうですか？

>>228

>最終的に老朽化しても買取業者は買いますし

土地に価値が有っても、古くなるとその価値すら無くなるってこと。
例えば豊中市で売り出し中の小路駅徒歩5分の築44年のマンション。態々水周り含め大規模リフォームしても希望価格990万。
http://smp.suumo.jp/chukomansion/osaka/sc_203/pj_85267635/?kbn=2&b...

箕面駅徒歩5分、築45年マンションは、販売価格380万円。

http://smp.suumo.jp/chukomansion/osaka/sc_220/pj_84133860/?kbn=2&b...

>固定資産税の件も地代で相殺ではないですよね

土地の固定資産税は地主負担という事ですよ。

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>>230
千里中央と桃山台の駅近の築古中古マンションの相場はご存知？

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上新田の三井物件のパークヒルズも築30年でもその時代の方々がまだ多く住んでいらっしゃるし、若い方がリノベして購入する。
その価格は2000万円から3000万円する。
東町のメゾンも、未だ建て替えの話すら進まないのは、竹中工務店の施工で、当時としては斬新なデザイナーズマンションだったと思う。
もちろん、仕様は古いけど建物としては全然大丈夫。中古でも3000万円から4000万円の取引。
これらのマンションが、いずれその行く末の答えを出してくれるでしょう。

目先のマイホームに目がくらみ、先々のことを考えないで購入すると、後悔するのは自分ですよ。
みんな妬んだり、冷やかしではなく、匿名だからこそ本音を語ってるんですよ。

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少路や箕面を引き合いに出されても...

マンションによっては積立不足だったり
管理が悪かったりする場合は資産価値は下がりますが
そうなるかどうかは住民次第です

ちなみに築30年徒歩8分のプレステージ新千里西町は81㎡で3200万です

私の知人の部屋ですが天満橋スカイハイツは築40年で75㎡3000万で売却していました
立地と管理が良ければこの様な事例は珍しくありません

それとも、このマンションの売りである千里中央徒歩圏は価値が無いという事ですか？

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ただこの定借マンションは築40年で2000万や3000万なんてありえない

千里中央で築40年もすれば家賃は高くても月7万円位そこから地代1万と管理費は少し上がって3万位かな
それを引くと実家賃は3万
住める期間は20年なので3×12×20=720万
家賃換算で720万の価値しかない
実際は7万の20年契約なんてメリットないと結ばないので7掛けにして出した場合約500万になります

計算してみると
定借マンションこそが上記で書かれている様な価値が微妙なハズレ物件になりますよ。

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一期一次が30戸販売で10日12時から抽選のところ、引き続いて一期二次5戸販売で同じく10日14時からとのこと。
通常は一期抽選漏れ者を対象に希望住戸を当日または翌日に二次販売は見かけるけど、一期の販売前に二次までとは前代未聞。
一期には60万円分のサービス付きや前払地代を含んだ価格など、ここのロジュマンは他のマンションにない独自色が凄いです。脱帽。

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>>231
千里中央と桃山台の築古マンションに価値が有るのは、容積率が低くて等価交換で建替えできるから。
建て替え前になると、急に相場が上がったりする。土地価格が評価されるのは、そういうマンションだけ。
それ以外の最近の容積率イッパイのマンションは、建て替えが実質不可能だから、築50年もすれば価値がなくなる。

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>>232
>>233

とてもシンプルに
その年代の建物は土地が広いからですよ。
なので建物の価値なんてほぼない。

東町メゾンの土地は凄いでしょうね。
価格が下がらない訳です。

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ものすごい人参の数をぶら下げて客寄せ必死。
どこのモデルルームでもそうですが、釣った魚に餌はくれなくなりますよ、ガタッと。
今回は特にお客様の扱いが超丁重なのでは。
だいたい、あんな所にモデルルーム造って、建設場所の広々感さえ演出してるのではと思ってしまう。

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幼馴染が東町メゾン千里に何人かいてます。
昔はよく遊びにいきましたが、今は全てが古くなりましたね。

幼馴染も５０歳～６０歳になり、建て替えなど面倒に思ってて、
このまま穏やかに暮らしたいそうです。
メゾン千里はそこそこの地位のある方が多いので、話し合い大変でしょうね。

ただ土地が広く好立地なので、私としては建て直して倍くらいの大きさにしてほしい！

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同じ様にあの頃(今の事ね)はアベノミクスバブルでこんな物件なのに定借契約まで結んでマンションを買ってたんだね〜って後で言われてると思うよ。

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>>240の続き
そんで、こんな長生きして元気だとは思わなかったからさあ、周りのマンションと同じ様にローン組んで必死で払ってきたのにあと2年しか住めないんだよ。周りもだいぶボロマンションだけどもうそのままでいい、住めるって言ってるんだ。ここだってまだ住めるのにさあ、何とかならんもんかねえ〜〜なあ、婆さん。

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以前書いた天満橋スカイハイツは建ぺい率80%位で容積率もいっぱいだったと思いますが築40年以上でも人気中古物件です
立地が良ければ建て替え狙いでなくてもニーズは強い表れです

千里中央は建て替えでないとメリットないと思われるかもしれませんが
上新田などの千里中央6分圏外は元々駐車場が平面で広くゆとりがある物件が多いですよね
建ぺい率は30%以下で背の低い14階以下の物件が多いエリアです
これから60年後の事はわかりませんが
千里中央中心部が規制緩和された様に
建ぺい率30%以内から60%〜80%へ
それに伴い容積率も緩和される可能性はかなりあると思います(千里の人口増加促進や建て替え促進など)

今から建て替えは無理だから価値が無い
と結論づけて定借が良いとは言えないのでは？

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>>241
うまい！

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>>239
東町メゾンも立て替えすれば、等価交換で追金無しで新築に住めるだろうけど、中々建替え決議出来ない。
等価交換でも建替え決議まとまら無いのに、普通のマンションの様に既に容積率一杯で建設中の仮住まいと取壊し建替え費用(最低2000万)払って建替え決議が纏まる訳がない。
これが分譲マンションが全く建替えできない理由。

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>>242
最近、千里ニュータウンで新築されたマンションの容積率を調べたら？建替え無理なの分かるから。
それと、人口減少で態々容積率を緩和する訳ないよね。
今のままでは建替えできないので法律変わる可能性も有るけど、所有者が有利な方向には変わらないだろね。

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今の新築が購入者に不利益なのはその通り
だからこんな悪条件で契約を結ぶべきではない訳ね

逆に新築以外の以前の物件を調べてみたら？

建ぺい率、容積率に今後の余裕があり
所有権付きで価格も安いから。

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>>244
そもそも建て替えする程使い倒した上に等価交換でタダで手に入れる事の方が虫のいい話
建て替えに2000万かかったとしても今の新築は4000万前後だよね
マージン引いても充分利益は残るし
建て替えが進まなくても住み続けられるし貸す事もできる

60年で強制退去させられるより
はるかにいい！

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今のマンション以前に比べ質がよくなったので、ちゃんと作ってくれていれば80年でも100年でももつと言われています

ちゃんとした管理と建物の計画をし実行していれば資産として残るはずです。

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>>248
ますますここはえらいこっちゃなあ( ；´Д｀)

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要は、定借にしては、高いって事じゃないの？

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250さん
その通り。
≫225が222に対して常識なさすぎると批判してたけど、それこそ無知で222の説明の通り。
マンションの価格は正確に言うと土地取得費用と建築費用にデベの利益を加算して設定される。
借地権なら建築費用とデベの利益で70平米なら建築費高騰を考慮しても精々2000万円で、それに毎月借地料を支払うのが妥当。
まあ人気の土地なので20%アップで2400万円と毎月地代なら、こんなに不人気にならなかったのでは？
借地権による不利な点を価格に反映するのが常識。
ところが前払い地代まで含んで強気過ぎるというか高過ぎる設定がこのような結果になってるのは明らか。
第1期で地権者以外で購入した方には同情するけど、かなりの戸数が売れ残り、最後は大幅なディスカウントか賃貸にするかのどちらかだろう。

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>>250
>要は、定借にしては、高い
ほんとこれにつきますよね、この物件。

誰か書いてたけど、定借だから悪いというのは私もおかしいと思います。定借だろうがなんだろうが適正価格なら「買い」ですから。
そしてここは「高すぎる」

ここを高くないという人は売り主の強気の価格設定に賛同してなんで平気なの？実は売り主側の人間なのか？と疑っちゃいますよ。

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ほんとそうだね
地権も無いし居住年数も限られ
毎月の地代を払い、前払い地代も払う
そして価格は高い
こんな条件での契約を喜んで肯定するのは営業か地権者系だけでしょ。

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販売会社の数、多いですね～。

売れないから？

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プレジオ、プロヴァンス、ロイヤル
こんなに入る程、戸数無いのにね〜

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要は否定派の中にも、
値段下げてくれたら良いのに派と、
単にこのマンションが売れて欲しくない派が
いるんですね。

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否定派の真の狙いは千里中央の「よみうり跡地タワー」じゃないかな？
ここの売れ行きを鈍らせて同じ定借の「よみうり」の売り出し価格を少しでも下げる方向に持っていきたいとかね。
ま、ただの通りすがりの戯言ですが。

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よみうりタワーの価格は殆ど変わらないでしょうね
価格ももう決まってるでしょ
前の方も書いてましたが各コストがありますからね
よみうり文化移転等も含め計画の段階で計算し価格も決定済みです

ここが売れなくても下がる事はないでしょう
大きいプロジェクトですから変更は無理ですよ。

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>>257
よみうりタワー狙ってる人は、投資物件と考えてる人多いでしょう。将来的に不安要素が残る土地付きマンションを買うより、定借の方が利回りが明確だからね。特に、土地価格高い新千里のど真ん中ならなおさら。

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今週は3連休で、あちこちオープンハウスが出ていますね。
西町のプラウド新千里西町、ルネ千里中央、
上新田ならアーピング千里中央やリバーガーデン千里中央、千里中央レジデンス
東町のガーデンテラス
中古市場、そこそこありますよ。

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中古マンションを坪単価にすると
ディーグラフォート 坪201万 築8年
ラウド新千里西町 坪177万 築5年
リバー千里中央 坪155万 築15年
千里中央レジデンス 坪144万 築12年
です！
価格は新築時とあまり変わらないですね
この価格帯でも結構売れそうだから今はいい時期ですね

定借の場合は所有権も無いし
居住期間が減るので分かり易く価値は減っていくでしょうね。

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新千里のマンションは、坪225万が売り出し価格と聞いたのですが、それに該当したのはどこのマンションだったのですか？

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ごめん坪225万の件はわからないんだけど
ロジュマンと近いのは同じ上新田の
リバー千里中央 坪155万 築15年
徒歩6分
千里中央レジデンス 坪144万 築12年
徒歩8分
ですね
時期が違うと言われると思いますが
この2件とも新築時の価格と同じ位です
つまり価値がほとんど下がっていません

まあ上新田が元々かなり安いエリアだからなのですが

なのでそんな土地を定借にするなんて
最初は驚きました！

時代の流れでしょうかね〜

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リバー千里中央はリバー興産
千里中央レジデンスは野村不動産
の物件ですね。

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>>263さん
ありがとうございます。参考になります。

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やっぱり駅近だとほとんど価値が変わらないんですね。それにしても、以前の上新田は更に安かったのですね。だいぶ整備されて来たので路線価も上がるかもですが。
ここは定借な上に、ジオは坪200万超えの噂さえありますしね。
このところの流れを見ていると、上新田も確実に便利な所は上がってきてますね。

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販売戸数は35戸でしたが、昨日の販売結果わかる人いますか？

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>>263
土地が区分所有になると、土地自体はマンション住民の全員の意思を反映しないと
建て直し不可能なので、間違いなく住民・業者・地主を巻き込んで裁判になるんですよね…。

ここのところ増えてきた建替拒否の住民訴訟連発問題を考えると
東京のようにどんどん定借物件が増えていくのは時代の流れでしょうね。
上新田は再開発されてから環境は良いので、地主はある意味、その問題を見越して
あえて先手を打ったんだとは思います。

このマンションのいいところは、閑静な環境、小戸建数、駅近、南側眺望、収納の多い間取り。

逆に悪いところはただひとつ。
定借にしては、他の土地付きに比べて、値段が変わらず相対的に高いところ。
別に定借自体はたくさんあるし、これからもどんどん増えていくと思うので構わないんですが
地代を毎月払ってこの価格だと、金が余っている人しか買わないでしょうね。

60年後も建物も壊すのではなく譲渡式なので、地主が定借から土地付きに変更するのが一番良いかと。
そうしないと住民も埋まらないし、地主も開発も、元を取れないかもしれませんね。

環境的には間違いなくすばらしいマンションになるはずなのですが、もったいなさすぎます。

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上新田は町並みがせっかくの千里らしくない。住みたくない。

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>>269
あなたがここへ来なくていいと思いますけど。
別のスレにも書き殴られてますが失礼です。

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>>268
その通りですね
建て替えは難しいですね

それでも建替をしたパターンは主に2通りの様です

①容積率に余裕があり価値も上がっている為、積極的にサイズアップの建替をします
この場合は条件が等価交換や+α等あるのでプラスしかないケース
当然揉めにくいです

もう一つは
②震災等で耐震基準が変わりこのままでは危険なケース
耐震補修するのに1500万かかり
建替は2000万みたいな場合はもめますね
それでも所有権を売ったり新築を3500万で転売すれば何とか損害は免れます

建替の平均年数は
関西は30年関東は40年ほどとなっています

その位になると国の基準が変わったり
人の価値観も一世代変わると違ってくるのでしょう

国の基準が容積率緩和などプラスに働けば①になり
耐震基準等が厳しくなり違法建築となれば②が増える

定借の様な60年契約の場合②の様に途中で基準が厳しくなった場合はどうなるんでしょうね？

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30年経つと全てが時代遅れで陳腐化しちゃうよね〜
それでも普通の物件なら上のリバーやレジデンスみたいに売却したり
築が古くても安くすれば賃貸にもかせるけど
定借ってかなり安くしないといく売れないし期間も限られてるから安い賃貸だと採算合わないしね

そこが取り返しがつかないというか
恐いとこだよね。

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>>271
お疲れ様でした。
定借物件販売するのは大変なんでしょうね。決め手がいりますからね。

人生それぞれのライフプランがあります。否定も肯定もする権利はありません。
私個人の考えでは定借は絶対に無いです。

不動産にお得物件はありません。
必ずメリットデメリットがあります。

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>>273
そうですね
不動産にお勧め物件は無いと私も思います

以前誰か書いていましたが日本は人口がこれからもっと減ります
今が1億2685万人40年後は1億人を下回り
更に10年で8000万人台まで減る予測です

広さは今平均が70㎡だとすれば100㎡になりますし
そもそもマンションは便利のいい都心のみしか需要はないので中途半端な郊外は限界＊＊になるでしょうね

建替以前に60年間そこで快適に暮らせるか？が重要な様に思います

だとするなら最初から賃貸にするか？
分譲でも30年以内位で勝ち逃げするか？
でしょうか？(勝ち逃げできない場合もありますから欲をかかず程々にね)

その点でも60年定借は逃げ難い契約ですよね

よくよく考えると不動産は買わない方がいいのかもしれないと考えてしまいます。

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賃貸でのシュミレーションをしてみましょう！
3500万の部屋を賃貸したと仮定して
1年目〜10年平均賃貸15万円
11年目〜20年平均賃貸12万円
21年目〜60年平均賃貸 7万円
と仮定して
その中の管理、積立、地代を
1年目〜10年平均2.5万(管理費1.5地代1)
11年目〜20年平均3.0万
21年目〜60年平均3.5万(結構少な目かな)
で設定
実家賃は管理費を引いた額なので
1年目〜10年平均実家賃15万-2.5=12.5万
×10年=1500万円
11年目〜20年平均実家賃12万-3=9万
×10年=1080万円
21年目〜60年平均実家賃7万-3.5=3.5万
×40年=1680万円

合計すると60年で4260万円となります

物件を3500万で買った前提なので
差し引き760万円お得！

となりそうですが
諸経費約150万と
建物分の固定資産税を仮に年間10万とした場合60年で600万
合計750万円になります

ほとんど同じなんですね
(これは全額現金で買った場合です)

不動産屋さんは賢いですね
得も損もさせない絶妙な設定です！

ちなみにローンの場合
融資手数料が50万かかりますので
3500万+諸経費150万+融資手数料50万
とした場合
合計は3700万円

1割頭金で370万払い
残りの3330万をローンとして
35年のフラット35 金利1.59%とした場合

毎月は10万3433円とお安いですが

トータル支払い額は4344万円となります

これに固定資産税60年分の600万を加えると4944万になります

上に書いた賃貸のシュミレーションが
4260万ですから

差額は684万円賃貸の方がお得！となります

これが所有権がある場合だともっと住めますし売却すれば684万以上になる可能性も高いのですが

60年間自由の無い賃貸契約を結んだあげく684万も損をする結果になってしまいました

家賃の設定をもっと高くしたりすれば変わるかもしれませんが
人口減りますしもっと下がるかもしれません

あくまでもシュミレーションですので
ご自身でご判断くださいませ。

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>>275
パチパチパチパチパチパチ！！
何で頭のいい人！！

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>>275

まず、1〜10年の家賃が平均15万で、21〜60年の平均家賃が半額以下の7万以下になる前提がおかしい。
もうちょっと勉強してから再計算ですよ。

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>>277
私は上新田付近で20年ほど賃貸経営をしています
色んな時期の賃貸価格を見ているなかでの感覚なのですかね〜
あくまでも平均なので新築時はもっと取れると思うかもですがこんなもんですよ
転勤族相手なので2〜3年刻みですしね

あなたはもっと勉強されておられる様なので
是非ご披露くださいませ。

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築21年ならもう少し取れるけど
築41年ものに7万出すかな〜
平均すればそんなもんだと思うけど
それ以前にそんな古い老朽マンションには住みたくない。

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