ザ・パークハウス西新宿タワー60　Part8

真面目な話をするとここが安いのは密集地の再開発だから

路線価は前面道路㎡４５０万円くらいかな？
でも敷地の大半は密集地の裏道だったから㎡５０万円くらいじゃないかな？

敷地の10％くらいが㎡４５０万円
敷地の90％くらいが㎡５０万円だからここは安いんですよ

でも一つの敷地になったおかげで㎡５０万の土地も㎡４５０万の資産価値となるわけ

おそらく売り出し価格はその中間くらいで設定してるはずだからだからここ安いんですよ
でも実力は㎡４５０万の資産価値だからここはお買い得ってこと

しかも密集地の再開発ということで高額な助成金ももらってる

いや、みんなここが安く買えるから喜んでるんだよ。

>>850は
㎡１１４万円の間違い。
３４０万もあるわけなかったわｗ

新宿物件と言いながら、新宿駅まで移動するのに目黒物件や代々木物件、池袋物件からより時間がかかる。

値段が安いと顕著に住民層が悪くなる。
坪単価350くらいが境目。

失礼、852は848へ。

>>850

ここは６丁目側が㎡４２０万円だから、マンション前は㎡４００万円くらい。現在開発中なんで路線価は設定されてないので、開発後はおそらく㎡４５０万円くらいになりますね。

路線価は歌舞伎町と同じくらいか、こちらのほうが高いでしょう。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h26/tokyo/tokyo/prices/html/22033f.h...

>そもそも、ここのライバルは、もっと駅から遠い物件でしょ。
>駅近物件だけウォッチしてる人には、西新宿５丁目なんて、箸にも棒にもかからない辺境の地。

新宿駅に着くのに中野や東中野の駅近物件よりも遅いからね。
もしかして池袋タワーの方がここより早く新宿駅のホームに立てるかも？

中野の駅近タワーの方が新宿まで出るの早いよ。

>>857
ここは池袋以上に敷地形状が良くないですね。

路線価書いている人勘違いしてますよ。
その路線価を見ると、ここは㎡１５００万くらいになってますよ。

駅から遠い物件は安いよ。
それは仕方ないでしょ。

ネガさんって、外国人の人数も路線価もデタラメばかりじゃない。
これじゃ中立の人からもどんどん信用をなくしていくよ。

>>861
あなたも1桁を間違ってますよ。
（千円）

もう叩き合いはやめませんか？


池袋擁護の人は池袋スレにお帰りください


西新宿擁護の人は池袋をネガらないでください


そうしてください

リセールを気にするなら徒歩5分以内の物件を選ぶべき。

池袋タワーから伊勢丹まで20分かからないから、ここより近いくらい。
http://house.goo.ne.jp/buy/um/detail/1/13116/030Z84682988/000386079/x1...
85平米で13800万円するけどね。

>>866
>>867


もうやめませんか？
池袋スレにお帰りください

トミヒサクロスも割安で出したから地権者が広い部屋をもらえた。
しかしここの地権者との大きな違いは、計画立案から主導権を握っていたおかげで、
坪単価を単純計算で出せないペントハウスを、安価に等価交換できたこと。

＞もうやめませんか？

ここの地権者に言った方がいい。
それと、ＧＷ中に過去ロムして激怒して新たに参戦する人もいるだろうから、
ポジの書いたものも含めて、すべて削除の申請をだしたほうが、
今後の西新宿タワーのためだと思います。

>>869


他の物件を出すのはやめませんか？


冨久の地権者は坪１５０万円ほどで取得しています
それでよろしいですか？

>>870



もうやめませんか？

池袋スレにお帰りください
普通に考えて地権者が書くメリットはなにもありません
しかもここの地権者の大多数は低層の1DKのようなんで比較対象にもなりません
もう売り切れなので買いたくてももう買えません

販売前から他の物件叩きが盛んだったのは、地権者が書き込んでるからだよ。
他の足を引っ張ればここの価値が上がると思ってたんだろうけど、浅知恵だったね。

>>873




もうやめませんか？
地権者は坪150万円くらいで取得していると推定しますので
もう十分に資産価値は上がっています

社長の住む町の一文を興味深く拝見しました。読んでいてなるほどだと思いました。
キーワードは「住環境」と「職住接近」のようです。
ここは新宿駅から遠いのですがキーワードを踏まえて考えたら人気の理由がよくわかりました。



全国267万社の中で社長が多く住む街のトップは、東京都「港区赤坂」の2,103人だった。江戸時代に町屋、武家屋敷が造られ、多くの大名、旗本屋敷が存在した。明治以降は、官吏や軍人、富裕層から成る都心有数の邸宅街へと発展した。さらに1955年（昭和30年）から1980年（昭和55年）頃までは、銀座と並ぶ高級繁華街として栄え、外資系企業社員および大使館の駐在員など外国人の多い街として華やかなイメージを醸し出した。2007年3月には、防衛庁・檜町駐屯地の跡地にホテル・オフィスビル・住宅・商業施設等からなる「東京ミッドタウン」が開業し、東京の人気スポットとして再浮上した。

　2位は、東京都「渋谷区代々木」の1,777人。明治神宮や代々木公園に隣接し、各国大使館も点在する土地柄で、高台を中心に高級住宅街が形成されている。2000年4月には、都営地下鉄大江戸線「代々木」駅が開設し、交通アクセスが至便になった。

　3位は、東京都「新宿区西新宿」の1,763人。日本屈指のターミナル新宿駅の西側一帯の地域で、あらゆるアクセスの中心として高い利便性を誇る。繁華街のほか新都心と呼ばれる超高層ビルに囲まれたビジネス街や多くの複合施設が立ち並んでいる。このほか、区立公園として最大面積の新宿中央公園が近くにあって住環境が整っている。

他のスレにあったんですけど天井の高さが２４８cmしかないって本当ですか？

まぁ、今年度一番売れてるマンションになっちゃったか、たたきたい人もいるんでしょうね。

当物件最大の注目点は「梁」です。カウンターはむろん「梁」ですので、基本的には逆梁工法と言って良いのでしょうが、当物件はの「逆梁」は一味違うんですね。
当物件は実は「逆梁、でもちょっとだけ順梁」なんです（笑）。

LDを見れば一目瞭然なのですが、逆梁カウンターがありながらも天井にも梁が出ているんですね･･･。
なんだ、最悪じゃないか･･･と思ったそこのあなた（笑）、事はそう単純じゃありません。
確かに階高をもっと確保できていたらより素晴らしい3次元空間になったのでしょうが、この階高を前提に考えるのであればこの折衷工法はかなり絶妙だと思うわけです。
なぜなら、邪魔になるカウンター高を抑えつつ、天井部の梁も軽減できているからです。さらに、バルコニー部分の逆梁コンクリ手摺部分の高さも抑えることができており、手摺上部は透明なので、バルコニーに面した室内からもかなり眺望が楽しめるという良さもあるんですね。
スカイズの逆梁部分もかなりコンクリ部分の高さを抑えることに成功していましたが、ここはそれ以上ではないでしょうか。
逆梁でここまで室内からの眺望が楽しめる物件は貴重ですね。
フジタさんなかなか考えましたね～。

ここはリビングがビルトインエアコンじゃない部屋ってありますか？

近所のパークタワーでアフタヌーンティーしたよ。西新宿60方面だよ。

>>880
シティタワー、まわりに高い建物がなくていいですね。

西新宿の記事がありました。
http://sumaity.com/mansion_shinchiku/article/redevelopment_201309/nish...

>>882

エリアとして注目されるっていうのは将来性が抜群ですね

>>876
51〜58階は253cm、59〜60階はもっとあったよ。

>普通に考えて地権者が書くメリットはなにもありません

めちゃめちゃあるよ。
自分の所が他より売れれば、地権者戸を賃貸運用したり売りに出す時に有利になります。
ただ、近隣と喧嘩し過ぎてイメージは確実に悪くなりますが。
思わぬデメリットを見つけ出されて掲示板に書かれてしまうからです。

>>884

59階は270ｃｍじゃなかったでしたっけ？

ネガるメリットってなに？

ここって首都高の出入口はどこになるんですか？

初台

>>888

近い順に

新宿
中野長者町
初台
初台南


路線によって使用する出入口は違います
都心方面との往復は新宿です

ネガるメリットというか、物件探しの時に不動産屋で聞きづらいことを掲示板で読める点は良い。
掲示板はネガだけじゃなく、ご近所さんからの投稿も大事。
神田川沿いの木密の不燃化がどう進められるとかも知りたいし、東京医大の救急車のサイレン音とかも。

>>891
12社通りエリアに住んでるけど、東京医大は気にならなくて、それよりパークハイアットのパークタワー隣りの消防署から出てくる消防車と救急車が方南通り越えて青梅街道向かってきたときくらいだね、サイレン気になるの。

でも深夜に気になったのは過去1年で1、2回歩かないかで爆睡してたよ。

>>891

西新宿５丁目全域が東京都の「木密地域不燃化１０年プロジェクト」の特区内で、再開発はその一環でもあります。したがってこのマンション地区は不燃化終了。

成子坂下に住んでいますがサイレンが気になったのは年に1回くらいです。

十二社通りの熊野神社前と成子坂下の間は、病院へ向かう救急車の通り道にはなりえないです。
青梅街道か方南通りが通り道です。


通るのは892さんが書かれてるように西新宿の消防署から青梅街道へ向かう救急車だけですが、確率的に少ないと思います。

青梅街道のあそこら辺を歩くことが多いけれど、確かに救急車が来ます。大病院ですから。

>>887
ネガるメリットはここが売れなくなれば、かわりに他が売れる可能性がありますから。
また、自分が購入した売れ残り物件が目立たなくなりますし、後悔してる場合も気休めになります。
ただ実際検討者に比べはるかにここについての情報や知識も乏しので、再三再四言い負かされ、ストレスが溜まり、またネガにせいを出すはめにる悪循環。
さらには次々と出てくる具体的な例でここの良さばかりが際立ち、スレはいつも上がってる状態なので宣伝効果倍増。
まさに、ネガは生かさず殺さず。
ネガとハサミは使いよう。

十二社通りは道幅の広さに対して、極めて車の通行量が少ないですね。

同じ内陸の高台というジャンルで探している当方からしたら、
ここも売れて、内陸の高台というブランド力を確立して欲しいんだが。
どうも、近隣をネガる能無しがいて困る。
湾岸からみたら、ネガり合いして共倒れしてくれと思われているだろうね。

>>887さんの言うネガるとは
ここのスレで池袋を散々ネガるメリットを指すのかと思いました。

文脈をみれば、他地域の人がここを執拗にネガるメリットのことだとわからない人いないでしよ。（国語が苦手でなかったら）
池袋をネガるなら池袋スレでやるんじゃない？ここでやっても意味ないでしょ。