東京フロントコート★11★

誰が考えても明らかに細則の変更事項なので、総会決議とすべきだ、
というのと、納得しかねるので、総会決議とすべき、というのでは
事情が大きく異なります。

住戸細則第２条(3)にどう考えてもポーチが含まれないのであれば、
おっしゃるように確かに総会決議が必要でしょう。
しかし、第２条(3)に含まれると解釈できる理由があれば、総会決議を
する必要はありません。ただ、必要なくてもやった方が良い、と
いうのであれば、それは別問題です。

KI87TGさん、配布された説明文書は読みましたか。
これによると、

>合計３２６世帯４６４件(５３品目)に及ぶ写真付きの
>レポートは理事全員に配布され、理事会で協議をする前に
>各理事が写真で状況を確認しながら全５３品目について
>「可」「否」「その他意見あり」を判断するアンケートが行われ、
>この結果に基づいて理事会にて協議されることとなりました。

となっています。
こんなアンケートを全住戸にやるのは非現実的でしょう。
タバコであれば、賛成、反対だけで済みますが。

さらに、全戸アンケートを取っても【美観を損なわなければＯＫ】などど
いうあいまいなものは、結局切り分けができなくなります。この切り分けは
どうしたら良いと思いますか？古めかしいツボが持ち込まれるたびに、
美観アンケートをやりますか？

>今後も「理事会員であれば、なんでも決められてしまう」
>という懸念があります。

・理事会決議のメリット、デメリット
・細則化することのメリット・デメリット
・管理組合の負担

などを考えたことがありますか？

理事会決議のメリットは、利害関係の相反する両者の立場になって
正しいと思われる内容を決められること(単純な数の原理でない)、
「条件付き(当日限りなど)で置ける」などとすることで、きめ細やかな
対応ができる、問題があれば、あとからでも柔軟に改正ができる、
などがあげられるでしょうか。
一方デメリットは、住民の総意を反映していない可能性がある、
理事会決議に納得が行かないと、協力が得られない、などがある
でしょう。

細則化のメリットは、何よりも住民の総意が反映され、誰もが納得する、
ということでしょう。ただデメリットとして、一度決定すると問題が後から
発覚しても変更が困難であることが挙げられます。現在三輪車はＮＧですが、
あとから登録制ならＯＫも考えたい、という場合、登録制について再び
総会決議が必要になります。玄関マットのように審議から漏れているものが
あれば、やはり総会決議。置物について登録制にしては、などという
建設的な意見を採用したいと思ったら、これまた総会決議。これでは
小回りが利きません。

管理組合や管理会社の負担ですが、1000世帯もの大規模で複雑な
アンケートを集計、解析するには莫大な手間と工数が掛かります。
さらに今回の場合は、半々に意見が分かれるものも多く、結局
理事会の協議によるガイドラインの提示が必要になるでしょう。
そして理事会で決めたガイドライン賛否のアンケートを取って
総会決議を通し、運用してみて問題点が発覚したら、またアンケートを
取って総会決議を通し、って大きな負担だと思いませんか？
配布された説明文書によると、理事間のアンケートで大半のものは
11分の２以下であり、これが住民アンケートで過半数を取れるとは
到底思えないのですが。

私の個人的な意見としては、まずは運用してみて、問題が出たり、建設的な
意見が出れば、その都度改善していき、一段落ついたところで、その時点
での運用に関してのアンケートを行い、賛同が得れれば規約に盛り込む、と
すればよいのではないかと思います。
まず規約化ありき、で無理に決めたものでも、決議を通ってしまえば、あとは
いやいやでも従わざるをえない、というよりよっぽど建設的だと思います。

>129さんご自身が認めていらっしゃるように、どちらにでも解釈が
>出来るのですから、数名の理事会だけで決めるのはおかしいですね。

法律の運用はご存知ですか？法律もいろいろな解釈ができるので、
過去の判例や、最高裁の判例を元に解釈を決めているのです。
いろいろな解釈ができるものを、数名の判事だけで決めるのは
おかしいですか？
国民投票がよい場合もあるでしょうが、法律の専門家が決めた方が
良いこともあるのです。自分勝手な多数決意見が、マンション全体の
ことを考えて協議した意見より必ずしも良いとは言えません。

>はい、残念ながら現在の規約内容ではできることになります！
>これは、一般常識的に考えて、それをやって良いか、悪いかとは
>別の話です。

これに対しては、まずは

>>「専用使用権のある共用部分」であり、一般的な共有部分とは異なる。
>> 即ち、2条の適用外。
>ここが大きな飛躍なのです。一般的な共用部分と異なるから
>第２条の適用外としてもよい、などとは規約のどこに書いて
>あるのですか？規約には専用使用部分も共用部の一部であると
>しか書いてありません。

に回答していただけますか。ポーチの第２条適用に関しては議論の余地が
ないと考えていますので。どこにも書いてないことに対して、飛躍的な
理屈を加えて「この解釈が正しい」というのは、議論以前の問題です。

>>自分の解釈と違うからと言って、即間違いだというのは
>>おかしいと言っているのです。
> 間違えだとは言った覚えはありませんが。。。

私もあなたにおかしいと言った覚えはありません。
私がおかしいと言っているのは、あなたにではなく
No.434の
>よって、理事会や管理組合で「玄関前にモノを置いてはならない」
>という通達自体、まず実は間違っているのです。
に対してです。

みなさーん、ついてきてますか？この手の書き込みって当事者以外読まないものですよねー（私も途中でギブアップ）解釈論はあまり建設的ではありませんね。
ただ、一住民として思うのは①禁止ルールはやはり少し乱暴だった②決定のプロセスが不透明であった、ことは言えるのではないでしょうか。理事の方々は、この事例を教訓として、これから適切な運営をしてもらいたいと思います（せっかくルールを作っても正しいプロセスを踏まなければ余計なご苦労が増えます）ただ、解釈論は別にして「行儀が悪い人が出るので何も置くな」的な意見にはまったく賛同できません（ルールを守ろうとしている住民に失礼ですよ）子供用自転車や三輪車くらいは置けるようになるといいですね。

> 子供用自転車や三輪車くらいは置けるようになるといいですね。

三輪車はともかく「子供用自転車をＯＫとする」のは禁止ルールより
もっと乱暴なんですよ。これこそ総会決議が必要になります。
禁止ルールは、第２条(3)の解釈の範囲でルール化しているので、
説明ができます。

しかし、子供用自転車ＯＫとするには、自転車自体「第２条(4)指定場所
以外に自動車、バイク及び自転車を置いてはならないこと」で禁止されて
いるため、第２条自体を適用外とする必要がありますが、適用外とする
説明は無理なのです。

なぜなら、第２条で、共用部分から専用使用部分を除けると無理な解釈を
すると、第３条がなんと専有部分と共用部分では適用されるのに専用使用部分
のみ適用除外と言う、誰が考えてもありえない結論になってしまいます。

---------------------------------------------------------
第３条：居住者は、専有部分、敷地及び共用部分等の使用にあたり、
次に掲げる事項を遵守しなければならない。
---------------------------------------------------------
専用使用部分はどこへ行ったの？専用使用部分はもともと共用部分なので
第３条が成立しているのです。

もし理事会が「子供用自転車をＯＫ」としていたら、これを突っ込まれた
時に、それこそ説明ができずに右往左往してしまうことでしょう。

>みなさーん、ついてきてますか？この手の書き込みって当事者以外読まない
>ものですよねー

この掲示板の読者はみな住人であり、当事者なのでは？
129さんの解釈については、当事者である住人にとって大変参考になると思います。

う〜ん、そうですかねぇ。129さんはそのご意見何度も書かれていますが、すみません、私には納得感がありません。解釈論的には私も住民(KI87TG) さんへ１票なので。
難しい話は抜きにして、普通に考えて共有部分の「など」に専有部分を含めて一切置物禁止なんてロジックおかしいですよ。住人さん(OC57NE) が意見されているように、一般的な解釈ではないのでは？住人さん(OC57NE) の意見、表現は乱暴ですけどおそらく多数の方の意見でしょうね。（私も同じ意見です）
なお、念のため言っておきますが私は玄関ポーチに子供用自転車を置いているわけでも置きたいわけでもありません。「そういうマンションであってほしい」といっているだけです。これって乱暴ですかねぇ？

>普通に考えて共有部分の「など」に専有部分を含めて

共用部分の「など」に共用部分を含めているんですよ。
よく読んでください。

ポーチは専有部分ではなく、専用使用部分であり、
専用使用部分は共用部分なのです。
つまり、ポーチは共用部分の一部なのです。

>住民(KI87TG) さんへ１票なので。

KI87TGさんは、すでにポーチが第１条、第２条、そして
第３条の適用範囲であることに気付いているはずですよ。
第１条が適用範囲であることに目が行ってしまい、
第２条の適用範囲であることを見落としてしまっているのです。

>ロジックおかしいですよ。

あなたがきちんと理解していないからおかしく見えるのです。
お願いですから、もう少しきちんと理解してください。
せっかく論理的に書いているのに、よく理解できないからと
いい加減なことを書くと、読んでいる人が混乱してしまいますから。

ちょっとまとめます。これを読めばわかります。

(1)ポーチは専用使用部分である。
(2)専用使用部分は共用部分の一部である。
(3)ポーチは専用使用部分であるので、住戸使用細則第１条の適用範囲である。
(4)ポーチは共用部分でもあるので、第２条、第３条の適用範囲である。

ここまでは議論の余地がありません。
(4)が正しいことはNo.456を理解できれば分かります。

(5)第２条の適用範囲であるから、第２条(3)の「廊下など」にポーチを含むことができる。

「廊下など」にポーチを「含む」と解釈しても「含まない」と解釈しても
どちらも間違いではありません。「含む」「含まない」を議論しても
平行線になってしまいます。なぜなら、あらゆるマンションに適用できる
ように、どちらにも解釈できるように作られているからです。

(6)よって、理事会の解釈は間違いではない。

100％正しい解釈をしているとも言えませんが、
少なくとも間違った解釈はしていません。

私も129さんの意見が論理的に正しいと思います。
あとは、理事会の権限がどう規定されているかですね。
解釈の幅のある部分について、理事会で決定することができるという
明文規定があるかどうか。
今出張中につき規約等を参照することができません。どなたか教えてください。

誰もが「廊下など」にポーチを含むと解釈した方が良い、と考える例を紹介します。

住居使用細則第３条
居住者は、専有部分、敷地及び共用部分等の使用にあたり、次に掲げる事項を遵守しなければならない。
(2)ねまき、下着等風紀上好ましくない姿で、敷地及び共用部分等(廊下、階段等)を出歩いてはならないこと。

廊下に下着姿で出るのはＮＧなのに、一歩でも色の付いた
タイルに入ればＯＫとなる、常識的におかしいです。
ポーチも廊下等であると解釈した方が良いですよね。

常識的におかしくても、ＯＫという解釈もできる、だからこの行為を
禁止するのには、総会決議で解釈を決めるが必要である。
こんなの馬鹿馬鹿しいと思いませんか？

38さん、理事会で解釈を決める、というのは
こういうことなんですよ。

いろいろな意見を知る事ができるので勉強になります。
129さんの解釈にも問題ないと思います。

いろいろ規則ができると息がつまるという意見がありましたが（確かにそういう側面もあるのかもしれません）、
より生活しやすく、より安全に暮らせる、マンション価値の向上にもつながるのではと前向きにとらえていきたいと思っています。

451さんと意見は同じです。TFCの役員達はすごく頑張っていると思います。
いつ自分がそのメンバーになるか分からないですが、最初の役員メンバーよりは楽だと思います。

玄関ポーチに対する考え方は、各戸の部屋のタイプ、居住する階層、により違うのかもしれませんね。
１階であれば、三輪車を置いても問題ないじゃん。と思うものかもしれないし、
高層階（部屋のタイプにもよるだろうが）であれば三輪車を置いたら危ないかな。と思う人もいるだろうし。
（ここはかなり強風なこともあるのであなどれない。。）

ここはお隣のプライブと違い、玄関前に柵＆扉（外廊下とアルコーブが面する部分に鉄製の扉）があるわけでもない。
置かれる物が制限されるのは仕方がないのかなと思います。

毎日この掲示板を覗き、内容をしっかり読み込まないと
ついていけない領域になってきました。
おおよそNo.451のOC57NEさんの意見に同感です。

バルコニー喫煙の可否についてはアンケートになったり、
ポーチのプラント、玄関マットの追加許可が出たりと、
住民の意見、要望に理事会もがんばって対応している様に思えます。

でも、なんでバルコニーで喫煙するんでしょう。
アンケートになる程苦情が来てるようだし、
掲示された専用庭に捨てられた吸殻の写真でひどさを目の当たりにし、
それでも迷惑を感じて、止める事が出来ないのでしょうか？
自分の家の中で吸えばいいのに。
部屋に臭いがつくから？壁紙が黄ばむから？奥さんに嫌がられるから？
こんな理由なら自分勝手も程がすぎますよ。
近隣に迷惑かけてまでバルコニー喫煙を続ける方々、
どういう理由なんでしょう。

（ちなみに私も以前喫煙者でしたが、彼女（今は妻ですが）が
　吸わなかったことと、健康を考え５年程前に止めました。
　また、会社の先輩、同僚も子供が生まれたことを機会に止めた方が
　たくさんいます。蛇足でした、失礼。）

>あなたは自分以外の人を全く信用できない人なのがよくわかります。

同じ住人なのですから、憶測で人間性を
否定するような書き込みはやめませんか？

議論するしない以前にあきれました。

464の129さんに対しての
>あなたは自分以外の人を全く信用できない人なのがよくわかります
という書き込みは、ちょっとひどいと思います。
129さんはこの掲示板で誰よりもマンション管理の件について真剣に調べ考えていると思いますよ。
こういう個人の人格を否定するような書き込みは遠慮してもらいたいものです。不愉快になります。

129さん、その他の皆さん、少し私の書き方がまずかったですね、失礼いたしました。

でも、皆さん、”同じ住人”とおっしゃるのであれば、もう少しその同じマンションの住人を信じませんか？
ルール（規約）で雁字搦めにしなければ、本当に皆さんの生活が脅かされるほどの問題が発生するのでしょうか？

勿論、既に粗大ゴミシールを貼らずに粗大ゴミを放置する方などがいらっしゃるのが現実ですが、その様な方は極一部だと思いませんか。
本当に誰にとっても迷惑な問題であれば、それを一つずつ解決してゆけば良いのではないでしょうか？（粗大ゴミやバルコニーのタバコのように）

集合住宅には沢山の方が住んでおり、どうしても個々のお宅ごとに考え方・感性が異なりますので、ある程度は意見や見解の違いが発生するのはしょうがないのでしょう。
これは、マンションに限らず、戸建ての家の隣接する住宅間でも同じことだと思います。細かなことでピリピリしていたら、この狭い東京には住めませんよ！

（その１）
ようやく論点が絞られてきたので、129さんの460書込み「まとめ」も勝手にお借りして、なぜ私が129さんの意見に納得感がもてないか、少し説明させていただきます。難しいコトが苦手な方も、マンション購入時にもらった「管理規約集」をお手元に少し付き合ってくださいね。（以前「紫」と書いてしまいましたが「ベージュ」色でした！）

まず、論点がずれないように前提条件を確認します。
129さんのまとめ（1)はP2第14条のことを指します。また(2)は少し戻りP2第8条でいう「別表第2」（P19）を見ればわかります。(3)は少し飛びましてP77に「東京フロントコート住戸使用細則」というもう少し詳しい規則が別にありまして、その第1条を指します。

ちなみに具体的には、居住者に使用が認められた部分、部屋のなか、バルコニーなど、また現在議論になっている玄関前ポーチ（扉の前の「濃い灰色部分」ですね）も含まれます。われわれ居住者は、第1条を守りながら上記の場所を使用する権利があるのです。
(4)は、第2条、第3条が、共用部分等（P19別表第2）、具体的にはフロント、中庭、エレベーター、廊下（玄関前の「薄い灰色」の部分ですね）などを含めた部分の取り決めを定めたもの、部屋の中などの「専有部分」以外のすべての場所に関しての決まりです。ここまでは129さんの言うとおり議論の余地はありません。（129さんココまでよろしいでしょうか？）

ここから注意が必要です、みなさんよ〜く条文を一字一句丁寧に読んでください。（私は、あの「全面置物禁止ルール」配られてから数えられないくらい読みました）

第2条の(1)、(2)これはまあ当然のことですので省略します。問題は(3)です。原文を抜粋します。

「エントランスホール、廊下、階段等の共有部分（指定場所を除く）に、自転車、うば車、店屋物の容器等を置いてはならない」

この条文の読み方・解釈の違いなのです。
今まで交わされた議論とはつまるところ、129さんもご指摘されているとおり、「廊下など」に玄関ポーチを「含む」と解釈するのが自然か、あるいは「含まない」とするのが自然か、の議論なのです。（129さんよろしいでしょうか？）

ここで、もう一度「共用部分」とはなんだったかを思い出してみます。

共用部分等（P19別表第2）、具体的にはフロント、中庭、エレベーター、廊下（玄関前の「薄くなっている」の部分ですね）などを含めた部分の取り決めを定めたもの、部屋の中などの「専有部分」以外のすべての場所に関しての決まり、でしたよね。家の中以外のほとんどすべての場所を指しています。
そこで、第2条の(3)をもう一度読んでみてください。あえて、「エントランスホール、廊下、階段等の共有部分（指定場所を除く）」と書いてあるのです。(1)(2)にはありません。なぜここであえて例を挙げているのでしょうか。それは、例示の部分が、「多くの人が使用する部分」であり、「自転車、うば車、店屋物の容器等が置かれる可能性があり、それらを置くことが明らかに不適切な場所」のことを指していると読むのが自然ではないでしょうか。

ここで、玄関ポーチのことを考えてみます。「玄関ポーチ」はわかりやすいところでは「バルコニー」と同じ位置づけです。この玄関ポーチを、「多くの人が使用する部分」であり、「自転車、うば車、店屋物の容器等を置くことが明らかに不適切な場所」として(3)でいうところに「含める」のが自然か、「含めない」のが自然かという議論に集約されるのです。

私は、玄関ポーチは(3)に単純に「含む」という129さんの意見が「納得感」がないと一貫して主張してきました。ロジックが[間違い]ではないが「おかしい」と思っているのです。

129さんの意見は間違いではありませんが「不自然」、解釈は間違いとはいえませんが「納得感がない」のです。

(その２）
第1条２項（P77中段少し下）に「ポーチ等の使い方」が決められていて、使い方の具体例まで別途決められています。（P80「バルコニー等使用規則参照）
このことからも、(3)の例示の「エントランスホール、廊下、階段等の共有部分（指定場所を除く）」に単純に「含む」としてしまうには十分な議論と検討が必要ではないでしょうか？

ここまで読んでくれた方であればもうおわかりだと思いますが、129さんが「含む」と解釈したほうが良いとする第3条（P78）は、こんどは共用部分以外の家の中を含む全部のことを言っているので、これを例に出しては余計に議論が混乱しますね。

いやー長くなりました。ここまで読んでる人も少ないでしょうけど、読んでくれた方ありがとうございました。「玄関ポーチには置物禁止が当然だ」的な結末に納得がいかず、問題提起をしました。最初は「住民は粗大ゴミ置き場にしてしまうから」のような意見が主流でしたが、ようやく129さんも自ら言われるように「論理的」な意見になってきまして、今回は、面倒な解釈論を（不本意ながら）ぶってしまい偉そうで申し訳ありませんでした。わたしが主張したいことは本稿にてほとんど言えましたのですっきりしました。
また、多くの方が関心をもってこのスレを見られていることもわかり、少し安心しました。

条文解釈に絶対正しい・誤りはないものなので、反対の意見を一方的にぶつけると、建設的でない議論になります。最後のあたりのところは、建設的な議論ができて、よりよいマンション運営に微力ながら役立てたのではないでしょうか？（是非ご意見を本スレでお聞かせください）あとは、他の方の意見をお互い聞くとのことでよいのではと考えています。

あとは理事の方がこの議論を契機に、引き続きよいマンションライフの納得感のある演出にご尽力いただければ非常にうれしく思います。本件に関する書込みは以上で終了いたします。また違う論点の議論であれば参加したいと思います。読んでくれた方、本当にありがとうございました。

PS　129さん、個別に随時貴重な反対意見を頂きご苦労さまです。ありがとうございました。

住民さん408さん。具体的な説明でわかりやすかったです。

もし、129さんのおっしゃるように、
ご発言448の
>ゲート付きポーチであれば「廊下など」に含めない方が良い
>でしょうし、オープンポーチなら「廊下など」に含めると
しても良いし、含めなくても良いし、各マンションの実情に
>合わせ、柔軟な解釈をすれば良いのだと思います。
ゲートつきのポーチならよくて、
オープンポーチなら廊下と同様の解釈をしなければならないとすれば、
専用使用権を外さなければならなくなります。
また、使用細則２条（３）の条文で
「エントランスホール、廊下、階段などの共有部分に、自転車・乳母車・店屋物
の容器等を置いてはならない」
の「など」の後に、解釈の誤解が起こらないように
（専用使用部分のオープンポーチのみ含む）と使用細則を変更する必要も出てきます。
そうしないとバルコニーにも濡れた傘、玄関マットなど例外５点しか置けなくなりますからね。
しかし、後者の場合、少々強引な印象があります。

ポーチに自転車、ゴミなんか置きだす人が出てくる、
とご心配されていらっしゃいましたが、これに関しては
「自転車は自転車置き場に、ゴミはゴミ置き場に」と
明記されていますから、そのときは個別に注意できると思います。
もちろん専用部分（一般的に言えば【部屋】）にそれらを置くことは、
決まりごとを守った上で住民の管理下に置かれると思います。

住民さん408さんのおっしゃったように、
>「玄関ポーチ」はわかりやすいところでは「バルコニー」と同じ位置づけです。
>この玄関ポーチを、「多くの人が使用する部分」であり、「自転車、うば車、店屋物の>容器等を置くことが明らかに不適切な場所」として(3)でいうところに「含める」のが >自然か、「含めない」のが自然かという議論に集約されるのです。……
わたしは住民さん408さんのご意見が解釈しやすかったです。

理事の方のご苦労、1000世帯近くあるマンションですし、1期ですから
大変であろうとご察しします。
「ちょっとした疑問」からこのような形になりましたが、
長らく続くルールになりますゆえ、ご慎重な判断で進めていただけると、
住民としてはありがたいと思っております。

>個別に随時貴重な反対意見を頂きご苦労さまです。

揚足を取るわけではないのですが、少し気になったので書き込ませてください。「ご苦労様」という表現は辞書にもあるとおり、目上の者が目下の人間に対して使う言葉なのです。また時には皮肉なニュアンスを持つこともあります。住民さん408さんも意識的に使った表現では決してないのだと思われますが・・・。この掲示板もかなり熱い書き込みが展開されています。参加者全員が発言者に対して配慮できる掲示板であって欲しいと思います。

バルコニーに夜、ねまき姿で出たら、どうでしょうか？
まあ、普通この程度は何も問題ないでしょう。よくあることです。

では、廊下に出たらどうでしょうか？これはちょっと恥ずかしいです。
ではポーチはどうでしょうか？ポーチは廊下と変わらないのでは。

見た目、粗大ゴミのようなものをバルコニーに置いても
目に付かなければ誰も文句は言わないでしょう。
しかし、ポーチはみんなの目に付くので「見苦しい」と
苦情があるのです。

実はこの問題はタバコの問題にも通じるところがあります。
タバコを吸っている人は迷惑を掛けていると意識は低く、
そのくらい許容されるべきと考えている方が多いです。
このため、喫煙者と非喫煙者の議論は平行線になります。

ポーチも同じで、台車やダンボール、タイヤなど不要な物が
散乱していて見苦しいという苦情が多くても、置いている人は
そのくらい許容されるべきと思って議論が平行線になるのです。
また直接「散らかっていて、恥ずかしいですよ」と言われる
こともないので、本人は恥ずかしいことに全く気付かないのです。

置きたいという方は、具体的に何を置きたいのでしょうか？
玄関マットのように、問題ないものであれば認められる可能性も
あるのですから、他にも意見があるのであれば、正式に要望書に
書いて提出してみたら良いのでは。

ポーチだって、何もルール化していなかったのに、あまりに
苦情が多いので、ルール化したわけですよね。何も問題がないのに、
わざわざ意地悪でルール化したわけではないのですよね。

まずは運用してみて、問題点を洗い出すことは現実的ではないで
しょうか。運用するための後ろ盾を規約の解釈で得ることにも
何ら問題はないと思います。
もし「３点に限る」という案を理事会がいきなり総会議案に盛り込み
通ってしまえば、あとで文句を言っても「総会で通ったのだから、
住民の総意は得られた」で終わりです。
前のマンションでもそうですが、普通決議は委任状の票数もあり、
大抵すんなり通ってしまうんですよ。これで無理やり納得させられても
納得感があればいいのでしょうか？

>専用使用部分のオープンポーチのみ含む、と使用細則を
>変更する必要も出てきます。
>そうしないとバルコニーにも濡れた傘、玄関マットなど
>例外５点しか置けなくなりますからね。

その必要はないんですよ。ポーチに傘立てとか生協箱とか
プランターとか置けるのですが、これらを共用廊下や
階段に放置するのはどう思いますか？きっと反対するでしょう。

廊下には何も置かない、バルコニーにはほとんど制限なし、
ポーチには目に余るものを制限、などと決めることも
今の細則のままでも可能なのです。一般的に法律の解釈とは
そういうものです。

法律の解釈を、いちいち法改正することはしませんよね？
解釈をいちいち厳密に明記していたら、いくら時間があっても
足りませんよ。

大体からして、自転車は自転車置き場に置くことになっているのに、玄関前に置く不遜な輩がいたからこんな話になつてしまっていると思います。常識的に綺麗な花瓶とか飾り物を置くのは全然構わないと私は思いますが。。。殺風景なガラーンとした玄関前ポーチよりよっぽどほのぼのとした風景になる気がしませんか?外国の一部では屋根の色まで統一されていたり、窓辺の花飾りや庭の芝生の養生まで事細かにルール化されているところもあるのですよ。この際決められるだけキチンとしておいた方が良いのではないかと思います。法律の細かな解釈論より簡単明瞭に迷惑をかけているか、キチンと片付けられているか、見た目が綺麗かで推し量ればいいのではないでしょうか?そうは言っても上層階の誰かで飲み物のパックを廊下から投げ捨てている輩がいるようでは厳しく接しざるを得ないかも。。。決まりごとを守れない勝手な連中はここに居てほしくないですねぇ。。。ふぅーーーため息がでてしまいますわ。

ポーチ問題もいろいろな意見があるようですが、
臨時総会の議題にあったバイク置き場増設の件、意見交換しませんか？

私はバイク置き場増設に断固反対です！
なぜ一部のバイク所有者のために私たちの共有場所を
提供しなくてはいけないのでしょうか？

ゆったりとした遊歩道等が魅力でこのマンションを購入したのに。

このマンションにバイク置き場が少ないことは百も承知のことだった
はずなのに、景観を変えてまで、
建物を増設することはどうしても納得ができません。

もし、駐車場が１００％でないマンションを購入し、
駐車場の抽選に漏れたら、普通はどうしますか？
近隣に駐車場を借りますよね？
近くに路上駐車をして、圧力かけて駐車場をせがんだりしませんよね？
なのになぜバイク所有者に対しては、路駐が増えてきて
見過ごすことができないといって、
わざわざ駐車場を用意してあげるのでしょう？
それもみんなの共有場所を提供してまで！！！
抽選に外れたバイク所有者は自分で何とか解決していただきたいです。
抽選に外れてバイクを手放した方もいると思います。
近隣に駐車場を借りた方もいると思います。
わがままを通したもの勝ちみたいなことをどうしても許せません。

臨時総会の日はちょうど私用がありどうしても参加できないので、
議決権行使書にて反対しようと思っていますが、
委任状等が多くそのまま可決されたらと思うと・・・・

この気持ちを抑えきれず、はじめて投稿させていただきました。

この私の意見って、わがままなのでしょうか？

私はバイク置き場増設には賛成であるが
今は　臨時総会の案には反対である

増設に賛成理由
キャンセル待ちが相当数いる事
TFCの敷地内に増設可能な敷地があり
そこをバイク置き場として利用しても
居住者及び近隣に迷惑がかからないと思う。


議案には反対の理由
違法駐車してない人達、
自分でキチンと管理してる人達の為に増設されるなら賛成であるが

しかし　今現在は路上駐車が多数あります　
平然と違法駐車してる人の為の増設は断固反対である
キチンと自分で管理してる人がいる（当たり前）にもかかわらず
違法駐車してる人は全くの怠慢であり　社会人として失格
違法駐車をしてまでバイクに乗るのは
そもそもバイクに乗る資格が無いと思う
何度も言いたくないがTFCにはバイク置き場が55台しかないのは
476さんの言う通り充分承知だったはず
また475さんの言葉を借りれば　決まりごとを守れない勝手な連中です
抽選に外れた人達はバイクの管理に責任を持って欲しかった。
自分で管理できない（違法駐車）なら行政処分（警察通報）しか
ないと私は思いますよ。
　
キチンと自分で管理してる人には　この増設案は、あり難い案であると思いますが
違法駐車をしてる人が自分でバイクを管理し
違法駐車が１台も無くなったら私は増設に賛成したい

もし　案が可決するとしても
キチンとバイクを管理していた人達と
違法駐車をしてる人が同じ条件であるのは
心情的に納得いかない。

バイク置き場増設の件は、総会に欠席される方も安易に
委任状を出すのではなく、慎重に考えて議決権行使を
すべき大きな問題ですね。

５年後から管理組合の収入が増えるメリット(年140万円
ですが、一世帯あたりでは1400円/年)と、景観が変わる
デメリットをよく考えないといけません。
違法駐車が減る、というのは二の次です。違法行為をして
いたら、わがままが通る、というのはおかしい話ですから。

過去の理事会の議事録を見ると、バイク置き場増設検討
依頼が居住者からあったようなので、キャンセル待ちの
数十人の要望を門前払いするわけにもいかず、総会に出せば
却下されても要望者が納得する、という意味もあるでしょう。

バイク置き場増設は特別決議ですから、これを通すのは
至難の業です。普通決議は２分の１、特別決議は４分の３
という割合の違いだけでなく、分母が違うんですよ。

普通決議：賛成票÷出席者数
特別決議：賛成票÷全世帯数

※賛成票、出席者数ともに委任状、議決権行使を含む

なのです。
１割の人が面倒くさいからと委任状も出さずに欠席した場合、
普通決議にはほとんど影響ありませんが、特別決議は残りの
９割のうちの８３％以上(75/90≒0.83)の人が賛成しないと
可決しません。ですから、現実問題としてかなり厳しいの
ではないかと思いますよ。

私はバイク駐車場の空席待ちで数十番目でした。先日遂に諦めてバイク保険もキャンセルし、実家に放置したままです。違法駐車している皆さんもう諦めたら?
別にバイクが無くてもここら辺では生きていけますよ。バスも電車もたくさん足はあります。自転車だってお持ちでしょう? 私も皆の共有地所を無法者の為に使わせたくありません。 絶対反対!!!!

議案書に書かれた「利点」に、「バイク置き場を増設すれば、資産価値が増える」という言葉がありましたが、こう断言する根拠はいったい何なのでしょう？　昨今の中古マンションの資産価値を計る重要な項目として「駐車場の設置率」こそありますが、「バイク置き場の設置率」なんて聞いたことがありません。そもそもＴＦＣの重要な資産は植栽豊かな広い中庭と遊歩道なのだと思っていました。

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同じく

いきなり話題飛んでスミマセン。

今日ポストに入っていたTリバブルのチラシ、
C棟９階が5,780万で売りに出ていました。
購入価格に対して130%程の値ですかね。
売れたらスゴイ！

私もバイク所有者です。
今回の件で不安で眠れない日々が続いています。
もしバイク５５台の方以外の皆さんが賛成してしまった場合、
５５票では決定を覆すことができません。
皆さん同様、５５台の方も増設は全く必要ないことなのです。
それなのに資産価値向上や収入増をちらつかせ、票を集めようなんて
詐欺です。
なぜ、私たちまで値上げされたお金を払わなくてはいけないのでしょうか？
理事会になにかあるのかと疑ってしまいます。

みなさんの良識ある行動に期待しています。

断固戦うぞ！

ららぽーとができたらもう少し強気でもいけるのでは？！

続きです。

バイク駐車場５５台の人は正式な抽選の下、正当にその権利を得ています。さらに毎月きちんとした形で決まった使用料を払っています。駐車場が抽選によって決まること、駐車スペースは５５台であることは最初からわかっていたことです。マンション購入前から５５台の駐車場しかないことがわかった上でここに住む（購入する）ことにしたはず。それを外れたけどどうしても必要とごねるのはどうか。ごねた者勝ちなのか？違法に駐車をするのは許されざる行為。正当な権利で置いている人はどうなるのか。５５台の人にとって新たなバイク置き場建設は、他の方同様、全く関係のない、必要のない話。同じ「バイク」という乗り物に乗ってるというだけで同じ問題にされるのは心外です。

　抽選に外れました、でもどうしてもバイクを置きたいとごねて、一部の人は違法駐車して近隣の方に迷惑をかけ、東京フロントコート自体の品位を下げかねない状況を作っているにもかかわらず、ここぞとばかりにアピールを繰り返し、結局新たにマンション（敷地）の景観を変えてまで新たに駐車場を作り、その建築費は新たな使用料（既存の５５台の人の倍以上となる負担）で成り立ちますので皆さんの負担はありませんよ！資産価値は上がりますよ、５年後には毎年１４０万の収入増ですよ！というのが今回の内容。これはいうなれば、わがまま以外の何ものでもありません。これはいったいどういうことか？！なにか圧力があったのか？と別の意味で不安になる。

　例えば平置き駐車場に抽選で外れたがどうしても置きたいという人がいて、中には違法駐車を続ける人も出て、苦情が出ているからといって中庭を削って新たに駐車場を作ることになったと突然言われる。その駐車場を作るため、全駐車場の使用料が倍以上に決められる。それで駐車場使用者は納得しますか？しかも単独では否決できない状態でです。挙句の果てに「資産価値が向上しますよ」「数年後には収入が100万以上になりますよ」などと言って賛同を得るなんて詐欺と同じではないか！悪いのは誰？！間違っているのは誰？！このままでは他の問題が起きても同じような解決方法になってしまう。

　そもそもバイクの駐車場のキャンセル待ち４２名中、実際に駐車場を希望する現在の人数は何人いるのか？そのキャンセル待ちの人に新たな駐車場は2,000円（月額）でも希望するか確認は取ったのか？（私なら考えてしまいますが）

　今回の件はこんな理不尽な話はありません。それをあたかもあとは皆さんの承認だけですという議案の出し方に憤りを感じます。

　当日はもちろん参加させて頂きます。　

まったく同感です。マンション購入時から決まっていた事なんですから、それを知っていてマンション購入したのだから、こんな話になる事態おかしいと思います。書き込みを見ていると色々熱く書き込まれてますが、このマンションの人は挨拶もろくに出来ない人が多いと思います。初歩的なことが出来ないのに、、、、、、、、、、、、

「議案の出し方に憤り…」
私はバイクを使用していませんのである意味冷静に考えることができますが、住民(OA76HA) さんのおっしゃる気持ちわかるような気がします。
そもそもこの案は、バイク利用者に意見を聞いたりして出来たプランなんでしょうか？理事会議事録では具体的なことは確認できませんよね。通常まず問題解決にあたり、議案として上程する前に利用者の中でシナリオ選択などが行われてもよい気がします。パーキング転用案だってそれこそ運用で騒音の問題などは何とかなりそうですが…。これなら普通決議（使用細則の変更）かつコスト面でも料金据え置きでいけそう？（今回の案は、「作ってほしい人にあきらめてもらうための案」なんでしょうか？）

話は飛びますが、バイク置き場と同様に管理委託会社との契約更新も当然のように突然承認しろといわれてもねえ。
「提案付き入札の結果コスト対サービスについて継続が一番良いため」など事前の説明がまったくないですね。社会一般では「アカウンタビリティ」常識ですよね。われわれは何をもって契約更新が妥当と判断すればよいのでしょうか。
少しでも運営コストを工夫して節約し、修繕積立金をなるべく多く残すことが、一住民としての最大の関心ごとなので、ここの所、業者からではなく、総会の前に（起案者である）理事会から客観的に十分説明してもらいたいです。

＜ちなみに、契約更新議案についての疑問点＞
・委託した業務・業者の優劣についての総括・評価などの組合員への還元がゼロ
・委託料金の妥当性(入札もしくは他社比較などの調査結果）
・契約期間がなぜ微妙に1年4ヶ月間なのか（普通1年？）
・サービス内容に関する組合員の意見収集など（行われた形跡なし）

当マンションの規模はご承知のとおり本邦随一で、委託予算はおそらく業界トップクラスの規模です。管理業者との適切な関係を最初のうちから意識したいですね。時間が経つとどんどん難しくなりますし。規模の利益を最大限に活用し、われわれ組合員の利益（もちろん私自身の財産も含め）をより最大化したいと切に願っております。みなさんどう思いますか？

ちなみに私は積極的に挨拶する派です。先日、小さいお子さんに
先を越され、関心した記憶があります。

すみません、「感心」でした・・・く(*´▽｀)エヘヘッｗｗ

バイクの件の提案は成立しないのではないでしょうか、駐車料金が倍になる５５台の駐車場契約者は反対でしょうし、現時点で４２台の駐車希望者も２０００円では全員が応募するとは限らないし、その他の人達も、将来少々の利益になるかもしれないということだけで景観が変わることを認める人達はそんなに多くはないでしょう。ということで全員の４分の３の賛成は難しいのではないでしょうか。私もバイクは持っていませんが反対です。
それと、管理委託会社との契約の件ですが、私も契約更新について、もう少し十分な検討が必要であると思います。サービス内容について様々な要望（不満）がありますが、意見収集もされず、業者の優劣、委託料金の妥当性等についても全く情報公開がされていません。それでは承認できません。
理事会の方も大変だとは思いますが・・・・・

バイク置き場の件同様インターネット設備導入の件も非常に重要な問題ですよ。
議案書にはあたかも設備導入に関して「工事費用はかかりませんよ」「資産性が向上しますよ」等々簡単な議案のように書かれていますが、電話線・キューピクル室などの共用部分を一部インターネットヘビーユーザーのために無償使用させるというものだからです。

またVDSL方式は電話線を利用するものですから相手の声が聞きづらくなる等支障をきたす恐れがあるのも事実です。もちろん工事業者はそのようなことはないと反論すると思いますが。

多くの居住者はNTTME（現行の設備）の使用料のほか別途費用負担が生じるインターネットを利用するとは思えません。
更に、NTTME（現行の設備）を導入するというのはマンションの売買契約を締結する際の重要事項説明書にも明記されているはずです。

バイク置き場の件同様、メリットばかり明記してほとんどデメリットを記述しないのはなぜなんでしょう？

さらに、インターネット業界の進歩は目を見張るほど早く、将来的に「本当に本マンションの設備が時代遅れになった場合」新しい設備を導入する際、今回の設備導入が支障をきたすこともあり得るのです。

議案化するのであれば

①月々の利用料はいくらかかるのか？
②障害が発生した場合の現状回復（工事業者の責任と負担にて）
④将来的に撤去する場合の費用負担
③インタネット設備のパンフレットの配布

が最低限必要ですね。

私は多くの居住者が利用しないインターネット設備導入は断固として反対です。

>バイク置き場の件同様、メリットばかり明記してほとんど
>デメリットを記述しないのはなぜなんでしょう？

景観が変わることと、800円の人の使用料が上がること
以外のデメリットって何ですか？とても気になります。

騒音問題も出るでしょうね。
バイクの出入りの音が嫌で、敢えて離れた部屋を購入している人もいるでしょう。

>騒音問題も出るでしょうね。

増設のほとんどは現在のバイク置き場の近くですから、
大差ない気がしますが、他にありますかね？

D棟は今までにはなかった騒音の影響が出ると思います。

「管理委託会社との契約更新」の件、配布資料だけでは判断できませんね。
そもそも、管理費、駐車場、駐輪場、バイク置き場…の年間の全収入に対して、
支出がどうなっているかの全体収支が不明です。
管理会社に支払う以外に支出は無いのか？余剰金＝次年度繰越金は無いのか？
年間の全体収支（現段階では予定？）を公表していない中、しかも住民さん408
が挙げるように疑問点がある中で、「管理委託会社との契約更新」を承認させる
というのは、理事会で充分に検討する時間がなかったのでしょうか。

前住居のCODAN東雲では賃貸でしたが、管理費等の年間全収入に対して、
支出、繰越の年度収支報告がキチンと配布されていました。
（ちなみに、余剰金＝次年度繰越金がかなりありましたよ）

また、No.492さん同様、一部インターネットヘビーユーザーのため電話線・
キューピクル室などの共用部を無償使用させるのは疑問です。
共用部を使用する以上、専有面積分の使用料は通信会社から徴収すると思って
いました。何故なら、これは一部の方のためのものであり、全住民のためのも
のではないからです。それを、全住民が区分所有権を持つ共用部を無償で使用
させるというのは納得出来ません。（住民は、駐車場、自転車置場、専用庭…
は当然として、集会室利用、洗車場利用など一部の方が共用部を使用する場合
は使用料が発生します）
あと、進化の早いネットインフラ環境、近い将来新しい設備を導入する必要が
出た場合、今回導入しようとしている設備はどうするのか不明ですね。
付け焼刃的な感じがしてなりません。

理事会の方々、多くの案件、住民からの要望に対してがんばって対処している
様子はわかりますが、今回の臨時総会については、準備不足や勇み足が多いの
ではないでしょうか。

私の知り合いが港区の築２年目くらいのマンションの副理事をしており、
管理費削減の話を聞きましたが、管理会社に入札させて、はい終わり、
なんて簡単なものではありませんでしたよ。

まず、ワーキンググループを作って有志を募り、マンションの
コンサルティング会社４社に依頼して、コンペという形でプレゼンを
させて、週末はこれを聞くだけで１ヶ月はつぶれたとか。その後、
各会社の案に対し、どの会社の案を採用するかを精査し、数ヶ月掛けて
採用した会社と具体案を練って、総会案とするらしいです。

東京建物の管理会社といえば、超高級マンションのサービスまで
やっているほどグレードは高いのですから、それなりのサービスを
求める人もいるわけで、コストパフォーマンスだけ考えて「はい
変えました」、さらに翌年管理費削減をコンサルティングに頼んだ
結果、またまた管理会社を変えました、ではブーイングの嵐でしょう。

それなりに知識とやる気のある人を集め、きちんと議論して決めないと、
他の案件と違い、そんなに簡単なものではないと思います。管理会社を
変えて、安かろう悪かろうになったら、目も当てられません。
言うのは簡単ですが、よく考える必要があります。

管理費削減ではエレベータの管理を独立系にする話はよくありますが、
今回変えていたら、シンドラーの件できっと問い合わせが殺到して
いたことでしょう。

あと２件になってしまったので、見よう見まね（？）で
新スレッド立てました。（下記URLで大丈夫だと思います）

No.500以降はこちらで盛り上がりましょう！

http://mikle.jp/e-mansion/dispthrep.cgi?th=920&disp=1

D棟の住民ですが、お隣の駐車場の騒音（タイヤの音）で既にかなりうるさくて困ってます。これ以上うるさくなるのは勘弁です。