ザ・パークハウス二子玉川ガーデンってどうですか？

上の方の意見を取り入れて格付け変えますか。

ちなみにここのライバルである、シティハウス二子玉川はどの辺りに入りそうですか？

千歳船橋のシティハウスは小田急線の高架沿い。ふたこのシティハウスは大井町線の線路沿い。

>ランキングなんて作らなくても中古価格が全てを物語りますよ。

正論ではあるけど、あくまで成約価格まで把握していればの話。

二子玉川周辺マンション格付(Ｈ27年9月改定)

SS　　瀬田ファースト、二子玉川ライズ（プレミアム）

S　　上野毛レジデンス、二子玉川ライズ、パークコート二子玉川、プラウドタワー二子玉川 （プレミアム）、プレステージ瀬田、 リジェ岡本

A　プラウドタワー二子玉川、パークコート瀬田、アーバンビュー岡本、ヴィークコート瀬田１丁目、パークハウス瀬田１丁目、ロイヤルシーズン瀬田、岡本レジデンス

B　　ブランズ瀬田、グランウェリス瀬田、上野毛ファーストプレイス、プラウド二子玉川、グランディオーゼ岡本 、ブランズ二子玉川 、パークハウス玉川岡本、テラス岡本、ザ・フィネスト上野毛パークハウス、瀬田南シティハウス

C　　グローリオ瀬田、ピアースコード二子玉川、ベルス瀬田、サウススクエア、グランスイート二子玉川 、岡本パークハウス、パークハウス二子玉川プレイス、パークホームズ二子玉川ヒルトップ、パークハウス上野毛4丁目、ザ・パークハウス二子玉川ヒルトップ、パークハウス上野毛コートレジデンス、(シティハウス二子多摩川)、ディアナコート二子玉川園、エステージ上野毛

D　　アールブラン玉川岡本レジデンス 、アデ二ウム上野毛、東急ドエルアルス上野毛、コートハウス多摩川、パークハイム上野毛、グランスイート瀬田、上野毛コートハウス、グランスイート二子玉川スタイルフォート、ピアース二子玉川、上野毛南パークハウス

E　　オープンレジデンス上野毛、アイディコート二子玉川、ジェイパーク二子玉川、ブリリアンコート二子玉川

・何件か入れた方が良いという声を聞いた物件を入れました。
・現在中古の販売が苦戦しているリジェ岡本と岡本レジデンスの評価を下げました。
・何件かの物件の評価を入れ替えました。
・何か改定等あれば、お願いします。

最近、一億以上ですぐに成約になったパークハウス瀬田1丁目はsでも良い気がします。

パークハウス二子玉川ガーデン
近くにスーパーはありませんね！
二子玉から坂道を10分上るか、用賀から環八の信号機待ちですね
完売するかな？

行ったことはありませんが、徒歩3分くらいのところにミニコープがありました。
http://shop-mirai.coopnet.or.jp/shop/tokyo/minicoop_seta/

>846
坂下った所に高島屋があるからいいじゃない？（笑）
スーパーより余程充実しているよ。

ご迷惑をかけたようなので　二子玉川の再開発について　のスレにランキング話を移管しました。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/150377/

また、一部また修正を掛けているので興味ある人は乗ってきてください。

ミニコープはスペースの関係で品揃えも少ないですし、
営業時間が9時30分～21時00分と短いです。
生鮮食品があるだけコンビニよりも優れていますが、
メインで使えるような店ではないと思います。

駐車場や駐輪場などの抽選結果ってどこでみればわかるのですか？
もしわかる方がいらっしゃれば教えてください。

今週の大雨は大丈夫だったのでしょうか…近くにお住いで状況が分かる方いらっしゃいますか？大雨の時の246を上がる坂は滑りそうですね…

ここは高台だから、大丈夫そうだよね。

ちょっと遠いいけど買い物は週末にOKマートだね。日用品は殆どネットで買った方が便利だよ。
二子玉からの坂道は慣れたらそんなに気になんないかも？

車かバイクか、最低でも電動自転車がないと買い物はキツそうですね。あと車両の入庫動線は246から回らないといけないので不便そう…

ちょっと車でって環境ではないよね。。
渋滞もあるしね。電動自転車で凌ぐほかないね。

折込広告では、いよいよ最終期の登録、、、先着順を含めて、残り何戸なのでしょうかね。

現地を通りがかったのですが、ここの外壁は全て吹き付け塗装なのですか？見慣れない外観です

昭和49年の時とは場所も違うし色々と対策も打たれているので、神経質になることはない言われても、先日の鬼怒川の決壊などを目の当たりにすると、大きな川の近辺は二の足を踏んでしまいます。ましてや、地球規模の異常気象の影響で、想定外の大雨による災害のリスがかなり高まっている現状ではなおさらです。仮にここがやや高台ということで無事だったとしても、駅近辺が被害に遭えば、復旧までの生活は大変になるし、その後の資産価値にも悪影響が及ぶかもしれません。という訳で、シティハウスは当然ですがここもパスでしょうね。

用賀駅も徒歩１０分なんですけどね。

総戸数が１３０戸のうち、販売戸数が３戸ってあるけど、今後も少しづつの販売になるのかな。

こちらは、最寄りの駅が二子玉川駅だけど、用賀駅との中間くらいのところなんですね。

そう言えば、外環道や首都高速も新路線が出来てから、環八の渋滞も減ったんでしょうかね。

購入予定ですが、販売の方がＤ棟は利益出ない価格でABC棟で利益確保しスケールメリット出す為D棟があるとの事でしたが、そんなに建設費上がっているんですか？この物件、不動産関係の購入者も居ると言われ、この話信じてしまいました。外国人(china )はいないと言われましたが現在もでしょうか？
しかし二子玉川ってホント便利になりましたね〜住んでる友人は、買い物で渋谷 銀座などに殆ど出なくなったとの事です。レストランが充実すれば最強の街ですね〜

残り17戸のようですが、246に近い場所や北西向き住戸が多いようです。
来年1月完成後であれば値引き販売など安く買える可能性あるのでその時まで他の物件見ながら様子見の予定です。

862さん
建築費が高騰しているのは確かにそうだとは思いますが
どの程度なのかというのは部外者からみるととても難しいものだなと思います。
ただただ報道を見るしかないのか…というのはありますが。
こちらの場合は、場所のブランド的なものとして、
土地の取得にお金がかかったのかなぁと思いました。

マンションの資料に耐震性が”1”と記載、これは震度いくつの時に建物がひび割れなど発生しないと考えれば良いでしょか？

ふつうの建物は耐震性は１です。２とかのマンションってあるにはありますが、ほとんど見かけません。
今の建築基準法的に、耐震性１はふつうに大丈夫であるみたいです。
どれくらいの震度に耐えるのか、というのは、
モデルルームで訊くか、ご自分で調べてみてください。
私も数値がうろ覚えですので…。

>>866先の震災では仙台あたりでも今の基準で建てられた分譲タイプのマンションで住めなくなったのはなかったですよ。賃貸向けでは出ましたけど。
細かいヒビ割れは起こりうると思った方が無難かな。

なるほど。
細かく日々が入っているだけなら、
建物の強度自体には問題はないということと理解してよろしいということでしょうか。
早めに補修しないと隙間から水が入って
鉄骨が錆びちゃいそうですが（汗）。
ただ純粋に強度的には大丈夫ですよという話ですね。

見に行ってきました。
残っている部屋でも，１億くらいなのでちょっと考えてしまいました。
外見は白くて安っぽい感じですが，価格は正反対でした。。。
ココは手が出ないですね。

保育園の待機児童どのくらいいますか？

＞871
ここら辺はシングルマザーの人でも保育園が入れないです。

ここら辺という言い方は正確ではない。
基本的に世田谷区とか都内の人気のあるエリアで待機児童が居ない地域はない。
ここが特別という訳ではありません。

上の方は一般論を言っているだけだね。

世田谷の中でも、二子玉川近辺はシングルでも保育園はほぼ入れないよね。

都内有数の激戦区の中でも、トップのイメージ。シッターとか雇えない共働きには厳しいんじゃない？

>>845
SSの瀬田ファーストですが、立派は良いですが、かなり古くなってしまったことと、元々賃貸物件だったこともあり管理が良くないので、今は総合的には、Sもしくはその下ぐらいの位置付けではないでしょうか。某有名人が住まれていた頃までが良かったのでは？と近所では言われてます。
木は立派なので、公開空地の状態も一般レベルぐらいの清潔さして頂けると周辺環境的にもありがたいのですよね。

そのネタは再開発スレでお願いします。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/150377/

ここの１階部分に保育園とかが入ってくれると嬉しいでしょうね。
あれば、送り迎えも楽々で宇れしいんだけど、そんな訳にはいきそうもありませんね。
ところで二子玉川の地域は待機児童が多いのですか？
中々上手くいきませんよね。

完成した建物を見に行ってきました。
エントランス、1階と2階の共用廊下の天井高さが意外に低く、多分2.1か2.2mしかなく、相当な圧迫感でした。

正直、価格が高いだけで、中身がつり合っていないと思います。
天井も低いですし、本当にがっかりしました。

内覧会に参加しました。
246側のメインエントランスが狭く、天井も低く驚きました。
部屋に入る前から気持ちが萎えましたが部屋はいたって普通でした。

A棟からD棟を繋ぐ2F廊下も天井が高ければ相当な開放感があったと思うのですが
共用廊下含め、あの異常なまでに低い天井には何か意図があるのでしょうか。

公式ホームページを見る限りには高さがあり、
開放感、高級感があるように思えましたがあれでは詐欺に等しいですね。
とても高級物件とは思えない作りに落胆しました。

天井高さを改善できないでしょうか？

天井低い低いってそんなに低いんですか？

当方170cmですが相当の圧迫感がありました。
180cm以上の方であればジャンプすれば手が届くのでは？

身長180ｃｍの方がジャンプしなくでも、手が天井に届く、30ｃｍくらいをジャンプすると、頭が天井にぶつかります。

現地に行きましたが、渡り廊下の天井高は気になりませんでした。エントランスは吹き抜けですし。
内廊下部分の壁面に飾られた石の豪華さや、ガラス越しの中庭に目を奪われたのが率直な感想です。

サブエントランスの囲いが外れてましたね。
こちらは静かで落ち着いた雰囲気です。