ザ・パークハウス二子玉川ガーデンってどうですか？

返信ありがとうございます。
調べたみたところパークハウス上野毛４丁目は売り出し価格に無理があったようですね。

あまり考えず半ば勢いでここを購入したのですが、
後々調べてみると同じ１億超えなら中古ではあるものの
パークコート二子玉川、パークハウス瀬田一丁目は魅力的だなと思えてきました。
建物を246から離して、木を残して80戸ぐらいで建ててれば理想でした　笑
資産価値がさがらないことを願うばかりです。

>>817
その通りですね。ランドスケープがあれじゃせっかくの好立地が台無しって思ってる人は多いと思います。ちなみにパークハウス上野毛4丁目は規模が小さく場所もここよりは落ちますが、造りのグレードはここより良かったですよ。
そのくらい予算があって中古でもありなら、今だとパークコート瀬田の最上階や上野毛レジデンスのリフォーム済みの部屋なんかが出ていますね。
一億出すならそっちの方がよっぽどいい気がします。

上ですが、すいません。
購入されたのですね。失礼しました。

地元民としてももっとこの立地を活かしたマンションにして欲しかったです。
地所は本当にセンスない…

排気ガスや坂がデメリットでしょうが、瀬田や二子玉川は
スペシャルな場所だから安心して住んでいいと思いますよ！
千代田区の皇居の近くに住んでいましたが、
個人的には住環境は二子玉川の方が断然上です。
山手線圏外で唯一住む価値のある地域と思えます。

瀬田はどこもどうせ二子玉川に行くのに坂を上り下りしないといけない訳だし。
排気ガスも五十歩百歩です(^^)

ニコ玉に住みたいんですけど、中古と新築で悩んでます。
新築ならここかシティハウスなどがありますが、
中古のプラウドタワーやライズ(高くなりすぎて買えません)などで悩んでます。
理由は価格が中古の方が安いのにグレードが高かったりするからです。
なんか、新築のメリットとかってありますか？
私が思うに、人が使ってないっていうことぐらいかなーと

子無しなので空気の良し悪しは度外視でこの物件で検討中です。
覆いが外れてから外観を何度も見に行ってますが、何度見ても微妙。
不思議なダサさ。植栽とか入れば変わるのかな？

決定的にイメージダウンしたのはベランダや廊下部の壁面の吹き付けが目立つ！ハリボテにしてほしいとは言わないが、コストカット部分が堂々と表に出ているのがガッカリ。

ここも、価格相応の物件とは言い難いし、最近の新築は消費者を舐めすぎですよね。
中古の方が良質なものが多い気がします。

>821
中古でも新築でもどちらでもOKだと思います。
内装や間取りはリフォームでなんとかなる時代。

重要なのはその街のどこにポジショニングしているか。
ここの物件は立地のメリットとデメリットがはっきりしていますよね。

そもそも二子玉川は物件が少ないですから
ぼやぼやしているとどんどん埋まっていきます。

>>824さん
デメリットは何ですか？

ライズ>プラウドタワー>パークコート二子玉川>プレステージ瀬田>パークコート瀬田>ヴィーコート瀬田一丁目>ブランズ瀬田>パークホームズ二子玉川ヒルトップ……　

「ザ・パークコート二子玉川ガーデン」より、ランクが下のマンションが沢山あるんだってことなんだ。
場所としてはそんなに悪くも無さそうですが、安くても７０００万は必要なんだなぁ。
結構するもんなんですね。私には手が届きません。

↑ザ・パークコート二子玉川ガーデン?　三井のパークコートをごっちゃですね。

SS　　瀬田ファースト、リジェ岡本　、二子玉川ライズ（プレミアム）

S　　上野毛レジデンス、二子玉川ライズ、パークコート二子玉川、プラウドタワー二子玉川 （プレミアム）、プレステージ瀬田、岡本レジデンス

A　プラウドタワー二子玉川、パークコート瀬田、アーバンビュー岡本、ヴィークコート瀬田１丁目、パークハウス瀬田１丁目、ロイヤルシーズン瀬田

B　　ブランズ瀬田、パークホームズ二子玉川ヒルトップ、グランウェリス瀬田、上野毛ファーストプレイス、プラウド二子玉川、パークハウス二子玉川プレイス、瀬田シティハウス、グランディオーゼ岡本 、ブランズ二子玉川 、パークハウス上野毛4丁目、パークハウス玉川岡本、テラス岡本、

C　　グランスイート瀬田、グローリオ瀬田、ピアースコード二子玉川、ベルス瀬田、サウススクエア、アデ二ウム上野毛 、グランスイート二子玉川 、岡本パークハウス、コートハウス玉川

D　　アイディコート二子玉川、ジェイパーク二子玉川、ブリリアンコート二子玉川 、アールブラン玉川岡本レジデンス

E　　オープンレジデンス上野毛

格付らんくはこれで終わったのでは？
ザ・パークハウス二子玉川ガーデンは恐らく、ＣもしくはＢの位置づけという事でまとまったのでは。

そもそもだぶついているBを整理してC以下とのバランスをとりたいですね。

D→E　アイディコート二子玉川、ジェイパーク二子玉川、ブリリアンコート二子玉川
全て二子玉川から遠い、二子玉川と言えない地域も含まれている。
上野毛駅から余裕で徒歩10分以内のオープンレジデンス上野毛よりこれらが格上は無い。

C→D　アデ二ウム上野毛
駅から遠過ぎる。

B→C　パークホームズ二子玉川ヒルトップ、パークハウス二子玉川プレイス、パークハウス上野毛4丁目
Bランクをかなりの優良物件と位置付けようとすると排気ガスが問題のヒルトップ、
特に高級志向ではない二子玉川プレイス、駅までのアクセスが厳しいパークハウス上野毛4丁目は
Cにした方がバランスが取れている。

新規C　ザ・パークハウス二子玉川ガーデン
ブランズ瀬田よりも下というのもやり過ぎの様な気がするが、
パークホームズ二子玉川ヒルトップと似たようなポジションであるため。

稚拙で近視眼的な格付け遊びですね。

ところどころ、底意がみえるコメントがつらい印象。

超高級物件といっても、築年数が古い、陸の孤島では……

専有部分はリノベーション、リフォームできても、

マンションも人と同様、高齢化して、ブランドの色は褪せる。

ランキングなんて、絵空事。

>831
ランキングなんて遊びなんだから軽く考えればいいのでは？自分の買ったマンションのランキングが思ったよりも低かったから気を悪くしたのかな？

ランキングなんて作らなくても中古価格が全てを物語りますよ。

まさかの初戦敗退。世界ランキングだって、そんなもの。
まあ、みなさん、落ち着いて！！

中古は出ていない時期もあるし、環境の変化もある。
堅いこと言わずにご近所の評判程度に考えてれば？

狂乱物価ならぬ狂乱のマンション価格。ニコタマに限らず、新築も中古も数字がおどっている。
こんな高値相場、いつまで続くのだろうか。でも、結局、踊らせてる。

上の方の意見を取り入れて格付け変えますか。

ちなみにここのライバルである、シティハウス二子玉川はどの辺りに入りそうですか？

千歳船橋のシティハウスは小田急線の高架沿い。ふたこのシティハウスは大井町線の線路沿い。

>ランキングなんて作らなくても中古価格が全てを物語りますよ。

正論ではあるけど、あくまで成約価格まで把握していればの話。

二子玉川周辺マンション格付(Ｈ27年9月改定)

SS　　瀬田ファースト、二子玉川ライズ（プレミアム）

S　　上野毛レジデンス、二子玉川ライズ、パークコート二子玉川、プラウドタワー二子玉川 （プレミアム）、プレステージ瀬田、 リジェ岡本

A　プラウドタワー二子玉川、パークコート瀬田、アーバンビュー岡本、ヴィークコート瀬田１丁目、パークハウス瀬田１丁目、ロイヤルシーズン瀬田、岡本レジデンス

B　　ブランズ瀬田、グランウェリス瀬田、上野毛ファーストプレイス、プラウド二子玉川、グランディオーゼ岡本 、ブランズ二子玉川 、パークハウス玉川岡本、テラス岡本、ザ・フィネスト上野毛パークハウス、瀬田南シティハウス

C　　グローリオ瀬田、ピアースコード二子玉川、ベルス瀬田、サウススクエア、グランスイート二子玉川 、岡本パークハウス、パークハウス二子玉川プレイス、パークホームズ二子玉川ヒルトップ、パークハウス上野毛4丁目、ザ・パークハウス二子玉川ヒルトップ、パークハウス上野毛コートレジデンス、(シティハウス二子多摩川)、ディアナコート二子玉川園、エステージ上野毛

D　　アールブラン玉川岡本レジデンス 、アデ二ウム上野毛、東急ドエルアルス上野毛、コートハウス多摩川、パークハイム上野毛、グランスイート瀬田、上野毛コートハウス、グランスイート二子玉川スタイルフォート、ピアース二子玉川、上野毛南パークハウス

E　　オープンレジデンス上野毛、アイディコート二子玉川、ジェイパーク二子玉川、ブリリアンコート二子玉川

・何件か入れた方が良いという声を聞いた物件を入れました。
・現在中古の販売が苦戦しているリジェ岡本と岡本レジデンスの評価を下げました。
・何件かの物件の評価を入れ替えました。
・何か改定等あれば、お願いします。

最近、一億以上ですぐに成約になったパークハウス瀬田1丁目はsでも良い気がします。

パークハウス二子玉川ガーデン
近くにスーパーはありませんね！
二子玉から坂道を10分上るか、用賀から環八の信号機待ちですね
完売するかな？

行ったことはありませんが、徒歩3分くらいのところにミニコープがありました。
http://shop-mirai.coopnet.or.jp/shop/tokyo/minicoop_seta/

>846
坂下った所に高島屋があるからいいじゃない？（笑）
スーパーより余程充実しているよ。

ご迷惑をかけたようなので　二子玉川の再開発について　のスレにランキング話を移管しました。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/150377/

また、一部また修正を掛けているので興味ある人は乗ってきてください。

ミニコープはスペースの関係で品揃えも少ないですし、
営業時間が9時30分～21時00分と短いです。
生鮮食品があるだけコンビニよりも優れていますが、
メインで使えるような店ではないと思います。

駐車場や駐輪場などの抽選結果ってどこでみればわかるのですか？
もしわかる方がいらっしゃれば教えてください。

今週の大雨は大丈夫だったのでしょうか…近くにお住いで状況が分かる方いらっしゃいますか？大雨の時の246を上がる坂は滑りそうですね…

ここは高台だから、大丈夫そうだよね。

ちょっと遠いいけど買い物は週末にOKマートだね。日用品は殆どネットで買った方が便利だよ。
二子玉からの坂道は慣れたらそんなに気になんないかも？

車かバイクか、最低でも電動自転車がないと買い物はキツそうですね。あと車両の入庫動線は246から回らないといけないので不便そう…

ちょっと車でって環境ではないよね。。
渋滞もあるしね。電動自転車で凌ぐほかないね。

折込広告では、いよいよ最終期の登録、、、先着順を含めて、残り何戸なのでしょうかね。

現地を通りがかったのですが、ここの外壁は全て吹き付け塗装なのですか？見慣れない外観です

昭和49年の時とは場所も違うし色々と対策も打たれているので、神経質になることはない言われても、先日の鬼怒川の決壊などを目の当たりにすると、大きな川の近辺は二の足を踏んでしまいます。ましてや、地球規模の異常気象の影響で、想定外の大雨による災害のリスがかなり高まっている現状ではなおさらです。仮にここがやや高台ということで無事だったとしても、駅近辺が被害に遭えば、復旧までの生活は大変になるし、その後の資産価値にも悪影響が及ぶかもしれません。という訳で、シティハウスは当然ですがここもパスでしょうね。

用賀駅も徒歩１０分なんですけどね。

総戸数が１３０戸のうち、販売戸数が３戸ってあるけど、今後も少しづつの販売になるのかな。

こちらは、最寄りの駅が二子玉川駅だけど、用賀駅との中間くらいのところなんですね。

そう言えば、外環道や首都高速も新路線が出来てから、環八の渋滞も減ったんでしょうかね。

購入予定ですが、販売の方がＤ棟は利益出ない価格でABC棟で利益確保しスケールメリット出す為D棟があるとの事でしたが、そんなに建設費上がっているんですか？この物件、不動産関係の購入者も居ると言われ、この話信じてしまいました。外国人(china )はいないと言われましたが現在もでしょうか？
しかし二子玉川ってホント便利になりましたね〜住んでる友人は、買い物で渋谷 銀座などに殆ど出なくなったとの事です。レストランが充実すれば最強の街ですね〜

残り17戸のようですが、246に近い場所や北西向き住戸が多いようです。
来年1月完成後であれば値引き販売など安く買える可能性あるのでその時まで他の物件見ながら様子見の予定です。

862さん
建築費が高騰しているのは確かにそうだとは思いますが
どの程度なのかというのは部外者からみるととても難しいものだなと思います。
ただただ報道を見るしかないのか…というのはありますが。
こちらの場合は、場所のブランド的なものとして、
土地の取得にお金がかかったのかなぁと思いました。

マンションの資料に耐震性が”1”と記載、これは震度いくつの時に建物がひび割れなど発生しないと考えれば良いでしょか？