パークホームズ志村坂上サウスレジデンス

＞３、４、５、６さんへ

真偽の程は定かではありませんが・・・

他のモデルルームで三井の営業に聞いた話では、立地条件（バルコニー側に墓と高速がある、近くに工場がある）があまり良くなく、モデルルーム来場者の反応が悪かったので、完成売りに切り替えたとのこと。
年末に問い合わせたら、３月にモデルルームオープンとのことでした。

ここからは推測。
価格も、本音は新価格にしたいのでしょうが、上記理由で売れ残りの危機から、旧価格に近いものにして、お買い得感を出そうとしているのでは？

それにしても、志村坂上界隈の他の物件の掲示板でも話題になっておりますが、工場の匂い、ってそんなに気になるのでしょうか？私は平日に行った事ないのでよく判らないのですが・・・。

この物件って住所で言うと何処ら辺になるのでしょうか？ 墓が見えると言うのは見次公園近くにあるお寺の墓の事でしょうか？

>>8さん

この辺です。

http://map.livedoor.com/map/scroll?MAP=E139.41.57.8N35.45.59.7&ZM=...

ここは完成売りみたいですが、現地周辺はどんな感じですか？高速が近いということは、音は結構するんでしょうか？

価格は3ＬＤＫ一番安い部屋でどの位なんでしょうか？

首都高、国道、工場・・そしてお寺・・・。
あまりいい条件無さそうですがこれらを我慢できればいい物件かも！？。
駅まで10分以内で3ＬＤＫで3,600万（よりなのか？中心なのか？不明）。

高台で水害の不安がなく、駅までほぼフラットで、一応三井のマンションで、最近の相場からすれば割安ということがこのマンションのウリじゃないでしょうか？坂下低地の工場地帯の中の国土至近のマンションを選ぶよりはいいのかと。

板橋区の志村のマンションなのに、都心物件みたいにレジデンスとはおかしなネーミングですね。

>>13発想が貧弱です。
関係者ですか？

現地に見に行きました。確かに墓バルコニーから見えますね〜〜首都高も結構近い感じでした。
一番気になったのはバルコニーの柵？ちょっと安っぽくないですかね。。。

レクセルガーデン志村坂上、パークホームズ志村坂上サウスレジデンス、ジオときわ台プレミアムプレイス 、ブライトヒルズを検討しました。
結果としてブライトヒルズに決め契約しました。
やはり決めては住環境を最重視し他と大きな違いの立地（第一種中高層住居専用地域の閑静な住宅地、目の前が自然で静かな公園）でした。他にも魅力がいっぱいありました。
多数の物件を検討することで最良の物件を手に入れることができると思います。

>>20
ウチも同じ結論になりそう。
板橋であの住環境は貴重だと思いました。

>20・21
でも、あそこは売主がアゼルでしょ？デベの信頼性は他に比べて格段に落ちることは間違いない。
直床で旧来の長谷工仕様を頑ななまでに守り通しているし。チープマンションの典型のような物件。
住環境と言うけれど、公園の前って静かなようでいて結構うるさいからね（休みの日ともなればなおさらね）。駅からフラットで歩いて行けないし、周辺は坂が多くて（それも北傾斜の）生活しにくいし。

>>22
そんな決め付けてしまうと最良の物件を手に入れることができない結果となってしまうのではないでしょうか。
この公園は、とても静かです。
駅までフラットになっています。
この物件も施工／工事元請負人は長谷工ですよ。
一度、モデルルームに行かれては如何でしょうか？

>23
あなたが最良だと思っていても、皆がそう思うわけじゃないということ。

自信にとって最良であれば良いことです。『後悔先に立たず』

>25誤記
自身にとって最良であれば良いことです。『後悔先に立たず』

ブライトヒルズをやたらと褒める人がいろいろなところで見かけるけど
冷静にみればそうでもない。前面の公園の恩恵があるのは一部の部屋のみ
設備も中の下、売主って重要だと思うけど

>>7さん
　墓地と高速はともかく、そのせいで「モデルルーム来場者の反応が悪かった・・・・」これは、初耳です。資料請求してもレスポンスが遅く、インフォデスクの応答もイマイチだったので、隠れた裏事情があるのでは・・？と思っていましたが・・・。

　それと、最近も週末にマンションの周りを見てきましたが、「工場」の「匂い」には気がつきませんでした。東西南北どっち側にあるのか？ご存知の方お教えください。

たぶん、凸版だと思います。
風向きに寄りますが、１年中匂います。
この匂いは、環境問題にならないのでしょうか？

>>29さん　早速のレスありがとうございました。
　もし、おっしゃるとおりだとすると、その影響は大原町、志村、小豆沢界隈にも及ぶので、
　パーク固有の問題というよりも、それこそ地域全体の環境問題？ではないでしょうか？
　近々開設（再？）されるモデルルームで、高速の騒音・排ガス、墓地の見え具合、工場の
　匂いなど体感した上で、判断したいと思います。

　他にも、当該物件に関わる「負の情報」をお持ちの方、このスレへの書き込み大歓迎です。

何回目かのロケハンに行って来ました。3大欠点のうち、「工場の匂い」は確認できませんでした。
それよりも、「3月10日事前説明会開始」としてありながら、本日既に「特別」案内会？と称して
それらしきことをやっていた（客がいたのかどうかは確認できませんでしたが）ようです。早くから
予約申し込みをしていた者として、なんだか裏切られた気分です。

えっそうなんですか？ではすでに内覧した人がいるのでしょうか。
私は来週の内覧会に行く予定です。実物を見れるのはいいですよね。南側だと、どの部屋からでも墓地は見えてしまうのかな・・・。
買い物は志村坂上駅かイズミヤになるのでしょうか。ちょっと遠いですよね。ハナマサは近いのかな。

完全予約制で来週が皮切りだと思っていたのですが・・・・。
墓地は、マンションの南側直下です。南側に雑木林がありますので、低層階（１−３Ｆ）だと
木の陰で余り墓地が見えない可能性もあります。4階以上だと眼下に墓地が広がる風景ばっちりと
言う感じでしょうか？（もちろん、想像ですが・・）
ハナマサは、４００〜５００メートルとイズミヤよりは近いですが、品揃えがどうも・・・・。

>>28さん
最初の販売当時（H18.5頃）は、坪180万程度の値段的魅力だけじゃお客を呼べなかったのではないでしょうか？

確か、あの頃はこのあたりの値段って、そんなもんでしたよね。

ホント、この1年でマンション価格、上がりましたよね。

>>28さん

いろんな物件のHP見ているので、記憶が混合しちゃっているので、
もし、記憶違いだったらごめんなさい。

確か、昨年5月頃の物件概要には、「事業協力者住戸」があったような気が・・・。
てっきり、その「事業協力者」とモメて一度販売中止にしたのかと
思っておりました。

単なる私の勘違いかも知れませんが。

>>34さん
>>35さん

　レスありがとうございました。

　値段は、坪180万円がほぼ維持されている（1年前当時と変動なし）ようなので、
相対比較では魅力度アップでしょうか。

　事業協力者について：以前インフォデスク氏に電話照会したかぎりでは、地権者、
事業協力者は存在しないとのことでしたが、説明会のおり再度確認したいと思います。

完成後に販売延期したのは、①１年前の価格としては割高②お墓が目の前③高速が目の前④接している道路が一方通行⑤立地が斜面などの理由で当時購入希望者が少なかったと聞いてます。

内覧した方がいれば、感想を教えていただきたいです。

先日見に行きました。
やはり高速道路は気になります。
みてはじめて気づきましたが、１Ｆがすばらしく思えました。

やはり高速道路は気になりましたか・・・。結構音がするのかな。
1階でも高台にあるから、普通の1階とは違った感じなんでしょうね。ちなみにどの階でもお墓は見えたのでしょうか。

1Ｆはちょうど目の前のお寺の木々が目隠しになってお墓は見えませんでした。逆に上の階に行くと木より高くなるので下を覗くと見えるかと。音はは高速ゆえ随時車が流れていく音が聞こえます。ちなみにちょうどお寺で法事があったようで、読経の声が聞こえて驚きました。

見送りを決めました。
周りの環境はずっとついてくるものなので、環境の良い物件を検討することにします。

他は変えられても、立地だけは変えられないのはわかっているのですが、

まだ、いずれとも決めあぐねています。

高速・お墓。
ホントこの２つをどう捉えるか、でしょうね。

モデルルーム、商談会場（１F)は、窓を閉めれば音は殆ど気になりませんでした。
お墓は１、２階はあまり気にならなかったけど、上に行くとどうでしょうか。

ただ、この２つ、ホント気になり方に個人差があると思うので、
気にならなければ結構お得な物件かと思います。
逆に、少しでも気になるようでしたら、見送りが正解かもしれません。

私は、とりあえず上の方の部屋を見せてもらうことにして、
それから考えることにします。

>>46さん
何はともあれ、《age》ておきましょう。とても、気になる物件スレなので・・・・。

本日、上のほうの部屋を見せてもらってきました。

先週、自分であのように書いておきながら、
正直、どうしようか余計迷ってきております。

音はやはり予想通り1,2階よりもします。
木より上に行くので、予想通り墓も良く見えます。
また、今日はお彼岸なので、線香のにおいもしました。

ただ、私個人としては、墓も音も受忍の範囲内なのかな、と
思っております。
もちろん、まったく気にならに方が良いですけどね。

1.2階にして、日当たりを多少犠牲にしても音・墓の影響を
より少なくしたほうが良いのか、それとも、上のほうで
日当たり（開放感）をとるのか・・・。
それとも、思いきって見送るか・・・。

ここ最近のマンション相場の高騰（恐らく向こう１、２年は
傾向は変わらないでしょうね）を考えたとき、物件価格の魅力、
受忍範囲内の環境、間取りの魅力を考慮すると、この辺で
手を打っても良いのかな、という思いと、
今後もっと良い物件が出てくるのではないか、という思いが
交錯してます。

希望の部屋を見てきました。間取りはよく使い勝手もよさそうでした。お墓も多少気になりますが、丸見えってわけでもないので許容範囲かと。
でも高速の音は予想以上でした。みなさんの言う通り窓を閉めれば問題ないのですが、窓を開けるとやはり気になります。夏は開けたいのでどうしようかと・・・。営業の方は物件にかなりの自信があるようでした。

物件を見てきました（１F、２F、３F、７F・・・）、「環境（高速道路・墓地）」にかかる判断次第なのでしょうね。墓地はともかく、高速道路の騒音、排気ガスが気になります。排気ガス等空気の汚れにかかる数値等が測定され、当該数値が通常値の範囲内と確認できれば、ある程度安心できるのですが、何か術はあるものでしょうか？もっとも、国土交通省や政治家が住環境について真面目に考え、真剣に取り組み、高速道路にカバーをする等の住環境対策を実施してくれればよいのですが・・・。

>>51さん
「排気ガス等空気の汚れにかかる数値等が測定され、当該数値が通常値の範囲内と確認できれば、ある程度安心できるのですが」そんなことすると言っていましたか？
排ガスもそうですが、上階での騒音は、想像以上でした。このスレの方からも、今もってただのひとりも、確定の報告がなく、かつ、営業さんでも値下げをほのめかしているあたりがこの物件の現状を物語っているように思えるのですが・・・。

>>52さん

ある意味、この物件の「売り」は、最近のマンションバブルの中であっても、
そこそこの仕様（建物そのものですね）の割りに安い価格ですから、
モデルルーム来場者の反応を見て再値下げ、というのも十分考えられる話ですね。

デメリットもハッキリしているので、その辺が割り切れる方にとっては
良い物件なのではないでしょうか。

営業さんの話では、上のほうのフロアを下げてくるみたいですね。
ただ、どのマンションでも、価格決定前の予定価格は多少高めに見せてくるので
（高い言い値で反応がよければ、そのまま売った方が収益が上がるので）
三井にしてみれば想定の範囲内の値下げなのでは？

>>51さん
板橋区が大気汚染について毎年調査していますよ。
http://www.city.itabashi.tokyo.jp/kankyo/chosa/1_taiki.pdf
現地近く、首都高と中山道の分かれる前の「泉町」が参考になります。
二酸化硫黄・二酸化窒素は環境基準内、浮遊粒子状物質はずっと基準超だったのですが
平成16年は基準内になったようです。（ディーゼル規制の影響だと思います）
とは言え、現地のもう少し南の大和町交差点は全国でもトップクラスの大気汚染状況だったので、
小さいお子さんがおられたり、アレルギーをお持ちの方は慎重に判断すべきでしょう。

あと、騒音は周辺が静かになることから昼よりも夜の方が気になります。
時間を変えて現地を訪れてみてはいかがでしょうか。

うちは川越街道沿いに気に入ったマンションがあり、散々悩んだ上であきらめました。

ずいぶん脅かしてくれますねぇ。かの大和町交差点はもとより、泉町の分岐点からは
１ｋｍは離れていますよ。
これまで、当スレでも話題にのぼったことはないし、中仙道、環七あたりの大気汚染が当地
まで及ぶとはとうてい思えません。高速道路の排ガス（の影響）は、未確認ですが・・・・。

首都高の道路工事って夜中にするようですが、どのくらいの騒音なのでしょうか？

＞No.54
私もこの物件の他、川越街道沿いのマンションを検討していました。
やはり騒音は夜ひどく感じます。
ウチは夜に家にいる事が多いので特に夏に窓を開けるとうるさいのは厳しいかと思い諦めました。
静かな環境を求めるのならば高速沿いと大通り沿いはやはり難しいですよね・・・
この物件は１階であれば高速の防音壁のおかげ（？）で若干静かに感じました。

>57
他の物件に決めたのでしょか？

このスレの実人口が何人なのかはわからないが、ここまで決定報告がないのも珍しい・・・。
結局、関心（魅力）あれど、障害を乗り越えるまでには至らない物件なのか・・・？
迷ったときはどうするかの答が出そう。

ここの希望申込みはもう終わったのですよね。結局うちは出さなかったのですが、結構出されたのでしょうか。音さえなければいいと思うのですが・・・。結局値下げはされたのかな。

希望申し込み＝要望書のことでしょうか？要望書の提出はまだ受け付けているようですよ。うちは要望書を出しました。それから今週末かな？第一期の価格発表がされると聞いています。値下げはされていなかったです。やはり１階は人気のようで、確実に抽選になるということでした。

第1期1次の登録は4月7日〜14日とのこと。登録申込をなされる方は、どのくらいいらっしゃるか未詳ですが、1階は本当に人気なのでしょうかね・・・？

真偽は定かではありませんが、営業の話だと第一期第一次は要望書が出ている
部屋だけ売り出すとのこと。
もしそれが本当なら、すでに３０人は希望者がいらっしゃるということですねぇ。
思っていたよりは反響あるのでは？

　単なる営業トークでしょう。
　そんなにいるわけないでしょう？

確かに近頃のマンション価格の高騰を考えると、こちらのマンションは周囲の物件と比べても割安感があると思います。よく名の知れていないデベロッパーの物件ならともかく、曲がりなりにも三井不動産の物件ですので、周囲の環境に少々難があったり仕様が多少安っぽかろうと確実に売れていくと思いますよ。23区内の三井物件でこれだけ割安なものはこれからそうそう出てこないでしょうから。

>>66さん
　三井くん　乙

先日現地モデルルームを見学しました。
現地までの案内図は、坂を下らないような道順になっていましたが、
間違って、お寺の前を下って行ってしまいました。
すると、マンションの南側がバッチリみえたのですが、低い崖の上に立っている
ような感じです。斜面の土がそのまま見えていて、大雨が降ったら地盤がゆるみそう
で心配です。
お墓もバッチリ見えましたが、私はお墓よりもこの斜面の方が気になりました。
この斜面の安全性についてご存知の方いらっしゃいますか？

>70
斜面はよそ様の土地ですから買い上げなければ、どうすることもできないと思います。
崩れないことを願い、天に運を任せることになるでしょう。

>70さん

東京都のHPにある、土砂災害危険箇所図には、危険箇所としては挙げられておりません。

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/kasen/map/Tokyo/Tokyo3/Tokyo3-2.jpg

したがって、「明らかに危険」という状況なのではないでしょう。

もちろん、自然相手なので「絶対」はありえませんので、最後は
71さんの言うとおり、運を天に任せるしかないでしょうね。

ただ、仮に斜面崩壊した場合、敷地周りの擁壁は危険かもしれませんが、
建物躯体そのものは、支持層まで杭を打っておりますので、
斜面崩壊による建物崩壊の危険性はきわめて低いものと思われます。

もちろん、これも「絶対」はありませんが確率論の問題で、
どの建築物も「絶対崩壊しない」と言い切れるものは
ありませんよね。

こんばんは。70です。
71さん、72さんありがとうございました。
お二人のご意見を伺って、それほど心配しなくても
大丈夫な気がしてきました。
確かに、“絶対”はありえないですよね・・・。
お墓も高速道路もそれほど気にならないので、
前向きに検討したいと思います。

>73さん
時々になりますが、（たぶん）工場からの強烈な異臭も気にならないのでしょうか？

こんばんは。73です。
工場から強烈な異臭がするのですか？
私は一度しか見学に行ったことがないので、気づかなかったのですが、
どういう臭いなのですか？
工場とは凸版のことでしょうか？
時々というのは風向きによって、ということでしょうか？
ご存じの方教えてください。

明日が、第1期1次登録最終日ですね。悩ましい限りです。

75さんへ
周辺に住んでいる物ですが風向きに大きく影響を受ける様です。
凸版の方向は北北東ですので夏は風向きの関係上あまり匂いません。
逆に冬の北風の強い朝などにかなり匂います。
匂いは排気ガスの様な匂いで長時間吸っていると気持ちが悪くなりますので窓は開けられません。
以上参考になりましたでしょうか。

こんばんは。75です。
77さん、78さん、色々な情報、ありがとうございました。
今日のお昼頃に現地へ臭いを確認しに行ってきました。
凸版の工場は土曜日でも稼動しているようでしたが、
マンションおよび凸版の工場の前でも臭いは気になりませんでした。
確かに工場の前は多少インク系の臭いもかすかに感じられましたが、
気にするほどではなかったので、一安心しています。
78さんの情報にある冬の北風でどうなるかは・・・ちょっと不安ですが、
今日は行ってみて良かったと思います。

凸版は40年以上操業していますが、大丈夫です。
以前このスレでも話題に上ったことがあるので、2月に何度が確かめたことがあります。

こんばんは。79です。
本日が第1期1次登録最終日でしたが、76さん（購入検討中さん）
結局どうなさいましたか？
登録された方は多かったのでしょうか？
今回の登録状況をご存じの方いらっしゃいますか？
私は検討を始めた時期が遅かったので、次期を考えております。

75さんへ
78さんが書かれたことは事実そのものです。
毎日異臭があるわけではありませんので、住んでみないとわからないかもしれませんね。

こんばんは。79です。
購入検討中さん、情報ありがとうございました。
無抽選、余りもあったんですか・・・価格に魅せられて
結構倍率ついたのかなあなんて思っていたのですが。
購入検討中さんは、どうされたんですか？
次回の販売開始が楽しみ・・・なんて思っているのは私だけ？

83さま、この掲示板をご覧のみなさま、こんばんは。
83さまは申し込みしたんですね。何階にしたんですか？
下の階の方が人気があるのでしょうか？
“してしまいました”の気持ちよく分かります。
きっと私も申し込みをした後に、申し込みをしてしまった・・・
という続気持ちになると思います。

確かに100％ではないし、お墓、高速等のマイナス要因もありますが、
トータルでみると我慢できないほどではないと感じています。
こういう立地（お寺＋お墓が目の前）は今まで見てきた物件にはないので、
最初に現地を見たときは、駅からそこそこでこんなに落ち着いた
感じなんだ・・・結構いいかも！と思ったぐらいです。（満開の桜に騙されたのかも？）
また今週末に見学に行こうと思います。

83さま。こんばんは。
確かに掲示板は誰でも閲覧できますからね。
うかつな質問ですみませんでした。

確かにこの掲示板は人口少ないですね。
本当にここの物件って人気ないのでしょうか？

そういえば都営三田線は平日の通勤時間帯って結構混雑
するのでしょうか？
大手町に近づくころにはぎゅうぎゅう詰めですか？
他の路線（ＪＲ、地下鉄）の乗り換え駅で分散されて
巣鴨から先は以外と空いていたりするのでしょうか？

私は8時の電車に志村三丁目から乗っていますが
そんなにぎゅうぎゅうでは無いです
（乗る車両にもよりますが）
神保町でドバッと人が降りてドバッと乗ってきます
大手町も同じです
でも車両によるのかな・・
これは一番後ろの車両の話ですが。

８時→８時台

88さん、
私は８時ちょっと前に新板橋から先頭車両に乗ってますが、それほどぎゅうぎゅう、という感じではないですね。ただ、隣の人には触れますが。

傾向としては、巣鴨では減るけど同じくらい乗ってくる、春日では減る、水道橋で減る、神保町、大手町、日比谷では増える、内幸町ではかなり減る、といった感じです。

85さんの気持ち、わかる気がします。
私も同じような理由でかなり前向きに検討中です。

限られた予算と、ここ一年の急激な物件価格上昇を考慮すると、
１００％満足、ではないですけど、この物件ならいいな、と思っております。

こんばんは。
三田線の質問をした88です。
みなさんたくさんの情報ありがとうございました。
それほどぎゅうぎゅうではないみたいで良かったです。
都心に向かえば込むのは仕方ないですからね・・・。
これも前向きに検討できる要因になりそうです。

ところで周辺住民さんにご質問ですが、
凸版の臭いって周辺住民さんも気になりますか？

88さん
今は違いますが、前に凸版印刷の近く（ほぼ隣）で
働いていた事がありましたが、においに鈍感というわけではないけれど
ほどんど（・・というか全く）気になりませんでしたよ。

すっかり、sagaってしまって・・・
で、結局、契約された方はいるのかなぁ？？

三田線は、乗り入れが日吉まで延長される頃に8両化される予定です。
8両になればもっと混雑は少なくなるでしょう。

三田線は比較的事故や遅延が少ないほうですが、今後は日吉方面の事故のおかげで三田線板橋方面まで連鎖遅延、なんてことが日常化しそうで嫌ですね。

三田線系の質問です。
三田線で神保町経由で半蔵門線にて表参道まで行きたいです。
その定期を買った場合、
大手町経由で半蔵門線で表参道まで行けるのでしょうか？？？

>>99さん
都営線（三田線）と東京メトロ線（半蔵門線）の間には改札があるので、その手は使えませんよ。飽くまでも神保町での乗り換えでないと自動改札機に弾かれてしまいます。

100さん
教えて頂きありがとうございます。
ってことは、同様に大手町経由で半蔵門線に乗る定期を購入すると、
神保町経由で半蔵門線は乗れないのでしょうか？

>>101さん

高島平方向からの場合、半蔵門線への大手町乗り換えが可能かどうかは分かりませんが、もし可能であれば神保町乗り換えは途中下車・乗車になるのでいいのではないでしょうか？ただ、大手町経由表参道ですと千代田線経由となる可能性もありますので、事前に窓口の職員か下記に相談してみると良いと思います。

都営交通インフォメーションセンター
電話：03-3816-5700　ご案内時間：午前9時〜午後7時（年中無休）
http://www.kotsu.metro.tokyo.jp/enq/faq/index.html

東京メトロお客様センター
電話：03-3941-2004（9：00〜20：00　年中無休）
http://www.tokyometro.jp/contact/goiken/index.html

スレ違い・・・・？

結局、契約してしまいました。
83さんと同様、100％満足、とはいいませんが、
自分の収入で買える範囲と、昨今のマンション価格の急騰などを
考慮すると、この辺が落としどころかな、と思いまして。

この後の心配事、といえば、ちゃんと完売するかしら、という事です。
第二期も細々と売り出すようですが、まだ３０戸ぐらいは残っているはず
なのでねぇ・・。

まぁ、私でも２年前だったら間違いなく買わなかっただろうな、っていう物件ですからねぇ・・・。

>>まぁ、私でも２年前だったら間違いなく買わなかっただろうな、っていう物件ですからねぇ・・・。

確かに。この物件は価格上昇の昨今だからこそ割安感が出せるわけですよね…。
とは言え、現実として予算には限度はありますし、これ以上郊外の方に行くのちょっとというのもありますし、私もやはりこの辺りが落としどころなのかもしれません。

>>104さん
　ご契約おめでとうございます。このスレ住民で成約は初めて？
　私は、このスレで上がっていた理由とは別の事情で購入を断念しましたが、いくつか他の物件と
　比較した上で、物件自体の出来の良さを評価しています。
　三井の営業スタンスに疑問は感じますが、遠からず完売するのではないでしょうか？