コスモレジア大塚はどうですか？

私は契約はまだですが申し込みましたよ。
今、審査待ちです。

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今日現場を通りかかって反対運動の看板を見かけました、大爆笑ですね。
素人相手ながら、あれで妨害になると思っているのでしょうか？

・ここは巣鴨新田、昔は田んぼでした・・・
　　→江戸時代は大塚を含めたあの辺りはどこもかしこも田んぼや牧場ですよ
　　　サンシャインの辺りは、地盤が良くて有名ですが、みんな田んぼだったらしいですよ。
　　　でも、大塚は明治時代には都市ガスも電気もあった街なんですけど。
　　　戦前は巣鴨や池袋にはまだ何もない時代に都電のガードの辺りに
　　　白木屋（現在の東急百貨店）のデパートがあったのが、地元の人の自慢なんですけど、
　　　その頃、現在の世田谷や目黒などの郊外は田園地帯、薪でご飯炊いてましたよね。

・マンションの前は元は河だから、地盤はズブズブ・・・
　　→戸建てじゃあるまいし、マンションは地中深く岩盤まで基礎杭を打つから関係ないですよね
　　　あれが本当なら湾岸のタワー購入者なんて、驚いてひっくり返っちゃいますよ(笑
　　　あの看板通りなら、看板のある木造の戸建てがいちばん危なそうなのに。

駅から近い割には、それほどゴミゴミしていないで静かなところですね。

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>63
大塚駅付近の地元民ですが、少し誤解があるようです。
サンシャイン近辺は確か武蔵野面で
安定した地盤ですが、大塚駅からコスモレジアの付近は
元は河川で地盤もゆるいはずです。反対の表現は極端ですが
間違いとはいえませんよ。

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＞64
サンシャイン近辺はそうなんですか。
でも戸建てなら地盤が緩いのはよろしくないですが、マンションは数十ｍも
固い地盤まで杭を打つから、表面の地盤はあまり関係ないのではありませんか？
私も地元民なので、亡くなった祖母は大塚で関東大震災を体験しましたが
近所で火事はなかったと言っていました、昔は平屋だったので家にも全く被害はなく
余震の揺れがひどかったので、家の前で一晩野宿したそうです。
関東大震災の被害状況の資料を見たことがありますが、大塚の辺りは火災でそんなに亡くなって
いませんでした。当時は人口密度が低いからかもしれませんが、下町とか都心の辺りは
けっこう被害があったようですね。
地盤については、目白の某高級マンションを検討したことがありますが、神田川の河川敷ですが
地盤が強いので、杭なしのベタ基礎だと自慢していましたから、
河川と地盤は、それほど関係ないのかもしれませんね。

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地盤と震度は関係があるので、大きな地震がくると
距離が近くても、震度が違うことは良くあるようです。
阪神淡路大地震のときは、打ち込んだ杭が折れたようです。

目白駅近くの物件は、確か台地の一番端でギリギリセーフ
だと思いますが。

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地震のことをいろいろ心配するのか書き込みが多いですが、戸建てに比べれば
遙かにマンションは安全な住まいでしょう。

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安定した地盤に、信頼できる建物という両方がそろえば、安心。
どちらかが欠ければ、戸建もマンションも危険なのは同じです。

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地質は全くの素人ですが、地盤の話をついでに一つ。東京の湾岸部に比べて、豊島区は武蔵野台地の端ということもあり多少はマシです。大塚駅近辺の地盤は沖積層で比較的新しい軟弱地盤ですが、豊島区内は液状化の危険のある場所はハザードマップによるとほとんどなかったと思います。大塚駅から見て南側、西側の少し登ったあたりが武蔵野面の端だったはずです。

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失礼、豊島区の一部は沖積層ではなく河谷底でした。地盤としては最悪です。

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なんですと？
それはコスモレジアは最悪ということですか？

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購入を検討をしている方なら、モデルルームで地盤調査報告書を見せていただいたら、良いのではないのでしょうか。このあたりの地盤は一般的には良くないのですが、コスモレジアの場所が地盤が良いかどうかはどうかは、それで確認するのが間違いないと思います。

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もう契約しちゃいました・・・・

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常識で考えてもマンション用地の場合、下町とか湾岸より地盤が遙かにいいのは想像がつくけどね・・
のっぽマンションの場合、それなりに対策もするからね。

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基礎杭が長いということは、それだけ支持層(安定した地盤）までの距離があるということですから、安心できるかどうかは？ですが。イメージとしては豆腐に建物は乗らないので、爪楊枝を刺してその上に建物を造っている感じだと思います。ただし、東京はそのような場所は多いですし、大塚駅北も庚申塚あたりまで、東南にも同じような地盤ですから、周囲も同じと思えば、少しは気が休まるかもしれません。

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地盤のことが話題になっていますが、HPの構造のところを見ると支持増の地盤まで
杭の長さが27ｍとなっていますので、これが正しければ都内としては標準的なのでは
ないでしょうか。都内でも物件によっては40ｍ超のところもありますから。
下町の物件などでは、この杭の長さをHPに書いてないところも、たくさんありますから
HPにあえて書くということは、ある程度自信があるのでしょう。
http://www.tokyoplayer.jp/structure/index.html

ちなみにHPによると、ご近所のアーデル大塚は、28.5ｍでしたから、同等の地盤なのでしょう。

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こちらの物件を検討中ですが、反対運動をされているお宅というのは、このマンションのどちら側にあるのでしょうか？
このお宅と接してしまうようなお部屋はありますか？

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南側の戸建てのようですよ、3階までの低層階なら接するけど
窓から挨拶するほどの距離でもないよ。

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＞７８様、

さっそくのご回答、ありがとうございます！
接しているのは南側なんですね。
できるだけ早くＭＲ＆現地に行ってみようと思います！

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2LDKはほとんど売れてた気がします。
３LDKだと主寝室側が南になり、反対住宅側になりますが、
コスモスの担当者はあまり気にしてないとのことです。
話し合いは進捗していると言っていました。

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いまの反対している住宅のところに、建て替えで建物ができたとしても
最高で６階建てくらいまでしかできないらしいですね。
７階以上の人は南側の日照は安泰みたいです

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君はコスモを感じたことがあるか？

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とりあえず某銀行屋さんに聞いてみたけど
ずばり「買い」だそうです。
バルコニーとかリビングの形とか色々不満要素はあると思うけど
資産価値は高そうですね。

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銀行の買い＝資産価値って言えるんですか？？

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銀行屋にもよるでしょうけどね。
なんだかんだいって銀行は詳しいし（当たり前ですがｗ）、
目安にはなるのでは？

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No.83へ
その銀行員は何をもって「ずばり買い」と言われたのですか？
銀行屋はバブル弾ける前はガンガンお金貸して不動産購入させて
バブル弾けたらさっさと回収し不動産を銀行が押さえていたでしょう。
あまり銀行屋の言うことはあてにならないと思いますが。

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銀行屋の言う資産価値とは、将来にわたる担保価値、投資としての価値のこと。
駅に近くてある程度の規模があって、デベも有名なら資産価値は高いでしょう、
中古になっても買い手が多いと言うこと。
反面教師のマンションも、分譲されていますよね。
都心物件としてのポイントが高いのは、徒歩圏に複数の駅があるかどうか。
複数路線、複数駅が利用できるのは都心物件としての、最低限のレベルでしょう。

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87さんの言うとおりだと思います。
転売価値を考えるなら銀行の言うことは無視できませんね。

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銀行員は不動産のプロではありません。（人によっては宅建の試験くらいはパスしているかもしれませんが）。担保価値の評価は保証会社が行います。銀行員としてはローン残高を十分にカバーできるかどうかが関心のポイントで、ざっくり大丈夫そうかどうかで言っているのでは？余程不動産に詳しい人の意見ならば参考になるかもしれませんが、そうでなければ聞き流したほうがいいと思います。銀行でローンを担当している人は若手で経験の浅い人も多いですから。まじめに不動産を買おうと悩んでいる人のほうがはるかに相場観はあると思います。私もこの物件見ましたが、駅には近くて便利ですが。バルコニーがないので室内物干しがあるのはいいですね。

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私も不動産を捜していたので、ＭＤ見に行きました。
立地場所が気に入り候補に入れていましたが、風水を見る人がこの物件は風水では
全く良くない（Ｔ字路の突き当たりが悪いそうです）中国人や風水を知っている人なら
誰も買わないでしょう。と聴き、私は風水信者ほどでは無いのですが、ためらって止めて
しまいました。それと近くの鉄塔が気になったのですが、電波を出すものだったら余計
no　goodです。健康に及ぼす影響が心配だから。
風水をご存知の方いらっしゃいましたら教えて下さい。
T字路の突き当たりって悪いのですか？

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＞89
銀行員は不動産のプロではない？
元銀行員ですが、住宅ローンなんて、制度融資で債権保全は保証会社にリスクヘッジできるから
決められた書類を集めて保証会社に送るだけで、新人でも出来る最も簡単な融資です。

しかし銀行員は、一般融資の場合不動産を担保にとって資金融資をする立場ですから
数多くの不動産を評論家的立場で見ていますし、相場にも明るいです、担保主義の日本の
銀行では仕事の一部です。資産価値は素人の何十倍も見ています。
あくまでも資産価値とか運用利回りの話であり、それによる有利不利を判断しているだけ
住み心地なんて現物を見てもいなければ知りませんし関係ない

バブル崩壊で、不動産のプロも銀行も転びましたから将来のことは何とも言えないというのが
正解です。但し1年研究したくらいの素人よりは何十倍も不動産を見る目はあると思います。

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>90
私も風水信者ではありませんが、占い師の方から同じようにＴ字路突きあたりは良くないと
聞いたことがあります。突き当たりには、悪い気が溜まりやすいのだそうです。
気にしない人は別に良いと思いますが・・・

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83です。
その銀行員さんは知り合いの方の同僚でメガバンクで働いている中堅どころ（４５歳前後だと思います）らしいです。
大塚近辺を担当しているらしく、また、個人的にコスモの某部長さんを知っていて、その人からも
直接はなしを聞いたらしいです（親戚だとのこと）。
私は不動産自体全くのど素人なのですが、「転売、賃貸等を考えても、いい物件にあたると判断できる」とのことです。
ちなみに、コスモの某部長さんもこの物件にはかなり自信を持って勧められるといっていたそうです。

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>92
90です。早速ありがとうございます。思い出しました。
確かに同じ事言っていました。
風水にこだわると確かにマンションの購入って難しいですね。
方角や水回りなど全部ＯＫなんて物件あるのかな。
設計士がこだわらない限りそんな物件なかなか見つかりませんよね。
私は結局違う物件にしてしまいましたが。風水で悪いところも有る物件ですが
色でカバーする予定です。

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＞93
＞転売、賃貸等を考えても、
転売は、マンションブランドと割安感で決まりでしょう
賃貸は、駅から5分と周辺環境の良さ、利便性。
一番大切なのは、賃貸するのに適度な部屋の大きさということ、広すぎると
家賃効率が悪化しますし、借り手が限定されます。狭すぎると借り手が悪くなる可能性もあります。

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＞93
賃貸の場合、この地区には少ない内廊下だけでも借りる人は。ウォー！となり
割安感を持つと思いますよ。
大塚という地域性、更に北口ということもあるのでしょうが最近分譲されたマンションでも
ホテルライクな内廊下というのは、思い浮かばないから大きなポイントかもしれません。
すぐ近所に今年竣工した大京としては高級路線のグランフォート青淵閣も、
100㎡超の部屋と、立派なエントランスがありましたが、なぜか外廊下でした。
アーデルもグローリオタワーも外廊下だったと思います。
建設費にもそれほど響かない、ちょっとしたことですが
マンション全体の全てのコンセプトを物語るような気がします。

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風水かですか。
考えたことも無かったですよ。
そういうことには全く無頓着なもので。

内廊下ってそんなにポイント高いんですね。
確かに売りにはしてたみたいですけど、そこまでアピールして無かったですね。
これも特殊な形状の成せる技なんでしょうけど。

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銀行員を馬鹿にしすぎでは？

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銀行員なんて、実際自分で無謀なリスクとって、
そのリスク顕在化の後始末も自前では出来ないで、
結局国に助けてもらったわけですから。
資産運用の能力は二流以下。

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99さんは、何もわかっていない。
銀行の一般融資は、稟議制ですから個人ではありません、過去の経験則と実績で判断します
個人が無謀なリスクなんて取りようがありません、そういう仕組みになっています。
銀行員を甘く見ると、ローン審査で痛い目に遭うこともありますよ、
彼らはサラリーマンですから、たとえ情がなくても関係ありません。
態度の悪い嫌なお客のローン審査が、落ちようがどうしようが無関係に等しい。
ローンで落ちた場合も、理由を説明する義務もありませんから考えようによっては恐ろしいのです。
こんなマンションなんて全額現金でポーンと買えるなら、何とでも言ってください。

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確かにこのスレの一部の人は銀行員をなめ過ぎてますな。
もちろんすべての銀行員が不動産に明るいなんて事はいえませんが、
経験を積んで、勉強している人はなかなかのもんですぞ。
なんといっても彼らの飯の種なんだから。
資産運用能力は二流以下とかいってますが、じゃあ一流はどこのどいつなのかと。
無知とは怖いもんですな。

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無知でも何でもいいんですけど、一生に何度もあることではないですから
銀行員を敬って、お世辞を使ってローン審査を受けることをお勧めします。

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あなたごときに勧められなくてもちゃんと受けましたよん（ハート）

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銀行員はピンキリだが銀行自体は無能だというのが正解。

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まぁ、そう熱くなるな。
ここは某巨大掲示板じゃないんだから。

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このマンション、投資で買う人が多いみたいですね、竣工したら賃貸が多そうですね。

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>>106
え？そうなんですか？
私がＭＲで話を聞いたときは、賃貸はほとんど無いって言ってましたよ。

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私も契約者ですが、賃貸はほとんど無い（というか、話を聞いた時点では皆無）と聞きました。
その点は気になっていたので、最初に話を聞いたときに質問したんですが、
「個人情報なので詳しいことは言えないけど、今までの契約者の中には、投資目的の人はいない」
と言われましたね。

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あの台形のＬＤＫをどう使うかが問題ですな・・・

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銀行も、銀行員もなめれれて当然。サラ金に金を貸すか、公庫に因縁をつけて取り上げた住宅ローンしか収益源がなく、国際競争力もなく、また本来のバンカーとしての役割を果たしているわけでもない銀行がほとんど。何をいきがっているのかが不思議。

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もう銀行ネタはいいんじゃないでしょうか？

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