コスモレジア大塚はどうですか？

>高層ビル計画中
マジですか？
なんか不安になってきましたね。
コスモスの担当者は
「せいぜい6階程度。それ以上はあの敷地では無理。」
と言っていたので、とりあえず高層階にはしたのですが・・・
価値が下がるとなると・・・

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お隣とは、同じ用途地域、同じ道路付けなのにどうして6階程度なんて言えるんでしょう？
自分だけに都合よく考えるのは・・・

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>>206
敷地面積の問題ですよ。
あの広さでは高い建物は無理、ということです。

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＞207さん
接道の幅によって容積率の逓減による高さは関係あるけど、土地の面積と高さは無関係ですよね
お隣も12ｍの道路に接道していますから、容積率は最高まで使えますよね、日影規制もないし。
場所柄ノッポのビルにして高さを稼ぐ可能性は十分あります。お隣に高いマンションが建設中なら
相手の立場ならなおさらそうなるんじゃないかな？
用途地域と建設可能建物の関係をもっと勉強してください。

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>208
あんた、言うことが寒いねｗ

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今、私の住んでいるマンションは内覧会後に入り口の歩道の所にスロープを作ってくれましたよ。
私一人で言っても変らないので、他の皆様も一緒に言ったらかわるかもです。
コンクリート塀は、事故防止の為と言っていたので、1.8ｍの高さでなくてもいいはずです。
クッションになるように植木とかひざの高さ位の花壇とかでもいいのでは…と思うのですが、
素人考えなのでしょうか？！
私たちのマンションなんですから、住みやすいように要望は出したほうがいいと思います。
かえてくれるかどうかは、わかりませんが。

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では、とりあえず不満点を挙げてみましょう。

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リビングが、タワーマンションのように一般では有り得ない形なので、家具やソファーの
置き場所に困りそう、デッドスペースが間違いなく多く出るので狭く感じそうです。
リビングは大きいので、まだデッドスペースはごまかせそうですが
居室は、どうなんでしょうか？

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リビングは確かにデッドスペースができそうですね。
もちろん使い方次第だと思いますけど。
個人的にはリビングにはなるべく物を置かないようにするつもりなのであまり気にしてはいませんが。
でも、ベッドルームとかは普通に使えそうな気がしてますが・・・

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＞217さん
入居してから、改めてご感想をお願いします！

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水商売のメッカ、大塚駅北口に大金を払って住むのですから多少のことは我慢しないと・・・・
山手線の外側と内側（大塚駅北口、南口）とは、隔世の違いがあるのは大昔から当然でしょう。
例えば南口には一軒も風俗はありません、北口はスポーツ新聞でも有名です。
それが都心の棲み分けというものです。
まあ、それは過去のことで、風俗街を毎日通学している巣鴨高校とか豊島ヶ丘女子高校が
東大ランキングの常連校になる時代ですから、古い発想なのかもしれません。

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隣に建てられるものによって転売するときでも価値がだいぶ変わったりしそうですね。
まぁ、あの価格ですからそれも織り込み済みでしょうが。
ちなみに、私は3LDKを契約しましたが（２LDKに変更しますが）、
74.55㎡で２部屋があの狭さと言うのは珍しいみたいですね。
結構、知人に話すと
「74.55なら結構広いでしょ？！」なんて言われます。
その分、玄関や水周りはゆったりしてると思いますけどね。

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レンタカー屋をつぶしてビル建てるとなると
どれくらいの高さのものになるんでしょうかね？
そんなに広くないんでペンシルビルにも限界があるとは思いますが。

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近所に住んでいるのですが・・
改めて前を通ってみると、土地をお売りになれなかった方のお住まいがなんか不自然な空間として切り取られて目に映ります。
他人の心配事などどうでも良いかもしれません。が、
40坪欠ける程度の敷地のようですが、仮に40坪としても交渉次第で1億程度のお値段で取引出来たのではと
思うのですが、今やあの土地を売ろうとしても、果たして買い手がいらっしゃるのかと。
マンション用地に売却して王様部屋と諸々手数料、上げ膳据え膳の仮住居準備、そして数千万の現金を頂けば
してやったりとも思うのですが。
日本人は土地に執着する傾向が強いですね。
不動産は不動ではなく、流動資産なんだと
理解できない方、出来る方、様々ですね。

あの土地に建物を建てようとすると、広く見ても１階層64平米×2の6〜階高抑えて7階建て分ぐらいのものになりそうですね。
高さめいっぱい建てると、建築費用が高騰して採算がなおさらとれなくなります。
大塚でその広さの間取りは昭和80年代なら普通ですが、今後20年程度、70平米を切る部屋ばかりの物件は
消費者に好まれない様な気がします。

しかし、ここも隣も道路計画が、あるんですけど・・どうなるんでしょうか?

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>>226
地価なんて、そんなものではないと思いますよ。
他人のお財布を除くのも趣味が悪いかもしれませんが、
この土地とお隣の土地の平成16年の路線価は520C、つまり税務署の路線価でも坪当たり172万円
多分実勢価格は、道幅や用途地域を考えると路線価の2〜3倍ですから344万円〜516万円。
3年前でも226さんの想像の2倍近いと思います。

余計な想像を続ければ
何だかんだ言っても、希少価値のある山手線大塚駅から徒歩5分の商業地で
道幅も広いので買い手はいくらでもいるでしょうし、マンションが隣接した
デメリットよりも、その後の地価高騰の恩恵がりが大きいのでは。
駅近ですから、シングル向けマンションの需要もいくらでもあると思います。

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地権者さん以外に、ここで永住指向の住民は全くいないのでしょうかね。

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おれ、永住する！

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うちも永住する予定です。
ここは、やっぱり家族で住むより独身の方が多いのでしょうか？

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私は１人身です。
でも、将来を考えて3LDKにしました。

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自分でエアコンをつけるとダクトむき出しになりますが
オプションで付けるとカバーが付くと思うんですが。
私はそれを聞いてまんまとオプションでエアコンを付けてしまいましたW
ほんと、いいお客さんですW

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カバーって確か別売りで売ってますよね。
むき出しが嫌なら、買ってつけたらどうでしょうか？
あと、オプション会またするみたいですね。
5月下旬か6月上旬にする予定らしいです。

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ここ最近のマンションは、賃貸マンションでもエアコンダクトは外に出ていませんよ。
気にしない方は気にしないのでしょうけど。
それに、このマンション、15階建にしては低いと感じます。
近くにタワーマンションがあるせいかもしれませんがね。
高さ45Mで15階ということは二重構造ではありませんね。
個人的にいえば、永住型マンションではなく投資型マンションかな。

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ここ直床じゃなかったでしたっけ？

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そっかぁ？
俺はこんなもんだろうと思ってたけど。
まぁ、もともと外見は大して期待してなかったけど。
（興味あんまないｗ）
でも、転売するときは・・・・なのかな？

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今日、マンション近くを通ったが、まだ近隣と解決してないみたいですね。
道路とエントランスが思ってたより、近かったです。
あんなもんなんでしょうかね。

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私もエントランスと公道との距離が近いと感じました！
近隣とも解決していないようですし・・・
解決しないままに、町内会へ入会するのは気が引けますね。。。
妻子持ちにとっては、町内会とも仲良くしなければならいのかと
思っています。
外観・設備とも、不満点が多いのも気になってきました。
永住向きではないのでしょうかね〜。
皆さんと解決策を話し合う機会をもつ日はあるのでしょうか？

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郊外とは違い都心寄りのしかもマンションですから、
町内会と仲良くするという発想自体が、ないと思いますよ。
地域に溶け込もうとすれば、自分から積極的に求めればいいし嫌なら静観すればいい
一般的にマンション内でさえ、近所づきあいしない人は会釈程度というのが普通ですから・・
地域社会からマンション住民に、ああしろこうしろと言われることは皆無でしょう。

竣工するのですから、近隣の方ももう少し大人の対応をしていただきたいと思いますが
想像ですが、あの看板の内容を見ると、今更引くに引けなくなっているのかもしれません。
解決も何も、工事着工してしまえば解決しているのと同等でしょう。
マンション建設自体は、違法でも何でもないのですから。

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近くに用事があり、午前中に工事現場を見てきましたがパンフレットから想像していた以上に
素敵なデザインでした。豪華さはないものの、落ち着いたグリーン系で好感が持てます。

ついでにスーパーよしやの隣の、地域一番と言われていた、ステーションフロントタワーも
通りましたがエントランスは、豪華で花が飾ってあっていいのですが
小さなライオンの噴水があったのには今まで気が付きませんでした、驚きました。
これ趣味は地域性ですか？（笑）

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>>244さんおっしゃる通り
あの看板の内容を見ると、今更引くに引けなくなっているのかもしれません。
自分もそう思います。

あの前を通る度に思いますが引けないのかなと思って通っていました。あんだけ地盤が悪いと言っておきながら「高層ビル計画中」と看板を変まで…。ハッキリ言うと大塚住民から言わせてもらうと恥ずかしい看板だなと思います。毎回、今日は看板を外しているのかなといつも前を通ってます。
よく家の前で立ち話されてますが…

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まぁ、気にすることはないんじゃないですかね。
付き合いたくなければ付き合わなければいいんですし。

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ある人に聞いた話ですが、施工業者、事業主、事業協業業者の３社が
地域住人の人たちに想像を超えた”身勝手で””相当ひどい迷惑を”かけながら
工事を進めてていたようですよ
一般的には、引っ越してきた人は、隣近所にご挨拶するのが世の中の常識ですよね
それが””まったくなかった””ようですよ
事業主には、隣近所へのやさしさがないようですね？！？？！。

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周辺住民のあの旗も、書いてある文言も第三者から見ると、ひどいことが書いてある。

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そうなんですか。
でも、入居する人には直接分かりませんからねぇ・・・
その辺は事業主が責任をもって管理すべきでしょうね

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なんか色々と書類が送られてきますねぇ。
まぁ、しょうがないんでしょうけど、もうちょっと担当からの説明があってもいいかと。
あと、締め切りまでの日時に余裕が無さ過ぎ。
私みたいな１人暮らしは結構大変だったりします。

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すっかりチェックするの忘れてたんですけど
このマンションって低地で水はけ悪いところですかね？
なんか、周りはここより高台な感じがするんですが・・・

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そろそろ契約ですな

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ここって今時にしてはめずらしく？直床ですよね？
２重床じゃないと遮音性等がかなり劣り、生活音も不快に感じるくらい
聞こえてしまう、と聞いたんですが、どうなんでしょうか？

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山手線沿線物件ですよ、さいたま物件じゃあるまいし
二重床に決まっているでしょう？
そういえば、経済設計追求のような15階建ですから・・

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え？何度も話題が出てますが直床ですよ。

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MRで何度も確認して聞いたんですが、
遮音性はフローリングのLL40でしたっけ？使っているし、
スラブ厚が○ｃm（忘れちゃいました）あるし、
２重床と比べると大差がないと言ってましたよ。
うるさいのもうるさくしちゃうのもいやなので、
しつこく聞いたんですが、大丈夫って…。

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>>258
音の問題ではなくて、将来のリフォームの問題。
デベにとっては階高を抑えてコストダウン、床材も若干安くなるし
現実に多分15階部分は二重床＆二重天井にしたら出来なかった部分です。
15階部分の分譲分だけデベは利益が増えると言うことです。
直床にして、少しずつ階高を抑えて15階部分が出来たということ。
価格の高めのマンションは14階、お買い得は15階というのは、こんなからくりです。

＞しつこく聞いたんですが、大丈夫って…。
営業だから、「大丈夫じゃない」なんて言えないですよね(笑)
でも郊外のマンションは、大部分が直床採用だから大丈夫でしょう。

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そうですね、直床はいじることができないって聞きましたけど
その短所ですよね。
床材もいいものを使っているようなので、遮音性はそこまで気にしなくて良いのかもしれません。

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＞No.252
確かに大変です。
いきなり書類が送られてきて、サインしろ！と言われても
わかりずらいところがあります。
担当者から一言あってもよいですね。
業務に担当移行してから、リスポンスも悪いし、
不親切さが感じてしまいます。

＞直床
床材によって、直床の良し悪しが決まるみたいです。
どんな床材を使っているか知っていますか？

＞オプション
すごい金額になってしまいました。
何が良いのかわかりません。
量販店に行くと半額以下のものもあり、悩んでいます。
何か良い情報があれば教えてください。

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＞No.261
同感です。

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＞261
このマンション、高級な床材を使っていると思いますか？

すぐ近くの、イニシア上池袋は二重床二重天井で、坪単価の価格はこことそれほど変わらない。
デメリットは地権者住戸が、いくつかあるのが玉にキズですね。
部屋はノーマルの形で広い部屋も多いですが、駅から遠いですね
駅から5分というのは、大塚では希少価値なんですね。

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山手線の駅から５分、池袋も徒歩圏内
この条件で考えれば適正でしょう
最近は高級マンションが増えてるようですが
そこには手が出ない人が購入するんじゃないでしょうか。
３LDKを２LDKにすれば、74.55㎡でいい価格だと思いますがね。

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「大塚から徒歩5分」っていうのがかなり大きいんじゃないかな。
転売するときのことも考えればね。

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立地を求めるだけであって、誰でもが高級マンションを求める訳でもない。
高級マンションは、大塚駅南口方面と文京区にお任せして北口は
庶民的なマンションでいいと思います。
マンションの供給戸数は、圧倒的に北口が多いのですから
徒歩5分以内もけっこう数はありますね。

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ケーブルがスカパー光ってのがやだ
としまケーブルのほうがよかったな・・・

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としまケーブルじゃないと、5ＣＨの豊島区内の地域情報が
見られなくありませんか？

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>>268
そうかもしれませんね。
私はTVKとテレ玉が見られないのがいやです。
まぁ、しょうがないんですが・・・

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内覧会で同行業者頼む人いますか？
私は頼もうと思っていたんですが、
調べていくと
「必要ない」
って言う意見が多いんですよね

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うちは、頼みました。
高い買い物の安心料です。

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↑必要無いと思います。どうせ少し
住めば傷だらけになるのだし、
肝心なとこだけチェク出来れば、良いと
考えております。

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その肝心なところを見てもらいたいと思ってるんじゃないでしょうか？
小さな瑕疵はたいした問題ではないのでしょうから。

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うちは内覧会の同行業者頼みましたよ。
うちの場合はフローリングのコーティング業者のサービスで無料で同行してもらえるということなのでそこに頼みました。
普通に同行業者を頼むと６，７万円かかるみたいなんでその分お徳かなということで頼みました。
皆さんはご自分でやられる方の方が多いんですかね？

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どちらの業者なんですか？
もしよかったら教えてもらえませんか？
うちもコーティングの業者さんも内覧会の業者さんも両方探していたんで一社で済むんでしたら楽ですね。
是非教えてください。

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いいですよぉ。
ホームページのURLを載せておくんで参考にしてみてください。
http://life-time-support.com/

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ありがとうございます。
早速問い合わせしてみます。

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内覧会まであと2週間きりましたね〜〜
小心者の私は内覧業者頼んじゃいました。
ま、5万程度である程度安心できるなら
それもよいかなと。
ちなみにデベの人に相談したら
「評判のよくない内覧業者のリストは持ってますから。」
なんて言ってましたよ。
どこだかは教えてくれなかったけど。

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無料同行は嬉しいけど、無料では結局おさまらなくなるのでは・・・
フローリングコーティング他頼むことになるでしょうし。
でも、その分が少し安くなったと思えば良いのかな。

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是非その「評判のよくない内覧業者のリスト」見てみたいですね。
私もいろいろ調べたんですけど内覧業者さんもいっぱいあって分からないですよね。

無料同行サービスも見させてもらいましたがコーティング自体も私が調べた限りでは安い方かと思うので両方頼む予定の方だといいんではないでしょうか。

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コーティングはオプションで頼んだし、
内覧会は同行業者頼んでしまいました・・・
無駄な出費だったなぁ・・・

今週末、内覧会ですが、たしかオプション頼めるんですよね？
表札やっぱり頼もうかな・・

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＞是非その「評判のよくない内覧業者のリスト」見てみたいですね。
＞私もいろいろ調べたんですけど内覧業者さんもいっぱいあって分からないですよね。

全くです。
担当者に聞いたら
「さくらさんなんかはよくわかっていててきぱきしてますね。」
と言ってましたが、それはデベにとって都合がいいということかもしれませんし、
なんともいえないです。

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なんかどっかの掲示板でさくらって評判悪かった気がします。
姉派の物件を担当したとか何とか・・・
うろ覚えなんで間違ってたらごめんなさい

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内覧会終わりました。
私が行ったときは若い方が少なかったように感じました。

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内覧会で何箇所くらい指摘事項ありました？
私は業者を頼んでいたので３０箇所ほどありました。
（小さいものばかりでしたが）
ただ、全体としては良くまとまったいい物件だと言われホッとしました。

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エントランスが、最近のマンションにしてはコンパクトで
バルコニーも小さいということですか。

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>>288
そうですね、バルコニーには洗濯物も干せません。

やはり直床はなんかフワフワしますね。
思ったより狭く感じたなぁ。
ただ、思ったより眺めは良かったです。
あと、窓を開けると都電の音が結構しますね。

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もう完成したのを知り見てきました。
外観は思ったより落ち着いていて、落ち着いた外壁でいい感じでした。
気になったのは、賃貸マンションのようにエントランスが小さくて高級感を
感じないこと、マンションの顔ともいうべき場所に自転車置き場がデーンと
構えていることでしょうか(笑)
駅からの距離は、表示以上に短く感じるし買い物は便利だしいいですね。
癌研跡地の再開発が終了すれば、更に便利になるでしょう。

しかし、コスモというデベは高級感を感じさせるマンション作りは苦手なようですね。
さいたま方面に力を入れているからなのか、何となくそう感じます。
近くのイニシア上池袋も、専有面積が100㎡超まであるので高級路線で
販売かと思えば、外廊下の大衆路線まるで旧価格かと思われるリーズナブルさでした。

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確かに高級感は感じないですが、必要ないんじゃないでしょうかね。
実際、高級ではないですし。
こちらの物件は立地のよい都市型廉価マンションといった感じなのではないでしょうか？

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癌研通りは川道だよな

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＞291
コスモのお得意は、郊外型廉価版ファミリーマンションだと思いました
都心部では好立地を避けるように、ニッチな場所にマンションを建てるイメージです。

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でも、住むには便利ですよね。
山手線から徒歩５分、池袋も徒歩圏で値段的には安く感じますね。
実際、ファミリーもいるでしょうが、1LDK,2LDK、3LDKが同じ割合なんで
そういう意味では雑多な人々が入るんでしょう。

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投資目的の人が多そうですね。
1LDKなどはどんな人が購入するんでしょうか？
やはりすぐ賃貸にまわすのかな？

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収益の賃貸用と、新築未入居が竣工したらたくさん出てくるでしょう
最初からそういう間取りだし、デベもその予定で企画していると
思われます。エントランスホールを見ると小さめで効率追求ですね。

でもいい時期に、安く購入できたので特権とも言えます。

すぐそばの、イニシア上池袋は売れているんでしょうか？

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たしかデベと話しているときに気になって
「ここって賃貸する人が多いんですか？」と聞いてみたら
「個人情報なので詳しくは申し上げられませんが、私が担当している方は
皆、ご自身で住まわれるそうですよ。」との回答を受けました。
当時は７割くらい契約済みだったと思います。
もちろんデベの言うことを100％信じてはいませんが、意外と多くはないのかもしれません。

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どんな人が隣人になるかは気になります。
うるさかったりしたら最悪ですもんね。
そういえば担当者は「夜中に洗濯する位まったく問題ないですよ」
なんていってたけど、大丈夫かなぁ？

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場所柄、投資用の賃貸の部屋に水商売の人が入らなければいいんですけど。
昼夜逆転の生活ですから、気を使うことが多くなりそうです。
ペット飼育可だと、そういう女性やご夫婦のニーズにはピッタリでしょう。
通常の賃貸マンションは、ペット不可のところが多いから狙い目かもしれません。
一昨年あたり、豊成小学校の坂のところに分譲された2LDK中心の
丸紅のマンションのパンフレットは、いかにもそんな感じで、
ペットも2匹までOKとか宣伝していました。

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ペットの大きさってどれくらいまでなんでしょうね？

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>>300
確か小型犬位までじゃなかったでしたっけ？
どこかに書いてあったよう気がしますが。

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>301さん。
ありがとうございます。小型犬なら安心しました。
エレベーターで大型犬２匹と一緒になったら、
どうしようかと思っちゃいました。
小型犬までなら抱っこして乗れますよね。

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周辺住戸は皆、反対運動を続けていますので、近所付き合いが難しそうですね

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