シティハウス二子玉川

発表会で間取りは確認できました。
坪450～500の範囲です。

201さん、情報ありがとうございます。
やはりそれくらいはいきますよね。
どのような仕様になってくるかどうかにもよりますけれど
お値段に見合うような造りになってくるといいのだな、と感じております。
そのあたりはこのデベだったら大丈夫なのかしら。

201です。
仕様はいい方だと思います。内廊下、カセット型エアコン、廊下とトイレなどが石など。
私はスミフさんの建具があまり好きではないですが。

2階の70平米で1億超えますね、強気ですね・・・

間取りを確認したのですねー。
いいな～\(´o｀)/

1億出すならもっとマシな場所がいくらでもあるわけで、
どうしても二子玉じゃなきゃやだって人が線路脇というデメリットに目をつぶり1億出すねかね。
それか駅近だから賃貸に出すのか。購入層が頭の悪いお金持ちしか浮かばない。
確かに線路脇でさえなければ今の二子玉徒歩5分は1億の価値はあるのかもしれないけど、
終の棲家が線路の脇のマンションなのはイヤだなぁ。
線路脇じゃ友達連れてきても「線路脇だから安かったのかな・・・」とか思われちゃうよ。
全然安くないのに。

物件的にはとても良い条件だと思いますし、それだけ人気があるのも実感できます。
路線脇、というのはたしかに少し避けられる要素になりそうですが、物件によって影響は違いそうです。
価格は、自信を持って販売しているだけあって、良い物件だと実感させられるところは多いと思います。

もう少し、ＨＰなんとかならないのでしょうか、スミフさん。情報出し惜しみ過ぎでは？

田の字ばかり。

207さん
同感です。
もうとっくに完成しているのにモデルルーム画像だけで、
間取りや設備仕様の情報は非公開。
価格も出ているので間取りくらい出しても売主の
不利益になる事はないように思いますが、
どういうことなのでしょう？

行灯部屋が沢山あるけど、低層なんだから吹き抜けを儲けて欲しかった。

間取りんが公開されているけど、、、

1LDKの間取りはいいけど、それ以外は悲惨だね。
玄関の位置が悪過ぎるプランだらけ。
ドン引きです。

89m2の間取りは秘密何ですね…
見せてくれたっていいじゃんん。

公式サイトだと設備仕様や共用空間についてのページが見られないのですが、もう実際の建物が竣工しているという事は、それらについてはもう決定しているということになりますよね？
実際にMRに行かないと得られない情報…という事なんでしょうか。
事前に予習していけないのがなんとなくと思ったり。
他のすみふ物件と同じようなかんじになってくるのかな？

川沿い過ぎないし、駅徒歩5分なのに
完成後5ヶ月で、なかなか埋まらない
のは価格に見合うものではないので
しょうね。盛んに案内来ますが高そう
でひやかしに行く気にもなりません。

仇のように供給しまくってますが、
稼げるところで稼いでるから、やって
いけるのでしょうね。
売り手市場いつまで続くのやら。
待つ他ありません。

完成後の売り出しで、実際に第一期登録締めがたしか7月下旬。
どれぐらいの引きがあるのか、興味があるところですね。
二子玉川で住宅地区で徒歩5分圏内の物件はたしかに希少ではあると思います。

本当に高さそうだなぁという感じの立地ですものね（汗）
今、ただでさえマンションの価格がグングン上がっている状況ですので、こちらの場合はどうなるのだろう、というのがみなさん共通して持っておられる認識なのかも。
実際に行ってみると意外と…というのはもしかしたらある？
いずれにせよ、正確な価格も行ってみないと判らないんですけれどね。

ガラスを多様されてもね…

ここ買うなら、ライズの中古の方が良くないですか？

そもそも、ライズの中古は、なかなか出てこない

>>220
沢山出てますけど？

たしかに、中古のあるにはあります。

でも、水面下の取引なのか、ファミリー向けのライズは売りが少ないですね

将来を見据えて購入するなら、ライズだと思いますが…

公式サイトのモデルルームを見たけど仕様低過ぎだよ。
郊外物件レベルナノがなー…

パークハウスとこっちならどうだろうな？
こっちのが高いからあっちが得に思える。

駅近の住宅地物件でパークハウスということでしょうが、もし売り出し時の値段で買えるならば断然お得でしょうが、こちらもかなりあがってるでしょうね。まあ、パークハウスの売りはなかなか出ないと思いますが。

No.225ですが、パークハウスとは二子玉川ガーデンのことですね。もう一つのほうと勘違いしました。。

>>226
そうです。
ただ、こちらの方が値段がかなり高いです。
話に出ていた川に面したパークハウス欲しいんですけど、全く中古に出ませんね。
瀬田のパークハウスは売りに出ていますが、100平米で18000万円とか…
上がり過ぎて買えなくなりそうです。

それはあくまで売り主の希望価格。　　売り急ぐ必要がない場合、査定の3割以上の価格設定で出すこともある。

マンションは本当に購入するタイミングが難しいように感じます。
このあたりは、御自身で何を優先するのか、ということで基準が大きく変わってくるような気がします。
そのあたりは、重要とするポイントによって変化するところなので、やはり価値観が大きく影響してくると思います。

SS　　瀬田ファースト、リジェ岡本　、二子玉川ライズ（プレミアム）

S　　上野毛レジデンス、二子玉川ライズ、パークコート二子玉川、プラウドタワー二子玉川 （プレミアム）、プレステージ瀬田、岡本レジデンス

A　プラウドタワー二子玉川、パークコート瀬田、アーバンビュー岡本、ヴィークコート瀬田１丁目、パークハウス瀬田１丁目、ロイヤルシーズン瀬田

B　　ブランズ瀬田、パークホームズ二子玉川ヒルトップ、グランウェリス瀬田、上野毛ファーストプレイス、プラウド二子玉川、パークハウス二子玉川プレイス、瀬田シティハウス、グランディオーゼ岡本 、ブランズ二子玉川 、パークハウス上野毛4丁目、パークハウス玉川岡本、テラス岡本、

C　　グランスイート瀬田、グローリオ瀬田、ピアースコード二子玉川、ベルス瀬田、サウススクエア、アデ二ウム上野毛 、グランスイート二子玉川 、岡本パークハウス、コートハウス玉川

D　　アイディコート二子玉川、ジェイパーク二子玉川、ブリリアンコート二子玉川 、アールブラン玉川岡本レジデンス

E　　オープンレジデンス上野毛

こんなものを見つけましたが、このマンションならどの辺に入りますかね？

値段はss
物件はc
って所
どう判断するかはそれぞれ。

線路沿いでは、高級とは言い難い感じ

上野毛レジデンスの中古が９９００万で出ている
やっぱり、そのへんのファミリＭＳと違い、重厚感ある

パークハウス上野毛コートレジデンス、ディアクオーレ上野毛の評価は？

プラウド二子玉川は、レジデンスとトレサージュがあるけど、同レベル？

ザフィネスト上野毛パークハウスもなかなか人気の中古です

グッドデザイン賞にも輝いた

上野毛レジデンスはあの辺で別格のマンション。古いが、ここのマンションとは見れば分かるけどレベルが別次元。
売り物が全く出ない事で有名で、一億以下で売りに出たのは初じゃないかな？
日本を代表する建築家が死ぬ直前に建てて、余りに良く出来たから自身も住もうとしてたとか。
あの辺の上野毛のパークハウスとかもいいよね。

２３０さんの表を見ると、まるで島野清志さんが毎年出している大学の格付けを思い出しました。　　SSは早慶　日東駒専がB
位に相当するのかな。　　

ザ・パークハウス二子玉川のスレでマンションを格付けして盛り上がってましたね。
二子玉川を歩いている主婦や旦那を見ていると、いかにも格付けが好きそうな人って感じがして、
格付けでスレが盛り上がっていたのが、理解できました。笑
上野毛レジデンス売りに出たんですね。(探しましたが見つかりませんでしたが)
あそこは、瀬田ファースト、リジェ岡本と並ぶ二子玉川界隈では雲上物件です。
売り出された時2001年くらいで、都心でも300万円出せばそれなりの物が買える時代で上野毛で坪400万位で売っていたのは狂気の沙汰のようだった気がします。しかし、物件自体が素晴らしく竣工後にひっそりと完売していた気がします。
それが、今このファミリーマンションに化粧をしたような物件で坪500万超えとは驚きです。
あのころと比べると二子玉川は格段に魅力が増しましたが、悲しいような嬉しいような不思議な感覚です。

上野毛レジデンスの中古、三井のリハウスの新着情報で載ってます。
室内のがそも沢山紹介されています。リフォームされたらしく、高級ホテルみたい。
立地は川沿いでイマイチですが、このマンションだけは、別格の空間。
ただし、高すぎる！

室内の画像の誤りでした。失礼しました。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FLAS8A0A/
こちらですね。
気持ちの良い、夢のような部屋ですね。
1億位の予算であれば、十分検討したいのですが、当方そこまで予算が無いのでここかパークハウスの狭い部屋で検討中です。
しかし、築10年超えて諸経費を入れると1億超えるというのは髙くてなかなか手が届きませんね。
瀬田ファーストやパークコートしかり、こういった低層マンションでゆっくりと過ごすというのも変に新築で妥協するよりも良い暮らしが出来そうです。
どうしても新築という考えでなければ、ここの70㎡を1億で買うよりはありな気がします。
私も買えるよう頑張ります！

ここの販売はいつからですか？

物件サイトで今なら敷地内駐車場が確保できると宣伝していますが、
まだ申し込み数が少ないのか、あるいは意外に車の所有率が少ないのか
どちらなのでしょう。
駐車場の台数は14台と比較的少なめと感じますが機械式で通勤には
使いにくそうではあります。

この場所なら、車はいらなそうだよね。
駅近いし、車持ったところで二子玉川界隈の渋滞は凄いよ。
朝の電車のラッシュもすごいけど。

まさに　crafty strategy ですよね

>>246
241ですけど、所有者じゃないですよ。何かありましたか？ずいぶんと攻撃的ですが？ステマに見えたかも知れませんが自分の意見を言った迄ですよ。
パークハウスのスレでも瀬田ファーストを誉めたりする方がいましたが、いいマンションは単純に良いと思うとのですが。

ここは今月が、販売開始予定となっていますが、まだ価格が発表されていないのかな。
もう販売価格も教えてくれても良いんじゃないかと思うんですけど、まだ決まっていないのですかね。

でもここのマンションは１LDKからあるんですね。
独身者からファミリーまで幅広い物件だなぁ。

今回の大雨で多摩川氾濫寸前。
やっぱりここの物件怖いですね。
浸水ハザードマップで真っ赤ですし。

兵庫島からは離れているので、心配ないと思います。

多摩川恐ろしい。
低地の物件は駄目だね。。

89平米のプランを見せていただきます。

外観がとても素敵だと思います。地方とはやっぱり違いますね
24時間ゴミ出しが可能だと仕事で出張の時とかあるとき助かると思います
私以外にもシフトや夜勤の人などいろんな職種の人がいるでしょうから助かるのでは

>>250
兵庫島って…
ここは二子玉川ですよ～苦笑

今のところ坪単価500万前後ですか。。。
例によって小出しにじっくりですかね。

外観も立地も素晴らしいが、3LDKを優先して作り、いかにも余りで作りましたというような2LDKや1LDKの間取りで坪単価500近くというのは如何なものか。。。この地域が好きで、資金があって3LDKの物件を、というのならいいかもしれないが。

そんな感じですか・・・ね？
１LDKも２LDKも都心部の同様のものと比べても流石に専有面積は取られていると思われますし
あまりというほどの印象ではないのでは…？と思いますが。
ただ高いのは確かかと（汗）
二子玉川というブランドに思い切り乗っているなぁという印象ですよね。

2LDKの間取りはかなり微妙だと思う。専有面積の問題ではなくて、間取り。形がおかしい。同じ専有面積で他のシティハウス物件の間取りと比較してみるといいと思う。

割高かどうかは分からないけど、高いよね〜

ライズなんて高値掴みとか馬鹿にされていたのに
実際は底値だったというオチだし。

中古で買った方がいい物件かな。

高いですね。ただ、価格は現在のライズの価格と同等のようです。

ライズの価格と同等、ですか。
なかなか悩ましい感じということでしょうか。

今なら敷地内駐車場が確保できるということですが、車を持たれる方はそこまで多くないということですか。
駅に近いですものね。
でももっと持たれる方多くて、すぐに埋まってしまうかと思いました。
意外だったかも。

ライズが売れちゃってるみたいなので、それをうまくベースにしてるんでしょうね。まあオリンピックに向けてこれから更に上がる可能性もありますし、悩ましいところですね。

駅近くライズ近いのが最大の売り、坪単価は高いので、2020年問題が気になる

2020なんて気にしてたら一生買えませんよ。
ライズが新築の時ももっと下がるって言われてて、坪300位で買えたのに、あれよあれよと上がって、今や500超え。
あの時買っておけばって成りかねない。
2020なんてこれからオリンピックに向けて街が整備されることは書かれて無くて、デメリットばかり、東京都とかが国際戦略特区とか決めて外国人を呼ぼうとしているのが書かれてない。
あんなデタラメ信じる方があれですよ。
国をあげてインフレを起こすっていってるのだから、金の価値が下がり、物の価値が上がるのは必然でしょ。
ここはちょっと強気すぎる気がするから、必ず新築って人じゃない限り悩むだろうけど。
日本を立て直すにはハイパーインフレが必要だと思ってる人は多いんじゃないかな。

日本円の現金だけで資産をため込んでいると、資産価値ゼロになるよ。
外貨、不動産、株に分散しておけ。

>>267
23区内の坪単価比べてライズも強気すぎ。
2020から日本人口が下がり始め、オリンピック特需が終わり、新卒採用が引き締められる中、不動産は二極化される。今が不動産バブルだから、今以下に下がらない物件を見極めるべきでは。

>>268
見極めが出来れば皆さんお金持ちになってます。
目黒のタワーが坪600万円超えて完売してる事を考えると、ライズの価格もあながち高いとは思えません。成約にもなっているようです。
既に資産をお持ちなら様子見も有りかと思います。
23区内とはどの辺りでしょうか？
もう既にハイグレードな新築で坪400万円を割ってる所は世田谷でも皆無かと。
2020のような記事は売り物が出なくなって来ている中古市場を煽る為の様なもので根拠がありませんよ。
現に、3年ほど前の底値の時に今、ライズが坪500超えて取引されるのを誰が想像出来たでしょう。
3年ほど前も週刊誌や全ての記事が不動産暴落と煽っていて、待っていれば、安くなる様な事を書いていました。
しかし、待っていたら如何でしょう、高くなってしまいました。
世論とはそういう物で、当てになりません。
確かにシティハウス二子玉川はちょっと強気な気がします。
しかし、不動産は住む為の物です。
気に入れば、購入すれば良いし、気に入らなければ、見送りで良いのでは？
資産価値なんて、先の事誰も分かりませんから。そんな事を気にしていたらいつの時代でも購入できない気がします。

まあ、結局はいい物件か悪い物件かは自分で見分けるしか無いね。
この物件のすぐ側にあるプレステージ瀬田って言う中古マンションは築20年近く経ってるのに坪400万円以上で売れるみたいだし。
他にも、瀬田ファーストとか30年近いのに坪400万円位する物件もある、それ考えるとここも20年後に坪400万円で売れれば、今の価格で買っても損では無いのでは？甘いかなー

関係が力入れてるなあ。中国バブル崩壊開始。リーマン以上の影響あるのに、底値と比較する意味あるか？ある雑誌にも二子玉川、中目黒は河川や底地だから要注意となっていた。

こんな記事もあります。↓

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/45882

中目黒は青葉台が高級住宅地ですし、代官山や恵比寿にほど近いのも人気の要因と思いますが。
駅からすぐ近くの目黒川も名所になってますし、暴落する理由が見当たらないですね。
かなりいい加減な記事だと思います。

二子玉川も瀬田や上野毛と言った高台の古くからの高級住宅街がありますからね。
青葉台のも、そうですけど、あてに出来ない記事ですね。
あんな記事を信じる方はマスコミや報道の餌食になるような情報弱者しかいないのでわ。

二子玉川はイメージ先行で地価が上がったのではない。
（イメージ先行が始まって何年経ってるんだ？（笑））
数十年前から積み上げてきた価値の上に再開発で上積みした結果が今。

それに「二子玉川は川沿いの低地。地形的に
決して高級住宅地の条件を備えていない」と書いているが、
そもそも二子玉川の低地にあるのは商業エリアであって高級住宅街じゃない。
高級住宅街は昔から瀬田とか丘の上にあるじゃない（笑）
書いた人もこれを見て喜んでいる人も情弱なんだろうね。

この記事だと、早く逃げろが結論だけど、どこに逃げればいいのか
書いていないｗｗｗ
新築への住み換えの住まいサーフィンを奨めてるのかな？

何もないのにイメージだけ良いということはない。
何らかの魅力があるからイメージが良いわけで。
低地がダメなら渋谷駅周辺も暴落することになるけど、まずありえないし。
それに、中目黒や二子玉川は坪400～500くらいなので、それほど高いとも思えないけどね。
民主党政権時でも坪400近かったし、暴騰なんてしてないよ。

中目黒は既に坪500万円以上、代官山は坪600万を超えています。
そしたら、二子玉川も必然的に坪450万以上でしょう。
赤坂なんかは坪1000万円に届くのも近いようです。
まあ、日本が適正に評価されるようになっただけでは？
今までが安すぎただけで、まだ、ロンドンや香港と比べれば全然安いです。

坪300万円台の物件が欲しいなら、今は多摩川を渡るしかないですよ。

宮崎台でも平米１００万越えてるしな

中目黒は臭くて有名な目黒川がある、二子玉川は駅近くは低地でハザードマップが赤い、土地勘あるものなら、青葉台や瀬田ではなく、記事が具体的にどこを指しているか解読可能、さすがに具体的な地名を言わないほうが得策だと判断したのでは。

目黒川が臭いのは中目黒ではなく、目黒駅寄りの下目黒ですね。
中目黒駅近に4年住んでますが、臭かったことは一度もありません。
記事同様、あまり知ったかぶりしないほうが良いかと。

多摩川渡らなくてもイニシアクラウドとか坪２００万円台で買えますよ。

>>275
ご指摘のとおり記事が意識しているのは丘の上ではなく、下町エリア(丘の下)だと思います。

>>283
あんな不便極まり無い岡本の田舎とここを比べる人はいないのでは。

マンションに関してはやはり物件のイメージが購入の決め手になるところはあると思います。
どういう条件が好みなのか、ということで決定ポイントが大きく変化するように感じます。
後は何を重視するのか、ということがその人それぞれで違うところで判断が変わってくるのではないでしょうか。

>286
で、そんなありきたりな一般論を述べてどうしたいの？
このスレを盛り下げようとしているの？

今どの物件が残っているんだろう？売れているのだろうか？

高値掴みは誰もしたくないけど、これからどうなって行くかなんて100%知ることはできないんだから、気に入って買える人が買えばいいよ。

スミフ物件だからいい間取りは早く売れて
残りカスは長期戦というパターンじゃない？

無理して変な間取り買うより他行った方がいいよ！
この物件はいい間取り少ないし、そもそも二子玉川は新築少ないけど。

目玉になる部屋も結構後まで敢えて取っておく印象もあります。
広告に載せた時にお得感とか見栄えとか効くといいますか。
ですので、基本的にはいつ買えばいいの？という感じではあるのですよね…。
間取りに関しては、すみふは基本的にはどこも大きく変わらないように感じますので、
階数が合えば、という感じじゃないかしら？と思います。

ブログが更新されていますが、今話題の基礎構造について書かれていました。
ここは杭じゃなくて直接基礎なんですね。
支持層までの距離が最深4.5メートルは、確かに地盤の良さを宣伝材料に
して良い立地条件かもしれません。杭は長ければ長い程不安定？なのかな？

杭は長いとポキっといくというよね。
ライズも直接基礎だったような気がする。

間取りは確かにいいものも残しておく感じもするけど
残り物に福があった記憶がないんだよね。
バランスは見ているのかな。

このご時世で、節操ないですね。自社の湾岸エリアの物件は基礎的によくないと言ってるようなものですからね。会社の姿勢を疑います。

ここは平均120平米位で総戸数20戸で良かったんだよ。

検討中なのですがまだモデルルームには行っておりません。すみませんが、知っている方がいれば教えてください。ここはおいくらですか？

>296
確かにそれが良かったかも！と一瞬感じたけど、
線路脇で真性億ションは難しいのでは？

今なら敷地内の駐車場にとめることができるらしいです。
車を持つ方、あまり多くなかったのかな？
駐車場は競争率激しそうだと思っていたので意外だなと感じました。
1期の方はほとんど駐車場を希望していない、ということになるのですよね。

駅近なのにまだ売れ残っているのは価格が高いからなのか、そのほかに何か理由があるのでしょうか？