グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part3】

出たときは、そこそこいい物件のように思ったのですが、
同じ価格帯で今は都心駅近が買えてしまうので、
太子堂にこだわりがあるとか、駅から遠いほうが良いとか
特別な人しか買わないように思います。

我慢比べですね！デベと客の…

耐震偽装の時のAPAもそうだけど、
やはりイメージというか、
信頼というか、ブランド力というか、
そういうのはめちゃくちゃ重要。
特に資産としてマンションを持つ場合。

http://blog.livedoor.jp/hiroppi256/archives/50755690.html

ＧＨ周辺地位ランキング

AAA 上原・富ヶ谷
AA 代沢・大山町・代田
A 三宿・下馬・北沢・駒場・東山
B 三軒茶屋・池尻・若林・野沢
C 上馬・太子堂

環７と山手通りに挟まれたエリアで、単純にアドレスのみで格付けするとこんな感じかね。

大山町＞＞＞上原＞富ヶ谷だろうね
世田谷は広すぎて町名じゃランク付けは難しい。
代沢、三宿、池尻とか住宅密集地の中に高級住宅街が点在してる感じだ。

では改定版

AAA 大山町
AA上原・富ヶ谷
A 代沢・代田
B 三宿・下馬・北沢・駒場・東山
C 三軒茶屋・池尻・若林・野沢
D 上馬・太子堂

これでＯＫ？
同じ地名でも、良いところと、そうでないところが混在するけど。。
大まかな平均値で算出したってことで。

あんまり意味ない。
こどもじゃないんだから、いい加減ランク呪縛から開放されたら？

意味はあると思う。
億の予算がある人だと、地位（じぐらい）を気にするケースは実際に多いよ。
また、町名の違いが不動産価格に反映されてしまう、というのも現実。
営業マンに質問しても教えてくれる訳がないのだから、こういう場で検討してみるというのは一つの手段では？

デベ板で
竹中が話題になっていますが

竹中工務店は業界でも一目置かれる最高の技術力と設計力を持っています。
ところが、マンションみたいなくだらない仕事は、優秀な社員が廻される
ことはないので、こうやって次から次へと問題が起こるのです。
これは同業他社でも同様ですよ〜

9日の朝日新聞 大阪北摂版に出てる

内部者からの情報
売れ残っても値引きはしない、いや、できないとのこと。
値引きによるブランドイメージの崩壊のほうが会社にとっての損が大きいのが理由らしい。
このくらいに耐える体力はありますだってさ。

いやいや、そう言う問題じゃなくてさ。
既に購入した人がかわいそうなんだよ。
売れ残りが全部賃貸になっちゃうとさ。

まあ、いずれにしても今は値下がり待ちですね。
ここが下がらなければ、他を買うまで。

「16700万で売り出していた一戸建てが12700万まで下がったんですけど、どうですか？」なんて、この前も仲介業者のかたから電話ありましたけど、そういう状況のなかで、このマンションを定価で買う事はまずないです。

今日目の前を通ったら、外壁が赤茶けた変色箇所がいくつかありました。
いい「味」になればいいのですが、単なる外壁タイルに含まれている鉄分に発生した
「サビ」のようにも見えます。

竣工後１年もたたないうちの外壁変色ってどうなのよ。

予算九千万の自分にはとても良いマンションに思えたけど、考えてみると、一億五千万の予算がある人なら、こんな所買う訳無いよなあ。
こんなに売れ残るとホント思わなかった。
ホント買わなくて良かった。

スミフさんが賃貸に回すとしてもスミフさん想定の賃料で契約はまず不可能じゃないんですかねー。結局賃貸に回しても賃貸料金値下げ敢行しかないんだからお先真っ暗物件には間違いない。

まあ、賃貸にしてしまえば、価格設定は自由だから、ワンルーム並み価格でもなんでも、修繕積立金負担くらいにはなりそうですね。

駅から遠い賃貸ですか、、、。

隣の東京建物賃貸もかんばしくないから
賃貸に回す場合も、
価格を同価格帯以下にしないと
お得感はでないでしょうねえ。

隣の賃貸物件より安いのに豪華！
という売りが必要でしょう。

隣の賃貸は72平米2LDKで22万くらいですね。
7割くらい空いてそうですが…。

まぁこの販売価格は明らかに高値過ぎですね。
D棟の売り出し11400万が未入居で8500万で約定してます。
住んで無いのに3割弱の目減りって、どうしてもこのマンションに
永住したい、って人以外は資産を減らすだけですね。

↑それって中古ですでにでているということですか？それとも、値下げするためにわざと未入居中古にして売り出してるんでしょうか？

世田谷は　山の手　ではないということです。

未入居物件はちゃんと個人の売主がいましたので、未入居として
スミフが売り出した物件ではないですね。

近所の人は　病院跡地から見つかったものを知ってるからね。

売れない原因は他にあるのかも知れないけど。

スミフ物件の中でも　いままで　これほどまでに売れ残った物件はないよね

マンション内は静かで良いです　エレベーターもスイスイです

千里タワーのスレで
この物件が話題になっていますが

売れ残りの代表

>>340

あの跡地に　住まいを持つとは…

http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/area/search/13/13112/?lc=03&...

世田谷って　即入居可が多いよね

静かな　マンションだよ

3分の１以上売れ残っていますけど
相当な値引きをしないと無理でしょうね　

質問なんですけど　新築マンションとして販売できるのは竣工後何年間なんでしょうか？
数十年も売れない部屋でも購入後の売主の無償点検とかしてくれるのでしょうか？
何年も生活してない部屋は減価が早いと聞きますけど　実際どうなんでしょうか？
配管とか何年も使用してにない状態でいきなり使用して問題ないのでしょうか？

>>350
>新築マンションとして販売できるのは竣工後何年間なんでしょうか？

１年じゃなかったっけ。

>数十年も売れない部屋でも購入後の売主の無償点検とかしてくれるのでしょうか？

分からんが、買う時に交渉してみては？
何十年も売れてなくても価格が売主有利と判断出来るなら交渉すべきであり
買主有利な価格ならそれも含めた価格として妥協すべき場合もあるんじゃない？
いずれにしてもケースバイケースなので聞いてみればいいよ。

>何年も生活してない部屋は減価が早いと聞きますけど　実際どうなんでしょうか？

そうなの？
少なくとも使ってるよりは消耗して無いと思うんだけど。
カーテンしてないから日焼はしてそうだけど。

>配管とか何年も使用してにない状態でいきなり使用して問題ないのでしょうか？

もともと大丈夫なら大丈夫じゃない？
もともと駄目なら駄目だが。

マンション一戸建て関係なく、家は、長い間人が住まないと痛むよ。
換気、通水、掃除を小まめにやることで防げる。

痛むよではなく、人が住んでるより痛みが早いよ、でした。
無駄に１レス消費してすいません。

＞3分の１以上売れ残っていますけど相当な値引きをしないと無理でしょうね　

全然素人というか、無知な人ですね。
竣工1年以内で、70％近く売れていれば、都内の住友物件のなかでは
売り上げはトップクラスだというのが常識です。
ここ以上に売れているスミフの物件は、いくつもないのでは。

但し、販売84戸＝売れ残り数　とは限らない。
売り惜しみなのか、販売方法なのか、物件概要には現われない
未販売住戸が、たくさんあるのがスミフ流、この時期に売れ残りが半分あっても
ちっとも不思議ではないです。

スミフのHP見て、他のマンションと比較したら一目瞭然、竣工1年超で半分も
売れていない物件も、いくつもあります。

4期　5期もあるだろうから、もう少し多いのかもしれません。

但し、売れ残りが多く見えないように、まだ未発売の住戸があっても84戸には含まれません
住友の他のマンションで、未発売の住戸を見せて貰ったことがありますが
条件が合えば、販売してくれるそうです。

>>354
そういう商法は上げ相場でしか通用しない。
下げ相場で売れ残りが半分以上もあれば、
腹の奥では相当痛いはずだ。

住友に限らず　世田谷は売れ残りが特に多い。

売主が売れなくてもいい、売らなくてもいいとうのであればこりゃもう何を言っても駄目ですね。
「買わぬなら買うまで待とうホトトギス」、どこまで待つのかねー。在庫抱えていると年度末決算で会計士と「強制評価減」で激突することになりますよ。

まあ、さすがの住友も
次の決算ではこれまでの含み益の数々が
吹っ飛んだ状態なので、
在庫（取得済みの用地も含め）の
販売計画について細かく突っ込まれるので
なにかしらの手を打ってくるでしょう。

賃貸に回せる物件ではないし、
今後市場が改善し、都心部で上昇してきても、
ここが上昇するのは後からになりますから、
それまでの固定経費との兼ね合いを見ながら
裏で値引いての販売となるのではないでしょうか。

信託を経由しての
富裕層への割引販売とかは
考えられると思います。

都内にはまだまだ優良な土地が眠っています。
これからは、郊外の駅から離れた不便なマンションと、中途半端な立地の場違いな高級マンションは悲惨な事になりますよ。
３０年後はゴーストマンションになっている可能性が十分にあります。

ここが売れない原因は　昔から住んでる近所の住民達が一番良く知ってます。

↑　確かに重要な視点ですよね。
周辺地区から羨望の立地で相応しい価値の建物、価格の物件って、近所の人があそこに転居したいと思う様なものって、それなりの数を転居組が占めて行くんですよね。

二子玉川のタワーが、ここの二の舞にならないか心配です。

363の言うとおり。こんなガラの悪い地域に高額は出せない。

なんだかここ、、一生完売しない気がしてきた。

担当している営業さんはどういうお気持ち、お考えなのでしょうか。

三井ならこの立地であれば、庶民向けのパークホームズをつくったんだろうね。
言われる程悪い場所とは思わないけど、さすがに最高級ブランドとかいったら笑われるだけ。
営業の人が広尾と比較してたとかなんとか言うのは、いくらなんでも冗談だとは思うけどね。

もういっそ値下げなんてしないでほしい。
どこまで売れ残るのか楽しみになってきたよ。

たぶん売れ残っていいんだと思う。
既存の住人は値下げ販売で、管理費滞納するような危険な輩が入ってくるのは嫌だろうし、住友も
8割程度売れてくれれば、値下げ販売することによる信用収縮や以降の販売戦略の変更などのデメリットと比較して損になるだろう。
困るの転売屋くらいじゃない。

8割って何夢みたいなこと言ってるの。今3割くらいしか売れてないでしょ。

>>369
三井だって、都内に売れ残り物件がいくつもあるよ。
三井を例に出す意味はない。

出た〜　スミフ。負 け組。関西人〜

>>374
わらた。寝言か！

3割しか売れてないのに、すでに住民で駐車場はずれて怒っていた人いたよね。
あのひとは無事に駐車場の権利をゲットできたのだろうか・・・

369は三井がここに作ってたら売れてたって言いたい訳じゃないでしょ。
グランドヒルズなんていう最高級仕様をこの立地で作ってしまったことが可笑しいって話じゃない？
確かに三井ならパークマンション作らなかったと思うよ。
売れたかどうかはべつにしてね。

世田谷売れ残り多いて、そんなん当たり前やん　　

世田谷は山の手に非ず　　ただの猿山

↑
また戻ってきたの？
久々に見て、なんだか不動産不況が底を打った気がした・・・
・・気のせいかな（笑

三井ってひとり勝ちですか

敷地内の植え込みに犬に糞尿をさせてそのまま立ち去る飼い主に注意したら逆切れされた。
彼の自宅の門扉に毎晩酔っ払いが小便/大便をしていったらどう思うのだろう。

太子堂あたりに立派なマンションを建てるとこういうリスクもある。立て看だけじゃ抑止力ゼロ。
坂下への階段は造るべきじゃなかったね。

静かでいい環境なのに。

嗚呼、なんでこんなに売れないんだろう。
まさか！格下のパークシティ浜田山に客が流れてる？
まさか！僻地の二子玉川ライズに客を奪われてる？
悔しい悔しい悔しいよー。
まだまだ買える人いっぱいいるはずなのに誰もこないよー。

今は野村不動産が一人勝ちの状態だね。こんなご時世で極端な売れ残りがほとんどない。
ブランド戦略に成功したね。

野村、勝ってるの？
完成在庫は簡単に値引く会社ってイメージしかないなあ。

ここはどんだけ辛抱強いんだ？って感じだけど（笑）
成城崖下マンションも、数年かけて根性で売り切ったし・・なんか自信（過信？）があるのかな。

豊洲もそんなに売れてないんですか？
向こうの方は全然知らないので教えて！

>成城崖下マンションも、数年かけて根性で売り切ったし・・なんか自信（過信？）があるのかな。
シティハウス○○ですね。
マンション高騰期を迎えて、竣工後2年半で売れました。

およそ、グランドヒルズとは思えない、久我山も2年くらいで売り切ったから。

グランドヒルズは都内の場合、基本的には都心部or山手線内のブランドでしょう
郊外にあるのは、別物だと。

この販売価格はかかったコストを積み上げると適正らしいです。
３月中に決められるか気にしていました。

適正価格はデベが決めるんじゃなくて、消費者が決めるんだよ。
消費者が「高い」って言えば、赤字覚悟で安くするしかないね...。

てか、数年かけて売り切るって、価格上昇局面じゃないと無理ですよね。
価格下落中の今だと、ますます売れなくなるだけです。

また何年かすればあがるんだから、それまで待つ気では？？？

そんなに待つなら新古マンションだね〜
新築と同じ値段で売るのは無理があるんじゃないの？
一番高騰していた時期の価格で、新古マンション買う人いるかなあ。
その頃には、たとえ同じ激高価格だったとしても、正真正銘の新築マンションという
選択肢があるだろうに。

値段下げるのが嫌なら、さっさと賃貸で貸すなりしないと
維持費だけでも大赤字。
株主なら黙っていられないよ。
世田谷代田の物件も・・
そうこうするうちに南の駐車場に何か建設されちゃったりしてｗ

価格設定がそもそも間違っていたのだから
同じ赤字覚悟なら、既に買ったヒトにも返金して値を下げればいいのに。
簡単に売れ残りを値引いて売るのでは、この会社のビジネススタイルが損なわれるんだろうから
それしか道がないのでは？

隣の東京建物の賃貸も閑古鳥なんだから、賃貸に出したって坪１万円でも借り手いないでしょ。
ほんとにここは砂上の城、ＫＹの城になっちゃったね。

いつの日か、何らかの災害などに見舞われてしまい
公開空地だけを解放するつもりが、大量に残る部屋まで開放する羽目になったりして・・。
そうなったら笑えませんね。

隣の賃貸と同じ値段で出したら、こっちのほうが人気でしょうね。
隣も価格設定を間違っているんじゃないの？
ちなみに、ここの庶民棟（Ｃ／Ｄ棟）は結構売れたの？

Cは殆ど売れてますた。

渋谷南平台の地上げ事件がニュースになっていますが、この土地を囲っているフェンスに
こちらのマンションの看板が描かれていますが、何か関係あるのですか？

７０ヘーベで３０万以上で借りてる人もういるみたいだから隣とは格が違うでしょう。
でもこの家賃なら買った方がお得では。値引きはわずかしかここはないから（全くない？）
A、Bはあと２，３年は売れ残るでしょうが３月にむけてCの上層を除けばC,Dはもう少しで
完売ですね。結局一年かかったかがこの値段でこのご時世でC、Dは健闘した方かも。A,Bを
売り切るのがスミフの腕のみせどころでしょうが全棟上層の高額オクションにして残りをC,Dレベル
広さにしてれば今頃ほぼ完売では。。。

田園沿いの世田谷区大型高級マンションはもうなかなかでないでしょうからここと、マスター、ライズは貴重です。しかし億ション越えはなかなか景気にもよるが完売に時間かかるのは当然（山の手内と比べていけない）ですね。
徒歩１０分が気になったが歩いてみたら（男）9分で思ったより近かったな。マスターより
少しかかる程度で急行止まるし渋谷行きのバスは電車より本数多いからアクセスはこちらのがいいね。後は好みと値段の問題だけでしょう。ライズより作りは一枚上で、ひと駅澁谷より。しかしライズのが少し駅近い。悩む。。。。

低層部はライズより上みたいだけどファサードとプレミアム以上はライズがやや上に感じました。

三軒茶屋は駅の近くにハイグレードタイプの新しいマンションできるらしいですよ。
モデルは４月オープンとか。
営業さんが自宅訪問で案内に来てくれます。

確か徒歩６分のやつですね。ここより少し近いがグレードは一枚落ちるし
規模が違うでしょう。少し高くても今後はできそうにないライズやグランドヒルズ
のが全部売れればの話ですが資産価値としてはずっと上でしょう。まあ低層を選ぶかは好みで
しょうが。

全く期待せずにいったら駅は意外に近い（以前から１５分とか２０分かかったとか明らかに脚に障害があるのでは。サミットまわると１３分は確かにかかるが、普通に登りでも１０分はかからん。
基準ではもう少しで９分だったんだから。よかった９分ならいいとこ売れてしまったかも。

10分、普通にかかると思いますよ。
リターンが狙える投資物件じゃないから、
永住を視野に入れた比較的資産に余裕がある人に向けて
お得感を感じさせるほどに大幅値引きして売り切った方が良いと思いますが。
（とりあえず３割引スタートくらいかな）

さいきん地所がすごい広告売ってますね。
値引きしても一気に在庫を減らしたい意図がありあり。
しかも値引き幅はかなり柔軟性があって、立地条件や最初の値付けが
失敗したところは、地所とは思えない大幅値引きを掲示してます。
今年中に一度体制を立て直す指針が出たのでしょうね。

一方、だらだらと売ればいい路線の住友。
この金融危機にそんな悠長な路線を続けるのは……。

さて、この対応が正解か失敗か、１年後、３年後が楽しみです。
ここや目白は会社としての住友を占う指針のひとつになると思います。

３割引いたらすぐ完売しちゃうんじゃないの？
地所は２〜３割も引いてるの？

いえいえ。
３割引いてくれれば、我が家も検討に入れるという願望です。
閉店間際のスーパーで、賞味期限の切れる食品をどうせ捨てるなら、もっと安く売ってくれと定員に掛け合っているおばちゃんと一緒です。

ここはどんなことがあっても１割ひくことは何年かかろうが絶対ない。３年売れなかったらA,B
なら多少は可能性はあるが。値引きされる心配ないので逆に気に入った部屋があれば後からの人をきにせず安心して買える。営業も何年かかってもこれだけいいものだからいいんですだと。確かに物、立地はいいから１割でも引けばここならこの不景気でも結構買う人いるのに。でもC,Dは３月まで完売しそうね。ライズも検討中だが造りのレベル、内装レベルと立地に不安なので是非１割ひいてほしい、無理か。ずっと住むならここいいんだけど。

大笑・3年売れなかったら、中古扱いだし、半額でも売れないよ。

あと、住不は、簿外（SPC通じた）債務も巨大で、
大手不動産の中では突出して財務よわいから要注意。

シティテラス目白やシティハウス南大塚、豊洲にもツインタワーなど、売れ残りを沢山かかえどうするつもりなのでしょうか？三菱・三井は値下げ開始しているし・・・・・・

私は田園都市線徒歩圏内、大型、大手マンションの７５へーベー以上、南、南東、南西を条件に探してました。上限8000万ですので自動的にこことよく登場するＲ（二子）、Ｍ(池尻）の安目の部屋で検討してきました。（新築、中古含めて数々みましたがやはり希少価値、優越感を考えるとこの３者であれば今後おおはずれはないかという結論に至りました）まずＭにいきましたがもう気に入った間取りがなく、値引きも少なく、駐車場に15分かかるときあり、やはり急行も止まらないなど素敵なマンションでも穴が多くすぐにあきらめつきました。次にＲは再開発地域は魅力になると思いましたが上級クラス以外の内装はＭより数段落ち単なる集合住宅みたいで正直がっかり(お風呂はせめてタイルにしないと）しました。しかもまだ完成済みでないのであまり値引きも期待できないと感じてます。最後に一番期待してなかったここに電車でいきました。まず改札から地上まですぐなのと初めて歩いて10分は合格（他の入り口から入ればもっと早くつく）。次に社員の能書きと広尾と同じ扱いしてるのに興ざめしましたがＭＲを見てかなりグレード感はＭ，Ｒより上で期待しました。開いてる部屋の価格表を見てこれで一割少しねびきあれば私でもいけると内心期待しましたがこの時期でもわずかな値引きしかないのと、値引きを求める人間には全く売るきがない姿勢にがっかり。年末まではこの価格でいってるし駐車場（入居で外れてる人いるらしい）つけてあげるからかなりお得だと。たぶんこの社員の姿勢が売れ残りの原因の一つでしょう。Ｃ，Ｄの一割値引きは絶対ないとさ。Ｍ，Ｒのが社員は熱心で断然人がよいです。多分駅１０分と値段でＭＲ行くの敬遠する人いると思うが太子堂の環境は思ったよりよくとても素敵なマンションだけど。。。。

大崎も豊洲並みのプランだから売れ残り確実です。
有明は建物はそこそこだけど、利便性が悪すぎて
これまでの価格設定繰り返したら、売れないでしょう。

総じて、一長一短ある物件作って、短所を無視した
価格設定するのがスミフさんの特徴ですね。

ここも、外観と質感は良かったけれど、まともな
（暮らしやすい）３ＬＤＫは無かったな。

田無の物件は正にそうですね

3年たって中古扱いでもここが半額なんてスミフでありえない。ＡＢをそんなことしたら最初に買ったＣＤの立場が。。。。売ることよりそんなことを考える。いや先に住んでる人の資産価値どうこうより最初に設定した価格を否定することをしないのであろう。先日スミフ社員と話したときなどあるマンションは8年たって入居なくてもすごく値引きなしで売り切ったこともあるらしい。ま買う人は売れ残りでも納得して買ってるから、入居前に飛びついたひとと違い後悔は少ないだろう。ここも含めてスミフはいい場所買って、いい物つくるけど戦略に進歩なし。