プラウド駒込

第１期に300戸販売なんですね。
売り切れるのでしょうか。
要望書を入れていても、直前で登録をやめるなんていう人も
たくさんいるのでしょうか。

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だんだん割高感が浸透してるし、今週の東洋経済とかエコノミストとか読んで様子見に
転向する人もいるだろうし、３００戸完売は難しいんじゃないかね。
プレオープンが早すぎたよね。鉄は熱いうちに打たなきゃいけないのに、ちょっとみんな
冷めちゃったんじゃないの。

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いい感じですね、プラウド巣鴨！！

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最初からは値下げしたけど　高過ぎ。六義園だって一部の部屋しか見れないし。
敷地一杯に建って遊びもない。シルバー世代が買うマンソンだよ。
所詮　社宅の跡地だ。

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一応ここは武家屋敷の跡地だったと思います。
工事の前に史跡調査してましたから。
値段が高いことを除けばそんなに悪い物件ではないと思いますよ。

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昔は知らないけど　このマンション前はJRの社宅でした。駒込で知らない人は
いません。悪い物件ではないのは確かですけど　一番の問題は値段ですね。
これはほとんどの人が感じるでしょう。シルバー世代ならともかく　給料所得者は
割高に感じます。

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もう、一期の申し込みは終わりですか？

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一期は30日から登録開始です。

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>所詮　社宅の跡地だ。

それって良くないのですか？工場跡地より全然いいと思いますが。

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そうそう。私も同じつっこみを入れようかなーと思っていました。
社宅跡地は優良物件ですよね。
しかも松平家のお膝元ですよ。
もう少し安ければ本当にいい物件ですが、あまり安売りしても松平家に失礼でしょ。

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地盤は良さそうですね。JRの山の手線の走っている土地は低くなってますが、昔は川だったのかなぁ？

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二子多摩川のプラウドタワーよりもこちらの方に魅力を感じます。
どうして二子多摩川があんなに人気があるのでしょうか、
何か知らない魅力があるのでしょうか？

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>何か知らない魅力があるのでしょうか？

単に価値観の問題ではないんでしょうか。
プラウド二子玉川の抽選が外れたからといって，プラウド駒込を買う人は
プラウドフアンか地方の方でない限りあまりいないと思いますが。
プラウド北池袋だったら地域的にあり得ると思いますが，価格の差があり
ますね。
私は二子玉川は行った事もないので，万が一プラウド二子玉川が駒込より
安くても魅力を感じません。

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なんだか盛り上がりに欠けていますね。
今週末から登録開始なのに、大丈夫なのでしょうか。

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二子玉川とは立地もコンセプトも全く違うので競合しないと思いますよ。
あっちは、ちょっとお洒落（といわれている）街の駅前の都会型タワー。繁華街。
静かなスローライフには駒込が似合う。尤も電車等で静粛性は？ですが。
でも、この物件も、どうしても欲しい人でなければ、あえて登録を急ぐこともないから、
本当に300戸も売れるのでしょうかね。150戸程度なら問題ないでしょうが。

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>153 世界一幸せな人だ。
>151 松平家所有のゴルフ練習場も売ってくれと野村が頼んだらしいが駄目と
言われた。あれじゃまだよね。

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156さんも書かれていますが、本当に300戸も売れるのでしょうかね。
総戸数は488ですし、後の期はもっと条件が厳しい棟になるようですし。
この第一期でがんばらないとというところでしょう。

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明日から登録開始だというのに盛り上がらないですねぇ。
私も行くのやめようかな…。

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売れないから心配するな。ニコタマは天国　こちらは地獄だ。

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この掲示板では圧倒的少数派ですが（苦笑）、
我が家は予定通り登録します。
第一期の300戸というのも不安はありますが、以前より
販売戸数を増やしたということを前向きにとらえたいと思います。
（一般的に第一期は確実な戸数で販売→早期に（ほぼ）完売→
人気物件として次期につなげる、という感じかなと。）
でも販売状況は、契約が終わるまではなんとも言えませんね。

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私たちも明日登録します。高い買い物なので何度も迷いましたが、やはり最後は自分達が
いかに満足できるかそして気に入るかだと思います。　

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道路が一方通行なのはどうかと思います。

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交通量が少なくて良いと思います。

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文京区に住んでおりますが、細い道、一方通行も多いです。
都心ではしょうがないのでは？

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ここは想定年齢層も高く、クルマを使う居住者は少数派でしょう。
だからクルマをあまり使わない立場からは、むしろ一方通行で交通量が少ないほうが良いのでは。
何事もどっちにとるか二面性がありますよ。
入り口がひとつなのも、セキュリティーが良いと思う人もいるし、巣鴨方向へ
大回りするのは奥の棟からは辛いという否定的意見もあるでしょう。
私は通勤上巣鴨駅利用を考えると辛いので見送りですけど。

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申し込んできました。思ったより花が多くついてました。
巣鴨側の風俗店も何度も前を通るうちに慣れてきました！？
駒込側から歩いたことがあんまり無いのでいろんな道が
ありそうですが、いろいろ散歩の楽しみにとっておきます。
工事をしている染井橋からマンションまでの一方通行が
なくなると嬉しいのですが…まぁしかたないですね。

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どの位花がついていましたか？

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私も一時は要望書まで提出していたので，
登録された方，羨ましいです。

ラブホテルってそんなに問題ですか？
裏道ありますから，クリアできると思いますが。
こだわりは個人差ありますから，そう簡単にはいきませんかね。

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> 170 どの位花がついていましたか？
７０〜８０％くらいはついてたような。
１件から４件が赤いカーネーション、５件から９件がピンク、１０件以上が
黄色でしたが、ピンクと黄色もちらほらありました。

> 171 購入をちょっとためらっている理由は周辺環境です。
ちょっとひっかかりますよね。南北線利用であれば染井橋が
完成すれば問題なくなりそうですね。

あれだけの物件が完成したら周辺環境も変わるでしょうね。
かえってそういうところが増えたら嫌ですが…。

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染井橋は平成１７年には工事終了予定なので、
プラウド完成時には何も問題無いと思います。
歩いて行ける距離にあの金メダリスト北島選手の所属する東京スイミング、
三菱養和スポーツスクールもあるので、お子さんの習い事には便利ですよ。

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小学校高学年の子供には「あんなホテルがあるんだね」と言われました。
ラブホってあまり規制なく建てられるんですね。北方面は鶯谷とかに
限定してほしい感じ。

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最近、CMがめっきり減りましたね。
結構売れているのでしょうか？
野村が一番力を入れている物件でしょ？
（ニコタマのプラウドのほうが上かな？？）
どうなんでしょ。

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明日どうしても決まらなかった部屋のプランを提出にいきます。
お花の数がどのぐらい増えているのか、カラフルになっているのか
見るのが楽しみだったり不安だったりします。

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きっとカラフルだと思いますよ。デベロッパーは売れない時は自分で入れますから。
むしろ、このあと自称キャンセル住戸がどれくらい出るかで真の売れ行きがわかりますよ。

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ラブホなんて、高校生になれば利用するものだし、風俗だって・・・
ちょっとダークな部分はきちんと子供に説明して、理解させましょうよ。

風俗、ホテル。必要なものでしょう？？だから、きちんと説明してあげる
教材が身近にあると私は考えました（仕方なしにですけれど）。

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登録済み組さん
お花の数の状況、ぜひ教えてくださいね。
登録した住戸の倍率はもちろん気になりますが、戸数が多いので
全体の申し込み状況も気になります。

180さん
教材ですか。そういう風には考えていませんでしたが、
>ちょっとダークな部分はきちんと子供に説明して、理解させましょうよ。
そうですね。検討中組さんもおっしゃるように、きちんと説明できる
親になりたいです。

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MRに行って来ました。
お花の数は先週の土曜日より増えていました。C、F、G棟辺りは真っ赤でした。
H棟は５階以下、B棟には登録未のお部屋が多少ありました。
この週末が勝負ですね。

染井橋を渡ってMRへいったのですが、無意識に見ないようにしていたのでしょうか、
染井通りを通行する限りは、あの界隈の建物は気になりませんでした。
高級住宅地の大和郷も道路一本隔てれば、ホテル街になってしまいます。
理想の住まいを見つけるのは至難の業ですね。　　　sigh.....

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オプションの検討に入ってますが、MRにあったと思った
食器洗浄機はリストになかったんですが、どうしたんだろ？

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食器洗い乾燥機として東京ガスのものがインテリアオプションの中にありますよ。

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登録済み組さん
ありがとうございました。かなり埋まったのですね。
ちょうど抽選が行われている頃ですね。
今日は電話が来るまでドキドキソワソワです。

>染井通りを通行する限りは、あの界隈の建物は気になりませんでした。
私も南北線駒込駅から染井通りを通るときは気になりません。
JR駒込駅からも見送り組さんに教えていただいた道でOK。

>高級住宅地の大和郷も道路一本隔てれば、ホテル街になってしまいます。
確かに染井橋近くのお家からは距離的には近いですね。
プラウドからは駅に行く時だけ一瞬通る（かもしれない）だけなので、
私はだんだん気にならなくなってきました。
何度も現地付近に行ったので慣れてきたのかな（笑）？
それよりも駒込4,5丁目の雰囲気を気に入っています。

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>185さん
2500万くらい値引きしてくれたら普通の価格だと思いますが

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登録をされた方々、結果はいかがでしたか？
300戸、全戸完売したのかな？

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昨日、当選の連絡をいただきました。ホッと一安心です。
どなたか抽選を見に行かれた方いますか？

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午後から抽選会を見に行きましたが、既に終わってました。
一度体験してみたかったのですが残念でした......
即日完売ということで、真っ赤なお花だらけでしたよ。

私も第一希望で当選しました。これからのスケジュールが大変ですね。
ひとまず安心できました。

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３００戸中第一期で客付けできたのは２６０戸だそうです。正直この値段で２６０戸まで客付けしたのは驚異的。さすが野村、と言うしかない。他のデベは口アングリです・・・・・。

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追記。豊島区ですよ・・・・。竹中×野村とは言え。三井も三菱も千石駅・駒込周辺で坪２４０万円で細々と売っているのに。エビゾーで２６０戸売れるんなら三菱も雇うやろ。しかしほんとうに住友・野村は高く売るのがうまいね。そう言いつつ東京建物六義園は即完しまくってるからやっぱしこのエリアは今でも強いのかな

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六義園が見える上の方の階は坪２８０万とかするけど、
下の階の方は坪２４０万は切ってませんか？
確かにもともと高いというか高級感がありますが。

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場所が高いから・・・価格が上がる。
仕様としては・・・いまいち。

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>192
260って、表面的に客のついた戸数？実質的な戸数？
260/300なら、「即日完売」っていえないですね。
それとも表面は即完で、あとで40+本当のローンキャンセルで60,70戸出てくるのか。
うちの営業マンは第一期は社運を賭けて即完します、その手応え十分です、
といってましたが。（申し込みは見送りました）

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>196
本当に客付けした戸数です。野村の営業マンレベルは即完だけどキャンセル住戸１０戸くらいは出るかもなんて言ってますが、ほんとうは２６０戸。２６０戸つけられたのも十分にすごい。残りもすぐつけられるでしょう。ですからまあ実質即完みたいなもんですよ。

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どうしてこうも割高物件を売るのが上手いんだろうか？
何か秘訣でもあるの？

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野村は販売がいちばん給料が高い＝優秀。住友不販も給料は高いが、やはり野村は販売・計画が一体というのが強い。Ｍ地所・Ｍ不動産の財閥コンビは販売軽視。

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結局300売ると言っていて、260しか売れなかったってこと？

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やっぱり１Ｆ及び自己日影の囲まれ棟はサスガの野村精鋭部隊でも厳しかったみたい。（因みにこの所長は三菱と共同で売った神楽坂トワイシアと同じ敏腕所長。あそこで坪３１０万即完！！！！！

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契約会へ行って来ました。　平倍率３.3倍だそうです。
手付け金の入金も『御礼全３００戸』となっておりました。
ノルマ達成のご褒美なのでしょうか、１１月１６日から3日間営業はお休みだそうです。
私も即日完売には半信半疑でしたが、ま〜予想よりは売れたのかなと実感しました。
第二期の販売は抽選もれの方々のフォローが終わってからになりますと営業の方が
言ってました。

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３００戸売れたのかな？二子玉川の時はＨＰにすぐ完売と出たけど、
やっぱり売れなかったのかな。ＨＰ第一期完売てなってないもんな？

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ニコタマとここでいちばんちがうのは松平ゴルフガーデン向きの王様住戸とその他の貧乏人用住戸の混在。タワーは単体で高級を主張できるが、駒込プロジェクトでは９０００万の物件を買う人はどうしてもウラは５０００万で売るんでしょ？と心配しちゃうから資産価値的には厳しい。こういう厳しい状況もありながら２６０まで売り抜けた野村はスゴいってこと。（ライバル大手デベ社員より）

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２６０戸しか売れなかったのが事実なら、野村としては珍しいんじゃない！
やはり、この場所難しいのかな。

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いや、野村だって武蔵野方面とか苦労しているところ多いよ。
ニコタマは完全勝利で二匹目のドジョウも狙ってるようだけど。
この場所というより、やはり206さんにいう無理ある配棟と価格でしょう。

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300-260=40戸残という事ですか・・・。これってかなりやばいよね。ほんと。
第一期にして実質完売できないってことって致命的。
→本当はこれが一番売りにくい住戸ってことだよねー。
N不としては、ご祝儀販売を期待して、売りにくい住戸も無理に出しちゃったと思うんだけど、
華々しく完売表示するはずが、40戸残が何処かでバレちゃったのは誤算だね。
その４０戸残が竣工後まで残戸（値引き販売）になる可能性が高いことはN不もよく分かってるでしょうね。
これを「波田よーく」ばりに斬るなら、
『即完表示でバラ付けるのは簡！単！で！す！か！ら！』
『残念！』
『N不担当者の「ア〜イム♪ぷ〜らいど♪」＝改め、
「あ〜いむ♪やば〜いぞ♪く〜びきられそーな」
斬り！！！』（波田２３区より）
ってとこでしょうか。

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竣工まで残ることはありえないでしょう・・・・。だって引渡しはＨ１８年３月でっせ。来春に残りの１８０戸出すまでには今まで来た客に４０戸くらい捌けるでしょう。あれだけ戸数が多いとどうしても１組１組キメ細かく対応できないし、住戸の絞込みにしても同じような中住戸がたっくさんあるから完全にバラけさせるのが難しいことは傍目でみていてもわかります。

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テレビＣＭまでやって、第一期売れ残りですか？

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だって配棟みりゃどう言い繕っても質の悪い団地でしょ。つーか今時団地でもあんなスラム街みたいな配棟しますかって。野村の力かなんか知らんけどあんなの喜んでほぼ即完売なんて集団催眠としかいようがない。

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つまんない

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わたし当たったんですが。ショック。。。。。。１割以上も売れ残ったんですか？大手デベさん情報なら信憑性高いんでしょうね・・・・・・わたしは仕様とかすごく気に入ってたので別に後悔はしていませんが、やっぱり売れ残ったと聞くと気分悪いです。モデルルームたくさんみてきましたがあんなに盛況だったのははじめてだったので間違いなく即日完売御礼と思ったんですが。

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＞２１４さん
何がショックなのでしょうか？
この掲示板に書かれている噂を信じる必要は無いと思います。
ほとんどの方が匿名で無責任で言いたい放題。
ご自身がプラウド駒込を気に入って選ばれたのです。
その思いで十分なのではないのでしょうか.....
もちろん全戸即完売は一番嬉しい事ですが、野村は売り切ると思いますよ。
私も購入者です。この地域限定で家探しをしていました。
その中でここはone of the bestでした。
これからは入居が楽しみになるような情報交換をしたいですね。
雑音は雑音でしかないのです。

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でもやっぱり売れ残るのはそれなりの理由があると思うけど。

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第１期では、N村は「記念プロジェクト」の名のもと強気に販売戸数を増やして、
結果やや見込み外れ、っていうところでしょう。
ただよくもまあ260戸も売ったといえるし、まだまだ時間あるし、これからの
販売力こそ注目すべきものではないでしょうか。
といいますのも、宣伝はすでに派手にやったわけで、どうしても買いたい人は
すでに買っている、買いたいがとりあえず様子見という人は少数派、
従って、これから真の買い手を掘り出さねばならないからです。
今後N村のマーケティング力・販売力が問われてくるのに注目。
囲まれ棟は居住条件悪いが、（N村にしては）安めに設定してマス層を
狙うのか、それとも強気で行くのか？G,Hもそのままの価格で行くのか？等

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この業界、即完でなくても申し込み８割（へたしたら７割）あれば即完表示するのはみなさんご存知でしょう。
業界人的にはいくらなんでも駒込であの値段はやりすぎだ（あの立地希少性ピラミッド・・・・）と思いつつ
コケたらおもろいのーと更に思いつつデモやっぱり売るんだろうな、と思っててやっぱり売ったな、と。
あと４０戸くらい今週末セールスで完売でしょう。軽いもんです。
ただリセールは別。中古も野村トップセールスが売ってくれるわけじゃないから。ルーバルついた８０−９０平米クラス
上層階は価格維持できると思うけど松平ゴルフ向きのフツーの中住戸は野村プレミアムが消えれば
ちょっといい駒込相場に落ち着くでしょう。実際徒歩４分つってもマンションのエントランスから住戸に辿り着く
までこの物件何分かかるの？というかんじ。ここは不動産表示の盲点ですけどね。
野村は事前サーベイで客付き弱いと唖然とするほど変わり身早く値段落としてくるけど
今回囲まれ棟の一番奥だしちゃってるからあんまり格差はつけられんでしょう。
２期はうってかわって貧民相手の商談ですからチーム編成も変えてくるか、興味深いところ。

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野村の人も、この掲示板見てるのかな？
ホームページに全戸申し込み登録御礼なんて出てたな。
申し込み登録御礼て何だろうね？？？
やはり即完売ではないんでしょうね？

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デベの若手従業員らしき人が、互いにけちつけあう姿は醜い限りです。本当のことがわかるメリットもありますが。デべの人ならそれを名乗ってほしい。本当かどうかわからないが、206のようにやってほしい。そうできないのがこの業界人の人品の低さだと思いますが。私は、業界人じゃないけど、東京都の地震調査で危険度の高いこの地区でよくあの高い金を払う人がいると関心(寒心)
しています。世界中でたかが７０〜１００米ぐらいのマンション平米100万もの金を使うのは日本人ぐらいでしょう。醒めた眼で見れば、地震に危ない日本の都心に住めるのは、本当の金持ちだけだと知るべし。我々一般庶民は都心の馬鹿高い貧民窟マンションを離れたほうがいいのではないですか。

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>220
その東京都の地震調査やらはどこで入手できるんですか。
ここは本郷台の上で比較的安全という認識ですが、間違いですか。
駒込でも駅東の低地は地盤は緩い（不忍池から続く昔の河川谷）と聞いてますけど。
あとよくわからないのですが、都心が地震で危険なら何故本当の金持ちは都心に
住めるのでしょうか。

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野村さんが気になっているのは六義園中心で考えるとＴ建物さんかＭ地所さんでしょうね。
わたしのトコはエリア的に近いと言えるかもしれませんが、豊島区（あっ野村さんも豊島区か）なんで
ちょっとお客様の層が違うのかも。＞２２０のような方は一生「買えないひと」でしょうね。買えないｏｒ買わない
ことが悪いこと、とは個人的には思いません。社会経済情勢含め超長期的にみれば
住宅を一生買わない選択はあり、ですから。そういいながら買える資力・事情のある方の９５％は買いに
動いている昨今の情勢下、野村さんの売り上げ・売り方にはＳ友さんのＷシティタワーズ的売り方とは別のいみで
業界的には注目が集まっている、特にＰ駒込は野村的強引・催眠営業の集大成だけに何組釣れるのかは特段の注目を
集めていたことは事実です。ですので過去ログのほんとかどうかわからんが何ちゃってデベ
かもしれない氏の書き込みは業界的にもわりと的を得ているかもです、
低金利だからこそ俄か金持ちないし勤勉だけがとりえのリーマンにも８０００万マンション
が買える時代、そこで本来８０００万で売れるハズがない場所で８０００万を見事売り切る野村。
これがよこから茶々をいれずにいられましょーか？
ＰＳ。野村社員２００％みてますよ、このイーマンションふくめ消費者系サイト
はずえったいチェックしてるはず

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東京都の調査は、東京都のＨＰで、各区別出でている第５回地域危険度測定調査結果を検索してください。評価は自由です。東京が危ないのは、その密集性です。なぜ都心が地震に危ないか、上記東京都の調査にもあるように、建物の倒壊だけでなく、火災、避難可能性も考えなければなりません。かつて、カナダ、ロシアにそれぞれ3年強住んだ経験がありますが、日本は、本当に密集していて怖い感じがあります。田中真紀子のよううにほんとう金持ちで、敷地に余裕のある人は安全でしょうが、100平米未満の密集マンションではどう見ても安全とはいえないでしょう。快適性もあります。土地の広い北米では当然かもしれませんが、広さが基本的に重要なことで、残念ながら100平米以下は普通以下でしょう。日本は、広さよりも、設備、内装を重視し、それを重視しますが、本当にそれでいいのしょうか。外から見れば超高級馬小屋と言ったところでしょうか。皆さん腹が立つでしょうが、これが現実です。ここは、日本だから日本流でいいというのはそのとおりでしょう。しかし、デベロッパーにたぶらかされて見失っていることも多いののではないかということも考えてみてはどうでしょうか。デべの販売担当は、本当の世界を知らない人たばかりだと思います。

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２２３さん。正論です。地震リスクに関してはダレも「本当の世界を知らない」。
では地震保険でヘッジできるリスクは？関東壊滅地震を想定したリスクヘッジは
今の制度でできないことはない。わたしは購入派・賃貸派のどっちがいいか
断ずるつもりもないしそういう立場にもないんだけど、日本の場合、「高級馬小屋」
を確保するのにもけっこうな投資が必要という事情があります。カナダやロシアの
事例は（都市も不明だし。）日本とどういう対比の視点で提示されたのか不明ですが、仮に都市部
だったとしても経済力の点で少なくもＴＯＫＹＯとは比ぶべくもない国。ＮＹやロンドンと
比べるならまだしも。お願いだからモントリオールやトロントと比べないでね。貴殿の貧しい
海外駐在経験を根拠に日本のデベの特殊性をあげつらわないように。不動産開発は地域性と離れては
できません。あなたは香港の開発も地震リスクを無視した無謀開発と言うのか。
Ｐ駒込の免震構造などの構造はそれらへの配慮だ。人口密度が異なる北米と土地利用が
異なるのは当たり前でしょう。あなたこそ「本当の世界」の基準をどこに
おいているのですか。日本は狭いから基準以下なの？随分陳腐な基準だね。

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もちろん野村とは縁もゆかりもないライバルデベ社員です。野村マンションは
高すぎるけど品質は悪くない。そこをナットクして買う人の判断が
間違っていると言うつもりはないので

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224さんへ
私の経験はつたないものですが、あなたはさぞ立派な海外経験がおありなのでしょうね。出張で理解されることと現地居住では転地雲泥の差があるということもご存知だと思います。それを踏まえてぜひあなたの居住された国の住宅事情をご披露ください。

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アッパーイーストサイドに住んでいました。地震、という概念はないと思うんですがね、向こうでは。
ロンドンのナイツブリッジのほうが長いですが。アパートメントの質は、まあそれは違いますよ。
面積とか。ＬＤＫとかっていう概念もないし。日本人駐在員にあてがわれるのはセキュリティー面でも
ハイグレードなのが多いからそれをもってして「海外住宅事情」というのはどうかな、と
思うけど。でもすいませんどう表現してもカナダ・ロシアは駐在対象としてみます
とどーでもいいマイナー国なので。東京都心マンションの議論とは
無関係な比喩はしなくてもいいんじゃないの、ということで指摘させて
頂いたまで。（貴殿の「馬小屋」表現はあまりにも不穏当・失礼・事実と異なる
と思ったので）

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ＮＹもＬｏｎｄｏｎも、日本のアパートメントの議論とは無関係ですよね。
本当の世界基準？というのを、ご存知なら教えて欲しいです。
そんなものがあるのなら興味あります。

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NYでもロシアでもどうでもいいから、話を日本のこの物件に戻してくれ。
小生もアメリカ（NY,SF)・パリに通算15年以上いたが、こんなところで議論
に参加するつもりはない。

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個人的にはないと思います、世界基準なんて。
お隣の韓国は（最近変わってきてるけど）賃貸は売却価格の５割支払い、家主が
それを運用するシステムとか。マイホーム事情はその国によって違って当たり前、
人口も面積も所得水準も違いますから。わたしはＴＯＫＹＯほどの経済力でこの地価（不動産価格）
は決して高いと思いません。だから外資ファンドその他ＴＯＫＹＯの不動産を
買いにきてるのでしょう。一部商業地に「割安」な場所があるのは事実です。
では住宅地はどう？都心３区及びその周辺部限定で最近ファンドの動きが活発化しています。
ＴＯＫＹＯの一部住宅地の価格は底固いと見ますがソレ以外、そうプラウド駒込は？
上記でも発言したように、ルーバル特殊住戸現状維持、その他は駒込相場と。

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ありがとうございました。ご意見が聞きたかっただけです。
では苦情も入っていますので、本題に戻しましょうか。

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おうっとすいません。横道すいません。
この物件に話を戻します。
野村が言うようにこの物件はツインパークス、銀座タワーのような
物件名だけで場所がわかるランドマークになりうる可能性は
あると思う。ただ、ツインパークスと異なり貧民棟が混在かつ戸数が
膨大なため、ツインパークス・銀座タワーのごとく新築分譲以上の価格
で取引されることはないでしょう。上記２物件は文字通りの即日完売
でキャンセルまちリストぎょーさんあったから。ツインパークスも銀座タワー
も某どうしようもないデベが分譲した物件だけど。
野村が分譲した物件で分譲かかくより高く売れたのはない=新築時
の値付けが適正だった！！！「

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物件名 : プラウド駒込 [ この物件の評価一覧 ]
合計点 59点
住戸設計 3 フラットスラブ構造はすっきりしていいが、275〜300mmボイドスラブの遮音性は未知数。免震は一部だけ。廊下は幅が広いが天井が低い。折角2戸1エレベーターなのに、片面バルコニー。
住戸環境 2 線路の近くか、ゴルフ場前か、中学校前か。どこを選んでも静かな暮らしは望めない。全戸二重サッシ（!）がその素性を物語る。シアターやら動く模型やら物凄く豪華なプレゼンをされるが、騙されてはいけない。
使い勝手 4 プラウドのフラッグシップということを強調するので超ハイグレードを期待してしまうが、サッシに立ち上がりがあったり、網戸がプリーツでなかったり、シューズクロークの床が塩ビだったり、あれ？と思う面も。
共用部分 4 24時間有人管理、コンシェルジェサービス。オブジェ等に相当な金が掛かっている。配棟計画は半分が北西向き・墓地ビューという、あまり例を見ないもの。
周辺環境 3 スーパー、学校等各種施設は近いが、巣鴨駅との間に風俗店があるのは大きなマイナス。近くにはラブホテルも。駒込駅4分とはいえ、この規模なので4分でたどりつける住戸は少ない。
総合評価 2 この辺りの地価を考えると、とんでもない値付け。デベは高級住宅地だと言い張るが、現地で電車の音を聞けばそれはありえないことが分かる。いろんな電車がひっきり無しに通るので電車好きにはたまらないが。
オススメの対象属性 熟年夫婦
この物件の最も良い点 しいて言えば、一部上層階の住戸は音を無視すればかなり快適な生活が手に入る。が、果して坪4百万出す価値があるかどうか。都心でもなければ自然も多くない。ファミリーは他を当たるべき。実際MRの年齢層は高い。
この物件の最も悪い点 立地と価格。デベによれば入札で地所と争って相当つり上がったらしいが、買主に転嫁されてはたまらない。そして営業の教育。"proud"とは営業が自分たちを誇りに思っているという意味か。

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物件名 : ブリリア六義園 [ この物件の評価一覧 ]
合計点 90点
住戸設計 4 梁は上手く隠している。天井高を抑えたおかげで天井はかなりフラット。廊下の天井は高い。スラブ厚は210〜230mm。100年コンクリート。六義園側は景色を堪能できる間取り。
住戸環境 4 北西は細く綺麗な一通道路を挟んで六義園のみ。北東に7F建ビル、東南と南西に6F建賃貸マンションあり。南西の建物は10m以上離れているが、北東・東南は近い。絨毯敷きの内廊下。
使い勝手 5 最上級に近いグレード。全室埋込エアコン、天井埋込カーテンボックス、分厚いフローリング、トリプルガラス、プリーツ網戸、この戸数でディスポーザー採用等々、挙げたらきりがない。
共用部分 4 狭い敷地を上手く使って、六義園ビューを最大限楽しめるように計画されている。週7日通勤管理。駐車場60%強、駐輪場140%弱は十分であろう。駐車場は屋内。
周辺環境 5 六義園正門前。次はいつ出るかわからない希少な立地。不忍通りや本郷通りの音は殆ど聞こえない。運動場の歓声がたまに聞こえる程度。六義園の北ならもっと良いが、あちらは低層住専なので3F建が限界。
総合評価 5 高級住宅街大和郷の一角。それなりのご近所付き合いを覚悟する必要があるかも。六義園前では18年ぶりの新築分譲マンションとのこと。わずか36戸であり、相当な倍率が付くのは間違いない。
オススメの対象属性 熟年夫婦
この物件の最も良い点 立地はもちろん、内容も素晴らしい。1億5千万円超の最上階のグレード・設備を一番安い住戸まで維持。地価、内容を考えると、十分納得の価格(予定価格ですが)。
この物件の最も悪い点 北東・南東向低層階住戸の日照・プライバシー。ただ、相対的にかなり安い価格設定となっており、逆にお買い得かも。商業地域ながら周りの敷地は狭く、これ以上条件が悪化する懸念は少ない。

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233,234は同じ方の評価ですね。
この方はプラウドが気に入らなくて、ブリリアがとても気に入ったということですね。
個人的にはこの方の評価は、この二物件に関しては偏っていると
感じましたが（パークハウス本駒込の評価は納得でしたが）、
人の価値観はそれぞれですし、物件に求める条件も違うので
他人がとやかく言ってもしかたないですね。
ちなみに他の方の評価は、ブリリアは79点が二名、57点が一名
（ブリリアに57点というのも厳しめと思いますが）
プラウドは71点が二名、70点が二名でした。
ブリリアが約80点、プラウドが約70点というのは納得です。

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相場よりも高い物件がたたかれるのはどこでも同じですね。
値段さえ妥協できれば決して悪い物件ではないのに。

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＞２３４
たまに聞こえる六義運動場からの歓声.....
毎週末と言った方が良いのではないでしょうか...
週末は早朝から野球の練習、試合。
春秋の運動会シーズンになると毎日の様ににぎやかな声、音が聞こえて来ます。
近隣にお住まいでないとわからないことってありますよね。
評価はあくまでも実際とは異なり、参考にしかなりません。

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わたしにはキャンセル住戸の案内きません。びんぼうなヒトにはこないの？？？？

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入札で「Ｍ地所と競って」高値落札？？？？Ｍ地所は競っていません。Ｎ村さんの値付けは
異次元の値付けで全くついていけず当社はＪＲ予選落ちです。当社はこの場所＠２４０万程度
と見てましたがＮ村さんはどうやら＠２９０万くらいだったようです。Ｓ友さんの
某新宿区開発もそうですがＳ友・Ｎ村は常軌を逸した再販価格で入札してくるので
当社はこういう物件はまず落とせません。別に２社の営業妨害をするわけではないが、マンション買う人は
この２社はそういう価格設定をしてくる会社であることは理解しておいたほうがいい。
（因みにＭ不動産はそういう競争率が高い入札物件にはまず「ご参加されません
Ｍ地所はわりと律儀に参加することに意義を見出していますけど

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４０周年記念事業とかやたらもったいつけてるけどほんとーーーーに駒込ＪＲのあの場所が
一番！と野村が思ってるんだったらあそこまでスラム化計画にするか？
山手線徒歩立地の大規模開発でＮｏ１だったら一番条件がいい松平ゴルフ向かい
の棟で８０㎡９０㎡中心の包茎計画じゃなくてオール１００平米・億ション
計画にしたらよかったんじゃないか。一番条件がいい松平ブロックで
８０００万９０００万中心＝一部上場３０代後半リーマンの限界価格に抑えて
きたことがＮ村じしんこの場所半信半疑の現われ。
売れてよかったね

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それにしても、囲まれ棟どうやって売るのかな。
ほぼ一日中高層棟の日陰、北向き。
あれだけ近接していると通風もよくないし。

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