うそみたいな未来：THE KOSUGI TOWER（小杉タワー）は？

>>97
>>98
こちらの方が分かりやすいと思うけど。
http://www.city.kawasaki.jp/50/50sigai/home/kosugitosisaisei/mokeiphot...

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だんだんわかってきましたが、
上記の模型の写真だと
南口地区東街区と南口地区西街区のタワーがないです。

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>>102
まだ具体的に決まってないから載っていないのでは？
＞南口地区東街区
http://www.city.kawasaki.jp/50/50tosike/home/osirase/soan/nakamaru/sai...
＞南口地区西街区
http://www.city.kawasaki.jp/50/50tosike/home/osirase/soan/kosuginanbu/...

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ここは内廊下ですか、それとも外廊下ですか？

間取り図で廊下側に窓があることから推測すると外廊下でしょうけど。。。

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内側が外廊下になってるそうです。

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モデルルーム今日からだっけ？

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HP見たところ、そのようですね。
http://www.k-tower.jp/nairan.html

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本日モデルルームに行ってきました。
みなさんが言われる通り、割高ですね。
75㎡代がことごとく、五千万越え!!

再開発期待とはいえ、中原区でこの値ちょっと営利追求の度が過ぎるのでは・・・
素直に都内タワーで探すことにしました。
江東区は無論のこと、中央区・千代田区のタワーマンションも充分視野に入ります。

やっと川崎脱出の決心がつきました。

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東急東横線沿線ということを理解されていませんね。
東横線沿線ということを考えればリーズナブルと思います。

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割安とはいえないけど、至極全うな値付けできたんじゃない？
１０９のいう通り、中原区として見るんじゃなくて、デベは、東横沿線として見てるからね。
東横で、この規模の再開発はないし、条件だけを字面だけみると（交通の便、多摩川至近）
安く売り出す理由がない。安いのだったら、コスモとか、立地は違うけど、ナイスの物件
もあるんだから、そっちを選べばいい。
このグレードで、選ぼうと思ったらやはり相応の価格は考えないとね。
中央、千代田区のまともな地域のタワーは、この値段では買えないし、江東区も、条件考える
とそんなかわらないとおもうけどね。

タワー群の最南棟であるのと、一番最初に売り出すんだからね。売れる時に高く売っとかないと、
残った時値引きもできないでしょ？

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でもなんだかんだで駅からけっこう歩くよ。
市ノ坪の近くでしょ、ここ。
あまり値段変わらないならもっと駅間近がいいな、
って値段もさらに高くなるんだろうな。
再開発でかっこいい街になるといいね、
おしゃれな店がいっぱい入ったりしてイメージよくなってほしい。

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うちもモデルルーム見にいってきました。
私も値段はリーゾナブルに感じました。
でも、モデルルーム公開日に合わせて三井の駅前物件の新聞広告が入っていたりして、
そちらの動向も気にしながら考えようかな、、、という状況です。

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TTTやTRTの方がお値段的には安いですね。
建築確認が「ビューロベリタス」で、構造設計確認が「日本ERI」ということなので
ウチはパスします。

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>TTTやTRTの方がお値段的には安いですね。

略称なので分かりにくいが、秋葉原のタワーと勝どきのタワーを指しているのかな。
他にも同価格帯(と言うより若干下方)としては、田町のケープタワーなんてライバルだね。

川崎市中原区と東京都港区、いずれか迷ってます。なんて田舎の両親に言ったら「お前正気か」と言われてしまいそう。

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武蔵小杉だったら横浜も渋谷も東急で１５分、川崎も南武線で１５分。
新駅ができれば横須賀線で横浜、品川がいづれも１０分圏内。
お隣は田園調布、自由が丘、大倉山。
田町や勝どきと較べると自分的にはここかな。
秋葉原はちょっと魅力だけれど。

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>>75㎡代がことごとく、五千万越え

ヒャーッ。高い！！。
でも武蔵小杉の元々の潜在的価値（立地他）、タワー群の中で駅から一番遠いと言っても
東横線）武蔵小杉徒歩７分、最南で眺望良し。

港区や中央区の物件のが安いので、ど〜も値付けに潜在的価値を付加してもやりすぎと思えるん
だけど、、、ギリ、納得させられる物件なんだろうなぁ。やっぱり腑に落ちない気持ちもあるけど。

６０㎡位でどのくらいかな。

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>116
２０階以下の低層であれば３、０００万円台からありましたよ。

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値段は２０階以下の低層で６０㎡位が、３、０００万円台からあれば周辺の相場からして妥当ですね。

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>川崎市中原区と東京都港区、いずれか迷ってます。なんて田舎の両親に言ったら「お前正気か」と言われてしまいそう。

あはは。確かにうちの親からも正気を疑われますね。

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でも田舎の親からすれば港区なんて人の住むところではないと思っているでしょうから、親としては勿論、川崎を勧めているのだと思います。
実際、ここと同じ価格で買えるのは環境の悪い湾岸のマンションだけですから。
港南地区や芝浦地区のマンションと較べれば環境は勿論、利便性や立地も勝るこそすれ劣ることはないですから、ここはお勧めだと思います。
周辺にはＮＥＣ、富士通等の超優良企業も揃っていますし、ハイレベルの住宅街になるでしょう。

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>>121

>親としては勿論、川崎を勧めているのだと思います。

うちの場合はその逆なんですが・・・

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3000万円台って、北側だけじゃなかった？
しかも、55m^2だったような。。。

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港区は港区でも山手線の内側ならいいんだけどねｗ
親にきてもらって港南と小杉の両方をお見せしたらいかが？
「どっちも嫌だ、あんた悪いこといわないから田舎に帰ってきて一軒家お建て
地元に転勤させてもらえないの、ねえあんた」
っていいそうだなｗ

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道路拡張工事やってダイオキシンが基準の５倍出た市ノ坪のどこが
環境いいのかさっぱりわからん。元フジサッシ工場跡地だからね。
環境＊＊スで調査されたのは新駅周辺だけのようだな。
価格が高いのは土地取得で高い値段で仕入れたからだろうな。
坪250万超えなら今井のプラウドとか三井の御殿町を買った方が勝ち組だな。
ここで3000万台は新しくできる公道に面した東側か、鹿島の２つのタワーを
眺める北側しかないと思われ。

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今日モデルルームを見学しました。構造性能評価機関が日本ERIとあってビックリ。日本で一番甘い機関を利用していると堂々と資料に記載している神経が分からん。ERIを使ってこの価格は高すぎ。半額でも買う気がしない。

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私も今日見学しました。
価格は、このスレで聞いて想像していたほど、高くはなかったですね。
微妙な価格帯ですね。

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売らなきゃいかん方もタイミングが悪かったね。
ビューロベリタスとERIのダブルパンチじゃなw
大丈夫なのか営業に指摘したら、営業は「わかりません」の一点張り
まぁ無理もないか。三井のタワー物件もERIだぞ。

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リクルートのレジデンス小杉は晒してないな。
ある意味賢いかも。

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まだ時間もあるし日本ＥＲＩから他のとこでやり直して誠意（？誠意の押し売りかもしれないけど）
見せても良さそう。

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ほんの一部分しかチェックしてこなかったのですが
70の西向き40階で4900台。
70の東向き40階で4500台。
75の南向き33階で5400台。
階数が一階下がる毎に10-30万くらい？ずつダウンですかね？
南向きはやはりお高いですなあ。。。

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日本ＥＲＩで寒いと思ったら、ここには手を出さない方が良いですよ。
他を当たって下さい。

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>>132さん
131さんではないですが、ありがとうございます。
75m2がことごとく5000万以上っていうのは南向きのことみたいですね。
で、東よりも西の方が高いみたいですね。でも、予算内に収まりそうなので、事前説明会行くことにします。

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>>132 さん
私も131さんではないですが、有益な情報ありがとうございます。
坪単価計算してみました(4900台というのは4950とみなしました)。
70西向き40階：234万
70東向き40階：215万
75南向き33階：240万
南の中層250超えはしてないみたいです(でも高いですが)。
駅前の三井タワーは250を軽く超えてくるんでしょうね。

ちなみに...
「大規模」だけが似ていて、仕様も立地も違いますが。
ガーデンティアラ武蔵小杉の営業の方はだいたい平均180位と
言ってました。

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>日本ＥＲＩで寒いと思ったら、ここには手を出さない方が良いですよ。
っていうか新築マンション買わない方がいいな。

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買わないほうがいいのか〜。。賃貸でお気楽にいこうかな？
みんなERIとか耐震偽装問題とか気にしないのかな？
モデルルーム見てきたので。。。。
７５南向き１１〜１４階５０００台
７５南向き１５〜２２階５２００台
６７東向き（２LDK）１０階までの低層階だと３９００台もありました。

で１０階までの低層階だと３９００台

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北側の方に建つ2つの鹿島のタワー？はマンションなのですか？

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>>137
南面はほとんど７５で６０００万円代だったと思うが
坪２７０だろ。

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＞北側の方に建つ2つの鹿島のタワー？はマンションなのですか？
マンション２棟　一本はＵＲ賃貸　もう一本は分譲デベは分かんない。一部住友との噂

＞買わないほうがいいのか〜。。賃貸でお気楽にいこうかな？
待てるなら法律変わってからの方が売るときを考えると楽。
小杉のタワー群はみんなビフォー姉葉だよ

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皆さん、お金持ちなんですね。
この辺の一流企業、ＮＥＣと富士通、ついでに東芝，日立の社員じゃ買えないでしょ。
一般のサラリーマンじゃ子供いたら３０００万のローンでも首回らんと思う。
キチンと貯蓄されてきたのかな。
反省しちゃうな。

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>142

最近は年功序列も崩れつつあり、メーカのサラリーマンでも
いろんなお給料の人がいると思われ。

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MRと図面見てて気になったのがベランダの隣接する住戸の仕切りの作りが団地みたいなプライバシー確保だったこと。
アウトフレーム構造ぽく見せるレンガ色の垂直線が外側にあるけど実際は柱じゃなく安く作られているのが難点かな。
２重床、２重天井は評価できる。

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この辺の一流企業、ＮＥＣと富士通、ついでに東芝，日立の社員じゃ買えないでしょ。
↑
失礼な！

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メーカの人は会社に近すぎるのでここは買わない。
休日出勤が多くなりそう。

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やはりここの価格帯を考えると・・・手が出せない。
東横線武蔵小杉からも遠いし、環境面（等々力緑地）からもそれを考えると
、今井上町のガーデンテイアラのほうが魅力ありです。

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反対側の向河原方面にも長谷工の計画があるね。

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>148
なんていう物件ですか？

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ここの駐車場って、出し入れに時間かかりそうですね。
北側の機械式駐車場のタワーになったら、大変そうですね。
他のタワーもみんなこんな感じなんでしょうか？

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こちらはペット可なのでしょうか？

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小杉の地域一番物件はここかパークシティですよね。

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>153
リクコスは？

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他のディベロッパーから小杉地域のハザードマップを見てよく考えたほうが良いと言われました。
この地域は洪水時などは危険地域なのでしょうか？

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>>155
タワーの場所自体は多摩川のハザードマップだと0.5m未満の地域ですね。
http://wwwsj.keihin.ktr.mlit.go.jp/keihinGIS/index.html
ただ0.5m来たときに地下駐車場とかはどうなるのか疑問ですが。

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>155
156さんのリンクのページでは私はうまく表示できなかったのですが、
次のページで見ても、ここの敷地の場所は確かに0.5m未満ですね。
http://www.city.kawasaki.jp/53/53kasen/home/hazard/files/tama-naka.pdf
デベの人は等々力緑地の区域内と混同しているのでは？
あそこはもともと多摩川の水路だった場所ですから仕方ないですが、
ここはむしろ多摩川に近い割には、浸水が少ない場所では。

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>142
>この辺の一流企業、ＮＥＣと富士通、ついでに東芝，日立の社員じゃ買えないでしょ。
>一般のサラリーマンじゃ子供いたら３０００万のローンでも首回らんと思う。

川崎にはキャノンが東芝の跡地に引っ越す話があったような。
でも確かにメーカー勤務だと共働きでもない限り買えない値段だね。年収1000万円でも5000万円の
物件が限界だろうから。

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5000万出せるなら他の選択肢があるんじゃないのかな。
（＾−＾）にっこり

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武蔵小杉という場所自体が買いと判断してます。
そんな私のような方にとっては、当然ここも検討する選択肢の一つになるでしょう。

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なにやらデベの書き込みが多いなここは。

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160に同感。
武蔵小杉は今後魅力の出る場所。
等々力緑地側方面および新丸子駅付近の物件も関心あります。

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>142
十分買えますよ。貯金がゼロというわけではないんだし。
ただ職場に近いと上司の真上の部屋を契約してしまったりするという危険性があるかも。

営業に上下左右のお宅の勤め先を尋ねても守秘義務の問題で答えてはくれませんが
自分と同じ勤め先か否かだけなら契約前に教えてくれることもあるのでダメ元で聞いたほうがいい。

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>164
買ってから営業に聞いてどうするの？
何も変更は効かないよ。

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ポーチがないのが残念。
あと、戸境壁が136mmって薄くない？
間のグラスウールって遮音効果あるの？

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ティアラは、コンクリート壁にPBを両面に付けていますよね。
長谷工さんも利益追求型の代名詞みたいによく言われますが、
どちらがコスト削減タイプなのでしょうか？

または、単純に碓井さんの言うところの「高層マンションの欠点」かもしれませんね。
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?p=1&b=50&o...

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>>168
>>ティアラは、コンクリート壁にPBを両面に付けていまよね。
詳しく説明お願いします。

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>170
以下に書いてあること以上のことは、あまり知らないです。
http://gt600.jp/equpiment.html

PBとは、"プラスターボード"のことです。

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>>168
コスト軽減というよりも一般的に超高層マンションでは重量のあるコンクリート製の戸境壁は無理があるため
乾式軽量中空二重壁が採用されているようです。
それほど高層でもないのに乾式軽量中空二重壁を採用している物件は要注意です。工事費縮減にはなりますが
隣接住戸との遮音性能が確保できているのか気になるところです。
ティアラと小杉タワーは工法が違うので、一概にどちらがコスト削減かというのは難しいと思います。
>>166
コンクリート１８センチ厚がTLD50に相当するので、TLD56の小杉タワーは、そこそこだと思いますよ。

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グラスウールの遮音性は施工状態に大きく左右されるよ。
偏ってたりすると音は筒抜け。性能もそうだけど施工が大事。
コンクリの壁の方が安心できるな。
それに１００年コンクリったってタワーの場合は流し込むわけじゃ
ないし。外壁は工場で作ったALCパネル（気泡が入ったコンクリ）を
プラモみたいに組み立てるだけ。この物件は制振だから構造上ある程度
揺れてもいいように作ってあると考えられる。揺れてもいいということは
つなぎ目にある程度余裕を持たせており、ちょっとの隙間から雨水が入った
りすることも考えられるね。実際タワーで雨漏りってあるから。
マンションとタワーマンションは作りが全然違うのよ。
タワーは所詮プレハブなの。

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>>173

で、何がいいたいんでしょうか？

高層マンションはプレハブで性能も悪いから、低層の方がいいよ、と？

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そう。マンションとしての性能は戸境壁がコンクリのものがいいよ。
ここいらのタワーマンション群は立地は良いがそれだけだね。
価格も微妙だし。金持ちには小杉自体が中途半端な場所で、庶民には
手が届かないと。下丸子の２の舞ですな。待てば待つほど値引き合戦が
激しくなりそうだね。機械式駐車場もメンテでかなり金悔いそうだ。

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私は低層物件は嫌いなんですよね。窓を開けて遠くまで見通せる物件が欲しいので（眺望が必要なければ戸建ての方が）

あと、武蔵小杉の立地と価格設定については同意。

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低層、高層の好き嫌いはあるかもしれませんが、
武蔵小杉の地域は今後期待ありありです。。

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>グラスウールの遮音性は施工状態に大きく左右されるよ。
>偏ってたりすると音は筒抜け。性能もそうだけど施工が大事。
>コンクリの壁の方が安心できるな。

まぁ当たらずとも遠からずと言う感じですかな。

>それに１００年コンクリったってタワーの場合は流し込むわけじゃ
>ないし。外壁は工場で作ったALCパネル（気泡が入ったコンクリ）を
>プラモみたいに組み立てるだけ。

もしかして、タワーマンションはALCだけで出来てると勘違いされてませんか。
ALCだけの物件なんてさぞかしアネハもびっくりの超軽量建物が出来るでしょう。

>この物件は制振だから構造上ある程度
>揺れてもいいように作ってあると考えられる。揺れてもいいということは
>つなぎ目にある程度余裕を持たせており、ちょっとの隙間から雨水が入った
>りすることも考えられるね。

揺れない建物なんてあると思っているのが、浅はかさの極致。
高校へ戻って物理の勉強しなおしてね。

>実際タワーで雨漏りってあるから。
>マンションとタワーマンションは作りが全然違うのよ。
>タワーは所詮プレハブなの。

はいはい、普通のマンションは雨漏りがないってことね。
その建設会社はスーパーゼネコンも平伏すほどの技術力をお持ちですね。
自分は路上生活者だから、雨漏りなんて知らないなんて言い訳はよしてね。

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モデルルーム行ってきました。
ＭＲ向けの部屋をつくったのかもしれませんが、思ったより天井高も気にならず、まぁまぁ満足な感じでした。
すごいのはやはりあのキッチンですね。グレード高いです。

思ったより高級感もあり、なかなかいいかんじでした。
が、価格の方も高級感が(^^;

　部屋の間取りをいろいろ工夫して、あまり上下階で差がないようにしていますね。
それだけに、下の方だからやすいとかそういうのがなかなかなかったです。
希望は１５階ぐらいで4500万以内（それでもキツイ・・。4000万付近がありがたかった・・・）だったのですが、そのあたりには広めの間取りが用意されて価格が高い・・・。
5000万を予算に見ている人だと、下だけど広いか上だけどそこそこの広さかっていうように選べるんですが4500まんぐらいじゃあまり選択の余地ないですねー(;_;)

南端とはいえ、あのエリアでは一番駅から離れているし、６００戸もあるからもーちょっとは手の届くところになるかなぁと思ったのですが、ちょっと予想より高かったです。
あと300万ぐらい全体的にさげてくれると嬉しいなぁ。

　ところで、管理費と駐車場代を聞いたかたいますか？まだ決まってないとは思いますが
７５平米ぐらいだといくらぐらいなのでしょう？？　駐車場もタワーでいいので、いくらぐらいなのですかねぇ・・・。

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私も管理費、駐車場代、加えて修繕積立金が気になります。
6000万円はがんばれば出ないこともないけど、（かなり苦しい）、
上記３つの費用によっては、サヨナラコースを選択せざるを得ないかも。
機械式駐車場・タワー式駐車場の２０年後（30年後でもいいけど）の総入れ替えや建て直し費用を
盛り込んだ上で、上記３つの費用どのぐらいに見込んでいるか
ここらへんのしっかりした計画を早期に提示してほしいです。

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三井は管理費高いですからね。

芝浦アイランドの三井の物件も、同じ区内の住友の同クラス高層物件と比較して１万くらい高かったような（80m2クラス、修繕費込み）

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タワーの管理費と修繕費はまだそんなに例はないんだよね。
スケールメリットで本当にカバーできるのか実験に参加できるなんてすばらしいね。

>揺れない建物なんてあると思っているのが、浅はかさの極致。
タワーの揺れはハンパじゃないらしいよ。友達が言ってた。
タワーなら免震の方がいいんじゃない？

タワー考えてる人はここも読んどいたら
http://www.sankei.co.jp/enak/2005/jun/kiji/08mansion.html

本当に永住するの？

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>>179
聞いてみました。管理費は８０㎡で２万円程度、駐車場台は立体で２万円程度との事。
これは、おおよその数値ですので参考程度にしてくださいね〜。

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修繕積立金は別途かかります。

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近くモデルルーム見学に行こうと思うのですが既にに行かれた方に質問です。
週末は混んでましたか？営業もされちゃうのですか？

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>営業もされちゃうのですか？

されないモデルルームというんは聞いたことがないな

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管理で２万、駐車場で２万、修繕でおそらく１万以上、プラス固定資産税で月１万くらいじゃないかな。
毎月のローン＋６万くらいの維持費だね。

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>181
>三井は管理費高いですからね。

ここって、東京建物と、伊藤忠でしょ？
それとも、パークシティ武蔵小杉（三井）との比較で「安いかも」ってこと？

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>>185
先週末行ってきました。予約なしの人はパンフだけもらって帰ってましたねー。
２月４日からＭＲ一般開放（予約制ではない）そうなので混むのでは？
それまでは事前予約の人のみ＆人数限定だから比較的ゆっくり見られますよ。

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188さん

すいません、三井の物件と混同していました。ここは東建ですね。
ちなみに、検討していた芝浦アイランドでは、80m2で管理費+修繕費で2万６千円くらいでした。ちなみに駐車場は３万弱。

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管理費は他のマンションと同じく購入後に安くすることはできそうですよね。
やっぱり、３０年後ぐらい先まで見据えた大規模修繕計画を、
ちゃんと修繕積立金と駐車場代で、まかなえる見通しを立てているかどうかですね。
・管理費の一部がまわされる費用構造になっていたり、
・機械式駐車場のメンテ費が抜けていたり、
他のマンションで既出の問題を盛り込まれたらたまらんですからね。

最上階の「ジャグジーの使用料1000円」は、あまり修繕積み立て金にはならなそうですね。

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179です
なるほど〜、やはり修繕＋管理費で３万弱ってところになりそうですね
（私は70平米中盤ぐらいが限界ですが・・・）　それに駐車場が２万。
車は手放すのもちょっとつらいので、うーむ、これは検討からはずさざるをえないかぁ。
思ったより作りもよく高級感があって、最初の印象よりＭＲに行ってよくなった珍しい例のマンションだったのにナァ・・。

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>192

僕もおんなじ、MRは半分ひやかしで（というか現実を目の当りにしようと思って）見に行ったのに
真剣に買いたくなった。
でも、管＋修＋駐が高いと、あきらめやねー。永遠のローンみたいなものだからね。

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>でも、管＋修＋駐が高いと、あきらめやねー。永遠のローンみたいなものだからね。
どのマンション選んでもこの三つはついて回るのよ。あと税金もね。
機械式駐車場やエレベータがお金喰いそうね。外装なんてやったらいくら掛かるのやら。
３０年の間に一時金が出ないことを祈る。

↓参考になるので一度読んでみて
http://www.mansion.co.jp/contents/move/korei-bn1.htm

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なかなか現地へ行けないので、教えていただければ助かります。

価格ですが、80平米〜95平米　3LDKのではどの程度でしょうか？
5000万円〜6000万円くらいで購入できるところはあるのでしょうか？

よろしくお願い致します。

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南側はなかったと思うけど、西側と東側にはあったような？

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>195, 196

まだ価格は決まりではないらしいですが、
南向きでも低層は大丈夫みたい。

+ 南向き83.29 10階-3階 3LDK 5600万円台から↓
+ 南向き89.20 10階-3階 - 3LDK 5900万円台から↓
+ 南向き90.92 10階-3階 - 4LDK 6100万円台から↓
+ 南向き90.95 48階-41階 - 3LDK 6800万円台から↓

南向きだと、10階より下で、坪単価220万ちょっと、くらいですね。
高層だと、250万弱くらいですか。

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万一の話ですが、夜間に10階くらいで火災が発生してパニック状態になったら、
上のほうの人たちは逃げ遅れることなく1階まで降りられるのでしょうか？

あと、もっと上のほうで火災が発生したとき、119番してもハシゴ車がちゃんと
届くのでしょうか？

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ハシゴ車は届く高さ決まってますね。
あとはヘリとかでしょうか。
ヘリはあてになるのかどうかはわからないですけど。。
最近のマンションってそんなに火のまわりよかったでしたっけ？
避難は出来そうな感じもしますがどうなのでしょう。
心配でしたら聞いてみられた方が良いですね〜。

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>>197さん。
195です。ありがとうございました。
やはりというか、結構するんですね。
これだと、都心湾岸と同じくらいなんで、結構悩みますね。

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