グランスイート広尾　（港区南麻布）

麻布台がうれてないから仕様を落とす。価格も落とす。というビジネス心理が働くのでは。。　逆なら別ですが。。

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麻布台の方が仕様を落としたら売れたのでは
こちらは、あまり仕様を落としたら逆に売れなくなると思います
丸紅さん 負のスパイラルに陥らないように

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現地が見れていないんですが、話に出ている都営住宅の見え方って気になりますか？このブログでも婉曲な言い回しだけど否定的なんですが。価格はやっぱり450万／坪くらいしますかね？
http://shinchikusagashi.blog.fc2.com/blog-entry-14.html

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気になるのは南側です
東側は少しセットバックするから、道にピッタリではないでしょう
グーグルマップの航空写真をご覧ください。４５度ビューだとわかりにくいかもしれませんけど
値段的には、南麻布ですから、最低450万円くらいはするでしょう
仕様をあげて頑張ったら、500万円オーバーもあると思います。売れるかどうかは別として。
近隣のウエリスがいいお値段してますから

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南は将来、建て替えの可能性が否定できませんね。

また、５丁目のNTT物件は、

免震構造でコスト高
スーパーゼネコンでコスト高
NTTのいつもの強気の価格設定でコスト高
戸数はすくないので一人当たりコスト高

で、５丁目物件と同じ価格レベルであれば在庫の山必須でしょう。。

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免震でコスト高っていっても、たいした物ではないよね。他のコストが圧倒的に高いので、全体に跳ね返ってくる割合はたいしたことないよね。

地方の坪２００位の物件だと、免震でコスト高という言い訳も通るのかもしれませんが、それだって、十分利益はでているわけで。

ウェリスは単に高いだけでは。。。

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あとは、土地代ですかね。。　（５丁目は確か競争入札で高値仕入れだったような。。）　

まあ、いずれにして都心部はまだまだ苦戦している物件が多いので、ふっかけ販売はまだまだできんでしょうね。。

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近くの住民なら誰もが知っている、都営よりもっとやばい物件があります。ここのマンションの周りを見ただけでは判りません。

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他のスレッドでも書かれていますが、中途半端な情報では皆さん不安になるだけです
できればもう少し具体的に書いていただけないでしょうか
どうなのか全く判断できませんので、よろしくお願いします

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中国大使館と公館のことじゃないの？

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まあ、やばいものがどこかわかりませんが、現にお隣の野村さん物件がまずまず売れたのですから、影響要因にはならんでしょ。

一応、その”やばい”といものの情報開示お願いしたいです。

他の方も言われているとおり、不安をあおるだけではコミの存在意義に反するので。

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どうも、８９○さん、のようですね。。

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現地を見てきましたが「南麻布」や「広尾」のイメージとは別世界で驚きました。
皆さんご指摘の通り、特にお隣の都営アパートには正直引きましたし夜は怖いくらいの雰囲気でした。

広尾駅周辺で探していますがここの周辺だけで見てもプラウドやウェリスのモデルルーム、駐車場など
今後マンションが建ちそうな土地がまだまだ余っていそうでしたのでこちらはパスしようと思います。

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もともと、麻布というところは下町情緒がのこっている場所です。天現寺近辺がそうですね。昔、町人が住んでいたところ。フランス大使館のところは武家屋敷。寺、町人、武家屋敷のMIXですね。。いろいろな顔がありおもしろいですね。

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ここ、少し前までは、建設反対の幟があちこちにたっていた
のですが、この前見に行ったら、嘘のようになくなっていました。

そもそも、プラウド南麻布建設の際には、反対の幟がなかった
のような気がして、ここだけなんで反対されるのか（プラウド南麻布は、
敷地にきつきつで、圧迫感は相当なのもので、ここだけ反対される理由
はないはず…。野村が事前に上手く立ち振る舞ったのか？）、突然、
反対が収まったのは何故か、とか、この地の独特の力学について、
考えずにはいられません。

不動産業界なんて、そもそもアレな業界ですが、ちょっとね。。。

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これは単に建築確認を地元の人と巧く協議していなかったことが原因です。

垂れ幕がなくなったのは、町内会と丸紅が階数調整などして妥結したのが事実だと思います。

プラウドはフランス大使館のところにたてましたよね。いわば借地ですよね。で、フランス政府に誰が反対するんですか？特に欧米に対する劣等感がある日本人にはできんでしょ。そんなこと。

要は、丸紅さんの交渉不足、というところでした。こんなのはどこにでもある話ですよ。町内会と事前に協議すればよかっただけの話ですね。

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実弾はいくらくらい飛び交ったのですか？

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いつごろ事前案内会は開催されるのでしょうか？。。

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ありすの杜 南麻布、麻布子ども中高生プラザ　http://www.city.minato.tokyo.jp/azabuchikusei/azabu/koho/documents/aza...
などが建つ場所のように有栖川公園に面した丘の土地で分譲マンションが出るといいのですが。。それに比べるとこちらの物件は広尾というには少し環境が下がりますね。

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億ション楽しみ

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最低でも８０００万ぐらいからにして欲しいですわ。

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いろんな購買層が混在するといやですね。。タワーマンみたいに。

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ここ、前田建設ですけど、どうなんでしょうか？。。

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福島の汚染水かぁ～

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広尾駅徒歩3分の場所に、サンアリーナ広尾って新築マンションもありますよ。
宣伝費用かけてないからか、価格が押さえられてる。
仕様はまあ普通。
郵便受けがデザイナーズマンションみたいかな。
無名デベだから、ブランドより安く買えればいい派向け？

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サンアリーナ…聞いたことないです。

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グランスイートでも検討するか否かの微妙なラインなのにサンアリーナて…絶対ムリ

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財閥系すきな人は丸紅さんとか商社系はやめるべきだよ。グレード感など違うしね。。

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早く情報だしてくれませんかね
他に決めてしまいそうです
売り惜しみですか？

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なんか、どんどんのびてますよね。どうなっちゃてんるんでしょうか？　hpも全然更新無し。。　外観ぐらい載せて欲しいんですけど。

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麻布台の不振が深刻で、こちらの販売開始どころではないのでしょうか。
こちらは相場にあった金額で，早く完売しないといけないのでは
9月の期限もすぐですしね

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麻布台は値付け大失敗でしょ。広尾も同じ程度の価格なら顧客はそっぽ向きますよ。低地、都営隣など条件がよくないので。富裕層の方はここはターゲットではないので、中途半端に高いと完成在庫の山となる危険性をおびた物件と思います。

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その可能性高そうですね
最初に沢山契約とれないと、大変そうです

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ウェリス有栖川
グランスイート広尾
ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町
ザ・パークハウス 西麻布レジデンス
ザ・パークハウス 広尾羽澤
広尾ガーデンフォレスト　等々

この辺りだけでも、こんなにあるからね。
検討者には、かなり恵まれている状況だと思う。
（近年、同時期にこれだけの優良物件が発売される
ことって、なかったような？）

ただ、売主からすると、ちょっとつらいかも。
ここは、様子見ではないでしょうか。

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いずれも苦戦中ですよね。。。アベノなんとかでマスコミは騒いでいますが、実需の回復には数年かかるので、出せば売れる状態になるにはまだまだですね。。商品企画もいまいちなんですかね。。

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上記他物件は高級路線なのでターゲット層が違います
ここのライバルはオープンレジデンシア広尾あたりでしょうね

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＞９０さん、
その通りですね。購買層は。富裕層はここさけるでしょうね。高台・高級ブランド（財閥系）がおすきですから。だから値段も相応にしないと在庫の山と。。。

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じゃあ坪４００位になりますかね
それならすぐ売れそうな気がしますが
やはり４５０位なんでしょうね
で、在庫の山？

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高くても＠４５０の値付けだと思いますよ。
麻布台が＠４５０－５００？かな。。

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自分は、ここは結構人気あると思っています。

人気は、別に極限られた富裕層に訴求しなくても良く、そこそこの価格で、広尾よりの麻布エリア（リアル麻布）に住めるというのは、魅力高いと思います。

確かに高級感はないけれど、街の恩恵は享受できる。

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94さんのご指摘は一理ありますね

こちらは富裕層ではなくサラリーマン世帯やDINKSでも背伸びすれば
なんとか手が届くかかもしれないという層に人気がありそうです

そういう意味ではオープンレジデンスと競合するというのもあながち間違ってはいないのかもしれませんね

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＞サラリーマン世帯やDINKSでも背伸びすれば
＞なんとか手が届くかかもしれないという層

手が届く、とはいくらを想定しているのでしょうか？

サラリーマン、といってもすごーく幅広いですよね。。。

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グランスィートはブランドとしてはイマイチですか？仕様が劣るのでしょうか？

また、純粋に立地としての価値はどうなんでしょうか？？？
やはり、元麻布などに比べると、あの辺りは比べものにならないというのが事実でしょうか？？？

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元麻布でも場所による
南麻布でも場所による
あとはそれぞれ好き好きでしょう

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販売が8月とまだ先なので情報が薄いですよね。
地図で周辺施設を確認してみましたが、都営のアパートやマンションに囲まれた立地で
通りを挟んだ西側にお寺、お墓がありました。と言っても
夜間帰宅路として通れば怖い程度、マンションからは上層階から見える程度だと思います。

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以前、四月には案内を送るというメールがきてましたが、未だに来ない
麻布台の不調がたたって、販売員をまわせないのか
あるいは、値上げを目論んでいるのか
いずれにしても、待たせすぎですね
遅れるなら、その旨、メールでお知らせしたら？
顧客をバカにし過ぎですよ、丸紅さん

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売り焦る必要がないのでしょう。価格は、億超えは確実でしょうね、この利便性なら。
近くにプラウド南麻布は瞬間蒸発でしたね、定借物件ではありましたが。値付け興味深いですな。

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最近思うのだけど、ここの隣の都営って、なんであるのかな？
都心の一等地に、都営を設ける必要性が分からないのだけど。

さっさと廃止して欲しい。

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プラウド南麻布のレジデンスサイドって、坪340万くらいでしたっけ？

それであれば、ここは、坪400くらいでは？

ただ、プラウド南麻布は間取りが酷かったので（森側の間取りが極一部
を除き酷かったのは記憶しているのですが、レジデンスサイドって、
どうでしたっけ？）、あと、アベノミクスもあるので、少し高めにみて、
坪450くらいですかね？？？

まぁ、丸紅さんに聞かないと分かりませんな。

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プラウドは、借景があるから売れたけど（レジデンスサイドは、その勢い、かつ、野村の営業力で売り切っただけ）、ここはどうかな？

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>>102今ちょうど原宿アパートが建て替え中ですね。物事に時間軸を足して見れないと不動産でヤケドしますよ。

あと余命が何年かにもよりますが都営団地は比較的容易に建て替えられますからいずれ街並みはガラリと変わります。

古い都営住宅は立地が良いため埋立て地以上に貴重な東京都の資産です。

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８０平米で坪４２０と仮定するとちょうど１億強くらいですね。
想像の域を越えられませんが、いくらで出してくるか楽しみですね。

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>いずれ街並みはガラリと変わり

そうだといいのですけどね。確かに、建て替えはあるのかもしれません。

とにかく、都営に入るような所得者層とお隣同士でクラスのが嫌です。
あと、ここ、都営以外にも、坂下の貧相な街並みが色濃いんですけどね。。。

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安ければ欲しいな。やはり湾岸以外の港区に住めるのはいい。

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>>102さん
この辺りの都営住宅が建設されたのが1960年代なので、建設後、本格的な都市開発が行われ
一等地に変貌していったと思われます。
経年的に建て替え時期も近いと思いますが、大抵の都営住宅で住民の反対があるようですね。

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近くに工事中の敷地がありますが、マンションが建つのでしょうか？であれば何階？

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竣工が来年3月ということもあってか立地以外のほとんどが未定なのですね。
現地の地図を見てみるとフランス、中国、ドイツ、パキスタン、フィンランドなど
各国の大使館や歴史のある教育機関が集まる立地で閑静なのではないかと感じます。
間取りと価格の発表が待ち遠しいですね。

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安いわけはないよ。億はいくでしょ。

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↑どした？

みんな坪単価については話してるけど
グロスの議論は誰もしてないぞ

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価格については何もでていないので、すべて憶測の域をでていません。６月には予定価格がでると思います。

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来週ぐらいには案内くること期待しているのですが。丸紅さん、よろしくです！

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現地確認しましたが、場所は高級感はいまひとつなぶん価格に期待したいです。フラットで駅近ですが、富裕層は避けそうですね。70平米で7000万～8000万なら前向きに検討したい。

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間取りなどが入った封書が届きました。

南西向きが多いみたいで、検討から外すことになりそうです。まぁ、土地の向きからして仕方ないですが・・・。

ちょっと残念です。。。

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西はお墓びゅーですね。
東は抜ければ緑が多くて景色よさそうですが。。それは残念です。

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資料届きました。
どの間取りも極狭ばかりで我が家も検討から外す事になりそうです。残念。
何故もっと余裕をもった間取りにしないのでしょう。
どこも似たようなマンションばかり。

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どのタイプもリビングがとても狭くて驚きました
あれではゆっくりくつろげないし人も呼べないので気持ちが完全に冷めました
おかげで他の物件で決断できそうです（笑）

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あとは値段だけですね。

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やっぱり、麻布台が売れてないから、こちらは間取りを小さめにして、
安い価格帯を多くだそうという戦略なのでしょうかね～

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これでも間取りを広めにしたと思うよ
もともと118戸の計画を108戸に変更してるから

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そうなんですね！

あとは値段、、、いつ決まるんだろう？

皆さんオープンレジデンシアのほうは見に行かれましたか？

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ここは、人気あると思います。

最近の流行は、「小金持ちが都心一等地に住む」です。

そして、そういう層にとっては、超一流の物件である必要は
ないけれども、妥協したと思われるのは、耐えられないのです。

その点、オープンレジデンシアは色物ですが、丸紅というと
（マンションとは関係ありませんが、）世間的な知名度はある
ので、見栄を満たしてくれる（損なわない）訳です。

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あとは小金持ちが買える価格かどうかですね

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丸紅のどこが見栄を満たしてくれるんだろ（笑）
逆に恥ずかしくて言えない。
丸紅なんて大手三社とは完全に世界が違う二流商社。

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オープンハウスより良いでしょう。
住商なんかが分譲したら、それこそ小金持ちが買えない価格になるでしょう。

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そういえば三井物産は時々見るぐらいで、三菱商事はほとんどマンションやっていませんね。
マンション事業頑張っている時点で二流の証か。

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坪400はいくんでしょうね。小金持ちには買えないので無駄な期待はしない方がよいよ。

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そんなんじゃ大量売れ残り必至だね

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物産、商事のマンションなんて恥ずかしくて買えないよw
商社系なら紅か忠かトリトンくらいだろ。ブランド好きなら財閥系不動産だろ普通。財閥商社じゃなくてな。

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物産、商事は不動産を下に見てるので、取引関係でたまたま土地が仕入れられれば、いい土地なら自ら売り出すし、訳ありの土地は不動産に下ろすことがよくある。

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>134 単に不動産に弱いだけ

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狭小の2LDKがあるので6000万きってくると思う。
ただ、住みたくないけど。
狭小なのにトランクルームないのかな。
1階の平面図を見る限りエントランスもショボそう。
コンシェルジュがいるスペースもないんじゃない。
地下駐が機械式じゃなきゃ、この物件管理費、修繕積立金も安いかも。

この界隈では、ぶっちぎりで安かったりして。

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41平米の一番小さな一人用は5000万円台でしょうね。

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41平米は3980万スタートならインパクトあるのになぁ。

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西麻布のタワーはそれに近かったですよ。
ごちゃごちゃ言われているけど、あれは割安なのです。

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>138 オープンレジじゃあるまいし、ないない。

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41平方で4500万からってのが妥当
これが客寄せ価格で、多くは4900ｰ5100あたりだな

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西麻布も終わるので、競合は東急の狸穴くらいかな。

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>141 そんなに安くないと思うけど、楽しみですね！

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141だが
41平方で5000万て、楽観的だろうか？
これだと坪単価400万。こんなもんだろ？
南麻布アドレスとはいえ、坂下で周囲の雰囲気もイマイチ。
ま、麻布台みたいな売れ残りマンションにしたいなら、坪450もありだが

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雰囲気の好みは人それぞれですが、すみやすい場所ですよ。

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プラウドが高値で早期に売り切ったからね。ここも強気なのではないかと。

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パンフを見る限り高級感を感じないので、値段は抑えてきそう。
富裕層向けではないので41平米4000前半スタートもあると思う。

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ないないw

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中途半端な割高物件にならなきゃいいけど。

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１２３さん
それはあると思いますよ。以前他の物件で営業の人から、広く高い物件を出しても
今はあまり売れないと。それなら狭くても安い物件の方が動きが早いので、そういう
傾向にそこの会社はしていると。高いならすごく高い物件は動く様ですが中途半端な
物件がなかなか売れないのが現状の様ですね。ここは距離はあるけど日赤もあるし、愛育
病院もあって病院に関しては安心ですね。もう何十年も前になるけど、愛育病院で私も
生まれて、何かあると行っていたのですごく懐かしい土地です。帰りに、ナショナルマーケットや
明治屋へ行くのが楽しみだったな。

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