グランスイート広尾　（港区南麻布）

高いですよ
一番安いとこでも450予想

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販売がずれているので、消費税８％物件になるようでした。

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仕様・設備はどうですか？（麻布台とかと比べて落ちますかね）

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麻布台をしらないので、比較できないですが、標準的な仕様のようでしたよ。
ガラスウオールで、ベランダは広くなかったです。プラウド南麻布のような感じですね。

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麻布台と同等くらいの印象でした。
オーバーヘッドシャワーやキッチン周りなど。

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全体的に間取の狭い部屋が多い。

130平米のモデルルームは二億というより二億後半。
110平米以上は一億後半〜二億台。
予定ですが。

当たり前ですが麻布台よりは明らかに高そうです。

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当初予定より仕様を大幅に変更しているそうです。
予定より高級路線にしているとか。
そのため、カラーセレクトはなし。
竣工も来年夏に延期だとか。

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白金の積水タワーも高いし、正直買えるとこがなくなった（苦笑）。

広尾駅周辺で、坪４００〜４５０で３０平米くらいを希望。

って、無理な願いなのかね。

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竣工は三月、引き渡しは四月ということでしたよ。

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いやはや、坪４００なんて言っていた人は、責任取ってもらいたいよ（笑）
坪５００以上、７０M２以上の部屋はみんな億ション,
って感じかな（もちろん予定も出ていないのですが、話を換算すると・・・）

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ですね。
60前半の一番小さい部屋が8000万台くらいかな？と予想してます。
思ったより全然高い…涙

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どうして当初予定より高級路線に変更したのでしょうか？
フラット駅近物件に予想以上の需要があるとみたのでしょうか？

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アベノミクスでしょうね。

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時期的なものだと思っています。億ションが売れているので、より利益率の高い高級路線にしても大丈夫という判断になったのではないでしょうか。

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パンフレットにオプショナル仕様の写真が多すぎて実物がイメージしにくいです。

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アベノミクスで高級路線でも売れると思っているのでは

でも麻布台より少し高いくらいで適正価格かなと、初めから思ってましたけど

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１０月頭ぐらいに増税が決定されるので（ほぼ財務省のいいなりになることは間違いない。政治家は能無し。）、以降、不動産業界の過熱ぶりは鎮静化されるでしょうね。ここはタイミング的に微妙かな。

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アベノミクスというより、近隣住民反対運動で、当初９階建てだったのか一階減ったのと、上の階の戸数がへったために、売上目標を達成するために、高級にして価格を上げたんじゃないでしょうかね。今年の頭くらいまでは、反対の旗がたってましたからね。

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そんな反対運動があったんですね。
それにしても、お盆明けにならないと予定価格すら出てこないとは…。

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そですね。設計変更を何回かいれていてその影響が大きいかと。（あとから車寄せを設計等？）あと、敷地内に近隣用ゴミ置場も結局設置しなければならなかったことが残念。押し切られた模様。。（景観とか心配）
まあ、近隣との交渉・調整や施工管理等含めマネージメントがちゃんとしてない感はどうしても拭いきれません。突貫工事にもなっているのでは、なんて疑っちゃいますし、品質にも影響がでるんじゃないですか。

こういうのをみてしまうとやはり大手（野村、三井、住友、三菱）がいいのかな、なんて考えちゃいますね。

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２部屋あるモデルルームのうち１部屋が調整中？とかで見られなかったり
度重なる設計変更だったり…確かにマネジメントに不安がありますね。
広尾徒歩６分に惹かれて待ってましたが、これならPH西麻布やグラン南青山買っておけばよかったかも…。

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＞２部屋あるモデルルームのうち１部屋が調整中？とかで見られなかったり
既に、モデルルームでさえ突貫工事中？だめだこりゃ笑

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感想

・内容の割には思ったより高い

・内装仕様はGOOD

・駅距離など立地はGOOD

・詰め込んだ間取りが多い

・広めの部屋でも収納狭い（トランクルームのレンタルなし）

・駐車場アプローチがイマイチ（一方通行の関係）

正直期待ハズレでした・・・

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１階減らした影響がモロにでて詰め込んだ間取りになってるのかな？

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周辺は小さな一戸建てが多い坂下ですが、
駅に近い（マンションへのアプローチの雰囲気の良し悪しは別として）
ので人気が出るのかもしれませんね。
これから周りの環境も高級感が出てくるのかなぁ。
立地環境の割りには高級仕様物件だと思います。

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全ての方角がお見合い住戸になるよ（除く上層階）。ここは。

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近くを通ったので、現地を見て来ました。
エントランス部分が見えたのですが、一階部分の床が地面より低いみたいですね。
あと、最近のマンションにしては、各階が低い気がしたのですが、気のせいなのかな？
確かに、３８７さんが言われるみたいに、お見合いになる戸が多そうですね。
今日はゴミ日だったみたいで、マンションもまわりには、エントランス側に２箇所、町内のゴミ置き場がありますね。
これがそのまま残ると、正面の両脇にゴミ置き場となるようで、ちょっと考えました。

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とにかく残念…

仕様は予想していたより良かったが、階数減らした事によってかアベノかで割高感あり。
その上突貫工事や今後の不安要素が…

上層階しかオーダー対応ないのもね。

坪単価４５０越えでも、満足度があれば購入したのにホント残念。

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残念すぎますね。
麻布、広尾、青山周辺でこれから発表される計画ってありますか？
あったとしたらここよりさらに高くなりそうですが、全体的な満足感という意味で。

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青山アパート立替プロジェクトがありますね。プレミスト南青山のスレにでてますが。立地よすぎて最低＠６００では。。

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ゴミ置き場は、北側のみでした。でも、駅からの導線にあるので、人を呼ぶ際にも気にはなりそうです。

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近隣住民に押し切られてこんなゴミ置場を敷地内として設置することになった。車寄せもなぜか後付けで設置みたいだけど、ここ、図面にちゃんと表記されていないんだよね。トランクルームもなぜか全戸なし。間取りも小さめ（特にリビング）。風呂は大きめのが多いんだよね。外国人向け？　紹介ビデオもなぜか英語の音声（笑）。ここはインターナショナルというのは自明なんで別にという感じだが、全体的な印象として何もかも中途半端だな。

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＞３９０
わたしもそれ知りたいです。このところこの界隈は随分供給が活発だったので、まだまだ隠し球があるのではと勘ぐってしまいます。

青山って、地所がかなりの高額で買ったところですか？好きな人は好きそうな立地ですね。

他にはありますか？特に、六本木通りの南側の情報を知りたいです。

この前、広尾羽澤みに行ったら、隣で戸建て用の土地が売りにでていて、まぁ、歩いて見るものだなと思いました。

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元麻布と南麻布でパナの小ぶりのマンションありますよ。

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確かに間取り狭いですよね。
狭い部屋が細切れにあるより、部屋数が少なくても広い間取りの方が好みなので残念。
それにしても収納スペースが狭くて、トランクルームもないのは、住む人のことを考えた設計なのか、いろいろな点で不安になってきます。

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＞391さん
＞394さん
＞395さん

青山アパートの建替えは…確かに坪600は越えてきそうですよね。
残念ながらさすがにちょっと手が出ないです。
パナは安いには安いですが、モノがどうなのでしょう。

隠し玉、ないですかねー。

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みなさん失望しているのでしょう。
販売時期を遅らせ、HPも孔雀のまま、じらしきった上で出てきたのがこれでしたから。

紹介ビデオが英語だったのに建物自体に外国人向け要素が感じられない（広さ・天井高・設備等）ことからも
マンションのコンセプトがぶれぶれなのが見て取れます。
周辺環境に合わせて素直に地に足の着いたそこそこのグレードのマンションにしておけばよかったものを。
諸事情から無理に高級物件にしようとして、ただの高額物件になる気がします。残念無念。

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＞399 ただの高額物件になる気がします。残念無念。
その通りですね。このデベ、麻布台を全然教訓としてないね。脳みそ足りなさすぎ（笑）。

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建物、立地、値段、どれも中途半端。

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残念無念、正にその通り。

この物件を待って、他を見送ってたいたのを後悔。

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＞この物件を待って、他を見送ってたいたのを後悔。
我が家もそう。三菱３件（広尾、南青山、西麻布）みたが、駅近の観点でパス.　がしかし、ふたを開けてみたら。唖然、、　HP更新しないのも納得だよ。ずーと孔雀でいてくださいな（笑）

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今、HPみたら内容の更新は全然なくて、夏期休業だけ更新してやがる。怠慢な会社やな笑

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コンセプトがぶれぶれ、正にその通り。

ところでどなたか、この物件の近くのNTT麻布セミナーハウス跡地の
空き地が今後どのようになるかご存知な方いらっしゃいませんか。
つい最近まで、ウェリスやプラウド南麻布のモデルルームや駐車場のあった
場所です。

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４０５さん

あの場所、風情があってよいですよねぇ。

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>403さん
我が家もまったく同じです…。
けどこの際南青山グランに舞い戻ろうかと思ってます。

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４０５さん

私も気になって調べましたが、
中々正確な情報がないですね。

広尾タワーズ前の最高立地。
仮にマンションが出来ても相当な価格でしょうね。

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愕然としました。
更新されたのが夏期休暇のお知らせですから。
こういうことをさせれるデベロッパーさんの物件は後が怖くて買えません。
どのような物件であるにせよ、今後フォローするのを止めます。

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ほんと残念すぎる。
こうなると南青山のグランのよさが際立ってみえるのは私だけでしょうか。もはや駅までの徒歩5,6分の差はどうでもよく思えてきました。

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駅近マンションが欲しい人は、サンアリーナ広尾を選択するからね。
なんと広尾駅徒歩3分。雰囲気も、ここよりは良い。

グランを選ぶような人は環境重視派でしょう。ニーズが違います。

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すみません。舌足らずでした。


雰囲気も、ここよりは良い。
↓
周辺環境の雰囲気も、ここよりは良い。

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旧NTTルパルク駐車場（麻布セミナーハウス跡地）は大手動産会社が土地を取得しましたよ。
利用用途は未定らしいですが用途地域から考えると分譲マンションを建設する可能性が高いのではないでしょうか。。

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＞旧NTTルパルク駐車場（麻布セミナーハウス跡地）は大手動産会社が土地を取得しましたよ。
タワマンできそうですな（笑）ここなら１階でもいいやWW
建築計画の看板がでるか見張ってよ。

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どこが取得したのですか？
ここより駅近ですし、分譲となればかなり気になります。

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413さん
情報ありがとうございます。
分譲マンションとなればタワーマンションの可能性もありですね。
ここならタワーマンションでも買いたいです。
楽しみにしてます。

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こりゃー待ちかなWW　（定借でもいいや）

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あたぼ～よ。南麻布の高台で高級建替えの噂さあるとどこかが見たけど、ど～お。

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↑有栖川公園のとなりはこども圓建築中だが、そことの勘違いじゃない？

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麻布運動場、テニスコート前のホーマットAugustが壊されて、
マンション建設を期待していたら、今度、A×Aの社長さん宅になる模様。
裏の一戸建て３件分の土地の広さのようです。

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＞４１９

そこではないよ。ナショナル麻布の裏辺り。

誰かが、地下鉄の宿舎の建設、とか前に書き込んで
いなかったっけ？

って、ここのMR行ったら、どなたかデベに聞いて下さい。
そんな情報も正確に知らないようなデベはないでしょう。

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買ったのは住友不動産ですね。
今日の日経不動産マーケット情報に出てましたよ。

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＞そんな情報も正確に知らないようなデベはないでしょう。
この前質問したら、返答できなかったよ（笑）。北東側ホテル前の小さい敷地に関しても。レベルわかるでしょWW

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あの立地で住友不動産なら坪600コースだろう。

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分譲でない可能性もあるよね。商業施設＋高級賃貸（外国人向等）とか。分譲ならすみふはパスかな。予算軽くオーバーになりそうだ。

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NTTのところは特区外だからタワマンは建てられない。ここも特区外だけど。

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タワマンでなければ、広尾タワーズのような高級賃貸になるのかな。
はやく知りたい。

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413さん、嬉しい情報ありがとうございます。
ここのマンション出来るなら私も待ちたいです。
ここなら、定借でもかまいません。

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3A駅近でこのサイズの土地はまず出ないから賃貸ってこともおおいにある

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ここは有益な情報交換がなされていていい雰囲気ですね。
もはや全てグランスイートと関係ないですが笑。

話題に挙がっている土地なら定借でもかなりのお値段しそうですね！

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確かに住友不動産なら代官山に引き続きラトゥール広尾or南麻布ってのもあるかもね。
一中高で300%しか指定されてないし、前面道路の幅員が小さいから低層しかできないし、オープンエンド型私募ファンドの物件としては最適かもね。

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敷地が広いので、おしゃれな商業施設も作ってほしいな。

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港区は高さ制限の新しい条例で地価が全く変わることになるから要注意。

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港区な高さ制限の話は知ってますが、地価、マンションの価格にはどのように影響するんでしょうか？条例できる前に買っといた方がいいんですか？

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高さ制限エリアはアベノミクス特区指定されないから容積率が上がらん上に高さ制限までくらうダブルパンチエリア。建て替えがほぼ出来ないのでバリューに大差。

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NTTのところ、
自分は、所有or定借or賃貸には拘らないので、いずれでもよいのですが、
わりと賑やかなエリアなので、ゲーテッドというか、外部の人が敷地内
に入り込めない造りにして欲しいのと、最近のマンションみたいに、
敷地きつきつに建てずに、余裕ををもった造りにして欲しいです。

あとは、なぜ住友、、、というのが自分の一番の思うところです。
三井にやってほしかった。

また、どうせならナショナル麻布の敷地とあわせて、オシャレにやれば
よかったのにね、と思うのです。

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麻布台より高い感じですが、売れるんですかね。

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今日の日経夕刊にグロブナーが六本木の築10年マンションを坪1000万で売るってでてますね。ここが600万なら割安感ありますね

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近隣物件と比べると高いね。
価格を好評すると皆退いちゃうね。
麻布台が売れたりして。

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ここ、というのは、グランスイート広尾のこと？

割安と思う方はどうぞ買ってあげてください。坪６００で。

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グランスイート広尾が坪６００万ですか。
世の中の価値観は変わっていくとはいうけど、
それって、余程、麻布に憧れている人がいるってことですか。
それなら坂上の方が余程価値があると思います、個人的には。

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ウェリス有栖川より高い感じですか。

ウェリスの方が、
・駅から近い
・囲まれ感あるが、感じが全然ちがう。
・スーゼネ
・仕様・設備は丸紅よりいい

という印象ではありますが。

単なるぼったくり商法？

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西麻布レジデンスは既存不適で、the end。やはり低層に限る。

まぁ、タワマンなんか多かれ少なかれ既存不適だし、西麻布レジデンスは、そこまで超高層ではないので、スラム化はないでしょうが。

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割安でも質が悪いな

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事前案内会行ってきました。全体的にグダグダで買う気が一気に失せました。
価格は最安値が坪450あたりで、7階8階のプレミアム住戸は700超え。
モデルルーム130平米（ルーフテラスが30平米以上ありますが）は2億9000万くらいらしいです。
間取りが3LDKばかりでコンセプトが謎。高級路線で小さい部屋たくさんの間取りが理解できん。
広尾エリアで億出して買う人はこんな間取り求めてないでしょうに。売れ残り必至と予想。
完成間近ながら2LDKに間取り変更可能か検討はしているようですが、
すでに6階まではオプション変更の余地もないし、現実的には不可能なんじゃないでしょうかね。

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明らかに商品企画がぶれています。

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アベノミクスじゃないでしょうかね。
高くなったのわ。

いくらいい物件でも高く買ったらそれ以上で売れる可能性は低くなりますから。
マンションは古くなれば価値が下がるのは仕方ないですし

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最安値で坪450ですか…、衝撃的な価格ですね。

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リビング狭すぎ。
多くがお見合い部屋。
上層階でも東・北側ホーマットから見下ろされ、テラスでくつろげない？ww
で勘違い値付

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設計変更で１階削られたのが影響しての勘違い価格というのは本当だったのか。。。

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ここを待っていた人は、悲惨ですね。

あわてて他の物件に流れるのでしょうが、
良い位置取り・間取りの部屋が残っているのかどうか…。

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最安値　坪450とは強気ですね。
どんな人たちが喜んで買うのでしょうか？
お見合い部屋、庶民的な立地等々、地元をよく知っている人は
ちょっととまどっているでしょうね。

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間取りを見ても、マスターズハウスみたいなコンセプトだったらよかったと思うのですが。

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＞ここを待っていた人は、悲惨ですね。
西側広尾の新築分譲全部パスしてここ待ってました。ホント、悲惨です。。
でも、リスクヘッジとして他の物件も追ってます（汗。

＞設計変更で１階削られたのが影響しての勘違い価格というのは本当だったのか。。。
コストを顧客に転嫁してくる会社の姿勢を疑いますよ。割高もいいとこ。お隣のウェリス有栖川より高いなんてありえんわ笑。

これで管理費修繕とかも高かったら（ふっかけ値付で）大笑いだね。

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ここは周辺環境とかいまいちですし、至近距離のお見合いも多く、
デベもゼネコンもあれだし、全然いいところないのですが、唯一
人気になり得るとすると、本村小学区ということではないかな。

ただ、本村小学区が近年人気が高いのは、南麻布のイケテナイ
方の地域の方々が本村小学区を目指すからで、かつ、リアル南麻布
に住んでいるひとは私立いってしまっていたりして、実は、あまり
いけていなかったりするんだよね。

青南小とかは、抽選ないけど、私立落選組が滑り止め的に来ること
が多いので、レベルはそれなりに高い。

結局、学区を考えて買うのであれば、ここにする意味はあまりない
気がする（そもそも、公立のレベルは、特に教員のレベルは、一定
していないので、教育のことを考えるのであれば、公立は危険。）。

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購入者への価格転嫁じゃなくて、三井不動産に払う手数料や
無駄なプロモーション費のコストを削って欲しかったです。

物件自体に十分な商品力があれば、営業や販促費なんて少なくても平気だと思います。

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三井の営業はここにきてるのですか。パートかな（笑？　並行で三田物件ありますが、そこにはパーマン営業（三井グランディオーソクラブ担当営業）がきていて販売強化してますが。

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管理費も思った以上になるんじゃないでしょうか。
コンシェルジュがつくみたいです。
このあたりの、他の物件は、グランスイート広尾の事前案内が始まってから売れ始めているようですよ。

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もともと立地がイマイチだからこそ、販売側もどういうコンセプトでいくか迷いに迷って、何かを根拠に価格高級路線を突っ走ってもいけそうと判断したから、中味は狭い間取りの非リッチ層を対象とした、ニューコンセプト高級物件になったようですね。だから購入層もそれなりになるような予感。
こちらを候補から外して、旧NTTの土地の住友不動産物件に期待して待つ人々も出てくるのでしょうね。

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これから出てくる新価格マンション第1号ってとこでしょ。坪600っていったってドルベースの坪単価だと値上がりしてないしね。

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