オーベル西葛西について

物件の良い点は、
・戸数が多くなく、コンパクト(大規模物件が好きでない方)
・角部屋率が高い
・ワイドスパン
・全戸南西向きで比較的日当りが良い
・上層階は展望が良い
・買い物に便利な西葛西
・学区となっている公立小学校、中学校のレベルが高い
・子育て支援策が充実している江戸川区にある

良くない点は
・交通量の多い葛西橋通りに面している
・金額が、周辺の物件よりも割高
・駅から徒歩約11分
・下の階は展望が良くない(目の前にマンションがある)
・地盤が心配
・東西線は有名な激混み路線(始発でも当然座れないし、6時台でもそこそこ混んでいて、7時半から8時半はひどい)

って感じでしょうか。要望書の提出期限は、５月12日だそうです。要望書の受付から約2週間で、どれくらい要望書が提出されているのか、気になります。引き続き検討中です。

駅からこの距離でこの値段、驚きました。
４０００前半かと思いましたが、低層でも４５００〜でしたね。
葛西橋通りは交通量が多いので、騒音、排気ガスなど気になりますね。
洗濯物とか普通に干せるのかな？
東西線は本当に都内有数の激混みですよね〜
７時３０頃、通勤で葛西から乗っていましたが、乗れないことが何度かありましたから、西葛西はもっと厳しいでしょうね。。。

西葛西は大規模も新築するからさらに厳しくなりそうですね

ダイヤモンドの記事ですが、今後2035年までに人口が顕著に増える地域として、中央区、港区、そして江戸川区を挙げていました。他にも増える地域がありましたが、この3つの地域が特に増えるそうです。人口が増える→人気がある→価格が下がりにくい、ということを期待したいです。。。東西線、絶対無理ですが、複線化でもしないと混雑解消は難しそうですね。今の時点でも、かなりしんどいですから。

明治安田跡地は坪220万くらいかな。

No.9の方も質問されてましたが、
ペットを飼えるかどうかご存知の方いらっしゃいませんか？

設備仕様のレベルが低いね。特にトイレなんか…

トイレ、どういう仕様が理想的ですか？

4500以上か。。豊洲と同じくらいだね。

ほんとに豊洲と同じくらいですね。

全体的に若干値下げしたようです。

価格、平均１００万近く下がってましたね。
ただ、それにしても、この立地でこの価格、高いですね。
しかも、戸数少ないのに機械式駐車場なんて入れるもんだから（敷地がないから仕方ない）、管理費が高い高い〜
タワマンでもないのに、２万６千て、、、
売れるんですかね〜

タイプによって、値下げ幅が異なるようです。モデルルームと同じタイプは値下がり幅が低く、真ん中のタイプ、センターキッチンタイプは値下がり幅が大きいです。
1番下がった部屋は200万円下がっていますが、人気があるタイプは20万円ほどに留まっています。

確かに、管理修繕費は高いですね。共用設備は必要最小限にしている感じがしてましたが、戸数が少ないので、一戸辺りの負担が大きいのでしょうか。

江戸川区で駅近でもないのに高いなー。

トイレは、タンク付きで手洗いカウンタがついていないところが不満でした。
あとは、せっかくの新築なのに、最新鋭の節水型でないところが勿体無いと感じて
しまいました。
節水型は従来型と比べて毎月数千円節約できるそうなので、分譲で導入しないと
かなりの無駄になるのではないでしょうか。

なるほど、トイレの水代で毎月数千円違ってくるのは大きいですね。仮に、浮いた分を返済に充てられるとすると、30年で考えた場合、数十万円の差になるかもしれませんから。

営業すごいけど、売れてないんですかね。

この辺りで探しているのですがいろいろ設備でランニングも変わってくることを考えると比較検討しないとですね。

キッチンは使いやすそうな気がします。ディスポーザーは無いみたいですが賛否両論だからなくてもいいかなと。

ディスポーザーはメンテナンスにお金がかかるので、必要ないと思います。
管理費修繕費は25,000円前後かかります。

ここの物件でディスポーザーをつけたら、管理修繕費で３万くらいになるんじゃないでしょうか。
戸数が少ないのもありますが、現時点でも管理修繕費が高すぎで、これ以上高くできないのもあり、ないんだと思います。
私も個人的にはディスポーザーはなくてもいいと思っています。
２４時間ゴミ出しができますしね。
でも、この値段を出すなら、江戸川区にこだわる必要がないと思いますが。

確かに、この値段なら西葛西でなくても良いかも。子育て手当ては魅力的ですが。
でも、ワイドスパンで、見晴らしの良い上層階は、いいなあ、と思います。

江戸川区は、幼稚園の補助が２３区内でダントツ１位で手厚いのがいいですよね。
あと、０歳児の間もらえる月１万３０００円の手当もありがたいと思います。
しかし、江戸川区は小中共に、区立の学校のレベルが非常に低く、将来を見据えた親は、中学からは私立に行かせる人が多いと聞きました。
これが本当なら、目先のことだけではなく、先も考えて、購入場所を考えないとだめですよね。

子育て支援も23区内では手厚いといわれていますが、大きな差があるのは就学前に限るような気がします。

区の財政の都合で、公立小学校の給食費援助がなくなりましたし。
保育園、幼稚園の数が足りていないのは明白ですし。

このエリアの住環境は、個人的に好きで永住もアリと考えていますが
こちらの物件は価格にみあうだけの魅力を感じません。

４２さん
子どもを私立幼稚園に通わせる世帯には月額２万６０００円を限度
に保育料が補助される様ですね。しかも、区立小中学校に通う全生徒の
給食費を約1⁄3補助するとか。今家は埼玉県なのですが、毎月の給食費が３６５０円。
１２００円は補助されるという事ですよね。９年間と考えると結構な額に
なりますね。

江戸川区すべてを否定するわけではありません。
今、葛西在住ですが、緑、公園が多くて、東西線とバスでわりとどこへでも行けて、そこそこ生活はしやすいと思います。
ただ、小中学校の学力のレベルを考えると、江戸川区に永住するなら我が家は私立受験も視野に入れたいと思います。
学費のことを考えると、購入する地域をある程度選んでおけば、区立でなんとかやれると考えたら、ここを買う気持ちにはなかなかなれません。
そして、今日も通りましたが、葛西橋通りが交通量が多すぎで夜でもうるさいし、排気ガスもすごいし、いくらバルコニーが広くて南向きでも、お布団を干したり、バルコニーで何かをしたいとはなかなか思えません。
これらのことを考えると、このマンションはあまり魅力を感じません。
価格が安ければ、いくらかは妥協できるかもしれませんが、江戸川区にしては高い方ですしね。
この価格なら豊洲に買いますね。

私も豊洲にしようか、住み慣れた西葛西にしようか、まさに迷っています。

清新三小や西葛西小、清新一中は学力高いのかと思ってました。あくまで江戸川区の中では、ということなのでしょうか。

中学から公立か私立かで、3年間で約300万円近く支出が変わるようです。
清新一中は、上位高への進学率が高いので、捨てがたいです。西葛西2丁目が学区になるようですが、NTTデータ跡地、明治安田跡地のお子さんと時期がかぶるので、一気に小学校、中学校の人数が増えそうですね。

Ｌ字のキッチン、ここのマンションの間取りには良かったのかもしれません。
見たところまっすぐだった場合部屋のスペースを圧迫していたように思います。
料理の動線的にも理想に近いとは思っていますので私は嬉しいです。

欲を言うとアイランドがいいなと思ってたのですが、ここでそれをやると狭いですよね(汗)
リビングの窓も大きくてその向こうはガラス手摺。
明るいお昼を過ごせそう。

小学校中学校まで13～14分って遠い気がするのですが、、、特に小学校低学年の時は大変そう。
意見聞かせてください！

私も遠いと思いました。
低学年は、遠いと行くだけで疲れちゃいますからね。
理想は５分圏ないですよね。

ありがとうございます。
やはり遠いですよね。
西葛西小学校の方が断然近くて通いやすそうですよね！？

私はまだ子供が小さくて少し先の話でイメージしにくいのですが不安になります。
確かに５分圏内は理想ですね。

小学校・中学校は子供の足だとどのくらいかかるのでしょうね。
清新第一中学校は難関私立校への進学実績が高く、中学校選択性抽選で
応募者数トップとなるほど人気が高いようですが。。。
小・中学校連携教育の具体的な内容はどのようなものなのでしょう。

清新一中については、西葛西二丁目一体と清新町が学区になったようです。学区以外の受け入れを減らすような話も出ていたように思います。要確認

とにかく、今よりもさらに人口が増加することが見込まれる地域です。小学校も中学校もマンモス校です。
それでも、塾に行かせるとしても、公立上位校に行ってくれるなら、中学から私立に行くより数百万浮きますし、その辺の私立よりも学力が高いというのは魅力的ですよね。

明安とNTTあわせて600近く出来たら中学パンクしないかしら。

学校はクラスが増えるでしょうね。ちょっとでも土地があるとすぐにマンションが建っていますからね。

そろそろ申込の時期ですね。1次でどれくらい埋まるのでしょうね。角部屋でないBタイプと、西向きのCタイプは安くなっているようです。

少子化の世の中で子供の数が増えるのは良いことだと思います。
江戸川区の小学校は選択制になっていますので、遠いのが心配
なら近くの小学校を選択することもありではないでしょうか。
そういう意味でも江戸川区は子育てしやすいですね。

子供が増えていると、選択制の場合、人気がある学校には応募が集中するのではないですか？
私はネガではなく、真剣にこの物件を検討しています。
念のため

確か応募が定員以上になると、学区外の子は抽選になるんじゃなかったですっけ？
最近は抽選になったことってあるんでしょうか？？

そういえば今日の「若大将のゆうゆう散歩」は西葛西でしたね。
西葛西にカエルの専門店があるって知りませんでした。
なかなか奥が深い世界で面白そうだなぁと思いました。
「ワイルドスカイ」という名前のお店でしたよ～。

管理費＋修繕費、合わせて最終的に約５万円。高いですね。

月五万は高いですね。これくらいの戸数の物件だと普通なのでしょうか。

私も高いなぁと思ってました。
他の同じ規模の新築マンションと比較しても高いと思います。
何が違うんでしょうね？

規模が小さいと、修繕の際のスケールメリットがないから多少割高なのは、まあそうだろうなと思うんですが、管理費もちょっと高いですよね。
他の物件だと、管理修繕費は最初の五年間は1.5万円、その次の10年は2万円、その次の15年は2.5-3万円みたいにスライドしていく、という説明を受けたのですが、納得感がありました。

オーベル西葛西の管理修繕費は最初の五年間は2.5万円ですよね。
私も高いと思いました。

高い。なぜ葛西でこの価格って。

間取り、収納の多さ、日当りは最高だと思うんですが、良いところ今ひとつなところが明確ですよね。

Atypeはトイレが真ん中にあるのが残念ですね。

Aで検討してました。トイレ真ん中なんですね。注意して見てませんでした。Aの方が、南東の明かりもあるし、目の前にマンションないし、いいかなと思ってるんですけどね。ポーチもあるし。

A-TYPEはＬ字キッチンや東南角部屋と魅力的ですがトイレの位置が真ん中というのが残念です。
気にされる方は少ないのでしょうか？

トイレってマンションだと普通に真ん中にありますよね。
どこにあるのが正解なのでしょうか？

A, B, Cのそれぞれのトイレの位置、帰ってから、もらったフロアプランで見てみます。風水的にトイレ真ん中はNGとか、そういうことなんですかねー？
水周りは配管の位置の関係で、近くにあったり、直線上にあったりしますが、多分トイレの位置は、居室の大まかな位置を先に決めてから、決まってくると思うので、まあ、仕方ないですね。

予約して行けばギフトカードくれると書いてあったがくれなかった

うちもギフトカードもらえなかった。言えなかった。

ギフトカード、2回もらった気がする

No73さん。
それ目的で行ったのが恥ずかしくて言えなかったのですか？

普通言うでしょ。

Aタイプで検討してます。トイレの位置の件、少し調べました。知らなかったので。マンションで中央にあることは多いようですね。ど真ん中は良くないようですね。Aタイプはそのど真ん中なんですね。間取図に線をひいて確認してみました。気にするべきなのか…

>76さん
トイレの位置についていくつか書き込みがありますが、真ん中にあるのがよろしくないのは良くないのは何故か、ご存知ですか？ご存知でしたら教えていただけませんか？
真ん中にあるのが良くない理由がわからない、というか、聞いたことがなくて戸惑ってます。

76さんが言っている、トイレ位置が真ん中のよくない理由というのは風水的にとか鬼門があるとかそういう理由ですかね？

ギフトカード…

ギフトカード
うちの場合、２度目の来場で差し上げますと言われました

ギフトカードくれるって言っておいてくれないと
それ以外の建物の構造等も嘘じゃないかと思えてくる

2度目の時に貰えましたか?
うちは何も言われなかったし、2回行ったがまだ貰ってません

うちの場合、間取りは良かったのですが価格と立地から検討から外したので２回目は行きませんでした
担当は感じの良いお姉さんでした

わたしは初回から貰えましたよ

パンフレットの中になかったのでメールで問い合わせたら返事が来なかった

なんかそういうとこから信用失いますよね。

オーベルを検討されている方で比較しているマンションはありますか？

うちの場合ですが
アーデル西葛西、スカイクレストビュー西葛西、クレストラフィーネ西葛西、アーバンパレス葛西、ブリシア葛西、デュオ船堀、プレイズ船堀、クレストフォルム船堀サウスステージ、クレヴィア南砂、グランスイート南砂ですかね

88さん
その中で良かったマンションありますか？

８８です
魅力を感じたのはアーデル西葛西とプレイズ船堀ですね
アーデルは閑静で間取りも良い
プレイズは新宿線ですが駅近と全て角住居
オーベルはワイドスパンと南向き
悩みますね

我が家は、予算と都心までの距離で考え、こちらとクレヴィア南千住テラス、パークハウス一之江で検討しています。
利便性や間取り、予算から南千住に傾きつつあります。

>90
>ワイドスパン

8メートルは真面目に広いと思いました、慣れてる人には普通なのかな･･。

これで西向きだったりすると強烈な西日が更に入るわけで悩んだと思いますが、南向きなんてベスト過ぎますね、さてどれほどの開放感があるのか、ギャラリーでもその片鱗を体感できればと思います。

実際は上層階の眺望付からを想像していますから住んでからは更なる感動をと期待します。

8メートルのワイドスパン、MRで見ましたが、本当に広いです。カーテン代が結構しそうです。

私は、このマンションの近くのマンションに住んでいます。このマンションの隣に４、５年くらい前に出来た白いマンションがあるのですが、既に同じくらいの高さになってます。前には、5階建てくらいのマンションがあるのですが、10階とかもっと上の階だとさえぎるものがないので、眺望は恐らくイメージ写真みたいになると思いますよ。

南西側だと、多分西側の窓から江戸川花火がかなり近い距離で見えますし、スカイツリーが見えますね。ディズニー方向にはマンションがあるので、ディズニーは見えないかもしれませんが、葛西臨海公園の観覧車はよく見えると思います。

葛西臨海公園の観覧車も夜綺麗ですよね。花火も見られるんですね。
８ｍ超のワイドスパンからみる花火は最高だろうな。イオンは結構プレイベート
ブランドが安くて種類が多いから活用できそうです。行船公園は無料動物園もあるし
子供を連れていったら喜びそう。そんな公園が徒歩４分なんていいですね！

イオンは最近ちょっとリニューアルしました。フードコートに丸亀製麺が入りました。食品や日用品はだいたいここですね。
上の階にある書店がかなり解放的なフロアになりました。
座って本が読めるスペースなんかもありましたし、本格的なコーヒーを出すカフェが出来ましたね。

イオンがものすごく便利で、駅からの帰り道なので、ほんとにいいと思います。

ワイドスパン、間取りは素晴らしいですね。
ただ、マイナスとして、駅徒歩10分以上でこの価格、葛西橋通りの交通量の多さによる排気ガス、騒音、子どもの1人歩きが心配なこと、管理費が高すぎること、小学校が遠いことがあり、他と比較中で、他に傾いています。
決められた方は、このマイナス要素をどのようにお考えですか？

まったく同じ理由で、決めかねています。箱＝物件自体は良いと思いますが。
管理費、幹線道路沿い、駅徒歩、学校からの距離、本当に微妙ですよね。。。うーん。。。

このスレはどこの業者？

こんなにマイナス要素あるのに悩んでるってありえないでしょ。

普通こんなにあったら買わないだろ。

私もまったく同じことで悩んでます。
それでも悩むほどの魅力があるのかもしれません。
子育て世代に嬉しい江戸川区、公園が近かったりイオンが近かったり…魅力的ですよね。
ただ、悩んでいるマイナス要素は子育て世代に向かない要素なのかもしれませんね。
子どもがある程度大きくなっていればそこまでマイナスに思わないのかな。
本当に悩みますよね…

９８さん

それはあなたにとっての普通でしょ

徒歩11分はすぐ慣れますよ。信号渡るの一回だけだし。

ここの営業、絶対この板見てますね。

102番さん
なぜそう思いますか？

今日、案内が届きました
６日に正式価格が発表です
第１期（２２戸）登録受付が１３日から１５日だそうですよ

私もそう思いました
届いた案内に、小中学校のレベルについて詳しく書かれていました
中学受験する人はほとんどいなく、皆公立中学に行く〜などと。
この板で、江戸川区の公立学校のレベルが低いことを話していましたよね。

104、105さん
案内が届いたとありますが、ウチには届いていません。
どのような案内なのでしょうか。

１０４です
うちは一度ギャラリーを見に行ったからだと思います
足を運んだ人に送っているのではないでしょうか
もしくは１、２日前後で１０６さんにも届くのでは

107番さん、ありがとうございます。
まだ届きませんが待ってみます。

今予約して見に行くとイオンの商品券2000円分貰えるそうです

訂正します
1000円でした

ほんとにもらえるんでしょうかね。笑

ほんと、見物ですね笑

今週末行く予定です。

言えばもらえると思うが言わなきゃ貰えない

申告制なんですね

申告制なわけない
商品券で釣っておいて、自ら出さないなんてせこい

商品券は貰えたのでしょうか

ギフトカードは6月末までに資料請求して予約した人のみと書いてありましたが、
7月15日までとも書いてあったりして
どちらが本当の締日なのかよくわからないですね。
ギフトカードはあくまでオマケなので、
まあいいのですけれど...
お値段は意外と安く出てきましたね。
浴室に窓付きなのは本当に良いです。
駅からちょっと遠い分、お値段で頑張った感じなのでしょうか？

浴室に窓付きなのは、Bタイプという角部屋でないタイプの部屋ですね。この物件はAタイプ、Cタイプが角部屋で、確かどちらかがセンターキッチンタイプでした。目の前に5階建てくらいのマンションがあり、7階以上は眺望が良いです。前が抜けているので。
Cタイプは隣にマンションがあり、10階くらいまでは北西側の眺望がないかもしれません。C側は11階以上だと窓からスカイツリーが見えると思います(多分)。
5階以下は、前にマンションがあることもあって値段がかなり安いです。坪単価177とかそれくらいだと思います。
Aタイプが一番高いですが、それでも、坪単価220いかないくらいです。
豊富な収納、ワイドスパンは良いですよね。

Aタイプ以外は浴室に窓がありますね。

A-TYPEは東側角部屋ということで人気がありそうですがC-TYPEはどうなんでしょうか？
西側角部屋ですが価格はAよりも安いし。
悩みますね。AとCで悩んでる方いらっしゃいますか？
価格だけで考えると３部屋がバルコニーに面してるBでもいいような気がしてきますし。
本当に悩みますね。