オーベル西葛西について

徒歩11分はすぐ慣れますよ。信号渡るの一回だけだし。

ここの営業、絶対この板見てますね。

102番さん
なぜそう思いますか？

今日、案内が届きました
６日に正式価格が発表です
第１期（２２戸）登録受付が１３日から１５日だそうですよ

私もそう思いました
届いた案内に、小中学校のレベルについて詳しく書かれていました
中学受験する人はほとんどいなく、皆公立中学に行く〜などと。
この板で、江戸川区の公立学校のレベルが低いことを話していましたよね。

104、105さん
案内が届いたとありますが、ウチには届いていません。
どのような案内なのでしょうか。

１０４です
うちは一度ギャラリーを見に行ったからだと思います
足を運んだ人に送っているのではないでしょうか
もしくは１、２日前後で１０６さんにも届くのでは

107番さん、ありがとうございます。
まだ届きませんが待ってみます。

今予約して見に行くとイオンの商品券2000円分貰えるそうです

訂正します
1000円でした

ほんとにもらえるんでしょうかね。笑

ほんと、見物ですね笑

今週末行く予定です。

言えばもらえると思うが言わなきゃ貰えない

申告制なんですね

申告制なわけない
商品券で釣っておいて、自ら出さないなんてせこい

商品券は貰えたのでしょうか

ギフトカードは6月末までに資料請求して予約した人のみと書いてありましたが、
7月15日までとも書いてあったりして
どちらが本当の締日なのかよくわからないですね。
ギフトカードはあくまでオマケなので、
まあいいのですけれど...
お値段は意外と安く出てきましたね。
浴室に窓付きなのは本当に良いです。
駅からちょっと遠い分、お値段で頑張った感じなのでしょうか？

浴室に窓付きなのは、Bタイプという角部屋でないタイプの部屋ですね。この物件はAタイプ、Cタイプが角部屋で、確かどちらかがセンターキッチンタイプでした。目の前に5階建てくらいのマンションがあり、7階以上は眺望が良いです。前が抜けているので。
Cタイプは隣にマンションがあり、10階くらいまでは北西側の眺望がないかもしれません。C側は11階以上だと窓からスカイツリーが見えると思います(多分)。
5階以下は、前にマンションがあることもあって値段がかなり安いです。坪単価177とかそれくらいだと思います。
Aタイプが一番高いですが、それでも、坪単価220いかないくらいです。
豊富な収納、ワイドスパンは良いですよね。

Aタイプ以外は浴室に窓がありますね。

A-TYPEは東側角部屋ということで人気がありそうですがC-TYPEはどうなんでしょうか？
西側角部屋ですが価格はAよりも安いし。
悩みますね。AとCで悩んでる方いらっしゃいますか？
価格だけで考えると３部屋がバルコニーに面してるBでもいいような気がしてきますし。
本当に悩みますね。

B-TYPEを申し込みました。子供がまだ小さいため、主寝室も子供部屋も暖かい南向きでいいと思いました。

子供が大きくなってから、北側を子供部屋にして、ウォールドアを開いて、2LDKとして使えると思います。

三菱地所のガーデンズ西葛西と比較予定の方はいらっしゃいませんか？

ガーデンズは角部屋でも、玄関側・バルコニー側以外の開口部が見あたらなかったので比較対象から外してしまいました。

４ＬＤＫの角部屋は横の窓があるようですね。
確かに角部屋でバルコニー以外に採光窓がないと魅力はないですよね。

船堀や西葛西の物件を比較して見てきましたが、少し駅から歩きますがココが一番魅力的な物件でしたね。
ウチは子供がまだ小さいので、イオンが近いことは、とても嬉しいです。
ガーデンズは入居が先すぎて考えていません。

もうちょっとだけ駅から近くて通り沿いでなければ最高なんだけどなぁ

ここの管理費＋修繕費２万６くらいでしたっけ？
我が家は、そこでかなり悩んでいます。
一般的なマンションの管理費＋修繕費は２万円ほど。（タワマンを除くと）
普通、６年目くらいまでこの金額ですよね。
６年目までで考えても、年間７万、６年で４０万以上の差額。
７年目から、さらに修繕費があがっていくと考えると、その差は広がる一方ですよね。
だから、この物件は、４０００前半で買えたとしても、維持費が高いので、結局５０００くらいの物件と同じことなのかなーなどと考え、悩んでいます。

全く同じ理由から、どうしようかと考えています。

維持管理費が確かに高いですよね。小規模物件のためスケールメリットが出せないため、大規模物件よりは高くなると思われますが、それでも、高いと思います。
共用施設は最小限にとどめていることなど、共感がもてますが、将来的に管理修繕費が三万円、三万五千円になった時、仰るように、5000万円以上の物件を購入したのと同じくらいの支出になるでしょうね。

イオンと行船公園が近いのは魅力的です。日当たりも眺望も良さそうで間取りはワイドプランなので普通の間取りと違って快適でしょうね。
修繕費が高いけど将来メンテナンスに不足がなければ安心ですが。
駅距離少しありますが、間取りはいいですね。

戸数少ないのに、機械式駐車場だから、高いんだと思います。
車持ならまだしも、車ない人からしたら、いい迷惑な話ですよね。
ローンが終わっても一生払い続けなくてはならないお金なので、重要だと思います。

管理費と修繕積立金が高い話が多いのですが、安けりゃいいという
ことでもないです。
スーモにも出ていましたので参考までに。
http://suumo.jp/journal/2011/05/21/2041/
管理費は管理人とか清掃の費用。
修繕積立金は管理会社のお金ではなく、住んでいる人が加入している
管理組合のものです。分けて考えないとダメです。
中古で売るとき、重要事項説明書には管理組合の修繕積立金額を
説明する義務があります。あまりに積立額が少ないと売りにくく
なります。
管理費も、けちると掃除も行き届きません。

131さんは購入者さんですか？

営業じゃないでしょうか。

営業さんか、中古購入経験者本人かその知り合いってとこかな
ちなみに自分は後者

オーベル西葛西、興味があるのですがまだ上の方の階は空いてるのでしょうか？どなたかご存知の方いらっしゃいますか？

参考までに。以前、営業の方に聞いた話だと上層階から先に売れていくと言っていましたよ。

予約して行ったのに、ギフトカード貰えなかった
何故?

言ってみたらどうですか？？
私なら「ギフトカードもらえないんですか！？」と聞いてしまいます。
以前別のモデルルームに行ったときには後日郵送されてきました。
（ギフトカード目当てに行っているわけじゃないです、念の為）
その場でもらえない所が多いのではないでしょうか。
住所をでたらめに書いてもらう人もいるでしょうから...。

ギフトカードのネタに固執し過ぎ。マンション自体は、そんなに非の打ち所がないのか？

後発のNTT跡地の方が、立地もスペックも、そして維持費までも有利になってしまうと心配している。

終電が遅いオーベル東陽町より高いのは何故だ？と思えてならない。

住宅ローンから開放されても支払い続けなければならない費用ですかぁ・・・
確かに機械式駐車場であればメンテナンス・建替えには多額の費用が
発生するので車を持たない世帯にとっては不満を抱く要因になりますね。
住民の年齢層がシニアにさしかかった頃、一斉に不満の声が上がりそう。

この辺りのマンションはほとんど機械式の駐車場ですので修繕費については仕方ないと思います
嫌なら田舎に行くか将来売却するしかないですね

機械式でも戸数がある程度あれば、維持費もおさえられます。
ここは少ないのに機械式だから、高い

というと駐車場が機械式の場合は中規模以上でないと維持費について納得感はでませんね

事前に予約し、「もれなくギフトカードプレゼント」と来場予約を取りながら、
来場したら、そのことに触れもせず、説明もありませんでした。ギフトカードをプレゼントするお客様を選ぶのであれば、もれなくなど誤解を招く広告をしなければいいと思います。会社としての品格を見てしまします。
気に入った間取りのマンションであっても、このような対応をする会社は信用ができない気がします。

ギフトカードもらえなかったら「ください」って言えば済む話しでしょ。
そんなことで「気に入っても買わない」とか書き込むから、ギフトカード狙い
とか思われちゃうんじゃないかなあ。マンションの検討版なので、金券の
もらい方で盛り上がらないでほしいよ。ホントかどうかも分からないし。
そんなことももし言えないなら不動産の契約なんてできないよ。
１４４さんもいちいち煽らないようにしましょうよ。ギフトカードは購入には
関係なので。
ここの検討者の関心事は、近所のレジデント等との比較でしょ。

不動産の契約、特に、自分の住まいの不動産には、長く関わっていきます。
だからこそ、信用できる会社かどうか見極める必要があると思いますよ！
今回のギフトカードの一件で、会社の姿勢を見ることができたので、しかも初日に、私はとても良かったと思っています。会社を見極めることはとても大変だから。
不動産に関わるトラブルは、実際に住んでみないとわからない事が沢山あります。
日本の不動産契約は、契約に定めのないことに関しては、売主と買主が誠意をもって協議するものとなっている事が多いと思います。
信用できる会社であれば、きちんとした対応をしてくれると思います。
マンションの仕様や設備等は、購入した後でも変更ができますが、売主は絶対に変更できませんから！私は、売主の姿勢にはこだわって、マンションの購入を考えていきたいと思っています。

↑同感です
１０００円が欲しくて、あーだこーだ言っているわけではないと思います。
（そりゃ、もらえるなら、欲しいけど。笑）

一生のお付き合いになるわけですから、小さなことでも信用できるかどうかって大事ですよね。

売り手と買い手の関係にこだわるのも重要です。ただ、金券くれない→ダメ会社→物件諦めというのも、ちょっと短絡的だなと感じます。誰しも分かっている一般論過ぎて、もったいないなとも言えます。
まあ、そうした方がお隣さんではない方がいいなというのが本音です。

別の会社でしたが、自分の時はお互い忘れてたフリして帰りに「あ、そうだ金券っていただけるんですか」と聞きましたよ
子供じゃないし一番大きな買い物なんですから自分で動きましょう
経験上、物件の良し悪しと会社の良し悪しは切り離して考えています
理事会で自分で発言しないのに陰で文句ばかり言う感じだと、世帯数少ないところは向いてないかもしれませんが

レジデントプレイスさん第一期最多価格5000万円ですって。
かなり強気です。

その値段だと誰も買いませんね。
成約件数ゼロでしょう。

同意ですね
野次馬根性でいくつ売れるのか気にはなりますが

隣のガーデンズさんの方が価格が安いとか。
値下げしてもいいように初めから販売価格を
盛ってるように思います。

駅8分の大規模のせいですっかり影が薄くなったような
ここ売れてるのでしょうか

駅8分は江戸川区では予算オーバーでは
葛西橋が難関だけど買い物は砂町の方が充実しているから捨てがたい
イオン葛西は新築そっくりさんみたいで古さが滲みでてるんですよね

155です
砂町に近いのでこのマンションは捨てがたいでした

155さん
イオン西葛西は入口入ってすぐ売り場なので歩きづらいんですよね
砂町なら2件建設中があります

157さん
そうなんですよね歩きづらいです
立体駐車場使うと必ず階段を使わなくてはならない造りとかもう、バリアフリー？何それ？って感じですｗ
砂町ありかも！葛西にこだわることも無いかなｗ

敷地がそもそも狭く、建物も古いです
まさにジャスコって感じ

実際にまだジャスコって呼んでる人も多いですよね^^

駅までの距離が10分以内とかれであれば、砂町も良いかもしれませんね。
個人的には西葛西ジャスコは週3回は行きますし、サイズもほとほどで歩き回らなくて良いのでいいなー、と思っていたのですが、品揃えなどは、砂町の商業施設の方が充実しているのかもしれません(橋を渡るのが億劫なので、行ったことがないのですが)

砂町のイオンが出来たときに葛西ジャスコwが無くなる噂がありましたが橋のお陰で大丈夫そうです
うちも車で行くのがほとんどです
砂町のイオンやスナモに行くと葛西ジャスコがちょっぴり寂しく見えますよ
昔は砂町よりも西葛西の方がずっと良かったんですがね

上層階ならリビングの奥からでも荒川が見えそうですえ、開放感あっていい感じです。
こんなこともシミュレーションしてのワイドプランなのかもしれないですね、西葛西の中でも指折りのいい条件かも、見てきた数々の物件からの見解ですが。

前の葛西橋通りなんですけど交通量は多いですか？
というのも近くにフォードやＢＭＷがありますよね、ちょっとした経験則なんですけどこういった店舗が並ぶエリアは交通量も多かった、ような気が（汗）

葛西橋通りはすこぶる交通量が多いです
バルコニー側では無いのが救いでしょう

葛西橋通り側は二重サッシで防音仕様です。モデルルームを見る限り、居室も広くて使い易そうでした。窓も広い。
機械式駐車場あるのに駐車場利用者少ないということは、将来の修繕費負担で軋轢が生じそう。

駅近ではないので駐車場利用率はほぼ100%になるでしょう。修繕費負担については心配いらないと思います。

将来、修繕費と管理費が上がって3万円ぐらいになった場合
それ以上は上がることはないと考えていいのでしょうか。
中古物件も含めて調べてみましたが、どこも2万円が平均でしたので
高く感じます。

42戸とコンパクトなマンションなので、
大規模マンションと比べると管理費修繕費の支払いは大きくなると思います。
うちも3万よりも多くなるとかなりきついなぁという印象ですが、
普段の料金を抑えていたが為に、
大規模修繕で一時金を出さなくてはならなくなったりするとかなり困ります。
一度作った修繕計画で行くのではなく、
適宜見直していくことが大切なんじゃないかなと考えています。

オーベルからの大判のはがきのようなものが来ていました。
上層階を中心に、大体3-4割の部屋に花マークがついていました。
モデルルームと同じタイプ、その反対側、中の順で売れているようでした。

やはり売れ行きは悪いようですね。

販売開始早々から値引きしてるんですよね。
近所に巨大な敵が2つもできるので焦ってるのでしょうか。

目の前にマンションよりも高い階、5階より上は売れてるみたいですが、低層階は苦戦するかもしれませんね。

見に行きました。
下の方の階は目の前が気になりますし、その周辺も同じくらいの建物ができて視界がさらに狭まる可能性があるので検討から外しました。でも7階以上の角って残ってませんよね。

隣に建っているマンション側であれば、まだ角部屋が少し残っているはずです。
42戸に対して、19戸が契約済のようです(以前他の方が書いていた、オーベル西葛西からの案内によると)。
Aタイプは、7階か9階が空いていたようですが、なくなってしまったかもしれません。

いい物件だと思ったのですが結構残ってるんですね。竣工まで半年あればこんなもんなのでしょうか。
Aは値段が高過ぎ、Cは隣の建物の角がこっち向いてるので風水的に良くない（本当はこっちも手が出なかったと思う）、Bは手が届くが立地と管理費修繕費の高さを理由にして結局諦めました。
この先25年は年収850万超ある自信がないと。。。貧乏人の嘆きでした。

今は850越えなんですよね
どこが貧乏人なのですか
充分高給取りだと思います
年齢と頭金にもよりますが5000万くらいの物件なら余裕じゃないですか？

同感…
そんな事言ってたらどこも買えない…
オリンピックが決まって更に東京人気が高まるのに、
ここが高いですって！？
ちなみに西葛西エリアは70平米の平均価格4800万円～
ですから。

175ですが、気に障ったようですみません。
年収850万あれば負担を感じることなく買えるだろうという話で、現在は800万すらありません。
ここの場合5000万と思って購入してもランニングコストがかかるので、他の物件の5600万の部屋を買うのと同じに思えました。
177さんのように高くないという意見が大勢の感覚であれば、その割に部屋が空いてるということは、近隣の大規模と比較のため様子見されているということでしょうか。または先にも書きましたように販売ペースとしては普通なのだろうと思っています。

西葛西を検討する方々には経済力が及ばないことがわかりましたので他をあたります。
これにて失礼します。

ランニングコストがかかる…

修繕費のこと？
どこのマンションも修繕費は計画的に上がりますよね？
計画年度毎にまとめて大金を集めるマンションも
あるみたいだし。

修繕費を購入価格に含めて考えると、
そりゃ高いですよね。

近くにできる大規模新築マンションの営業マンが
叩きにきてるのかと思いました。

175の方をなぜそんなに叩くのですか？

ここの管理費修繕費は他に比べてお高めと思われてる方が多いようです。それをランニングコストがかかるという言い方をされてるのではないですか？

このことをおっしゃられてる方は175の方以外にも何人かいらっしゃいますよ。私もそう思いますし。

小規模物件なので管理修繕費は、それよりも規模が大きい物件よりも割高になります。
管理修繕費が毎月1-1.5万円割高な場合、1年で12-18万円、30年で360-540、35年で420-630万になります。
5000万円と思って購入しても、5600万円になるというのはそういう意味だと思います。

いずれにせよ支払うべき金額なので、私も購入の場合は、「総コスト」の一部として、管理修繕費を含めた総額を検討材料にしています。管理修繕費は物件を保有していれば、ローン返済後もかかってくる金額ですし。もちろん無駄な費用は無い方が良いですが、必要と思われる修繕費用が積み立てられていることが前提です。

すごく気に入った物件だったので、
この掲示板を見て動揺してしまいました…
必要費用については確かにその通りだと思います。

私の場合、当初近所にできる大規模物件を狙っていましたが、
価格が思った以上に高額だったのでこちらの物件を見てみました。

検討している部屋はローンと管理費+修繕費を支払い続けても
総計が相場ぐらいの価格だったので、まぁ良しとしようと思いました。

もちろん支払いの問題が一番大事だと思います。
我が家は大規模という理想を妥協して、
本当に住みたい間取りと標準設備の内容、立地を総合的に考えた結果、
近いうちに話しがまとまりつつあります。

詳細な金額で論じられる以上は、管理費・修繕積立金の額もきちんと把握して比較すべきでしょう。
ざっくり１万円から１．５万円割高な場合と書かれていますが、そんなに開いてはいないでしょう。
せいぜい管理費・修繕積立金合わせて５千円くらいの差ではなかったでしょうかね。
１０年後、２０年後の上昇幅なんかも、修繕積立金は上がるけど管理費はそんなに変わらないでしょう。

修繕積立金は所有者も含めた管理組合のストックであり、管理会社のお金ではないことも
知っておくべきでしょう。

管理費も管理人の勤務日数や共用部のサービス内容によって金額が決まるので、どんなサービスが
あるのかは聞いたほうがいいですね。
管理人がほとんどいない、緑が枯れていたり、ペンキがはがれていたり、入口にゴミが散乱している
マンションでいいと思う人は少ないのでは。
それを前提に将来の上昇金額などを「具体的に比較しているマンションの計画」と比較すべきでしょう。
さらに「５０００万円で購入したとしても」とも書いてありますが、オーベルは５０００万円して
いませんよね。物件詳細に載っています。

総コストで比較するなら、例えば近所の大規模マンションは引っ越しできるのが２０１５年１０月とか、
２０１６年３月とか２年以上先。１０万円家賃払っていたら２００万円くらい余計にコストがかかります。
家賃ロスと消費税アップなんかも検討材料に入れたほうがいいと思います。

１８２さんのようにいろいろ考えられた結果、住みたいと思った間取りに住めるのが一番いいですよね。

仕様の割には、維持費が割高です。
立地的にも車が必要ですが、駐車場も割高。

いろんな意見があって当然。
一生に一度あるかないかの大きな買い物ですからね。

そもそも100%条件が合った物件はありませんから。。。

こちらの物件は間取りもバルコニーの広さが魅力に感じた。
設備は一般的だと思います。食洗機は嬉しいですね。

NTTの跡地のモデルルームを見学して、条件が合わなければ
こちらを見学しようと考えてます。

家探しはこの時が一番楽しいですよね。

購入検討しています。
徒歩11分がネックで悩んでます。
すでに(第一期で)購入された方、決め手になったことをお伺いできますか？よろしくお願いします。

今が15分ぐらいかかるので、
11分はちょうどいいと 思いました。

決め手は間取りです。
どこの物件を見に行っても検討するのは
普通の田の字型ばかりで嫌でした。

設備もいろいろ気が利いていて満足です。
かゆいところに手が届くなぁってな感じ。

バルコニーが広い！
プランターで植物を育てても余りそうです。

186です。

187番さんありがとうございます！
今のお住まいが徒歩15分かかるんですね。今より近くなるのでしたら入居後が楽しみですね！
間取りも典型的な田の字型に比べるとどのタイプもワイドスパンでバルコニーも広く魅力的ですね。同感です。
設備はやはり普通ですよね。

現在私は駅から徒歩6分です。やはり悩みます。

他に決めてとなったことがあればお聞かせ頂けたらと思います。よろしくお願いします。

生活してみると、田の字は悪くないですよ。結果、合理的な構成だと実感します。

186さんへ

私達も決めた理由は間取りです
収納も多く ＬＤＫが中心のつくりが気に入りました

あとは眺望です
6階以上であれば障害物が少なく 日当たりが良さそうです
近所の大規模物件2件(建設中)に関しては金額的に低層階しか買えないのも大きい理由です

駅からの距離は…近い方が便利ですので どうしても外せない条件であれば優先するべきだと思います
個人的な意見ですが西葛西は10分ぐらい離れてる住宅街が静かそうでいいと思いますよ

ここの現地を夜見に行きましたが　とても落ち着いていました

参考になれば幸いです

>>187
今のお住まいから駅までは徒歩ですか?またはバスがあるのでしょうか?

186です。

189さん、なるほどです！ありがとうございます！
確かに田の字型がただたんに多いのではなく、『生活のしやすさ』を考えると田の字型になるのかもしれませんね、そのため多いのでしょうかね。
田の字型はシンプルな分家具の配置とかしやすそうですね！

それに比べ、田の字型ではない個性のある間取り(オーベル西葛西など)だと家具の配置等悩むのかもしれませんがそれもそれで楽しめそうな気が。。。

んーーー、

田の字型でも田の字型でなくてもそれぞれの良さがあるということですね^^

186です。

190さん、ありがとうございます！
大変参考になります！

夜の現地に行ったのですね。
駅から少し離れることでそういったメリットがありますね。
確かに西葛西駅周辺は夜も少々にぎやかなイメージです。暗すぎる&静かすぎるのは苦手なので葛西橋通りが良い調和になってくれるといいのですが。。
今まで駅からの近さは絶対条件だと思っていましたが、『どの駅の近くか』を考えるべきですね。駅周辺も静かな町もありますからね。
『西葛西』で考えると納得です！

あとはやはり、間取りですね！
ここ(オーベル西葛西)は田の字型ではないだけあって個性が強い間取りに魅せられる方が多いのですね。私も含め。
我が家には小さい子供がいるので将来的に子供部屋を作ることを考えてもLDK中心はありがたいです！
検討している部屋ですと眺望は期待できなさそうですが日当たりがよければ良いかなと。

背中を押していただいた気がします。前向きに検討しようと思いました！
まずは自分でも夜の現地に行ってみようと思います。

>>190さん
駅から近いとそれなりに人の数も多いし、ごみごみしていますからね。
駅から近い方が通勤などには便利かもしれないけど、住むのならこれ位駅から離れて
いる方がいいなと思います。駅から遠いいと買い物なども不便になってしまう物件も
ありますが、ここはイオンまで徒歩４分。主婦にとってはかなり魅力です。お買い物は
毎日の事ですからね。子供がまだまだ小さいので公園が多いのも気に入っている点です。

ここはイオンは本当に近いです。駅からの帰りにイオンに寄って帰れます。

西葛西周辺は、公園や道路その他が計画的に作られた街です。
例えば総合レクリエーション公園・新左近川親水公園、動物園もある行船公園
防災設備が充実した都立宇喜田公園など物件近くの環境は、自然や動物などに
触れあえる公園など多くあり子供を育てるには最適な環境は魅力があります。

江戸川区は子育てに一番優しい区と言われているのがわかる様な気がします！
子供はやはり緑が多い場所で育てたいというのが理想ですが、通勤の事など考えると
そう田舎の方は行かれませんから、この様に都内で緑が多い公園が家の近くにあるのは
かなり魅力です。江戸川区は他に、０歳児をもつ家庭には月額１万３０００円を支給されたり、
子どもを私立幼稚園に通わせる世帯には月額２万６０００円を限度に保育料を補助。
そして、区立小中学校に通う全生徒の給食費の約1⁄3を補助など色々子育て世代にとってうれしい
補助がありますね。

江戸川区は財政難になったので、医療、福祉、教育は先細りの方針です。

前もその話題出ましたよね？

業者さんが補助があるって再び言い出すから、過剰な期待しないように補足してくれてる。
江戸川区全体の話だから、他の物件を選んでも同じ。