パークタワー梅田ってどうですか？Part4

盛り上がってるねー。
売れてるマンションの宿命だね。

感情的な批判のための批判では検討になりません。
これまでのレスで参考になるのは，Part3の８０９のコメントです。
購入者目線ですが，欠点を網羅的に検討している点で公平だと思います。
どこが良くてどこが悪いか手っ取り早く知るためには有益と思います。

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購入者の売れてるアピールがすごいですが実際は売れてませんよ。

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3000万の部屋と5000万の部屋の管理費と修繕費の合計はちょっとしか変わらないね
高層階の部屋も低層と同じような間取りで、広い部屋を作らなかったからでしょう
残っている安い部屋は売れにくいと思うよ

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>>30
程度の低いネガレスですね。
ちょっとしか変わらないのは管理費と修繕費は占有面積で決まるので、仰る通り高層階に飛びぬけて広い部屋が無いからですが、それは高層階の部屋も安いというだけであって、低層階が高いという理屈にはなりません。
ここは維持費の掛かる余計な設備が無いので、管理費と修繕費は他のタワーマンションと比べても安いほうだと思います。

タワーマンションは普通、高層の条件の良い部屋を広く作り
低層の部屋は賃貸や単身者用に狭くして、管理費や販売価格のバランスを取るのだけど
この場所はで広くて高い部屋を作っても売れないので、高層階に広い部屋が作れず
結果3000万の部屋も5000万の部屋も似たような管理費になったのですね

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大阪では、高層階に広い
高額な部屋を造っても売れ残ります。
ここは、高層階が既に売れており、
他のマンションのように億ション
売れ残りのリスクがないから
良いのです。
マーケティング力の差です。

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いよいよ消費税法案の成立が迫ってきましたね。
このまま成立すれば，２０１４年４月から消費税が８％。
通常，消費税は物件の引き渡しと代金支払いを行う際に加算されます。
ですから，２０１４年４月までに引き渡しと代金の支払いが行われる物件について売却が進むと思います。
パークタワーは２０１３年１２月引き渡しだから，ぎりぎり。これで売却が加速しますね。
ただ，問題は，消費税の引き上げとともに，住宅ローンの金利上昇がどうなるか。上昇局面を迎える前にマンションを買いたいという層には，現状竣工済みのマンションの方が魅力的となりますね。
キタの開発を見込む層は，梅田近辺，天六近辺のマンション群に狙いを定めるだろうから，どこが一抜けするか，競争ですね。

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　それでもよく売れてるんと違うかな。　なんせ安い！

　繁華街の裏っちゅう立地も、その手の筋の人からは良物件やし。見方を変えたら、需要は多いよ。

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サービス業（小売業みたいなもの）なのに夏休みっておかしくない？
みんなが規制するわけでもないから、お盆休みこそが売り時だと思うけど
不動産販売会社ってサービス業（小売）なのに休みすぎ　
そんなに休むならもっと給料削って値段安くしろと言いたい

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関西テレビの昼前のニュースの後に
梅田方向から北野病院や扇町公園が見える
風景が映されますが、どこから撮ってるの？
パークタワー梅田も映されるようになるのかな？

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でも、パークハウス梅田は、完売したんでしょ

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確かに
一度タワーに住んでしまえば、維持費が払えなくなったリストラや事業失敗にあわない限り
板状などの安物にはもう戻れなくなるみたい。

低層にも一部高級グレードはあるけど、市内の殆んど大体の板状は安物だといっていい。

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これだけ北区中央区にタワーできた今ではジーニス出来ても売れないでしょう？
駅から遠いかと。

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>>53
自分は払えても、そのランニングコストの高さが売却する時の足かせになるのを敬遠して、
板状を選ぶ人は結構いますよね。タワーの購入層は新し物好きだし。
ランニングコストは高くなる一方ですから。

15年後には共用設備も古くなってボロボロですよ。ここの戸数では管理費と修繕費で綺麗に保つのは難しいでしょう。建物内に組み込んだ駐車場も7割埋まれば良い方でしょう
もう少し建ち上がったら、板状の建物を敷地一杯に建てた状況が素人目にも明らかになるので、特に低層階は益々売れなくなると思います

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一流とか、二流とかみたいな曖昧な表現はやめていただきたいですね。具体的にどのマンションとか、道幅や公開空地が狭いというなら、数値で示してくれないと。説得力ゼロの言い掛かりにしか思えませんね。

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【ご本人からの依頼により削除しました。管理人】

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ここの売りは梅田にも天満にも歩いて行ける事
ここの残念な点は梅田にも天満にも中途半端な距離な事
かつ周辺の雰囲気が閑静とは言えず、寂れている事
さらに今後も発展する可能性が少ない事です

敷地一杯に建てた他のタワーマンションには周辺に目障りな賃貸住宅はありません

でも、その分安いから良いんでないでしょうか？
ただ中津直結のタワーマンションの低層階が安ければ、中津の方が良いと思います
堂島やグランフロント、ジオグラはコンセプトが違うから比較にはならないね

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私はここの周辺は閑静でいいと思っています。
寂れていると捉える方もいらっしゃるんですね。
人ごみや車、自転車、数多くの商店に囲まれた喧騒にまみれた場所に住んだら、
落ち着けなくて寛げません。
好みの問題でしょうね。ここは今のままがいいです。

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まだ必死で悪いイメージを植えたい人がいるみたいな（笑）周辺マンション購入者かデベ以外にこのようなことを必死でする意味ってあるんでしょうかね。
買いもしないマンションのスレに張り付いてねー。
確かに周辺マンションのスレは閑散としてるみたいなのでお困りなのかもしれません。

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ここを契約されて何度も書き込みされている方は勘違いしているようですが、誰もここを妬んだり羨んだりはしてないですよ。
大阪は需要も無いのに安いタワーマンションを作り過ぎと思います。特に低層階の条件の悪い部屋は維持費とのバランスが悪過ぎです。

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良い部屋は人気があったという事くらい
１期の数字を見れば分かるでしょう。

１期で購入した人は勝ち組。


今の契約数は何戸でしょうか？

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まぁシティータワー天満を馬鹿にしていたがセンプレもしかりここもしかり、大阪は厳しいね。

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しかし、１２月入居でいきなり固定資産税払うことになるから、５年の固定資産税の優遇を1ヶ月で使ってしまうのが勿体無いですね。仕方ないけど。ここの固定資産税概算見積りって高いような気がするのですが、市内のタワーマンションはこんなもんなんでしょうか？今住んでるマンションより、優遇を考慮しても2倍位高いので、優遇なくなったら3倍位になりそう。

現在住んでるところとは、路線価がちょうど倍位違いますが、1戸辺りの土地の面積は今住んでるところの1/5位しか土地持分ないので、土地の固定資産税は余り変わらないと思ってまして、建物の価値を固定資産税の概算見積りに乗っけてると思うのですが。建物の価値で固定資産税が３倍位になるのは、そんなもんなんでしょうか？

役所で周辺不動産の評価額を調べたらわかるのかもしれませんが。。。
事情通で周辺の固定資産税相場を知ってる方、もし宜しければ教えて下さい。

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100です。
役所で課税額まだ見てないですが、概算見積りの内容で自分で計算してみてある程度納得しました。

見積りの固定資産税等の概算が約22万だったので、土地分を5万として計算を単純化して計算。
ざっくり建物の固定資産税・都市計画税が 17万

固定資産税課税税率 1.4% ⇒ 優遇後 0.7%
都市計画税 0.3%
合計 1.0%

建物分が1.0%だと 建物の評価額が1700万。大体課税評価額は、最低限の市場価格の 7割と考えると建物が2400万。

土地分 5万 * 230戸 = 1150万 課税額だとすると土地の課税評価額は 8億位か?
最低限の市場価値が 12億位で単純計算で1戸辺り土地 約500万
上記単純計算で2900万が1戸辺りの最低限の市場価格。

最低限の市場価値は、実勢価格の7割として1戸辺り 約4200万

ちゃんと計算すると数値合ったので納得しました。

現在住んでるマンションが非常に安いだけなのかも。
土地分は同じとしても建物の価値が400万位の評価額か。。。んな訳ないと思うんだが。

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大阪のマンションは，どこも息切れ。
消費税の駆け込み需要をどこが取り込めるかで勝ち負けが決まるだろう。
駆け込み需要の反動期の落ち込みに耐えられずコジマが脱落したのは記憶に新しい。
反動に備えて売りまくれるかどうか次第。
もちろん，テレビとマンションを正確に比較できないが，増税によるインフレ圧力と住宅ローン金利の上昇をも見越した購買圧力を考えれば，来年あたり大きな波が来るのではないか。総選挙でひっくりかえらなければだが。

そういう意味では，どのマンションも，今売れてるかよりも来年売れるかどうか。

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賃貸は、一生所有できない物件の金利部分のみを支払っているようなもの。

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105さん

100です。
そうなんですよね。現在のマンションと原価償却を考慮しても、建物の価値が4倍(単純計算で1300万)違うのは考え難いので、概算は高めに設定されていると思ってます。
ですが積み上げ方式で計算すると、そんなに無茶な概算でもないので、最悪これくらいはかかる。と心づもりはしております。
どちらにしても軽減後に20万Overで固定資産税が決定した場合は、現在住んでるマンションと比べて違和感があるので、役所に算出根拠を確認するつもりです。すごーく先の話ですが。

あと現在所有マンションの建物の固定資産税額が6年目迄と7年目以降で実は2割程減りました。
役所の担当者も軽減税率を見越して最初の6年(評価額の決定を行う3年2クール)は評価額を高くしても住民から文句が出にくいやろ。7年目からはある程度下げないと住民の不満が出る。という算段があるのかもしれませんね。

パークタワーの敷地評価額と近隣タワーマンションと北側マンションの建物評価額を役所で確認できれば、ある程度根拠がクリアになると思っているので、そのうち役所で確認してみます。

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>あと現在所有マンションの建物の固定資産税額が6年目迄と7年目以降で実は2割程減りました。
間違い 3割減りました。

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土地評価額は公示価格があるのでブレが小さいと思いますが、建物に関しては、評価額を決定する役人も不動産のプロではない為、曖昧になりやすいのだと思います。

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私は駐車場の契約数が気になっています。
これだけ梅田に近くて、住居者にシングルや定年後の老夫婦が多いのならば、
車を持たないという人が結構多いと思うんですよね。。
ってことは、高そうな駐車場の維持費はどうなるんでしょうか？
駐車場を契約する人が少なければ、駐車場収入も当然少なくなるわけで、
その分、将来的に管理費がどんどん上がっていく可能性があるのでしょうか？

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私は駐車場の外部貸し出しは反対です。
課税リスクがある上に北野病院へのアクセスは扇町公園駐車場があることなどを考えても大きな需要があるようには思えません。

http://diamond.jp/articles/-/16432

上記URLを観れば解りますが、
①　募集は住民も外部利用者も区分けなく行い、賃料も同じような場合は収入全額が課税対象。
②　住民に優先権があり、満車時に住民が使用を望んだ場合、外部利用者は一定期間内に解約するような厳しい条件を設けているなら住民の使用分は非課税。

①の場合は集まらなかった場合の課税リスクが大きい。（そもそも貸さないほうが得になるかもしれない）その上に外部利用者ばかりで埋まった場合、中古購入者や賃貸居住者が駐車場を借りれない事態が発生し、リセールバリューや利回りに悪い影響を与えそう。
②の場合はそもそもそんな条件で借りる人がいるのかどうか疑問。

そんなリスクがある上に、敷地内に外部の人間が頻繁に出入りするようになることを考えると、とてもメリットがあるようには思えません。

マンションの売れ行きはどうですか？

1945年6月22日：昭和天皇の感覚の愚鈍さが後世の日本に厄災をもたらすことになり、厳しい情況ですか？

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仮に138台の駐車場のうち、約半分の70台が住民で使用と仮定します。
1台あたりの駐車料金を26000円と仮定すると一ヶ月の駐車場収入は182万円です。
残りの68台を賃貸にまわすとして、北野病院にも駐車場があることなどを考えてもここの立地で68台が常に月極め客で満車になるとは考え難いです。
仮に68台のうち半分の34台が賃貸で借り手が付いたとしても駐車場収入は274万円。
これくらいの規模だと税金や申告費用、管理費用などを考えると確実に貸さない方がマシです。

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住民使用分が20％くらいしかなくて、その上で外部使用分で”常に満車”になるくらいならありじゃないでしょうか。

でもそんな状況になるとは考え難いです。

そもそも外部の人間のせいで急いでるときに駐車場を待たされるのとかごめんです。

なので私は大反対です。

建設的な意見としては、区画幅の小さいところなど、結果的に人気が出なかった区画の値下げや、コンシェルジュが居る時間帯に来客用の時間貸し（課税されないようにあくまでも借りるのは住民という建前で）などを行い、住民の利用を促進することが良いかと思います。

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