ザ・パークハウス アーバンス 木場公園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都江東区木場3丁目36番1（他1筆）（地番）
交通：東京メトロ東西線 「木場」駅 徒歩6分 （3番出口）
間取：1LDK～3LDK
面積：41.63平米～85.66平米
売主：三菱地所レジデンス
口コミまとめ：https://www.sutekicookan.com/ザ・パークハウス アーバンス 木場公園
[スレ作成日時]2011-12-23 19:45:48
価格情報を更新します。
7階以下の2LDKに関しては、西角も、東角も、4,000万円以下の模様です。
7階以上から、価格の分水嶺となり、それでも4,200万円台の模様です。
最上階のフロアのみ、6千万台の後半の模様です。
4000万で58平米、坪227万。
4200万台で坪238万～243万。
至って普通。
駅遠物件での比較で木場レジデンスがあります。
これの販売開始前に売り切りたいところだけれど、無理でしょう。
この坪単価なら木場駅１分の物件と大差ない気がします。
駅１分の物件なんて、去年の秋からずっと販売中で今２期だけど何戸売れたんだろうか。
で、それと比べて駅からの距離と騒音、排気ガスで劣るため、瞬間蒸発することはまずないと思う。
30戸なのに販売期間はかなり長期にわたるんじゃないかと予想。
ここのスレに限らず、坪単価の割高感が否めない値付け・価格予想に対して、
「激安」「瞬間蒸発」というコメントを拝見するが、不動産価格に対しての
見方がデべ寄り、もしくはデべの希望に沿う形での意見のような感じがする。
まあ、買い煽り・成りすましとまでは言わないが。
マクロ経済見通し・震災後の江東デルタ地域についてのマイナス要素等を
考えると、「大手町８分だから激安」は短絡的な見方な感じが。
（同じ「大手町８分」でも、「神楽坂」あたりとは全く違う。勿論坪単価も、
あちらの方が圧倒的ではあるが。）
「財政破綻による金利上昇」「インフレ」等があったとしても、「不動産価格の
上昇」については懐疑的にならざるを得ないし、深川地区のマンションについては、
「都心に近いが割安」というのが重要であり、割高ならこの地区に拘る理由が
少なくなる。また、本物件の場合完成後販売でもあり、高い値付けをしても、
売れ行きが悪ければ直ぐに値引きを始める。慌てて定価に飛びつくと、含み損に
飛びつくことになる。地所といえども、在庫物件については値引も柔軟にする。
いつまでも値引かないデベは、住不・ゴクレ等一部だけ。
どうしても欲しい人は、要望書提出・１期購入（定価購入）も仕方が無いと
思うが、リセールバリュー等について覚悟が必要。
「木場はもっと評価されていい」、「成城・田園調布は都心より遠いのに価格が高い」、
「都心に近い木場のポテンシャルは高い」というような雑誌記事を見たことがありますが、
これは震災前のことです。「大きな公園」に近くても、「高速道路に近い」とマイナス
になるでしょうし、「子育て環境が上」という判断の理由を教えてほしいところですが、
「公立学校の教育レベル」は神楽坂近辺の方が高いような気がします。まあ、子供の数は
木場の方が多いでしょうし、近隣スーパーは木場の勝ちですね。
（本物件は２ＬＤＫが多いので、こちら自体は「子育て向き」ではないですね）
価値判断は人それぞれですが、「ほぼ同じ広さ・条件の物件が、同じ価格」で売り出されたら、
木場より神楽坂を選択する方が多いように思います。何といっても、東西線の混み方も、
神楽坂の方がマシのようですし（笑）「痛勤」に悩まされている私としては、電車が
空いていることは魅力的に思えます。もちろん、現状では「同じ価格だったら、木場の方が
広くて条件のいいマンションが買える」と思いますので、木場に不動産を購入することも
ありだと思います。私自身も、深川地区のマンション住みですので（笑）。
（でも東西線の混み方には閉口してます（泣））
住環境の良化と不動産価格の変化とはタイムラグがあります。
だから、不動産には必ず地域による割高と割安が存在します。
文京区と江東区の平均坪単価が50万円も違うのはこのあたりが理由です。
上手く利用して割安物件を購入しましょう。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
>31さん
なるほど。
深川地区の不動産価格が適正水準に収束されていない
とすると、まだ上昇余地があるということになりますね。
かといって、今までは目をつぶってきた震災リスクも
顕在化しているので、その点も織り込みつつ、自分に
とっての「適正価格・お買い得物件」を見つけないと。
あー、震災前は「埋立地」ということはあまり気にせず
に検討できたのに。めんどくさくなりましたね。
「財政破綻リスク（金利上昇リスク）」も気にする
必要が出てきたようですし。フラット３５とか超長期
固定ローンで借りた方がいいかもですね。「変動で借りて、
金利上昇時は繰り上げ返済」という手もありますが、
手元資金を残さないといけないし。
（スレ違いですみません）
マンションの場合は杭打ちされているから、ちゃんと耐震性があるマンションであれば地表面の揺れやすさは関係ないですよ。
一般的にも知られてきて、今じゃ帰宅困難者回避で職場から徒歩圏内のマンションを選ぶ傾向が強くなってます。
マンションは地盤より利便性ですね。
隣駅の東陽町に住んでいますが、利便性の割に安い(マンション分譲価格だけでなく、物価も)です。
ただし、幹線道路付近では、排気ガスや騒音が気になります。
理想の物件探しは難しいですね。
深川ギャザリア以降は、目立った発展要因が
無いように思いますが。何か再開発計画とか
ありましたっけ！？
深川ギャザリアから約10年、現状の相場が
天井のような。高止まりは有りだといえますが。
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は？
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
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6590万円～9190万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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55m2～73.02m2 |
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総戸数 48戸 |
東京都江戸川区松江７-429-1 |
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4500万円台～7000万円台（予定） |
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3LDK・4LDK |
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59.16m2～73.78m2 |
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総戸数 36戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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9690万円～1億7990万円※権利金含む |
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2LDK～3LDK |
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57.4m2～76.96m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台・6100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2・60.42m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
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5798万円～7498万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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55.04m2～72.33m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都杉並区和泉３丁目 |
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1億3190万円～1億6990万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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71.61m2～88.73m2 |
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総戸数 51戸 |
東京都練馬区中村南３-3-1 |
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7518万円～9388万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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67.2m2～75.04m2 |
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総戸数 67戸 |
