エクラスタワー武蔵小杉ってどうですか？part5

うちもＭＲでもらった資料だと10年ごとの修繕費は
70平米前半で77万7300円から70平米後半だと86万9100円になってます。
54平米で59万6300円ですね。

>51さん
それって最初に払う修繕積立基金では？
2回目以降は少し安くなるはずですよ。

その高い修繕費はパチンコ屋や東急の駅に隣接している施設や図書館の外観部分に少しでも使われない保証はあるのかな？
もし少しでも使われるなら、ごめんだな！

それは含まれてるでしょう。パチンコ嫌いな自分がパチンコ屋の修繕費を払うのが納得行かない

しばらく住んだら賃貸に出しちゃおうと思ってたんだけど、修繕積立金が高くてあんまり利益でないんだよね。
武蔵小杉が駅の便利さは増したけど、街としての魅力がないし。
なんか寂れた雰囲気なんだよね。

同じく投資目的で現地を見ようと初めて小杉に降りたが、想像以上に町が寂れてて、緑や自然もなく穏やかな生活とは無縁だと感じた。ここは無しと見てる。

小杉にがっかりされた方、残念ながらご縁がなかったのでしょう。それで良いではありませんか。良いところに気づけるか、始めから悪いところに焦点を当ててしまうか、ですね。

小杉は賃貸で借り手がつくほどまだ街はできてないよね。できていたらリエトみたいなことにはならないからね。日本経済がまた落ち込みそうなので再開発も停滞しそうだから、投資目的では難しいね。

>50 さん

ご回答ありがとうございます。
残念ながら「修繕計画負担表」は手元になかったです。

先に申し上げた「長期修繕計画書」には<住宅共用>と記載してあり、
10年ごとに一括で支払うのはこれだけの認識です。


なお別の資料「別表②住戸別・管理費等一覧表」を見ると、50さんが提示したのに近い金額でしたが、
これは52さんが仰る「最初に払う修繕積立基金」かと思います。
→「資金計画・諸費用概算書」にも同金額の記載がありました。

最初はすごく良い物件が出たなぁ。と思ってたんだけど。

マンションの価格設定をもう少し高めにしておいて修繕積立金
を今より低めというか並の価格にしておいた方がよかったのでは・・・


期待していただけに残念です。

初期の頃にまだ計画がはっきり分からない時に説明会で配られた資料だと10年ごとに70平米で70万円ってなってたね。

ちゃんと計算しなおしたやつでは少し下がってるね。ただ、資材の高騰が長引けば修繕計画は破綻するので数十万円の違いは誤差の範囲とも言える

>57
武蔵小杉の良さに気づけたのなら、教えてくださいな。
ちなみに投資目的のメリットね。

人からメリットを教わらないとわからないようなら投資目的なんて最初からやめればいいじゃん
昔から住んでるけど投資に向く街じゃないよ

>>62
やったぜ、投資しようとしてる人の知識がこの程度。
まだ武蔵小杉の未来は織り込まれてないな。

同じ価格帯でも都内と賃料差がありすぎますからね。
でも販売価格や修繕費は都内並みかむしろ高い。
お金のメリット得ようと思って買う場所じゃないのは確か。

現時点で着工してない再開発計画も今後
どうなるかわからないので今は織り込まないで考えた方がいいです。

>63
>64

おめでたい人達ですね。
総合的に分析して買うメリットなんか無いから言ってるだけですよ（爆)

インフレになれば資産価値が高まるから小杉でいいんだよ。

>67
どうなるとインフレになるかご存知ですか？
今の状態のインフレが何を意味するか知ってますか？

世の中ゼロサムゲームなので、いいですけど。

ありがとうございます。

>65

私は63でも64でも無いので恐縮ですが．

『総合的』と云う言葉は，客観的事実を根拠としない場合，
傍から見ればこれほど怪しいものはありません．

希望的観測だろうが妄想だろうが出鱈目だろうが，好き勝手な結論を言えてしまいますから．
口先だけの政治家や，使えない上司がたまに使いますね．

そうでないと言うなら，ぜひ根拠を示して頂きたいものです．
ここは，情報や意見を交換するための掲示板ですからね．
その情報は，購入検討者にとって非常に有用になるでしょう．


そう言えば『(爆)』というスラングを久しぶりに拝見しました．
とても懐かしかったです，ありがとうございます．

不況下でのインフレ、つまりスタグフレーション最悪だね。
物価は高くなるが、給料は上がらない。つまり、買えない。

>69
ごもっともな意見ですね。

もう既にこの掲示板でも、散々出ている内容なので、あえて書いても時間の無駄なので『総合的』という曖昧な表現にしてみました。
維持管理費用と賃貸相場から見た利回り、武蔵小杉の不動産価格の動向、マンション価格全体の動向、武蔵小杉の将来性、再開発計画の内容、金利、株価、為替の将来変動予測 etc

基本的な内容ですよ。

『爆』
この掲示板では、二度目だね。
私も懐かしくて使ってみました（爆）

メッキが剥がれた後のエクラスの掲示板は悲惨な雰囲気だね…
情報がなくて憶測や願望で強気になってた頃が懐かしい。
再開発が終わったら、｢あれ？これって川崎のパクリ？｣となってさらに盛り下がるんだろうな。

ある意味これだけ悲惨な話題を提供してくれるマンションも珍しい。悪いことって続くもんだね。

武蔵小杉の将来性だけを期待して調子に乗ったんじゃないの

>情報がなくて憶測や願望で強気になってた頃が懐かしい。
>再開発が終わったら、｢あれ？これって川崎のパクリ？｣となってさらに盛り下がるんだろうな。

下段がもろに憶測と願望なんですがｗ

>51さん
初心者なのですが、質問させて下さい。
修繕費は毎月の支払の他に、10年ごとに一括での支払が生じるんですか？
例えば70平米前半で77万7300円を一括で支払うとすると、30年住めば
負担は233万1900円となってしまいます。負担、でかくないですか？

おっ、やりますね。
今度は『w』を使ってきましたね（爆）

>71

ご回答ありがとうございます．
さすがに投資目的で検討される方は，評価項目がしっかりしていていますね．
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しかし残念ながら，私が期待していた回答ではありませんでした．
単なる分析・評価項目の羅列ではなく，
『貴方がどのように分析・評価したか』を望んでいたのです．

例えば『維持管理費用と賃貸相場から見た利回り』でしたら，
　・維持管理費用／賃貸相場についての調査結果
　・物件価格／維持管理費用／賃貸相場から算出される利回り
　・利回りについての評価

をご記載して頂きたかった。
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また『武蔵小杉の将来性』『金利，株価，為替の将来変動予測』についてですが，
どなたかも同じ単語を書いておられましたが，これらは『憶測』であり，
販売側から修繕費・管理費等が提示されている『維持管理費用』などの『事実』とは
分けて考えなければいけません．

いかにも曖昧なこれらについて，事実ではなく，憶測から分析されたのであれば，
　・どのような根拠を元に分析／評価したのか？
　・分析／評価結果
をご記載願えますでしょうか？
----------
各分析・評価結果が定量的・定性的であればなお素晴らしいですが，
まずは貴方の分析した結果をそのまま投稿して頂ければ幸いです．

そこまで分析されてないようでしたら，スルーしてくださって結構です．

そんなに細かく分析しなくても同じ坪単価で買える
マンションの家賃比べれば差は歴然です。

2LDKタイプの家賃
都内某タワー　26～28万円(管理費等月2万5千円、修繕費臨時徴収予定なし）

エクラス　25万円(周辺相場へ直結の分プラス予想）　（管理費等月3万円、10年ごとに修繕費50万円）

某タワーは現時点の保有物件。今は30万円での貸してますが
このご時勢なのですぐ決まるだろうと思われるやや保守的な家賃設定で計算してます。
広ければ広いほど都内の方が有利だけど1LDKだとそこまで差はでませんが
10年ごとの修繕費分明らかにエクラスは不利です。

ここの居住用としての利便性は否定しないけど、
インカムゲイン狙いの投資用ではないのは明らか。
再開発状況によってはキャピタルゲインは考えられるが
日吉や川崎などの周辺相場を考えるとキャピタルゲインもそう期待できないと考えてます。

>78
私は71じゃないけど、後出しジャンケンにしないように
あなたの分析と評価を先に出したら、71も書き込みやすいんじゃないかな？

78の書き込み内容なら誰でも書けるし、
71が先に詳細を書くのは71にとって割に合わない。

この掲示板を盛り上げるためにも、ぜひご検討を。

分析しているのに割が合わないからと71がスルーしたらもったいないでしょう？！

79さん

＞2LDKタイプの家賃
＞都内某タワー　26～28万円(管理費等月2万5千円、修繕費臨時徴収予定なし）

↑ってどこらへんのタワーの設定なのでしょうか？

ブリリア大井町ラヴィアンタワーが坪単価300ぐらいなので
ここ（坪２９０）と近いのですが、26～28万円ぐらいで貸せるのでしょうか？

すみませんが、参考までに教えてください。

ﾊﾟｰｸｼﾃｲ武蔵小杉を賃貸に出してますが、67平米で20万位で貸してます、利回りはあまりよくないです、ﾘｴﾄｺｰﾄも出てたのですぐ顧客がつかなかったです

>81さん
79です。所有しているタワーは新宿周辺です。
坪単価はこことほぼ同じで安い部屋だと坪280万円前後から売りに出てます。
ただ最寄駅は特に利便性はなく、ここよりずっと遠いです。
高収入の方は基本的に電車が嫌いですから電車の利便性はあまり必要ないようです。

高い家賃とれる場所は新宿、東京、赤坂などに勤務する人が
タクシーや自転車通勤できる場所を意識すると
居住用とだけでなくSOHOなどのオフィス需要や
忙しい方のセカンドハウス需要も狙えて高い家賃がとれます。

大井町や小杉は電気メーカー系は年収面や福利厚生の面で
金融など一部恵まれた業種に劣るので高額家賃がとりにくいと思います。

>83です。一部入力が抜けてしまいました。

（訂正）
大井町や小杉は電気メーカー系の方に通勤が便利な地域ですが
年収面や福利厚生の面で 金融など一部恵まれた業種に劣るので高額家賃がとりにくいと思います。

ありがとうございました。
勉強になりました。

インフレ♪インフレ♪

>69
30～35才女性
専業主婦
小学生以下の子供が一人いる
大学卒業後、大手に就職したが、妊娠後、退職。
性格は明るく友達も多くいるが、二番手タイプ。
先頭に立ってリスクを取ることはせず、いつも後ろでガヤガヤ言う外野
しかし、プライドは高く自分は人よりも優秀でまだ何でも出来ると思っている。
もっぱらの情報源はテレビとインターネット
現実からかけ離れ、頭でっかちになっていることを気付いていない


こんなんでました。
プロファイリングしてみました。ｶﾞﾊｯ

>71
20後半から30前半、男性
職業トレーダー
未婚、彼女あり
人からは良く変わってるねと言われるが、あまり気にしていない。
お金が一番と思っており、まだ義援金も出してない。

荒れてるね～。
西松建設は今日もせっせと、鉄筋組立工事と杭打ち工事をやってたよ。
がんばるね～

>80
ご期待に沿えず申し訳ございませんが，
現段階で私は分析するまでに至っておりません．よって評価も出せません．
なにせ，住居用の不動産を探し始めたのが3日前，本物件を知ったのも2日前，
本物件の立地条件（武蔵小杉駅直結）に引かれて，候補リストに入れたところです．

まず情報収集を，と思い掲示板を拝見したところ，
概念的に否定するのみで，具体性がないネガティブコメントが多かったため，
『総合的に分析』されている66さんに，具体的な内容を質問させて頂きました．

その際，挑発的な投稿にしてしまったことは，反省しております．
66さん，申し訳ございませんでした．

調査を進めて分析／評価いたしましたら，私からもご報告いたします．
----------
>87
無礼な投稿ですが，名指しでしたので一応レスします．
以降は無礼な投稿はレスしませんので悪しからず．

最初の4行はほぼ外れです．二択の性別くらいは当てて頂きたかった．
当たっているのは唯一『大学卒業後、大手に就職』だけですね．

性格は，自分では判断できないところもありますが，
>先頭に立ってリスクを取ることはせず，いつも後ろでガヤガヤ言う外野
残念ながらこれは当たっていると思います．

『先頭に立ってリスクを取る』人間の方が少数派とは存じますが，
言い訳にはならないですね．
自省して，今後の糧とさせて頂きます．ありがとうございました．

>83さん
書き込み参考にさせていただきました。
>高収入の方は基本的に電車が嫌いですから電車の利便性はあまり必要ないようです。
これはかなり目からウロコでした。
ある層にターゲットを絞れば立地は必ずしも駅近でなくても良いんですね。
エクラスタワーはこれだけの好立地でも苦戦しそうかな？

只今、帰国しました。

すいません。
いない間に結構書き込まれてますね。
皆さん凄く親切。

>90
全然大丈夫ですよ。
おしゃっている事は正論ですから。
ただ私が時間を使って自分のメリットにならないことをしたくないという性格なだけですから。

一つだけ気になった事があります。
投資の世界では、現在の事実を分析する事は当然ですが、貴方が『憶測』と読んでいる未来を予測する事が非常に重要になります。
この未来を予測する為の精度の高い情報をどれだけ早く入手するかと言う事にお金と時間を掛けます。
無知や情報のない人は損をする世の中です。
インターネットが普及して、情報は無料だと考える人が多くいますが、正確な情報にはお金が必要なのです。
私は現場を重視してします。
自分の目で見て、住んでいる人やお店の人の話を聞き判断します。
最後に決断するのは自分ですから。

結論だけ言うと、エクラスは投資目的やいつか価値が上がるだろうと思って買う人にはお勧めしません。
私の予測では、武蔵小杉のタワーマンションが乱立し、物件が多く出回る為、2LDK、60平米で25万の家賃収入を得るのは難しいと考えています。
せいぜい22万。
そう考えると、修繕積立金が重くのしかかり投資には不向きとなります。
>88
私のもほとんどがはずれてますね。
唯一当たっている事といえば、良く変わってると言われる事ですかね（爆）
でも、面白かったです。

武蔵小杉関連のスレで久しぶりにまともな人の書き込みを見た。

そんなまともな人でもエクラスは投資不適格だと考えるんだな。
「駅直結」とか「図書館」に煽られていない人以外は同じように考えていたが。

投資をしたいならやはり２３区です、法人需要も多い、日本の人口が減少しても都市人口は減少しないと言われてます、　今回のように未曾有の大地震とかがおきれれば都市なんかどうなるかわかりませんが、、、投資は安く仕入れて高く貸せてではないと、利回り計算が重要です　

みんな投資の事ばかり話してるけど、普通に住むだけの人にはいいんじゃないの。
通勤時間が短くなるし。
路線が多いし。

自分が住むマンションには全住戸で買った本人が住んでいて欲しいと思うよ。
オレは。。。

まず武蔵小杉という街自体に魅力がある訳ではないから、通勤に便利という理由で賃貸需要の方が向いている気がするね。
普通に考えて武蔵小杉に永住したい人なんて少ないと思うよ。

かと言って賃貸に出しても割りが悪いし、誰が言ってたみたいに都内の方がいいだろうな。

＞98さん

オススメの永住スポットを教えてください。
都内も、いろいろありますね。私は都内でも東や北、大井町や品川シーサイドなど京急沿いもちょっと避けたい。かといって港区あたりは高くて残念ながら買えません。もう少し甲斐性があれば良いのですが、サラリーマンなもので・・・。

計画停電の新しいグループ分け、見ました？小杉周辺は対象から外れてますね。