エクラスタワー武蔵小杉ってどうですか？part5

川崎バンザイ‼(^_-)

今日の説明会いった人います？

近所のパークシティ・高層階に住んでますのでご参考に投稿しますね。もっと広い部屋に引っ越そうと同じマンション内、だめなら近所で検討中。3/11の地震、結構ゆれましたけど免震のおかげで、大したこと無かったですよ。重い家具はまったく動かなかった。引き出しが１つ空いたのと無造作に高く積み上げた本が崩れたぐらい。ふり幅が大きくゆっくり揺れて気持ち悪い。それよりも地域の停電（自家発電でロビーは電気ついてましたけど）で深夜まで復旧せずに困りました。停電になるとエレベータが動かないので身動き取れないほうが困りました。

２年住んでみて、なんといっても交通便利すぎでやめられません。最高です。とにかく時間が有効に使えるようになり、人生得した気分。横須賀線の駅ができてから特に便利になり、車も自転車もやめました（っていうか自然に乗らなくなったので無駄だから自然にやめた）。山の手線内より便利かも。
実測でJRは、品川9分、東京18分、横浜12分（快速）で着きます。渋谷は特急12分。新宿・池袋に行くときは一本で楽なのでJR。目黒線で新横浜に行けるようになると、首都圏でこれだけ多くの都市へ放射状に鉄道網が伸びているターミナル駅でかつ駅近物件が打ち出し中の駅と言うのはもうないと思います。

一方、鉄道がうるさいです。東向きなので特に新幹線。新幹線最終が通過するとほっとします。
ちょうど消防署のあたりが線路のつなぎ目があり、カタンカタンすごい音。あとは救急車消防車出動の音。
エクラスタワーも鉄道直下。最上階でも線路の音は想像以上にうるさいと思います。
当たり前ですが静寂を求める方には駅近はお勧めしません。

パークはよいマンションだね。
エクラス買うならパークの中古を買いたい。

パークの中古は購入時より値上がりしてるな。

>>3

成りすまし住人だから信じちゃだめだよ。

パークは免震じゃないからね（笑）

>4
へ～そうなんだ。
ネットじゃ、パークは高すぎて売れ残ったと評判のマンションだけどね。
それに今売りに出してる人は買って5年以内に売る投資目的の人だから高く出してるだけだよ。
その値段が相場じゃなくて、売れればラッキーぐらいな感じで。
価格交渉すれば安くしてくれるよ。
投資家だから交渉はうまいけど。

都内在庫マンションが値引き検討してるようです。
焦らずいきましょう。

確かに、これからは価格下がるね。

都内にしよう！

№3です。私は成りすまし住人ではありませんよ。本当にパークシティに住んでいます。
クオリティブックを確認したら「制震構造」とありました。構造名称として「免震構造」とは方式が違うというご指摘と思います。こちらは訂正します。
いずれにしてもダンパーで揺れを減衰吸収する方式で、購入時に聞いたのは体感で揺れが４割引ぐらいになるとのことでした。3/11中原区は震度５弱との発表でしたが、気象庁の定める揺れ方 http://www.jma.go.jp/jma/kishou/know/shindo/shindokai.html に照らしてみると我が家は食器棚の食器は１つも倒れていませんので５弱の揺れはありません。しかし震度３だったかというともっとゆれました。震度４ぐらいでしょうか。
よって４割引という説明は言いすぎだと思います。

このコミュニティ、だいぶ各社の営業さんのような方がたくさん書き込んでおられるようですが、購入を考えている人にとっては迷惑な情報のほうが多いです。もちろん参考になる情報も多々ありますが、惑わされずにご自身でよく検討されるのがいいと思います。

あとパークシティは売れ残ったとかいう発言がありますが、これはそのとおり。抽選会当日のバラのマークは全部埋まっていませんでしたが、その後人気の部屋の抽選にはずれた人にどんどん営業して、完売に持っていくように活動していました。価格帯が中途半端な部屋や間取りがあまりよくない部屋が残っている感じでした。私も倍率１０倍ぐらいの部屋に３回はずれて、残った部屋の営業されて、検討して買った口ですので。ミッドスカイタワーのほうの高額物件は完全に売れ残っていました。
販売期間中、回を重ねることに少しづつ相場も吊り上げていました。当時の価格に比べてエクラスタワーはさらに高いです。パークシティの中古も販売時より高いみたいですけど、折り込みチラシを日々見ている限り、価格帯が7000万超えているものは販売時価格を下回っている物件があり、6000万円台以下の物件は逆に販売時価格を結構上回っている感じで推移しています。ようは購買層の価格レンジにあうと高くても売れているのでしょうか。

またエクラスタワーの営業のような言い方をされている方がいましたが、もうあきれてしまいます。
購入を検討されている方に参考になるかと思って書き込んだのに失礼な話です。正直、エクラスタワーは物件全体としては駅直結というのはありますが、緑もなく、街として線路の反対側はあまり魅力は感じていません。現在、東急もJRもどちらも３分ぐらいで歩けるのですごく便利なのですが、エクラスタワーだと横須賀線の駅まで遠くなってしまうのがマイナス点。
私は大手物件で徒歩３分以内であれば物色の対象の１つにしているだけです。
パークシティでは、いつも出かけるときに南武線側の裏口から出て行き、庭園を経由していきます。多少でも緑があるのはいいものです。エクラスタワーはコンクリートだらけの印象があり、ちょっと迷います。

湾岸エリアは価格下落は避けられない状況でしょう。
銀座から近くが売りの豊洲なんか買った人は最悪な状態でしょう。

上がっていたから余計に下がりやすいですね。再開発も規模縮小などの方向で検討されかねないし、心配ですね。

パーク住民の人、文が長すぎて読む気がしない。ここはエクラスなんで、パーク話はもういいよ。

意味のない書き込みに比べたら参考にはなるよ。
しかしパーク出ることを前提に検討してんの？
買ったばっかりで？

スレが荒れるのは、どこもいっしょでしょ。
小杉周辺の物件について、有用な情報
ありがとうございます。参考になりました。

修繕積立金高過ぎです

もうパークの話はいい

エクラスタワーは鉄骨なんですね！
SRCになるのですか？
途中でエレベーター下りて、ウロウロ出来るマンションはセキュリティーが心配です。

公式ホームページは第一期販売終了をタイミングに閲覧できなくなっているんですね。
即日完売ではなかったようですが、第二期の前に先着順住戸の販売はありますかね？
免震だけどオール電化、アクセスは良いけれど再開発の遅れや計画変更の可能性あり、
今回の震災をきっかけに、様々なメリット/デメリットを秤にかけて悩んでしまいます。

＞＞19　途中でエレベーター下りて、ウロウロ出来るマンション


どういうこと？

3>>
10>>

>>現在、東急もJRもどちらも３分ぐらいで歩けるのですごく便利なのですが、
>>エクラスタワーだと横須賀線の駅まで遠くなってしまうのがマイナス点。

これは違います。

エクラスの人が東急の駅前新ロータリーを抜けて、パークの間の道を通って
綱島街道を渡って、デリドの前を通って横須賀線の改札に行くなら、パーク
より遠いですが、

エクラスの人が横須賀線の駅に行く場合は、南武線の改札から入って、
南武線のホームを抜けて、連絡通路から横須賀線のホームに行きます。

雨に濡れることも無く、綱島街道を渡ることもなく、また地図を見れば一目瞭然
ですが、横須賀線ホームまでの道のりもパークからより短いです。

>20
免震にもデメリットはあります。
長周期地震動　免震
でググってみましょう。

引き渡しまでに耐震基準が変わった(長周期対策の)場合、売主側負担で、例えばダンパーたけるとか、契約にあるのでしょうか？

制度が未確定なので、そのリスクがとれないです。

確かに公式ページは、ＴＯＰページだけになってますね。
それも、販売終了とだけなっているので、完売しなかったの事は間違いないですね。
次回の販売の際に買うかどうか、相当悩みます。
駅から近いのが相当魅力的。
しかし、今の気持ちは、価格が落ちなければ、見送りと思っていますが･･･

ここは情報がオープンになる前は期待感がすごかったのに随分盛り下がったね。
2011年度悲惨なマンション＠神奈川県に選ばれてるし、かわいそう…

>24さん
長周期地震動による耐震基準の変更は、私も少し気になりました。
今すぐにと言うわけではなさそうですが、向こう半年以内には
より耐震効果が確実なものに改正されそうですよね。
既存の建物についての補修も任意とせず、あやふやなものでなくなりそう。

>27
情報源はどこですか？

それとも、あなたの願望ですか？
文章の書き方によっては、それが決定事項のように捉えられるので危険です。
意図的にそうしているのなら、しょうがないですが。

地震が5年以内に起こるとわかったとしてもここ買いますか。
仮に30年以内に起こるならどうでしょう。

地震がいつ起こるかで、このマンションを買うか買わないかの判断は変わりません。
販売価格に相当する価値がありますか？と聞かれたら、私はないと思います。

同感です。地震以前の問題ですね。

武蔵小杉もとうとう価格破壊ですねー

値段、想定してたより少し安かったんだけど、もしかして少数派？

「間取りの悪さ」と「パチンコ屋」が高く感じさせるのでしょうか。

間取りはともかく、パチンコ屋が気になる人は絶対NGでしょうね。
個人的には、メイン入口から見えないなら気にならないです。
でも低層階だとうるさいんですかね？


>26
2011年度って気が早すぎません？出来るの二年後なんでしょここ。

>33
金持ってまんな～

周りのタワーマンションラッシュでの価格帯に麻痺してんじゃないっすか。
武蔵小杉の平均坪単価と修繕積立金の高さから見るとずば抜けてますよ。
パチンコ嫌いの人は子持ちが多いけど、あそこは学校に関してもそうだけど、子持ちファミリーが住む環境じゃないですよ。
DINKSか、元気な年金組向けですよ。

学区は今井小学校でしょ？

>34
坪単価は駅直結を考えれば想定の範囲内でした。
武蔵小杉の他マンションよりは高くて当たり前と思っていたので。
（武蔵小杉内で比較してる時点で、「麻痺」してるのかもしれませんが）

ただ、修繕積立金は確かにちょっと高いですね。
5年ごとの値上げもあるし、10年ごとの一括支払い（50～60万）も高い。


>DINKSか、元気な年金組向けですよ。
うちは子供が出来ないので、向いてるんだと思います。

「子持ちファミリーが住む環境じゃない」ことが原因で、
倍率や値段が下がってるのなら、うちにとってはむしろラッキーです（苦笑

３３さん
確かにパチンコ屋さんが階下にあるがためにここを見送った人は多いでしょうね。パチンコ屋さんの前を
通るとお店によってはすごいたばこのにおいがしたりする所があるので何だか空気が悪くなりそうな気がしてしまいます。でもラーメン屋さんなどの飲食店よりはいいのかな。飲食店が下にあると
ごきぶりやねずみがすごそうですからね。

パチンコって住宅と反対側の出っ張り部分でしょ？あまり住民の動線に関係なさそうな・・・むしろ南口を利用して帰宅する人は気になるのかな。

>37
マンションに出入りするだけでしたら、
パチンコ屋の前を通ることは無いんじゃないでしょうか。
街を歩けばそりゃ通りますが、それはどこに住んでも一緒ですしね。

パチンコなんて早く規制されちゃえば良いのに。
そうなればマンションの価値も上がりますかね（笑）

>飲食店
商業施設に何が入るかは未定みたいなので、そこに入るかもしれませんけどね…。


>38
私も生活導線に関係ないと思います。
でもマイナスと考える人は「パチンコ屋が同じ建物にある」だけでも拒絶するみたいです。
サンプルは私の友人しかいませんが。

一括の支払いは狭い部屋以外は70万円くらいですから高いです。
70平米だと80万円も10年ごとにかかるし。

>40
それ、どこの情報か教えて頂いてよろしいですか？

私が頂いた資料（長期修繕計画書）だと、70平米で50万円なんですが・・・。
一番高い部屋（99平米）でも70万になってます。

エクラスの一つの失敗は価格政策。
世間はもっと強気の高値で来ると思っていたら比較的弱気で価格を付けちゃったせいで、
デベ自らこの物件が実はそこまでスペシャルな価値がある訳でないことや、
小杉バブルの終焉が近いことを悟らせてしまった。（それでも都内並みだから中途半端）
住環境としては最低な武蔵小杉にあって駅直結と図書館という特徴があるエクラスが値を抑えたせいで
後続のタワマンが高い価格を付けられなくなってしまったね。

>42
一理あるね。

武蔵小杉の価格の限界は、パークシティで明らかになってて、
エクラスは売れ残りを恐れて、
若干、予想よりも安めの設定にしたんだと思うよ。
それに地震前は、モデルルームの来場者も凄かったんで、
完売すると思っていたけど、運が悪かったね。

完売という言葉を使いたかったから、
売れ残る可能性のある場所は、第二期に回したのに、
第一期すら多くが売れ残っちゃったね。

可哀相に、本当に運が悪かった。

事前の要望書の出具合で完売すると思っていたし、申し込みもいっぱいあって抽選になったのに、地震の影響で辞退が結構出たんじゃないのかな

>43　さん
「第一期すら多くが売れ残っちゃったね。」ってことは、
第一期190戸のうち、何戸売れ残ったのかご存知ですか？
ぜひ知りたいので、ご教授ください。

↑ご教授？

ここでは[ご教示]が適当ですね.

[ご教授]
(1) (ア) 児童・生徒に知識・技能を与え、そこからさらに知識への興味を呼び起こすこと。(イ) 専門的な学問・技芸を教えること。「国文学を―する」「書道―」
(2) 大学などの高等教育機関において、専門の学問・技能を教え、また自らは研究に従事する人の職名。助教授・講師の上位。

落選者ですが最終的に何戸が売れたか営業さんが教えてくれません。
ほとんど売れて人気でしたの一点張り。
繰上当選になるかもと先週末に連絡があったので辞退者はそれなりにいるかと。

ここからが販社の腕の見せ所。

辞退があったことを悟られないよう
最小限の連絡で最大の効果を狙ってくるでしょう。

あたかも希少なチャンスという演出。
”限られた人のみ先着順”的な見せ方。

電話やメールがきた人は冷静に対処して
外れくじを引かないようにしてくださいね。

株とかと一緒で、あなたの買いサインの向こう側には
同じものにノーと言った人が存在することを忘れないでください。

>41さん
その額って共用部含んでないですよね?
共用部分含むと70平米で80万円近いはずです。ちなみにエクラスでもらった修繕計画負担表という資料です。