桜上水ガーデンズ（旧：桜上水団地建て替え計画）

免震＆地下駐車場はコストが高く、もちろん分譲価格に直接的に影響します。免震は修繕費にも影響ありそうですね。

立体模型を見る限り、グッドデザイン賞なんてありえませんね…。

現地へ行って、道路事情が気になりました

そうなんですよ
周辺道路が微妙なんですよね…
駅周辺も何もないし…
値段次第だなぁ
その分、安ければいいんだけど。

道路事情どんな感じだったんですか？

過去レスで＠330と力説している人がいるのですが、この物件の平均平米は80㎡。
平均販売価格が8000万円？？
ありえませんよね。

ドーンと、抜けていない感じですかね　外周したら、行き止まりに日大キャンパスっていうか。。。

パークシティ浜田山も、抜けていない点では似ていますね

でも仙川駅近で280~からだしてるから桜上水＋大手＋免震
だから坪300にはなっちゃうね

のびのびですね♪
デベの自信の無さがうかがえます。

LD天井260

320辺りでデベも出してきそうだけど、500戸売り切るのに苦労するだろうね〜

>>609
僻み根性丸出し。
訳の分からないケチを付けて慰めているの？
そんな惨めなことしてないで、ここ買えるように頑張ったら？

タノジ、鰻、ペラボー、外廊下は避けたいと思っております。

建ぺい率、容積率は全て都市計画で決まっています。ゆとりを持たせるためにわざと容積率を余して計画することはあり得ません。開放的な場所に住みたいのなら、周辺環境を含めそういう土地のマンションを買えばいいだけのこと。溝を埋める埋めないの話ではない。

都市計画法で定められているのは、最高限度だし、なくはないでしょう。そういうことではなく、公園邸宅のコンセプトを掲げている割には、模型を見ても、実際はかけ離れた感じが、否めないってことなんじゃない。

大変ですね。

「都市計画法で定められているのは、最高限度だし、なくはないでしょう。」
⇒ではどこですか？教えてください。もちろん前面道路や斜線や日影で最高限度まで確保できない場合はありますが、取れるけどあえて取らないはないと思います。

「解放的なマンション」という表現は曖昧で人によって、基準が違うでしょ。私がそう断言したところで何か話が進展するのでしょうか？正直、私はここのモデルルームも行ってなければ詳しい計画も知らないので判断できないです。私が申し上げたのは、あなたがこのマンションをそう判断したのであれば、そういう土地に建つマンションを探せばいいだけのことです。
溝の問題ではないということです。

私はパークシティ浜田山の敷地面積や延床面積や周辺道路条件など計画諸元を知りませんが、パークシティ浜田山が「本当はどれくらい建てられるけど、どれくらい余裕を持たせて建てている」ということを教えてください。

632さん、格も違うけどお金もだいぶ違うからね。
でも類は似てるよ。浜田山の半分だけど。

634さん、どこが似てないの？

くだらないやりとりに回答している自分･･

山手線外側やマイナーな路線
駅近で緑の住環境はいい！
免震構造で大規模な敷地。

似てないですか？マンションなんて同じものがないのですから
ここまでおんなじ要素が整えば似てるって申し上げてはNGですか？

桜上水は浜田山の60%くらいの敷地ですが
まぁ浜田山は例外な土地ですよね。

タワーマンションが嫌いな方はいいんじゃないですか？
少なくても浜田山よりは価格も安いでしょうから。

638

100人中90人だと思う。。
出てきている数字や平面図に誤りはないけど、ガーデンとか庭園とかいう言葉の影響もあって、専門家でもない限りあの立体を頭の中で想像出来る人ってなかなかいないよね。

詰め込みは仕方ないよ。
詰め込まないと事業にならない時代だから。

棟と棟の間は20mくらいでしょうか？
15～20mも離れれば、まぁいいんじゃないですか。
6m道路3本くらい。ダメかな？

ショックな方は検討しなければいいだけです。
少なくても立地はかなりいいよね。

都市計画法で容積率や建ぺい率が決まってます。用途地域で全てが決まる様な書きっぷりは如何かと。御自身で書かれている様に、実際の計画も分からず、他の物件を調べもしないで、断言するような書き方はやめましょうよ。

立体模型の話がよくでてきますが、どこで立体模型をみたのですか？

まさか、ここに以前貼ってあった、１枚の写真のことではないでしょうね。

一枚の写真で何が分かるのですか？建物の連なりは分かっても、間隔は分からないよね。
実際に立体模型を見た人は、間隔の分かる写真を貼ってください。

用途地域で全てが決まる様な書きっぷり？？！
どこをどう読めばそのような書きっぷりになるの笑

建ぺい率、容積率、敷地面積、斜線、日影などもろもろ書いていますが•••

また、あなたの書き方は、都市計画法、建築基準法を理解していない人の書き方ですね。
用途地域も都市計画法。また、建ぺい率、容積率も都市計画法では計画建ぺい率、計画容積率が決められているだけ。
満額で使えるわけじゃないですよ。

もう一ついうと、私の知る限りでは、あえて容積を使わないで建ててる例を知らないので、もし知っていれば教えてください。因みに、上で例が上がったパークシティ浜田山は、上限まで容積を使ってますよ。

反論がある場合はきちんと実例を上げて証明してください。どうぞ。

645ではないですが、理解できてないと指摘するのであればどこのことを言ってるかきちんと説明してあげればいいのではないでしょうか？できないのであれば、単純にあなたの方が意味深なここを言ってる風に振舞ってるだけで、何も考えていないということになりますが。

644

>まさか、ここに以前貼ってあった、１枚の写真のことではないでしょうね。

そのまさかの1枚をみて皆さんコメントされてると思います。

>一枚の写真で何が分かるのですか？建物の連なりは分かっても、間隔は分からないよね。

立体模型を側面から撮影されたものではなく、斜め上から撮影されていますので、建物の間隔を含め、敷地内の立体像がある程度想像できる写真だと思います。
この写真をみた後に、実際に立体模型を見ても、印象が大きく変わることはないのでは？

>実際に立体模型を見た人は、間隔の分かる写真を貼ってください。

あなたが貼ってください。

私は、大手デベで働いていますが、645は全てまっとうなことを言っていますよ。
おそらく業界で働いている人でしょう。646さんの意味が分かりません。645が何を理解してなくて、646は何を知っているのでしょうか。

645が業界の方かどうかはわかりませんが（個人的には、本気でここを検討しているか、地権者の方と想像します）、自分もおっしゃっている内容はとても正しいと思います。
要約すると、「詰め込み過ぎ感」「圧迫感」は、設計のせいではなく、土地のせいだということですよね？
よって、「詰め込み過ぎの”設計”」というのが正確な表現ではない、ということを言いたいのだと思います。
確かに正しい。

しかし、原因がどうであれ、結果として「桜上水ガーデンズ」は、広告でうたわれている「庭園邸宅街」という言葉から想像する「ゆとりある棟配置」ではないことには変わりはないです。

645は、圧迫感のある棟配置の”原因”が「土地」にあることを言っていて、確かにそれは正しいけれど、反論している方は、実はその原因にはあまり関心はなく、「圧迫感がある」という”結果”を重視しているだけのようにお見受けします。

注目していただけにガッカリ、という感想を素直に書きこんでいるだけだと思いますよ。

>でも、たぶんココが出来上がった時に「しまった！」と思うんだろーね

そう思う方もいるでしょう。
逆に、買ってしまった後に「しまった！」と思う方もいるでしょう。

少なくとも、ここはどちらが正しいかを決める場ではない。

自分の考えが相反するのであれば、それをそのまま書けばよくて、
反対意見の方を否定するような表現は控えた方が
より有意義な意見交換の場になると思います。

どうも645です。なんだかお騒がせしているみたいですが、実例は上がってこないみたいですね。
私は地権者ではありません。649の予想通り業界のものです。
「庭園邸宅街」やら「ゆとりある棟配置」というのは、感覚的表現です。事実とは違うと言われても、人によって「ゆとりある棟配置」の感じ方が違うので、嘘を言っているわけではありません。そこをうだうだ言っても何にもなりません。あなたの言うゆとりある配置とはなんですか？D/Hでいくつですか？それとも絶対的な隣棟間隔の数字があるのですか？
「圧迫感がある！」、、、感覚的な事実？ですね。。

そんなふわっとしたキャッチコピーのマンション沢山ありますよ。
そこでマンションを判断するなと色んな本に書いてますけど笑

「物件概要」を見ましょう。具体的な事実しか書いていません。そこの文字やら数字やらを見て自分なりの評価をしたらいいのです。

最後に、まだ受け付けていますよ。「まだ建てられるのにあえて容積を余して建てた実例 笑

648さん

644です。

>そのまさかの1枚をみて皆さんコメントされてると思います。

やっぱりそうなんですか。新しい情報では無いのですね。

>斜め上から撮影されていますので、建物の間隔を含め、敷地内の立体像がある程度想像できる写真だと思います。

斜め上から見ているので間隔は詰まって見えますよね。実際よりは狭く。
平面図では、誰も違和感を言っていなかったので、充分な間隔を取ってあるのでしょう。
その事は想像されましたか。

>あなたが貼ってください。

私は、実際に立体模型を見てませんので、写真は貼れません。

それにしても、立体模型の感想が書かれたスレの多くが消されているのを、どのように思われます。

645、653さん

ここは「事実」以外の「感覚的な感想」を書くことは間違っているのでしょうか？
事実だけを述べなくてはいけない場なのでしょうか？

業界の方で、知識も豊富で、「物件概要」で全てを判断できるあなたは、
そもそもこのような掲示板で、素人相手に自己顕示する必要はないのでは？
直接的な表現で申し訳ありませんが、必死な様子がとても滑稽です。

655さん

「感覚的な感想」を書くことは間違っているいるとは思いませんが、それを「事実」のように書くのは他人に誤解を与えることになるのではないでしょうか。
意図しているのか否かは別にして、言わばデマを振りまくことになるのです。

645さんは、このスレからデマが振りまかれないように修正をしているのだと思いますよ。

654です

訂正

立体模型の感想が書かれたスレ
⇒立体模型の感想が書かれたレス

でした。失礼

私も657さんに同意です。あえてなのか本気で言っているのか分かりませんがミスリードさせようとしているのを修正してくれているだけだ思います。全て正しいこと言ってますよね？！

645と649と653と657と659は全て同一人物だと思います。
653のような文章を書く方を、657や659のように同じトーンで賛同する方がいるとは思えないので。

自ら発言をして、他人のふりをしてそれに賛同をし、スレッドの流れを誘導することはこの掲示板のポリシーに違反するので、削除依頼を出しました。

https://www.e-mansion.co.jp/information/manner.html

数日以内に実際に削除されたら、私の予想通り「同一人物」だということです。

一枚だけのパンフレットを見ても実体が分かりません。ただ桜上水駅近辺では、一番雰囲気が良いとは思います。抜け感、配棟で参考になる御近所物件ありませんか?

ここ検閲が凄いですね。

660さん

657は私が書きましたが、挙げられたその他レスは私ではありません。

ちなみに654も私が書きました。
中庭（庭園）がどこに配置されているか理解してない人間が、その日照時間についてデマを飛ばすのを放置して置けなくてレスしました。

幸い、そのレスの多くは削除されていますが。

私は659ではありますがその他は違います。
間違っていることは言ってないので賛同しました。
賛同するしないは自由だと思います。

中庭（庭園）がどこに配置されているか理解してない人間が、その日照時間についてデマを飛ばすのを放置して置けなくてレスしました。

中庭がどこに配置されるかは、平面図見ればわかりますよね？
少なくとも私は理解しているつもりです。

期待値が高かっただけに、立体模型の写真を見て日照についてはかなりガッカリしましたが、
個人的には中庭全てに日が当たらないとは思いませんでした。

でも、仮に中庭に日は当たらないだろうな、と思った人が、
「自分はこう思う」をいう書きこみをして何が悪いのでしょうか？

そして、その感想が「事実ではない」と何故言いきれるのでしょうか？

「棟間隔が○ｍ」などの数値が「事実ではない」というのは理解できますが、
「日が当たらないだろう」とか「圧迫感がある」とか「詰め込み過ぎ」などという感覚的な表現に
そもそも、事実である、事実でない、という判定はできないと思います。

単なる「反対意見」な訳ですから、「事実ではない」とか「デマを飛ばしている」と表現するのは
適切ではないかと思われます。

ちなみに、私はここを前向きに検討している者です。

665さん反論ありがとうございます。

663です。

貴方は、過去レスの読者なのでしょうか。その方が分かりやすいのですが。

572で立体模型の写真が示されて以来、がっかりした等のレスが続きました。
言われるように、個人の感想なので問題ないと思っていましたが、中には中庭の日照時間がほとんどない等の極端な意見が複数でました。
そのあと、北側の建物と南側の高層部との間隔は充分あるとのレスがでて落ち着く方向にありましたし、
私も、572で中庭がどこにあるか知っていて言っているのですかとのレスを書きました。

しかしながら、また中庭の日照時間が短いとのレスが連続して書き込まれました。
中庭がどこに配置されるかは、平面図見ればわかるはずです。
理解してない人間（理解しようとしない人間と書いた方が良かったですかね？）がデマを飛ばすのを放置して置けなくてレスしました。

ということなんですけど。
該当レスは正確でないためか大部分削除されているので分かりにくくなっているかな。

先日ペットの件で質問したものです。

ガーデンズの周りに大学のグラウンドがあると思うのですが、
夜間照明がまぶしかったり、朝早くから夜遅くまで練習があったりの騒音（トレーニングなのにごめんなさい)
はあるのでしょうか？
毎日のことなのでちょっと気になりました。

また余計なことですが、
日照時間ですが、我が家はタワーマンション低層階を購入するとき、
日照はどのくらいか聞いたら、確か冬至のデータを出してきてくれました。
うちの階は16時、下は15:30位まで日差しがあるという簡単なものでしたが、
それならばと思い購入しました。実際住んでみてデータ通りだと思いました。
下の階はDINKSの方が買って日中は留守なので日当たりは関係ないと話してました。
だいたい～だろうではなくきちんとしたデータは説得力ありますね。


まあ実際住むにあたり必要なものはそれぞれ違うものですし、
こちらのようなページで情報を得ながら、自分たち条件にあう住まいを探すのが家選びの
楽しみなのかなと思います。
しまった！とならぬよう沢山の情報収集とモデルルームで見る模型や図面で自分のイマジネーションを
働かせます。それでも管理面やご近所トラブルで失敗だった家選びはあります。


販売時にはここで取り上げられた内容や想定される質問に関しては完璧にご回答いただけるよう
ご準備をお願いします。

まずは上記のことおわかりの方はご回答よろしくお願いします。
余計なこといろいろすみません。

周辺に住んでおりまして購入検討している者です。地権者の方たちは各戸の日照を最大限確保するために長い時間話し合ったと聞いています。個人的には設計が単調だと感じましたが、南向き住戸を多くして日照を重視したからといわて納得しました。中庭の日あたりや圧迫感よりも全体的に単調な感じが気になる方には向かないのではないでしょうか。

駐車場は心配ですが、はっきりいって桜上水は自転車文化圏なので（笑）駐輪場が家族全員分あるのかそれも心配です。

確かに高級感というか重厚な雰囲気は感じないランドスケープですよね。
集合住宅という言葉が妙にしっくりくる感じとでもいいましょうか。
このランドスケープは自分にとっては確実にマイナス要素ですね。
でも立地は気に入ってます。
条件が全て希望通りなところは価格がデメリットになるでしょうし、何を重視するかですね。

やっぱりオーベル蘆花公園にしとけばよかったかも・・・

早く間取りを見たいと思います。

>>672　様

ご回答ありがとうございます。

私もテニスボールの音は気になるタイプなのでお聞きして良かったです。
中学高校だと終わる時間が早いのですが、大学生だと遅くまでやっているのですね。
ましてや日大フェニックスの本拠地があるのならなおさらですね。

棟がたくさんありますのでいろいろ考えて決めていいければいいと思います。

ありがとうございました。

「桜上水ガーデンズ」プロジェクト準備室が夏期休業に入ってしまっているので、新しい情報が出て来ませんね。

評判の悪かった、このスレッドの上にも貼ってある「完成予想イラスト」に代わってSUUMOなどに載っている「外観完成予想図」が良い感じです。

手前の木（欅）が大きいので、正面の8階建ての上の方がよくみえませんが、右側に見えるのは6階建の棟でしょうか。
左側に見えるのは、8階建ての折れて低くなった東側の建物だと思います。

この角度だと、そんなに圧迫感は感じられませんね。
奥の方はどうかは分かりませんが。

営業に
自己日影の壁面日影を提出させれば
一目瞭然

桜上水に住んでいる人がいるのでのですけど、駅数分で賃貸で20数万、
相場の高さが伺えます。

分譲であるこちらもそれなりの価格なのでしょうねぇ。。

相変わらず昔からの風景が広がる駅周り、特に大開発もなく年月を経てきているようです。
これを見ると新築マンションとのアンバランスを感じずにはいられないのですが、都心の近さ、桜上水の買い物の便利さは事実で、何もかも新しくないと嫌だという考えでなければ大いに検討の価値ありとみました。

工場に比べたら、テニスとか運動の音なんてかわいいもんじゃない

私は、自分のマンション（3LDK）と、祖母用のマンション（本当は1LDKがいい）を同じマンションで買いたい。
ここは注目しています。

オーベルにしとけばよかったのに。
ここはそんな価値ないと思いますよ。

間取りはまだですか？

間取りみたいですね。
大規模なだけに、一覧はモデルルームに行かないと難しいのかな？
価格帯は5000万から9500万といった所でしょうか。

敷地入口と奥ではかなり駅からの距離が違うでしょうから、価格の設定もどうなるのか早く知りたいです。

モデルルームはまだオープンしていないようですね。

９月になれば詳しい情報が出てくるんでしょうかね。

待つのは長いなー。

オーベルやヴィークグランクラスのマンションを視野に入れてた人が、それらを見送って桜上水ガーデンズに流れたとしても、結局、予算内で契約できる物件は駅から最も遠い徒歩10分ぐらいの棟で駅近のメリットを享受できなかったりして。
さらに桜上水駅の方が都心へのアクセスが良い分、全体的に価格は高いでしょうから……どうなんでしょうね……条件に合う部屋があるといいですね。
管理費や修繕積立金は桜上水ガーデンズの方が安くなるのかな。

688ですが、1点修正してお詫びします。
駅から最も遠い棟を徒歩10分と書きましたが、間違いです。
実は近所に住んでまして、ひょっとしたら間違った内容を書いてしまったかと不安に思い、実際に駅から最も遠い地点まで歩いてみました。
結果、駅の敷地を出てから、マンションの南端まで7分で歩けました。
今は工事のため敷地外周が白い壁です囲われているため、西側の公道を歩きました。
私は駅徒歩10分となっている自宅までの道を普段9分で歩きますので平均より速いとは思いますが、敷地内を歩けば所要時間はもっと短いはずです。
すみませんでした。

（しかし、ますます価格が全体的に高くなりそうな気がしました）

帰りが遅いことがほとんどの自分には嬉しい条件です。

終電の遅さはもちろんタクシーでも都心から近い距離。ほかの交通手段でも簡単に帰ってこれる為、いつも時計を気にするような日々とオサラバできますね(笑)

駅近の立地ですから深夜に帰って来てもどこかしらお店も開いているでしょう。
買い物、外食なり便利だと思います。

新宿までタクシーで2500円程度（日中）、終電も1時10分頃桜上水着。
暗い夜道を歩く距離が短い分、子供や女性の帰宅にも多少の安心感がプラスされます。
マンションの入り口近くにはローソンもありそこそこ明るいですね。

また、京王線が不通となった場合、多少は歩きますが振り替え手段が豊富です。
小田急線・経堂駅＞徒歩25分程度（経堂で借りて桜上水で返却可能なレンタル自転車もあり便利）
京王井の頭線・明大前＞徒歩20分程度
世田谷線・下高井戸駅＞10分

ハイソな世田谷というより、静かでのんびりした温かい世田谷です。
駅前が栄えていないのでちょっと不便ですけど、住人が増えることでフィットネスクラブができたら一番嬉しいです。

駅近は間違いないですが、その駅の周辺は選べるほど多くの店はありませんよ。
深夜に帰ってきたらコンビニか松屋か、ぐらいの選択肢。近隣なら八幡山あたりの方が栄えてますし、急行停車駅だからといって千歳烏山や明大前なんかと比べてしまうともう……
もちろん、昼間はもう少し地元の商店も開いてますが。

あとは、京王線の連続立体交差化による再開発に期待です。

ここはスーパーの話をすると荒れるみたいですよ。
私は、少ないとは思いませんが。
下高井戸の方にも、甲州街道の方にも、徒歩圏にスーパーありますし。
ただ、買い込みなんかを考えると、近いスーパーがどのくらいあるかより、自動車で行きやすい方が、個人的には助かります。
その点では少し不便ですね。

週末、自動車でまとめ買いするなら、松原のオオゼキか、経堂の小田急OXが良いです。
どちらも自動車アクセスが良いし、駐車場台数も多いです。
経堂は少し遠いと思うかも知れませんが、補助54号の開通区間と西福寺通りは渋滞知らずですから、自動車なら5分くらいですね。

今週末のプロジェクト説明会にはモデルルームはあるんですかね？
いずれにしても楽しみです。

この辺りは世田谷と云ってもちょっと場末、京王線だし、
団地型マンションで地権者集団もいるし、桜上水は憧れる街でもない。
どうせ１億近くだすなら他を薦めるよ。デべに惑わされるなよ。

場末は言い過ぎ。
世田谷を5段階に分けて評価するとすれば、AはつかないがB(悪くてもC)はつく地域だよ。
一応、桜上水駅南側までは上北沢の流れを汲む旧分譲地の一角だし。
まあ、80㎡7000万円がラインでしょ。

場末は撤回するにしても、評価は「E+」。
取り得のない経堂「C」と杉並に挟まれた桜上水は昔から
パッとしない。京王沿線の世田谷は、生活面・投資面から
回避した方が無難。

はいはい

80㎡6000万円って、坪250万円じゃん。
どこの田舎の話？
さすがにそれはないわ。

俺の8年落ち中古が今年の春坪250万で売れたよ。
桜上水じゃないが、まあ似たようなレベル感のところ。
それにしても、250万から350万まで、皆さんの相場勘は幅広いですねぇ。
この辺で真剣に探してる人達なら、もう少し相場勘が収斂されてるかと思った。

だから不動産ってちょっとしたバブル景気で急騰したり急落したりするんだよね。

億なら浜田山の方がいいに決まってる。

7-8,000万だすなら東横沿線でもコマ目に探せば世田谷＆周辺に
まずまずの物件あるよ。六本木・銀座も30分だし、こじゃれた店屋は
桜上水の比じゃないよ。ここは同僚に話しても「あ～あそこか」

不動産を沿線で語る人は、田舎出身者が多いよね。
東急沿線でも区画整理から外れてる駒沢とか、地価安いんだよ。
この間、深沢3丁目を高級住宅地だと思ってる人がいて笑った。
桜上水なら、4丁目、5丁目はまずまずの住宅地。
世田谷出身者なら、世田谷は優良住宅地と狭隘住宅地が飛地のように入り組んでいるってことを知ってるから、あまり沿線では語らない。

地元の人間だと道一本挟んで全く評価が違ったりするけど、よその人にはそういう細かな違いは分からんからね。
地元じゃないと沿線と駅名のイメージでしか語れんでしょ。
同僚に「お、スゴいね。」って言ってもらうのが目的なら、そういうイメージのところで探せばいいと思う。

だよね。
そもそも、ここを検討する人って新宿アクセス重視の人が多いと思うし。
六本木へのアクセスを気にしてる人なんているの？

駅前からすぐに閑静な住宅地、っていうのが首都圏私鉄の売りでもあるしね。
その究極が田園調布。
ここも、駅徒歩3分なのにこの環境ってのが売りなわけで。
自宅最寄り駅に繁華性を求める層とはターゲットが違うでしょ。
最寄り駅に繁華性を求めるなら中央線で探すよ。

京王ストアは深夜まで営業しているのですね。
終電帰りになるような方にとってはかなり便利ですね
２ＬＤＫの間取りもありますからＤＩＮＫＳの方にも住みやすそうな
環境です。

桜上水の欠点は商業施設がしょぼそうなところ

自分はいったことないから勝手に決めるのは申し訳ないけど笑

まあ閑静なところが好きな人はいいのかもね

14階建てだよ。
感じ方は人それぞれだけど、圧迫感はそれなりにあるだろうと思ってます。

ありゃ。
レス付けてる間に720が削除されちゃった。

ケンカするならコメントしなければいいのに

感覚の話だけど、京王線は雰囲気いいと思うが。

特にＶ字型の棟はすげーですな
日が当たらないのでは？

>723
じぇじぇ、一瞬にして萎えた、さめた。
駅前団地、それも桜上水。1億出すかよ、アホらし。

稀少で広い敷地、４−５階建ての落ち着いた感じの低層マンションにしてほしかった…
可能な限り戸数詰め込む収益性重視のプランで、なんだかとっても残念。

桜上水近くに昔から住んでいる者です。
原宿のタケノコ族発祥の店が昔あったんですよ。

桜上水は学校が多いので、人口が少ないのかもしれませんが、急行停車駅で、便利なのにマイナーで、世田谷の癖にと悪く言われることもありますが、（以前、不動産屋さんに、自宅の土地、そのまま平行移動して東急沿線にもっていったらいくら上がります？と聞いたら三千万円と言われたことがあります、イメージ戦略は大事なんですね）地元民からすると静かで便利。明大前の乗り換えも楽なので渋谷もすぐ。

あと、駅近辺は高台、桜上水団地の敷地も、南側の日大グランド近辺に向かって傾斜が大きいので恵まれてると思います。昔、暗渠だったり川だったところも随分綺麗になってますが、水はけのいい土地の気がします。


比較で登場する浜田山も、環境はとてもいいと思いますが、神田川沿いに高圧鉄塔が並んでいるので、子育て中で気にする人はいるかもしれません。

桜上水団地は、住民以外は、敷地内に入ってはいけないのですが、（学校の生徒さんは、敷地内通れば、近道だったと思いますが）小さい頃は遊び場にお邪魔しました。コンクリートの上に遊具があるので、小さい子には危ない設計で、怪我した子も多いのでは？（都営住宅の仕様と良くも悪くも大違いの思い出）

分譲当時、とても高額な団地だったと聞いてます。どんどん、宅地が細切れになってゆくなかで、樹木が残るような大きな敷地があるのはいいなと思っていて、今度の桜上水ガーデンズにも期待しています。

隣の下高井戸商店街が戦前の闇市から続いて、賑やかで、自転車（徒歩でも）使って生鮮食料品を買ってます。
自然食品店や、魚介類で有名な長谷川商店もあります。

車なら赤堤のオオゼキが品数が豊富で便利。もう少し、高級なのが欲しいなら小田急OX。
経堂駅近くの魚真さんも品揃えがいいです。

駅の近くだと京王ストア、甲州街道わたった稲毛屋がありますが、スーパーより、個人商店が充実してる気がします。昼間買物出来る人は下高井戸や経堂、夜間買物する人は京王ストアで用が足りると思います。便利で静かで、のんびりしてる街なので気にいってます。

>728
だから？
100のポジ・ネガよりも1枚の写真。

じゃあ掲示板になんか来るなよw

旧団地よりもゆとりはあって、パークCITY浜田山よりも距離は離れてるっておっしゃってましたけどね。
というか、この模型ってどこで見れるんですか？この前見たのとちょっと違う。

立体模型の写真ありがとうございました。
北方向（桜上水駅方面）からの撮影で、以前の立体模型の写真と近いですね。

出来たら西方向から写真があれば、棟間の距離の感じが掴めるのですが。
わがままかな。

感想のレスも以前の写真が貼られた後と同じ内容が多いですね。

モデルルームが早く公開されれば良いのですが。

光が丘とか高島平みたいなマンモス団地みたいな棟配置、設計で高級感無いですね・・・
パークシティ浜田山のような素晴らしい雰囲気かと思ったのに。

パークシティ浜田山の敷地と同じくらいですよ
全住戸もパークシティよりやや上回るくらい
要するに密度はほとんど同じですから大丈夫です。

＞737
浜田山は３～６階低層、ここは要塞団地。
写真は正直、何回も見てもその圧迫感に息がつまる。

>>737
うそは良くない。
密度はほぼ倍です。
容積比べれば分かるでしょ。

間取りを見せて下さい。

７２３の続き

723と742の写真は関係者が撮ってるの？
もっとUPの写真ないのかな？

画面手前にピントがあってない模様があるから
窓の外から撮ってるんじゃないかな

ちょっと想像と違った。
団地のように見えますね。期待していた分、残念です。
でも、ここ大人気らしいですね。

742さん、さすが、素晴らしい(^o^)！
ありがとうございます！！
模型の写真はとても参考になります。
その角度から見る限りそんなに圧迫感は感じられませんね。
意外と距離が保たれていて安心しました。

あと742さん、モデルルーム部屋の内部の写真も期待しています！

リクエストに応えて(？)立体模型の写真をありがとうございます。
建物間の距離が感じられるものでよかったです。

ただ、残念ながら東側からなんですね。
私の考えでは、このマンションは西側から見た方が美しいと思います。
通路も北西から南東に作られるようですから。

西側からの写真を何卒お願いします‼

写真をupしてる方！　間取りもupして下さい！○／￣＼＿

うーん。団地でしたね。期待が大きかった分、少しガッカリ。あとは値段ですね。

良くも悪くも一般的な大規模マンション。低層が良いだ、高層嫌だ、圧迫感あるとか色々意見はあると思いますが、室内からの眺めで考えれば自分の許容する階数以上は、地下階だと思えば良いのでは？地上4階、地下10階。下10階は地下なんだからしょうがない。最上階にすれば良いだけですね。

考えすぎでワ

間取り図面の画像アップを期待します。
よろしくお願いします。

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

７２４続き

あと少しで皆さん拝見できるはず

北側の棟は、駅近だけど見晴らしが悪く圧迫感ありそうですね。
南側の棟は、駅遠だけど見晴らし良さそう。
駅遠と言っても7分くらいだと思うから、南側高層棟の上層階ならまずまずの物件。

756さん！ありがとうございます！
おかげさまでイメージが膨らみます(^o^)
バルコニーが南北の両側にある配置は珍しい間取りと言っていいのではないでしょうか。
サッシを開け放つと南北に風が抜けて気持ち良さそうです。
バルコニーにスロップシンクが無いのが残念ですが、収納もたっぷり取れていて生活しやすそうです。
キッチンの端の不思議なカウンターのようなスペースが気になるところです。
ハイカウンター＆下部収納なんですかねえ・・・。

758です。
すみません、画像を拡大したら判明しました。シンクでした。
シンクの前面だけがOPENになっているので、
セミ対面キッチンといったところですかね。
シンクの反対側は、おそらく床から天井までの収納でしょうね。

すばらしい「庭園邸宅」ですな。

南側低層は地権者優遇あるんだろうな。
団地風と地権者４割にはたじろぐ。

ここ中古になっても欲しい

>762
地権者はそうだろうな。

両面バルコニーって角部屋だけだよね？
その分、高そうだな。

ここは外付けOR内廊下、どっち？

図面を見る限り、
ELVのシャフトが外部に飛び出していることと、
バンクが玄関ポーチすぐ前にあってしかもその位置がバルコニーより外側に配置されていることから、
外廊下かと思います。
シャフト外付けの公団パターンかと思われます。
後付けできるので安くできます。

南側アウトフレームですね。
リビングダイニングのコーナーに柱が飛び出してこないのでTVボードや
ソファなど家具配置がしやすいですね。
ただ、東西の梁がかなり太く下がってくると思われます。
高天2450
梁下2200
くらいだと読めます。

>766
有難うございます。期待していた自分がバカだな。

「庭園邸宅」、洗濯・フトンをバルコニーで干すのは厳禁だよな。
浴室送風乾燥器はついているよね。ちょっと心配でね。

768さん
でも棟によって違うことも十分に考えられます。
たまたまこの図面の棟がそうであって、
もしかしたら北側の低層棟は、内廊下かもしれませんよ。
低層は内廊下は可能性あります。
北側がホテルライクな庭園邸宅。
南側がタワーレジデンスという位置付けで
価格もカテゴライズされているかもしれませんね。

調布で70平米6000万だからここは7000万近くになるだろうね。
まあ街自体は調布のほうが再開発で綺麗で買い物も便利になるが

まあ坪300~350のレンジでしょう。
しょぼい部屋で200後半あるかなって感じ

北棟は、南リビングからの眺めが数十ｍ先の14階建てマンションで遮られてる配置。
「庭園邸宅」は無理がありますよ。
低層マンションのよさは、1種低層で周りがほとんど2階建てだからこそのもの。
自分より圧倒的に高い建物が南側にある場合、低層マンションは、逆に良くないと思うよ。
少なくとも「庭園邸宅」のイメージにはならないと思う。

日影とか、斜線とか、色々あったんだと思うけど、南側を高層棟で遮る配置って。。。こればっかりは、どうにかしてもらいたかった。

しょぼい200後半はいらないかな…

＞７７０，＞７７２
低層はさすがに内廊下でしょう。じゃなきゃ長屋ライク。
外廊下のタワマンなんてイメージ描けない。洗濯物を干されたらもう団地。
圧迫感はあるし庭園邸宅にはほど遠いとする意見に傾くな。

中高層階買えば良いだけ。どんなマンションでも最低価格帯狙いじゃネガるしかないですね。…で、あとは価格ですね…とかの思考に問題があるのでは？ターゲット中心の方なら余りネガも無いと思いますが。

間取り図について、タイプの名前がA3なので、A棟の3号室と想像しています。
勿論、１階から途中の階までの例えば403号室等ですね。

この部屋は北側にベランダがありますので、エレベーターは各階の1～3号室で共通で使用する形かな。
広告でも南北両ベランダが強調されていますのでそう推理しました。

違っているかもしれません。

>>775
いや、良いと言える物件がいや、自分のターゲットだけじゃなく、マンション全体のプランも当然気にするでしょ。
マンション自体の評価にかかわることだし、いい物件がごく一部だとすれば、競争率にも影響するし。
ここも、北側から順に高い棟を配置できればもっと良かったのにね。
法令上の制限でうまくプランが入らなかったんだろうね。

>775
その中高層がターゲット。1億で外廊下はショッポイな。
>777指摘もうなずける。全体イメージが庭園邸宅じゃなくて
実際は団地とは裏切られたね。

南向き信者さんからはそう言う意見があるのかもしれないですが、高層階は向きに関係なく明るいです。個人的には低層階の南向きより、最上階の東・北角ルーフバルコニー付きの方が好きですね。確かに南角が一番ですけどね。

皆さん、庭園住宅について否定的に言われますが、このスレッドで具体的な庭園の話は出ていませんよね。
場所も知らない人もいるようだし。
保存樹木の本数等の評価はどうなんでしょうかね？

まあ、イメージだけで言われているのでしょうが。

780です。
失礼しました。
×庭園住宅　⇒　○庭園邸宅
です。

ココは外廊下でよかったと思います。
内廊下だと、全ての部屋のエアコンの室外機（３台分など）を、ベランダに置くことになり、
ベランダが室外機置き場になってしまうからです。
あと通気の良さからも、断然外廊下がいいです。

団地建て替え事業であるということは、元居住者（地権者）が最優先。プロジェクト説明会にて配布された各棟（1期販売は、A,B,G,H,I棟）の分譲状況図では、もっとも人気の出そうなB棟（駅近い、南側の隣棟は100mくらい離隔、南側に以前からの桜大木の公園が広がる）のすでに90％が地権者で占められてます。他の棟も、良さそうな部屋の多くは地権者でおさえられてます。
改めて、地権者のための事業であり、その他の分譲は事業を成立させるための資金調達のためということなのかもしれませんね。

その通りですね。通常土地の所有は占有面積比率でしょうから、建物価格が割安で条件の良い（地権者視点）部屋は必然的に地権者住居ですね。占有面積以外の価値。建物価格分は失った土地代で賄うのが通常ですから、実際は新規購入者が拠出する訳ではありませんが。地権者住居の場所は、ここのどの価値が重要と考えて開発したかが一目でわかる重要な情報ですね。価値は地権者が一番良く知っていますから。詳細が分かりませんが、年齢構成も含めて、桜、底層、駅までの距離感なのでしょうか？それ以外の価値観を持てた新規購入者には買う価値が十分にあると思いますよ。良くも悪くも大規模な二世帯住居ですかね…

地権者が重要視しているのは、桜（と言うか樹木）、駅からの距離などは勿論ですが、団地の雰囲気を残すことではないでしょうか。

このスレッドでは、団地という言葉が否定的に使われていますが、40年以上住んでいた方は、団地の良さも感じているではないでしょうか。

田の字と馬鹿にされている間取りですが、南北の戸や窓を開けて入ってくる風を感じることは快適でした。
昨今の間取りは広くはなりましたが、仕切りが多く通気性が悪く、日本の気候に合っていない気がします。
エアコンを使えば快適にはなりますが、エコではないですよね。

また、地権者が多いことに不安があるようですが、ある程度の基盤があった方が、コミニティが作りやすいメリットがあるのではないでしょうが。まあ、地権者が新たに加わる方を暖かく迎えることが前提ですが。

権利者が優先って、当たり前でしょ。
ただの建て替えだったら、そもそも検討する権利もない。
検討する権利があるだけでも幸せ。
幸せは言い過ぎか。
買うか買わないかは人それぞれだけどね。
場所はいいとみんな思ってるからね。

ひえ〜、地権者さまのお出まし。
高級マンションをおすそ分け戴くだけでも幸せに思わなきゃ。
管理組合も何かと仕切って下さるようで至れり尽くせり。

説明会参加してきました。

坪単価３３０万くらいになる予定だとのこと。
７０ｍ２で７０００万、８０ｍ２で８０００万、１００ｍ２で１億ということで、
周辺相場と比較するとかなりの強気設定。

プラウド価格を踏まえて、高めの坪３００万あたりを想像していましたが、
それをはるかに上回る価格でした。

ちなみに現在残り１戸の桜上水駅徒歩５分のシェフルール桜上水が２５０万であったことと比較しても
相当な強気価格であることがよくわかります。
もちろんスペックも違いますが、それにしてもこの価格差。

ただし、大規模だけあり、管理費・修繕費、駐車場などのランニングコストは割安でした。

模型などで棟配置を見ても、あまりゆとりは感じませんが、
それでも容積率を２０％余した設計になっているようですし、
室内仕様も室内廊下はフローリングではなくタイル仕上げ、リビング天井高２６０ｃｍなど
贅沢な作りにはなっているようです。
外廊下ではありますが、そのおかげで両面バルコニーを実現できていて、自分にとってはマイナスではありません。

それにしても、大きなお世話でしょうが、
この価格で５００戸の販売を順調に進めることは相当困難なのではないでしょうか。

それなりに気に入る点もありましたが、少なくとも自分は１期での購入はありえません。

いくらマンション価格が右肩上がりだといっても、
現時点で坪３３０万出したら、もっと都心に選択肢がたくさん広がっています。
そういう方達が、その中であえて桜上水を選ぶ理由は自分にはなかなか見つけられません。
よっぽど桜上水が好き、よっぽど京王線が好き、等々。

１００戸、２００戸規模なら、
時間をかければそれなりに埋まりそうですが、ここは５００戸ですからね。
特に一番供給数の多い７０ｍ２代を狙っている方は、様子見が懸命なような気がしますね。
売り切れることは相当先でしょうから。
時間がかかり過ぎれば、デベは最後は価格を下げます。

この価格設定、みなさんはどのように判断されますか？

私も説明会に出ました。100万円／m2は確かに高いです。また管理費と長期修繕積立金合計300円／m2というのは、平均よりは高いと思います。3戸に1台のエレベーターと地下駐車場がある割には低目とも言えますが。
ここの敷地は南側が約3m低くなっており、坂道です。日大グランド側の2期分譲分は、眺望の代わりに坂道がついてきます。
駅近の方は、駅からの近さと平坦さがメリットです。ただ高齢の方が多い地権者の方々が、駅近の良い部屋は大半、押さえていらっしゃいますので、それ優先の方は魅力半減です。
またバルコニーにはスロップシンクは無いです。また3戸1エレベーター設置もあり、玄関ポーチは全ての住戸で最低限しかなく、自転車置くのはむつかしそうです。地下駐車場も、いい場所は、すでに地権者の方々が押さえてます。（建て替えですから、当然です。期待した方が悪いです）
魅力も感じましたが、我家のライフスタイル的には合致しませんでした。

地権者ですが、高いやら団地やら文句いう人には買って欲しくないね。
ここを評価してその値段で買える人だけ買えばよろしい。それ以外は用なし。

こちらの立地に惹かれており、ここの詳細を知るまでは、どうしても他の物件に決めることが出来ず、私もいち早く説明会に参加してきました．
が、購入はやめることにしました．
いくら立地がよくても、あのランドスケープで桜上水でその価格はない、というのが率直な感想です．
個人的に期待が大きすぎただけかもしれませんが、残念です．
話題性があり、注目度も高いマンションなだけに、期待してた方は多かったでしょうに、もうちょっと何とかならなかったのか．
でも、これでスッキリ他を探せます．

>790
そのような考えの方が多いとゴーストタウンに一直線ですね。

本当に、坪単価330万円なら、もっと都心を買います。

>793
それが本当なんです。だからこそビックリですよね。
営業の方に「だいぶお高めですね。」と率直な感想を伝えたら、「え？このあたりの標準相場ですよ。（ご存知ないんですか？）」と返ってきました。
まあお立場上仕方ないんでしょうけど…。

私の集めた情報では、それでも決して利益を厚めに乗せている訳ではなく、一定の利益を確保できるギリギリのラインの値付けのようです。

この価格での早期完売が難しいのは野村だって予想できているはず、それでもこの価格でしか出せない、という実情なのでしょう。
販売に時間がかかれば経費が増して、利益が減る。

やっぱり建て替え事業って難しいんですね。
あっち（地権者）を立てると、こっち（利益）が立たず。
逆もまたしかりなのでしょう。

このエリアでタワーでもないの免震（地権者の強い要望）は過剰設備ですし、既存樹の植え替えだってコストを膨らませる要因。他にも地権者の要望を汲み取らなければならないが為にコストが上がってしまった要素があるのではと想像します。
建て替えでなければ、そんなところにお金をかけずに、その分値段を下げるか、長期優良住宅に適合させる方に持っていくかするのではないでしょうか。

確かに高いですよね。

免振は過剰設備なのかは分かりませんが、前身の桜上水団地が耐震に不安があったためだと思います。
既存樹の植え替えもコストアップなのは分かりますが、緑のない桜上水（団地）は意味がないのでしょう。

割高なのは確かですが、良いところもあると思います。

>797さん

おっしゃる通り元の団地が耐震性に問題があったという背景はあると思うのですが、そうであれば通常の耐震構造にすればよかったのではないかと思います。なぜあえてコストがかかる免震？

そもそも建替推進派は、耐震不安を全面に押し出して建替えの必要性を訴えてきましたが、
反対派の独自調査によるとそこまでの不安材料はなかった、という話もあります。

実際の耐震強度がどうであれ、推進派が建替えが必要であるという主張の後ろ盾にしていた「耐震不安」を払拭できない形でしか「建替え」自体を実現することができなかった、というのが実態であり、だからこそ過剰に対応したのだと想像します。

たしかに良いところ、ありますよね。

私はやはり立地が気にっています。
それこそスライドで紹介されていた「もしかしたら、もう出逢うことは出来ない」立地だと思うので、
それゆえに、もう少し違う形にできなかったものか、と残念でなりません。

誤記

「耐震不安」を払拭できない形でしか

→

「耐震不安」を払拭できない形では、